房地产集团发展战略目标梳理

声明本报告对房地产集团内外部分析、战略评估的结论是正略钧策项目组基于对房地产集团内部访谈、深入调研、内部资料审阅，以及对宏观经济环境、政府有关政策、外部行业资料的研究分析而提出的。相关结论旨在分析问题，不针对任何部门和个人。在此，正略钧策项目组对所有参与项目、提供帮助的领导和员工表示感谢！目录一、外部环境分析及内部资源能力分析二、标杆企业战略模式分析三、房地产集团战略规划建议四、房地产集团战略举措建议五、下一阶段的工作安排目录一、外部环境分析及内部资源能力分析1、房地产行业外部环境及发展趋势分析2、基础设施投资行业外部环境及发展趋势分析3、房地产集团内部能力和资源总结二、标杆企业战略模式分析三、房地产集团战略规划建议四、房地产集团战略举措建议五、下一阶段的工作安排目录一、外部环境分析及内部资源能力分析1、房地产行业外部环境及发展趋势分析2、基础设施投资行业外部环境及发展趋势分析3、房地产集团内部能力和资源总结二、标杆企业战略模式分析三、房地产集团战略规划建议四、房地产集团战略举措建议五、下一阶段的工作安排目录一、外部环境分析及内部资源能力分析1、房地产行业外部环境及发展趋势分析2、基础设施投资行业外部环境及发展趋势分析3、房地产集团内部能力和资源总结二、标杆企业战略模式分析三、房地产集团战略规划建议四、房地产集团战略举措建议五、下一阶段的工作安排行业现状分析行业特性分析行业趋势分析标杆企业动向从房地产行业发展态势看，行业门槛提高和整合加速将促进行业集中度逐步提高，规模化、专业化、跨区域化、资本结合等将成为业内企业主流发展趋势

房地产行业长期向好，但投资增幅放缓，盈利水平降低

房地产行业整合加速，具有规模优势企业将脱颖而出

房地产企业更趋向专业化运作，行业分工更细化

房地产企业走向跨区域发展，更注重品牌经营

房地产企业资金趋紧，融资渠道将趋向多元化

房地产企业的产品研发、运作、营销能力等越发重要目前我国房地产业处于发展阶段，从99年以来，房地产投资持续增长，2006年房地产建设继续保持较快的增长速度，整个行业依然呈现较好的发展势头1991-2005年GDP、固定资产投资、房地产投资及房地产收入增长率比较分析数据来源：《中国统计年鉴2005》国家宏观调控导致房地产行业出现小幅波动，但整体来看，行业仍然处于一个大的上升周期之中。在历经起步（1979-1991）、过热（1991-1993）和调整阶段（1993-1998）后，1999年房地产业步入复苏阶段。2005年国家开始对房地产行业实行宏观调控，但收效甚微，供小于求导致2006年上半年房价出现报复性上扬注：2006年上半年统计口径发生变化，需求计算口径中包含了预售面积，真实反映了供小于求的现状，06上半年竣工面积同比增长20.7%，延续下降趋势，销售面积同比增长83%。销售面积大于竣工面积72%，价格同比上扬了16.5%从净资产利润率和销售利润率来看，在众多产业中房地产行业依然处于优势地位，具备较好的投资前景数据来源：《中国经济贸易年鉴2005》

批发零售食品电气机械石油加工运输仓储电力、热力、燃气水的生产和供应业0246810121405101520253035净资产利润率（%）销售利润率（%）建筑业农林牧渔住宿餐饮采矿业房地产销售利润率8.58%，净资产利润率18.06%供给面上，自2000年以来，我国商品住宅施工、竣工面积一直稳步持续增长，保持了良好的增长趋势数据来源：《中国统计年鉴2005》，国家统计局全国商品住宅施工面积和竣工面积示意需求面上，估计2020年之前，国内住宅开发总需求将达到99亿平方米，平均每年的住宅需求都保持在6.6亿平方米左右，未来数十年间，国内的房地产市场将总体呈现需求拉动型的格局需求原因现状人口计算数量经验目标预计贡献需求平均年贡献需求居住条件改善，人均住房面积增加人均居住面积为13.6平方米目前城镇人口5.1亿人，按2020年前每人增加6平方米计算人均住房面积达到20平方米为提高居住水平需求新建住房30.6亿平方米需建住房2亿平方米城市化进程加快，住房需求稳定增长中国城市化水平为42.99%，城镇人口约5.1亿2020年城市化水平达到55%，城镇人口增至7.7亿人均建筑面积20平方米计算54亿平方米需建设住房3亿平方米拆迁改建增加的市场需求预计每年需拆除重建1亿平方米20年每年贡献需求约1亿平方米与香港、美国等房地产发达的国家和地区相比，目前我国房地产行业的集中度很低，受政策导向等多种因素影响，行业集中度将迅速提高，这一过程中蕴含着极大的机会，竞争将日趋激烈香港地区美国中国内地2005年前十名市场占有率CR（10）（%）8027.2362005年前三名市场占有率CR（3）（%）

6382产业集中度发展趋势状况高度稳定高度稳定高速发展中产业吸引力一般一般非常大随着行业竞争的加剧，行业必将出现进一步的整合，行业集中度将进一步提升受政策鼓励大企业兼并收购、土地招牌挂、金融调控等因素影响，大型房地产企业集团将占据行业竞争的优势地位行业趋势2006年房地产企业第一的万科市场份额不超过1%，百强企业占全国市场份额18.06％，但在北京、上海等少数地区已初现集约化百强企业的经营业绩来看，销售额超过5０亿元的有７家，在3０－5０亿元之间的有９家，在１０-30亿元的有35家，10亿元以下的有45家；但从房地产百强在当地市场占有率看，北京房地产百强企业的销售额和销售面积占北京市场份额分别是４１％和３０．８％。因此，从销售额和销售面积的市场占有率可以看出，房地产行业尽管全国的集中度较低，但房地产百强在当地的规模化经营模式凸现，具有比较明显的市场领先份额，热点区域进入壁垒大大提高。与美国１００强房屋建造商相比，中国房地产１００强企业的市场占有率偏低。根据美国ＰＢ杂志对全美Ｇｉａｎｔ４００研究结果，美国最大房地产开发商Ｐｕｌｔｅ

Ｈｏｍｅｓ

Ｉｎｃ．销售额高达５９６亿人民币，是万科集团的１３．５倍；美国前１０强房地产开发商销售总额３６８６．７６亿人民币，是中国前１０强的１４倍。就市场占有率而言，全美最大开发商市场占有率为４．５％，前１０强的市场占有率为２７．２５％。2005年房地产百强销售额分布我国房地产行业集中度低百强集约化初现，在北京、上海等热点区域市场进入壁垒大大提高794901020304050607050亿以上30--50亿10亿以下35目前我国房地产企业已经开始呈现四层面的竞争分布格局区域性SOHO中国陆家嘴合生创展万科区域核心型房地产公司区域中小型房地产公司碧桂园销售额富力金地大小全国区域北京海开长春房地产上海永龙城镇小房地产公司首创置业我国房地产企业的分类示意图全国大型房地产公司全国大型房地产公司业务范围遍布全国主要城市，销售额10亿以上区域核心型房地产公司业务范围主要在某一区域展开，是区域内核心房地产公司之一，销售额10亿以上区域中小型房地产公司业务范围主要在某一区域内，销售额2-10亿城镇小房地产公司在区域某一地区开展业务，销售额在2亿以下融侨总体来看，房地产企业在未来的竞争中将日趋呈现资本竞争、专业化运作和跨区域化发展三大趋势专业化运作跨区域化资本竞争土地招拍挂制度打破了地区壁垒，一批有实力、有资信、有品牌的开发商在跨区域开发过程中将重整原有的房地产格局，获得更大的发展空间。应对2005、2006年以来的宏观调控，大批开发商已从受调控影响严重的一线城市向二、三线区域中心城市拓展。房地产是典型的资金密集性行业，土地招投标政策强化了资本的重要性，一系列宏观调控政策使房地产行业融资门槛大大提高，资本当之无愧地成为现阶段房地产企业最为关键的核心竞争能力。房地产业需要对外提高融资能力，对内加强资金运作能力。拿地竞争日趋激烈，土地成本增加，房地产企业盈利空间将受到挤压，房地产企业的竞争已开始由原来凭关系拿一手地获得丰厚利润的资源运作性转向依靠专业化开发能力尽可能在房地产价值链各个环节挖掘出最大利润的专业化运作转变。目录一、外部环境分析及内部资源能力分析1、房地产行业外部环境及发展趋势分析2、基础设施投资行业外部环境及发展趋势分析3、房地产集团内部能力和资源总结二、标杆企业战略模式分析三、房地产集团战略规划建议四、房地产集团战略举措建议五、下一阶段的工作安排行业现状分析行业特性分析行业趋势分析标杆企业动向房地产业特性：政策周期性、地域性、资本性

——充分认识行业特性是房地产研究和决策的前提地域性房地产行业具有较强的地域性，生产分散，不可能像一般商品那样集中大规模标准化生产再大范围流通，在一定程度上限制了房地产业规模效益的提高在竞争日趋激烈的房地产行业，不断提升产品标准化水平，才能降低成本，获得竞争优势政策周期性中国房地产周期是典型的“政策性周期”。从房地产周期的成因看，我国两次房地产周期波动均有国家重大经济政策或房地产制度改革背景，与成熟的市场经济国家的房地产周期有显著差异。针对房地产业的周期性，房地产开发企业纷纷采取多业态开发和跨地域开发两个手段来平衡周期性风险。资本性招拍挂制度的实行，地价上涨已在全国范围蔓延，提高了开发企业的资金门槛，没有资本实力房地产企业将被排除在市场竞争之外，房地产业正逐渐变成大资本的竞争。政策周期性：我国房地产周期受国家政策的影响较大，房地产业随着政府宏观调控呈现周期性波动到了1993年４月，中央实施紧缩银根政策，房地产泡沫破灭1991年末实行土地有偿出让制度，小平南巡后指出要加大改革步伐1998年23号文件停止住房福利实物分配。同时实行住房按揭。1992年，房改全面启动，住房公积金实行2005年3月至今，国八条、国六条及其一系列配套调控措施出台，房地产投资增幅大幅回落数据来源：《中国统计年鉴》，《中国经济统计快报》针对房地产业的周期性，房地产开发企业纷纷从多业态化开发和跨地域开发两个手段来平衡周期性风险多元化开发跨地域开发在房地产市场遭遇宏观调控，住宅市场风险加大之际，更多的开发商为了规避风险、平衡发展，纷纷加大商业地产开发力度，由单纯的开发住宅出售的盈利模式转向长期持有商业地产经营获得稳定回报的盈利模式。由于我国各地区的经济、社会发展程度等情况的不同，房地产波动周期并不同步，一线城市受到宏观调影响市场出现不景气的时候，二、三线城市的房地产市场可能正处于上升期。跨地域发展模式，则可以规避单一市场的风险

地域性：房地产行业具有较强的地域性，生产分散，不可能像一般商品那样集中大规模标准化生产再大范围流通，在一定程度上限制了房地产业规模效益的提高房地产产品的地域性，决定了行业的天然发展方向是向着最大程度提升产品的标准化和可复制性，从而最大程度的保证企业生产规模效应的产生。房地产产品对于土地的依附性决定了其不可能像一般商品那样集中大规模标准化生产再大范围流通，项目数量的增多并不直接意味着规模效应的产生。多区域的项目布局将大大增加管理的复杂度，并相应带来对进度成本和质量控制的乏力。项目跨区域的无规模效应标准化后的规模效应资本性：中国房地产行业正逐渐变成大资本的竞争，缺乏资本实力的房地产企业将被淘汰出局，资金实力雄厚的企业却趁调整期大幅拿地2005年香港地产界世茂、瑞安、和记黄埔三大财团在武汉购地81亿元，总额300亿元2005年阳光100置业集团获得农业银行15亿元人民币的综合授信；同年12月，又再次获得美国华平基金4500万美元的支持，在全国相继推出了5个地产项目2006年前5个月，富力地产在广州、天津、北京和重庆四地共取得10幅土地，投入的资金已达46亿元，预计今年共耗资约100亿元购买土地及长线投资物业。2006年万科公司将加大与境内外资本的合作力度，并再进行一次股权融资，计划投入200亿元，预计新增1000万平方米左右的项目储备。各开发商凭借资本实力，全国圈地拿地成本的上升，使得对于大量土地的争夺演变为资本实力的争夺。开发商通过资本的方式来获得话语权。中小开发企业逐渐失去对优质土地的获取能力。房地产从“关系时代”开始进入“资本时代”目录一、外部环境分析及内部资源能力分析1、房地产行业外部环境及发展趋势分析2、基础设施投资行业外部环境及发展趋势分析3、房地产集团内部能力和资源总结二、标杆企业战略模式分析三、房地产集团战略规划建议四、房地产集团战略举措建议五、下一阶段的工作安排行业现状分析行业特性分析行业趋势分析标杆企业动向对行业趋势的分析，将通过PEST模型，从经济、政治、技术和社会文化四个方面来进行社会文化技术房地产业经济因素政治/法律因素宏观环境PEST分析首先，从经济形势来看，国民经济总体增长强劲，居民人均可支配收入持续增长，消费能力不断增强城镇居民人均可支配收入近几年增长速度基本维持在10%左右，人民生活水平稳步提高，对住宅改善的需求不断形成。经过2000年至2001年的盘整，2002年中国经济再次提速，新的增长态势已经形成。经济技术社会文化政策城镇居民人均可支配收入水平

1991-2005年国内生产总值变化趋势

数据来源：《中国统计年鉴》，《中国经济统计快报》根据国研中心的预测，“十一五”期间，在国家稳健的宏观经济调控政策下，GDP将保持平稳的增长，为房地产业的长期发展提供支撑单位：亿元1996－2010年我国GDP总量以及增长率备注：1996-2005年数据来自国家统计局，

2006-2010年GDP平均增长率来自国务院发展研究中心的预测由于2004年以来国家对经济发展过热的迹象采取了紧缩的宏观调控政策，在”十一五“期间，国家将继续采取财政和货币”双稳健“的宏观经济调控政策，GDP将保持平稳的增长状态。资料来源：国家统计局，正略钧策管理咨询研究从社会因素来看，城市化进程的加快、城市格局的调整构成了对房地产长期增长直接拉动因素，为房地产业的发展创造了空间，同时居民需求形态的转变也对房地产产品提升提出要求经济技术社会文化政策我国2005年城市化率为42.99%，预计2025年我国城市化率将达到55%在城市化的推动下，大量区域中心城市出现城市格局调整，为房地产开发提供大量的投资机会恩格尔系数持续下降，相应导致居民生活形态和需求内容开始变化，对房地产的需求也开始调整城市化率提高居民需求形态的转变根据我国城市化发展的要求，到2025年，平均每年需增加住宅3亿平方米，这将成为我国房地产行业的巨大需求支撑点数据来源：国家统计局2006年中国城市化率42.99%，城镇人口约5亿，2025年城市化水平达到55%，城镇人口增至7.7亿，按每人20平方米计算，需新增住宅54亿平方米，平均每年需建设约3亿平方米。相当于2005年全国住宅竣工面积的80%。同时城市化所带来的大量二线城市行政中心迁移，也为房地产开发商提供的巨大的市场机遇中国的大量二线区域中心城市在发展中都面临行政中心的迁移，很多政府的主管部门都迁到新城区，这将为房地产企业进行市场开发提供巨大的机会。比如西安、长沙、合肥、南通、沈阳、成都、乌鲁木齐等城市都面临行政中心迁移的问题，土地运作住宅需求商业地产需求行政中心迁移能够迅速提升所在区域周边的地价，如能把握机会，将会获得巨大升值空间随着城市行政中心的迁移，新区人口一般会迅速增加，带来较大的住宅需求。行政中心的迁移将产生更多商机，对商业地产的需求也不断放大。恩格尔系数的持续降低，居民收入的持续增长，都将带来推动居民生活形态和需求内容的变化恩格尔系数是指家庭用以购买食物的支出与这个家庭的总收入之比。其持续下降表明了我国人民以吃饱为标志的温饱型生活，正在向以享受和发展为标志的小康型生活转变。城镇居民家庭恩格尔系数（%）数据来源：《中国统计年鉴2005》从房地产行业来看，对于住宅产品的需求也由粗放型阶段向国际化、人性化阶段出现转变粗放型的第一代产品精细型的第二代产品规模开发的第三代产品国际化、人性化的第四代产品基本无环境意识，注重室内空间规划设计以“实用性”为基本原则规划以兵营式的“行列式”为主低成本的大量产品复制豪宅概念开始出现，以“大面积”作为消费理念发展商开始倡导“以人为本”的开发理念，“人车分流”设计、其他细部处理更为精致欧陆风盛行，切合了向往西方生活方式的“消费仰望”，极大地满足了多数消费者的虚荣心发展商开始关注室外空间，环境开始作为楼盘的卖点。源于港台的会所概念标志着休闲娱乐性综合配套开始代替服务性配套规模化开发标志着进入大盘时代，郊区化开发的热潮出现主题景观代替了简单的小区环境设计，建筑风格屏弃了单一的“欧陆式”，开始趋向现代派、后现代主义SOHO小户型开始出现，户型设计呈现多元化的趋向立面色彩以夸张、亮丽的色彩赚足眼球高新技术开始在住宅内广泛应用，智能化社区、电子商务、宽频网络大量在小区中实施。配套、设备更注重享受性，如SPA规划开始逐渐回归新行列式，产品经过否定之否定，设计风格回归质朴立面不再以夸张艳丽的颜色为主，适合居家的温薪淡雅的颜色开始流行景观设计逐渐与国际接轨。小区在注重硬件建设的同时，更以倡导某种生活文化的软件服务引导人们追求更高的居住境界。从政策面来看，影响房地产行业的宏观政策主要有四个：财政政策+金融政策+土地政策+产业政策，对房地产行业起到不同的作用主要是涉及到国家的投资政策、税收政策主要涉及外汇政策、信贷政策等，影响产业的融资涉及土地开发及交易等，极大地影响了房地产业发展财政政策金融政策土地政策涉及房地产开发、交易、居民消费等各个环节产业政策由于房地产行业本身的特性，其发展趋势与各类宏观政策有着很强的关联性，每一次政策的变动，将对房地产行业产生巨大的影响，对宏观政策因素的分析，有利于房地产行业把握政策变化带来的机遇，同时也为随之而来的不利与挑战作好应对准备。经济技术社会文化政策财政政策：总体来看，2006年我国继续实行稳健的财政政策，大量政府投资让位于民间资本，大量新的投资机会出现财政支出预算减少财政赤字和长期建设国债发行规模，大规模政府投资继续在一些领域淡出，让位于社会资金投资充分发挥财政的再分配职能，公平收入分配，让广大普通收入者有能力增加消费稳健的财政政策意味着国家不再主要依靠财政投资来拉动经济，而是依靠拉动居民消费。住房是居民消费的重要内容，国家会从经济适用房等住房保障来调整供应结构，平抑房价，而不会限制住房需求。规范收入分配社会保障继续加快教育、就业、住房和社会保障、公共卫生的建设，解除居民消费后顾之忧，让居民放心消费。特别需要注意的是，正在讨论中的土地出让金分配制度改革将可能对土地供应市场产生巨大影响，导致土地供应量减少土地出让金分配制度改革打击地方政府以地生财的热情，控制各地建设用地增长过快的势头，可能导致土地供应量减少，进而导致土地价格可能上扬开发企业加快土地储备有实力的开发企业加快了跑马圈地的步伐，抢先争夺更多可开发用地，避免今后竞争中的被动使得获取土地的竞争激烈，对开发企业的资本实力提出更高要求，不少企业今年加大与境内外资本的合作力度出台政策备注财政部《土地出让金收支管理办法》(草案)一是先把土地出让金收支纳入财政预算范畴；二是中央财政分享一部分，并在地方上建立“国有土地收益基金”，给后任政府预留一些发展建设资金。

时间出台政策备注2005年9月22日《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（银监会212号）要求用集合信托资金发放房地产贷款,且贷款企业自有资金必须达到35%，四证齐全，二级以上开发资质2006年7月5日2006年8月15日提高存款准备金率央行短期连续两次提高存款准备金率0.5个百分点，由现行的7.5%提高到8.5%2006年4月28日2006年8月19日上调金融机构贷款基准利率一年期贷款基准利率连续两次上调0.27个百分点

2006年9月4日《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》人民币汇率长期升值预期使得国外热钱多渠道流入国内房地产领域。针对住宅产品从生产到销售的各个环节，从外汇的角度建立严格的外资监控制度金融政策：2006年针对流动性过剩问题，我国对总体金融环境采取了收缩的策略，并对信托和外汇加强了监控从资金的供给面来看，银行资金今后一段时间内仍是开发企业融资的主要渠道，但应提前考虑拓宽融资渠道，应对可能出现的货币紧缩政策流动性过剩问题短期内不会得到解决，银行依然具有房贷冲动。－－贸易顺差带来的基础货币投放大增，银行体系流动性泛滥。单纯的银行政策并不能从根本上解决流动性过剩问题。现状短期来看，银行资金内仍将是开发企业融资的主要渠道。长期来看，宏观调控效应将逐步释放，房地产企业应提前考虑多渠道融资，平衡风险。趋势在融资渠道上，信托融资的门槛被大大提高，但同海外资金的合作机会开始增加规范房地产市场外汇管理限制外资直接购房或直接投资房地产开发。外资可以通过曲线进入我国房地产市场。一些原本准备直接进行购买物业的海外资金开始改变进入方式。比如花旗集团注资2000万美元参股上海徐房集团加强信托风险提示自有资金超过35%、四证齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资，规定的严格程度超过了银行房地产企业通过信托融资的门槛和成本超过银行，在银行放贷充裕的情况下，几乎不可能再采取信托方式房地产信托融资被封堵海外资金谋求曲线入市时间出台政策备注2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》经营性用地必须实行招拍挂方式进行出让2003年8月1日《协议出让国有土地使用权规定》协议出让最低价不得低于基准价70％；只有一个意向用地者方可协议出让；协议出让结果必须公布；用途变更需经规划部门同意2003年9月24日《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》集体土地不能进行房地产开发；经营性土地必须实行招拍挂；法院不能将划拨土地使用权作为当事人财产自行裁定2004年3月31日《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》“71号令”在2004年8月31日前将有历史遗留问题的土地处理完毕，否则将被政府收购或收回储备，或是直接入市交易2004年4月29日《国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》清理去年以来的土地占用情况，土地审批情况，治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地土地政策:在国家原有土地管理法规的基础上，出台了大量土地市场管理和整顿政策，中央对土地一、二级市场的管控力度加大土地政策的不断加压，使得房地产企业的拿地成本不断攀升，迫使企业必须增强内在融资能力、成本控制能力和开发增值能力土地招拍挂制度政府垄断土地一级市场，靠关系拿一手地的情形不复存在，开发企业很少有运作机会开发企业需加强内在能力土地招拍挂的实行，对开发企业资金门槛抬高，企业必须加强融资能力。在项目开发的全过程中，对前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节进行成本控制，实现企业利润最大化的目标。提高价值链各个环节的增值能力，能够进行专业化、规模化生产、把土地价值发挥最大化的房地产开发商将会成为市场的主流。招拍挂导致拿地成本上升，开发利润中土地增值部分比例大幅缩小产业政策:2006年，国家出台一系列调控政策，短期内可能对房地产行业产生一定的负面影响，但是从长期看，能够有效释放风险，避免风险累积，有助于行业长期平稳发展时间出台政策备注2006年5月17日《促进房地产业健康发展的六项措施》即“国六条”，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面2006年5月29日九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》即“十五条”，在“国六条”的基础上明确了新一轮调控要求，随后各部委出台一系列实施细则2006年7月6日建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》明确90平米以下中小户型比例要占70%2006年7月6日建设部等三部委《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》开发企业取得预售证10日内必须销售，治理开发商囤房等不规范交易手段，指标较硬2006年7月11日建设部等5部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》加强对外商投资房地产开发和外资购房的管理，影响收购类外资利益，但对融资类业务影响较小2006年7月22日银监会《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)、四证不全等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。2006年7月26国税总局8月1日起国内居民转让二手房，所得收益许缴纳20%个税政策生效快，恐慌性过户较多，如何避税成为居民买卖二手房的重要研究对象国六条、十五条及后续实施细则强势出台，新一轮宏观调控的重点是调整供应结构和稳定房价，从增加房源的“有效供给”和抑制客户的“有效需求”来双向调节房价供给方面对闲置土地加大查处，使囤积土地推向市场，增加供给中小户型比例70%增加主流购房人群有效供给。市场有效供给增加有效供给增加不可能立即实现，市场需求减少会导致市场出现观望，一方面是对房产价格走势的观望，另一方面是对中低价位、中小套型普通商品住房是否供应到位的观望。新政对房地产开发企业最直接的影响在于90平米以下户型比例必须占到开发量的70%，开发企业产品线应紧跟政策作出调整。需求方面首付款比例依据借款人还贷风险确定，抑制被透支、放大、超前的需求。征收二手房个税打击投机型需求市场投资需求减少从技术方面来看，国家自1999年来一直在致力推动住宅产业化工作时间主要动态备注1998年7月组建了建设部住宅产业化促进中心具体负责推进中国住宅的技术进步和住宅产业现代化工作1999年《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》明确了推进住宅产业现代化的指导思想、主要目标、工作重点和实施要求。成为推进我国住宅产业现代化的纲领。2004年刘志峰《部分省市住宅产业化工作座谈会》推进住宅产业现代化，以工业化生产的新型住宅部品和机械化的建造方式取代传统的住宅建造方式。目前中国房地产行业的工厂化生产程度很低，导致生产周期过长，有效的提升自身的工厂化生产能力，缩短开发周期，降低开发成本，是国内房地产领先企业努力的方向经济技术社会文化政策住宅部品化率住宅部品、材料及配套产品品种中国房地产行业目前依然采用传统的生产方式，即一个生产周期包括设计、招标、基础、主体、围护、内装修（外装修、管网同步）、收尾、交付等11个环节，生产周期通常大约需要20个月，而工厂化生产方式只有设计、选择、工厂制造（管网同步）、拼装、景园、收尾、交付等8个环节，生产周期仅需要5个月（如日本）。目前万科主要对一些中高端客户居住的低层及多层住宅采用工厂化生产，并计划在3年～5年以后，大规模推广住宅工厂化产品，那时工厂化住宅有望成为万科新的利润增长点。总体来看，增速放缓和调整中向上是我们对整个行业发展方向的基本判断，调控的初衷和需求的刚性都不支持行业走向房价持续下跌投资/投机已经得到明显抑制增加首付款比例、提高利率、外资购房限制、加强税收征管等一系列政策的出台和执行，基本上已经把投资/投机的需求打压到很低的水平，在对中短期房价走势难以乐观的情况下，房地产投资/投机行为已经明显的得到了抑制。1供应量的释放依旧很难供应量释放较难主要来自于三个方面，一是90平方米70%规划限制短期内受重新报批/审批的影响，三个月到半年之内供应量减少较为明显；二是盘活存量土地进入市场的难度较大，存量土地的盘活将是一个循序渐进的过程；三是开发商资金的持续收紧使得供应量也难以有效释放。2需求的抑制是短期的首先，由于住宅的刚性需求依旧很强，如果供给不能在短期内得到有效的释放，则需求必将恢复增长，房价将难以下降；第二，二手房市场增加各种流通环节的税费把部分需求挤压到一手房市场，也不利于一手房市场的需求抑制；第三，新增的供应量主要集中在中低价位，人为地增强了大户型房屋的稀缺性。3面向未来，房地产企业应积极锻炼内功，增强自身在价值链各环节的增值能力，并积极同资本市场相对接，赢得行业竞争的优势提升能力是基础提高价值链各个环节的增值能力，能够进行专业化、规模化生产、把土地价值发挥最大化的房地产开发商将会成为市场的主流。1资本对接是关键土地招拍挂的实行，对开发企业资金门槛抬高，今后对于土地的竞争实质上也就是对于资本实力的竞争。企业必须提升自身的资本市场运作能力。2技术创新是趋势中国房地产开发还停留在比较初级的阶段。项目产品化，房屋工厂化是未来开发企业努力的方向。通过有效的提升自身的工厂化施工水平，能够大幅度缩短开发周期，降低开发成本，从而在核心能力竞争中占据优势。3目录一、外部环境分析及内部资源能力分析1、房地产行业外部环境及发展趋势分析2、基础设施投资行业外部环境及发展趋势分析3、房地产集团内部能力和资源总结二、标杆企业战略模式分析三、房地产集团战略规划建议四、房地产集团战略举措建议五、下一阶段的工作安排行业现状分析行业特性分析行业趋势分析标杆企业动向应对宏观调控，国内房地产企业动向归纳如下：产品调整：紧跟政策变化，加强中低端产品的开发长线投资：产品多元化，增加提供稳定现金流的持有商业性物业比例。

二线渗透：不同区域布局平衡风险，主要向二、三线城市战略拓展管控结构调整：服从战略需要，调整管理架构拓宽融资渠道：与各种国内外资本合作，加强资本竞争力面对宏观调控，国内房地产企业在区域布局上纷纷采取了“二线渗透，区域布局”的方式，一方面通过不同区域布局平衡风险，另一方面也反应出对于未来房地产走势的看好区域布局万科金地招商地产建立以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局，基本覆盖国内主要区域和重点城市以长三角、珠三角及环渤海地区为核心，形成以其他重点城市如武汉、成都等为辅的“3+X”布局初步形成以深圳为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营区域的市场格局，由区域性企业向全国性的角色转变。战略定位专注二三线城市，在北京、上海没有项目。2006年新一轮宏观调控下还是处于快速扩张的发展阶段，还会进入2~3个二三线城市发展阳光100在产品上，一方面加强了中低端产品的研究，一方面继续多元化开发，增加提供稳定现金流的持有型商业地产的比例产品价值链深入实施客户细分战略，加快产品品类化进程，希望在未来2—3年内将住宅工厂化产品推向市场坚持中档住宅为主、中高档住宅及商用物业为辅产品策略，加强对中端和中低端客户产品的研发，大规模提供快速周转的现金牛产品加大商业地产的投资度，增加提供稳定现金流的持有性物业的比例继续多元化开发，从工业物业到写字楼、商业物业、公寓、别墅及大规模住宅小区万科金地招商地产战略定位在管控方面，为适应区域布局的战略需要，不少企业将管理架构作了重新调整，大部分企业加强了对项目公司的管控力度，万科则针对全国扩张的格局增加了区域公司的权限管控集团是投资决策中心，区域公司是业务管理中心，因此，集团成员的工作重点与区域公司的工作重点不同。总部是集团最高决策层，主要负责战略研究和内部交易协调。总部职能部门向总部提供经营战略的选择和配套方案，监控和考核子公司实施经营计划的情况。子公司在法律概念上是一个独立的法人，但在集团的管理体系中只是成本中心或者利润中心。“集团总部－市级公司”的二级架构调整为“战略总部－专业区域－执行一线”为主线的三级组织架构。新设深圳、上海和北京三大区域中心公司，将专业总部的职能放到各个区域，就近行使包括项目、规划设计、工程、销售、市场定位甚至部分项目融资等方面权限，总部则将继续把握信息、人事、财务和资金安排。万科金地招商地产管控阳光100矩阵式双重管理方式，事务性的管理在项目公司，而业务管理在总部。总部主管业务，设计、采购、招投标以及售后服务等方面均由北京总部统一管理。当地项目公司主要负责协调当地政府的报批，按照总部的标准来进行强有力的执行。为适应战略发展的需要，各企业纷纷拓宽融资渠道，加大融资力度融资与各商业银行保持良好的合作关系，2006年累计授信额度已达40亿。尝试多元化融资，与国际众多知名投行、基金公司的密切沟通和洽谈。2004年成功增发1亿股A股，为金地带来近9个亿的现金，公司负债率也从近70%降至50%左右，为公司留出了相大的举债空间和发展余地。将发15.1亿元可转债进一步开拓融资渠道，加大与境内外资本合作力度，推进房地产基金项目合作的实践，探索房地产金融市场的创新模式。计划年内进行一次股权融资万科金地招商地产融资阳光1002005年9月，获得农业银行15亿元人民币的综合授信2005年12月，又再次获得美国华平基金4500万美元的支持。通过标杆企业的行动，可以总结出五个方面的经验供房地产集团借鉴多元布局平衡风险面对宏观政策调整，通过多区域布局和多业态发展平衡风险；1关注政策调整产品快速形成产品线的规划，注重对大规模提供快速周转的现金牛产品的培养；2以对内整合谋发展无论在资源匮乏的发展初期，还是在快速扩张阶段，都有必要整合分散的资源，搭建统一的业务发展平台，形成规模优势，发挥协同效应；3组织因战略和资源而调整根据企业战略和实际资源的需要选择适合于自身的组织和管控模式；4以资本运营支撑快速扩张房地产行业是资金密集型行业，通过证券市场运作拓宽融资渠道、创新融资方式，以提升企业竞争的实力。5目录一、外部环境分析及内部资源能力分析1、房地产行业外部环境及发展趋势分析2、基础设施投资行业外部环境及发展趋势分析3、房地产集团内部能力和资源总结二、标杆企业战略模式分析三、房地产集团战略规划建议四、房地产集团战略举措建议五、下一阶段的工作安排我国的基础设施建设蛋糕巨大，基础设施、公用事业将成为颇具规模的产业群数据来源：高盛2005年投资报告随着我国城市消费水平的提高，以及农村城镇化发展的需要，市场对基础设施和公用事业的需求将大幅度增长

经预测，中国从2006年至2010年，每年基础设施投资至少需要1300亿美元

预计2006年，在亚洲1650亿美元基础设施总投资中，中国占了80%从中长期发展趋势看，在宏观环境相关因素的支撑和驱动下，我国基础设施投资基本呈现稳定的增长态势在政策引导下，中国制造行业在向内陆梯度转移的过程中，将进一步拉动全国公路桥梁等基础设施建设。目前，我国城市化率不到40%，在2020年前，将平均按每年1％的增长率提高，加上农村城镇化发展的需要，将推动市政基础设施建设不断扩容随着人民生活质量和消费水平的提高，社会将对市政基础设施建设提出了更高的标准制造行业梯度转移城市化进程加快人民生活水平提高我国基础设施投资，将有着稳定的增长态势基础设施投资活动内在驱动力增强“十一五”期间，在国家稳健的宏观经济调控政策下，GDP保持平稳的增长将支撑基础设施建设的稳健增长单位：亿元1996－2010年我国GDP总量以及增长率备注：1996-2005年数据来自国家统计局，

2006-2010年GDP平均增长率来自国务院发展研究中心的预测由于2004年以来国家对经济发展过热的迹象采取了紧缩的宏观调控政策，在”十一五“期间，国家将继续采取财政和货币”双稳健“的宏观经济调控政策，GDP将保持平稳的增长状态。资料来源：国家统计局，正略钧策管理咨询研究“十一五”期间，在国家稳健的宏观经济调控政策下，基础设施建设投入占GDP的比例也在逐年递增资料来源：国家统计局，正略钧策管理咨询研究我国基础设施投入占ＧＤＰ的比重逐年增加，七五期间低于１％，八五期间达到１．３％，九五期间达到１．８，十五期间达到２％，与联合国推荐发展中国家３－５％的合理比例，我国基建投入比率还有较大差距，也预示了行业还有较大的发展空间。民营企业参与基础设施投资机制上较为完善。由于民营投资者都是以合同的形式同地方政府、同其他合作单位发生关系，各方责、权、利以合同界定，受国家法律保护，责任分明、管理相对较规范，为了自身利益最大化迫使他们提高运作效率。民营企业参与基础设施投资可以实现政府的风险转移。民营企业参与基础设施投资除减轻政府财政负担外，由于民营投资风险为商业风险，政府可以实现风险转移，将自身承担的风险转移给民营企业。民营企业参与基础设施投资可以促进社会信用的提高。由于民营投资具有较高的效率、清晰的激励机制和较佳的风险管理，可使项目运作的整体风险降低。消费者的合法利益受政策保护而得到保障，有利于在社会上树立依法按章办事的理念，促进社会整体信用的提高。2002年9月10日国家计委、建设部和国家环保总局三部门联合颁布的“关于推进城市污水、垃圾处理产业化发展的意见”，为民营企业参与城市基础设施投资指明了方向放宽市场准入，公平待遇。允许非公有资本进入法律法规未禁入的行业和领域，并在进入垄断行业、公用事业、基础设施、社会事业、金融服务业、国防科技工业等领域明确了改革方向和措施。鼓励有条件的企业做强做大，推进专业化协作和产业集群发展。加强对发展非公有制经济的指导和政策协调。建立促进非公有制经济发展的工作协调机制和部门联席会议制度，强化服务意识，创新服务手段，努力营造有利于非公有制经济发展的良好舆论氛围。2005年2月24日，国务院发布《国务院关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见》，提出大力引导非公经济进入基础设施建设领域政府正在加快完善政府特许经营制度，规范招投标行为，支持非公有资本积极参与城镇供水、供气、供热、公共交通、污水垃圾处理等市政公用事业和基础设施的投资、建设与运营.在规范转让行为的前提下，政府对具备条件的公用事业和基础设施项目，可向非公有制企业转让产权或经营权。政府鼓励非公有制企业参与市政公用企业、事业单位的产权制度和经营方式改革。

十一五规划发展纲要中再次明确提出，大力发展个体、私营等非公有制经济，鼓励和支持非公有制经济进入公用事业、基础设施等领域。

目前，我国非国有资本参与基础设施建设并运营的主要模式BOT、BT、TOT三种BOT（英文“建设－运营－移交”的缩写）模式，是利用特许经营制度由企业建设基础设施的典型方式。政府把一个长时期的基础设施运营、管理和收费的权力特许授予中标的企业，由该中标企业自行筹资建设此项基础设施，建成后管理并进行运营。

BT投资是BOT的一种变换形式，是指一个项目的运作通过项目管理公司总承包后，由承包方垫资进行建设，建设验收完毕再移交给项目业主。基础设施建设完工后，该项目设施的有关权利按协议由政府赎回。TOT融资方式,即移交(transfer)一经营(operate)一移交(transfer)。指政府将已经建成投产运营的基础设施项目移交给投资者进行运营；政府凭借所移交的基础设施项目未来若干年内的收益(现金流量),一次性地从投资者那儿融通到一笔资金,再将这笔资金用于新的基础设施项目建设;当经营期届满，投资者再将项目移交回政府手中。

从价值链来看，在BOT投资决策、建设、经营及移交四个环节，需要考虑的如下重点问题政府投资吸引：充分吸引政府参股，降低自有资金支出力争地方政策优惠：同地方政府谈判时，尽量争取相关优惠政策、收费政策、税收政策等竞争调研：基础设施的未来收益受政府规划影响极大，在初期可研时必须对可能存在的竞争性规划进行调研收益安排：收费期、收费标准、政府补贴方式投资决策建设经营移交加快工程进度：基础设施建设周期一般较长，加快工程进度，尽早进入收费期注重同后期维护相结合：工程质量好，后期维护节省费用，且减少对正常运营的妨碍施工利润挖掘：在概算范围内严格控制成本，挖掘施工利润核心经营能力整合：不同基建项目对于经营期的管理能力要求是不同的，投资商应根据经营的复杂程度自建或整合专业力量。推动风险分担：当出现经营风险变动时，尽可能推动政府的分担相应风险，如调整价格，延长特许权经营期限或采取其他相应措施予以投资运营商补偿。固定资产融资：以经营性资产打包，进行上市或信托基金融资续签争取：对确有盈利前景的项目，回收期届满后争取续签新的特许权协议。需要重点考虑的问题根据基础设施建设经营模式的价值链，其行业关键成功因素在于基础设施行业六大关键成功因素项目管理能力项目牵头人的协调能力基础设施建设大规模的投资需要企业具备大型项目的承包和组织能力成本控制是基础设施重要的利润来源

运营能力运营期盈利的实现同跨行业运营能力的整合紧密联系谈判能力与政府协商取得造价、收费价格、收费期，在相当程度上决定投资收益

品牌形象基础设施使馆国计民生，企业需要在社会上树立良好的形象政府关系获取项目信息的渠道地方政府是决定新建项目或收购合作的决定性因素建设和运营需要地方政府及相关部门的良好关系融资能力股本扩张固定资产整合融资目录一、外部环境分析及内部资源能力分析1、房地产行业外部环境及发展趋势分析2、基础设施投资行业外部环境及发展趋势分析3、房地产集团内部能力和资源总结二、标杆企业战略模式分析三、房地产集团战略规划建议四、房地产集团战略举措建议五、下一阶段的工作安排企业的竞争优势来源于企业资源和能力的有机组合资源和能力核心产品产品产品产品竞争优势竞争优势竞争优势资源是企业生产过程中的投入部分财务资源（资金、与股东的关系）组织资源（计划、协调、控制）实物资源（机器、厂房等）技术资源（专利、专有知识）无形资源（人力资源、创新资源、声誉资源）能力是将众多资源结合运用起来完成任务的才能。投资规划能力项目策划能力规划设计能力项目工程管理能力销售能力售后服务能力物业管理能力公关能力财务管理能力成本控制能力人力资源管理能力信息管理能力资源和能力的差异性带来不同的竞争优势具体来说，房地产企业需要具备八大核心竞争力房地产企业核心竞争力表现要素资本规模土地资源人才管理产品开发规划设计成本控制市场经营品牌管理房地产企业核心竞争力八大核心要素分析：房地产作为资金密集型行业，自有资金的实力将不仅决定进入门槛，更是决定企业运作成败的关键因素，企业在资本规模上的优势将会带来明显的规模经济。其主要表现在三方面：一是可开发大规模项目；二是能够抵抗市场风险；三是土地储备实力雄厚，通过大规模的储备和开发土地，能有效地降低获得的土地开发成本。资本是关键要素土地资源是房地产开发的核心生产资料，因此获得优质低价的土地成为房地产开发的最为关键的能力，特别是在加入WTO后，土地资源将成为国内开发企业抵御国外开发企业的关键。万科、华润置地、首创置业、大连万达等大的房地产开发公司都具有雄厚的土地储备。土地是核心资源由于受市场和产品细分的影响，目前房地产开发的各个环节都要求具有真正的专业化水平，只有专业化水平才能打造高品质的产品，而专业化人才是企业达到专业化水平的根本保证。房地产企业人才管理应迅速推行职业经理人的管理模式。人才管理是根本当房地产行业发展到一定水平时，行业的竞争也越来越激烈，消费者也趋向成熟，品牌在消费者购房决策中起的作用越来越重要。优秀的品牌来自于一个企业对产品品质长期的控制，从长远来看，它将在房地产企业竞争中发挥更为重大的作用。品牌管理塑造房地产企业的灵魂房地产企业核心竞争力八大核心要素分析：房地产设计包括规划设计、建筑设计、环境设计等，消费者对住宅的功能、环境、户型等方面的要求越来越严格。一些房地产公司敏锐地抓住了市场的变化，把产品的设计能力作为最主要的核心竞争力加以培养，使这些公司在市场竞争中脱颖而出。在这方面，深圳的金地和万科是代表者。规划设计的显著价值房地产企业要能够了解需求动向，准确把握市场，并为客户提供最多的让渡价值。系统的市场研究体系、项目评估、规划设计、销售策划要紧扣市场脉搏，只有这样企业的发展规划才能与市场同步，甚至超前于市场。市场经营是决定因素持续创新是“核心竞争力”所谓的“延伸性”。例如在居住概念、社区的建设、建筑结构、建筑材料等方面，创新是随处可见。这一方面推动了中国住宅产业的迅速前进，另一方面缩小了中国地产整体水平与国际先进水平的差距。产品创新成为生存之道当房地产行业行业的竞争也越来越激烈，使行业的整体利润水平逐步减小，加大对公司成本的控制，尤其是建安成本的控制，是国内所有房地产公司的能够在未来能够盈利的基础。成本控制是盈利基础从问卷结果来看，政府资源、所拿的土地、资金和品牌构成了目前房地产集团的主要竞争优势品牌土地策划产品设计工程管理产品质量销售资金人才成本控制售后服务物业管理政府资源产品价格房地产集团目前主要的竞争优势数据来源：房地产集团调查问卷统计，有效样本量111人而与房地产开发能力密切相关的工程管理、成本控制、策划和产品设计能力已经成为了当前房地产集团主要的竞争劣势品牌拿地策划产品设计工程管理产品质量销售资金人才成本控制售后服务物业管理政府资源产品价格其他房地产集团目前主要的竞争劣势数据来源：房地产集团调查问卷统计，有效样本量111人从公司最需要提升的能力来看，大家认为目前最需要加强的是人力资源管理能力、投资规划能力和项目工程管理能力投资规划能力项目策划能力规划设计能力项目工程管理能力销售能力售后服务能力物业管理能力公关能力财务管理能力成本控制能力人力资源管理能力信息管理能力其他公司目前最急需提高的能力人力资源是公司运作状况的显示器，许多经营管理的问题往往也会暴露在人力资源的数据上。从访谈来看，薪筹和绩效成为目前内部管理反应比较集中的问题投资能力既体现在公司的优质能力中，也体现在最急需提升的能力中，反应出投资能力是公司成功的关键因素，但面对行业调整等多方面影响，需要进一步提升管理和风险控制能力项目工程管理能力是当前企业的劣势所在，也是最急需提升的能力环节。数据来源：房地产集团调查问卷统计，有效样本量111人结合访谈中所获取的信息，对房地产集团房地产业务的优势和劣势作如下列表优势劣势工程管理能力成本控制能力设计策划把控能力资源缺乏整合，没有形成统一的业务平台没有形成统一的品牌优势人力资源管理中考核和激励不规范关键人才储备不足良好的政府关系强大的资金管理能力敏锐的投资决策能力高超的土地运作能力在江西区域拥有房地产的强势品牌存量土地价格优势通过PQM分析，房地产在人力资源建设，投资规划、项目策划和工程管理是最紧迫最需要提升的方面最迫切最不迫切最重要最不重要54321EDCBAP1P7P3，P5P6P8P2P4P9，P10P11P1：补充房地产专业人才队伍，完善人才考核激励体系P2：财务管理能力P3：投资规划能力P4：土地获取能力P5：项目策划能力P6：规划设计能力P7：工程管理能力P8：成本控制能力P9：销售能力P10：售后服务能力P11：物业管理能力目录一、外部环境分析及内部资源能力分析二、标杆企业战略模式分析1、价值链定位分析2、产品定位分析3、区域定位分析三、房地产集团战略规划建议四、房地产集团战略举措建议五、下一阶段的工作安排目录一、外部环境分析及内部资源能力分析二、标杆企业战略模式分析1、价值链定位分析2、产品定位分析3、区域定位分析三、房地产集团战略规划建议四、房地产集团战略举措建议五、下一阶段的工作安排对于房地产企业的战略定位，可以通过价值链、产品和区域三个方面进行分析正略钧策房地产三维度战略模型形成什么样的产品线？是否能够有效进行复制？除房地产开发本身外，还进入价值链的哪些环节？土地经营、建筑、施工、物业经营、物业管理？进入什么区域？深度挖掘区域市场还是快速二线城市复制，或是占领一线市场高地？产品组合区域布局价值链目录一、核心观点总结二、外部环境分析及内部资源能力分析三、标杆企业战略模式分析1、价值链定位分析2、产品定位分析3、区域定位分析四、房地产集团战略规划建议五、房地产集团战略举措建议房地产企业价值链定位分析企业与企业的竞争，不只是某个环节的竞争，而是整个价值链的竞争，而整个价值链的综合竞争力决定企业的竞争力。

企业的价值链定位对决定企业的综合竞争力至关重要。分析房地产开发的价值链，可以有以下作用：可以了解房地产开发价值链的各个环节的增值情况，根据不同环节的增值情况，对这些环节采取相应的战略举措，对需要加强的环节进行强化，对于增值幅度有限或不擅长的环节，完善业务外包管理；可以通过分析不同价值链组合，了解其增长和盈利特点以及对资源的需求状况，为确定房地产企业的战略定位服务。

产品组合区域布局价值链根据房地产产业链价值增值方式的不同，可以把房地产相关企业的盈利模式划分为四大盈利模式投资决策策划设计工程管理营销管理物业管理资产经营一级土地开发地产开发型房产开发型物业持有型金融投资型根据价值链的集合程度，房地产开发企业的价值链组合可以分为四种类型，分别是地产开发型、房产开发型、物业持有型、金融投资型。随着“招牌挂”的全面实行，一级土地开发收益已经逐步为政府所获取，除了少量代行政府功能的公司，如陆家嘴之外，作为一级土地开发商的纯粹地产开发型在面向市场的房地产开发商中已经越来越少；相应的综合运作型也逐步减少。目前房地产企业的价值链组合模式，是在土地一级收益丧失和市场竞争风险加剧的基础上，向房产开发型、物业持有型和金融投资型发展。四种价值链模式从不同的角度来看待房地产价值链的运作特性，形成各自独特的战略模式物业管理物业管理物业管理物业管理物业管理物业管理物业管理客户服务市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织成本决策拿地阶段规划设计阶段项目施工阶段销售服务阶段物业管理物业管理物业管理租金收缴物业管理物业管理物业管理物业管理物业管理物业管理物业管理物业招商市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播成本决策拿地阶段规划设计阶段项目施工阶段资产经营阶段信息收集初可研投资洽商签订契约开发监控财务监控投资分析阶段投资确定阶段投资管理阶段投资回收阶段物业经营物业出售物业融资投资分析房产开发型物业持有型金融投资型地产开发型决策拿地阶段土地开发阶段土地经营阶段市场研究投资决策土地获取市场定位规划设计四通一平园区招商土地转让物业开发地产开发型盈利模式特点以经营土地为主，通过规划，成片出让，同时与开发结合盈利特性通过土地运作实现盈利，收益巨大资金需求获取土地需要大量资金，但此类公司往往具备政府背景，实际支出不多。土地出让后有大量现金流入核心能力政府公关能力，资产管理能力，城市规划能力发展趋势市场开发初期产物，总量不大，且随市场发展会逐渐减少代表企业陆家嘴，外高桥，珠江集团地产开发型决策拿地阶段土地开发阶段土地经营阶段市场研究投资决策土地获取市场定位规划设计四通一平园区招商土地转让物业开发土地批租项目开发盈利模式陆家嘴公司作为植根和发展于上海陆家嘴金融贸易区，原主营业务收入主要依靠土地批租和部分自有项目开发和经营目前，陆家嘴公司依靠土地批租获得的收入还占集团总收入的90%以上，实际批地的毛利率达到88%，估计未来几年上海地价将会持续上涨，陆家嘴土地批租收入仍会出现高增长。近年土地批租业务快速发展和存量土地减少,土地资源瓶颈现象逐渐显露,使得公司收入和净利润增长动力开始出现后劲不足的局面，公司亟待转型。2005年9月，陆家嘴董事会审议通过利用公司自有土地资源参与投资建设项目的决议，这些项目包括陆家嘴开发大厦，陆家嘴金融中心大厦，浦东软件园陆家嘴分园8、9号楼，陆家嘴花园三期，陆家嘴东和花园国际社区，陆家嘴1885文化中心等，总建筑面积约31.7万平方米。未来陆家嘴公司成为从事土地开发及区域功能相匹配的高档办公物业、商业物业、会展物业及国际社区为主营业务的房地产上市公司

公司改革了原有组织架构设置，建立了相应的产品事业部来推动各项主营业务转型调整主要包括土地开发事业部、住宅建筑事业部、商业建筑事业部、工业建筑事业部，资产管理部、租售中心、采购中心、配套部陆家嘴公司住宅建筑事业部土地开发事业部商业建筑事业部工业建筑事业部租售中心采购中心

配套部

资产管理部珠江投资业务涉及房地产、基础设施、通信、教育以及管理咨询等多个行业目标定位为综合现代管理咨询公司，能够独立开发、咨询、实施ERP、BPR、SCM等项目，最终完成内部整合、持续提升管理、行业扩张、兼并与收购，并对外实现相关产业战略咨询、管理咨询和系统平台。基本形成包括基础教育、高等教育、中高等职业教育在内的适应终身教育要求的教育服务体系，并逐步建立完善教育产业体系。广东盈通网络投资有限公司主要建设先进的、超大容量、全光纤、IP优化的高速网络。广东盈信信息投资有限公司致力于投资、建设和运营城市宽带网络及社区宽带接入网络的专业服务公司。“e家宽”智能社区是盈信投资提供的宽带网络和应用服务一体化解决方案。广惠高速公路珠江投资基础设施房地产业通信网络教育投资管理咨询麦格森管理咨询公司珠江教育投资有限公司广东盈通网络投资有限公司广东盈信信息投资有限公司e家宽广东珠江地产广州开发中心北京珠江地产上海珠江投资天津珠江实业深圳珠江投资西安珠江投资1999年，珠江投资参股广惠高速公路30%股权，成为国内第一家参与国家重点基础设施建设的民营企业。业务说明在与合生创展的合作中，珠江集团主要负责土地的获取及经营2005年1月份，上海珠江投资有限公司（下称上海珠江）以16亿元的高价通过招投标方式，从6家国内外知名房地产开发商手中“夺”得新江湾城C1地块。这是上海推出的首幅中心城区最大连片开发熟地，中标价格在上海史无前例。2005年7月，珠江投资集团计划投资120亿元的国内单个开发商运作的最大规模地产项目“京津新城”进入全面启动阶段。珠江投资的目标是在环渤海经济圈的核心位置打造一座广东特色的卫星城市。珠江投资已经出资9亿入股上海电气，并成为其第二大股东。可以通过内部转让的形式，从原本上海电气所拥有的中心地块中获取开发储备。收购上海龙盟房地产开发公司的全部股权，拥有了闵行区一块占地约1200亩土地的开发权，连收购价、注资及拆迁费总共约4.03亿港元，成为其在上海大盘开发的旗舰式作品。杨浦大桥居住区，占地约100亩，总建筑面积约17万平方米的珠江香樟南园地块。紧邻黄浦江占地288亩，总建筑面积40万平方米的合生创展滨江苑地块。浦东陆家嘴香格里拉酒店和正大广场旁的重量级地块，兴建5A甲级顶级写字楼———合生创展国际大厦。拍卖收购参股土地获取房产开发型盈利模式特点专注于房产开发业务，通过销售回收投资盈利特性通过房屋建设销售实现盈利，价值链增值能力及成本控制能力对最终利润实现有很大影响资金需求前期投入较大，项目中期逐渐实现平衡，项目后期会有大量现金流入发展趋势向专业化、产品化、品牌化方向发展代表企业万科，阳光100，金地物业管理物业管理物业管理物业管理物业管理物业管理物业管理客户服务市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织成本决策拿地阶段规划设计阶段项目施工阶段销售服务阶段房产开发型198419911993混沌期（无明晰战略）

多元化期（综合商社模式）

调整期（战略导入）84年公司成立，经营办公设备、视频器材87年兴办工业88年进入房地产90年，初步形成商贸、工业、房地产、文化传播四大经营架构91年确定综合商社发展模式93年否定原模式，确立城市居民住宅为主导业务97年转让属下工业项目98年转让属下广告公司2001年转让属下万佳百货，资源集中于房地产业务2001进入产业93年万科专业化开始2001年万科专业化成形20052005年3月7日,万科斥资18亿并购南都2005年11月,万科并购朝开方案待批2005年万科资本并购

专业化阶段（战略实施）

资本并购扩张（战略实施）万科的发展历史，是从多元化向专业化发展的历史，目前万科只专注于住宅的开发业务从万科的项目布局可以看出，万科的主要业务集中于房地产开发，并不参与到不动产持有和经营上长三角区域管理中心假日风景上海城市花园四季花城南昌四季花城南京金色家园珠三角区域管理中心四季花城金色家园深圳沈阳长春金色家园城市花园四季花城成都武汉城市花园四季花城天津水晶城美树丽舍广州中山佛山城市花园四季花城东海岸温馨家园花园新城金色家园东莞万科集团地区公司开发项目区域中心青青家园星园西山庭院北京环渤海区域管理中心金域蓝湾大连城市花园鞍山城市花园东源大厦春申万科城西郊花园兰乔圣菲优诗美地华尔兹花园俊园无锡魅力之城第五园城市风景运河东1号万科蓝山城市花园四季花城17英里万科城昆山高尔夫别墅情景洋房紫金苑城市花园花园新城上东区东丽湖假日风景魅力之城物业持有型盈利模式特点物业开发后自行持有，通过物业经营回收投资盈利特性随物业开发逐渐提升，总体较为稳定资金需求前期投入较大，后期可形成较为稳定的现金流流入，并可通过抵押、信托、上市等方式筹集资金发展趋势随市场调控，大量房地产企业为平衡风险开始增持物业代表企业香港房地产企业为代表，如长江实业、新鸿基、恒基兆业物业管理物业管理物业管理租金收缴物业管理物业管理物业管理物业管理物业管理物业管理物业管理物业招商市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播成本决策拿地阶段规划设计阶段项目施工阶段资产经营阶段物业持有型新鸿基以物业建设和经营作为自身主要利润来源，并在运输、基建、物流以及信息科技上进行投资