2012.01.05 Edifice complex 迪拜的大厦情结

[2012.01.05]Edificecomplex

迪拜的大厦情结本帖最后由_易雪_于2013-1-1212:45编辑

【导读】迪拜三年前经历了一场危机，可谓与“死神”擦肩而过。如今，迪拜决定斥巨资打造拉希德城（MBRCity），创世界之最。它的经济是真正复苏了吗？

Dubai’srenaissance

迪拜的复兴

Edificecomplex

大厦情结

TheGulfemirateisasflashyasever,butitstillhasstructuralproblemstosolve

波斯湾的酋长国【1】繁华依旧，但它仍需解决结构性问题

Jan5th2013|DUBAI|fromtheprintedition

2013.01.05|迪拜|印刷版

DUBAIdoesn’tdodiscreet.

TheemiratewelcomedinthenewyearwithahugefireworksdisplaythatengulfedtheBurjKhalifa,theworld’stallestbuilding,intimetoaliveperformancebythePraguePhilharmonicOrchestra.

InavideothatrunsintheBurjKhalifa’svisitors’centre,anexecutiveatEmaar,thedeveloperbehindtheskyscraper,explainswhyithadtogothathigh:“Youhavetodosomethingimpossible,otherwiseyou’llbelikeanyothercompany,orperson.

Wehavetogrowhigherandhigher—growlikeDubai.”

迪拜（Dubai）【2】才不谨慎低调。这个酋长国为了迎接新年，举办了一场盛大的烟花汇演【3】，给世界最高建筑——哈利法塔（BurjKhalifa）【4】披上了一层烟花的外衣；同时，还有布拉格爱乐乐团（PraguePhilharmonicOrchestra）【5】现场演奏助兴。在哈利法塔游客中心播放的一段视频中，依玛尔（Emaar）【6】（该摩天大楼的开发商）的一名主管人员解释了大楼盖这么高的原因：“你必须创造奇迹，否则就和别的公司、别的人没什么两样。我们必须建得越来越高，变得越来越强大——就像迪拜一样。”

Theemirate’slatestwheezeistocreateacitywithinthecity,adevelopmentbiggerthananythingthathasgonebefore.

MohammedbinRashid(MBR)Citywillfeaturemorethan100hotels,theMiddleEast’slargestentertainmentcentre,aparkbiggerthanLondon’sHydeParkandtheworld’sbiggestshoppingmall,appropriatelynamed“MalloftheWorld”.

迪拜酋长国最近的计划是要打造一个“城中之城”，规模比之前的一切项目都要大。穆罕默德•本•拉希德城（MohammedbinRashidCity/MBR城）【7】的特色在于，它将拥有100家以上的酒店、一座中东地区最大的娱乐中心、一个比伦敦海德公园（London’sHydePark）【8】面积还大的公园，还有一个全球最大的“世界购物中心”——名字倒是当之无愧。

Plansforthesupersizedproject,namedafterDubai’sruler,wereunveiledinNovemberandaremeanttosignalthatDubaiisbackinbusinessonlythreeyearsafteranear-deathexperience.

Inlate2009DubaiWorld,abiggovernment-controlledinvestmentfirm,announceditcouldnolongerrepayitsdebts,threateningtobringdowntheentireeconomy.

TheemiratewasbailedoutbyAbuDhabi,anoil-richfellow-memberoftheUnitedArabEmirates(UAE)【1】,andtheUAE’scentralbank.

这个超级项目以迪拜酋长命名，于去年11月公布了它的各项计划。这就等于发出了一个信号——在与“死神”擦肩而过后，仅三年时间，迪拜的商业就复苏了。2009年年底，大型国有控股投资公司迪拜世界（DubaiWorld）【9】宣布，它再无能力偿还自己的债务。整个经济将因此下滑。当时，是阿联酋（UnitedArabEmirates/UAE）一个石油资源丰富的成员国——阿布达比（AbuDhabi），以及阿联酋央行为其纾困。

Dubaihascomealongwaysincethen.TheIMFestimatesthatGDPwasupby4.1%inthefirsthalfof2012comparedwiththesameperiodof2011.

Trade,transportandtourismarebuoyant.

Importsoffoodandvehiclesroseby20%inthefirsthalfof2012;intheyeartoAugustthenumberofpassengersatDubaiInternationalAirportwasupbynearly14%;andoccupancyratesofDubai’shotelsreach80%,amongtheworld’shighest.

Thepropertymarketisshowingsignsofrenewedexuberance.

InSeptemberEmaarputa63-storeytowerwith542flatsonthemarketandsoldthemallonthefirstday.

自那以后，迪拜走过了漫漫长路。据国际货币基金组织（IMF）估计，2012上半年其GDP同比增长了4.1%。贸易、运输和旅游业也很有起色。2012上半年的食品、车辆进口增加了20%；截止八月，迪拜国际机场的乘客人数增加了近14%；而且迪拜各大酒店的入住率达到80%，位于世界顶级之列。房地产市场有回暖的迹象。九月，依玛尔旗下的一栋63层、含542套公寓的大楼开盘，当天就被抢购一空。

ButDubaiismorethanastoryofskyscrapersbuiltonsandwithborrowedcash.

Becausetheemirate’soilreserveswerelimited,itsrulersdecideddecadesagotodiversify.

EmiratesAirlineisthebest-knownresultofthisstrategy:itstartedin1985andnowranksamongtheworld’sleadingcarriers.

TheJebelAliFreeZoneisoneoftheworld’sbiggesttransitportsandtheDubaiInternationalFinancialCentretheMiddleEast’sfinancialhub.

但迪拜的故事不仅仅只是借别人的钱，然后在沙地上盖起一幢幢摩天大楼。由于这个酋长国石油储量有限，早在几十年前其统治者就决定要向多元化发展。在该策略的指引下，最有名的成果要属阿联酋航空公司（EmiratesAirline）：创立于1985年，如今已位于世界顶级航空公司之列。杰拜勒•阿里自由区（JebelAliFreeZone）【10】成为了世界上最大的转运港之一，迪拜国际金融中心（DubaiInternationalFinancialCentre）【11】也变成中东的金融枢纽。

Thisroleasaregionalhub—andapolicyofbeingopentoalmostanykindofbusiness—explainswhyDubaihasbeen,atleasteconomically,themainbeneficiaryoftheArabspring.

Instabilityintherestoftheregionhasdivertedcapital,commerceandpeopletotheemirate.

WhenneighbouringSaudiArabiauppeditssocialspendingtopre-emptprotests,forinstance,muchofthecashendedupinDubai’sshoppingmalls.

Moreimportant,theemiratehasclearlyestablisheditselfastheregion’ssafehaven.

“Dubaihascreatedanenvironmentwherecompaniesandexpatriateswanttobebased,”saysMonicaMalikofEFGHermes,aninvestmentbank.

作为地区枢纽，迪拜对所有业务基本上都持“来者不拒”的政策——正是因为这样，它才成为阿拉伯之春（ArabSpring）的主要受益者，至少是在经济上。由于其他地区动荡不安，资本、商业活动、人力就都转移到了该酋长国。比如，邻国沙特阿拉伯（SaudiArabia）为了阻止人民抗议，增加社会开支以先发制人，结果大部分资金都流入了迪拜的购物商场。更重要的是，迪拜显然已经把自己打造成了该地区的安全港。“在迪拜创造的环境下，企业和侨民会想到这里安家立户。”投资银行埃及财团赫尔墨斯（EFGHermes）的莫妮卡•马利克（MonicaMalik）说道。

Yettherenaissancemaskscontinuingproblems.Duringthepropertyfrenzy,developerspiledupdebtasiftherewerenotomorrow.

Thiswasparticularlytrueofthosecontrolledbythethreegovernment-relatedholdingcompaniesknowncollectivelyasDubaiInc:DubaiWorld,InvestmentCorporationofDubaiandDubaiHolding.

Evennowitisnotclearhowmuchdebtwasamassed.

TheIMFestimatesthatthegovernmentandrelatedentitiesstillowe$130billion,aboutasmuchasDubai’sGDP.

然而，这场复兴掩盖了一些一直存在的问题。在楼市火爆期，开发商大肆举债，好像永远不用还债似的。这是事实，而对于那三家与政府相关的控股公司——迪拜世界（DubaiWorld）、迪拜投资公司（InvestmentCorporationofDubai）、迪拜控股（DubaiHolding）（统称为“迪拜公司”）旗下的企业，情况更是如此。即便是现在，人们也还不清楚他们到底累积了多少债务。IMF估计，政府与相关实体仍负债1300亿美元，几乎与迪拜的GDP持平。TodealwiththedebtpileDubaihaspursuedwhatAhmadAlananiofExotix,aninvestmentbankthatspecialisesindistresseddebt,dubsits“four

Bs

strategy”.

Thegovernment

bailedout

bondholders,whowerepaidbackfullyandontime;asaresult,theemiratehaspreserveditsaccesstothecapitalmarketsandcredit-defaultspreadshavecomedownsteadily(seechart).

AndDubai

burnedthe

banks,whichhadfinancedmuchoftheemirate’spropertyboom.

Morethantwo-thirdsof$34billionintroubledbankloanstoDubaiInchasnowbeenrestructuredontoughterms:onaverage,maturitieswerestretchedoutbyfiveyearsandinterestratescutto2%.

为了处理积压的债务，迪拜已奉行了艾哈迈德•阿拉纳尼（AhmadAlanani）所指的“4B计划”。他来自依格卓迪克斯（Exotix）投资公司，该公司擅长处理不良债权的问题。政府鼎力相助，准时返还了债券持有人的本金和利息。如此一来，迪拜酋长国就可以继续进入资本市场，而且信用违约掉期费率（credit-defaultspreads）也稳步下降（见图表）。而那些替本国地产热潮提供大部分融资的银行，在被迪拜耗尽财力后，却只能忍气吞声。迪拜公司欠下的银行不良债务达340亿美元，其中2/3以上的债务现已重组，但条件十分苛刻：平均下来，债务偿还延期五年，利率降到2%。

Thedecisiontotargetthebanksreflectsthefactthattheywerelesslikelytowalkawaythanbondholders.

InternationalbanksarewaryofriskingtheirrelationshipsnotjustinDubai,butintheentireregion.

Onlyfourforeignbankshavetakenlegalaction.Anyrulingcouldprobablybeenforcedonlyagainstassetsabroad:aDubaicourthastoconfirmthedecisionandislikelytodeclareanyassetsintheemirateoff-limits.

Localbankshaveevenlessfreedomofmanoeuvre.Thegovernmenthasbigstakesinmostlenders(56%inthecaseofEmiratesNDB,Dubai’slargest).

该决定将矛头指向银行，反映出这样一个事实：与债券持有人相比，他们“一走了事”的可能性会更小。各个国际银行会谨慎处事，以防他们在迪拜、在整个区域的关系恶化。只有四家外资银行采取了法律行动。任何裁决可能都只适用于境外资产：因为裁决必须经过迪拜法庭的批准，而法庭可能会宣布其对国内资产一律无效。本地银行的自主决策空间甚至更小。对于大部分银行贷方来说，他们的多数股权都为政府所有（就迪拜最大的银行“阿联酋NDB（EmiratesNDB）”而言，政府控股56%）。

Itwouldbeonethingifassetvaluesrecoveredenoughtoallowthedeveloperstorepaytheirdebts.

Butmarketsexpectanotherroundofrestructuringontherenegotiatedloans.

DubaiWorld’sdebt,forinstance,tradesforabout50centsonthedollar.

Crunchtimewillcomein2014and2015whenDubaiInchastorepaybankloansof$8.4billionand$7.9billionrespectively,accordingtoIMFestimates.

“Foreignbankswon’tacceptthesamesortoftreatmentinasecondround,”saysMrAlanani.

如果资产价格充分回升，让开发商有能力偿还债务，那是另一回事。但市场期望的是，针对重新协议的债务再出台一轮重组计划。比如，迪拜世界债券的交易价格目前是每美元50美分。据IMF估计，2014年和2015年是关键时刻，因为那时迪拜公司必须分别偿还84亿、79亿美元的银行贷款。“外资银行不会再接受同样的处理方法。”阿拉纳尼先生说道。

Therecoveryinpropertyisconfinedtosmallsegmentsofthemarket,saysCraigPlumbofJonesLangLaSalle,aconsultancy.

AprojectlikeMBRCityconcentratesonareaswheredemandisstrong:luxuryhousing,shoppingandentertainment.

Otherassetsarestillperformingsluggishly.Evenastheeconomyreboundstheproportionofnon-performingloansatDubai’slargestbankshaskeptrising.

Moody’s,aratingsagency,downgradedthreeoftheminDecemberandputanotheronnoticeforadowngrade.

Thatsuggestsmoneyfornewdevelopmentswillbehardtocomeby.

SomedoubtthatMBRCitywillfinditeasytofinanceitself.

咨询公司仲量联行（JonesLangLaSalle）的克雷格•帕朗柏（CraigPlumb）表示，房地产的复苏局限在一小部分市场之内。像“MBR城”这样的项目集中在需求强劲的领域：豪宅、购物和娱乐。其他资产的上涨依旧乏力。甚至在经济反弹期，迪拜各大银行的不良贷款比例仍在上升。信用评级公司穆迪（Moody’s）于十二月份下调了迪拜三家银行的评级，并把另一家列入可能下调的观察名单之列。这就暗示着新一轮发展会很难筹到资金。有些人怀疑，MBR城的自身融资不会很容易。

BehindthequestionofwhetherDubaicouldrelapselurksabiggerone:whetheritneedstochangeitsgrowthmodel.

Beforethecrash,itgrewmainlybysuckingincapital,resources,ideasandpeople.

Asaresultlessthan10%ofDubai’sworking-agepopulationarenationals,or“Emiratis”.

在迪拜是否会重蹈覆辙的问题背后，隐藏着一个更大的问题：它是否需要改变增长模式？在经济危机之前，它的增长主要依靠资本、资源、理念和人力的输入。结果导致在迪拜的适龄工作人口中，本国人，或者说“阿联酋人”——所占的比例不到10%。

Suchaninput-drivenmodelisnotsustainable,arguesFaroukSoussaofCitigroup.

Leavingasidetheenvironmentalissues,evenDubaicanbuildonlysomanyMBRCities.

Eithertheemirate’srulersacceptthatitcangrowoverthelongtermonlyasfastasitscoresectorsoftrade,transportandtourism—meaninginlinewithglobalgrowth—orDubaineedstobuildanewengineofexpansion.

花旗银行（Citigroup）的法洛克•苏莎（FaroukSoussa）认为，这种输入型发展模式不具可持续性。先不考虑环境因素，即便是迪拜也只能建这么多MBR城。要么阿联酋统治者接受事实：它的长期增长速度只能与其核心产业——贸易、运输和旅游的保持一致——就等于与全球增长速度同步；要么，迪拜就需要打造一个新的扩张引擎。

Thegovernmentseemstorecognisethis,andispushingitscredentialsasanentrepreneurialhub.

InDecember,forinstance,ithosteda“GlobalEntrepreneurshipSummit”.

MBRCitywillincludea“world-classtechnologycampus”.

ButDubaihasbeenslowtocreateahelpfullegalinfrastructureforstart-ups.

Itstillhasnobankruptcylaw,meaningentrepreneursthatfailriskgoingtojail.

Evenasinglebouncedcheckcanlandyoubehindbarsforthreeyears.

Withfewrights,expatshavenoincentivetocreatesomethingnew.

Dubaineedstodomoreinstitution-building,togowiththeactualbuilding.

政府似乎意识到这一点，正以一个“创业中心”的形象向外界推销自己。比如在十二月份，它举办了一个“全球创业峰会（GlobalEntrepreneurshipSummit）”。MBR城将包括一个“世界级的科技园”。但在为创新企业创建有利于创业的法律基础设施方面，迪拜还慢了半拍。它仍没有破产法，这就意味着破产的企业家可能会进监狱。一张空头支票都可以把你送入监狱、服刑三年。侨民的权利寥寥，也就不会有动力创新。迪拜在体制建设上应多做些努力，这样才和实际的建筑相称。

fromtheprintedition|Financeandeconomics

译者注：

【1】酋长国（Emirate）

现代酋长国是一般是指阿拉伯世界以酋长、部落首领为元首的国家。这些国家19世纪成了英国的殖民地，现在都实现了独立。

阿拉伯联合酋长国（UnitedArabEmirates/UAE）

由七个酋长国组成：阿布扎比(英语：AbuDhabi)、迪拜(Dubai)、沙迦(ash-Shariqah或Sharjah)、哈伊马角(RasAlKhaimah)、阿治曼(Ajman)、富查伊拉