新景祥可研案例新城控股陈埭项目可研报告

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录Contents一、城市宏观及基地情况二、B地块市场分析及定位三、A地块市场分析及定位四、项目运营建议城市宏观及基地情况01城市宏观情况基地情况隶属泉州，地处闽南金三角，

以闽台、侨乡经济为特色，民营经济异常发达。晋江概况泉州市厦门市漳州市厦漳泉大都市区海峡西岸经济区厦门泉州福州晋江莆田漳州台湾晋江地处福建东南沿海，位于珠、长三角和台湾岛三角区域中间位置，与台湾一水之隔。闽台经济、侨乡经济特色明显；1992年撤县设市，下辖6个街道、13个镇。2014年生产总值达1493亿元，连续20年位居福建省各县(区、市)首位，2014年中国中小城市综合实力百强县市第8名；晋江拥有11个国字号，鞋都、纺织、拉链、伞都等，与之相关的制造业为晋江市传统6大传统支柱产业；截止13年晋江市中国驰名商标总数共34件，占全省的11%；晋江对外交通极为发达，泉州湾城市群中唯一具备港口、高速公路、铁路、机场等海陆空交通基础设施的交通枢纽。2014年全国百强县排名第五，泉州经济龙头，经济实力强，但近两年增速有所下滑。晋江经济6067991095136420%20%72590914%10%20%121411%12%9%0%10%20%1500100050002007年

2008年

2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年2007-2014年晋江市地区生产总值走势及涨幅情况（亿元）2000 30%1493781692638 410290170泉州市区

晋江市 南安市 惠安县 石狮市 安溪县 永春县 德化县泉州市各县市经济总量对比（2014年）1260

14938318672645534599535070846636516023141163泉州市区

晋江市

南安市

石狮市

惠安县

安溪县

永春县

德化县泉州市各县市人均GDP对比（2014年）晋江在2014年全国百强县排名中位居第五，但晋江人均GDP和人均可支配收入均属于低位水平；民营、私营企业为主的产业结构决定了晋江的劳动工资数据不高，因此城镇可支配收入不突出；但各民营、私营企业数量众多，截止到2013年，晋江各种类型企业达到1.6万家，其中90%以上都是民营企业。泉州市城镇居民可支配收入（2014年）3683337070340894366533020237572435225741泉州市区

晋江市 南安市 石狮市 惠安县 安溪县 永春县 德化县66.931.80%50%100%2009-2014年晋江市三大产业构成比例变化图2009年 2010年第一产业2011年 2012年 2013年 2014年第二产业 第三产业（数据来源：晋江市统计局）二产绝对主导，制鞋业、纺织、服装业为支柱产业，带来了大量购买力强劲的私营企业主，为房地产市场发展提供强有力支撑。晋江产业25%45%10%

5%1%14%2014年晋江规模以上工业企业生产总值纺织业纺织服装、服饰业皮革、毛皮等制品晋江各产业群发展情况产业情况类别企业个数产值（亿元）从业人数（万）主要分布区域五大

优势产业制鞋业2900104526陈埭、池店青阳、梅岭等纺织服装260090418龙湖、英林金井、深沪等陶瓷建材6303744.0磁灶、内坑紫帽等镇食品饮料4403233.0罗山、新塘安海等镇纸制品3502202.0安海、西滨等镇新型产业新兴产业7001102.0/晋江名牌企业个数类别个数鞋类8茄克类2伞类4服装类3食品类5健身器材类1印刷类1总计242013年晋江名牌企业个数多达24个；

分布在不同乡镇6大产业群企业7600

家，从业人员55万人，乡镇产业带动上下游加工业及附属行业的发展，私营企业较多，城市内有大量购买实力较强的私营业主。晋江人口户籍+暂住人口共220万人，外来人口与户籍人口相当，但近2年的工厂倒闭潮，导致大量劳动力出现转移甚至流失

。2005-2014年晋江市人口走势图推进流动人口市民化积分优待政策，吸引优秀流动人口优先落户。2015年起，晋江市实行了“积分优待”等政策

推动外来人口市民化，通过了《晋江市流动人口市民化积分优待管理办法(试行)》、《晋江市流动人口落户管

理实施意见〈修订〉》、《晋江市实施流动人口居住证管理制度的意见〈修订〉》三份文件，进一步明确和提高外来人口可享受的市民化保障措施。积分优待管理办法目的是吸引一批在晋江工作居住、并已办理居住证(包括以前的暂住证)、有意落户晋江的优秀流动人口优先落户。通过积分管理，外来人口可按照积分高低轮候选择享受优待，起始年度将先行安排“1000个公办学校起始学位、1000个安置房购房(或自行购房补贴)资格以及部分政治待遇”。103.3103.7 104.5105.111111051.664.677.777.8107101.40501001502005年2006年2007年户籍人口2008年暂住人口2010年2013年访谈：近几年晋江经济相对以前较不景气，很多中小企业、工厂倒闭了，很多工人也就紧跟着少了很多，近几年来消费的人口变得越来越少了，经营情况比以前差很多。一主两辅、一带两轴、三心联动一主：晋江主城区，包括晋江老城、滨江环湾商务区、磁灶内坑物流商贸区，主城区形成磁灶—内坑、滨江—陈埭、池店—紫帽、老城区—新塘罗山、灵源—永和等五大相对集聚的功能组团，规划面积约288平方公里，并对接泉州，提升环泉州湾区域的高端商务金融功能。两辅：依托安海东石及内坑南部区域，打造晋西辅城；依托金井/英林/深沪/龙湖，打造滨海休闲旅游产业为主的晋南辅城。一带：指环湾发展带，为晋江的城市高端服务设施集聚带。两轴：依托双龙路、世纪大道形成中心城区两条发展轴。晋西桥南-滨江板块世纪大道板块老城区长兴板块泉州石狮晋江SM板块SM商圈世纪大道商圈传统商圈南部：向海发展新城市中心区与石狮市之间的中心拓展区北部：向泉州靠近陈埭镇东部的滨海拓展区中部：扩大主城6个街道5个镇陈埭属于主城区规划重要一环，因过于临近晋江主城区（青阳），房地产市场、商业市场等发展长期从属于晋江主城区。陈埭区位情况166754102037

83653121126第六次人口普查晋江各乡镇常住人口对比37050616130589615153504803291054479001615918安海 磁灶 金井 龙湖 陈埭 东石 深沪 池店 内坑 永和 英林 紫帽第六次人口普查常住人口37万，其中户籍人口8.1万，流动人口基数庞大。陈埭人口2013年晋江各镇区常住人口占比情况5.253.392.53.713.37

1.768.395.1418.658.124.535.316.14.047.734.214.510.80.73

0.381.360.02青阳街道办事处梅岭街道办事处西园街道办事处罗山街道办事处新塘街道办事处灵源街道办事处安海镇磁灶镇陈埭镇东石镇深沪镇金井镇池店镇内坑镇龙湖镇陈埭镇各类企业3000多家，规模以上工业企业200多家，其中上市企业18家，但近2年经济下滑严重，面临产能过剩、产业人口流失等问题。陈埭经济92107200113111927463102451121安海磁灶陈埭东石深户金井池店内坑龙湖永和英林紫帽西滨2013年2014年662015年1-11月2362464771901821591251472561001671863安海磁灶陈埭东石深户金井池店内坑龙湖永和英林紫帽西滨近年晋江市规模以上工业单位数近年晋江市规模以上工业产值（亿元）陈埭镇：各类企业3000多家，规模以上工业企业200多家，上市企业18家；目前陈埭镇是晋江富裕程度较高乡镇之一。访谈：泉州银行晋江支行副行长陈埭近2年经济下滑，面临产能过剩，产业人口大量流失，早期融资企业不少存在坏账。鞋都片区2014年10月启动拆迁改造，未来片区规划大量商办、商住项目，但实际规划落地有待观测，拆迁改造随之而来的大量拆迁户是本案重要潜在客群。区域

发展规划鞋都片区改造工程于14年10月启动，包括双龙路东拓二期道路建设和两侧片区改造，预计需拆除房屋1088幢，总拆迁量约76万方；鞋都具有未来规划的产业职能，但落地性尚待验证。鞋都片区改造与鞋纺城建设同步进行；鞋纺城一期预计12月主体竣工，一期市场入驻商户预登记将于8月启动。项目区位本案地处陈埭镇区核心地段（双龙路与鞋都路交汇处），距晋江万达约4公里车程，交通便捷，周边配套主要为镇区学校及医院，生活及休闲娱乐等配套较为匮乏。宝世茂御龙湾中中骏四季花园泉商环球广场4KM鞋纺城245乡镇自建房双龙延长线

(双向八车道)

预计17年通车A地块B地块万达广场 1 鞋都 乡镇自建房航城 中威中心城格林春天鞋都路龙城市广场 6 (双向六车道) 3编号配套1中国鞋都2紫峰中学3第五实小4紫峰中心小学5九洲医院6燕京医院地块属于鞋都片区改造项目，目前厂区集中，顶层客户与底层客户聚集，但目前环境较差，尚无有品质的住宅进驻，具有一定机会；鞋都是政府主导的专业市场，目前运营情况不佳，除1楼以外，其余商铺空置率极高，甚至沿主干道3、4楼的商铺多为作为居住用途。浦西万达广场泉州世贸中心5.4KM地块概况A地块西侧为鞋都路，北侧为双龙路规划段，昭示性、通达性强，南侧紧邻鞋都，东侧为空地。B地块四至基本为规划路，目前地块通达性较差。A、B地块中间隔着空地相对独立，难以互动，B地块附近的古厝可以在项目产品规划时适当借力造势。项目指标A地块B地块用地性质商业、办公商业、住宅占地面积54572㎡50172㎡建筑面积159896㎡110378㎡容积率2.93（其中地下商业0.42）2.2建筑限高40m建筑密度65%35%A地块道路北侧在经营商业地块北侧未拆迁民宅B地块北侧紫峰中心小学西侧紫峰中学南侧中国鞋都A地块地块现状：整体平整，但内有部分待拆迁物(民房)

及较多建筑拆除物堆积；A地块紧邻鞋都路以及双龙路，通达性较好；周边房屋质量较低，人流、车流均较大；周边学校、医院较多，配套成熟。宏观环境及基地情况 小结经济情况：晋江为全国百强县，陈埭镇经济发展底子好，但伴随近两年宏观经济的恶化，本镇居民购买力和投资意愿有所降低。人口情况：晋江常住人口约220万，其中陈埭常住人口约37万，人口基数庞大，然受制于鞋坊业持续走低，亦面临产业工人流失的问题。区域发展：陈埭镇区房地产市场基本空白，区域住宅购买需求、商业消费需求主要外溢至晋江主城区及泉州。项目概况：本案地处陈埭镇区核心地段，昭示性、通达性好，规模中等偏上，作为镇区首盘，

具备打造自我中心的条件。初步研判：镇区首个综合体项目/自我定义中心B地块市场分析及定位02住宅市场分析B地块定位晋江市

住宅供销价2012-2015年晋江高层住宅年度供销量价走势晋江高层住宅供销：2015年月商品住宅供应量环比上涨20%，签约量环比上涨28%；晋江高层住宅均价：2015年商品住宅成交均价为6486元/㎡，环比下降4%，整体均价主要是受到主城区部分楼盘较大幅度降价的影响；晋江高层住宅单盘销量：中航城的单盘签约量仍位居第一，其次为晋江万达广场，晋西片区的安海镇侨成金沙城作为乡镇楼盘的代表位居第三。世茂御龙湾由于部分为别墅和洋房销售，因此高层住宅的签约排行上下滑至第五名；备注：2015年仅统计1-11月份数据.1201681281571011489412066436723673664866800670066006500640063006200610060000501001502002012年2015年2013年供应（万㎡） 销售（万㎡)2014年均价近两年总体呈现供大于求（供销比1.2-1.5），正常年份年成交量100-120万㎡，主城区部分楼盘通过“以价换量”采取降价策略带动楼盘整体销量，2015年整体均价下浮200元/㎡左右。住宅单盘去化情况近两年去化较好住宅项目单盘年去化量8-10万㎡，侨城金沙城以7.3万㎡的销量首次代表乡镇项目进入排行榜前三。2015年晋江高层住宅签约面积排行TOP10项目排名项目套数（套）签约面积(万㎡）签约均价（元/㎡）1中航城101811.266752晋江万达广场9008.763613侨成金沙城4717.360144百信御江帝景5547.276245世茂御龙湾4006.569266浔兴格林春天4325.467387中骏四季花城5755.165778百宏御璟天下3164.771419安泰世界城4414.7694510华泰国际新城3124.454992014年晋江高层住宅签约面积排行TOP10项目排名项目套数（套）签约面积(万㎡）签约均价（元/㎡）1晋江万达广场125310.665582中骏四季花城9798.668733世茂御龙湾6308.982344宝龙城市广场5584.271365百宏御璟天下4135.572006百捷中央公园3463.582017百信御江帝景3194.283118浔兴格林春天3163.869599中瑞城3044.3407610晋江高铁城2553.24552主城区住宅120-144㎡为供销主导，占比35%上下；其次为100-120㎡和80-100㎡，

占比约15-20%。主城区产品结构从晋江主城区近几年的成交来看，120-144㎡为市场主力需求，占据市场份额35%的比重，其次为100-120㎡，保持在17%左右的市场比重。80-100㎡的比重近几年的比重略有下滑，2015年占比在14%左右；144㎡以上的大户型，占据市场份额的比重较为稳定，维持在15%左右的市场比重。但近几年随着晋江实体经济的下滑，144㎡以上的大户型的销售速度出现下降的局面，供应上也紧跟着放缓推盘节奏。

业内访谈：陈埭是个鞋都，所以基本都是以个体户及私营企业主购买为主，他们在老家住的房子很大，已经习惯住在面积大房子了，所以他们会选择125-14㎡的3-4房，年龄段基本都是在35-45岁之间，家庭结构为4口之家居多；21%16%13%14%17%18%16%17%34%34%27%34%0%20%60-80160-18040%80-100180-200100%120-1442012年2013年2014年2015年1-11月2012-2015年晋江主城区产品成交结构变化图60以下144-16060% 80%100-120200以上21%12%11%15%18%15%16%20%28%22%34%32%0%20%60-80160-18040%80-100180-20080%100%2012年2013年2014年2015年1-11月2012-2015年晋江主城区产品供应结构变化图60以下144-160120-14460%100-120200以上周边乡镇，住宅120-144㎡供销占主导常年保持，占比近半，其次为80-120㎡和144-160㎡。晋西、南产品结构供应面积段：在2014年之前，100㎡以下供应量市场份额占比较少，主要由于晋江的乡镇产业也较为发达，客群购买实力较强，所需求面积段都较大，各大楼盘开发的产品主力为120-160㎡；成交面积段：在乡镇楼盘，100㎡以下的产品占比均不超过20%，主要需求以120-144㎡的产品为主，甚至占据近一半的市场份额，其次为144-160㎡；8%9%44%13%11%17%49%4%11%5%53%15%7%10%43%22%0%20%60-80160-18040%80-100180-20060%80%100%120-1442012年2013年2014年2015年1-11月2012-2015年晋西晋南产品成交结构变化图60以下144-160100-120200以上8%11%17%2%2%6%17%10%44%59%37%29%45%12%5%12%0%20%60-80160-18040%80-100180-20080%100%2012年2013年2014年2015年1-11月2012-2015年晋西晋南产品供应结构变化图60以下144-160120-14460%100-120200以上项目名称中瑞城项目位置晋江市磁灶镇延泽街项目总建80万㎡项目规划总规模达80万余平方米，由旗下阳光豪庭、海西星城、公园首府三个组团组成，是集高端住宅、购物中心、特色商业街为一体。主力产品90㎡2房，120-130㎡3房，140-170㎡4房开盘时间2009年成交均价4200-4800客群特征主要是以磁灶客群为主，外地在此务工为辅，大部分是做瓷砖建材等生意，年龄阶段在30-50岁之间。销售主管：中瑞城处在镇中心，不但是现房，而且价格相对来说也比较合理。90㎡2房产品是以小年轻及子女给父母养老用的居多，年龄段在30左右。3房及以上产品均是以个体户为主，有的是做建材生意火是陶瓷之类的，年龄段是35-

50左右，中青年基本都有2个孩子，置业目的是自住或买给子女。中瑞城住宅成交主力面积为130-144㎡的大三房，成交客户基本为本地自住客户为主。案例借鉴供应面积80-9090-100120-130130-144144-150150-160160-170170-180180-190200以上供应套数689825087886731615227销售套数3251644766861995227本案为安海镇最大造“城”项目，主力成交产品也集中在130-144㎡的三房产品，安海本地客群占比约90%，职业特征以35-50岁之间个体户、私企老板为主。案例借鉴项目名称侨成金沙城项目位置安海镇鸿江西路与兴安路、海八南路交会处项目总建160万㎡项目规划项目规划住宅、别墅、SOHOPPINGMALL、糖烟酒批发市场、SOHO公寓、快捷酒店、十字金街、三里步行街等七大物业形态主力产品125㎡3房、139-152㎡3房，229-239㎡4房，260-277㎡复式开盘时间2013年成交均价6000客群特征安海本地客群占比90%，周报乡镇占比10%，以个体户、商家老板为主，泛公务员为辅，年龄阶段集中在35-45之间置业顾问：我们项目是安海镇目前最大的项目，周边也没什么竞品项目，因此销售情况还是挺好的，目前我们是主力销售二期海景湾，一期产品基本售罄了。目前二期有三种户型为139、142、及152㎡3房产品，客群基本都是安海本地居民为主，个体户及私营业主为主，经济实力不会差，差别可能就是年龄段会有所差一点点，139-142㎡年龄段集中在35-45岁之间，152㎡会偏大些，集中在45-50岁以上。供应面积60以下90-100100-110110-120130-144150-160160-170180-190190-200200以上供应套数602828565262244622107销售套数59000452219460054晋北及主城区主力在售项目剩余库存近113万㎡，待推体量约115万㎡，未来潜在竞争体量228万㎡。重点竞争基本情况1板块名称项目名称在售剩余库存待推体量合计晋北城北爱乐广场3.07710.07世源江湾国际4.73——4.73大清摩登城堡1.42——1.42滨江商务区卓辉海港城5.194.49.59百信御江帝景14.92——14.92德伦苹果公园4.9826.98泉州世界贸易中心4.96——4.96中骏四季花城（一期）3.27——3.27中骏四季花城（二期）——88桥南恒大御景湾3.88——3.88中骏蓝湾悦庭10.12——10.12百捷中央公园4.561519.56主城区世纪大道百宏御景天下13.8——13.8晋江万达广场9.7——9.7中威中心城5.1——5.1长兴路浔兴格林春天8.921220.92中航城（天悦、天骏）10.732636.73双龙路中航上城3.42730.4待开发土地P2014—1——8

.468

.46P2014-15——1.51.5P2014-18——1212合计112.75114.9227.65爱乐广场世源江湾国际德伦苹果公园中骏四季花城百信御江帝景泉州世界贸易中心恒大御景湾中骏蓝湾悦庭卓辉海港城百捷中央公园大清摩登城堡浔兴格林春天中航城天悦晋江万达广场百宏御景天下中威中心城中航城天骏中航上城P2014-18P2014-15P2014-1住宅市场分析 小结1. 供销情况：近两年供大于求（供销比1.2-1.5），正常年份年去化量100-120万㎡，主城区楼盘均价集中于6500-7000元/㎡。近两年去化较好项目，单盘可达8-10万㎡。2. 产品供销：主城区120-144㎡为主导，占比35%上下；其次为100-120㎡和80-100㎡，占比约15-20%。周边乡镇，120-144㎡的为绝对主力，占比近半，其次为80-120㎡和144-160㎡。周边乡镇案例借鉴：内生性市场，客户基本为本镇客户。130-140㎡产品占据主导，其次为90-100㎡、140㎡以上产品。竞争情况：晋北及主城区主力在售项目剩余库存近113万㎡，待推体量约115万㎡，未来潜在竞争体量228万㎡。客户定位依据陈埭镇区住宅市场处于空白，目前客户主要外溢到晋江主城区及泉州，借鉴周边乡镇住宅市场成交情况，地缘性客户均占80%以上，晋江乡镇客户具有典型内生性特点，陈埭镇鞋坊行业庞大，私营企业主、个体户、拆迁户等具有较强购买力，本案作为陈埭镇区第一个真正意义的房地产项目，原住民出于改善居住环境、家乡落叶归根情节及婚房等原因购买本案住宅的可能性较高。代表声音黄先生职业：个体户年龄：32居住地：陈埭叶先生职业：个体户年龄：28居住地：陈埭我是外地来陈埭做鞋纺

生意的，有考虑定居，

价格合适，比滨江和市区便宜的话，会考虑买；买来就是自己住，我们

外地人还是希望能有自

己的一套房子。住宅有一定市场，晋江人的习惯是会买套房给女儿做陪嫁及儿子婚房，或者买套房出租投资；本地人都是家里虽有自建房，但如果你们项目做得好，也会考虑买一套居住。王先生职业：置业顾问年龄：27居住地：池店从销售角度来看，十来万方的体量不大，陈埭本地人有钱，外来人口非常多，完全可以消化这些体量；住宅的购买者选择在陈埭买会注重性价比、居住品质及生活配套是否便利。住宅

客户定位重要客群：陈埭外地务工客户

占20-30%区域来源：外地在陈埭做生意的老板和员工客户特征：个体户、企业务工人员等购买目的：自住为主需求特征：性价比核心客群：陈埭镇地缘性客群 占70-80%区域来源：陈埭镇客户特征：私营企业老板、个体户、拆迁户及返乡置业等客户购买目的：自住为主需求特征：地段、品质、产品住宅客户定位核心吸纳陈埭地缘性客户，重点挖掘陈埭外地工作缘客户。总平-用地条件分析项目三侧邻近规划路，北侧虽为双龙路，但目前还未通行，整体昭示性和交通通达性较差，景观资源一般；将其划分为三地块，其中2地块价值实现最高，其次为3地块，最后为1地块；昭示面：地块位于规划道路内部，离鞋都路较远，昭示性较差；交通面：北侧临近交通主干道双龙路，但还未延伸通车，南侧为已经通行的规划路，通往东侧村庄，西侧和东侧均为规划路，目前整体交通通达性较差；景观面：基地整体地势较为平坦，南侧规划有幼儿园且直面鞋都，西侧为规划平整的商业办公地块，东侧和北侧为村庄，景观资源一般；如何在交通通达性较差、以及景观资源缺乏的情况下将地块打造成为中高端品质社区是本案的主要产品突破点；规划路规划路规划路双龙路（未通行）鞋都地块商业地块办公地块村庄村庄1号地块：南邻鞋都规划路，昭示性较好；但规划有幼儿园，人员嘈杂，噪音影响大，且景观面一般，土地价值较差；2号地块：位于地块中间，昭示性和进入性一般，但噪音影响较小，相对较为静谧，且后期可利用项目形成的中庭景观，景观资源较好；3号地块：北邻双龙路，昭示性和进入性较好，但同时存在噪音影响，且景观面一般，土地价值一般；幼儿园123案例借鉴二期一期三期晋江受客户喜爱的品质楼盘，多采用围合式布局，形成良好的中庭景观效果，保证各楼栋资源均好。梅岭-格林春天浔兴格林春天---主城区品质大盘：三期均采用围合式布局，形成三个中庭，提升居住品质；

并根据周边资源优劣势，合理排布T2/T3/T4楼栋，树立楼王标杆又保证其他楼栋资源均好性；中骏蓝湾半岛，品牌与品质兼备：采用围合式布局，形成大中庭，全部设置为T4楼栋，将两栋拼接排布在项目外围，单独一栋排布在项目中心，并设置大面积户型，打造楼王标杆；桥南-中骏蓝湾半岛欧式景观三轴体验北侧欢乐儿童运动天地中庭大广场极美景致区南侧绿色健康休闲乐园突出中庭景观，打造欧式景观三轴体验，中庭为广场、北侧运动天地、南侧休闲乐园，提升各楼栋的资源均好性。总平示意125

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140双 龙 路幼儿园140

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135结合市场需求及地块条件，建议位置和资源最差排布（T4）90-125㎡产品，

位置和资源较好排布（T3）120-125㎡产品，位置和资源最好排布（T2）135-140㎡产品。户配建议T4产品T3产品T2产品总平初步排布面积段户型面积T位数房型套数（套）套数（套）套数占比面积（㎡）面积（㎡）面积占比90-100㎡95㎡T4标准2+1房19219225%182401824020%120-125㎡120㎡T3舒适3房4823131%57602863531%125㎡T4舒适3140㎡130㎡T3标准3+1房9533244%123504529549%135㎡T2舒适3+1房476345144㎡T2舒适3+1房19026600合计755100%92048100%项目交通流线规划原则为在人车分流的情况下保证居住的纯粹性与舒适度，主入口设置入口广场，提升入口的标识性及项目形象；交通动线建议人行出入口车行出入口社区主路线

主要车行路线双 龙 路规划路入口设置：主入口：避免商业价值的破坏，将主入口设置在项目西侧，既能邻近主干道双龙路，又保证双龙路商业完整性；次入口：建议在南面设置人行次要出入口，连接幼儿园，便于居民上下班接送，同时靠近鞋都，便于出入；车行出入口：车行入口设置在主入口旁边，出口设置在东侧规划路；一梯两户组合，电梯直接入户，提升居住品质及尊享感；T2标准层建议一梯四户组合，通过核心筒优化，实现一梯两户效果，提升居住品质，同时还可拥有独立的入户花园，享有免公摊的公共观景平台，拥有阳光电梯房。T4标准层建议；通过市场调研、客户访谈、产品特性，综合得出以下户型设计思路户型-设计思路设计关键点：高性价比→赠送凸窗、阳台得房率→将公摊控制在15%左右，提高的得房率功能分区合理→优化分区、流线灵动空间→满足成长型家庭人口增加带来对房间个数新的需求新城控股项目户型设计要点产品类型经济型（95-120㎡）品质型（135-144㎡）原则在保证舒适度的前提，通过赠送面积，实现小面积，多房间，提升产品竞争力亮点赠送凸窗、阳台，多得一房（通过赠送提高产品功能性）赠送凸窗、观景阳台、入户花园（通过赠送满足产品舒适度）分区、布局、流线允许餐起合一，卫生间干湿不分离舍弃流线的明确性，动静分区模糊动静、洁污分区，干湿分区家务流线与访客流线不冲突物理性质卧室、客厅朝南，明厨明卫南北通透，两卧室、客厅朝南，明厨明卫其他细节（风水等）入户门不能对着卫生间，入户门不能正对客厅，入户门与卧室门不相对厨房和卫生间不宜放置在户型正中间寻找市场依据和空白点，打造臻贵居住领地关注客群的生活需求，打造具有市场认可度的产品追求具有价值感，品质感的生活方式,打造承载生活理想的尊贵住区晋江百宏御璟天下

2+1房2厅2卫

117㎡可借鉴设计：可借鉴设计：可借鉴设计：1：动静分区：3个房间静区设计，公共活动间动区设计1：3个房间、客厅和厨房均南面采光1：动静分区：布局动静分区合理2：增值设计：通过采光井赠送，实现2+1房2：客厅、厨房和次卧设计阳台，且三个阳台均南面采光2：采光通风：三个开间朝南，采光通风效果好3：延展空间：南向超大阳台，延展室内空间3：卧室均带飘窗和阳台，延展室内空间3：全明设计：明厨明卫，保证各个功能间全明设计4：明厨明卫：功能间全明设计4：入户玄关设计，避免直视客厅4：过道采光：过道设计窗户自然采光应规避问题：应规避问题：应规避问题：1：存在过道浪费1：公共卫生间暗卫设计1：大面宽中间套设计对边套有所遮挡泉州南益汇景豪庭

2+1房2厅2卫

107㎡厦门联发杏林湾一号

2+1房2厅2卫

118㎡1动静234动4134211静12该户型为中间套，无法南北通透，但尽可能做到大开间朝南设计。户型-中间套格局借鉴边套户型需保证南北通透、功能分区明确，通过阳台、飘窗、入户花园增加赠送面积。户型-边套格局借鉴可借鉴设计：可借鉴设计：1：客厅+餐厅+南北双阳台形成真正南北通透格局1：客厅+餐厅+南北双阳台形成真正南北通透格局2：阔绰入户花园，满足庭院情节2：动静分区：4个房间设计在户型内部，客厅、餐厅和厨房统一设计在靠近入户位置3：4个开间朝南设计，采光通风效果好3：延展空间：3个房间设计飘窗，延展室内空间4：延展空间：3个房间设计飘窗，延展室内空间4：U型厨房靠近入户位置，保证室内整洁干净应规避问题：应规避问题：1：客厅与其他功能间分隔墙壁为剪力墙，改造空间小1：客厅与主卧更衣室中间为剪力墙，改造空间小2：入户正对卫生间，风水大忌泉州百信御江帝景

3+1房2厅2卫

139㎡福州保利香槟国际

3+1房2厅2卫

135㎡1静动231412142可借鉴设计：1：通过赠送实现3+1房，并保证其他空间尺寸舒适2：空间极致：过道浪费较少，空间利用率高3：主卧舒适，且设置飘窗延展卧室空间4：户型方正、动线清晰应规避问题：1：赠送1房可设置客厅旁，便于后期改造增大客厅尺寸晋江中奥名雅居

3+1房2厅2卫

124㎡1231通过晋江市场楼盘户型尺寸对比，建议本案户型参照如下尺寸标准：户型-各面积段格局尺寸建议面积段户型客厅尺寸主卧尺寸次卧1尺寸次卧2尺寸次卧3尺寸餐厅尺寸厨房尺寸保姆房尺寸阳台1尺寸阳台2尺寸90-100㎡（主要功能间70㎡）3房2厅2卫≥3.8m≥14㎡≥3.2m≥11㎡≥3.0m≥10㎡≥2.8m≥8㎡≥2.5m≥10㎡≥1.8m≥6㎡---≥4.0m≥6㎡≥2.8m≥5㎡120㎡（主要功能间80㎡）4房2厅2卫≥4.0m≥15㎡≥3.3m≥12㎡≥3.0m≥10㎡≥2.8m≥8㎡≥2.8m≥8㎡≥2.5m≥10㎡≥1.8m≥6㎡---≥4.0m≥6㎡≥2.8m≥5㎡125-135㎡（主要功能间90㎡）4房2厅2卫≥4.4m≥18㎡≥3.5m≥14㎡≥3.2m≥12㎡≥3.0m≥10㎡≥2.8m≥8㎡≥2.5m≥10㎡≥2.0m≥7㎡---≥4.4m≥7㎡≥2.8m≥5㎡140-144㎡（主要功能间100㎡）4房2厅3卫≥4.6m≥21㎡≥3.6m≥15㎡≥3.2m≥12㎡≥3.0m≥10㎡≥2.8m≥8㎡≥2.5m≥10㎡≥2.2m≥8㎡---≥4.6m≥7㎡≥3.0m≥6㎡推荐户型设计要点归纳边套户型1：户型方正，全明设计，动线简洁2：双阳台，主次卧凸窗设计，延展室内空间3：多开间朝南设计，保证采光通风4：避免空间浪费和对边套、拼接套的影响中间套户型1：户型方正，全明设计，动线简洁2：双阳台，主次卧凸窗设计，延展室内空间3：多开间朝南设计，保证采光通风4：预留改造客厅尺寸的空间，使户型更加灵活多变优先保证客厅和主卧尺寸，再尽量满足其他功能间尺寸：建议采用上空送阳台、上空送房间等几种方式进行赠送户型-赠送方式赠送方式：上空送阳台、上空送房间上空不计面积，改造后赠送阳台全面积上空送阳台面积，后期倒板，增加

部分阳台赠送；3层通高送阳台面积赠送全面积A地块市场分析及定位03商业市场分析及客户定位办公/公寓/酒店市场分析及客户定位A地块整体定位目前，晋江主城区商业网点已形成“5个成熟商圈，3个新兴商圈”的空间布局，其中阳光、万达为当前晋江商业辐射力和影响力较大的商圈。晋江商业格局罗山街道新塘街道泉州市区西园街道泉州市区滨江商务区陈埭镇西滨镇本案本案周边主要商圈分布图人工湖商圈万达商圈宝梅龙岭街道商圈SM商圈竹园商圈青阳街道阳光商圈现有商圈新兴商圈池店镇

城北商圈城北桥南桥南商圈形成商圈主城区晋北阳光商圈竹园商圈SM商圈万达商圈宝龙商圈人工湖商圈城北桥南形成时间2001年2005年2005年2012年2013年2014年2005年2014年档次中低端低端中高端中高端中高端中端中低端中低端简介作为晋江最早期的商圈，依托阳光百货和晋江大

剧院，结合

周边自建房

和商品小区

形成的区域商圈以宝龙酒店为核心与自建房自发形成的商业街形成的区域商圈以SM城市

广场为核心，结合华泰国

际和兰峰城

市花园小区

形成的区域商圈以万达和五店市为核心，结合周边安

置小区底商

形成的区域商圈依托宝龙城市广场和周边小区底商形成的区域商圈依托世茂和中航两大城市综合体形成区域商圈依托华洲水果和水产市场和自建房自发形成商业街形成区域商圈依托百捷中央公园城市综合体和周边众多安置房及商品小区底商形成的区域商圈未来发展受交通硬件条件限制，无发展空间受交通和硬件条件限制，无发展空间片区无土地在出让，商业发展受限制依托五店市和周边商业街区影响力逐步将上升待周边新建商品小区入住率逐渐上升影响力进一步扩大伴随世茂和中航业主的陆续入住，区域商业氛围將逐渐上升未来菲莉广场和爱乐广场将升级商业伴随中闽百汇入驻和百捷商业的陆续开业，区域商业氛围將提升主城区商业的发展：主城区已形成多个成熟的集中商圈，晋江万达广场和宝龙城市广场的进入，打破主城区传统的商业格局，目前已形成SM，阳光时代、宝龙，万达四足鼎立之势。从主城区未来的商业发展看，百宏御璟天下、和平国际广场、龙湖嘉天下、世茂御龙湾，中航城等在建的城市综合体将进一步瓜分已趋于饱和的晋江市区消费客群；晋北商业的发展：商业处于初步发展阶段，交通条件逐渐完善，多个综合体楼盘正在开发：百捷中央公园、菲莉广场、爱乐广场、世界贸易中心、泉商环球广场，多个商业体遍地开花，伴随各个商业体的成形、开业，将逐渐锁定晋北消费群体。晋江商业供销价17.333.22012-2015年晋江商业供销价走势57.022.58.710.813.3150451196876759480含专业市场11.2万㎡20.40500010000150002000060.050.040.030.020.010.00.02012年2015年2013年 2014年供应 成交 价格8.492012-2015年晋江主城区商业供销价走势13.9798.025.897.424.032.3414873128731332915184100001200014000160000510152012年2015年2013年供应2014年成交 价格含专业市场7.57万㎡2015年晋江商业市场签约面积排行榜排名板块项目名称产品形式套数（套）面积(万㎡）均价（元/㎡）1

乡镇（磁灶）海西家居建材博览城专业市场4286.4155302

乡镇（安海）侨成金沙城底商+商业街2471.33112003

乡镇（磁灶）海峡国际五金机电城专业市场410.7650894梅岭世茂御龙湾商业街+商业soho940.61112555

乡镇（东石）中国伞都专业市场680.3944752014年晋江商业市场签约面积排行榜排名板块项目名称产品形式套数（套）面积(万㎡）均价（元/㎡）1乡镇（磁灶）海峡国际五金机电城专业市场4258.2042562乡镇（磁灶）海西家居建材博览城专业市场1992.9854983乡镇（安海）侨成金沙城底商+商场1162.58122004梅岭世茂御龙湾商业街+商业soho3021.88121985乡镇（内坑）世昌第一城商场50.612500总体供销长年失衡，近两年年均去化约17万㎡（含专业市场），其中主城区年均去化约3-4万㎡。板块名称项目名称物业类型总建（万/㎡）开盘时间面积价格情况（万/㎡）去化率租金回报率开铺率返租来源地职业特征主城区晋江万达广场商业街二环2.62011.4110-120一拖二4.5当年售罄2.8万㎡90-1002.5%95%供双向租赁信息，促成商铺出租青阳梅岭40%

陈埭10%，泉州市区6%，周边乡镇及大泉州客户44%私营业主60%，企业名义购买20%，个体户15%，公务员5%商业街三环一拖二3.550-601.7%15%宝龙城市广场商业街外侧（道路）1.32011.9110-120一拖二2.358%70-803.9%15%返租3年，依次为5%、6%、7%，

合计18%，直接抵总价（无店铺使用权）青阳40%，陈埭30%，东石镇10%，其他20%私营业主55%，企业名义购买20%，个体户15%，其他10%商业街内侧（步行街）一拖二1.730-402.5%75%世茂御龙湾（二、三、六期）商业街外街7.82012.10100-150一层3.5，二层1.8，三层1.2，四层0.8；59%13-12年年均2.2万㎡——————返租3年，每年7%，直接抵总价；合计约79折。（有店铺使用权）40%青阳、10%梅岭，10%陈埭、晋江其余乡镇20%，其他20%；私营业主60%，企业名义购买25%，个体户0%，其他5%；商业街内街100-150一层3，二层1.6，三层1，四层0.7；板块名称项目名称层数物业类型总建（万/㎡）开盘时间主力面积价格情况（万/㎡）签约率认购率年去化预估回报率开铺率返租情况安海侨成金沙城（商业街）一层外街二环2.52015.5553.910%20%——————无返租内街三环3.5后街四环4二层外街二环1.165%80%内街三环1.2后街四环1三层外街二环0.774%90%内街三环0.7后街四环0.7四层后街四环0.60%0%合计1.1万㎡1.6万㎡2.4万㎡产品情况：早期一拖二为主，近年分层销售成主流，单层单间主力面积控制在50-60㎡。价格情况：一拖二主力总价集中于150-400万。销售情况：万达2011年2.8万㎡当年售罄，世茂13、14两年均去化2.2万㎡，侨城金沙城2F以上采取低价策略快速去化、半年认购约1.6万㎡，多数采取售后返租或提供招商服务。投资回报：投资回报率基本集中在2-4%，万达目前二环租金90-100元/月/㎡，三环外街租金50-60元/月/㎡。客户情况：主城区私营业主、个体户、拆迁户为主，其次为陈埭、周边乡镇及泉州市场客户。金街/步行街总体情况产品情况：主要采取一拖二销售，单间单层主力面积控制在50-70㎡。价格情况：一拖二主力总价集中于150-300万。销售情况：主城区万达主销期可达1万㎡，近两年其它单盘年均去化0.2-0.4万㎡，侨城金沙城14年去化约0.9万㎡。住宅底商总体情况板块名称项目名称物业类型开盘时间主力面积（㎡）价格（万/㎡）主力总价（万元）去化率主城区晋江

万达广场底商外街2011.6一拖二140一拖二2.1290-30055%2011-13年年均1万2014-15年年均0.3万底商内街一拖二100一拖二1.8170-190宝龙

城市广场住宅底商2011.9一拖二100-120一拖二1.5150-18057%近4年年均0.2万百宏御璟天下住宅底商2014.10一拖二120-160一拖二2240-3208%近1年年均0.2万安海侨成金沙城住宅底商2013.8大部分分层销售，一层40-60二层40-60少部分一拖二销售，80-120一层2.8二层0.9一拖二1.8（预估）一层110-170二层40-55一拖二145-21536%13年0.1万14年0.9万15年0.2万（底商大部分在建抵押，固2015年基本无销售）存量情况统计主城区主要竞品，已推未售存量约19.3万㎡，待推存量约45.2万㎡，总体存量61.6万㎡，按近三年去化速度，预计需10年才能消化完毕。板块项目名称总建（万㎡）已取得预售的推出量（万㎡）成交量（万㎡）存量（万㎡）未来待推量（万㎡）竞争量（万㎡）主力竞品（主城区综合体商业街）梅岭世茂御龙湾（二期、三期、六期）7.87.83.8404百宏御璟天下（商业街）3.33.30.3303晋江万达广场（商业街）2.62.62.6000青阳宝龙城市广场（商业街）1.31.30.90.400.4合计15157.67.407.4次级竞品（晋北商业街和主城区底商）城北爱乐广场（商业街）0.3————————0菲莉广场（商业街）2————————0滨江商务区泉商环球广场（商业街自持）0.3————————0泉州世界贸易中心（商业街）1.500000苹果公园（商业街）4.90004.94.9桥南百捷中央公园（商业街）61.301.34.76梅岭中航上城（商业街+底商）10.800010.810.8中航城天骏（商业街+底商）500055中航城天悦（底商）2.90002.9百宏御璟天下（底商）220.21.801.8晋江万达广场（底商）5.85.83.22.602.6君悦湾（底商）0.80.30.20.10.50.6中奥名雅居（商业街+底商）1.61.60.31.301.3中威中心城（商墅+商业街）21.20.50.70.81.5永隆国际社区（底商）0.70.70.40.300.3浔兴格林春天（底商）3.90.40.10.33.53.8青阳宝龙城市广场（底商）0.90.90.50.400.4和平国际广场（商业街）12.53.103.19.412.5罗山安泰世界城（底商+商业街）30.30.302.72.7合计66.917.65.711.945.254.2合计81.932.613.319.345.261.6陈埭商业概况陈埭商业以自建房底商为主，商业发展脏乱差，业态基本以鞋坊相关为主，少部分生活超市、酒店等，近鞋都路段自建房商铺租金约150-180元/月/㎡。村落河滨北路本案村落村落街名鞋都路（双向八车道）双龙路（双向八车道）长度/宽度(m)5000/20500/20商业体量（㎡）约40000约4000主力店面面积（㎡）60-80㎡150-200㎡30-40㎡60-80㎡120-150㎡面宽/进深/挑高（m）4.5/10-12/3-64.5/10-12/3-6租金（元/㎡/月）近鞋都段：150-180非鞋都段：70-10050-75元/㎡业态70%以上为鞋纺配件，部分酒店及写字楼，其余为生活配套。鞋纺配件和仪器(60%)、其他主要为餐饮、生活配套等晋江主城区总建约20万㎡；中庭位置店铺1F售价约2-2.5万/㎡，2F售价约1-1.2万/㎡；核心区位1F租金140-180元/月/㎡，非核心区位1F租金80-100元/月/㎡。中国鞋都中国鞋都本案地理位置晋江市陈埭镇鞋都路项目简介中国鞋都是全国最大的鞋业信息基地，2003年开发建设，2006年正式营业，

有2400多个商铺，

600余商家入住经营，年交易额300多亿元，已经成为全国最大的鞋业专业市场之一项目规模占地200亩，总建约20万㎡开业时间2006年租售情况鞋都建成后大多数均对外出售，目前销售市场为个人间二手转让的形式存在，二手销售市场较小，个人房东大多数只租不售靠正门位置的租金及售价相对内部及侧街较高，非正门位置的租金及售价相对接近二手售价中庭靠新浪潮附近：1F2.0-2.5万元/㎡ 2F：1-1.2万元/㎡租金情况正门附近：1F：140-180元/㎡/月 2F：50-65元/㎡/月非正门附近：1F：80-100元/㎡/月 2F：30-50元/㎡/月3F：20-25元/㎡/月 4F：15-20元/㎡/月入驻率1F：接近100% 2F：90%以上 3-4F：80%以上（备注：2-4F有部分兼做开店公司员工宿舍）入驻企业90%为各类鞋纺商家、公司，10%生活、娱乐配套商业市场分析 小结总体供销：长年失衡，近两年主城区年均去化仅约3万㎡

。金街/步行街：早期主要采取一拖二，近年主要采取分层销售，单层单间主力面积控制在50-60㎡

。主力总价集中于150-400万（含一拖二）；早期成熟区域品牌项目年均去化2-3万㎡，返租销售呈常态（直接抵扣总价）；客户以投资客、拆迁客户为主。住宅底商：主要采取一拖二销售，单间单层主力面积控制在50-70㎡；一拖二主力总价集中于150-300万万达主销期年均去化可达1万㎡，侨城主销期约0.9万㎡。竞争情况：从销售角度，未来潜在竞争商业体量近62万㎡，但本案附近无直接竞品。从经营角度，未来本案5公里范围内布局约15个商业综合体项目，立足本地客群是本案商业走出红海的关键。陈埭商业概况：商业形态以自建房底商为主，发展层级低，业态以鞋坊及生活配套为主，近鞋都段1F租金水平可达150-180元/月/㎡。商铺购买客户定位依据从主城区商铺成交客户来看，陈埭镇投资客主要由私营业主和部分个体户构成;通过客户访谈我们了解到部分本地客户（私营企业主、个体户等）认为本案作为陈埭镇第一个城市综合体项目从地段到项目规划都拥有一定的投资价值，表现出不错的投资意愿;从市场经验看，原址拆迁户是购买商铺的重要成交客户。代表声音刘先生职业：个体户年龄：35居住地：洋埭很多晋江人都喜欢买店铺，买来投资，收租金，或者作为女儿的嫁妆；你们那的店铺应该不愁卖，因为旁边好像都没有店面空着。林先生职业：个体户年龄：50居住地：陈埭只看位置的话那边还是很好的地段，具体是否购买得看规划、产品等；希望你们的业态有统一的规划，分门别类。陈先生职业：个体户年龄：46居住地：陈埭项目做成商业街形式的商铺比较好，我购买商铺主要是为了拿来出租；一层的商铺是最好的，如果项目很好，二层的商铺也可以接受。争取客群：周边乡镇、晋江市区及泉州市区等地投资客区域来源：周边乡镇、晋江市区及泉州市区客户特征：自由投资人、私企业主、富裕个体户购买目的：投资为主需求特征：升值潜力、地段、总价核心客群：陈埭地缘性客群区域来源：陈埭镇客户特征：私企业主、个体户（鞋都）、拆迁户等购买目的：投资兼自营需求特征：地段、升值潜力、项目规划商铺购买客户定位核心吸纳陈埭本地私营企业主、个体户（鞋都等）、拆迁户，重点挖掘晋江市区和周边乡镇、泉州市区投资客。商铺购买者定位商铺产品定位A地块商业街尽可能化整为零，主要采取分层销售方式，采取连廊进行商业产品布局，单间店铺主力面积控制在50-60㎡（主力总价控制在200万以内），店铺面宽4.2-4.5米、进深12-15米、挑高1F5.4米、2层以上挑高4.5米。目前，晋江写字楼主要分布在泉安中路、崇德路及晋江万达周边。由于二产为主导、导致“工厂式办公”成主流，写字楼入住率不理想，租金水平20-40元/月/㎡。晋江市办公现状③④晋江办公集中区已进驻写字楼项目租金情况泉安中路晋昇大厦、嘉诚大厦、国贸中心大厦、泉隆大厦、信息大厦、江南大厦等20~25元/㎡.月崇德路工商银行大厦、农业银行大厦、建设银行大厦等30-40元/㎡.月晋江万达广场纯写字楼20-30元/㎡.月晋江当前办公市场分析：需求情况分析——晋江民营企业众多，以鞋服产业为主，形态以“工厂式办公”为主，较大的企业又已伸入厦门等其他更发达的区域，是导致本地写字楼需求冷淡的原因之一；晋江目前设在写字楼的公司包括有外贸公司、证券公司、保险公司、律师事务所、广告公司、婚庆公司、网络公司等，而外贸公司和金融行业的公司占据比例可达到六成以上。但经济的不景气，对写字楼的出租影响较大，尤其是外贸企业受影响最大，因此导致晋江写字楼空置率大幅上升；晋江个人创业的氛围较为浓厚。多数创业者并不会选择去租写字楼办公，其较高的成本将对租赁市场有所制约。同时，写字楼产品的面积也较大，小型创业者更会选择面积较为适合的住宅作为办公地点。租金情况分析——写字楼租金成本高。写字楼的租金一般在25元/㎡.月左右，以150㎡面积计算，租金

逼近4000元/月，而租住在套房，仅要2000多元/月，二者租金有所差别。再加上写

字楼的物业管理费较高，再度拉大差距。因此，在当前大环境下，出于成本的控制，

商住楼办