第6-7章 房地产市场1课件

第6-7章

(1)房地产供求与

市场第6-7章房地产市场1第一节房地产市场概述一、房地产市场的内涵(了解）

1、内涵。房地产市场，是指房地产商品交换的领域和场所。更进一层是指房地产商品一切交换和流通关系的总和。

第6-7章房地产市场1第一节房地产市场概述2、意义。房地产市场是房地产经济运行的载体，健全的房地产市场是：房地产业赖以生存和发展的基础和必要前提房地产企业运行不可缺少的外部环境完善社会主义市场经济体制，促进社会经济健康发展的重要保证第6-7章房地产市场1第一节房地产市场概述二、房地产市场体系的内涵与结构（掌握）

1、房地产市场体系的内涵：房地产市场体系是指多种房地产市场互相联系，互相制约所形成的市场集合体和系统。

2、房地产市场体系的结构房地产市场交易客体划分：土地市场；房产市场；房地产中介服务市场；房地产金融市场；物业管理市场。按用途划分：住宅市场、办公楼市场、商业用房市场；按市场运行层次划分：一、二、三级市场；第6-7章房地产市场1第一节房地产市场概述三、房地产市场分级运行（熟悉）（一）房地产市场分级运行的概念在现实房地产市场上，房地产商品的交易和流通实际上是在三个具有不同运行特征的层次上进行的。1、房地产一级市场的涵义及其特征房地产一级市场主要是土地所有权和使用权出让的市场，是由以土地使用权纵向出让为内容的土地批租市场、土地租赁市场，以及同步进行的土地征购市场组成。第6-7章房地产市场1第一节房地产市场概述2、房地产二级市场的含义及其特征房地产二级市场主要是房地产增量市场3、房地产三级市场的含义及其特征房地产三级市场主要是房地产存量市场第6-7章房地产市场1第一节房地产市场概述（二）房地产一、二、三级市场的有机联系在中国，房地产一级市场的交易量将在很大程度上决定二级市场的交易量，从而将带动三级市场的交易二、三级市场上的国有土地使用权的横向转让、转租或抵押，都要受第一次土地批租合同条款的种种制约。一级房地产市场是二、三级房地产市场借以产生、发展的基础。二、三级房地产市场则是一级房地产市场商品化借以实现的必然延伸和结果，二、三级房地产市场的活跃和健康发展则是一级房地产市场的土地批租顺利进行和一级市场的进一步完善与扩大的条件。从发展趋势看，随着房地产市场的发展，房屋总量的不断增加，存量房交易量将逐步增多，房地产三级市场将日趋繁荣。第6-7章房地产市场1第二节房地产市场的供给和需求二、房地产市场需求（一）房地产需求的内涵和特点（掌握）1、房地产需求的涵义房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。第6-7章房地产市场1第二节房地产市场的供给和需求2、房地产需求的特点（1）房地产需求的整体性。（2）房地产需求的区域性。（3）房地产需求的层次性。第6-7章房地产市场1第二节房地产市场的供给和需求3、房地产需求的类型（1）生产性需求（2）消费性需求。（3）投资性需求。第6-7章房地产市场1（二）影响房地产需求的主要因素（掌握）1、国民经济发展水平2、居民收入水平和消费结构3、人口4、城市化水平5、国家有关经济政策6、消费者对未来的预期7、房地产价格8、其它第6-7章房地产市场1第二节房地产市场的供给和需求（三）房地产需求弹性(掌握）1、房地产需求的价格弹性房地产需求的价格弹性是指房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率。公式：1)当房地产价格在一定幅度内变动时（根据国际经验，当住宅的售价相当于住户收入的3~6倍），房地产需求缺乏价格弹性。如：ED1。QPED1D2

注意：

在D2E段为房地产需求富有价格弹性，而且这种“富有价格弹性”呈现出单向性，即价格上升时呈现这种趋势，而价格下降时，则并不呈现这种趋势。

图4-1房地产需求2)反之，房地产需求的价格弹性较大。如：ED2。第6-7章房地产市场1

需求价格弹性的决定因素（1）产品的种类；必需品缺乏弹性；非必需品（奢侈品）富有弹性。住宅是必需品，但又具有投资品属性；（2）产品的替代性：很容易被替代的富有弹性；否则缺乏弹性。住宅：租与买，不同区位、档次、大小、新旧,一、二手房等之间可以替代。（3）产品占总支出的比例：在全部消费支出中所占比例越大，弹性越大。如果价格上涨，占支出比例大的，对生活影响大，所以弹性大。（4）产品的耐用程度：越是耐用的产品，弹性越小。即使价格下降，在短期内也不会重新购置。（5）需求价格弹性是时间的函数。据估算，美国住房的需求价格弹性：-0.72～-0.67;据研究：2002年，我国商品房自有住房家庭价格弹性：-0.499;租赁家庭价格弹性：-0.309.一致意见是住房缺乏价格弹性第6-7章房地产市场12、房地产需求的收入弹性

房地产需求的收入弹性是指收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率。公式：据估算，美国自有住房家庭的收入弹性：1.1～1.5;租赁家庭收入弹性：0.8～1;低收入家庭的住宅收入弹性为0.14～0.62;高收入家庭的住宅收入弹性0.72～1.10之间。不同的估算，存在差异第6-7章房地产市场1（五）需求实现方式——住房租买选择（了解）1、租买选择与住房需求的关系租买选择形式—需求实现方式住房需求形式租赁住房消费需求购买住房——自住消费需求+投资需求购买住房——出租投资需求

对住房服务的需求即纯粹的消费需求，应利用消费理论来分析其消费行为；对住房资产的需求即投资需求，应利用投资理论来分析其投资行为。

住房服务的需求可以通过租赁和购买住房来满足，而对住房资产的需求只能通过购买住房来满足。租赁和购买之间的差异主要在于是否存在投资行为。第6-7章房地产市场12、住房拥有成本与住房租买选择（1）住房拥有成本（ownercostofcapital)——概念：拥有自住住房所付出的全部代价。购买住房而付出的年总成本，是一个期间成本概念。

——在数值上，住房拥有成本等于住房抵押贷款利率，加上首付款机会成本，再加上拥有和使用住房过程中的各种税费率（税费占住房总价的比率），减去住房价格的上涨率。——住房拥有成本的计算公式（为简化，假设：首付款机会成本等于住房抵押贷款利率）：第6-7章房地产市场1（五）住房租买选择租买选择：当租金>住房拥有成本时，买房划算。其它影响住房租买的因素：收入；年龄；迁徙频率等。第6-7章房地产市场1第二节房地产市场的供给和需求三、房地产供给（掌握）（一）房地产供给的内涵和特点1、房地产供给的涵义房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品（俗称增量房），也包括过去生产的存货（俗称存量房）。房地产供给要具备两个条件：出售或出租的愿望，这主要取决于价格为主的交易条件供给能力，这主要取决于房地产开发商的经济实力和经营管理水平第6-7章房地产市场1第二节房地产市场的供给和需求2、房地产供给的特点（1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性（2）房地产供给的层次性——三个层次

现实供给层次

储备供给层次

潜在供给层次第6-7章房地产市场1第一节房地产市场的供给和需求（3）房地产供给的滞后性房地产商品的生产周期长，一般要一二年，甚至数年。较长的生产周期决定了房地产供给的滞后性，这种滞后性又导致了房地产供给的风险性。

第6-7章房地产市场1第二节房地产市场的供给和需求（4）房地产供给的时期性房地产供给的时期一般可分为特短期、短期和长期三种。所谓特短期又称市场期，是指市场上房地产生产资源固定不变，从而房地产供给量固定不变的一段时期。所谓短期是指在此期间，土地等房地产生产的固定要素不变，但可变要素是可以变动的时期。所谓长期是指在此期间，不但房地产行业内所有的生产要素可以变动，而且可以与社会其他行业的资本互相流动，从而是对房地产供给产生较大幅度影响的一段时期。第6-7章房地产市场1（二）决定房地产供给的主要因素分析

1、房地产市场价格2、土地价格和城市土地的数量3、资金供应量和利率4、税收政策5、建筑材料供应能力和建筑能力6房地产开发商对未来的预期第6-7章房地产市场1第二节房地产市场的供给和需求（三）房地产供给弹性所谓房地产供给弹性，就是指供给的价格弹性，即房地产价格变动的比率所引起的其供应量变动的比率，它表示了房地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度.1、特短期内房地产供给无弹性2、短期内房地产供给弹性较小3、长期内房地产供给弹性较大第6-7章房地产市场1第二节房地产市场的供给和需求（三）房地产供给弹性实证分析住宅供给分为存量供给和增量供给。二者的供给弹性差异大。当住宅价格提高时，住宅供给方的反映是：（1）建造新住宅；（2）降低旧住宅的折旧速度，减少存量住房的灭失量；（3）改建旧住宅，增加住宅服务量。但是，住宅折旧速度本身很慢，改建旧住宅成本又很高。因此，住宅存量供给在相当长时期内缺乏弹性。

实证研究表明：旧住宅（销售）的长期供给价格弹性大约在0.2～0.3之间；出租住宅的长期供给弹性大约在0.3～0.7之间；总之，存量住宅的供给在长期是缺乏弹性的。

对新建住宅供给价格弹性的实证研究结果还存在争论。达成的共识是，新建住宅长期供给富有弹性。有些研究表明，新建住宅供给价格弹性在1.6～3之间;Malpezzi\Maclennan(1996)估计美国二战前的新建住宅供给弹性在4-10之间，战后在6-13之间；英国战前在1-4之间，战后在0-1之间。第6-7章房地产市场1第二节房地产市场的供给和需求（四）房地产市场的有效供给1、房地产市场有效供给的涵义

在微观经济上，房地产市场的有效供给是指现实供给层次中符合消费者需求的、正在或即将实现交换的那一部分房地产商品的供给量。

在宏观经济上，房地产市场的有效供给是指房地产商品的总供给与总需求达到均衡时的总供给。2、增加房地产市场有效供给的主要途径（1）在房地产供给的实物形态上，努力提高供给结构与需求结构的吻合程度（2）在房地产的价值形态上，努力提高供给价格与支付能力的吻合程度（3）在房地产供给的时期性上，努力体现一定超前性（4）在房地产供给总量上，努力提高总供给与总需求的吻合程度。第6-7章房地产市场1第二节房地产市场的供给和需求四、房地产市场的供求均衡和非均衡（一）房地产市场供求均衡1、房地产供求均衡的涵义所谓房地产市场供求均衡，即供给与需求的均衡态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态。PNN1ODSEGM2MM1QF第6-7章房地产市场1第二节房地产市场的供给和需求2、房地产供求均衡的基本原理（1）需求和供给变动对房地产市场供求均衡的影响第6-7章房地产市场12、房地产供求均衡的基本原理（2）需求和供给的变动对房地产市场供求均衡的影响。基本原理：供不应求，价格上升；供过于求，价格下降。

蛛网模型——供求时滞对均衡的影响：

假定：（1）供给存在时滞，由于信息不完全，只能根据目前的价格决定下一期的产量。（2）需求不存在时滞。Ed、Es分别为需求和供给价格弹性的绝对值。收敛式蛛网模型：Ed>EsP0扩散式蛛网模型：Es>Ed封闭式蛛网模型：Es=EdP1第6-7章房地产市场1第二节房地产市场的供给和需求（3）房地产市场供求均衡原理的要义均衡态的形成是供给和需求这两种力量相互作用、相互变化的结果。而影响供给和需求的又有多种因素。

均衡态的构成要素，不但包括供求价格相一致，而且包括供求数量、供求结构相一致，缺一不可。3、房地产供求均衡原理的现实意义房地产供给和需求均衡态的实质就是房地产商品的实现问题。因此，房地产市场的供求均衡，是房地产市场运行的最基本问题，也是房地产市场运行所追求的重要目标。第6-7章房地产市场1第二节房地产市场的供给和需求（二）房地产市场供求总量与结构均衡与非均衡所谓房地产市场供求的非均衡态，即供给与需求的失衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。它表现为三种状态：1、总量性供不应求状态这种状态是指房地产市场中商品房供给总量小于需求总量的一种房地产供求格局，通常把这种处于总量性供不应求状态的房地产市场称为卖方市场。2、总量性供过于求状态这种状态通常出现在市场经济体制下，微观经济层次盲目扩大投资，宏观经济层次缺乏有力调节的时期和地区。3、结构性供求失衡的状态结构性供求失衡有供给结构失衡和需求结构失衡两种情况，而主要是商品房供给结构与需求结构变化趋势不相适应。第6-7章房地产市场1第二节房地产市场的供给和需求（三）房地产市场供求均衡条件及其实现1、深化住房制度改革。2、完善房地产市场体系，为沟通供求创造良好的市场条件。3、着重研究和培育商品房的有效需求，注重供给与需求的总量均衡。4、以需定产，以需促供，注重供给与需求的结构协调。第6-7章房地产市场1第三节房地产市场的运行一、房地产市场的功能(了解）1、传递信息的功能2、优化房地产资源配置，提高经营效益的功能3、促进劳动生产率提高的功能4、调节和再分配国民收入的功能5、理顺流通环节的功能6、促进住房消费和优化消费结构的功能第6-7章房地产市场1第三节房地产市场的运行二、房地产市场运行机制（了解）（一）房地产市场运行机制的内涵房地产市场是房地产交易关系的总和。要使房地产交易关系得以形成，必须具备下列三个要素：一是房地产交易主体。二是房地产交易客体。

三是房地产交易法规及其监督者、市场管理者。第6-7章房地产市场1第三节房地产市场的运行（二）房地产市场的主要运行机制1、动力机制2、价格机制3、供求机制4、竞争机制第6-7章房地产市场1三、房地产市场的运作：资本市场与物业市场的联系（熟悉）

房地产是一种耐用消费品，兼有投资品和消费品的特点。作为投资品时，资产（投资）市场决定其价格和生产；作为消费品时，物业（空间）市场决定了房地产的租金水平。可见，这两类市场是相互联系的。

第6-7章房地产市场11、房地产物业市场2、房地产资产市场3.资本市场与物业市场的联系：四象限静态模型1.物业市场第6-7章房地产市场1物业市场:确定租金D(R,经济状况)=S存量租金新开发建设量物业市场:存量调整资产市场:确定估价价格资产市场:项目开发建设量P=f(C)P=R/iS=C/δ(△S=C-δS)ⅠⅡⅢⅣ

第Ⅰ象限：该曲线反应的是，给定外部经济条件，空间的需求D与租金R的关系。在均衡状态下，市场必须调整租金水平，使需求D等于供给S。

第Ⅱ象限：该曲线表明资产市场中租金R与价格P之间的关系第Ⅲ象限：该曲线反应的是在房地产资产市场中，价格P和新建设量C之间的关系。第Ⅳ象限：该曲线反应的是新建设量（流量）与存量之间的关系。假设新建设量为C，存量为S。在存量S与流量C之间存在这样的关系：△S=C-δS（δ为灭失率）。当市场均衡时，空间存量不随时间变化，△S=0，△S=C-δS，则变为S=C/δ。因此，该象限表示的是为了保持市场均衡和存量不变，所需要的新建设量。第6-7章房地产市场1物业市场:确定租金D(R,经济状况)=S存量租金新开发建设量物业市场:存量调整资产市场:确定估价价格资产市场:项目开发建设量P=f(C)P=R/iS=C/δ(△S=C-δS)ⅠⅡⅢⅣ

该图为经济增长对房地产市场的影响。分析步骤:经济增长-物业需求增加-租金提高-价格提高-开发量提高-存量增加，于是出现新的存量水平-形成新的虚框均衡。请分别思考:

利率开发成本对房地产市场均衡的影响。第6-7章房地产市场11、空置及其相关概念(掌握）

空置（VACANCY)

是指建筑物的整体或部分目前并未得到使用，处于等待出租或出售的状态。作为空置，必须满足两个条件，即该住房无人居住，同时该住房正等待出售或者出租。在住房市场研究中，常用空置类指标反映存量房屋空置状况；用吸纳类指标反映新建房屋市场的销售情况。

（1）空置类指标——国际通用概念

1）空置量(VC)。指某一时点房屋存量中没有被占用，且处于等待出租或出售状态的房屋数量（计量单位：面积或套）。

2）空置率(VR)。指某一时点房屋空置量占同时点全部房屋存量（S）的比重。

四、空置对房地产市场的影响第6-7章房地产市场13）空置期（VACANCYPERIOD):指房屋从开始处于空置状态到空置结束所经历的时间。

4）我国的空置概念——增量市场的空置

空置面积，是指报告期末已竣工的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的部分。包括以前年度竣工和本期竣工可供出租或出售而未售出或租出的房屋面积。（我国的空置指没有交易过的新房，不包括交易过的旧房）。空置率指当前商品房空置面积与前三年商品房可供数量之比，其中商品房可供数量是指当年商品房竣工面积。目前我国在统计新建商品房屋空置面积时，已按空置期进行了分类：空置时间在一年以内的为待销商品房；在一年以上、三年以内的为滞销商品房；空置时间在三年以上的为积压商品房。四、空置对房地产市场的影响第6-7章房地产市场15）.空置率为何存在（熟悉）商品房竣工验收后不会立刻转移到消费或买者手中，需要一个时间段，此时表现为房屋空置状态。

1）销售许可的复杂性竣工验收与开盘销