以物业小区经营管理服务模式的探讨

以物业小区经营管理服务模式的探讨

在停车场的管理方面，不同的管理形式产生了不同的心理状态，比如仁者有不同的方法。笔者所在的单位是一家以停车场经营管理为主要业务项目的物业管理公司，在工作中，我们坚持“以停车场经营管理为载体，集人防、技防、物防、保险为一体的以车养人，兼顾治安，构建社区安全防控网”的保全式停车场经营管理服务模式，切实做到了“车辆看起来，治安管起来，消防做起来，使案件降下来”，实现社会、经济“双赢”目标。在这里，将我们的停车场经营管理经验与同行交流探讨。一、停车管理现状1、各物业管理公司的原因目前，城市物业小区的停车场经营管理，大致有以下三种模式：(1）物业管理公司自己经营管理，收取停车费。有的物业管理公司和车主签订车管合同的负责赔偿，物业管理公司不与车主签订合同的不负责赔偿。(2）物业管理公司不收取车主任何费用，车辆自行停放。(3）物业管理公司把物业小区的停车场经营管理委托给专门的停车场管理公司或保安公司，协商约定支付一定的服务费，由专业公司或保安公司根据物业管理公司的要求，提供一定数量的停车场管理员或保安人员，按照合同约定提供停车场经营管理服务。2、停车场权属争议由于司法界、理论界对停车场权属、停车场管理合同性质看法不一、争论不休，加之业主和停车经营管理单位对停车场收费与管理的理论观点模糊，致使停车场经营管理矛盾不断、纠纷连连，一些物业小区、停车场陷入了“权属不明起纷争，划、擦、盗、抢常发生，停车收费难上难，法律殿堂忙诉讼”的纷争之中。停车场经营管理纠纷大多是停车场收费之争，其根源在于对停车场权属各执一词。今年8月，北京市一家公司因停车收费权属之争，被业主告上法庭，结果法院判定该公司归还收取业主的所有停车费，在京城业内引起了强烈反响。其次是停车场车辆划、擦、盗、抢赔偿之争，此类纠纷多是由于我国传统的“仇富”心态，及对未成年人的教育管理不严，一些物业小区、停车场普遍存在物防、技防、人防死角，布局不合理，管理人员服务不到位等问题，使不法分子有机可乘，此类案件屡见不鲜，严重影响物业小区、停车场的安全，业主怨声载道。由于司法界、理论界对停车场管理合同性质意见分歧，因此，此类案件赔付之争诉讼艰难。二、停车周边管理服务模式研究1、“停车管理、治安管理工作”一体管理服务充分整合政府、社区及其他防范力量，以最少人力获取最大安全效益。拟将现行的停车管理服务、保安服务、治安协管等分散经营、独立管理，变为“停车管理、治安防范”一体管理服务。公司在做好停车管理的同时，兼顾治安、义务消防。如条件成熟，公司项目部受客户委托全部或部分接管其保卫（安）部职能，使客户成为真正意义上的监理作用。2、智能化前沿报警平台协调派出所授权同意，将项目部、警务工作站合为一体办公，变平时无人守班为24小时值班，变定时工作为全时制服务，对社区安防设备的变一般性功能为智能化前沿报警平台。公司协调、投资建设区域报警指挥中心，实现区域监控、报警、指挥现代化。3、实时指挥调度公司协调“政府扶一点，社区拿一点，家庭、个人出一点，自己经营利润补一点”，构建以社区视频监控、周界、红外报警、家庭入室报警、车辆无限报警系统，以警务工作站为基本平台，以公司总部为中心的实时监控指挥网络，并与“110”、“120”、“119”等政府应急网对接，做到一有情况能及时沟通、指挥。按警情级别，一般情况警务站能及时报警处理，重大情况报政府应急指挥中心处理。4、减少群众与物业、政府的对立与对立按照“依靠政府、市场动作、承担责任”的理念，一方面协调各级领导理解、支持工作，另一方面公司应勇于承担责任。在工作上，政府、公安机关不便出面的事情，由公司出面处理，减少群众与物业、政府的对立与摩擦；在经济上，公司不惜重金为客户投保公众责任险，公众责任险扩展停车场保险，凡发生划、擦、盗、抢公共责任事故，公司按保险数额予以赔偿，最高赔偿额可达100万元，从而减少业主的经济损失，解除了业主的后顾之忧。5、停车场的经营模式为了最大限度减少公司同客户因服务质量、支付服务费等方面发生的纠纷，一改过去习以成常的停车场专营公司或保安公司被动收取客户服务费的管理模式。公司大胆实践，主动出击，靠自己收取停车服务费取代客户支付服务费的“以车养人、独立管理”的保全式停车场经营管理模式。在实践摸索过程中，我们有失败的苦涩，也有成功的喜悦。我们在北京市某小区停车场试行“以车养人、独立管理”经营管理模式时，公司32名员工浩浩荡荡开进该小区，本来仅先行签约半年的停车场管理合同，公司却不惜重金，投保了一年的公众责任险扩展停车场保险，安装了周界报警系统、出入口视频监控系统等，但由于客户诚信度欠佳等诸多因素，造成公司较大的损失。在总结经验吸取教训的同时，我们又在中铁建总部大院、甜水园小区、丽水园小区等服务项目取得了成功的经验，继而摸索出了一条“以车养人、独立管理”停车场经营管理之路，减少了使客户伤心费神的停车场经营管理压力及经济支出。2004年9月，在北京市公安局召开的派出所长参加的“防范涉车案件”会议上，公司的做法得到京城业内同行的赞同和北京市公安局领导的肯定，在京城业内推广。三、停车场管理方面1、专业停车场管理公司或保安公司代替物业管理公司保安部的职责，实行真正意义上的对业主、居民专业保全式的保安服务。从而解决了专业保安公司不专业的局面，使物业管理公司对保安公司专业水准的要求相匹配。2、物业管理公司受业主委员会等停车场所有权方的委托，选定专业停车场管理公司或保安公司，与车主签订车辆管理服务合同，按与物业管理公司、停车场产权方商定的停车收费价位（但不超出物价局的收费标准），进行停车场经营管理服务。3、运用高科技安防技术、对小区实施周界报警系统、出入口视频监控系统，开展家庭、商铺、汽车报警等安全服务，使保安公司服务项目