相邻关系纠纷的实践特点与法律难点

相邻关系纠纷的实践特点与法律难点引言随着我国都市化进程的不停加紧、都市人口的不停膨胀、住房制度的不停改善以及群众维权意识的不停增强，相邻关系越来越成为影响都市发展和社会和谐的重要环节。仅以青岛市市南法院为例，以相邻关系和排除妨害纠纷两个案由备案案件总数就达成47起，而，案件总数也达成了38起，如此多发的相邻纠纷问题使得我们不得不关注这个影响都市发展和社会和谐并日趋复杂的问题。一、相邻关系概述相邻关系是指互相毗邻的不动产全部人或使用人之间在行使全部权或使用权时，因互相间予方便利或接受限制所发生的权利义务关系。《民法通则》第83条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，对的解决截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相对方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。该法条可视为对相邻关系的原则性规定。即使之后的司法解释及《物权法》对该条内容有所扩充，但并未突破第八十三条的基本精神。在司法实践中，涉及相邻关系的纠纷重要体现在下列两个案由，即相邻关系纠纷与排除妨害纠纷。另外尚有一小部分以损害赔偿纠纷的案由备案审理。但不管何种案由备案，相邻关系纠纷都呈现了一系列的其它案件所不含有的独特特性和难点。而这些特性和难点也使得法院的审判的艰难得以凸显。二、案件特点1、争议类型集中在与建筑物内部有关联的相邻关系纠纷。按照我国现有的相邻权的法律规定，相邻关系普通可分为：1、相邻截水、排水、流水、用水关系；2、相邻通风、采光关系；3、相邻通行关系；4、相邻损害赔偿关系。而作为青岛市的中心城区，市南区部分老城区存在住房密度相对较大、居住空间相对有限的状况，因同一建筑物内的居民也发生纠纷和摩擦而造成的相邻关系纠纷，在市南法院全部相邻关系案件的类型中所占比例最大，占两年案件总数的76.47%。相邻权本身就是对全部权或使用权的一种限制或扩张，必然涉及对建筑物内部的专有部分、共有部分的权利之争。对于建筑物内部的相邻关系纠纷可进一步分为两大类，一是全部权人或使用权人在专有部分因装修、安装防盗门、变化管道线路或因年久失修等，造成相邻方房屋构造受损、屋面渗漏水、存在安全隐患，这部分在市南法院相邻关系纠纷案件中所占比例为35.29%；二是在共有部分非法搭建、非法占用、安装空调外挂机等影响相邻方通行、采光、生活环境等，这一因素在市南法院相邻关系纠纷案件所占比例为41.18%。而涉及其它不动产权利的如采光妨害、不可量物妨害（如烟尘、噪音、放射物等）的其它因素引发的相邻关系纠纷在市南法院为23.52%。2、案件主体以自然人间诉讼为主相邻关系的主体是两个或两个以上的不动产全部人或使用人，因此作为相邻关系的主体范畴也十分的广泛，涉及自然人、法人、个体工商户、个体私营公司、承包经营户等。而在市南法院所涉及的相邻关系案件中，两个或两个以上自然人之间的纠纷占全部案件总量的85.88%，原、被告一方涉及法人或其它组织的仅占8.23%，原、被告双方均涉及法人或其它组织的仅占5.89%。3、老城区、学区房为纠纷发生重要地点市南区是新老城区并立的特殊城区，在这两年全部的相邻关系案件中，发生在老城区及二十年以上房龄的老房子内的纠纷占到市南法院相邻关系纠纷两年案件总数的62.35%。其中，28起，占案件总数的59.57%，25起，占案件总数的65.79%。究其因素，首先是老城区房子年久失修，房屋质量较差，在碰到自然灾害或装修不当时容易造成雨水渗漏等危害相邻权人的问题；二是由于老城区住宅空间相对狭小，设施配套相对局限性，容易引发乱搭建、违章建筑等侵害相邻权人生活空间的矛盾；三是老城区内有许多传统学区房，区域内购房、租房市场繁华造成人员流动性大，缺少对房屋的长久关注与维护，在产生侵害相邻权人的状况下难以及时维修，易造成矛盾激化。4、案件诉讼标的额小，但矛盾锋利，结案难了事相邻关系纠纷涉及的金额标的额并不大，当事人的诉讼请求多以排除妨碍、恢复原状为主，直接规定赔偿损失的并不多，数额也不大。但这类案件的当事人，长久共同生活在含有一定联系性的空间内，昂首不见低头见，且诉讼涉及当事人的不动产利益，与群众的日常生活亲密有关，某些当事人处在长久矛盾中，情绪对立严重，利益冲突锋利，矛盾难以调和。因此，在及两年市南法院的相邻关系纠纷案件中，出现多起结案后因问题尚未解决或新问题出现而再次起诉的案件，这类案件占两年案件总数的17.65%，甚至出现在一起案件结束后，被告另案起诉原告的案件，因此结案难了事成为相邻关系纠纷的一大特点。三、审判难点1、法律规定的原则性与审判实践的具体性规定间的冲突我国的相邻关系的法律规则重要规定在《民法通则》及其有关司法解释以及《物权法》上。比较于本文涉及的相邻关系，将于7月1日起施行的《侵权责任法》，即使就侵权行为的普通规定、责任构成和责任方式作出规定，这些规定在相邻关系纠纷的解决中必定应当合用，但该法更多的倾向于特殊类型的侵权及归责原则、责任承当等方面进行法律界定。《民法通则》也仅仅规定了解决相邻关系的普通性原则，即有利生产、方便生活、团结互助、公平合理。而《民通解释》与《物权法》上的内容虽对《民法通则》有所扩充，但法律条文均未超出十条，大大少于其它国家的有关法律规定。且《民通解释》与《物权法》的规定内容相对重复，欠缺对具体原则的把握，特别对发生在都市的相邻关系的具体规定更显简朴。例如，在通风、采光相邻关系中，建筑物与建筑物应有多大的间隔及间隔比例原则，噪音的可容忍范畴、相邻侵权责任与否为过失责任、有无免责事由等，在现在的法律规定上均为空白。这造成法官在审理相邻关系案件时需要大量的运用自由裁量权，一是对本身审判权的使用造成困难，二是因缺少对应的参考原则易造成当事人的不服判等不利因素。因此，如何更加好的精确理解与合用民事法律对相邻关系责任构成及承当方式的规定，是相邻关系纠纷审判中的一大难点。2、调解困难相邻关系纠纷本质上是一种权利的限制与扩张纠纷，对一方权利的限制即意味着一方权利的扩张；而一方权利的扩张也意味着对一方权利的限制。由于这类案件冲突的双方日常居住空间较为靠近，日常接触较为频繁，为避免对方借机寻衅、施加报复，相邻方在受到侵害时，普通乐意加以忍受、不肯主张其权利。因此，一旦到法院起诉，则意味着双方矛盾较为锋利，调解工作难以进行。同时，正由于日常接触较为频繁，原、被告间难免有些其它积怨，造成问题更加复杂化。以市南法院、的相邻关系纠纷为例，该类案件以调解结案的均为6起，仅占两年结案总数的13.64%和20.69%。例如在市南法院的某一案件中，因夏天暴雨，造成二楼、三楼均发生漏雨现象，而二楼其中一户居民则将三楼三户居民共同起诉为被告，规定维修并赔偿损失。后通过调解，原告提出由楼上三家各赔偿300元的调解方案，在两家同意的状况下，其中一户果断不同意调解。究其因素，并不是调解数额的问题，核心在于该两户居民平时关系不佳，在言语上多有冲突，因此该被告紧张出钱赔偿后会造成后来再产生摩擦时在气势上输于原告，因此始终回绝赔偿。3、执行困难相邻关系纠纷的诉讼请求多以停止侵害、排除妨碍居多，故在实际判决中经常会涉及到对房屋及其附属设施的案件的改造、修复、拆除、清理居多，因此相邻关系纠纷的判决执行就显得特别困难。有的当事人在判决生效后不主动推行；有的当事人推行了部分义务，其它则不推行；有的被执行人在面对执行人员时会将违章部分进行拆除，但当执行人员离开后，则会予以恢复，当事人只得重新申请执行或重新起诉；有的判决中仅用“恢复原状”作为裁判主文，造成执行原则不明确，这些都增加了相邻关系纠纷案件的执行难度。例如在市南法院的某一案件中，原、被告系七楼邻居，被告私自在楼梯部位搭建了一处三、四平米的小屋，遮挡住了防火器械及通风窗口，原告在协商不成的状况下来法院起诉，法院判决拆除私自搭建部分并恢复原状。因被告回绝推行义务，原告又申请执行，被告在执行人员的监督下拆除了部分私自搭建建筑，但在几个月后不仅在原私搭建筑基础上重新盖起新的小屋，并且扩大规模加盖房屋，严重影响原告的生活空间与生活安全，故原告再次起诉。但第二次诉讼时，被告将房屋出租，本人下落不明，多方联系无果，不出庭应诉，为审判、调解及执行都增加了困难。4、专业知识的缺少与鉴定评定的不利因素审理相邻关系案件经常需要拟定损害发生的因素、因果关系、损害程度、修复费用等事项，其中的诸多事项牵涉到专业知识，如房屋构造、管道铺设、噪声指标等，而对审判员本身而言，由于专业的限制，不可能对这些专业内容有进一步的掌握，因此需要委托专业机构进行鉴定。但损害因素、损害程度及维修费用的评定普通又属于不同的评定机构，而鉴定机构进行鉴定时间普通需要几个月甚至更长时间，迟延了诉讼时间。鉴定费用更是动辄数千元，经常超出当事人的争议标的，委托鉴定也并不能真正维护当事人的利益。相邻关系的案件，无论是办案人员还是鉴定机构的专业人员，均需要到现场进行勘验，经常会碰到当事人不配合勘验、阻挠等。即使鉴定机构出具了鉴定结论，有时候也仅能证明损害程度，不能证明损害成果与相邻方行为的因果联系，对审判协助有限。而以上不利因素，均对相邻关系纠纷的审判造成了困难。四、解决原则1、明确物权归属，定份止争相邻关系问题从根本上说应当是一种物权问题，所谓定份止争，要想止争，必须先定份。对相邻关系问题而言，某些问题的产生本源就在于对物权归属问题的争议，特别涉及到哪些部分属于专有，哪些部分属于共有，问题尤为复杂。我国物权法专有部分与共有部分的分辨即使没有明确规定，但最新的《最高人民法院有关审理建筑物分辨全部权纠纷案件具体应使用方法律若干问题的解释》对此作出了较为明确的规定，指出建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）含有构造上的独立性，能够明确分辨；（二）含有运用上的独立性，能够排他使用；（三）能够登记成为特定业主全部权的客体。该三项原则不应孤立来看，而是应当同时含有，方可认定为专有部分。而在具体司法程序的认定过程中，该三项原则可具体为：与否是独立的部分；与否含有独立的出入口；与否属于正当建筑。另外，该司法解释规定，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的构成部分。概括起来就是有规划、有合同。而既不属于业主专有也不属于市政公用部分的，就应认定为共有部分。普通来说，对专有部分的使用只要不侵害共有部分的使用、不侵害别人的专有部分的使用，就不应容易认定为非法，而应对其使用权利进行保护。对具体案件而言，如果争议一方的物权占用、使用、处分是基于其专有物权部分，并且也未有证据证明该使用范畴超出其专有部分，则普通不能认定其侵权。对共有部分，则应按照下列第二项原则——合理运用原则进行解决。2、合理运用实际在相邻案件的民事审判中，真正针对专有部分发生纠纷的较少，大多数的案件发生争议还是针对的共有部分。既不属于业主专有也不属于市政公用部分的，就应认定为共有部分。但具体来说，共有部分应分为两大类：一是法定共有，即涉及物权法所规定的物业服务用房、公用设施等；另一部分即自然共有部分，即在司法解释中所列举的涉及建筑物的基础、承重构造、外墙、屋顶等基本构造部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等构造部分。所谓的天然共有部分，也就是构造这个建筑物所必须的，是指从社区建设成立之后，就不可能归为个人全部，也不能由开发商把这个部分拿走的部分。该部分的争议，重要涉及使用权限的大小，相邻方谁使用的多了某些、谁使用的少了某些、使用的方式办法达不成一致所引发的矛盾。因此，在解决时必须遵照合理运用原则。所谓合理运用，首先不能违反法律、法规、管理规约、不能损害别人正当权益。例如说，运用其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权；但如果运用到了别人专有部分所对应的外墙部分，则含有侵权的可能性：空调能够安装在自己房屋的外墙上，但有的空调主机安放在别人的外墙外，占了别人的位置，就不能叫做合理。对此，《最高人民法院有关审理建筑物分辨全部权纠纷案件具体应使用方法律若干问题的解释》第十五条对“损害别人正当权益”有较为明确的规定，在审判中必须大胆应用。合理使用的第二个原则，应当是利益分享的合理性。例如，运用屋顶共有部分晾晒衣物或安装太阳能热水器，使个人生活获益、便利，应在合理范畴之内，但如果是私自安装广告或运用屋顶进行其它盈利性活动，收益归个人全部，则无法认定为运用的合理性。总之，解决相邻关系问题，首先应明确争议目的的物权归属性，拟定使用方使用权利的正当性，再判断其使用方式、办法的合理性，正当性与合理性的统一，是解决相邻关系案件的基本原则。五、具体解决方法1、完善都市化过程中的相邻关系法律规定我国有关相邻关系的法律规定始终存在规定过于原则、难以解决实践中相邻关系的民事纠纷的问题。特别随着都市化发展，都市相邻关系纠纷日益增多，但法律上却对此规定甚少，这为审判带来了极大的难度。法官在裁判过程中，虽可通过调解、勘验、经验法则等方式办法的应用解决审判中的实际问题，但这种自由裁量缺少必要的、具体的参考原则，容易造成尺度不一，进而造成当事人的不承认，难以达成息讼的目的。因此在此后，应加强对不动产相邻关系的制度研究，将相邻关系的中的多个权利、义务关系由法律作出明确规定，做到相邻关系中的物权法定，减少审判的随意性。在完善立法的过程中，我国能够学习其它国家已经成型的立法。例如，在相邻建筑物构建方面，《日本民法典》就规定，建造建筑物，应自疆界限起保存五十厘米以上的距离；与人违反前款规定进行建筑时，邻地全部人可让其废止或变更建筑。但是自建筑着手起通过一年，或其建筑竣工后，只能请求损害赔偿，该规定既明确了两建筑物之间的距离，并且明确了两种责任承当方式的合用时间范畴。该种明确的法律规定方式值得我国借鉴。再例如，在有关烟尘、气味、噪音等不可量物侵入的法律规定上，《瑞士民法典》则规定“依土地的位置或性质，或依本地习惯属于未邻人所不能容忍的去年概况的，特别应为严禁”，而我国台湾地区民法典则规定“其侵入轻微或按土地形状、地方习惯、认为相称者，不在此限”。两部法律从正反两方面规定了对不可量物进行进行自由裁量的根据。另外，有关相邻关系的归责方式与免责状况也在审判实践中合用不统一。《最高人民法院有关贯彻执行若干问题的意见》第一百零二条规定了相邻房屋滴水纠纷合用过失责任，而我国的民诉法及有关解释，也没有对相邻关系纠纷的归责原则作进一步规定，《物权法》第九十二条对用水、排水、通行、铺设管线造成损害时仅规定造成损害的应予以赔偿，虽有人认为这体现了相邻关系的无过失归责原则，但笔者认为该规定并不明确。实践中，也有诸多当事人以自己无过失为由进行抗辩，对审判、特别是调解、释法工作造成妨碍，笔者建议，法律应将相邻关系的归责原则进行明确规定，由于相邻关系标的额小和鉴定成本高昂的特点，建议立法明确规定为无过失责任或过失推定责任，能够达成避免鉴定、为当事人节省诉讼成本的法律效果。另外，对于赔偿原则，也应当规定对应的计算原则与范畴，做到有法可依、计算明确。2、重视居委会、街道办事处的调解作用相邻关系纠纷的复杂性在于当事人心态的复杂，有确实实是为了恢复原有居住空间，但也有的是为了争夺物质利益，或者是为了报复借机生事，或是由于往日积怨出气。而法院就个案进行审理的时候，往往难以查清隐藏在具体案件背后的种种其它矛盾，即使能够查清，限于诉讼的特殊性，不能判超诉请，故单纯就该具体案件进行调解有时难以达成案结事了的目的，在单个案件结案后也容易由于其它纠纷未解决造成结案不能服判息诉。相比之下，居委会与街道办事处的调解则有诸多优势。第一，居委会调解能够通过做当事人家人、朋友、邻居等相熟人员的工作，间接做通当事人的工作，或通过与对方冲突矛盾对立情绪不严重的家人与对方的接触，缓和、化解纠纷。例如在我院解决的某一案件中，在调解过程中我们理解到，与被告同住的父母乐意支付一部分赔偿金以解决原、被告之间的纠纷，鉴于此原告也同意撤诉，但被告本人由于某些案外因素果断不同意赔偿，也由于被告的态度造成原告果断不撤诉。如果诉前通过居委会调解，被告父母能够支付部分赔偿金给原告，可能就能够避免诉讼的发生。第二，居委会与街道办事处工作人员，相比法院法官与法院其它工作人员而言，与当事人日常接触较多，对争议现场及争议标的的历史也比较理解，更容易通过多个相熟人员侧面理解争议背后的状况，将当事人的某些有关纠纷进行一揽子调解，找出一种利益最优化的解决方案。调解的过程其实也是当事人利益的一种博弈过程，在有关人员之间有多个纠纷的状况下，当事人为了争取某种利益或扩大某种利益也会乐意适宜放弃另一部分利益，此时，就容易达成调解的目的，并且在对多个矛盾综合下的一揽子调解，有助于最后化解当事人矛盾。3、与行政执法部门配合,重视事前救助,增强事后执行力度诉讼是一种事后救助手段，有时需要耗费高昂成本，不利于当事人经济的解决问题。而相邻关系的某些问题，其实能够通过行政行为的预先介入，达成化解纠纷的目的。例如某些老房子由于年久失修，造成漏雨发霉，能够通过街道办事处找房管部门，动用公用的房屋维修基金进行修缮，这现有助于问题的解决，也可避免相邻方在面对面的诉讼过程中增加对立情绪。再例如，在对房屋顶层或外墙进行其它用途前，能够通过召开业主大会或与全体业主就使用费用等进行协商，避免事后发生纠纷。同时规范完善行政审批、环境评定、行政复议、行政申诉制度，通过多个方式解决纠纷，避免最后的司法手段的介入。而在面对强制拆除、恢复原状的判决过程中，法院有时也难以单独推行职责，需要其它行业、其它部门配合、协助与支持，才干真正的解决问题。固然，某些当事人选择民事诉讼作为救助手段，是由于过去长久的“官本位”思想造成不肯直接与行政部门打交道，或在与行政部门沟通并未获得预期效果的状况下的不得已选择，但相信随着我国行政部门的服务性职能越来越被强调，严格依法行政，达成有法必依，执法必严，某些相邻关系的解决方式也会日益多元化，诉讼也将不会是当事人的必然选择。4、重视现场勘验与经验法则的应用相邻关系是来源于实践的问题，最后也必然通过实践的方式去解决，这就需要审判人员重视现场勘验与经验法则的应用。在相邻关系案件中，当事人会提供照片、录像、图纸等证据证明自己的主张，但这些平面的证据并不能让审判人员对损害的事实产生直观感受，因此必须要进行现场的实地勘察。在勘验过程中，首先能够更清晰的感受到损害与否对当事人产生了不利后果、影响大小，能够在双方的对话中对损害发生的因素、因果关系有个初步的认识，更能够通过现场勘验接触其它邻居、居委会等人员，听取他们的意见，为合理裁判做好基础。另首先，在实地的现场勘验也是调解的另一次有利机会，法官与当事人边走边看边沟通的过程中，比在法庭上正襟危坐的调解更加没有距离感，更容易让人信服、利于沟通。通过现场勘验之后，审判人员会对纠纷的产生、状况大致做到心中有数，在接下来的审判中就要大胆应用经验法则，节省诉讼成本，做出公正裁判。法律习惯本身就是法律渊源的一种，而从有助于生活秩序稳定和和睦邻里关系的考虑，习惯与经验也是相邻关系案件要考虑的重要因素。例如，对公共通道的使用与否是符合日常习惯的，与否超出了其它楼层的程度，噪音的产生与否超在普通人可忍受范畴内；再例如，楼上装修，楼下发生漏水现象，如果被告不能举证证明与其无关，则根