土地估价报告评审标准及典型问题

贾宪林邢台市国土资源局报告评审标准及典型问题

关于如何评判报告质量评审报告就是审核报告的质量。高质量的报告主要体现在以下三个方面：

外在形式：格式规范，内容全面，要件齐全，制作美观。这是对土地估价报告的基本要求。

内在质量：估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法的选择及应用合法、合规、合理，各项参数选取的依据或理由充分、合理，针对特定估价对象进行了深入细致地分析，资料充实可靠、时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强，前后不矛盾，没有明显瑕疵，这是对土地估价报告的内在要求。

核心问题：估价结果客观、合理，符合估价对象所在区域的地价水平。这是土地估价报告质量高低的核心问题。只要具备了前两点，估价结果不会有多大问题。格式规范与内容合规格式问题：格式不规范，有缺漏项。极个别报告存在此类问题。一般问题：依据（理由）不充分、内容不全面。多数报告存在这类问题。严重问题：对象界定错误、前后矛盾、方法选择和应用错误等。不合格的报告多数存在。

关键点与深层问题对象界定：范围、面积、权属等。地价定义：用途、权属、开发程度、年期等。方法应用：合法、合规、合理等。评估报告审查要点

格式规范、内容全面是对土地估价报告的基本要求，报告的质量差异主要体现在估价依据的充分性、相关说明的严谨性、市场及区位分析的深入程度等方面。为了使评审专家对各等级报告的评定标准有一个整体把握，以下从定性和定量两个方面加以说明。需要特别强调的是，评分标准只是针对一般情况而言，在评审过程中，由于估价对象及估价目的不同，估价报告评审不可能完全套用同一模式，请评审专家针对不同情况，正确把握评审标准的内涵，具体问题具体分析。一、估价报告形式审查要点

估价报告的规范性、要件齐全性是最基本要求，凡不符合下列要求的视为形式不合格，直接作为不及格报告不进行评分。

(1)

不符合《土地估价报告规范格式》要求的；

(2)土地估价报告、土地估价技术报告、附件不齐全的。二、估价报告关键技术问题审查要点估价报告存在下列技术问题直接视为不及格报告不进行评分（（1)估价方法存在严重技术性错误的；

(2)地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的；

(3)采用3年以前的基准地价又没有进行合理的期日修正的；

(4)会审会认为的其他问题。三、各等级报告评审标准

1、一等报告(大于等于90分)的质量要求一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。

2、二等报告(80一90分)的质量要求二等报告要求格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理，能体现政策变化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分、合理；整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明显错误。

3、三等报告(70一80分)的质量要求报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取有依据、理由；报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。

4、四等报告(60一70分)的质量要求报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不存在明显质量缺陷。

5、对不合格报告的判定不合格报告通常存在明显的质量缺陷，如：

(1)报告格式不规范，内容不全，有明显缺漏项。如估价对象、地价定义界定不清，缺少土地权属状况说明等。

(2)估价结果内涵与地价定义不一致，或前后矛盾。如设定土地权利状况、土地开发程度、容积率等前后不一致。

(3)估价方法选择或应用明显不合理。如商业用地采用成本逼近法评估，现有房地产项目按待开发土地评估(剩余法)等。

(4)修正系数取值与说明不符，或有计算错误。造成估价结果存在误差，使可信度降低。

(5)估价过程过于简略，缺少取值依据和必要的说明。

(6)影响因素分析前后矛盾，缺乏逻辑性等。地价影响因素中的区域因素与个别因素分析，与市场比较法或基准地价系数修正法中的分析不一致，影响了估价结果的可信度。

(7)其他问题。四、报告评分细则(一)土地估价报告(5分)

第一部分摘要(1分)

审查要点：①估价结果。总地价、单位面积地价、总地价大写、币种、估价结果一览表等；②估价师签字、机构盖章等。第二部分估价对象界定(1分)

审查要点：估价对象具体范围界定及估价对象面积、土地使用者、土地用途说明等。第三部分土地估价结果及其使用(1分)

审查要点：估价的前提条件和假设条件，估价结果和估价报告的使用限制、有效期限等。第四部分附件(2分)

审查要点：宗地位置示意图、估价对象照片，土地使用证及权属证明、估价机构注册证书及签字土地估价师证书复印件等。(二)土地估价技术报告(90分)

第一部分总述(12分)

审查要点：一、估价目的(1分)(1)谁委托估价，为什么估价；(2)估价结果应用方向。二、估价依据(3分)(1)估价依据是否全面；(2)估价依据是否考虑了最新政策调整；

(3)估价依据是否具有针对性。三、地价定义(4分)(1)土地用途。说明证载用途、实际用途(或规划用途)、设定用途等。(1分)(2)土地使用权性质。分别说明现状和设定土地使用权性质。是划拨土地使用权，还是出让土地使用权，或作价出资(入股)土地使用权、授权经营土地使用权。若为出让土地使用权，需说明出让年期、剩余土地使用年期等。(1.5分)(3)土地开发程度。说明宗地内外实际开发程度和本次估价所设定的开发程度及其理由。(1分)(4)估价期日(0.5分)

四、估价结果(1分)．土地单价、总地价、总地价大写、币种等。五、需要特殊说明的事项(3分)(1)资料来源及未经实地确认或无法确认资料说明；(0.5分)(2)对估价结果可能产生影响的变化事项(地价指数、开发程度、设定用途等)说明；(1分)(3)估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理；(1分)(4)其他需要特殊说明的问题。(0.5分)第二部分估价对象描述及地价影响因素分析(14分)

一、估价对象描述(6分)(1)土地登记状况(2分)

估价对象来源、位置、用途、面积、四至、土地级别、土地登记证书号、国有土地使用证书号等。(具体问题具体分析)(2)土地权利状况(3分)

权属、权利、年期、他项权利(与证载状况是否一致)

如果存在他项权利，应分析对地价的影响。

(3)土地利用状况(1分)(针对估价对象和估价目的具体说明)

利用现状：建构筑物及其用途、容积率、建构筑物说明等。待开发土地：说明具体规划条件、批准机关、批准日期等。二、地价影响因素分析(8分)

(1)一般因素(2分)

有针对性地分析影响估价对象价格的宏观因素，如产业政策、税收政策、金融政策等。

(2)区域因素(共4分)

区域范围界定是否合理、区域位置、基础设施、环境条件、产业集聚度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否全面恰当。(2分)

是否考虑了估价对象特点，区域因素选择是否恰当，对地价影响程度分析是否客观。(2分)(3)个别因素(2分)宗地自身条件(面积、形状、水文地质条件等)、个别开发程度等。(1分)

是否考虑了估价对象特点，个别因素选择是否恰当，对地价影响程度分析是否客观。(1分)第三部分土地估价(63分)

一、估价原则(1分)

与估价目的及方法联系选择是否得当、全面，描述是否规范正确。二、地价确定(2分)

评估结果可信度分析、最终地价确定依据与方法。三、估价方法与估价过程(60分)

用两种方法进行评估的，估价方法与估价过程评分的60分中，主要方法占35分，次要方法占25分，两种方法不分主次则各占50％，使用三种方法进行评估的，各占三分之一。

1、基准地价系数修正法(以下分值为比例值)

(1)基准地价简介(20％)地价内涵：说明制定时间、估价期日、设定开发程度、容积率等。(10％)

基准地价表及修正体系：至少说明宗地所在级别某用途下的基准地价修正体系。(10％)(2)宗地级别的确定。(10％)

说明宗地位置所对应的土地级别及价格。基准地价以幅度价形式表示的，应取均值。

(3)基准地价修正。(60％)编制待估宗地因素条件说明表。与基准地价修正体系表所列项目一致，与区域因素、个别因素条件说明一致。(30％)

编制待估宗地因素修正系数表。修正系数取值与条件说明相吻合。(20％)其他因素修正。包括开发程度、交易期日、容积率修正等。(10％)(4)地价计算。(10％)(5)方法运用完整性系数。(85～100％)

除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。以(1)一(4)项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。

2、剩余法

(1)最佳开发利用方式(10％):说明土地用途、容积率等是否符合规划和设计的要求，是否考虑了市场供求状况等。如果估价对象为现有房地产项目，评估其现状利用条件下价值，则不考虑最佳利用问题。

(2)不动产总价估算(20％):估算方法选择及应用的合理性，估算依据的充分程度。

(3)开发成本估算(30％):估算成本全面、客观、合理，依据的充分性。

(4)利息计算(10％):开发周期、利息率、计息周期及其计算公式。

(5)利润计算(10％):利润率选取依据及其合理性。

(6)税金及其销售税费估算(10％):选取全面、正确，依据合理。

(7)地价计算(10％):公式及计算过程的正确性。

(8)方法运用完整性系数(85％～l00％)

除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。如现有房地产项目按待开发土地进行评估，评估思路错误等。以(1)～(7)项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。

3、收益还原法(1)总收益确定(30％)

客观收益的确定方法及详细测算过程。(2)总费用(40％)

费用构成项目是否全面、正确，费用取值依据是否充分、客观合理。(3)土地纯收益确定(10％)

土地纯收益的剥离方法和依据(4)土地还原率确定(10％)

土地还原率确定依据、合理性等。(5)地价计算(10％)

公式及计算过程的正确性。(6)方法运用完整性系数(85％～l00％)

除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。以(1)一(5)项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。

4、成本逼近法

(1)土地取得(征地)成本(20％):构成项目是否全面、正确，取值是否客观、合理，取值依据是否充分。

(2)土地开发费用(20％):开发状况及相应的开发费用标准、依据，是否为客观的开发费用。

(3)相关税费(10％):组成部分是否全面、费用的确定依据是否充分合理。

(4)利息计算(10％):利息率选择、开发周期的设定、计息期

(5)利润计算(10％):利润率选择、依据

(6)土地增值(10％):增值率或增值额的确定依据是否充分，取值是否客观、合理。

(7)相关修正(10％):年期修正、区位修正、土地还原率的确定依据及其合理性等。

(8)地价计算(10％):公式及计算过程的正确性。

(9)方法运用完整性系数(85％～l00％)

除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。以(1)一(8)项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。

5、市场比较法

(1)比较实例选取(20％)

案例个数、实际交易案例、时间限制、用途一致、相同供需圈、案例描述清楚、选择特殊案例的说明等。

(2)比较因素选择(15％)

是否包括影响地价的全部主要因素，因素选择是否有针对性、客观合理，修正系数确定的理由和标准。

(3)因素条件说明及说明表编制(5％):描述各条件是否客观、具体、量化

(4)因素条件及系数(50％):修正是否恰当、相互权重是否合理。

a)情况修正体系(10％);b)期日修正体系(5％);c)年期修正体系(5％);d)区域因素修正体系(20％);e)个别因素修正体系(10％)(5)方法运用完整性系数(85％～l00％)

除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。以(1)一(4)项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法满分值，即可得到该方法得分。

估价报告整体协调性系数T：85%—100%考虑所有评审项目中未能涵盖的减分报告典型问题土地估价技术报告第一部分总述一、项目名称

项目名称是估价报告的主题，主题明确，才能使人一目了然。依据《规范格式》要求，该项描述要简要说明评估目的、估价对象的产权性质和价格类型以及估价对象所在地，甚至还要体现出估价对象宗数、用途、位置等。但有的报告对项目名称的描述还有待于进一步明确。

㈠主要问题

1、有的估价报告主题模糊，如“×××公司土地价格评估”，既未体现评估目的，也没有说明估价对象的产权性质，更没有界定估价对象的价格类型，严重不符《规范格式》项目名称的描述要求；有的体现了评估目的，但没有说明估价对象的产权性质和价格类型。

2、有的估价报告在价格类型界定方面存在问一是多数报告未界定估价对象的价格类型;

二是界定的价格类型与地价定义不符。如“×××国有土地使用权抵押贷款价格评估”。国有土地使用权的抵押价值与贷款价值是不同的两个概念，所涉及的是两个不同数值，一般来说，按照地价定义评估的物权价值应该就是抵押价值，但土地行政主管部门和金融部门出于种种考虑，不是把抵押价值量全部作为贷款价值量贷给抵押人，而是按抵押价值量的一定比例作为贷款量贷给抵押人，一般划拨土地使用权抵押评估的贷款量最高不超过评估价格的50%，出让土地使用权评估的贷款量最高不超过评估价格的70%。若界定为国有土地使用权抵押贷款价格，就应该在地价定义中设定贷款率并在最后确定评估价值时考虑进去，如不设定贷款率，最好还是不这样界定价格类型为好。再如有的评估项目名称为“×××国有划拨土地使用权价格评估”，但地价定义设定的却是有限年期的使用权价格？自相矛盾。地价定义一般应该与价格类型一致，当然评估国有土地使用权“划拨价格”，可以从有限年期的使用权价格中剥离出“划拨价格”，并作特殊说明，但有的评估不在最后确定评估价格时将政府收益剥离出去形成“划拨价格”，而评估的却是有限年期的土地使用权出让价格。我想其目的评估的是划拨土地的出让价格。尚若如此，“×××国有划拨土地使用权出让价格评估”。

总之，出现上述问题原因，主要是估价人员对《规范格式》中描述项目名称的“内在要求”未认真研究以及对界定“价格类型”的概念理解不透所造成的。㈡如何正确描述项目名称

到底如何描述项目名称和正确界定“价格类型”呢？我想，首先应该认真研究《规范格式》中描述项目名称的“内在要求”，按要求简明扼要地描述清楚。对“价格类型”的界定应从土地价格的概念去理解。土地价格是土地权利价格，土地权利不同，其价格类型也就不同，价值量自然也不相同。“价格类型”与评估目的紧密相连。评估目的一般是为处置土地提供价格参考依据。土地处置方式不同，土地权利人获得对土地的权利就不同，其价格类型当然也不同，一般价格类型的界定与拟处置后的土地权利类型有着密切的关系。项目名称中要求体现估价对象权属是现状权属，根据评估目的在现状权属基础上其处置方式就是要评估的价格类型。如：国有划拨土地出让评估的一定是“出让价格”；有偿收回国有划拨土地使用权评估的一定是“划拨价格”；有偿收购国有出让土地使用权评估的一定是剩余使用年期的出让土地“收购价格”；若国有出让土地使用权转让，评估的价格就应该是剩余使用年期的出让土地“转让价格”；设定抵押权的一定是与抵押人的土地权利相对应的“抵押价值”评估等。即是不为处置土地而是为了了解土地现值，也应依据土地产权的性质、使用权类型，是“现状”还是“规划”条件来界定评估的是何种类型的土地价格。下面以国有土地不同处置方式的地价评估为例说明“项目名称”的描述：

1、划拨用地出让(改制)评估

×××单位拟改制项目涉及的位于×××一宗国有划拨工业用地使用权出让价值评估。(×××县或市)或×××单位位于×××一宗国有划拨工业用地使用权拟改制出让价值评估。(×××县或市)

若是多宗地，去掉宗地位置描述，说明宗地数量、用途及处置前的使用权类型。如：×××单位拟改制涉及的三宗国有划拨工业用地使用权出让价值评估。(×××县或市)或×××单位三宗国有划拨工业用地使用权拟改制出让价值评估。(×××县或市)

若是上市股改涉及多宗不同使用权类型的，去掉宗地位置描述，说明土地使用权类型及其宗数。其价格类型应界定为“出让现值”，并在特殊说明中说明不同使用权类型的土地资产量所占股份份额应依据有关规定确定。如：×××单位拟股改涉及的二宗国有划拨和一宗国有出让工业用地的土地使用权出让现值评估。(×××县或市)。

2、经营性用地公开出让评估

×××土地储备中心拟拍卖位于×××一宗国有储备规划住宅用地的土地使用权出让底价评估。(×××县或市)。

×××土地储备中心拟挂牌出让位于×××一宗国有储备规划住宅用地的土地使用权价值评估。(×××县或市)。

3、有偿收购土地评估

有偿收回划拨用地评估：“×××土地储备中心拟收购项目涉及的位于×××一宗国有划拨工业用地土地使用权价值评估”(×××县或市)。若委托意向要求直接评估土地划拨价值，地价定义的又是“划拨价值”，在评估时可参考有限年期使用权评估出让地价，再将评估的出让地价扣除政府收益并进行年期修正后最终确定土地使用权划拨价值。若委托意向未要求直接评估土地划拨价值，在评估时又按有限年期使用权定义的出让地价，且最终确定的是出让土地价值，应特殊说明本次评估价值含政府收益，由政府参考评估价值依据有关规定最终确定划拨土地使用权价值。有偿收购出让用地评估：“×××储备中心拟收购位于×××一宗国有出让工业用地剩余年期土地使用权价值评估”。(×××县或市)。4、划拨用地抵押评估若委托意向要求直接评估划拨土地抵押价值，估价时又按有限年期使用权定义的出让地价，项目名称描述为“×××单位拟贷款涉及的位于×××一宗国有划拨工业用地使用权抵押价值评估(×××县或市)”，在评估时应将“出让地价”折算为划拨土地“抵押价值”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。若委托意向未要求直接评估划拨土地抵押价值，估价时又按有限年期使用权定义的出让地价，则项目名称描述为“×××单位拟抵押贷款项目涉及的位于×××一宗国有划拨工业用地使用权价值评估。(×××县或市)”，而在测算时又未折算为划拨土地“抵押价值”，在评估时应特殊说明本次评估的是“出让地价”，有关部门或单位应按有关规定参考本次的评估对象的“评估价值”最终确定划拨土地的“抵押价值”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。5、出让用地抵押评估

项目名称描述为“×××单位拟贷款项目涉及的位于×××一宗国有出让工业用地使用权抵押价值评估(×××县或市)”。注意要在特殊说明中说明贷款量的确定方式，有关部门或单位应按有关规定参考本次的评估对象的“评估价值”最终确定“贷款额”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。6、不改变用途的出让用地转让评估

×××单位拟转让位于×××一宗国有出让工业用地使用权价值评估(×××县或市)，若是多宗地，去掉宗地位置描述。7、改变用途差价评估

×××单位位于×××一宗国有划拨工业用地拟变更为出让住宅用地的土地使用权差价评估。(×××县或市)二、委托估价方（一般问题不大）

(说明该估价项目的委托单位或个人、机构地址、法人代表、联系人、和联系电话等)三、受托估价方（一般问题不大）

(说明受托估价机构、机构地址、机构资质级别、资格证书获得时间、资质有效期、资质证书编号、法人代表、联系电话等)四、估价目的一般估价目的能体现出估价对象的处置方式。明确估价目的，才能有的放矢，正确、客观、合理地估价，才能定义出合法的价格类型。“规范格式”要求,该项要说明委托方为了何种需要委托估价，有何依据(注明文号、批准单位、批准时间等)、估价结果的应用方向等。㈠存在的主要问题该项存在的问题主要是描述的太简单，有的只是说明了估价结果的应用方向，如“为抵押贷款提供价格依据”等。未按“规范格式”要求说明委托方的何种需要及依据。㈡如何正确描述？

下面以企业债转股和抵押贷款评估为例说明如何描述：例：依据国家经济贸易委员会《关于××××矿务局等82户企业实施债转股的批复》（国经贸产业[2001]131号）精神，×××集团有限责任公司拟实行债转股，对其经营性资产进行重组，组建×××有限责任公司（以下简称A公司）和×××能源有限责任公司（以下简称B公司）。×××集团有限责任公司特委托×××地价评估有限责任公司评估其债转股涉及的土地资产价值，为其债转股以及处置资产确定客观、公正、合理的土地使用权价值并办理相关土地处置手续提供参考依据.例：×××公司因企业经营需要融资，意向银行申请贷款，经该公司与×××银行协商并向×××国土资源局提出申请，拟抵押×××公司使用的位于×××的一宗国有出让工业土地使用权以获贷款，特委托×××评估有限公司评估拟抵押所涉及的土地资产价值，为抵贷双方确定客观、公正、合理的土地使用权价值并办理相关抵押登记手续提供价值参考依据。例：依据××市规划局规字［××］×号规划意见，××市××单位拟以工业用途公开出让位于××市××大街以南、××路以东×号地块，受××市××单位委托，×××评估有限公司,评估该宗国有工业用地使用权出让价值，为××市××单位公开出让该地块确定土地使用权价值提供参考依据。五、估价依据主要问题是不论何类评估所列依据千篇一律，有的不全面。针对性、全面性、最新法律法规和当地规定。六、估价基准日无问题，注意前后要一致七、估价日期无问题。八、地价定义

地价定义是估价报告的核心。依据《规范格式》)要求，该项要简要说明估价对象的现状或规划利用条件，如：实际(登记)用途、容积率、使用权性质与类型、使用年期等，或规划用途、规划容积率、拟使用权性质与类型、使用年期等；宗地内外的实际开发程度；以及评估设定利用条件、开发程度及理由，如：用途、土地开发程度、容积率、使用年期使用权性质与类型以及估价基准日等。但有的报告对该项描述存在一定问题。㈠存在的主要问题多数评审报告描述的不全面和设定条件的理由不明确，有的未说明估价对象的现状或规划利用条件，而直接叙述设定条件；有的设定的个别利用条件错误，如：×××估价机构为企业改制评估地价参考依据时，其地价内涵本应是估价基准日估价对象现状利用条件下的法定最高使用年期的国有土地使用权价格，而该估价报告的地价定义却是：“指在×年×月×日、规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内的土地使用权价格”。个别报告本来定义的是划拨土地使用权价格，但却设定了使用年期。有个抵押评估报告，本来是工业用地应按现状用途设定，但为了高评地价而依据最佳利用原则设定的却是商业用途,这是对最佳利用原则的误解。有个别报告将估价对象所在区域的土地级别作为地价定义的设定条件。㈡如何正确描述？

下面以国有出让工业用地抵押的地价评估和经营性用地公开出让评估为例分别说明“地价定义”如何描述：一般企业改制评估和设定抵押权评估的地价定义的设定利用条件应为现状利用条件下的国有土地使用权价格，而新征工业建设用地协议出让和经营性用地公开出让评估的地价定义的设定条件应为规划利用条件下的国有出让土地使用权价格。1、国有出让工业用地抵押评估的地价定义例：依据委托方提供的资料和估价人员实地勘察，估价基准日：估价对象的土地登记和实际用途均为工业用地；土地权属类型为国有出让土地，土地使用权终止日期为×年×月×日，剩余使用年限为N年；基础设施实际开发程度为宗地红线外市政“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气），宗地红线内“七通一平”即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通天然气）及场地平整；现状容积率为X。宗地内“七通设施”已计入资产评估值中，为避免重复计算，本次评估不于考虑。根据估价规程和有关国有土地使用权抵押规定，考虑该项目估价目的和委托意向，本次评估的土地价格为以下设定及现状利用条件下的国有土地使用权价值：

①用途：工业(以登记用途为准)②土地使用年期：N年(剩余使用年期)③土地开发程度：“七通一平”，即宗地红线外市政“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气）和宗地内场地平整。(现状开发程度)④估价基准日：×年×月×日(现场勘察日)⑤容积率：X(现状)

(若基准地价内涵有容积率设定的，此处要设定容积率，若基准地价内涵没有容积率设定的，此处就不要设定容积率)

2、经营性用地公开出让(拍卖、招标或挂牌)评估的地价定义例：依据委托方提供的资料和×××规划局的《规划意见》以及估价人员实地勘察情况，估价基准日：估价对象为国有储备空地，规划用途为住宅用地，拟拍卖(招标或挂牌)出让；规划容积率、建筑密度、绿化率分别为X、不大于X%、不小于X%；基础设施实际开发程度为宗地红线外市政“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气）；宗地红线内基础设施现状未通，场地为空地，待开发。根据估价规程和有关国有土地使用权出让规定，考虑估价目的和委托意向，本次评估土地价格为以下设定及规划利用条件下的国有土地使用权拍卖(招标或挂牌)底价：①用途：住宅(以规划用途为准)②土地使用年期：70年(住宅法定最高使用年期)③土地开发程度：“七通”即宗地红线外市政“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气），宗地内“待开发”。(现状开发程度)④容积率：X(以规划为准)⑤估价基准日：×年×月×日(委托意向)九、估价结果存在的主要问题主要是有的报告无估价结果一览表。十、需要特殊说明的事项主要问题：不全面,太简单。范例链接第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述(界定)

此项需界定两个方面：一是估价对象基本状况，即权属、权利、利用等情况；二是估价对象估价范围（是土地、房地、部分土地还是分摊土地）和区域范围。

1、土地登记状况应该说该项说明最不应该出问题了。因为，所谓登记状况，就是要把土地权属证书所列登记项目，依据登记内容，不论是列表或其它方式，一项不漏的描述清楚，即是有的列项无内容，也要说明未登记，这才符合《规范格式》要求，也与土地登记状况题意相符。但多数评审报告描述不全面，无估价对象的来源及历史沿革说明，少地号、图号、登记单位和登记时间列项以及变更或记事栏；有的还画蛇添足，把设定用途列在了登记内容中。若是储备土地招牌挂评估，无土地证书，应说明土地位置状况(基本情况)、规划条件、处置意向等。2、土地权利状况土地价格是土地权利价格。因此，土地使用权利人对估价对象的权利，除在估价项目名称中简单体现外，重点要在该部分详述估价对象的具体权利状况。但有的评审报告描述不全面，少他项权利、取得时间、依据等说明。下面以“划拨土地出让”、“出让土地抵押”和“储备土地”挂牌出让三种情况为例说明“土地权利状况”如何描述：

①划拨土地出让土地权利状况描述为例依据×××国土资源局×年×月×日填登的《国有土地使用证》(××国用(××××)字第××号)，×××单位于×年×月×日以划拨方式取得对估价对象的国有工业用地使用权，估价基准日，未发现(或委托方未提供，或据了解无任何资料证明)估价对象在××市国土资源行政主管部门办理过抵押等他项权利登记，产权明晰，来源合法。本次评估拟办理国有出让土地使用权。

②出让土地抵押土地权利状况描述为例依据×××国土资源局×年×月×日填登的《国有土地使用证》(××国用(2002)字第××号)以及《国有土地出让合同》、《土地他项权证》，×××单位于×年×月×日以出让方式取得对估价对象的国有工业用地使用权，×年×月×日终止，出让使用年期××年，至估价基准日，剩余使用年期××年。估价基准日前，估价对象于×年×月×日在××市国土资源局办理过抵押登记，抵押期×年，×年×月×日终止，产权明晰，来源合法。本次评估拟续期抵押。

③储备土地挂牌出让土地权利状况描述为例依据委托方提供的资料，估价对象为××市土地储备中心已储备的国有土地，截止估价基准日，未发现估价对象在××市国土资源局办理过抵押等他项权利登记，产权明晰，来源合法。依据×××规划局的规划意见和×××土地储备中心委托意向，估价对象用地面积×××平方米，规划容积率、建筑密度、绿化率分别为×、不大于×%、不小于×%，本次拟挂牌出让为住宅小区建设用地。

3、土地利用状况

多数报告未按《规范格式》要求描述估价对象以现状利用条件评估的现状或以规划条件评估的规划条件。有的甚至连地上建筑物的结构、建造年代、总建筑面积和容积率都未说明。二、地价影响因素分析作为处置土地的参考依据——地价评估值的高低，考虑其主要影响因素(一般因素、区域因素、个别因素)及分析影响因素对估价对象的影响趋势或影响程度，是估价过程中必不可少的重要环节。㈠主要问题在多数评审报告中，该项描述机械、模糊或不全面。所有评审技术报告只有影响因素罗列，没有影响因素分析，就是说都未对影响因素的优劣程度及对估价对象价值的影响趋势或影响程度进行分析，而是简单罗列一些影响因素的基本情况。

1、有的评审报告对影响估价对象的一般因素，只简单描述了估价对象所在地的资源状况，未说明影响估价对象的主要因素如：房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况等，更谈不上分析这些因素对估价对象价值高低的影响趋势或影响程度。即是描述了这些影响因素，也未分析其影响估价对象价值高低的趋势或程度。

2、有的对区域因素的区域范围界定的不太合理。如有的评审报告在描述区域因素时，把估价对象所在的那个大城市的区位条件罗列进去，殊不知，那是定级估价报告中的区域因素描述，而不是估价对象的具体区位条件。对于一个中等以上城市来讲，大的区域条件影响该地的整个地价水平，对于一个单体估价对象来讲，即是处于这个城市的同一个土地级别，但其具体位置在这个级别的不同方位，影响其价值高低的具体区位条件也有所区别，如繁华程度、交通路网条件、基础设施状况、环境条件、产业状况、规划限制等也不尽相同。因此，要首先合理界定估价对象的具体区位所在的具体区域范围，针对其所在的具体区域范围选择和描述好影响估价对象的主要区位因素，并加以分析其对估价对象价值高低的影响趋势或影响程度，不要不论估价对象为何类用途的土地，都千篇一律。这一点尤为重要，可惜的是没有引起我们估价人员的高度重视。有的只简单罗列了道路、基础设施等。

3、同样，对于个别因素，要选择和描述好影响估价对象自身的主要个别条件，并加以分析其对估价对象价值高低的影响趋势或影响程度，但所有评审报告都无因素分析说明。

4、有的估价报告，区域因素和个别因素混述，如估价对象距某一点的距离应该是个别因素，但却在区域因素中描述等。㈡如何描述

我想，要描述好区域因素和个别因素，应注意几点：一是要合理界定影响估价对象价值高低的具体区域范围；二是要对照当地的“定级估价成果”中的影响因素及其修正体系中的(除期日外)单独修正因素(如开发程度、容积率等)，选择好区域因素和个别因素；三是针对估价对象的具体区位条件及个别条件进行具体描述，并说明其优劣度；（参照估价过程的影响因素分析）四是通过定性和定量分析，着重分析这些因素对估价对象可能产生的影响趋势或影响程度，并与土地估价过程中有关方法选择、参数确定、因素分析和比较内容等相对应，要求对地价影响因素的分析与估价结果的确定联系起来，做到分析合理、参数有据、估价适当，不能前后矛盾。然后综合分析影响因素影响估价对象相对于估价对象所在土地级别基准地价的影响结果，如是高于还是低于估价对象所在土地级别的平均水平（基准地价）。五是注意“土地估价技术报告”与“土地估价报告”的因素说明有所区别。“土地估价报告”的影响地价因素说明侧重于对有关的影响因素陈述，而“技术报告”的影响地价因素则侧重于对有关的影响因素分析。下面举例说明：如×××市一宗国有商业用地抵押价值评估。地价影响因素分析范例(链接)第三部分土地估价一、估价原则该项问题不多。遵循的估价原则要根据估价方法和规程要求来确定。但个别估价报告不论选择的是何种估价方法，把“估价规程”中的“估价原则”全都罗列进去。如在估价时未选用收益还原法或假设开发法(剩余法)，在估价原则中却出现了“预期收益原则”。二、估价方法与估价过程该部分是土地估价报告的关键，也是反映土地估价方法是否科学正确，估价依据是否充分明确，估价结果是否客观合理的关键所在。也就是说，选择科学正确的估价和确定最终估价结果的方法以及正确运用所选用的估价方法进行估价致关重要，直接影响估价结果是否客观、合理与公正。因此，依据《规范格式》要求：一是在选择估价方法时，要根据对象的特点及估价项目的实际情况正确选择合适的估价方法，并说明选择估价方法的依据或理由，以验证所选估价方法是否合理并符合《估价规程》的要求；二是在估价过程中除选择正确估价方法外，同时要按符合《规范格式》所选估价方法的相应具体要求，重要的是要说明各项参数取值依据或理由；三是要正确选择确定最终估价结果的方法并说明依据或理由，若所选估价方法其中采用基准地价系数修正法，最终估价结果必须考虑基准地价系数修正法的评估结果。

然而，该项存在的问题比较多，主要是：

1、选择估价方法的依据不明确，理由不充分，有的直接导入具体估价方法。如“本次评估采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估”；有的选择的估价方法不正确。如某市区一宗国有商业用地地价评估，在选择基准地价系数修正法的同时，本应首选收益还原法进行评估，但该评估却选择了成本逼近法。

2、有些估价报告未说明确定最终估价结果所选方法的理由。如在确定估价结果时只是说“采用算术平均值或加权平均值确定最终估价结果”。

3、采用的具体估价方法中的各项参数取值理由不充分或无依据说明，有的甚至是虚假参数或缺项或多项。下面具体说明估价方法的选择、每种估价方法存在的问题和运用要求及地价的确定：※选择方法：例：估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）要求，结合当地地产市场发育情况、估价对象的具体特点及估价目的等选择适当的估价方法。根据《规程》，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。由于估价对象位于《×××区土地级别及基准地价更新报告》覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估；另因估价对象为有收益或潜在收益的商业用地，所在区域位于商业中心区域，市场发育程度好，且区域内估价对象的附近有同类物业的出租案例可参考，故可采用市场比较法和收益还原法估价。因此，本次估价决定，采用基准地价系数修正法、市场比较法和收益还原法进行估价。※估价过程：市场比较法★问题与要求

①选择比较实例在年审的评估报告中采用市场比较法评估的虽不太多，但采用此法进行评估的估价项目还是存在一定的问题。主要是对选择的比较实例的基本情况的描述，多数存在缺陷，有的未说明实例的土地使用者或位置描述的不具体，有的交易时间和交易方式甚至雷同，给人疑似虚假案例的感觉。按《估价规程》要求，采用市场比较法评估至少要选择与估价对象属于同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与估价基准日相差不超过3年、近邻或类似区域内的3例交易实例，并具体说明实例的土地使用者、位置、用途、面积、土地级别、土地利用情况、土地开发程度、交易时间、土地使用年限、交易方式、交易情况是否正常和交易价格等。②选择比较因素此项存在的主要问题多是选择的比较因素不够全面。按《估价规程》要求，选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，除交易时间、土地使用年限、交易方式、交易情况、基础设施状况等必须选择比较外，还要必须选择影响地价的区域因素和个别因素进行比较，不同用途的区域和个别因素选择可参照当地的土地定级估价报告中的影响因素选择。

③因素条件说明这部分的问题主要是描述的不太具体，如交通条件、环境条件等，只是简单的用一般、好、较好等说明。按《估价规程》要求，要具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，能量化的一定要量化，不能简单模糊含糊其词的使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语。尤其区域条件和个别条件说明要客观、具体，并要与第二部分的因素条件描述一致，不要前后矛盾。

④编制比较因素条件指数表这部分最易出问题，主要是随意捏指数，直接给指数，无指数确定的理由说明和依据。按《估价规程》要求，在编制比较因素条件指数表时除交易期日、交易情况、使用年期及容积率外，应以估价对象的各因素条件相应指数100为基础，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数，并说明确定的依据。在说明确定依据时，应以地产市场情况(如市场交易实例、基准地价及其修正体系、地产市场水平、市场变化趋势等)和估价对象特点为基础，根据估价人员的合理分析或依据有关法律法规等确定条件指数，有法律法规等规定的，应说明批准机关、内容、文号及批准时间等。☆市场比较法范例（链接）㈡收益还原法★问题与要求

凡商业性用地评估一般大都也应首选收益还原法，但应用收益还原法进行评估的项目出现的问题最多，主要是：

①未具体说明确定房地产租赁收益的方法、依据和计算过程。最多只是含糊其辞的说：经估价人员了解，估价对象的月租金为多少多少，也未说明是否是客观租金收益，更谈不上应用几个出租实例进行比较确定租金。

②总费用中涉及到的项目和各项标准的确定依据、方法不明确或不充分，有的未说明参数的选取标准、依据或理由，而直接应用某种数据进行计算；有的未说明总费用应含的项目内容；有的甚至缺项或多项。

③有的未说明各种还原利率的确定方法和依据或确定的还原利率不客观。按《估价规程》要求，采用收益还原法评估地价时，应明确说明以下内容：一是要具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件。采用市场比较法求算收益额时应按市场比较法的有关要求，说明比较实例的基本条件并与估价对象的基本条件对比确定收益额。采用剩余法求算收益额时，应按剩余法的有关要求列出计算步骤和计算过程。二是要具体说明总费用中涉及到的项目和各项标准的确定依据、确定方法和各项参数的选取标准，若依据涉及有关法律法规或规定的，要说明批准机关、批准时间、文号及内容等。三是要具体说明土地纯收益的测算依据和方法，涉及房地产和房屋纯收益的，应具体说明有关参数的选取依据及计算过程。四是要明确说明各种还原利率(土地、建筑物、综合)的确定方法、依据和具体标准。五是要具体说明土地使用年限、收益还原法公式和收益价格的确定过程。☆收益还原法范例（链接）㈢假设开发法(剩余法)★问题与要求

采用剩余法评估存在的主要问题是：

①未具体说明土地的最佳利用方式、开发周期和开发完成后的利用方式。

②无不动产总价的估算方法和确定依据。

③总费用中涉及到的项目及其各项标准的确定依据、方法不明确或不充分，有的未说明参数的选取