物业投标述标报告项目物业服务说介 (示范案例)课件

1/75前期物业述标报告PRELIMINARY

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REPORT2023/10/21CONTENTS目

录01.企业介绍篇项目介绍篇基础服务篇特色服务篇风险管控篇前期顾问篇项目总经理介绍及经验分享篇费用报价篇22/7501企业介绍篇Company

profile33/754/75上海XX物业服务有限公司成立于20XX年，系XX集团下属全资子公司，国家一级资质物业服务企业，中国物业管理协会理事单位，上海市物业行业协会常务理事单位，上海市物业管理行业诚信承诺AAA级企业。公司成立之初，率先导入先进的物业服务理念，引进现代化物业服务模式，并通过ISO9000（国际质量管理）、OHSAS18000（职业安全与卫生管理）和ISO14000（环境管理体系）三体系认证，建立起一套适应行业规律、符合企业实际，系统、完善的运营管理机制。依托XX集团规模发展，公司不断积累和拓展，实现企业的健康快速增长，已在上海、济南、广州、杭州、北京等地设立多家分公司，在管项目及前期签约面积近800万平方米，承接管理济南XX中心、广州白云XX中心等超高层项目以及海珀旭辉、海珀璞辉、海域晶华公寓等高端豪宅项目，是以XX集团开发的大型城市综合体、超高层建筑、甲级写字楼、高端购物中心、大型高端公寓、高端豪宅为主的专业物业管理企业。XX物业将持续优化服务标准，更好履行行业与社会责任，践行“超越客户期望，创新客户价值”的共同使命，共同致力于成为“给客户成就，受客户尊敬”的物业服务企业。01.企业介绍篇4中物协常务理事单位上海物协副秘书长单位济南物协副秘书长单位《中国物业管理》杂志协办单位上海行业诚信承诺企业国家一级资质物业服务企业通过三体系认证最具品牌影响力企业房经联01.企业介绍篇55/756/75XX集团物业战略供应商XX集团物业战略供应商，2015年上半年合作供应商综合考评第一名、三季度综合考评第一名。01.企业介绍篇上海xxxx项目

XX集团2015年度【三星优秀物业管理小区】广州XX中心项目广东省物业协会【省级优秀管理项目】77/75上海xxxx项目上海xxxx项目【上海市物业管理优秀示范项目】01.企业介绍篇服务改变生活；倾心成就客户；超越客户期望创新客户价值；尽诚谨信，敬业协和，求精务实，革新共融；德才兼备，以德为先，利益并存，知行合一；致力于成为给客户成就受客户尊敬的物业服务企业.01.企业介绍篇88/7502项目介绍篇Project

introduce99/75地块位于大兴区黄村区域；地块北距南五环3.7公里，与我司大兴西斯莱公馆项目距离2.5公里；西距京开高速公路入口仅500米，地铁4号线清源路站1.5公里，步行约

20分钟；南距南六环5.1公里，未来规划首都第二机场23公里；项目周边交通相对便利。首都第二机场（建设中），23km所在区位五环京开高速清源路站西斯莱公馆1.5km2.5km3.7km5.1km新机场轨道线六环南中轴沿线新高速公路南苑机场1010/7502.项目介绍篇11/75居住用地京开高速凤河兴亦路邮局商办用地幼儿园基础数据国土局黄村一小02.项目介绍篇项目名称大兴XX海珀云翡项目四至范围东至双河北里东街，南至兴亦路，西至辅星路，北至双河北里东街占地面积（㎡）45196㎡，其中住宅部分32834㎡,商办部分5341㎡容积率居住2.8，商业金融3建筑面积（㎡）120599（居住91937平，商业金融16025平，邮政设施9575平，基础教育3062平）限高居住60米，商业金融60米用地性质二类居住、商业金融成交情况成交价39亿元，楼面地价11约4.7万/㎡12/75周边配套商业荟聚宜家XX缤纷城百联清城国际购物中心火神庙国际商业中心义和庄商圈龙湖时代天街

大兴XX缤纷城大兴新城北区规模最大的城市综合体项

目。以购物、餐饮、休闲、娱乐、儿童、商务、居住7大主题的定位的家庭型一站式生活休闲购物中心。距离本项目：开车10分钟

火神庙国际商业中心购物、娱乐、休闲、餐饮、酒店等于一体的京南商业Mall，以围合式的建筑布局，形成了独具吸引力的商业氛围。15分钟生活圈内，分布大大小小商圈数十家！

荟聚西红门购物中心北京单体规模最大，融合了亚洲最大宜家家居的一站式购物体验中心。距离本项目：开车15分钟12距离本项目：步行20分钟02.项目介绍篇13/75周边配套教育北京印刷学院石油化工学院北京建筑大学主要高等院校介绍：

北京建筑大学北京建筑大学是北京市和住房城乡建设部共建

高校，专任教师696名，全日制在校生8562人，其中本科生7283人，硕士研究生1212人，留学生67人，是北京地区唯一一所建筑类高等学校。距离本项目：开车10分钟

北京印刷学院北京印刷学院隶属于北京市，是由原国家新闻

出版总署和北京市共建的全日制普通高等院校，其中专任教师493人，硕博比例达到83%，高级职称教师比例达到53%；在校生总数8831人。距离本项目：步行20分钟

石油化工学院北京市属普通高等学校，27个本科专业。教职工797人，其中专任教师517人，博士学位专任教师占48.5%。各类全日制在校生7467人。开车10分钟以内到达大兴区内主要高等院校，周边分布大量中小学幼儿园！13距离本项目：步行20分钟02.项目介绍篇14/75周边配套医疗北京仁和医院大兴区中医医院

大兴区中医医院北京中医药大学大兴中医院初建于1983年，1993年迁现址成立大兴区中医医院，为大兴区唯一一所集临床、教学、科研、社区健康服务为一体的综合性二级甲等中医医院。距离本项目：步行10分钟

北京仁和医院北京市仁和医院占地面积2.3万平方米，建筑面积3.4万平米，目前实有床位1400张，是大兴地区集医疗、教学、急救、主要医院介绍：大兴区内最好的两家医院距离本项目步行仅10分钟距离！保健于一体的二级甲等综合性医院。距离本项目：步行10分钟1402.项目介绍篇区域发展1515/7502.项目介绍篇京津冀一体化京津冀一体化协同发展，将成为未来10年中国经济发展的最强增长点。在此背景下，位于京津冀三地交汇节点、临近首都新机场和北京南站等交通枢纽的大兴新城核心区（大兴CBD）南向承接河北，东南连接天津，将在京津冀一体化的国家战略中扮演重要的角色。大兴新城规划（2005年-2020年）同时也是北京现代制造业和文化创意产业的重点培育地区。未来大兴新城将发展成为绿色宜居、宜业的综合性新城。其空间结构与布局确定为“一心”、“六片”和“三组团”。“一心”为大

兴新城的行政中心和文化中心，其功能定位为区级行政中心与公共服务中心，中高端居住片区：“六片”包括区域综合功能区、综合功能承接区等：“三

组团”包括西红门组团、孙村组团、狼垡组团地块区域发展1616/7502.项目介绍篇17/75第二机场北京新机场已于2015年全面启用，促大兴房价快速上涨，“南轻北重”格局将历史性颠覆02.项目介绍篇2015年，位于大兴区榆垡镇、礼贤镇和河北廊坊市广阳区之间的北京新机场，全面启动建设，2019年将投入使用以新机场为核心，将带动临空产业集聚，航空运输、航空物流、临空高新技术、商务会展及休闲旅游等现代服务业将如雨后春笋，大力推动周边就业和产业发展。新形成的临空经济区将有力缩小南北城差距，成为北京经济发展的新引擎，推动北京经济总体平衡发展格局的形成。随着政府不断对南城规划的投入，新机场的确定，以及新机场带动的产业布局及交通建设，将为南城带来巨大的人流量，区域价值将会有质的飞跃，而前期在区域内购房的人群都将有所受益。新机场将促大兴房价上涨随着大规模临空产业的布局，必然同步增加对居住以及相关配套的需要。有相关专家分析，其建设势必利好京南房地产市场发1展7，京南楼市将长期看涨。未来趋势投资蜂拥南城大型房企争相涌入，中高端住宅、产业园区将助推高消费人群迁入，新鲜血液流入后，大兴区域价值将步入腾飞阶段商圈逐一激活西红门商圈、旧宫商圈、义和庄商圈、天宫院商圈多商圈逐一被激活，大兴区域价值洼地到机遇纷至沓来价值洼地反转大兴定位与通州地区类似，未来都将成长为

CBD新区，从整体来看，在人口转移和各项利好下，大兴未来将有跨越式发展02.项目介绍篇1818/75项目产品情况1919/7502.项目介绍篇02.项目介绍篇2020/7502.项目介绍篇商品房住宅76476.97㎡自住型商品房住宅14860.03㎡公寓13200㎡配套商业2723㎡2121/75项目情况占地面积（㎡）：

45196㎡，其中住宅部分

32834㎡,商办部分5341㎡。容积率：居住2.8，商业金融3。建筑面积（㎡）：120599（居住

91937平，商业金融16025平）。限高：居住60米，商业金融60米。商品住宅总建筑面积76476.97 平米。 规划产品面积

102-180 平米，二室至四室；

项目主体为

16-17

层的高层建筑；全精装产品。02.项目介绍篇1#楼2#楼3#楼5#楼4#楼6#楼8#楼7#楼10#楼9#楼2222/7501020304项目实地

调研及周边情况考察市政配套观音庙街道办事处黄村镇第一中心小学新安里双语幼儿园大兴七中交通配套兴47路、兴48路公交车地铁4号线大兴线清源路站医疗配套首都医科大学大兴医院福泰中医医院北京市仁和医院中国中医科学院广安门医院便民配套中石化加油站中国工商银行北京大兴剧院黄村公园02.项目介绍篇2323/75PART01PART03PART02PART04交通配套：地块位于大兴区黄村区域；地块北距南五环3.7公里，与我司大兴西斯莱公馆项目距离2.5公里；西距京开高速公路入口仅500米，地铁4号线清源路站1.5公里，步行约20分钟；南距南六环5.1公里，未来规划首都第二机场23公里；四至范围：东至双河北里东街，南至兴亦路，西至辅星路，北至双河北里东街。02.项目介绍篇2424/7503基础服务篇Basic

service2525/7526/7503.基础服务篇06.客户服务07.工程管理08.秩序维护09.环境管理10.综合管理01.项目定位02.客户细分03.机构设置04.管理目标05.社区建设27/75项目定位Project

location智慧社区，人文豪宅。该项目室内采取的智能家居，且整体设计斯特恩新古典主义建筑风格，融入了现代和复古两种元素，不仅端庄大气，同时又富有浓厚的古典韵味。03.基础服务篇2728/75

□注重服务特性注重产品特性不注重性价比注重性能比

不一定有品位但一定追求品位绝对的尊贵感

改良居住环境主要客户群体聚焦于

大兴区市民，年龄主

要分布:35-50岁之间，多数经过了初级创业-原始积累-扩大发展三个阶段，因二胎政策的实施，家庭架构多以四口之家为主。目标客户细分03.基础服务篇2829/75项目总经理负责制以项目总负责为平台，全过程组织项目经营、目标、团建等进行统筹管理和指导全方位协调公司各职能部门资源、信息，对项目各项工作和各个环节进行全面管理，保障项目服务良性运作。物业管家服务模式XX物业与（UICH）建立战略

合作伙伴并成为其优秀会员。项目机构设置03.基础服务篇30/75壹贰叁肆伍陆

□□

客户满意度90%物业费收费率90%设备检修、保养率100%设备完好率98%安全重大事故0三年内达到国优项目管理标准管理目标柒消防事故003.基础服务篇30特色社区建设凸显品质生活氛围，创新亮点、注重园区现场感受；重视特殊群体客户关系管理门面必须布置以收定支，计划经费有限塑品质：细节感动客户，用专业打动客户；主张感情沟通，人性化服务，创造条件让客户感受项目，深入人心入户必经单元、大堂布置经费预算额度内个性选择区别定位费用分等强调感知价值培植客户感情基础1延伸2特色3细节4客户视觉感知客户行为感知客户理念感知客户体验感知03.基础服务篇3131/75

酒店式大堂服务管家手持ipad、大堂设置多功能服务终端；针对酒店式大堂24小时服务需求，大堂试客户需求设置临时休息区并展示项目服务渠道，确保客户诉求及时、有效解决。□同心圆模式“以客户为导向”，建立同心圆模式。通过入户访谈、投诉受理、客户报修、社区文化开展、满意度调查等方式拉近客户距离。□职业商务化客户服务人员经过职业素养、商务礼仪的培训，35周岁之内，以酒店管理专业为主03.基础服务篇3232/75

设备二维码机房管理标准化设备操作可视化配套设施定置化□入户维修1234维修1234：一免：10分钟内完成维修免收上门费；二洁：工作现场清理整洁、维修单填写整洁；三要：一要准时，二要遵守员工行为规范，三要主动询问是否还有其它维修需求；四带：一

带工具，二带地垫，三带抹布，四带鞋套。□人员要求持证上岗率100%年龄50岁以下必须具备智能化操作基础3333/75

安全管理联动性各岗位配备对讲机巡逻车两轮平衡车执法记录仪小区监控与公司E控中心联网提升突发事件处置能力□打造安全安心社区封闭式管理，关键岗位双岗执勤人车分流，人防、物防、技防相结合三级入户管控：出入口门禁、单元门禁、梯控秩序管理、消防管理、交通管理□人员管理要求秩序维护人员以退伍军人、中青年为主所有人员通过政审年龄不超过35岁3434/75□环境保洁保洁服务“零干扰”服务成立专职家政服务团队

石材养护园林小品注重细节病虫害防治□绿植养护精细修剪：均衡树势、花繁叶茂植物铭牌管理：所有树种佩带铭牌（二维码）建立年度绿化养护计划及养护工艺图大堂内放置驱蚊植物家政专业工作经验

年龄不超过45周岁智能化设备操作基础全员通过政审□人员要求3535/75承接查验档案管理全力协同开发依据《物业承接查验办法》《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》进行项目承接查验工作并落实竣工验收相关手续基础档案业户档案体系档案按照国优标准建立档案管理体系团队管理业主入伙便民措施管理人员大专及以上学历，年龄45岁以下；基层员工中专以上学历，年龄50岁以下，所有人员必须通过政审。交付过程培训及预演交付前业主见面会

交付流程标准化交付现场布置冷餐、手提箱、礼物等社区APP软件门口快递柜便民推车

儿童推车社区综合服务中心留言信息板03.基础服务篇3636/7504特色服务篇Seling

point3737/7504.特色服务篇智能化家居本项目智能化系统将实际应用在我们的日常管理服务中，利用高科技的作用发挥人、物相结合的效应。本项目智能化系统具体应用有：闭路电视监控系统、楼宇访客对讲系统、周界防范报警系统、电子巡更系统、家庭安全防范系统、门禁管理系统、车辆管理系统、背景音乐及紧急广播系统、电梯五方通话系统、项目信息发布系统等设备系统、物业管理系统和社区网站等。3838/75社区文化围墙根据我们对现场实地考察，了解到东门两侧有一定规模的实体围墙，结合此特点，我们将在每年以不同的主题和风格，组织小区业户共同参与墙体社区文化宣传活动。39/7504.特色服务篇夜光跑道小区内配套400米的夜光跑

道比较适合业主茶余饭后做

慢跑运动，管理设想：配置

夜晚跑导航灯及距离标示，

在跑道附近规划业主休息区，配置：自动饮水设施、紧急

呼叫按钮、AED急救设备等，方便业主在运动后水分补充

及突发事件的应急处理。04.特色服务篇4040/7504.特色服务篇园林景观管理设想：与业主共管模式入口迎宾水系、亲子活动区、景观会客厅、绿植搭配的空间感等，无一不凸显处海珀云翡项目的高端和质感。邀请社区业主参与日常的园林景观管理及使用建议，充分调动社区业主参与园林资源管理的积极性，提高社区资源管理能力，也能达成和谐共建小区的关系，更好的维护小区景观美化及可持续性。4141/7505风险管控篇Risk

management

control4242/7505.风险管控篇发生刑案处置方案发生火警处置方案特殊人物保护处置方案煤气中毒、触电事故处置方案房屋设备设施造成事故处置方案电梯故障处置方案突发灾害性天气处置方案煤气中毒、触电事故处置方案自杀事件的处理方案小区重大交通事故处置方案停水停电事故处置方案突发传染病疫情处置方案二次供水污染处置预案业主群访突发事件处理方案应对媒体曝光突发事件处理方案防台、防汛应急预案突发事件应急预案经济纠纷冲突处置方案严重邻里纠纷处置方案4343/7505.风险管控篇风险预估--拥堵学校的上学放学时段接送学生的人流车流与小区业户上下班高峰期的进出形成拥挤和堵车管控措施--交通疏导1、小区主出入口设置明显限标示2、车流及人流高峰时段双岗执勤，疏导交通；3、交付后与学校进行沟通，尽量给接送孩子车辆规划区域，步行至学校门口。4444/75风险预估--治安附近居住人群复杂、人员流动性大，对小区的安全防范形成潜在风险。05.风险管控篇管控措施--安全防范1、利用小区的智能门禁系统，外来人员及访客必须实名登记制，得到业主确认后方可进入小区；

2、秩序维护人员实行电子巡更系统并对关键部位提高巡逻次数。3、强化对租户信息的动态掌控，并定期与辖区派出所进行核对，确保小区居住人口的安全性。4545/75风险预估--隔阂政府经济保障房业户和豪宅业户共同使用

公共区域和公共设备设施，在认知度和文

化理念方面存在隔阂，容易引发邻里矛盾。05.风险管控篇管控措施--人文融合通过丰富多彩的社区文化活动和节日慰问及人文关怀，帮助业主建立友谊的桥梁，增进邻里关系，和谐相处，互爱互助。营造祥和、融合的社区氛围，搭建业主沟通平台。4646/75风险预估--投诉业户入住后在房修和需求等方面不可避免的会出现投诉意见，作为物业公司如何相应业户诉求、如何更好的处理业户、开发商、建筑方之间的关系05.风险管控篇管控措施--运营保障1、引导客户对存在的问题进行责任判定2、定期组织地产、施工方和物业公司的三方联动协调工作3、启动第三方维保程序，及时解决房修及业户诉求4747/75风险预估--干挂石材石材外观经过风吹日晒，干挂石材较一般石材更易脱落05.风险管控篇管控措施--预防维护每月度覆盖对外墙石材进行巡查统计，发现异常点立即进行处理；购买公众责任险，以此来降低管理风险；前期介入期与石材厂家进行接触，了解性能及后续的养护工艺注意事项，奠定养护基础4848/7506顾问服务篇Managerial

experience4949/7503.服务方案前期顾问服务销售配合规划设计工程施工接管验收使用管理、四大阶段、不同时期、不同阶段、实际情况、专业服务。5050/7503.服务方案园区、建筑整体布局规划规划设计阶段建筑及结构专业空调暖通专业给水、排水、燃气、消防专业电气系统专业室内外装修设计专业未来使用、交通动线、管理方便、运行成本、管理成本、景观规划、减少缺陷5151/7503.服务方案工程施工阶段电气、安防施工土建、防水施工 给水、排水、消防施工室内、室外装修工程暖通空调施工安全、质量、进度管理建设陈本、设备选型、施工质量、施工进度、技术难题、熟悉项目、接管准备5252/7503.服务方案规划设计、施工、接管验收销售配合阶段停车场贵宾车位、绿化示范区。前台接待、大堂水吧、保安、保洁、综合工程维修接待服务流程、样板间管理流程、销售统一对客说辞提供相关建议。样板间不同户型、装修工程提供相关物业知识培训区域划分、人员配置、安防控制、突发事件、相关制度、专业培训5353/7503.服务方案新项目承接查验准备工作查验的主要方式查验所发现问题后期跟进查验的主要内容接管验收后期运营承接查验阶段分清责任 、相关资料、验收标准、查验小组、公共区域、施工质量、设备质量5454/7504.服务特色成功顾问案例分享先期建设成本、后期运营收入、物业管理成本、客户使用便利、物业保值增值5555/7507经验分享篇managerial

experience5656/75XXX专业背景：长期从事高端豪宅物业管理工作，拥有丰富的物业管理经验，先后在上海海珀旭辉、海珀璞辉等多个集团高端住宅项目担任项目总经理职务。先后荣获：2014年、2015年XX物业优秀项目经理2015年上海市物业协会优秀管理小区经理国家建设部颁发的物业管理师资质07.项目总经理介绍5757/75上海海珀旭辉项目总建17.1万平米，交付时间

2014年1月1日上海海珀璞辉项目总建6.6万平米，交付时间2014年10月1日杭州海域晶华公寓总建21万平米，预计交付时间

2017年12月31日07.经验分享篇5858/7507.经验分享篇设备房5S标准化管理根据国优标准建立现代化机房管理标准为降低能耗，地库采用LED节能灯具的改造休眠状态1W59/75全亮状态8W07.经验分享篇小区实施人防、物防、技防相结合的安全管理模式，各类安防系设备设施每日检测，巡逻路线不定期更换，来访人员全程关注。营造安全安心的社区环境东西区车辆出入口换成智能停车场管理系统6060/7507.经验分享篇