投资性房地产公允价值计量研究

投资性房地产公允价值计量研究

一、规范投资性房地产企业的会计处理和信息披露投资资产是指接受租金和资本附加值，或者是同时持有的资产，其单独列出为“投资资产”，资产损益报告单独报告。投资性房产是企业拥有并已出租的建筑物。投资性地产包括已出租的土地使用权和持有并准备增值后转让的土地使用权,不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。新会计准则单独划分投资性房地产的目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关信息的披露,提高会计信息的相关性。投资性房地产只有在投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业且该投资性房地产的成本能够可靠计量时才予以确认。投资性房地产的初始计量按照取得时的成本进行初始计量。企业一般应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,对股东权益和净利润无影响,房地产行业许多上市公司出于谨慎性的考虑,仍沿用原来的成本模式。采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。新会计准则中还规定,投资性房地产应披露其种类,金额和计量模式。采用公允价值模式的应披露公允价值的确定依据和方法以及公允价值变动对损益的影响。二、公司基本情况S*ST百花系新疆百花村股份有限公司(以下简称百花村公司)。该公司主营住宿、餐饮、文化娱乐服务,现有股本总额为94,801,360元。百花村公司国有股东为:新疆生产建设兵团国有资产经营公司(持股比例为29.56%),北京昌鑫国有资产投资经营公司(持股比例为15.00%),新疆八一钢铁集团有限责任公司(持股比例为5.00%)。该公司2004、2005年连续亏损,曾在“2006年第三季度报告”中预计2006年净利润仍为亏损。在“2006年度业绩预告修正公告”中,初步测算预计2006年度将实现盈利,在2006年年报中披露净利润为1,283,028.11元(2005年为-121,119,681.29元),实现每股收益0.01元(2005年为-1.28元),每股净资产0.14元(2005年为0.05元)。鉴于公司2006年实现扭亏为盈,百花村公司召开董事会临时会议审议通过关于申请撤销退市风险警示的议案。笔者分析该公司2006年实现的盈利,认为盈利与采用新会计准则密切相关,主要是在对投资性房地产进行后续计量时选用了公允价值模式。三、结论:公车价值是救命稻草的功能房地产行业被普遍认为是受新会计准则影响最大的行业之一,若公司按公允价值计量投资性房地产,其业绩可能飞涨。但第一个采用公允价值模式计量投资性房地产的不是房地产行业的上市公司而是以餐饮为主业的新疆百花村股份有限公司。该公司乌鲁木齐市中山路141号为百花村IT产品展示中心,租金是该项资产的主要收入来源,公司根据新会计准则对现有房地产资产进行重分类时确认为投资性房地产的,主要是该处房产,按新会计准则被划分为“企业拥有并已出租的建筑物”。百花村公司报表附注显示,确认为投资性房地产的房产账面价值总计1.73亿元,包括乌鲁木齐市中山路141号和石河子购物中心,账面价值分别为1.57亿元和0.16亿元。百花村公司第一个采用公允价值模式计量投资性房地产究其原因是为了提高净资产,增强融资能力,运用公允价值来调节业绩,免于退市。在防止停牌危机时,公允价值这根救命稻草的功能不可小觑,其影响包括对所有者权益和利润两方面。首先,在采用新会计准则公允价值模式的首年,公司需采取追朔调整的方式,调整年初所有者权益,在目前房地产价格普遍高于历史成本的情况下按公允价值模式计量,其影响结果是,公司上年度的资本公积大幅提升,所有者权益将会大增。百花村公司2006年股东权益(不含少数股东权益)为16,547,243.31元,而2005年仅为4,649,730.73元,这中间由于公允价值模式对投资性房地产后续计量带来的差异不会是小数。其次,采用公允价值模式对投资性房地产计量的,不对投资性房地产计得折旧或进行摊销,可能使公司费用减少利润增加。再次,在房地产升值的情况下,投资性房地产的公允价值一般都高于成本价。在用公允价值计价时,将资产负债表日投资性房地产的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益,也可能增加公司利润。百花村公司持有的出租房产账面价值总计1.73亿元按公允价值法市价重估,重估增值不言自明。百花村公司账面价值总计1.73亿元的投资性房地产目前公允价值未明确披露。百花村公司在股东权益调节表中,没有提及以公允价值计量投资性房地产带来的差异。笔者认为其原因是该公司已连续两年亏损,为了避免停牌,保持投资人对公司的信心,稳定股价。因此百花村公司借公允价值模式计量投资性房地产夸大业绩,隐瞒重要信息,倾向于披露有利信息,不愿披露或少披露不利信息,导致公司会计信息披露失真。四、警告和建议从百花村公司信息披露可以折射很多上市公司都存在类似的信息披露问题,以下为笔者根据对百花村公司的分析得到的启示并提出了建议。(一)股权多主体缺失,无法对上市公司管理模式的进行约束百花村公司国有股权比重大,流通股比重小。百花村公司国有股东新疆生产建设兵团国有资产经营公司,北京昌鑫国有资产投资经营公司,新疆八一钢铁集团有限责任公司合计持有近50.00%,而流通股仅占15.81%,国有股“一股独大”,而国有股权主体缺位,难以对上市公司的产权进行约束和控制,社会流通股较少且股权较为分散,也难以实现有效的产权约束,从而造成股东对上市公司管理权的失控,出现了利润的操纵者。(二)投资性房地产信息披露需进一步关注笔者认为该公司应该在未来年度加大管理力度,发展公司餐饮业和相关服务业等优势传统产业,促进规模和效益的同步增长,努力提升企业形象和经济运行实效,通过增强竞争力渡过危机,而不应靠粉饰报表、虚夸业绩、玩文字游戏来保住上市资格。信息披露是上市公司的法定义务,依法公开披露的信息是投资者决策的重要依据。笔者希望百花村公司2006年年报对投