茶叶公社招商策划方案

保靖茶叶公社招商策划方案

经营战略项目介绍保靖三味茶业公社市场管理服务有限公司（下列简称：茶叶公社）位于湘西保靖县新城中心，商业面积超1万㎡，商铺465间；依靠张花高速、张吉怀高铁及建设中的花垣机场，连通张家界和凤凰景区，与创科城交相呼应，是湘西久霖集团在保靖县重点打造的集旅游接待、茶叶及周边产品销售为一体的专业综合茶叶市场，亦是集休闲、娱乐、小吃、购物、餐饮、住宿、旅游、古玩等为一体的苗土文化旅游接待点；同时也是湘西民族特色工艺品、民族土特产等全方位展示土家族苗族文化的对外窗口。配套美高梅国际酒店、苗族土家族特色装饰店铺，集进、销、存为一体的茶叶智能化专业仓储物流园。内设苗族文化、茶文化特色产品一条街，土家族文化、茶文化特色产品一条街，古玩一条街，六大名茶展示一条街，茶点、小吃一条街。重要经营茶叶及茶有关的书画艺术品、民族特色工艺品、民族土特产等。来到这里见到成片的仿古建筑群，穿着极具土苗民族特色的银饰衣裳，你能感受到浓厚的历史文化氛围，仿佛穿越到了50年代的人民公社，商贾云集，小贩吆喝，热闹不凡！历史源远流长的华夏茶文化在这里体现的淋漓尽致。项目定位业态定位湘西州首家专业茶叶市场大湘西旅游购物休闲接待点消费人群分析重要群体：保靖常驻居民、各地批发商、游客次要消费人群：异地旅居客、礼物采购、公司采购功效定位集旅游接待、茶叶及周边产品销售为一体的专业综合茶叶市场；集休闲、娱乐、购物、餐饮、住宿、旅游、古玩为一体的苗土文化旅游接待点；湘西民族特色工艺品、民族土特产等全方位展示土家族苗族文化的对外窗口商业业态构成全国六大名茶系列；湘西民族特色工艺品、手工制品、特色服饰；琴棋书画、古玩收藏、茶具、茶几；旅游衍生品、茶馆、茶艺师孵化基地；大健康、金融服务、生活配套服务。经营理念打造湘西州首个以茶叶为主的民族特色文化旅游景点产品定位全国六大名茶系列约占市场40%；茶周边产品约占10%；旅游衍生品约占20%；民族特色产品约占20%；其它配套产品约占10%。经营方针商品以质取胜，经营以特取胜，服务以细取胜，购物方便取胜，品种以全取胜，价格以实取胜。品牌定位打造湘西州首个茶博会、茶叶交易集散商贸中心

招商方案招商理念合作双赢共同发展：一种要久远发展的公司，应当与经销商利益相通，命运相连，风险共担，合作双赢，共同发展，形成真正意义上的，长久而稳固的战略伙伴，这才是我们本次招商的工作理念。根据上述的经营模式，实施多主体经营即经营风险与负担分散到各经营主体，共同承当。以适应市场为先导，满足需求为中心，根据保靖市场和商圈竞争状况，结合市场总体定位，合理锁定与茶有关的业态，重在突出品牌化、地区特色化、专业化。哺育市场，营造茶市的良好商誉，树立茶叶公社形象。在确保经济利益的同时以最快的速度、最大的能量、最小的投入，提高茶叶公社的出名度、美誉度、信誉度，提高创科城整体片区的无形资产价值，拓宽销售渠道。通过招商吸引人流，发明人气，推动商铺的招商销售。招商原则秉承以客户为中心，诚信为本、信誉至上、互惠合作、永续经营、先做人气、后做生意的原则。努力谋求厂、商和消费者之间的利益平衡点，让市场和客户共同分享茶市的巨额利润。以租赁为主的原则按规划的功效区域引进生产厂家、代理商、经销商及其它经营业主，以租赁的方式进场经营，最大程度的提高有保障收益，向场地要效益。坚持品牌经营的原则旨在突出茶叶市场的经营特色，以全国六大名茶系列畅销品牌为主，茶周边产品、民族特色产品、古玩字画、旅游衍生品为辅。坚持商品的连带性的原则招商时应严格按业态分布规划进行，并作好不同门类之间的商品的合理过渡，作到自然过渡，避免生硬连接。坚持质优价廉的原则在确保商品质量、规格的前提下，价格不能高于同类商品专营店，以提高茶叶公社商品的竞争力，因此在招商时，应尽量引进厂家、总代、总经销商等源头货、一手货较好。坚持以“固本吸远、远交近攻”的招商原则本项目的招商要以商业地产全程整合理论为指导思想，先期招商的目的是为销售商铺，后期招商的目的是为确保经营，根据项目的销售时机把握好招商的节奏，坚持以“固本吸远、远交近攻”的招商原则。本地市场的商品构造、档次、价位是与消费者通过长久磨合而形成的，能比较全方面地反映大多数消费者的需求，抓住本地市场资源开发的同时，要更重视益阳、云南、福建等周边重点茶产地市场品牌资源的引进，为本地消费者和外来保靖旅游的消费者发明出新的亮点。同时也对本地的经销商产生较大的刺激力和吸引力，利于招商的进行。招商范畴全国六大名茶系列；湘西民族特色工艺品、手工制品、特色服饰；琴棋书画、古玩收藏、茶具、茶几；旅游衍生品、茶馆、茶艺师孵化基地；大健康、金融服务、生活配套服务。招商对象含有一定经营能力和经济实力的厂家、公司或个人;有强烈的经营意识和成功欲望;认同茶叶市场经营模式;愿配合茶叶市场统一规划、统一管理和各项营销活动;讲求信誉，可长久合作;能够按规定及时交纳多个费用;招商流程进行市场调研，建立客户基础资料信息库，并进行客户分析;拟定招商对象和渗入渠道;制订招商政策和优惠组合方略;进行客户招商月计划实施;制订客户招商周工作计划;对客户信息归档完善、招商资料准备就绪;进行客户开发、拜访、接洽;进行客户分类、分辨主力客户及散户;安排客户初步洽谈，填写意向租赁记录表;与客户进行进一步的沟通谈判;客户签定入驻意向合同书、交纳租赁定金;正式签定租赁合同，并缴纳租金。招商政策招商租赁模式为了尽快完毕招商任务，在招商先行的原则下，我们采用短期租赁与长久租赁模式；租金制订根据市场同区域同业态租金水平制订：这种市场比较法即在相似区域的相似业态商铺，根据其租赁的市场价格作为参考原则来拟定自己的价格，同时根据不同地段的地价差和产品的优劣势来拟定价格差。按照商铺价格和回报率进行反推制订：在基本制订商铺价格的价格水平，按照前三年回报率为6%、7%、8%的状况下，反推出租金的大致水平范畴，然后按照铺面的位置和面积大小然后制订具体的租金。租金方略：茶叶公社采用统一租方略，不分位置，不分大小，先到先得原则，因市场刚启动招商，大部分商户会处在观望状态，实施统一租金的方略有助于刺激商户先行进场，抢占好位置，主观上感觉获得了利益;后进场的商户即使选不到了好位置的商铺，但看到前面已有诸多商户进驻，信心会增强，也不会产生吃亏的心抱负法。政策阐明茶叶公社的招商工作考虑到商铺经营模式的特点，并充足考虑到投资者投资形式的多样性，故分类拟定适宜的政策，具体分述以下:短期租赁型开业迈进驻的商户，合同签3年，前两年免租，第二年缴纳第三年租金，租金均价15元/平米；一次性租赁100平米以上的，另再配幸福家园住宅1套（两室一厅）3年使用权；第4年开始，租金随行就市；开业后进驻的商户，按照实际状况进行租金减免；长久租赁型一次性租赁，25万/套商铺，不分位置，不分大小，先到先得；另再配幸福家园住宅一套（两房一厅）使用权；物业管理费租赁茶叶公社的商户均免2年物业管理费，第3年减半，第四年恢复正常，物业管理费为1.5元/平米/月。招商方式针对茶叶公社商铺经营模式的特点，对长久租赁且不经营的商铺(委托我方招商或由市场返租形式)，要进行招商考虑，从而确保商场的如期开业。具体的招商方式分述以下:完全租赁方式：商户自主经营、收银、拟定营业时间等，如:独立的专营店形式;联营方式:采用营业额扣点式，分保底和不保底两种;市场的经营风险较大。经销和代销方式，是针对市场自营项目部分的考虑，重在先哺育品牌，哺育成熟后再转给投资者经营或销售产权;营运模式统一招商，统一规划，确保茶叶公社商品组合、业态、档次、价格等定位精确，保障后期持续经营。推广活动新闻公布会招商广告全力推广（DM、硬性广告等）招商产品阐明会参加全国各地举办的茶博会、对接会主力商家进驻签约典礼主力商家开业典礼组织商户去外地市场考察招商工作安排针对茶叶公社商业业态的多样化，设计品类之多，范畴之广，制订以下招商小组开展工作：湘西州茶叶市场招商小组：3人负责湘西州茶企、茶商、茶基地合作社、及其它周边产品招商。外地茶叶市场招商小组：2人负责全国六大名茶系列茶企、茶商、茶基地合作社、及其它周边产品招商。旅游衍生品招商小组：2人负责旅游衍生品、湘西州民族特色工艺品、古玩字画等产品招商。重要工作事项招商广告全力推出(DM、硬性广告);保靖县各临街商铺及各同类专卖店发放有关招商资料;到各市、县同类市场目的性宣传招商;招商人员进行招商初步谈判;全方位客户集累;招商市场信息反馈，再结合市场状况进行经营布局规划调节;自营业主品牌确实认;本阶段完毕80%商铺合作合同或意向合同的签定。费用预算高速路T牌（高炮）广告（计划2块）：￥00.00；DM宣传单页、折页：￥30000.00；电视广告、植入广告：￥150000.00；出街广告/户外广告：￥00.0