从资金供给角度分析房价的长期走势

从资金供给角度分析房价的长期走势

1房地产泡沫攀升分析据国家统计局统计，2004年人均住房价格水平增加了14.4%。来自国家统计局的数字显示，2005年第一季度，我国商品房平均销售价格同比上升12.5%，涨幅比去年同期提高5.8百分点。2006年前四个月，与2005年同月相比，全国居住消费价格指数分别为105.2、105.2、104.6、104.3。房价不断攀升，许多中低收入阶层的人士不能购买合意的住房，增大了居民的生活压力和不满意感，加大了两极分化的程度，减少了整个社会消费者的福利水平。房地产的泡沫提高了工业和商业企业运营的成本，降低了企业的利润,制约了企业的发展。如果房价继续攀升，一旦泡沫破灭，有可能重蹈日本泡沫经济崩溃的后果，银行不良资产大幅上升，失业率居高不下，经济陷入衰退之中。因此我们有必要分析房价上涨的原因并提出相应的政策建议。房价上涨是多种因素共同作用的结果，诸如城市化进程促使商品房需求增加、城市拆迁等被动性住房需求增加、建设成本上升、土地资源稀缺导致的地价上涨、过高的心理预期和投机炒作等等。但无论如何，房价的上升离不开资金的推动，大量的资金进入房地产市场才可能引起房价的上扬。本文试图从资金供给角度来探讨房价的持续攀升。2利率市场化对住房信贷管理的影响(1)M2/GDP持续走高是房价上涨的货币基础改革开放以来，货币的超量发行集中体现在M2/GDP的比率居高不下，已经高居全球之首。我国外贸依存度较高，而贸易产品的价格是由国际市场决定的。尽管目前石油和有色金属价格暴涨，但仍不能完全吸收新增的货币。在这样一种情况下，资金主要流向股市和房地产部门,从2001年6月到2005年底,股市持续低迷，使房地产业吸收超量发行的货币成为可能。2006年上半年，股市走出了长期下降的通道,资金流向股市和房市，出现了资金推动型的股价和房价上涨。(2）低利率的住房抵押贷款环境刺激了住房的各种需求我国在90年代中期普遍是福利分房，城市和农村的分界线也较明显，城市流动人口相对较少。自1997年实行住房消费信贷以来，住房贷款发展迅速。表1为1999～2005年我国的住房贷款量。2005年住房贷款量为1999年的12.48倍，远远超过同期GDP的增长率。根据国家统计局编制的景气指数表明,人民银行的连续降息（表2）,都带来了持续18个月以上的国房景气指数上升。中国现在利率一直是低利率市场，无论是购买自住房，还是房地产的投资和投机者，投资冲动强烈。2002年2月21日降息后，5年以上长期贷款的利率仅为5.76%，存在银行的利率几乎等于没有，投资人在比较收益和成本后，自然倾向于投资房地产。尽管2004年10月29日将贷款利率提高了0.27个百分点,2005年3月17日，中国人民银行发出《调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》，取消了对个人住房贷款的利率优惠，改按商业性贷款利率执行，同时银行在执行时，可以视借款人的信用状况给予最多10%的优惠。但此时人们已经看到房地产的赚钱效应，纷纷将资金投向房地产，整个市场沉浸在赚钱的喜悦之中，温和的宏观调控对房价的快速上涨已无能为力了。低房贷利率在世界上一些国家也促进了房价的上升。据法国《费加罗报》报道，法国房贷利率近年来不断降低，至2005年2月已降至20年来最低，其15年期房贷年利率仅为3.6%,在低房贷利率和通货膨胀的双重作用下,导致房价一路上扬。此外，住房贷款的首付比率过低，2005年3月以前一直实行最低20%的首付比率。过低的首付比率提高了公众利用银行贷款购买住房的能力，在方便居民住房消费的同时，也为投机者提供了可乘之机。(3）不规范的房地产信贷增强了投机者的购房能力(1)抵押登记不实住房抵押贷款，应建立在真实的房产抵押登记基础上。但现实中，常出现抵押登记不实的现象。一般包括几种造假手法：一种是整个交易都是虚构的，因此根本不存在真实的抵押物；另一种是交易过程中，抵押物的价值被高估，从而套取银行贷款，再一种可能是交易真实存在，但出具的其他证明是假的，那么房产可以再继续抵押或者转卖。抵押登记不实的出现，使不能申请贷款的人骗取了银行贷款，只能申请较小额贷款的人获得了大额资金，无论采取何种形式的抵押登记不实，最终的贷款量超过了正常规定范围内的数量，借款人手中的资金增多，增强了投机者的购房能力，促进了房价的上涨。(2)利用他人的身份证首先在各地收购大批身份证，这些身份证可能是真实的，但身份证的所有者并不知情。此后，借款人伪造系列借款委托书表明身份证所有者委托他进行借款，而当事人再买通或者欺骗一家公证公司进行公证。然后再提供虚假的收入证明等资料，在交易过程中，利用评估公司高估房价，甚至有可能伪造虚假的交易合同，获取银行贷款。表面上看，是许多不同人的真实住房需求，其实背后是被一名投机者所操纵，形成虚假的住房需求，人为地增加了住房贷款量，抬高了房价，投机者也从上涨的房价中获得高额回报。(4）人民币升值引发外资的购房需求从国际环境来说，全球的钱都太多了，美联储保持了两年多的低利率的政策，宽松的货币政策放出了很多的钱，这个钱的效应显现，比如对冲基金的发展，有色金属价格的冲高，中东和印度股市的上涨，都是资金宽松的结果。当然，国际热钱的另一个好去处就是中国的房地产市场。世邦魏理仕一季度研究报告指出，2006年第一季度至少有5亿美元投入到中国内地的房地产市场。而另一公开消息则表明，2006年第一季度，中国FDI（外资直接投资）里大约有180亿美元的资金来历不明。从2005年7月21日起，我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。人民币汇率不再盯住单一美元，形成更富弹性的人民币汇率机制。2005年7月21日19时，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币。上述政策的出台，增强了公众对人民币升值的预期，外资不断以各种方式流入中国的房地产市场。假如人民币升值，外资可以坐享人民币升值带来的收益，如果人民币不升值，在外资的大量流入和货币供给的持续增加下，也会推动房地产业价格的上升，外资照样可以从房价上升中获取可观的收益。外资不管是以直接投资的名义进来，还是风险投资的名义进来，还是股权投资的名义进来，他们都不是实际需求者，所以，他们当然希望从房价持续的上涨中获利。中国的外汇储备，从2001年以来增长迅速。截至2005年12月末，中国外汇储备余额为8189亿美元，同比增长34.3%，全年外汇储备增加2089亿美元。在温家宝总理透露中国外汇储备到2006年2月底已达8536亿美元后，中国外汇管理部门4月5日证实，中国已经超过日本成为世界头号外汇储备大国。2003年资本和金融项目差额为527.26亿美元，2004年则升至1106.60亿美元，相当于2003的两倍多。2004年金融项目差额为1107.29亿元，其中直接投资为531.31亿美元，证券投资为196.90亿美元，增长最迅速的是其他投资差额，为379.08亿美元，而2003年这一数值为-58.81亿美元，这说明未列入直接投资、证券投资和储备资产项目的所有金融交易导致的外国资产的净流入急剧增加。巨额的外资流入的目的何在？一通过直接投资利用中国低廉的劳动力，获得更高的利润，但我们看到，自1992年以来，外国直接投资来华已经没有什么障碍了，没有必要通过其他投资的形式进入中国。二是通过投资中国的证券市场获得收益，2004年确实比2003年的证券投资差额增加了80多亿美元，这和QFII进入有一定的关系。除了直接投资和证券投资外，最有利可图的就是房地产市场，因此可以认为其他投资差额的大幅增加是外资大量流入了中国的房地产市场。3提高住房供应结构，减少长期贷款(1）保持房地产相关政策的前后一致性2003年6月，中国人民银行就出台了121号文件，对贷款人购买二套或二套以上的住房做出限制。但在2003年8月出台的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》却认为当前房地产市场发展不平衡，供求矛盾突出，应促进房地产持续健康发展。央行的121政策使房地产业大呼冬天来了，而18号文件的出台则标志着房地产业的又一个明媚的春天的到来。试想如果在2003年国务院能够支持央行出台的政策，也许今天的房价不会如此之高。政策制定者应保持政策前后的一致性，两政策的出台相隔不到三个月，宏观经济状况能改变得如此之快吗？巴曙松和陈华良（2005）构建了一个政府声誉的模型，表明政府坚持自己的承诺，会提高政府的声誉，政府承诺的可置信度将上升，政府在执行承诺中的阻力将降低。中央政府要在相当长的一段时间内保持政策的一致性，否则，政府政策的可信性将减弱，宏观调控的力度将大打折扣。在现在房地产等固定资产投资过热的形势下，政府的政策应以紧缩性的货币政策来平抑房价的上涨。(2）规范住房消费信贷(1)确定不同的首付比例平抑房价上涨要有针对性，既要打压房地产的投机者，又要保护真正有购买需求的普通居民，如果一味地提高房贷利率，就是将真正的住房需求者和投机者统统打压，不利于房地产业的健康发展。《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中明确规定：从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低30%；但对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。该政策根据房地产的需求结构进行宏观调控，既保护了中低收入的住房需求者，又抑制了过热的投机需求，(2)提高大面积和多套住房的贷款利率美国经过911以后的经济调整，物价水平保持稳定，但美联储依然坚决加息，显示主导美国货币政策的主导因素在悄然发生变化，其中一个重要的原因，就是美联储更加关注房地产的走势。尽管美国总体物价水平稳定，但房地产价格大幅攀升，使美联储担心美国将陷入低物价水平下的“流动性资产泡沫”，担心过于充足的流动性推动美国房地产泡沫持续形成和扩大。在国内，房地产的价格也对货币政策中利率的影响呈加强之势。为了不影响经济中其他部门的发展，考虑到中低收入者的承受能力，可实行有差别的房地产贷款利率。保持个人自用中小户型房贷利率不变的前提下，提高大面积和多套住房的贷款利率。此外，还可对贷款期限进一步细化，提高长期贷款的利率水平。(3)抑制贷币信贷过快增长中央银行决定，自2006年7月5日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此举的目的主要是为了防止货币信贷总量过快增长，继续引导商业银行合理把握中长期贷款投放规模和节奏。从目前情况看，银行体系增加流动性的因素仍然较多，商业银行通过贷款扩张增加盈利的动机较强，各地扩大房地产投资的积极性也较高。虽然消费物价指数还比较低，但如果货币信贷继续加快增长，可能使房价继续走高。因此，上调法定存款准备金率，降低了货币乘数，在基础货币不变的条件下，减少了货币供应量，有助于抑制过热的房地产投机行为。(2）监控和限制外资流入(1)对短期资本流入征收托宾税国外比较有效的办法是对短期资本流入征收托宾税，托宾税是1972年托宾提出的，主要指对所有与货币兑换有关的国内证券和外汇即期交易征收税率统一的国际税。托宾税将提高短期资本流入成本和交易成本，比如设定份额30%，如果有100万元资金流入，那也只能用30万元，另外70万元不可用。托宾税降低了外资在房地产上的收益，有助于抑制房价的过快上涨。但征收托宾税也存在一些问题，诸如可能引起资本外逃，且征收的标准不易统一等等。(2)对于外商作为直接投资进入国内房地产领域的政策，需要适当考虑，重新评估改革开放以来，我国一直强调吸引外资，其实外资是为了自己的利益才进来的，外资的目的不一定和国家的宏观经济政策相一致，有时甚至会完全相反。况且国内目前并不缺少资金，因此我们应对外资进入房地产领域的政策，需要适当考虑，重新评估。在最新公布的2005年中国国际收支报告中，国家外汇管理局提出将加强对外汇流入的监测和管理，今年国家外汇管理局将重点监测房地产领