临潼区房地产发展和装修业前景实践报告

成果形式：调查报告成果名称：《临潼区房地产发展和装修业前景实践报告》《关于西安市临潼区房地产发展和装修装饰业前景调研的实践报告》报告声明此次实验报告的调研对象主要针对在校大学生和极少部分房地产装修业的行内人员，该社会实践报告围绕西安市临潼区房地产发展和装修装饰业前景进行调研，报告结论的权威性有待理考察，且仅代表我个人的观点。实践时间：2019年7月4日——2019年8月21日实践地点：陕西省西安市临潼区实践目的：本次社会实践的目的就是要倡导并吸引大学生关注房地产业以及装修业的发展。存在问题1.房地产业的发展近年来，房地产业的发展并不理想，由于前期经济过热，市场上出现大量炒房现象，导致房价哄抬而产生泡沫经济。房地产业具有的行业相关性这一特性进而也会影响到装修装饰业的发展。就目前在装修建材行业市场的调查来看，装修行业目前也是处于经济低谷阶段，发展极其缓慢，有待经营模式创新与行业整体提高。2.临潼的地理位置临潼区地处西安市东部，关中平原中部，南依骊山国家森林公园，东邻渭南高新技术产业开发区，西邻西安市浐灞生态区和新筑国际港务区，北邻阎良国家航空产业基地。全区总面积915平方公里，总人口70多万，临潼得天独厚的地理和旅游文化优势，推动着其经济的快速发展。虽然拥有世界级的旅游资源，但临潼区房地产发展起步相对较晚。同时，南部骊山阻隔，北部渭河和陇海、西潼等高速铁路线的分割,使得区域内房地产发展受到地域的限制。另外,世界级旅游资源的存在也使得老城区区域内开发受到明显的限制。目前区域内房地产开发主要处于两个区域,一个是位于陇海线以北,铁路北环线以南的临潼新区范围,另外一个区域则处于临潼老城区东北方向东北二环两侧。其中临潼区新城区聚集了群星莱骊、博尚希望城、花漾青城、银顶今城等楼盘,开发品质相对较高。东北二环附近则聚集了瑞麟君府、山水秦唐、,名仕公馆、星月公馆等-大批楼盘,开发档次相对较低。3.临潼房地产业在开发中存在的问题近年来，临潼区的房地产业也是发展十分迅速，我在区域考察中所了解到的房产中整体发展较好的小区有“瑞麟君府”“桃苑小区”“银顶金城”“山水秦唐”“石油城”等，但也是存在着各种各样的基础设施小问题。在这里，以本人居住小区“山水秦唐”为例，最明显存在的问题就是停车和臭水沟的治理问题。小区在最初规划时，是有对这些问题提出解决措施的，但以实际情况来看，很明显这些问题并未得到改善。经过平时的观察和近期的调研，本小区住户基本都是在职上班人员，在下午六点下班之后回到小区，没有空车位，无法停车。因该区域为住宅区，各个小区都存在该问题，导致马路边也无法停车，甚至连人行道都被占用。这种状态一直要持续到第二天凌晨六点。这与小区基础设施的规划有一定的关系。再到臭水沟的治理问题，该问题一直很难落实到位。尤其在夏天，臭味会进入到房子里，无法开窗通风，在很大程度上影响居住环境，该问题有待改善。以小见大，房地产在起步的时候，由于过于迅速，会导致持续出现一些后续问题，给住户带来居住麻烦。这也是房地产业在以后发展中所需要注意的。虽然临潼居住人口70多万，但实际买房的，不在多数。经济过热导致炒房人数增多，房价哄抬，房产商不断加盖。现在出现了房子无人居住，无人购买，空房增多，房价过高，真正想买房的人没钱买房的景象。所以政府适时出手，实行限购政策，压制炒房现象，能够很大程度的缓解该局面。4.临潼所面临的装修局面再谈谈装修装饰行业，房地产业的发展与装修装饰业的发展是成正比的。随着房地产业的发展，装修装饰业也进入到了繁荣阶段，推动了装修业的经济发展。但近些年，房地产业发展滞缓，装修装饰业也达到了瓶颈期。据调查，现阶段买房人员的年龄段基本处于90后，刚从大学毕业工作没多久，由于工作原因没事时间去紧盯装修过程，大多都是找的装修公司去进行房屋装修。但毕竟刚刚参加工作的90后没有那么多的资金去购买房产，或是有资金去购买房产没有资金和精力去装修装饰它，而将房产搁置下，这就给装修业带来了危机。在近一个月的社会调研中，就临潼城区而言，装修建材市场还是处于一个饱和状态的。大秦建材市场、常堡建材市场、东建建材市场、昇方建材市场、临潼建材市场等七家建材市场位于城区。由于近些年装修行业发展不景气，建材市场也是空荡少人，倒闭的店家不在少数。就装修店铺倒闭现象进行分析，在询问了不少装修专业人员之后，得出了以下结论：临潼富裕的住户，不愿意在临潼本地购买装修材料选择去西安购买，而正常住户，则在一些正牌装修店，不愿意掏大价钱去购买好的产品。还有就是倒闭店家的经营模式过于老旧，只是呆在店里等着顾客光临，而不是选择去跑市场拉顾客或是与互联网相连接进行新型售卖方式。本人在跟进这一实践报告中，了解到大秦建材家居批发市场、东建建材市场、常堡建材市场这些都是临潼大型专业装修建材大全批发市场，市场以前店后仓、厂家直销、现货交易为经营特色，成为临潼比较知名的建材采购市场，有着万余种装修木材的种类等建材，共有百多个品牌，百多户厂家商户。机缘巧合之下了解到了东建建材市场的经营模式，耐人寻味。临潼的建材市场相比较之下，东建建材市场的管理相对比较统一和有组织性。经常会搞一些活动去吸引消费者的眼球，这实际上是一个不错的想法，既树立了口碑又在一定程度上吸引了消费者前去消费。该活动已举办第三次，消费者反响不错，图示是我在跟进本次活动中拍摄的画面，现场很是热闹。其实在销售上也需要广告宣传的推广，消费者从不知道到知道需要有一个时间段的反应。再谈谈装修业需面临的问题，从房地产行业发展来看，现在很多房产采用精装修领包入住的模式。这在很大程度上符合当代人的居住要求和理念，这一方式将房地产业的发展模式得到了升华也给购房人员带来了便捷。但是这一模式却给装修业带来了冲击。大部分装修行业都是散户销售，如果购房是精装修的话，那么顾客对于装修材料也就减少需要了。这对大型装修建材市场和品牌总代理来说是好事情，可是对于分店来说无法承接这样的大活又无法销售散户，这对商户来说无疑是一个大的冲击。对这一问题，我个人认为可以采取线上线下两种途径进行销售，也可以在一个建材市场内多个商家进行合作，给出自己的装修风格设计，可供消费者选择，一体式销售同时又兼顾多个商家，带动多家销售和经济也方便了顾客，节省了装饰选择上的时间。在给出设计图的同时，如果可以把装修造价注明更好，这样消费者可以更直观明了的去进行更准确的装修方案选择。其实，消费者在装修选择上，更偏向与性价比较高的品牌和产品，花最低的钱买最好的东西是大多数人的想法，所以在装修造价上能给消费者一个准确的定位，也是对商家必不可少的要求。5.问卷调查结果分析在《关于西安市临潼区房地产发展和装修装饰业前景调研的实践报告》的问卷调查中：（1）您是从事何种职业？有70%的人是在校大学生20%的人是购房人员10%是装修装饰业的专业从业人员。调查结果很显然，大学生对于房地产业和装修装饰业的发展持有不关心的态度，原因很简单,这两者离他们的生活目前很远，不是现阶段大学生应该考虑的问题，在问卷调研之前我就已经考虑到了这个结果。只有20%的购房人员和10%的装修专业人员是持有关心的态度，因为这件事情是切切实实的与他们的生活息息相关。（2）您是如何得知有关房地产业和装修装饰业的相关专业信息？对于大学生是如何得知有关房地产业和装修装饰业的相关专业信息，大部分同学是从没了解过，少部分同学是通过家中购房装修了解和通过相关新闻和杂志了解到的比较片面的信息。这其实并不符合当代大学生理应了解到的房地产业和装修业的知识量，大学生对该社会热点的了解有所欠缺。（3）如果您在资金允许的情况下，是否有意去选择购买房产？在如果资金允许的情况下，是否有意购房这一问题，大部分大学生还是比较有意愿去购房的，但极少部分大学生是不愿意用资金去购房而是愿意选择去租房。从这一问题上来看，购房仍然是人们愿意选择的生活状态，所以房地产业还是有一大段可发展的空间。在租房选择上，我们也是持有支持的态度的，这也是间接性的支持了房地产业和装修装饰业的发展。（4）您是否有意愿去花费资金进行房屋装修？对于是否有意愿去花费资金进行房屋装修这一问题上，90后的大学生显然是更愿意去选择领包入住式的房产，这样不仅便捷而且能够有一个直观的装修风格也让一些无时间去设计自己装修风格的同学，能够去有选择的余地。但也存在极少部分的大学生是不愿意花费高额的装修金来装修房子，原因是刚毕业的学生走向工作岗位，自己本身是没有多少积蓄的，买房子基本上是通过向银行贷款和按揭或是向父母借的资金。所以在短时间内无法拥有大量闲散资金去装修新房。这就使得市场上存在了空房闲置未装修的现象。但除学生之外的消费者们，则是很愿意将资金花费在房屋装修上，因为他们的购房行为就是用来满足他们在生活中的居住需求，因此有一个环境良好，温馨舒适的家对于消费者来说是一个不可或缺的选择。购房其实是一个人一生一次的选择，装修亦然。他们就比较注重房屋的装修装饰，装修动工不易，在装修问题上的选择更是要慎重。（5）您在预计自己未来收入的情况下，是否有能力去进行购买房产或是进行房产装修？在预计自己未来收入的情况下，是否有能力去进行购买房产或是进行房产装修这一问题上，很多消费者都是持有不一定的观点，就临潼房价而言，在3—5年前市场上的房产价格大约是3000—4000元每平方米，但在今天而言，由于交通的发展地铁的即将开通以及旅游业的发展，临潼的房价已经涨至7000—8000元每平方米。这对于购房人员来说，并不是一个好消息，无形之中加重了他们的生活负担。所以初入社会的成年人，并没有多少积蓄去购买房产，更何况去要他们去选择装修，无疑是增加了生存生活的压力。但是有的消费者则是看中了房屋的内在价值，由于临潼还在不断发展，房价也是持续飙升不断，如果在适当时机购房，则能以较少的资金去购买价值大的房产，以达到增值的目的。至于装修，在未来收入稳定的情况下，不少人还是愿意前期先选择简装修，后期在进行添置的这一装修方式。这一方式既不影响住户的居住也不阻碍装修的进度和影响装修的效果。是一个不错的装修想法。（6）您在房地产的发展中注意到了哪些问题？在房地产的发展中，经常会出现一些或多或少或大或小的问题。总结下来，存在四大常见问题：房地产开发用地的问题、房价问题、环境问题、物业管理问题。我国房地产开发用地问题，主要是有关法律方面的问题：第一，基层人民政府越权批地。房地产开放时，在征地和土地出让过程中，容易引发农民与政府之间的矛盾，就会影响到当地社会秩序的稳定，一些政府的越权批地，会影响并扰乱房地产市场的混乱与发展；第二，农村集体经济组织非法开发、出让集体土地。例如，陕西省西安市三桥村村委会违法将村集体经济组织的土地出让给陕西省咸阳市嘉伟房地产开发公司，该公司利用非法受让的土地擅自动工建设了规模较大的“秦龙泉山庄”并非法销售。出让集体土地行为，不受法律保护；第三，划拨土地的使用单位与开发商违法联建商品房。第四，开发商违法转让土地使用权；第五，开发商非法受让土地进行房地产开发。我国目前房地产价格问题就是房价上涨过快，这主要是市场供给结构不够合理、商品房开发建设成本增加、部分地区供求总量失衡、部分地区投资和投机性购房需求增长过快等问题造成的。房地产开发所面临的环境问题，有对生态系统造成的影响，和建筑类垃圾的堆放以及采用不环保的建筑装修材料所造成的室内污染。例如，我之前讲到的“山水秦唐”小区的臭水沟治理问题。最后是物业管理问题，相信这也是许多业主所关心在乎的问题。这一问题主要体现在：第一，法制建设之后。物业的一些权力、义务、责任在法律上都没有准确的规定出来，这也导致了物业最终的服务不到位的问题；第二，业主的素质和物业管理消费观念有待提高。在我国，业主与物业向来都是对立层面的。二者之间矛盾很深，就物业费问题引发的矛盾不在少数，所以这一问题的改善是刻不容缓的，业主需提高自身的素质，物业也应多替业主着想；第三，物业管理公司的业务能力较弱，缺少专业性。这些缺点的的确确制约了物