五莲县农用地资源利用现状与发展对策

五莲县农用地资源利用现状与发展对策

白莲县位于山东省东南的低山丘陵区。它辖12个市和632个行政村，51万人，总面积1500平方公里。80%以上的山地和丘陵占总面积的88.02%。近年来,五莲县积极适应新的形势,认真落实国家宏观调控政策,加强耕地保护,同时大力推进存量土地和低效利用土地的盘活利用,逐步探索出了一条“立足存量抓挖潜、节约集约促发展”的用地新路子,较好地保障了经济社会发展用地需要。据统计,自2010年以来,全县共盘活利用各类存量建设用地7350亩,安排新上项目376个,盘活土地资产10亿多元,既为全县经济社会发展提供了建设用地空间,推动了城镇经济的健康发展,又实现了基本农田总量不减少、城乡建设外延不扩大的目标。土地集约集约用地日照市市北经济开发区是五莲县唯一一个经省政府批准设立的工业园区,自园区批复设立之后,县委、县政府按照功能齐全、布局合理的原则,对园区进行了高标准规划,并投资1亿多元,进行了路、水、电、讯重点基础设施建设,为园区发展创造了良好的平台,同时对进园企业层层筛选,严格把关。切实做到“五个必须”、“四个不供”。“五个必须”即:固定资产投资必须3000万元以上;投资强度必须达到高于每亩500万元;建筑容积率必须达到0.6以上;建筑密度必须高于35%、绿地率不得高于15%、厂前区用地比例不得高于7%;工业厂房必须建设多层。“四个不供”即:不符合国家产业政策的不供,不符合土地利用总体规划、未列入土地供应计划的不供,不落实耕地占补平衡的不供,达不到节约集约用地标准的不供。同时,该县制定了优惠政策,鼓励企业向空间要地,对建筑面积超过1万平方米、两层以上的单体生产车间,一次性奖励10万元。坚决执行工业用地招拍挂出让。工业用地面向社会进行公开招拍挂,同一地块有了多个竞争者,一方面提高了土地价格,增加了政府收益;另一方面,随着土地价格的提高,企业不再像以前一样随意圈占土地,而是根据实际发展需要买地,无形中提高了土地利用率,达到了节约集约用地目的。足额上缴政府土地收益。对于以招拍挂方式取得土地使用权的企业,严格按照有关规定,足额征收政府土地收益,不以任何形式进行减、免、缓,更不得以其他形式扶持返还,全部纳入财政预算管理。项目落地,投资改造积极盘活撤乡并镇后的闲置土地。前几年该县进行了撤乡并镇和乡村中小学教育资源整合,先后腾出土地2873亩、房屋3812间。五莲县国土资源部门积极引导企业使用这部分闲置土地和腾出的房屋进行生产经营,既减少了企业的投资成本,加快了项目落地投产进度,又减轻了乡镇的负担,达到节约用地的目的。2010年,县锦红工艺品公司准备征用20亩土地扩大生产规模,与此同时,原山阳乡并入洪凝镇之后,腾出土地15.25亩及办公楼1座、房屋32间,这部分土地和房屋一直闲置,如果投入少量资金进行适当改造,便可直接用作生产车间。县国土部门主动联系锦红工艺品公司和洪凝街道办,进行沟通协调,短期内就促成了该项目的落地,由锦红工艺品收购上述资产,并投资进行了改造,吸引当地群众132名进厂工作,当年实现利税300余万元。户部乡在撤乡并镇后,利用原槎河乡政府撤并后腾出的土地和房屋,共先后引进各类中小项目11个,到位资金5000余万元,既增加了地方收入,又没新占一分耕地,还减轻了政府的负担,一举多得。积极盘活低效利用土地。引导企业充分利用现有土地和厂房,努力提高土地容积率和利用率。2009年,该县阳光热电有限公司决定投资5700万元,新上5000吨衣康酸项目,需征用土地50亩。在接到用地申请时,县建设用地指标已经用完。与此同时,该县造纸厂因经营不善,亏损严重,部分生产车间已经多年闲置不用,并且该厂还欠阳光热电公司一部分债务,已无偿还能力。县国土部门主动找两家企业进行协调,由阳光热电有限公司使用造纸厂部分闲置的生产车间,并以此抵顶债务。项目投产后,阳光热电公司安排造纸厂100余名下岗职工,这样既减少了企业新征地的成本,又帮助造纸厂卸掉了“包袱”,当年实现生产衣康酸5000吨,销售收入6000多万元,利税1670万元。据统计,近年来,该县通过企业嫁接改造,先后引进工业项目110个,盘活低效利用土地资产3亿元,有效缓解了企业用地压力。大力实施以企招商和技术改造。该县在招商引资工作中,十分注重企业招商的主体作用,积极鼓励优势企业招引客商开展合资合作,实现强强联合,在不需新增用地的情况下,扩大投资规模。美国斯比凯可公司是世界头号黄原胶生产企业,对该县一直有投资意向,而该县金栗生物制品公司生产的黄原胶虽然在国内、国际市场上占有一定份额,但近年来由于企业资金不足,技术改造的难度很大,产品档次难有大的突破。在这种情况下,该公司主动寻求合作单位,最终,美国斯比凯可有限公司在经过多次实地考察后,决定投资2700万美元对企业进行收购,并投资1.5亿元进行技术改造。这种以企招商的做法,既扩大了企业规模,提升了产品档次,提高了企业竞争力,又没有新增建设用地。巩固城市建设用地空间按照统一规划、综合开发、配套建设的要求,本着高起点、高标准、高水平和节约集约用地的原则,全面推进旧城改造工程,促使城市由地面向空间发展,实现居民住宅公寓化、经营区域化、生活现代化,不仅有效减少了城市扩张新占土地,而且改善了城市面貌,提升了城市形象,为城市建设拓展了用地空间。2011年,洪凝居启动旧城改造,先后投资8000余万元,改造旧城区面积480亩,拆迁房屋1350余间,新建住宅楼22栋,安置居民880户,硬化地面3000余平方米,绿化地面10000平方米。同时,利用腾出的300余亩土地,引进6个规模大、效益好的企业,安置1000余村民就业。今年初,却坡居全面铺开旧城改造工作,三年内将全面完成改造任务,届时可腾出土地350亩。该县许家庄居、河西居等城区村也都制定了旧城改造实施方案,改造工作将陆续展开。节约集约用地该县共有631个行政村、734个自然村,农村宅基地面积达153841亩,人均0.3亩。近年来,该县国土部门把旧村改造作为节约集约用地的一项重要举措来抓,不断加快旧村改造步伐,有效促进了农村节约集约用地。叩官镇马虎沟、货郎沟等5个小自然村,位置偏僻、交通不便,大部分村民迁出了村庄,村内房屋多数空闲。针对这一情况,该县国土部门积极引导没有迁走的群众到崮寺头、黑石子两个生活、生产条件相对较好的村庄落户,并由这两个村庄负责安排宅基地和落户村民的生产用地。同时,在村民迁出之后,由这两个村庄对腾出的土地进行复垦,对整理出来的耕地,根据每个村庄所落户群众的数量进行重新分配。通过复垦,共新增耕地600多亩,每个村庄增加300余亩。近年来,通过旧村改造方式,该县共整合农村居民点31处,复垦增加耕地3000余亩。推进土地集约集约利用,建立和完善基层城市土地整合保护资金.在节约用地工作当中,五莲县仍存在一些问题和不足:土地供需矛盾突出。经过近几年的挖潜利用,目前该县存量土地已基本用完,上级分配的建设用地指标很少,土地供需矛盾越来越突出。以今年为例,该县上半年重点建设项目用地需求在3000亩以上,这些项目多为外资投资项目,符合国家产业政策,如果能够落得下,对于促进该县经济发展作用非常重大,但由于没有指标,这些项目很难落地。个别小企业对节约集约用地认识不够。长期以来,新增建设用地的取得成本较低,企业充分、高效使用土地的意识较差,新上项目或扩大生产时企业首先考虑的是新增用地,而在原用地空间内,对土地进行改造以及提升土地容积率和建筑密度等方面,则缺乏主动性和积极性。旧城、旧村改造的难度很大。实施旧城改造需要大量资金,个别村集体经济力量薄弱,启动的难度很大;实施旧村改造涉及千家万户的切身利益,在国家没制定出台相关优惠、扶持政策情况下,全面铺开改造的难度非常大。针对以上情况,提出以下建议:建设用地指标应适当向基层县市倾斜。以五莲县为例,尽管这些年在节约集约用地方面做了大量工作,取得了一定成效,但由于近几年招商引资力度非常大,对土地的需要每年都在几千亩以上,仅靠盘活存量土地及上级分配的有限用地指标,已远远满足不了用地需要。因此,上级在分配用地指标时,应充分兼顾基层县市经济社会发展的实际情况,予以政策倾斜。充分考虑山