经纬公主岭项目营销策划方案

经纬公主岭工程营销筹划方案公主岭城市总体规划区域市场概述市场篇公主岭城市背景城市经济开展地理位置及物产北临长春市,开车至长春1个小时左右。南靠四平市公主岭市位于吉林省四平市，临紧长春市。物产资源丰富，是国家首批确定的重点商品粮基地和玉米出口基地。公主岭位置靠近省会城市有利于城市开展，丰富的物产可以聚集人口，对于房地产开展而言都很有利。公主岭城市背景行政区划公主岭市由主市区及周边的怀德、黑林子等20几个城镇组合而成。市区由铁北、河南、岭西等主要街道构成。市区是政治、经济、文化、信息、交通中心，是以农畜产品生产加工、农业科技研发利用、汽车工业配套为主导的生态经济城市。城镇设施功能完善，工程所处市区是城市开展中心，购房客群倾向度较高，并且有利于高品质居住物业的开展。近年来，公主岭市人口呈现较小幅度的缓慢增长，目前全市总人口为105.8054万人，根本与前两年持平。市区人口为12万，本地居民多外出务工。公主岭市区人口较少，且根本无流动人口，造成购房人群的基数较低，对工程未来的客户储藏有一定的威胁，但随着城市建设步伐的不断加快，未来房地产开展仍具有一定的市场契机。人口城市交通公主岭市是吉林省交通运输的咽喉要道，交通兴旺，是东北地区重要的交通枢纽。

公主岭运输体系为铁路和公路运输，又主要以公路运输为主。铁路运输主要依托京哈铁路。公路主骨架由公永线、公长线、公伊线等十一条公路构成。哈达高速公路、102国道、即将开工的哈大高速铁路客运专线和国家重点建设的通信光纤贯穿市区，市区内“六横六纵〞道路主体框架根本形成。便利的市内外交通路网为城市规划和开展奠定了良好根底。有利于未来城市人口流动，促进住房需求的增加。2021年公主岭市实现地区生产总值174.31亿元，同比增长18.4%。近三年来，地区GDP呈稳步增长趋势，城市具有一定开展活力。城市总体经济水平的增加，将逐步提升城市聚集力与吸引力，也将提升当地人的整体生活水平及消费能力，为高品质物业的开发提供了必要的经济根底。GDP总量城市经济开展城镇居民人均可支配收入图：2004年至2021年公主岭市城镇居民人均可支配收入随着家庭收入的增长，人们生活质量明显提高。2021年公主岭市人均消费性支出6470.74元，是2004年的1.32倍，五年平均增长7.1%，居民消费结构逐步升级，逐步趋于科学化、合理化。

2021年公主岭市住房人均使用面积到达29.24平方米，比2004年增加10.1平方米。城镇居民人均可支配收入的增加为房地产市场开展提供了良好的购置力根底，人均住宅面积的增加也预示着未来满足舒适型居住需求的大户型市场将具备一定的市场可行性。固定资产投资由上表可见，城市的固定资产投资在近两年来增长速度超过以前，政府重视城市建设开展。固定资产投资持续强劲，对于区域环境和工程开展而言都是重大利好。近期规划远期规划“两片四区双核向心式〞的城市布局结构南进铁南中心城区——商贸核心区西延北扩铁北岭西农业科技产业园区——科研会展核心区工程在城市规划的中心城区，在档次定位和产品定位上可以走中高端高品质住宅路线，符合城市定位。公主岭城市总体规划城市人口规模

从左表中可以看出公主岭城市人口在未来20年有较大增长，对于住房的需求也会随之增长，对于当地房地产市场的开展是很利的。城市用地规模

从表中可见城市建设用地在有方案的逐年增加，但人均建设用地面积会随着城市人口增长而变少，预示未来房地产的升值潜力将不断加大。2021-2021年城市人口规模变化图2021-2021年城市用地规模变化图城市人口平稳增加，加大城市住房需求，城市建设速度加快，利于房地产市场的大规模开展，工程的市场时机趋于明朗。公主岭地处省会城市边缘位置，有较强的开展潜力。交通较为兴旺，高速公路建成后城市快速路网体系完善，有利于城市经济开展。区域人口数量缺乏，增长缓慢，本地人口大量流失。城市GDP总量不高，但处在稳步增长时期，有一定开展活力。城镇人口人均可支配收入总量不高，只有11420.91元，因此，购房能力较弱。城市规划为“两片四区双核向心式〞的城市布局结构，符合城市开展规律，政府投入资金与建设力度决定城市开展速度。房地产市场还没有启动，城市环境较周边大城市比较落后，现在处于较原始的状态，整体房地产市场由棚户区改造向正规房地产开发阶段开展，市场未进入品质化时代。区域市场概述市场突破点城市地理位置较好，可以依托周边省会城市和大城市的资源，为房地产市场做根底。城市交通有待改善，加强陆上快速交通网的建立，加强城市间的资源交流。城市缺乏大型产业支持，第三产业不兴旺，没有高档时尚因素留住本地人，房地产可以到达开辟城市高尚居住圈，带动第三产业开展的作用。城市远景规划较好，构成环境较好区域市场。。城市处于大开发前期状况，随着城市经济的不断开展及市民收入水平的不断增加，市场对于高档次、高品质的工程是有需求渴望的，这是高品质工程开展的好时机。公主岭现在住宅多为家属楼、棚户区改造房一类居住用房，只有少数近期开发的商品房在销售。房地产销售价格两极分化明显，二手房价格在800-1000元/㎡，一手商品房价格在1800元/㎡左右。商品房开发缺乏品质感，市场同质化现象严重，缺乏创新的产品及效劳，在客群的选择上也没有突破，市区供需比重接近饱和。百姓对于现有商品房没有太多可挑选余地，处在观望状态。目前公主岭地区在售物业的销售效劳水平普遍较差，缺乏专业的销售指导和销售展示。总而言之，公主岭地区房地产市场正处在大开区前期，较周边大城市处于落后地位，未进行品质化时代，具备一定可塑造性，如在产品、物业、安防等方面做出创新，可以冲出目前同质化严重的市场，脱离市场竞争，优先占领高品质住宅市场。房地产市场现状总述案名总建面积占地面积建筑类型建筑风格景观特点备注今宇水畔约10万方6.5万方多层欧式主题景观结合自然水系电子监控卡式管理温馨花园约9万方约5万方小高层多层现代主题景观结合人造水系电子监控园丁花园11万方左右约6.5万方多层现代普通绿化电子监控，24小时电子巡更公园小区3.55万方1.78万方多层现代普通绿化普通物业时代花园10万方左右5万方小高层多层现代主题景观结合小的景观配套智能化物业科苑新城14.6万方9.1万方多层欧式主题景观结合内部清水水系红外电子监控、感应式门卡竞争工程根本情况各工程的总建面积不大，超大规模的楼盘成为市场缺稀产品。建筑形式以多层为主，有局部小高层，但小高层的建筑形式不被多数消费者接受。建筑风格同质化，没有品质感，未形成各自定位；局部工程为欧式风格，但未能将欧式建筑的内涵演绎完善。景观无特色，缺乏概念感，未能和建筑外立面形成统一的风格；少数楼盘无组团景观，仅为普通绿化。小区物业的安防系统不完善，有的仅采用电子门监控。不具备专业的安保人员对小区实施平安监控。综合以上各点，目前公主岭具有特色的高品质住宅稀缺，而本工程要做差异化产品，必在建筑风格，景观特色和智能化上有所突破，才能形成自己的特色，引领高品质住宅时代。基本情况总结案名价格（元/㎡）在售面积（㎡）销售情况物业费今宇水畔181041.11—134.93前期6栋销售0.4元/㎡/月左右温馨花园180070—120销售率100%多层0.4元/㎡/月小高层0.6元/㎡/月园丁花园178380—130销售率80%0.4元/㎡/月公园小区181570—90销售率80%0.4元/㎡/月时代花园178950—130销售率50%0.4-0.6元/㎡/月科苑新城159860—130销售率60%0.4元/㎡/月竞争工程销售情况当前房产市场均价在1800元/㎡左右，由于楼盘同质化严重，未形成明显的价格差异与价格优势。在售面积从四十几平米到一百三十平米，普遍能接受中小户型。除温馨花园售罄，其他各工程的销售率不高，在60%左右，销售形象欠佳。物业水平不高，缺乏专业的物业管理公司对社区进行统一效劳。结合竞争工程的销售情况，售楼处包装将作为以后工作的一个重点，来总体提升工程和开发商的形象，为今后的开盘销售奠定根底。另外，物业水平也是形成产品差异化的要素之一。销售情况总结竞争工程情况分析项目名今宇水畔地址迎宾大道千贺酒店对面开发商吉林今宇当地产开发公司建筑风格欧式代理商长春前程房地产策划有限公司

项目定位语城市向南，高尚欧式社区

物业形态多层总建面积约10万方占地面积6.5万方户型面积41.11—134.93销售均价1810元/㎡销售率前期6栋销售物业费0.4元/㎡/月左右智能化电子监控卡式管理，公主岭唯一一家有换热站的取暖设备景观特点主题景观结合自然水系总结河道规划和园区物业比较完善，主打智能化园区概念，是公主岭最新的楼盘，也是现有楼盘中品质相对较好的。抓住尚不成熟的市场时机，打造高端品质化新住宅，力求在景观特色，建筑风格上做出特色，形成差异化，建立市场引领者的地位；将工程的商业街配套重点规划，不仅聚集人气，更提升工程整体形象；增加产品细节卖点以及效劳亮点，如物业和智能化，抓住核心客户；增加特色户型设计，对难去化户型，如一楼、顶楼增加其利用附加值，弱化目前市场上出现的销售抗性；扩大工程入口广场的尺度，增加其使用性，利用东北市民好群聚的特点，聚集人气，增加工程的市场影响力。市场有一定的机遇，但需要在工程定位、户型等方面重点突出，形成差异化，并完善配套增加产品的附加值，提升工程的高品质形象。以上建议将在后篇重点阐述。工程市场突破点户型建议景观建议建筑形式建筑风格产品篇部品建议相关配套总规划建议总规划建议建议以5+6层多层建筑为主。增加局部小高层，小高层建议9-11层，带电梯。由于小高层的增加，在满足容积率不变的情况下，建议减少多层的建筑面积。〔如规划可以改变地块容积率那么另当别论，但应防止建筑密度过大，应适量留出足够的公共绿化景观空间，提升社区的品质和档次〕社区内部的道路尽量躲避横平竖直，而应以环形弯曲路网为主，提升社区内部的道路的多变性，也可以使内部景观做到移步换景，提升景观层次的丰富感。规划建议布局形式方案一小高层布置在中心组团内，围绕中心主题水景分布。一期北拆迁安置房中心组团主入口广场布局示意图中心组团内小高层布局小高层一期多层北拆迁安置房小高层方案二小高层布置在一期工程与拆迁安置房中间。布置在多层前方，在从风水上形成后有靠山，使布局上有层次感。布局示意图主入口广场小高层路网做成弯曲环形路，区分中心组团和边缘组团规划细节中心水景要表达南派园林的精髓，中心组团相对边缘组团品质感上更高端，是整个工程的重点。主入口广场1.公主岭当前的建筑形式公主岭目前房产市场正由棚户改造向商品房开发时期过渡，总体建筑形式相当于南京95-99年时期的拆迁安置房。棚户改造时期的家属楼、厂拆迁安置房以普通的多层建筑为主。2.工程建筑形式建议建议以5+6层多层建筑为主，局部小高层。顶楼做阁楼，在以后销售时可采用“买顶层，送阁楼〞的销售形式，促进顶层产品销售，底楼可考虑做局部花园，增加一层产品的附加值。建筑形式1.公主岭当前的建筑风格大局部住房为棚户改造房，无明确的建筑风格，建筑外立面仅是简单的涂料粉刷。少数商品房的建筑风格表现不够纯粹，缺乏人文气息，细部的处理亦欠雕琢。2.建筑风格建议鉴于上述的现状，本工程可以考虑采用欧式建筑风格，不管从设计和施工上都比较成熟，而且可以有别于公主岭市场目前的建筑风格，纯粹的欧式建筑，更容易凸显高品质的人文气息，从而表达本工程的产品差异性和领先性。建筑风格欧式简约风格简述欧洲风格在建造形态上的特点是：简洁、线条清楚、讲究对称、运用色彩的明暗，鲜淡来对视觉进行冲击。在意态上那么使人感到壅容华贵。典雅,富有浪漫主义色彩。主要运用现代技术材料制作出古典的形式。欧式风格效果图目前公主岭地区户型区间大致在60-140㎡之间一房、两房、三房，最热销户型为60-100㎡两房、三房。纠其原因主要有以下几点：公主岭地区人均收入较低，一般总价在8万-12万元的户型比较受欢送，去化率较快。户型大、总价高的户型，去化相对较困难。由于受东北地区冬季严寒天气的影响，大面积户型能量损耗较大，不利于保暖，而60-80㎡左右的户型在满足根本居住功能的同时，又符合保暖要求，比较契合当地人的需求。当地供暖按照住宅面积收费，据了解平均水平为26元/平方/年，户型大，供暖费高，当地人经济承受力有限。公主岭的房地产市场处于棚户区改造向商业住宅开发的过渡性阶段，由于家属楼与房改房的户型面积都不大，因此该区域购房客群还未形成大户型居住的习惯，需要经过一定时期的市场培养与引导。

区域市场户型分析户型建议热销户型特点多层住宅多为6+1形式，局部顶层加阁楼；以60-80㎡两房，90-140㎡三房为主；户型中多设计朝南大面宽客厅，符合北方人好客的性格；大面宽卧室；卫生间多为暗卫，窗户要少、小，利于保暖；卧室的面宽要求较低，利于保暖。单栋住宅三、四楼中间层最受欢送，平安、光照、层高都最适宜；当地现有住宅工程物业水平不高，因此影响1、2层卫生状况，当地居民也普遍认为住1、2层不平安。5、6层过高，顶层保暖度差；整体楼栋中间户由于保暖性好，最受欢送。东、西边户与顶层有“冷山、冷顶〞之称，不受欢送，去化较为困难。区域市场户型特点根据当地客户需求与居民构成，建议把目标客户定位为：主要客户：中端客户：当地普通百姓、拆迁安置户、当地企业职工高端客户：当地企业中高层领导、政府公务员、事业单位人员、私营业主次要客户：周边乡镇居民、外地务工人员工程客户定位公主岭处于棚户区改造向品质住宅开发的过渡时期，现有住宅根本为棚户改造房以及家属楼，由于公主岭无流动人口，因此本案根本以当地客群消化为主，当地人不缺房，但缺好房的特点使我们定位的主要客户阶层应为有一定经济根底的需要居住改善的客群。对户型居住的舒适度、平安性要求较高。工程客户定位及需求客户购房需求我方建议户型都是全功能改善性住宅户型，考虑到客户都是有一定经济根底的家庭单位。因此，户型定为两房、三房。根据当地居住习惯与需求，建议户型面积在50-140㎡之间，是为了保证居住的舒适度，和客户对总价的承受力。户型以85-100㎡经济三房为主，总价控制13-20万元之间，符合工程以工薪客户为主的客户定位，且经济三房的户型功能全，适合三口、三代居住，保暖性好。55-85㎡两房、120-140㎡舒适三房为补充，所占比例较少。工程户型建议户型建议根本点工程户型配比建议面积比例人群备注55-85㎡两房40%当地普通百姓、拆迁安置户、当地企业职工、周边乡镇居民首次置业户型，可作投资，可放在边户位置85-110㎡经济三房50%当地普通百姓、拆迁安置户、当地企业职工、私营业主主力户型，符合当地改善性居住需要120-140㎡舒适三房10%当地企业中高层领导、政府公务员、事业单位人员、私营业主高档居住户型，以高端人群为目标客群，提升整个社区品质工程户型建议工程户型图参考工程户型建议65-85m2两房——户型方正、紧凑，不浪费空间，大面宽客厅、卧室，观景阳台，使小户型同时舒适、大气。2室2厅1卫66.82㎡大面宽客厅带阳台，采光好，大气户型方正，采光合理，动静分区好，符合舒适居住要求2室2厅1卫

70㎡大南宽客厅带阳台，采光好，大气工程户型图参考-两房卧室布局紧凑，防止形成走廊，增加居室的使用率。2房2厅1卫79.67m2南北阳台加大采光，可舒适观景卫生间靠近主次卧，方便，人性化。工程户型图参考-两房2室2厅1卫85.75m2暗卫设计，增加了房屋的密闭性，防止气窗带来的透风，有利于保暖。大面宽的客厅，阳光充分、气派工程户型图参考-两房88-100㎡经济三房——户型方正、紧凑，三房设计使三代居成为可能，符合改善性居住需要，大面宽客厅、卧室，舒适、大气。3室1厅2卫88.08㎡3室2厅1卫89㎡双卫设计使生活更便利主卧带飘窗，观景、采光性更好客厅连观景阳台工程户型图参考-经济三房3房2厅1卫94.46m2

大面宽的客厅设计，使居家风格更为大气。与阳台相连，增加了客厅采光、通风性书房的设置，将居室功能区分开。主卧朝南，阳光充足。工程户型图参考-经济三房3房2厅1卫103m2

主次卧及客厅均向南，采光充足，提高整体居室亮度，冬季保证足够的阳光。卫生间位于两卧室之间，布局合理。厨房就近餐厅，出入方便。工程户型图参考-经济三房3房2厅1卫108m2

卧室面积较小，但有利于冬季的保暖、节省供暖。进门处吧台的设计不但增添了厨房的使用面积，也提高整体住房品味。宽敞的客厅，向南，通透明亮。工程户型图参考-经济三房3室2厅2卫120m2双卫设计，使居住更方便合理。入户花园，增添生活舒适度。卧室布局更紧凑，减少空间浪费。大开间客厅与超大庭院相连，尽观窗外景色。120-140㎡舒适三房——户型方正、紧凑，大面宽的客厅，及入户花园增添居住的舒适感，彰显高端客户的品质生活工程户型图参考-舒适三房3室2厅2卫127.38m2入户花园，增添生活舒适度餐厅与客厅相连，增加居室空间感两卧室及客厅均向南，采光充足，提高整体居室亮度，冬季保证足够的阳光。工程户型图参考-舒适三房3室2厅2卫140m2超大面积客厅，表达大气居家情怀卧室朝南，温暖温馨阳台的合理布局，延伸空间感，增加客厅使用面积主次卫分开，功能合理工程户型图参考-舒适三房创新户型建议创新户型建议之两代居针对公主岭目前房地产市场来看，必须做出具有特色的创新户型，才能引爆市场，因此我司结合目前小户型去化率较高的市场反响，建议将55—80㎡的小户型比例做大，并且做成两代居〔子母房〕的模式，即55和85㎡的两个户型设计在一起，即可以单独拆分出售，又可以两套房打通成一套大户型，概念新颖，比较能引起市场的兴趣。此外在目前市场小户型与大户型客户需求量并不完全确定的情况下，如此设计也可以降低后期的销售风险，防止局部户型难以去化的局面。55+85㎡两代居〔子母房〕55㎡1/1/1，超大更衣室，舒适观景阳台，让单身生活升级，投资前景看好。85㎡2/2/1，南北通风两房，客、餐厅全明通风，双阳台设计既可晾晒也可加储物功能55㎡、85㎡户型紧密相临，适应两代人不同的生活需要，合理分区，使两代人的生活起居分而不离。老人可以得到照顾，年轻家庭的日常生活也可以得到老人的帮助。户型设计上既是独立的，可单独出售，也可打通后形成一套大户型出售55平米85平米创新户型建议之两代居90m2的两间半设计“两间半〞就是在两间主要卧室的根底上，紧邻客厅或餐厅的位置设置一个可灵活分割的小房间。这多出来的小房间可作客卧、书房、婴儿房，也可与相邻的客厅打通，形成更宽敞的向南大客厅，采光更充足。住户可以自由分割，以满足各自的需求；对于有孩子的家庭，同样也可以将这个小房间与主卧室打通，作为婴儿房，方便夜间对孩子的照顾。卧室的紧凑设计，防止出现较长走廊，减少不必要的冗余空间，增加了有效的使用面积。创新户型之两间半可灵活分割的小房间，所谓的“半〞间公主岭目前在售住宅工程一楼与顶楼的接受程度较低，去化困难，因此在一楼与顶楼的设计上必须具备亮点与特色，才能躲避较大的销售抗性。我司建议对一楼增加花园院落及地下室设计，后期可通过赠送花园面积或精装修来增加一楼房源的性价比，地下室通过样板房的设计，布置成酒吧和娱乐影音室，提高生活品味附加值。顶楼需设计阁楼，且阁楼2米2以上的局部面积需要加大，增加阁楼的使用率，建议在户型设计前可先去长春的亚泰樱花苑工程参观类似的户型设计以供参考。此工程的一楼和顶楼通过一定的户型设计后，再加以样板房的展示，后期销售效果非常理想。难点户型创新建议难点户型设计参考一楼设置花园院落，可附赠精装修，提升一楼的价值，促进一楼房源的去化一楼设置地下室或半地下室，并可专修为吧台或娱乐影音室，提升生活品味，激发目标客群兴趣。难点户型设计参考阁楼通过扩大使用面积，设置主卧，与天窗相配合，表达出浪漫优雅的生活气氛。阁楼通过扩大使用面积，设置主卧卫生间，通过浴缸与天窗的巧妙搭配，增加生活情趣，吸引客群目光。1.景观风格建议－－－－南派风格园林公主岭当前在售楼盘景观都很普通，很少有楼盘规划主题广场和组团景观，一般都只简单规划了中心步道和绿地植被，景观缺乏主题性。本工程景观以南派园林为核心，表达经纬地产作为南方地区开发商的特色，营造一种宜居的概念，突现开发商的智慧。南派园林在北方城市不多见，以此作为差异化产品，力求工程的独特性，同时南派园林建筑的玲珑、轻巧特点，也增添了本工程的居住舒适度。可采用主题景观广场+组团主题景观+南派风格景观小品的概念，打造社区景观。使社区建筑、景观相融合，凸显高品质生态人居概念，提升工程品质感。景观建议2.园林的功能划分园林生态功能满足小区总体布局各层次对绿化的要求，从中心花园到宅间绿地，层次清楚，步步有景。以绿色植物为主，适当点缀局部落叶植物和秋冬季有色彩、林相变化的植物，使人在小区能充分感受到季节的变化，表现出不同季节的园林美。休闲活动功能注重园林景观的可参与性，在小区内设置一定的硬质景观、共享空间，为小区居民提供足够的休闲、交往、活动的场地，营造和谐、友善、温馨的人际关系气氛。景观文化功能提升园林景观的文化品位和内涵。主要以亭台水榭等为表现点，并附相关典故诗文，使其具备欣赏性、参与性、和艺术性，同时富于文化内涵。在小区内设置一些有教育意义的雕塑、小品，寓欣赏性、游乐性与教育性为一体，让儿童能在游戏中接受教育，寓教于乐。3.南派园林简述在总体设计中追求深境、画境、意境的气氛。从景观构架上看，园林建筑是具有审美功能的精神性产品，蕴含了丰富的情感因素。江南园林建筑轻巧、玲珑、通透,力求从细节处表达江南的韵味。设计原那么：以江南园林艺术为根底，配合当地的常绿乔木和灌木，做到处处有景处处不同，形成空中、地面、居室内各角度多层次多方位的立体景观带。杜绝单纯的为绿化而绿化，为景观而景观的作法，真正的将建筑和景观融为一体，使社区的各方到达景观效果的均衡性。

4.景观设计细节入口主题广场根据岭城人的居住习惯，人们通常选择闲暇时间聚集在住宅附近的小广场，三五攀谈，或者施展才艺〔拉二胡、表演二人转〕，以自娱自乐，丰富日常生活。因此，设立主题广场能为本工程聚集一定的人气。目前公主岭地区的社区广场，仅为住家附近的空旷地，没有特色主题景观。结合当地人的生活习惯及本工程的建筑、景观风格，打造全新的主题广场，如：聚宝广场，民俗文化广场等，能提升工程的亮点。该主题广场应包括喷泉，主题雕塑，以简洁大方的风格，表达工程的气质，另在广场周边设置一些小品，如〔花坛〕。水韵情怀水景是南派园林的直接表现，建议造人工水池；在一期组团的中心设立主水景。考虑到北方冬季水面结冰的实际情况，采取冬季抽干整个小区水的方式，同时在水底用彩色混凝土铺垫，这样，冬季整个水底是可以通行的。主水景中亦可做突出表现江南风情。曲径通幽以鹅卵石为健康步道，使散步、休闲尽在幽邃。穿林的小径，坐椅及花卉种植蜿蜒错落植物小品根据北方的气候条件，选择能在北方寒冷气候下存活的常青植被。植物应与景观相照应，做成一处处精致的小品，在细节处表达南派园林的精髓。精致的小品智能化系统双层中空保温玻璃门窗系统屋面双层挤塑板保温系统屋顶保温板系统新墙材抗震系统智能安防系统

周界防范报警系统闭录电视监控系统电子巡更管理系统彩色楼宇对讲系统家庭防盗报警系统

智能安防子系统部品建议根据工程的差异化定位和高端产品定位，我司提出在产品规划中突出升级智能化系统的概念。高科技的智能化系统运用，可以提升工程品质，也是打造“岭城首席智能化品质名宅〞的必需条件。针对公主岭地区人们对居住有很强的保暖、安防需要，我司提出工程的智能化系统分为两局部：采暖、保暖系统，安防系统。采暖、保暖系统包括：双层中空保温玻璃门窗系统、屋面双层挤塑板保温系统、屋顶保温板系统。符合生态、低能耗的要求。安防系统包括：抗震平安、新墙材抗震系统、智能安防系统。符合现代科技住宅智能安防的特点，并可降低后期维护人工本钱。根据市场报价，上述智能化产品会使建造本钱上升50元/平米左右。以上各部品，在智能化上都有所突破，做到岭城“人无我有，人有我新〞，力求提高本工程的品质感、平安性和居住的舒适度。智能化系统总述双层中空保温隔热玻璃门窗系统窗框组合采用断热铝合金窗，不变形，保温、隔音效果佳。具有非常良好的气密性和水密性，有效阻断室内外热交换，减少能量损耗。户外门采用内导平移门PASK技术系统，内导平移与平开结合，平移通风不占空间，且无孔隙，气密好。Low-E玻璃防止阳光直射引起视觉眩目，保证室内私密性及美学性，同时滤过紫外线，防止对家具、衣物的损害。双功能保温隔热Low－E中空镀膜玻璃，中间填充导热系数极低的惰性气体—氩气，导热系数约可达1.7W/m2K。冬季，Low－E玻璃将热辐射反射回室内，保证热量不外散；夏季，阻止热辐射进入室内，大大节省采暖制冷能耗。双层中空保温玻璃最大的特点是保温及气密性好，有效解决寒冷季节窗户透风造成室内温度下降的问题。该技术的运用有利于客厅和卧室在冬季更好的保温，此功能针对“冷山〞现象，同时有助于未来顶层和边户房源的去化。能满足购房者对房屋保暖的需求。屋面双层挤塑板保温系统隔热保温性具有高热阻、低线性膨胀率的特性，是良好的隔热保温材料，减少自然资源的消耗，并增加居住的舒适性。导热系数为0.028w/mk,而且在70%相对温度下持续几年都能维持其极低的导热系数，所以普遍适用于公寓、大楼等建筑物的保温。极低吸水性具有完全的闭孔式结构，正反面都没有缝隙，使漏水、冷凝和冰/解冻循环等情况所产生的湿气无法渗透，吸水性极度低，使板材的性能可到达持续稳定的发挥。出色的抗湿防潮效果有效地阻绝地气的渗透，在高温情况下，能够有效地产生防潮效果。另外，用于防潮地板的内部阻绝物，保护建筑物免于湿气破坏。采用双层保温板，更好的起到屋内保暖效果。该双层挤塑保温系统特有的保温及抗潮湿性使顶层和边户在冬季更好的保温，此功能针对“冷山〞现象，有助于未来顶层和边户房源的去化。屋面层保温将女儿墙完全包覆，再延伸至屋顶面层。防止任何冷桥热桥产生，保证外保温系统完整。针对顶层住宅冬季的防寒保暖问题，采用200mm厚的高密度聚苯保温板，高效的保温效果，能改善以往冬季顶层住房透风现象，该技术的使用解决购房者对顶层住宅冬季保暖的顾虑。屋顶高密度聚苯保温板该新墙材相对于实心黏土砖而言，采用空心楼板、夹心节能墙板，利用植物秸杆，石粉等为原料；具有高弹性、轻质、保温等优点，砌筑起来更有利于建筑抗震。中间采用泡沫、多孔式，造就良好的吸声性能，大大减轻墙板的重量。同时它造就良好的吸声性能。而传统实心黏土砖材料刚性强，体重，不吸音、吸热，缺乏抗震性。新墙材抗震系统----提高房屋抗震能力新墙材能降低建筑房屋总造价。因为轻，大大减少楼体自重，就能科学合理地减少钢筋、水泥等用量，使建筑物总造价节约１０％左右。房屋建筑的抗震设防标准提高一级，建造本钱将增加５％-１０％，而使用新墙材不仅能提高房屋建筑抗震设防等级，还几乎不增加造价。此外，楼体承重的减轻又能进一步提高建筑的抗震性。新墙材的使用契合了目前越来越多的人们对房屋抗震平安性能的关注，并能降低本钱造价。平安系统是智能住宅区的重要组成局部。住宅区内一般设置保安平安管理中心，各平安子系统控制设备均布置在保安中心。本工程的智能安防系统由周界防范报警系统、闭路电视监控系统、电子巡更系统、彩色楼宇对讲系统和家庭防盗报警系统构成，层层设防、严密监控、综合管理，更平安、更舒适。智能安防系统采用红外对射对小区的周界进行实时监测，以到达周界报警。和各主管的计算机进行联网，有效防护周界区域，对翻越行为提供及时报警。还可以向110报警中心自动报警。能对报警状态、报警时间进行记录，并显示报警区域，通过警笛提示警情发生，便于值班人员即时处理警情。1.周界防范报警系统2.闭路电视监控在住宅区重要区域和公共场所安装摄像机，让控制室内值班人员通过电视墙一目了然全面了解住宅区发生的情况。保安中心通过录像机能实时记录、以备查证；通过矩阵控制器在控制台切换操作，跟踪监察。周边环境红外线报警信号可作为相应区域摄像机报警输入信号，一旦报警，相应摄像机自动跟踪。系统控制局部采用智能数字图像运动跟踪报警器来实现全自动操作控制。3.电子巡更系统区域内及重要部位制定保安人员巡更路线，并安装巡更站点，如住宅区内主要道路、盲点、死角等处。根据小区内设置的各个巡更信息点进行巡逻，由保安进行定时巡访以作记录，可随时按要求增加或更改巡更路线。管理中心制定严密科学的巡逻方案，建立巡逻点，巡逻管理员用巡更棒在各巡更点接触，中心系统通过联网管理记录该点的各种情况，保证小区内部人员的人身和财产平安。4.彩色可视楼宇对讲系统由彩色可视门禁门口主机、彩色可视室内机、电源、分层解码器、管理中心等组成楼宇智能对讲系统。有效地防范外来人员自由进入单元楼内，降低小区盗窃案件发生。封闭式管理住宅小区，进行功能规划，对提高小区平安管理、方便方便小区住户的出入和对来访客人的接待。多通道内部通讯、双向互叫对讲等等，把单纯访客开门提升到多功能综合管理层面上。5.家庭防盗报警

家庭防盗报警系统是由保安中心管理主机、家庭报警器、各类传感器和传输缆线组成。家庭被盗的切入点主要是门和窗，传感器对家庭重要地点和区域布防，品质齐全的传感器能代替传统家居内钢筋防盗网，让业主生活在更平安、舒适的环境之中，不再有牢笼感觉。门磁感应器：主要装在门及门框上，非法闯入时，家庭主机报警，管理主时机显示报警地点和性质。红外线感应器：主要装在窗户和阳台附近，红外探测非法闯入者。较新的窗户和阳台布防技术采用“幕帘式红外探头〞，通过薄薄的一层电子束来保护窗户和阳台。玻璃破碎探测器：装在面对玻璃位置，通过检测玻璃破碎的高频声而报警。紧急求助按钮：一般装设在较隐蔽地方，家庭发生紧急情况〔如打劫、突发疾病〕，直接向保安中心求助。保安中心管理主机能及时显示各传感器的报警状态及性质，家庭主机有留守和布防两种状态，主人回家时，在延时时间内解除防盗系统，以免误报。智能安防五大子系统〔周界防范系统，闭路电视监控系统，电子巡更系统，彩色可视楼宇对讲系统，家庭防盗报警系统〕集合在一个智能化信息平台上，利用中央效劳器对小区的平安进行监测管理。配合完善的保安管理，更有效的保证小区的平安。该系统的智能化技术及保安的专业管理，将作为本工程的亮点，也是针对目前公主岭住宅在安保上的不完善所作的突破，该系统很好的迎合了购房者对住宅平安的需求。高科技的智能化安防系统提升了工程整体品质感，符合工程现代、高档社区的定位，为工程宣传增加又一大卖点，在市场上具有强大号召力，在后期物业管理上也可以节省安保人员的物力、财力投入。工程市场定位工程根本情况本案二期一期本次规划地块位于公主岭市河南大街以北，公主大街南侧，光明路以西，向前路以东。地处城市西南部，连接主城区和经济开发区。西区为工程一期，占地7.92公顷，总建筑面积为100273m2，容积率1.26，绿地率30%左右。需设置5万平方米的拆迁复建房。工程根本情况工程SWOT分析优势：项目地理位置优越，与公主岭市两条主干道河南大街、公主大道南北相依，交通便利；项目规模同比与市场上其它楼盘具有一定优势性，利于后期品牌的塑造；项目的开发企业具有多年品质住宅开发经验，开发理念先进，并可将南方的元素融入到北方市场，创造出与众不同的产品。劣势：项目前期未能及时建立起市场领先者的形象，项目的开发周期延长，在市场上有一定的不良影响；项目前期规划及产品等方面品质一般，没有更多的创新之处；项目目前的工地形象较差机会：目前公主岭市房地产正由棚户改造房向商品房大开发的时期过渡，城市建设力度加快及城市人口增加使住房需求增加，为