房屋买卖案例分析

房屋买卖案例分析一、主题在房屋买卖过程中“一房二卖”的现象引发的房屋买卖合同纠纷所涉及的不动产的转让、合同的推行、债权关系等进行的分析二、基本法理对房屋二重买卖纠纷进行分析，重要是基于下列法理：（一）不动产的特性及一物一权原则房屋是一种不动产，其位置是固定、不可移动的，并且周边、邻近房屋和环境的状况对房屋的影响很大，因此在不同的土地上建造的房屋会因周边的的环境、交通等各方面的不同而不同，同样造价或造型的房屋建在不同城乡、不同地段上，其用途和价格会相差很大。土地是一种有限的资源，对土地的依附使房屋含有了稀缺性与唯一性，正由于如此才引发了多个购置者对同一房屋有购置意向，并且在产生纠纷之后会有互相不肯让步的状况发生，甚至有购置者明知房屋已出售却以更高价格与房屋出卖人恶意串通地订立买卖合同，而另首先，根据一物一权原则，即一物之上绝不得存在两个相抵触的物权，而全部权又含有绝对的排他性，一物之上不能有两个全部权。因此必将有一方会得不到合同的推行，从而引发全部权纠纷。（二）房屋全部权的获得与合同生效的关系我国现行法律将合同的生效与房屋全部权的获得作了不同的规定，正由于这种不一致的规定才使得合同的生效与房屋全部权获得之间存在时间差，订立房屋买卖合同到办理过户登记手续普通有一段时间间隔，更易引发二重买卖的现象。1．房屋买卖的过户登记不同于合同的生效登记我认为对于二重买卖合同效力的鉴别原则应当以《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理同意、登记等手续生效的，根据其规定。”为根据。最高人民法院《有关合用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条进一步明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理同意手续，或者办理同意、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终止前当事人仍未办理同意手续的，或者仍未办理同意、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物全部权及其它物权不能转移。”而法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为生效性登记。依我国《都市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当根据本法第五章的规定办理权属登记。”并未规定登记与合同效力之间的关系。由此可见，我国并没有什么法律或行政法规将房屋买卖过户登记规定为生效性登记，依最高人民法院《有关合用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定即使当事人没有办理过户登记，也不会造成其房屋买卖合同无效。2．与否获得物权不影响债权的成立房屋出卖人与购房人之间订立的商品房买卖合同是一种债权行为，合同本身体现的是一种债权债务关系，而办理房屋过户登记手续才是直接造成房屋全部权的转移，是一种物权行为。债权是一种对人权，相对权，不能对抗合同以外的第三人，即使在未办理过户登记之前，房屋的全部权是还是在卖方手里，但购房人享有对房屋的期待权，他能够对售房方主张债权。因此在房屋买卖中债权与物权含有一定的独立性，物权的获得与否并不影响合同的效力。即将施行的《中华人民共和国物权法》对此也做了明确地规定，其第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消亡不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有商定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。三、案情介绍某房屋全部人甲和房屋买受人乙订立一房屋买卖合同，房屋总价50万元，乙先支付了首期房款25万元，并商定余款待甲同乙去房地产交易中心办理房屋产权过户之日再由乙付清。后甲未与乙去办理房屋产权过户手续，而是与丙订立了标的物为同一房屋的买卖合同，丙在甲的催促下付清全部房款后与甲立刻去房地产交易中心提交有关材料、缴纳房地产交易印花税、申请房屋产权过户登记。随即甲将房屋交付给丙使用。乙得知甲与丙的上述行为后立刻向某区人民法院申请对两个买卖合同中的同一标的物、房屋进行诉前财产保全，法院经审查作出保全裁定。房地产交易中心在七天的材料审查期限内发现甲欲转让给丙的房屋上已有权利限制的保全方法，未予同意房屋产权过户和登记。丙于是根据买卖合同中的仲裁条款向仲裁委员会提起仲裁请求，请求甲继续推行合同，获得房屋的全部权。同时乙向某区人民法院对甲提起合同违约损害赔偿之诉，并规定甲继续推行合同，交付房屋并办理登记过户。“一房二卖”的卖家甲在获得50万的房款和25万的房屋买卖预付款后，潜逃无法寻其下落，其并无其它财产可供司法机关强制执行。四、案例分析此案为典型的“二重买卖”，台湾地区和我国大陆学者都有较为进一步的叙述，但因我国房地产交易制度设计上的不清晰，有关交易环节效力的界定未理清，故在法院和仲裁委的实务操作上存在较多争议。本文试作探讨。（一）丙通过申请登记与否获得房屋产权？——登记申请的权利形态分析我国学者认为我国现行的不动产登记制度在立法例上采用实质主义的登记体例，即德国的立法例，登记决定不动产物权的设立、移转、变更和消亡的法律行为能否生效，登记为不动产物权变动的生效要件。“丙在付清全部房款后与甲立刻去房地产交易中心提交有关材料、缴纳房地产交易印花税、申请房屋产权过户登记”这一申请登记的事实在法律上效力如何认定？实务裁判上有一观点认为，在房屋产权交易中心受理登记并缴纳房屋印花税后，丙已被推定为房屋产权全部人，理由是印花税的征收对象是房屋产权人。后发生的司法程序上的权利限制不应妨碍丙的登记过户程序，丙应从房地产交易中心受理登记之日起即为房屋产权全部人。判断这一观点与否合理，有必要先从登记的程序和登记申请之一事实本身的性质来看。我国《城乡房屋权属登记管理方法》第10条规定了房屋权属登记的普通程序，涉及下列几个环节：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公示；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。从登记的过程来看，申请登记的受理并不意味着物权变动法律效力的发生，尚有权属的审核，登记与否完毕，应当从登记簿上的记载予以判断登记簿是表征登记的标的物上存在权利的根据。可见，申请是登记程序的启动，但并不能认定为丙能够因此而固然获得房屋产权。但不可否认：申请人可根据申请而合理信赖将来的物权获得，申请人在此时应推定有获得法律保护的某种权利形态。德国民法学理论认为，随着登记申请的提出，获得人根据有法律约束力的不动产全部权移转合意获得的地位，被称为期待权。期待权的性质“是一种受法律保护的、对完整权利获得的期待。”但如登记申请被登记机关驳回，这种对完整权利的期待就会落空，期待权就不再存在。因此在本案中，丙和甲一同办理登记申请的事实不必然造成房屋物权的移转，丙并不能由于申请行为而获得房屋产权。此处丙获得是一种对完整的全部权的期待权。此期待权的效力在于排斥后续登记申请的效力，即后于该登记申请所递交的申请受到期待权的限制，登记机关应不予受理。（二）乙与否已获得了房屋全部权？——房屋全部权转移的生效模式分析乙与甲订立的房屋买卖合同在丙与甲订立的房屋买卖合同之前，与否能够认定乙根据订立合同更早而获得全部权？按照全部权转移的意思主义，不动产全部权的转移在全部权转移合意达成之时，这种立法例对物权行为和债权行为不作分辨。该立法例以法国、日本、意大利为代表。法国民法典第1138条第2款规定：“交付标的物债务的成立从标的物应交付之时起，即使尚未现实移交，使债权人成为全部人。”按照这种立法例，本案中乙在合同生效起即为房屋全部权人。但是我国实施的全部权转移的登记生效主义，房屋买卖合同的成立和生效并不意味着房屋全部权的转移，全部权转移双方必须一同到房地产交易中心办理房屋产权登记。这一点已为我国立法和司法实践所普遍承认。因此，本案中，乙尽管支付了房款的二分之一，但这种支付行为只是债权法上一方义务的推行，行为的成果是规定合同另一方给付对价——即房屋的移转交付。乙在本案中的权利形态是仅为对甲的债权。（三）丙的对系争房屋的权利地位与否高于乙——以债之关系上占有权来分析本案中，丙已从甲处转移了对房屋的现实占有，即已入住该房屋。这种对房屋的占有在本案的解决上可从债权法和物权法上的意义分别探讨。占有，有定义为“对于物有事实上管领力的事实”。该定义为对占有的理解属“占有本质事实说”。相对于占有本质权利说和占有事实法律关系说，此说为我国法学理论之通说。在这一理论下，视占有为一种受民法上特别保护的事实。本案中存在房屋的移转占有的事实，丙对房屋占有的法律事实得到承认和保护。占有以与否含有法律上的因素为原则而分辨为有权占有和无权占有。其中有权占有因含有占有之权源，故只要权源继续存在，即承受法律之保护。本案中丙占有房屋的权源在于和丙和甲订立的房屋买卖合同，丙对房屋占有的权源为对甲的债权，那么能够认定，只要丙和甲的房屋买卖合同继续有效存在，丙对房屋的占有即始终为有权占有。丙占有房屋的事实的决定本案中丙的权利地位。占有的效力，在于保护对物的事实支配。占有也含有权利推定的效力，但在法律规定采用登记生效主义的不动产物权变动中，登记已取代了占有作为物权之表征。因此在不动产交易上，占有并不能含有物权效力的推定功效，仅含有以不动产物权为标的之债权的推定功效。丙对房屋以债权为权源的占有，能否对抗乙对系争房屋的债权上的请求呢？以债权为权源的占有受到其权源——债之关系相对性的限制，基于债之关系上的占有权，仅得对他方当事人主张，不得对抗第三人。丙对房屋之有权占有基于丙和甲订立得房屋买卖合同，此种债之关系上的有权占有能够对抗同一买卖合同的当事人甲。但对于丙与甲合同之外的当事人乙，则不存在基于有权占有的对抗效力。因此，对于系争房屋，丙所拥有的权利是以该房屋的物权变动为标的的债权。其债权上的占有受到相对性的限制。（四）丙与否能够规定甲继续推行合同？——合同推行的视角分析丙在仲裁委的仲裁请求中规定甲继续推行合同，针对这一诉请，有观点认为，丙不能规定甲继续推行合同，理由是甲已经完毕房屋买卖合同义务所规定的配合丙一同去房地产交易中心办理房屋产权移转登记的手续，甲在合同项下的合同义务已经完毕了。产权登记的未完毕即使是因甲一房二卖的行为，但丙在这里所能规定甲承当应当是权利瑕疵担保义务，而不是合同继续推行的义务。但值得注意的是，在以物之买卖中，必然涉及该全部权之物和全部权两者，出卖者负有转移该物之占有和移转房屋全部权之义务，这两项义务应当为并列关系。两者中有一项不完全推行，就会构成出卖人义务之全部不推行。此案中，甲虽完毕了转移占有的义务，但在房屋全部权转移之义务并不完全推行，房屋全部权的移转应当以登记的完毕即登记簿上房屋产权人的变更为原则，义务的完毕应当以行为的成果而不是行为的本身为衡量。（五）乙和丙间权利保护的构想——现实利益的衡量此案中，乙对该标的房屋有基于合同的债权请求权。丙即使对该系争房屋有基于登记申请而获得的期待权地位，但此期待权效力优先和排斥的对象应是后续递交的登记申请，而没有某种物权上的效力而优先与乙对该房屋全部的债权请求权。丙亦可基于债之关系的有权占有保护，但这种保护受到其权源债之相对性的制约，同样只能对抗占有权源——合同的相对人的权利，而不能对抗合同当事人之外的第三人乙。这样推理下来，乙和丙根据各自与甲所订立的合同而对标的房屋所拥有的债权之间是平等的。普通认为房屋双重买卖的出卖人在此时有