住房价格应由政府干预理论

住房是人类最基本的物质需要。近年来,由于城市化进程的加快、人们居住水平要求的不断提高以及市场上其他投资渠道不畅引致的房地产投资行为,使得住房价格的上涨幅度远远高于工薪阶层收入的上涨幅度。同时,目前房地产开发商的利润率却普遍偏高,远远高于社会一般平均利润率。从这儿我们可以看到,由于具有生活必需品性质的住房市场的失灵以及由于房地产市场所具有的自然垄断性的特征,至少在目前这一供求极度不平衡阶段,政府对住房市场进行积极的、适度的干预是必需的。首先我想说，所谓的“住房市场政府干预”是指“当住房市场总体或者某些子市场运行出现了剧烈振荡时(如住房价格，交易量，开发投资大幅度上升或下降,住房供需出现严重失衡等),政府通过各种政策工具进行市场干预,以达到短期内使住房市场回到稳定运行轨道内的干预行为”。其次从五个方面来阐述住房价格应由政府干预的必要性(1)住房市场失灵需要政府干预(2)住房保障的社会责任需要政府干预(3)宏观经济周期循环需要政府干预(4)房价大起大落需要政府干预(5)住房市场非均衡需要政府干预等五个方面政府应该干预。现在的问题是住房作为一种社会必需品的性质已经确定,但是通过市场机制却无法提供足够多的具有公共物品性质的住房产品以保障社会上相当一部分人获得体面舒适住房的权利,因此政府进行干达1:400以上。2.开发商投资利润率商品房在市场上得合理的价格，应该由开发环节正常成本加上合理利润构成，如果开发利润过高，隐含着开发环节竞争不充分的因素，这并不是社会效率所要求的合理价格。北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1％，远远高于其他行业的平均利润率水平。国际上房地产开发商的平均利润一般在5％左右，高的也只有6％至8％，远低于我国目前房地产开发企业的平均利润率。从一个侧面来看，2004年公布的财富福布斯100名排行榜上,有50%以上的人与房地产有直接或间接的关系。当然仅凭此也不能说明中国的房地产业是暴利的行业，但至少是高利润的行业。3.居民购房承受能力若房价超出了大多数居民承受能力或影响了大多数人的生活质量，从住宅最终是满足大多数居民生活需要的角度看，房价也是不合理的。有一个国际公认的指标，房价收入比，联合国人类住宅中心把房价收入比定义为:“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭收入之比”。世界银行的研究结果表明，房价收入比保持在3:1到6:1之间是比较合理的，也就是说当一个家庭3－6年的收入可以买房，居民才有足够的购房支付能力。我们现在的房价和收入之间的比例是12：1,上海目前的房价收入比是14.8:1,也就是说目前我国居民要拿出10－20年的家庭收入来买房，这样的标准都已经远远超出了全世界公认的标准。根据上述分析，我们得出结论是目前我们的房价是比较高的。同时我们认为政府应该进行宏观调控，政府干预经济的原因有两类，一是促进效率，二是促进平等。房地产这个行业涉及的利益方包括资本方、开发商和置业者。政府要做的是就是协调各方的利益。政府宏观调控房地产业的目标应该是建立让多数人能够有房住或者人人有房住的供应机制。（1）市场失灵我们现在实行的是市场经济，在一个完全竞争的市场中，商品的供给和需求决定了商品的价格，市场会有效地配置资源。但是也存在市场不能有效地配置资源地情况，经济学的术语称为市场失灵。市场失灵的一个可能的原因是市场势力，是指一些人不适当地影响了市场价格的能力。在当前中国的房地产业就存在着这样的情况。比如炒房，当房产价格上升时，投资者由于害怕将来房产价格上升更高，将不断地买进房产，急速上升的房产价格最终刺激了地产开发商，他们开发更多的房产供应市场。2004年温州炒房团到处行动，他们先是在温州炒，然后登录长三角，使得这一带的房产快速上涨，炒房团购置房子后不租也不住就是等着房产价格进一步上涨后再抛售。由于具有生活必需品性质的住房市场的失灵以及房地产市场所具有的自然垄断性特征,对住房市场进行适度的政府干预是必需的。借鉴世界各国各时期的经验,我国的住房政策宜从住房供给和需求两方面设计:一是变土地商业储备为公益储备;二是直接进行部分住房产品的供给;三是管