北京城建CBD世华国际中心项目整体销售推广工作计划

2024年北京城建CBD世华国际中心工程整体销售推广工作方案城建地产·世华国际中心工程盛禾顾问PAGE第9页共4160页 202476年1612月208日2024年世华国际中心营销工作方案一、07年市场情况1、07年市场情况预期07明年房地产宏观调控将加大力度。在刚刚召开的中央经济工作会议中，认为06年今年国民经济继续朝着宏观调控的预期方向开展，但在经济运行过程中仍存在根底还很不稳固，经济结构不合理、增长方式粗放、体制机制不完善等深层次矛盾还没有根本解决。强调2024年要继续加强和改善宏观调控，要求务必保持经济平稳较快增长，防止出现大的起伏；务必在调整经济结构和转变经济增长方式上有更大成效，努力提高经济增长的质量和效益；务必在解决群众切身利益问题上有新举措，推动构建社会主义和谐社会取得积极进展。从中央经济工作会议的精神可以看出，政府认可去今年的宏观调控，并且今明年将会加强宏观调控的力度。房地产业作为国民经济支柱产业，预测07明年房地产的宏观调控将会加大力度。比方稳定房价、加大信贷税收力度等调控政策实施细那么的进一步出台。从目前北京土地储藏中心推出的地块信息看，预计2024年土地市场供给将继续上升。而且受政策影响，供给的结构将发生调整，预计今明年供给将以中小户型供给为主。这局部产品相对户型总价较为低廉，更容易为更多的客户所接受，07明年将迎来销售顶峰。同时由于集中供给，所以预计销售速度还将进一步上升。总之,2024年房地产市场是机遇与挑战并存。2、写字楼市场情况以及07年市场预计供给量2024年，北京优质写字楼市场整体呈现出需求增长，租金稳中有升，售价上扬，整体空置率持续走低，总体表现出良性开展的态势。

由于未能按期完工，有6个写字楼工程推迟到2024年落成，使未来12个月北京优质写字楼预计落成总量超过160万平方米，仅CBD区域就将有超过70万平方米的供给，这将造成该区域写字楼将承受前所未有的供给压力，预计市场整体空置率将有所上升。通过市场需求调查，在2024年局部公司完成了搬迁任务，但仍有多个跨国公司明年有大规模搬迁或扩展办公面积的方案，行业涉及金融、制造、IT等多个领域，且各个区域均有需求，CBD仍是多数跨国公司首选区域。CBD周边分布了众多的涉外机构和设施，涉外资源丰富，其浓厚的商务气氛及完善的根底设施吸引了大批跨国公司。外资企业一直是区域办公物业的主要消化群体。然而随着中国经济的开展，一些实力壮大的效劳性企业，如律师事务所、会计师事务所、广告公司等中资公司也陆续进驻CBD，形成了新的市场需求。未来，随着中央电视台、北京电视台的东迁，必将带动与其相关的大量中下游企业〔如通信、传媒类〕入驻CBD地区，在丰富CBD产业链条的同时，客户需求的差异化也将进一步促进该区域办公物业的多样化开展。可见，在迎来供给顶峰的同时，CBD写字楼也将迎来开展机遇，但由于竞争剧烈，各新增工程市场表现将存在较大差异。随着供给量的迅速增加，市场整体空置率将会上升。租金方面，预计2024年北京优质写字楼租金走势总体呈现平稳开展态势，但不同区域间以及不同工程将有较大差异。CBD区域及周边市场租金开展平稳，CBD将有众多高品质工程逐渐落成并以较高报价推向市场，将起到拉高区域平均租金的作用。周边东区主要写字楼工程剩余情况工程名称监控日期2024年1月4日剩余情况东方梅地亚成交均价〔元/平米〕16448累计成交套数〔套〕49207累计成交面积〔平方米〕8978.6244241.92万通中心成交均价21214累计成交套数158187累计成交面积33942.7261171.57北京国际中心成交价格19265累计成交套数135148累计成交面积18060.4925014.02朝外SOHO成交价格22563累计成交套数235127累计成交面积50926.9185475.13总剩余情况215902.646571.607年东区新盘情况统计写字楼工程名称地理位置建筑面积预计入住时间预计销售均价光华SOHO东大桥路100米7．5万待定待定光华国际光华路北10．0万08年初待定金长安大厦白子湾10．0万待定待定时间国际2期三元桥东北5．6万07．12月待定富力爱丁堡长红桥南12．6万08年初18000元/平米光华世贸中心光华路7号6．5万待定待定总建筑面积52．2万虽然07年CBD区域写字楼供给量较大,市场竞争将更为剧烈,但是多个高档工程的陆续推出也会带动整个区域的市场关注热度,使区域工程共同受益,另外由于本工程所处地段既可以吸引CBD、央视商圈的客源也可以吸纳朝外、三里屯等区域的客户，面临客源更为广泛，而且工程体量适中、作为综合体工程有一定配套、工期具有优势，如果本案在推出前期价格具有优势将有一定的市场竞争力。建议前期通过城建集团的进驻或2-3家大客户知名企业的洽谈签约来带动整个工程的客户档次，提升工程知名度和售价。过早散售并不利于工程的整体销售。3、酒店式公寓07年市场供给情况东区主要酒店式公寓工程剩余情况工程名称监控日期2024年1月4日剩余情况银钻公寓成交均价〔元/平米〕18398累计成交套数〔套〕71803累计成交面积〔平方米〕4391.2980868.19海晟名苑成交均价18811累计成交套数442398累计成交面积24905.6729856.87工体3号成交价格16501累计成交套数27868累计成交面积36065.576482.5724482.36世界城成交价格24750累计成交套数2669累计成交面积111.1643124.07乐城国际成交价格14353累计成交套数33396累计成交面积2571.0835712.89总剩余情况196044.59216378.407年东区新盘情况统计工程名称地理位置建筑面积面积范围预计入住时间预计销售均价优唐朝外大街丰联广场南16．7万30-95平米07．12月17000元/平米苹果酒店公寓双井桥东9．0万60平米07．12月16000元/平米双建花园工程东北侧京广中心北100米9．0万待定待定待定尚东阁官庄西里6．23万64-106平米待定待定国贸DNA华贸东10030平米07．6待定CC东座朝外小庄18．4万50-120平米07．12月16000元/平米波菲特行政公寓霄云路3．3万50-15007．12月21000元/平米和乔俊景朝内大街4．0万50-80平方米一居110平方米两居160-210平方米三居待定20000元/平米北京耀辉国际城建国路与西大望路十字路口23．2万待定待定待定侨福花园朝阳区芳草地北巷20．0万待定待定待定总建筑面积66109．683由于先期几个投资型酒店式公寓的成功销售，以及高高超出高级公寓的市场价格，使得很多开发商看好东部区域的此类市场，从06年下半年开始纷纷规划或调整原有产品，或在公寓类产品中拿出1-2栋更改户型减少总价并增加装修和效劳理念作为酒店式或效劳式公寓推出，他们都向客户承诺或给出很高的租金预期，还有一些工程直接与客户签定十年的固定投资回报，吸引投资客户成交。随着同类产品的迅速增加市场竞争明显加剧，几个去年在售的工程已明显的减慢了销售速度，客户量明显缺乏，海晟名苑甚至借助年底时机拿出局部房源通过18200元的价格进行大力度促销，变相大大降低了价格。另外我们认为随着07年前期一些同类工程的陆续入住，真正的市场租金水平、物业和经营公司的效劳内容和品质等都将受到市场的检验，口碑如何、对于新工程的销售是否有促进作用还需进一步观察。总之在此市场情况下，本案应尽早把握时机，占有市场、消化已有积累意向客户，带动工程整体销售。二、本案目前进展情况1、06年已完成工作通过06年一年的工作，目前工程主体已全部封顶、楼体和工程围档包装已更换过几次推广主题、酒店式公寓样板间和看房通道已完成并开放接待参观、接待中心和根本销售道具已经到位、从下半年开始工程网站已经开通并且针对散售客户的推广也陆续开始、各项销售准备工作正在进行中。通过这一阶段的推广积累，目前工程已在东部区域取得了一定的知名度，并且积累了一定量的投资客户，通过和中介公司的合作，写字楼局部也有一些大客户的购置意向，目前正在洽谈中。站在市场整体的角度来看，即将过去的2024年是世华国际中心工程的蓄势期，盛禾工作主要立足于工程市场知名度建立、客户积累以及销售条件的达成。而即将迎来的2024年，那么是工程的开闸期，工程将进入实质性销售阶段。工程的产品与销售推广将接受真正的市场检验。2、客户积累情况通过06年的积累，目前工程的累计来电为2897通，其中公寓局部2164通、写字楼局部411通、商业局部218通以及关注工程的综合情况104通，累计来访461组。在以上的数据中询问酒店式公寓的客户较多原因一是在此区域这类产品市场需求明显，由于本案面积适中总价优势等特点较容易引起市场关注，另外在确定了散售思路以及推广策略后，下半年工程的推广诉求主要是针对酒店式公寓产品的，因此吸引了大量的投资客，为工程的开盘做了有效的客户积累。截止到06年12月21日的统计2#楼的意向客户总量约为370组，其中已根本索定意向户型、将工程作为重点选择、等待具体价格和开盘时间的客户约为102组；被产品类型吸引、有一定意向、与其他选择工程比拟的客户约为128组；还关注工程进展、等待价格和开盘时间确定再来现场的客户约为140组。三、07年销售策略销售目标：完成酒店式公寓的销售确立工程市场知名度和市场地位、吸纳目标客户、完成写字楼近六成的销售开始商业目标客户的寻找洽谈和散户店铺的积累消化在工程入住之后采用租售并行的策略,一些知名企业或大客户的进驻也会直接促进工程的销售。4、商业销售时机：外装完成后按规划业态先做商业气氛的包装，衬托气氛，支撑写字楼酒店式公寓的销售、积累商业客户。在接近现房之前进行目标客户的寻找洽谈。四、销售以及价格方案根据本工程已定的07年底入住以及预计的销售步骤和时间为前提制定以下销售方案。酒店式公寓销售及价格方案：销售周期销售比例销售面积涨幅比例成交单价销售额

(万元〕2024.01-0220%37200%169006286.82024.03-0420%37203%174006472.82024.05-0625%46509%184208565.32024.07-0825%465015%194359037.32024.09-1010%186014%192663583.5合计100%18,600总体成交均价1825033945.7写字楼销售及价格方案：销售周期销售比例销售面积涨幅比例成交单价销售额

(万元〕2024.04-06101%5360000%16500998745002024.07-092024%1060003%1700018020240002024.10-1225%132508%1782023611.523611.52024.01-06250%1325060013%1864524704.619763.72024.07-1215%795013%1864514822.8合计890%4247800总体成交均185098五、销售准备工作1、销售资料补充：为了更全面的传递工程信息、提升品质感，在现有资料根底上应尽快完成两类产品楼书、DVD宣传片的设计制作；立面调整确定后，尽快制作新的效果图和沙盘，并同时更新各类宣传资料、网站中的图片，保持形象一致；另外根据客户以及各方面反响的意见尽快开始拓展户型样板间的设计和制作，促进工程销售；在写字楼销售之前应完成样板层以及通道的包装施工。2、销售人员准备：根据今年的销售步骤，在写字楼销售阶段我们会专门设立产品专案组或大客户推介组与酒店式公寓分头有侧重的开展培训、市场调研以及销售工作；为了配合酒店式公寓的销售，建议现场聘请物业参谋、专业中介公司或开发商自行设立租赁咨询部门为投资客提供专业的市场信息咨询，给客户以信心，促进销售。3、接待中心：现有接待中心虽然增加了引导指示，但展示效果仍然不够，建议2号楼外立面完成并且首层管线安装完成后，尽快将接待中心移至2号楼南侧商业局部，以增加主路展示、提升形象、拦截客户、拉升价格的作用。4、相关文件合约准备再次向甲方进行认购形式以及执行方案的提报讨论，进入细节准备；认购单以及销售合同、附件准备网签的相关准备和各项工作流程六、2024年整合20247年世华国际中心推广策工作方案略初步建议

〔开盘前〕工程进度排期：开工： 2024年11月09日正负零： 2024年0605月30日主楼封顶： 2024年092024年11月30日

配楼封顶： 2024年0191月30日外立面及公共局部装修： 2024年06月竣工入住： 2024年08120月30日销售执行重要时间节点：酒店式公寓进驻临时接待中心： 2024年06月进驻正式接待中心： 2024年09月中旬样板间完成： 2024年09月下旬销售许可证取得： 2024年09月中旬正式开盘认购： 20247年091月下中旬酒店式公寓开盘集中签约： 2024年3月写字楼正式开盘： 2024年4月进驻临时接待中心： 2024年01月进驻正式接待中心： 2024年09月样板间完成： 2024年09月工地包装完成 2024年03月销售许可证取得： 2024年06月正式开盘： 2024年09月09日预估总销额：因本工程各业态的批准销售价格目前尚未得到确认，但价格区间在屡次汇报中已明确，所以为保证本推广预算的有效性和可执行性，以下预估销售额为保守估计，低于实际销售额。各业态实际销售价格确定后,可将价差补至推广预算中。写字楼局部销售额：(目前建议总体成交均价17800)

16187,02500元/平方米X53,000平方米=￥84962,8047650万元配楼酒店式公寓局部销售额：(目前建议总体成交均价18250)

148,58000元/平方米〔含精装家俱家电〕X18,600平方米=￥26343,97068480万元商业局部销售额：(目前尚无建议总体成交均价)

3630,000元/平方米X57,000平方米=￥18251,02000万元预计预估总销额：

84962,8046750+23436,97068480+18251,02000=￥1295647,776282300万元

整体推广媒体费用匡匡算

：〔按总销额1.5%计〕

1,200,000,000147,230万元156,628万元X1.51.52%=￥18,000,0002,349208.425万元销售阶段开盘准备期开盘热销期持续热销期年度202420242024月份9-12月1-12月1-6月推广总额353．3万1545．9万309．2万占总费用的比例16%70%14%5.推广周期及费用分配：推广周期及费用分配：5.1.开盘准备期2024年是工程的市场亮相期,主要推广阶段集中在9-12月，目前各项推广已使用费用占到了总推广费用的16%，共计353.3万元。开盘准备期推广主题(2024.9-12)时间业态1-3月11-12月酒店式效劳公寓世华国际中心建筑于CBD之上做CBD房东写字楼--5.2.开盘热销期考虑到2024年度的推广中，正是本工程的强势热销期，是工程销售的关键环节,整体推广的配合必须加大。工程的形象稳固期、酒店开盘期、写字楼整售及开盘期、以及工程工程亮相的均集中在本年度，故这一阶段的推广力度的费用所占比例较大，预估费用将占到总推广费用的70%，约1546万元。〔即2,208.45万元X70%=1545．9万元〕开盘热销期推广主题(2024.1-12)时间业态123456789101112酒店式效劳公寓酒店式效劳公寓盛大开放关键点:认购告知见证酒店式效劳公寓投资热情关键点:热销酒店式效劳公寓现房并不远关键点:即将交房-写字楼CBD企业总部欢送你关键点:吸引大客户甲级写字楼盛大开放关键点:开盘告知制定CBD时代商务新标准关键点:提炼产品优势CBD商务新名片实用空间+高端形象关键点:吸引散售客户(注:红色为酒店式效劳公寓开始认购,黄色为写字楼开始认购)5.3.持续热销期持续热销期已转入2024年，是写字楼局部及商业的延续销售期。因写字楼销售不以群众推广为主,所以推广力度应当趋缓,媒体费用预算降低。此局部具体执行费用将视具体销售情况而定，工程存房量大那么费用投放大，工程存房量少，那么费用降低。目前根据整体推广费用预估，持续热销期费用将占到总推广费用的14%，约309.2万元。推广主题局部以促销为主。2024年1-12月

考虑到2024年度的推广中，包含了本工程整体推广的前期准备，工程的形象推广期、酒店开盘期、写字楼整售及开盘期、以及工程工程封顶的强销阶段，故这一阶段的推广力度的费用所占比例较大，预估费用将占到总推广费用的40%，约940万元。〔即2,349.42万元X40%=939.77万元〕2024年1-6月

此阶段为持续强销期，鉴于工程工程进度在06年11月已全部封顶，07年上半年处于准现房状态，是写字楼产品的最正确销售期，故此阶段将会配合写字楼产品的强销而加大推广力度，预估本阶段的推广费用约将占到总推广费用的40%，约940万元。〔即2,349.42万元X40%=939.77万元〕2024年7-12月

07年下半年为工程的扫尾促销期，预估这一阶段推广费用将占总推广费用的20%，约为470万元。〔即2,349.42万元X20%=469.88万元〕广告推广总原那么经过对石家庄媒体及房地产市场的考查，为了最大限度配合销售工作，针对本工程的工程进度和整体市场定位，工程的广告宣传将本着“推广工程整体形象、扩大工程知名度、开盘造势热销〞的原那么，通过运用多种媒体有策略、有步骤的进行深度诉求，以及对硬性广告与软性宣传的结合，建立工程与开展商的完整形象，展示工程的独特概念和卖点，吸引客户前来销售现场，刺激客户的购置欲，从而到达引发市场认知、认同、爆热、轰动的效果，以期到达预期销售目标，取得最良好销售量的目的。分阶段费用预费推广分期：市场酝酿期：

形象亮相期： 2024年3-4月

及主要推广内容以户外悬念广告为主，配合工程相关信息和众美地产品牌平面媒体和网络发布的软性宣传；

此阶段的推广应到达为正式开盘做好工程形象推广、激发市场关注、积累目标客户以支持工程认购率的目的；开盘强销期： 2024年5-7月

持续强销期： 2024年8-10月

户外、播送等主要推广手段持续前一阶段推广力度，结合销售进度举办优惠促销、主题活动、以及美客会会员联谊等，相应降低平面媒体硬广的发布频率；

此阶段的推广应到达持续提升工程人气、塑造工程热销气氛、强化市场认知、保持开盘期热销形势、激发潜在客户认同感和拥有欲，刺激客户购置冲动、迅速完成工程销售的目的。

费用分期预算(即2024年3-10月):销售分期所占比例费用预算市场酝酿期形象亮相期1,729,200开盘强销期1,841,600持续强销期802,400各媒体活动所占费用比例预算：媒体所占比例费用预算(元)户外21%1,000,000播送3%126,000报广35%1,747,200网络17%800,000活动14%700,000其它不可预见费用9%300,000注：此预算不含道旗费用。6.2024年度推广执行策略6.1.推广目的：配合强销期，引发市场认知、认同、爆热效果，以期到达预期销售目标6.2.推广关键词：深度筹划6.3.推广核心：持续强化市场形象，对产品卖点系统挖掘和推广资源系统整合，形成产品的核心价值体系经过2024年的市场预热，在2024年，工程已进入深度筹划阶段。在具体筹划应用中，深度筹划重点表达在三个方面：第一是言论的深度。即启动产品理论市场，通过政府、专家、商家、买家的言论支撑产品概念的提出，为产品高度营销提供强有力的政策支撑和理论支撑；第二是推广的深度。这种深度主要包括对报纸媒体、电波媒体、网络媒体、户外媒体、以及其它小众媒体进行有效的资源整合，实施立体式，无缝隙的广告覆盖，同时做到小投入，大产出，实现更优的性价比；第三是执行的深度。强化执行力，树立执行力就是生产力、战斗力、销售力的思想，这是深度筹划取得成功的关键。从工程前期的规划设计、销售指标制定、销售人员培训到后期的广告整体推广战略、推广战术的实施，团队执行力往往直接决定于策略实施的成功与失败。为了最大限度配合销售工作，针对本工程的工程进度和整体市场定位，依据北京市房地产市场淡旺季的特点，本工程的推广将本着“塑造品牌形象、扩大知名度、提升品质、造势热销〞的原那么，有策略、有步骤的展开，通过对工程独特概念和卖点的展示，建立工程与开展商的完整形象，吸引客户前来销售现场，刺激客户的购置欲，从而到达引发市场认知、认同、爆热、轰动的效果，以期到达预期销售目标，取得最良好销售效果的目的。

策略简述简述

鉴于本工程的位处CBD区域的优越地段环境、及其所具备的高档公建工程的整体形象和产品特点，同时考虑到工程前期需配合写字楼局部前期大客户的引导，并引发酒店产品入市开盘热销的推广要求，本工程2024年的整体推广将充分利用工程整表达场包装和周边环境气氛的营造，结合工程户外媒体的宣传、并配合以网络、播送发布的方式为主导，其它推广形式为辅助途径的推广策略展开。

在形象亮相期，即以现场整体包装系统、周边环境引导系统、以及朝阳北路和东三环的户外媒体发布，在工程所在的CBD、东三环区域形成点面结合的强势宣传，以告知市场工程入市的信息，并吸引地源性客户、路过客户、及业内人士对工程的关注，并在户外系统发布的同时，结合工程网站、各大门户网站的网络发布，播送媒体、工程软宣的发布等立体组合的全方位宣传攻势，到达预热市场的目的；

在酒店和写字楼开盘期前后，启动开盘期的强势立体宣传攻势，结合开盘信息调整已有媒体的发布内容，增加平面媒体的硬广发布，加大软性宣传的频次，并在开盘期和封顶期两个重要时间结点举办大型活动，到达扩大工程知名度、迅速引爆市场的目的；

在持续销售期，那么依然以户外媒体为主要推广手段，结合小型商务活动、促销活动等，到达消化前期积累客户、挖掘潜在客户的目的。推广分期及各阶段费用比例推广分期周期预算比例费用预算整售推广期2024年1-5月1%140,000市场预热及酒店开盘期2024年6-9月55%5,170,000酒店持续推广及写字楼开盘期2024年10-11月35%3,290,000持续销售期2024年12月9%846,000合计2024年1-12月100%9,400,000

7．各阶段推广执行策略在2024年度世华媒体策略中，我们建议以“创新媒体组合〞推广形式，引发市场认知，打破旧有媒体组合方式的疲软状态。我们强调传统媒体与新兴媒体的搭配运用，强调常规投放与深度合作的媒体运用，以相对最小的费用撬动最大的市场。因写字楼业态具有决策周期长和市场反响速度慢的销售特点，所以建议写字楼业态的推广与酒店式公寓的推广同时启动，可共用媒体那么共用一起推广，不可共用媒体那么切分媒体分别诉求。而且写字楼推广的主要目的为直击目标大客户，促成工程整体成交，故写字楼宣传主要以工地现场包装为主，同时举办直击目标客户、中介公司的商务型活动，并结合活动配以平面媒体和网络发布等软性宣传。

开盘热销期〔2024年1-12月〕整售推广期〔2024年1-5月〕：

考虑到本阶段推广的主要目的为直击目标大客户，促成工程整体成交，故本阶段宣传的主要目的是吸引大客户的关注，并初步树立工程和开展商的市场形象，以引起市场、同行、媒体、以及目标客户关注；

推广手段那么主要以工地现场包装为主，同时举办直击目标客户、中介公司的商务型活动，并结合活动配以平面媒体和网络发布等软性宣传；

由于本阶段的推广已经结束，故在此不作过多赘述，仅将已过完成之推广工作、费用支出、及配合销售工具制作详列入下表中，以供参考：工程内容形式投放周期数量费用支出现场包装工地南围档1-5月2次57,020工地西围档5月1次17,728吊车霓虹灯5月2个6,038活动中介推介会含推介书/新闻软宣等3月1次37,100DM邮寄邮寄费3-5月1056份960短信群发包月5月3次10礼品鼠标配合活动3月200个8,800销售工具DM3-5月5000份6,5009#信封3-5月5000个6,000推介书3-5月500份-合计140,156工程内容形式投放周期数量比例合计费

用预估现场包装工地现有围档更换画面进行调整3-7月份-1.6%25万世华东路新围档施工安装画面3-7月份-楼体挂幅性价比极高的自有媒体，建议根据工程情况及自然损坏情况及时更新-东侧西侧南侧楼顶工程名字建议工程条件允许后，尽早施工安装完毕--户外路牌央视路牌3月份1块55%850万国际邮局1-12月1块东三环燕莎桥附近3-9月1块灯箱朝阳北路路北四环至蓝岛段4-12月36根播送103.9每天上午8:30-9:00和下午6:00-7:00顶峰时间发布10或15〞标版3-5月9-10月不少于4次/天1.2%20万网络工程网站及时更新工程信息与进展--6.5%100万新浪/焦点/搜房/首页或房产频道首页的通栏、对联、擎天柱、文字链等形式，每周一至五工作时间轮换发布，并与工程网站相链接3-10月2-3天/周平面媒体报纸北京青年报开盘前后2次7.1%110万经济观察报开盘前后2次打包方案，深度合作--杂志业内?安家?3、5、7、9、10月1次/月航空类?南方航空?/?中国之翼?等加厚页旁页五一、十一黄金周2次数据库直投手机短信以索定号段方式地毯式放发工程相关信息3-10月40万条/月1.3%20万活动酒店式公寓客户答谢活动如果工程现场条件允许那么在现场召开，如果不允许那么选择嘉里中心，预计300人左右规模5月1次3.9%60万写字楼开盘活动区域联合推介、外埠推介、中介推介等活动4月1次小型商务活动预计50人左右规模9月1-2次促销活动开盘后，视销售进度及要求配合进行，形式待定10月1-2次销售工具写字楼DM折页针对写字楼局部推广使用，中英文2月启用6000份1%15万酒店式效劳公寓DM折页建议形式上表达创意性，可采用明信片形式，以图为主，介绍工程信息2月启用礼品礼品建议制作费用低廉、创意独特、可批量生产的礼品，用于日常客户赠送--其它不可预见费3%46万可节省费用此项预留款项较多,将根据实际销售情况决定是否投入或顺延至下一销售阶段--19%300万总计1545.9100%市场预热阶段〔2024年6-8月〕：

本阶段的主要目的是为酒店的开盘进行预热铺垫，并为开盘销售积累客户，同时延续写字楼的整售推广；

故本阶段的推广应在对工程的整体形象和卖点进行完全展示的同时，将工程即将入市的信息告知市场，并充分建立工程与开展商品牌的完整形象，为工程开盘热销进行准备；

本阶段的推广手段将着重于工地现场环境和临时接待中心的包装、以朝阳北路和东三环为主要发布区域的户外媒体发布，并配合网络、播送的媒体发布；

同时，鉴于新出台的国6条加强了对未取得销售许可证的工程的宣传管理，现阶段的媒体发布中，将以工程形象宣传为主，在户外、网络等媒体的宣传上将不会出现电话、价格等销售信息；工程现场包装：

室内局部完成临时接待中心的整体包装；

室外局部除目前已有的围档、吊车霓虹灯外，结合临时接待中心的引导需要，在临时接待中心加设门头并作相应形象包装，在门前街道路口等关键位置设立指示牌；

同时在工程地块东南角增加明显形象指示牌，对工地东南角目前围档进行包装，并于7月中旬工程东侧完成拆迁工作后，与南侧、西侧围档结合对工地东侧围档进行整体形象包装。户外：

引导系统选择在朝阳北路与东三环交汇路口的东南角、西北角各设一块灯箱交通指示牌；在东三环主路京广桥东南、长虹桥西北辅路出口处各设一块普通〔蓝底白字〕交通指示牌；在东三环朝阳北路路口南侧路东、北侧路西辅路发布灯箱广告〔约30个灯箱〕；

另外，在东三环京广桥以北路西选择一处大型路牌，进行工程宣传。播送：

于取得销售许可证时启动，选择103.9、97.4、90.0等收听率较高的频段，在8-9点早顶峰时间，播出10〞或15〞标版工程广告。网络：

于2024年7月完成工程网站的设计搭建；

自2024年7月起，在新浪、搜狐、搜房、焦点、和讯等门户网站的首页或房产频道首页，选择通栏、对联、擎天柱等形式，以每周一至五工作时间不少于2天发布工程广告，并与工程网站或相关工程信息页相链接。

平面媒体：

以财经类、航机杂志、业内杂志等长效杂志媒体为主要途径，于2024年8月起发布硬性广告，可选杂志媒体包括：?安家?、?红地产?、?财经?、?BeijingReview?、?港龙航空?、?中国之翼?等。软宣：

于2024年8月起，以打包的形式在平面、网络媒体上发布工程软性宣传或新闻动态，内容以向市场全面介绍工程信息为目的。DM邮寄：

延续前期每月1000份左右的邮寄量，向中介公司、目标客户发放。短信群发：

延续前期每月两次的发放频率，以手机短信的形式即时向目标客户、中介公司、媒体、业内人士、城建集团和公司领导等发送工程最新信息，并随客户积累量随时调整发放数量。酒店开盘阶段〔2024年9月〕

此阶段的推广主要以迅速引爆市场、提升工程认知度、强化市场认知、激发目标客户认同感和拥有欲，刺激客户购置冲动以迅速消化前期积累客户并完成开盘换签为目的，并为下一阶段的销售进行客户积累，同时开始写字楼销售的推广准备工作；

考虑到本阶段已正式进入酒店局部的开盘热销期，酒店局部的开盘活动将是本阶段最重要的内容，同时整体推广将会全方位运用各种媒体渠道展开，以到达强势宣传的目的，但主要的推广手段依然是现场包装、户外媒体、播送和网络的发布；

另外，鉴于现阶段工程已取得销售许可证，故现阶段的推广内容均应进行相应的调整，以向市场传递工程的完整信息；现场包装：

考虑到本阶段工程正式售楼处及样板间均已完成，在现场包装方面需依据工程整体形象及环境进行强化和调整；户外、播送、网络继续维持原有发布形式，但应在取得销售许可证的同时对其推广内容进行相应调整，开始发布工程开盘和销售信息；活动：在工程现场正式售楼举办大型开盘活动。平面媒体：

杂志媒体持续发布；

并于开盘前后选择?北京青年报?等群众报纸媒体、?经济观察报?等财经类专业报纸媒体，以新闻版半版或整版的形式，每周一次发布工程硬广告。软宣：

持续发布，内容以工程开盘的新闻、区域投资环境、工程投资回报分析为主。DM邮寄：持续发布。短信群发：持续发布。酒店持续推广暨写字楼开盘期〔2024年10-11月〕

此阶段的推广在延续酒店开盘热销势头的同时，开始为写字楼产品的入市销售预热市场，并在写字楼局部开盘前再次引爆市场以激发写字楼局部的开盘热销，到达促进消化酒店前期客户、挖掘和刺激潜在客户关注和购置、为写字楼产品开盘积累客户，并促进和达成写字楼客户的成交的目的；现场包装、户外、播送、网络持续发布，但应根据销售需要对其推广内容进行调整。活动：

于写字楼开盘期举办区域联合推介、全国主要城市外埠推介、中介推介等活动。平面媒体：维持上一阶段杂志、报纸媒体的持续发布；

软宣：

持续发布，以区域商务环境分析、工程周边商务环境开展、工程整体进程介绍、写字楼开盘新闻、写字楼产品相关介绍等内容为主。DM邮寄：持续发布。短信群发：持续发布。持续推广期〔2024年12月〕

此阶段的推广目的是消化前期客户，挖掘潜在客户，刺激并促成单位型客户在年底突击消费期达成最终成交；

同时，考虑到整个房地产市场进入淡季的情况，本工程的整体推广节奏也将逐步放缓。此阶段户外、播送媒体的发布将继续延续；网络媒体发布调整为文字链形式，并与工程网站相链接；取消平面媒体的推广；活动：

举办直击目标客群的小型商务活动、或与客户利益相关的促销活动，以促进销售的达成；软宣：以工程进展情况介绍、活动新闻宣传等内容为主。DM邮寄：持续发布。短信群发：持续发布。费用分配及说明费用分配：

经初步估算，本工程2024年度可用推广费用预算约为940万元，各项具体比例分配详见下表：

工程内容形式投放周期数量比例合计费

用预估现场包装工地包装围档、形象柱、楼体挂布等，并根据销售及推广进度随时对画面进行调整1-12月-20%1,880,000临时接待中心室外引导及室内包装6-8月1处正式接待中心室外引导及室内包装-1处样板间看房通道及室内包装-2套户外路牌东三环沿线京广桥周边7-12月1块32%3,008,000交通指示牌东三环与朝阳北路交汇路口东南角及西北角各一块7-12月2-3块单立柱东三环至朝阳北路路北7-12月不少于10块灯箱东三环辅路东侧朝阳北路南32个,西侧朝阳北路北27个7-12月30个播送103.9/97.4/90.0每天上午8:30-9:00点顶峰时间发布10或15〞标版自取得销售证至12月不少于2次/天5%470,000网络工程网站打包制作，中英文7-12月-5%470,000搜狐/新浪/焦点/搜房/和讯首页或房产频道首页的通栏、对联、擎天柱、文字链等形式，每周一至五工作时间轮换发布，并与工程网站相链接7-12月2-3天/周平面媒体报纸选择?北京青年报?等群众报纸媒体、?经济观察报?等财经类专业报纸媒体，以新闻版半版或整版的形式，每周一次发布9-11月1次/周15%1,410,000杂志业内?安家?/?红地产?杂志目录旁页8-11月1次/月经济类?财经?/?BeijingReview?等封二8-11月1次/月航空类?港龙航空?/?中国之翼?等目录旁页8-11月1次/月软宣平面及网络打包发布，以对工程区域、环境、整体介绍等内容的软性炒作，及配合工程活动、进度的新闻性宣传为主要发布形式8-11月1次/月2%188,000工程内容形式投放周期数量比例合计费

用预估活动酒店开盘活动正式售楼处现场召开，预计300人左右规模9月1次8%752,000写字楼开盘活动区域联合推介、外埠推介、中介推介等活动11月1次小型商务活动预计50人左右规模12月1-2次促销活动开盘后，视销售进度及要求配合进行，形式待定12月1-2次DM邮寄邮寄费3-12月1次/月短信群发包月3-12月2次/月销售工具DM综合工程介绍，中英文8月启用10000份10%940,000海报针对写字楼局部推广使用，中英文9月启用3000份楼书酒店局部与写字楼局部分别设计制作，中英文9月启用2000份投资手册CBD整体环境开展、工程周边休闲介绍等9月启用1000份户型单页综合工程介绍，中英文9月启用根据最终的户型种类确定DVD3-5分钟短片9月启用-电子楼书多媒体电子楼书，销售现场使用，并可与DVD制作成光盘发放给客户，中英文9月启用-沙盘/模型售楼处使用，建议区域、工程各做一个9月启用-客户通讯与客户的交流刊物9、11月-名片--