关于涿州市房地产业发展问题研究状态的报告

有关涿州市房地产业发展问题研究状态的报告摘要：通过研究涿州市房地产业发呈现状，发现房地产业发展过程中的问题并提出解决问题的建议与对策，最后探讨涿州房地产业将来发展的前景与趋势。核心字：涿州市房地产业发展问题一．涿州市经济发展概况涿州地处京畿,位于北京经济圈的紧密层,距天安门仅六十二公里,总面积七百四十二平方公里,人口六十万。涿州历史悠久,人杰地灵,经济发达,文化灿烂,古迹众多。因其独特的地理位置,清乾隆帝皇帝御笔亲题“日边冲要无双地,天下繁难第一州”。近年来,涿州确立了“工业立市，以城兴市，借京强市”三大主体发展战略,投资兴建和修复了中国影视城,三义宫,两个高尔夫球场,郦道元故居,卢氏宗祠等一大批景区及诚信,阳光等众多的接待设施,旅游产业已初具规模。二．涿州市房地产开发市场发呈现状现在，全市共有建筑公司54家，其中，施工总承包公司20家（拥有一级资质的4家，二级资质的5家，三级资质的11家），专业承包公司31家（拥有一级资质的4家，二级资质的4家，三级资质的23家），劳务分包公司3家（均为一级资质）。全市共有房地产开发公司36家，（二级开发公司资质3家，三级开发公司资质5家，四级开发公司12家，暂定资质16家），房地产中介机构13家。勘察设计单位7家，监理公司2家。近年来，建设行政主管部门以确保工程质量和安全生产为重点，进一步整顿规范建筑市场和房地产开发市场秩序，加强工程招标投标、施工许可、现场监管、商品房预售、竣工备案、房产确权等关键环节的管理，围绕建设程序、建筑质量、安全生产、建筑墙改节能、工程款清欠等内容，开展了多项市场专项整治活动，获得了明显成效，实现了全市建筑市场和房地产开发市场协调健康发展。在市委、市政府的对的领导下，认真贯彻贯彻科学发展观，进一步实施“以城兴市”战略，奋发图强，扎实工作，较好地完毕了各项工作任务，获得了令人可喜的成绩。（一）建筑业发展明显加紧现在，全市市区在建、新开工程654项，建筑面积156万平方米，总造价11.5亿元，同比增加9.3％。实现税收5750万元。（二）建筑市场秩序进一步规范按照“标本兼治、重在治本”的原则，不停深化建筑市场改革，主动稳妥地推行工程量清单、合理低价中标和工程担保“三项制度”，成立了涿州市建设工程交易管理中心，招投标监管水平明显提高。认真贯彻《行政许可法》，进一步开展行政权力公开透明运行工作，开通了行政审批网络系统，行政许可事项实现了网上行政审批。（三）建筑工程质量水平稳步提高不停转变工程质量监督方式，实现了工程重点部位监督向随机巡回抽查监督的过渡，增加了先进的便携式无损检测仪设备，增添了室内环境检测和市政工程检测内容，做到了监督覆盖率100%，全方面提高了工程质量水平。（四）安全生产形势保持良好认真贯彻安全生产责任制，在贯彻安全专项方案审查备案的同时，加大对现场的监查，加强了日常巡逻力度，进一步开展，春、秋两季和冬、雨季施工安全专项整治。继续开展文明工地创立活动，农民工生产生活环境明显改善。（五）房地产开发市场发展势头强劲全市房地产开工项目总面积70万平方米，新增住宅总面积50万平方米，完毕投资7亿多元，同比增加50％。在满足本地消费的同时，我们瞄准北京市场，运用涿州独有的区位优势，适时开发优质、环保、高质量住宅，吸引北京及周边地区消费者来涿购房,休闲度假宜居地建设获得了主动成果。截至现在，已有近7000户北京及周边区域的人来涿购房。三．建筑业和房地产开发管理存在的问题在必定全市建筑业和房地产业发展获得成绩的时候，我们还应苏醒的看到我市建筑业、房地产开发管理与适应经济社会快速发展的形势尚有一定距离。涿州房地产市场在国家调控政策和市场运行规律的综合作用下，近期出现了房价高位盘桓回落，成交萎缩的现象，其中蕴含的问题和隐患应引发关注。（一）住房过分开发，商品房空置率大幅上升。涿州是一种只有60万人口的县级都市，本地新增住房需求有限，即使考虑都市发展和北京迁来人口的住房需求，每年所需住房也但是20多万平方米，但是现在住房开发面积却远远超出这一数字，商品房预售面积46.11万平方米，今年上六个月更是突破43万平方米，形成一种强大的供应堰塞湖效应，对房价下行形成了巨大的压力，住房大量闲置，形成了社会资源的极度浪费。据调查该市交工1-3年的住宅社区商品房空置率甚至超出60%以上。（二）房地产开发公司良莠不齐，房产质量难以确保。现在涿州市67家房地产开发公司中，含有一级资质的仅1家，二级资质的6家，其它为暂定资质或不含有资质。这些开发公司中，最高注册资金2亿元，而暂定资质的普通都在1000万元下列，最低注册资金只有500万元，这些小型开发公司大多抱着捞一把就走的思想，内部管理和财务制度混乱，其中不乏公司注册验资后抽逃资本金的行为，公司抗风险能力明显局限性，建筑工程质量难以得到有效的保障。（三）房地产市场非理性膨胀，造成地方财政对房地产业的过分依赖。房地产开发和交易的异常火爆，刺激了涿州市土地市场的空前繁华，据调查该市地王成交价为每亩117万元，而到了地王拍卖价达成了每亩463万元。受益于土地价格的节节攀升，从到涿州市财政土地出让收入从9700万元增加到70808万元，短短3年收入增加了6.3倍。加上房产交易营业税和契税以及有关的建筑等与房地产有关行业的税收收入，源于房地产行业的财政收入超出了10亿元，占地方财政收入的50%以上。必须看到在财政收入连创新高的同时，财政收入过分依赖房地产行业的问题日益凸显。（四）政策调控和实施中存在漏洞，调控效果被打折扣。由于前期涿州未出台针对非本地居民的住房限购政策，而某些开发商曾经给出的“买房送户口”的噱头，更使得大量外地人涌入涿州，造成涿州房价被一哄而起，泡沫急剧增大。另外从银行贷款环节看，银行缺少认定一套和二套住房的有效手段，只能单一从人民银行征信系统信息平台查询购房人与否办理过住房贷款，或者由购房人自认一套或二套住房，并写出确保书，不仅办法单一，并且很难确保真实性，致使投资和投机因素加大，国家房地产调控政策不能有效贯彻。（五）保障性住房开发进度缓慢，中低收入者住房难的问题难以缓和。地方政府保障住房建设缺少动力，今年地方财政用于保障房建设的投资仅1.3亿元，开工建设900套，面积5.4万平方米，其中廉租房234套，公租房666套，这对于大量低收入者的住房需求来讲无异于杯水车薪。（六）开发商预售资金未纳入银行监管范畴，存在监管真空。4月，住建部出台的《有关进一步加强房地产市场监管完善商品房预售有关问题的告知》中明确规定“商品房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设，预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金确保建设工程竣工交付”。然而大多数开发公司未遵照一种预售许可证申请对应一种账户的原则，没有在监管银行设立专用账户，也未与监管银行订立商品房预售资金监管合同。商品房预售资金中定金和首付款全部由开发商直接受存，银行只对贷款部分实施监管，给工程按期竣工交付留下了隐患。四．解决涿州市房地产业问题的方法全市建筑市场管理工作的总体思路是：按照全省建设工作会议布署，全方面贯彻科学发展观，紧紧围绕“以城兴市”战略，继续推动和深化建筑业改革，调节产业构造，增强公司竞争力，以加大市场监管力度、加强建筑市场信用体系建设、整顿规范市场秩序、加紧墙改节能步伐为重要内容，进一步哺育和完善建筑市场体系，增进建筑市场持续健康发展，全方面提高都市建设水平。（一）规范房地产市场秩序。定时举办房地产行业的法律法规知识培训，完善公司诚信体系建设，营造公开、公平、公正的市场竞争环境。（二）加强房地产市场监管。加强房地产开发准入、商品房预售管理，对房地产开发项目实施全程监管，增进了全市商品房销售市场规范化、原则化管理，切实保障了购房者的正当权益，保障了房地产开发项目顺利实施。（三）强化房地产市场信息公布管理。加强房地产市场信息引导，完善房地产统计和信息披露制度，健全房地产市场预警预报机制，全方面、精确、及时的公布市场信息，增强了房地产市场信息透明度。（四）严格控制投机和投资性住房需求，努力增加商品房市场供应，稳定市场预期。建设部门要严肃查处房地产开发建设和交易环节的违法违规行为，维护房地产市场健康发展。加紧保障房建设进度，解决中低收入阶层的住房需求，将保障房建设任务分解贯彻状况以及项目开工建设、竣工状况公之于众，方便群众监督。（五）物价部门要进一步完善住房销售明码标价制度。果断查处未按规定一房一价明码标价的公司和违反房地产交易价格法律法规的行为。严格房地产市场准入，强化广告宣传和营销管理。工商部门要严厉查处商品房销售中的违法广告、合同欺诈等侵害消费者正当权益的违法行为。（六）涿州市各国有商业银行要谨慎选择与房地产开发商的贷款合作，避免房地产市场激烈波动引发中小开发商破产倒闭而造成的金融风险。遵照一种预售证对应一种贷款合作银行的原则，避免银行间的非理性竞争；认真贯彻差别化住房信贷政策，保障二三套购房调控方法的有效贯彻；商品房预售资金要全部纳入监管专用账户，开发商必须要与贷款合作银行订立“商品房预售资金监管合同”，不得直接受存商品房购房定金和首付款等预售资金，确保预售资金用于商品房项目工程建设直至项目竣工。五．涿州市房地产业发展前景趋势（一）房产销售滞缓价格高位回落以来，国家出台了涉及提高贷款首付比例、限价和限购等在内的一系列房地产调控政策，初步遏制了房价快速上涨的势头，居民购房意愿快速下滑。在房地产调控大环境下，原来来自北京、江浙和山西的外来购置力受到明显的克制，而通过前期房价的大幅攀升，涿州市区的房价最高已超出7000元/平方米，比上涨了120%以上，相对周边其它县域房价高高在上，远远超出本地居民的购置能力，诸多本地居民迫不得已把购房置业的目光转向了相邻的高碑店和白沟等地区，使房地产购置需求受阻，供求关系快速逆转，房产销售滞缓，价格也出现了高位回落的趋势。（二）涿州房地产业对接北京涿州市依靠独特的区位优势和资源禀赋，主动推动房地产业与北京对接并获得明显成效。来自北京的购房者特别关注房产附近的交通、医疗、购物等条件。为吸引更多的北京人来涿州居住，经协调解决,涿州市实现了与北京的医保挂钩：居住在涿州的北京市民,能够在涿州的定点医院直接使用医保卡看病,也能够回北京进行医保报销。现在,涿州市境内两家医院已经通过了北京市医保部门的考核。另外，北京市民在涿州购房也将享有到本地居民的优惠政策。涿州市公积金管理中心面对北京发展异地贷款业务，只要满足贷款条件，北京市民在手续齐全的前提下在涿州购房，能够享有优惠的贷款政策。涿州市应分发挥涿州的地缘和人缘优势，加紧交通、基础设施等全方位建设，不停完善各项优惠政策，规范市场秩序，克