某物业管理有限公司工程维修部工作手册

精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档上海晨宏物业管理有限公司工程维修部工作手册审核人：___________________审核日期：___________________批准人：___________________批准日期：___________________生效日期：_________________目录序号标题版本/修改状态页码一组织结构二工程标准三工作规程1工程维修部主管工作规程2工程维修部领班工作规程3工程维修部维修部工作规程4电梯巡视员工作规程5安全作业操作工作规程6报修工程规程7二次供水管理工作规程8二次污水处理维修保养工作规程9房屋、公共设施设备、配套附属设施日常养护工作规程10供配电设备（设施）管理工作规程11电梯管理工作规程工程维修部组织架构上海晨宏物业管理有限公司企业标准工程维修部工作标准上海晨宏物业管理有限公司发布工程维修部工作标准要求：一、周一至周日24小时受理业主和住户水电零星报修、房屋报修，365天有维修服务，半小时内赶到现场处理。二、办公场所整洁有序，态度和蔼文明，挂牌上岗，安全作业。三、公共部位：1、房屋结构：每年一次对重要部位进行检查记录，有损坏及时安排维修并告知相关业主和使用人。2、门窗：每月检查一次记录在巡视记录表中。3、楼内墙面、地面、顶面：每季检查一次，有损坏及时修补。4、管道排水沟：每半年一次对屋面泄水沟进行清理疏通；室内外排水管道每季度进行清理疏通，有记录，6月—9月每半月检查一次。5、道路、场地、侧石、窨井、渠道等：每二周巡视一次有记录，无缺损、无满溢、无损坏、无积水，及时维修。6、娱乐设施、健身设施：每周巡视二次有记录，有损坏及时维修，及时养护，确保正常安全使用。7、安全标识：有汇总清单，每周巡视检查一次，有损坏及时维修更新。8、装修管理：每三天巡视一次，无违章搭建等，空调安装位置一致。9、外墙面、围墙：无损坏、无污染、无起壳，发现问题及时维修，每月巡查一次。10、公共照明：每周二次巡视，公共照明亮灯率98%以上，每日一次巡视，每月保养一次，每年安全检查二次，保证电器设备安全正常。11、消防设施设备：（1）每月检查一次消防栓：（2）消防栓箱内各种配件完好。（3）每月启动一次消防泵：（4）每半年检查一次消防水带、阀杆处加润滑油，并做一次防水。避雷系统：每年二次检查避雷装置，有记录。弱点系统：1、楼宇对讲、住户报警、周界报警、监视系统、电子巡更，不定期进行检查，保证其24小时运作正常。2、监督专业公司维修保养，有记录。电梯：1、确保24小时运行；2、委托并监督专业公司维修保养，并有记录。3、对电梯进行管理；4、发现电梯困人或其他重大事情，5分钟内赶到现场；5、有电梯安全巡视人员。水景：1、每周巡视一次，及时维修，保证正常运行；2、重大节日和活动前，对安全、运行功能检查，确保正常使用。检查：以标准内容检查；1、维修及时率达到95%以上，合格率达到90%以上，被服务对象满意率90%以上。2、安全责任事故为0。3、无业主投诉。4、执行小区装修管理制度，有记录并与实际相符。5、有房屋维修档案。6、岗位职责明确。7、公共设施设备维修养护工作计划落到实处。上海晨宏物业管理有限公司企业标准工程维修部主管工作规程上海晨宏物业管理有限公司发布工程维修部主管工作规程一、岗位工作关系1、直接上级：工程主管2、直接下级：无3、平级关系：维修工4、横向协调：客户部主管、保安队长、保洁主管、保绿主管二、任职资格要求文化程度中专及以上，年龄45岁以下，参加过物业管理、工程技术培训，具备工程类强、弱电上岗证，从事本岗位工作二年以上。三、岗位职责1、负责物业前期介入工程质量验收、整改、监督、监理工作和前期工程技术资料的收集工作。2、负责物业交接验收工作，工程质量缺陷再整改验收工作。3、负责业主入住后的房屋、公共设备设施和附属设施的维修养护工作。4、负责小区内的房屋、道路、场地公共设备设施，附属设施的年维修养护，实施计划及预决算。5、负责小区业主和住户零星报修的维修服务。6、负责保修期内的房屋、公共设备设施维修的监督、协调管理工作。7、负责小区业主和住户的装修管理。8、负责仓库、空置房、业主维修档案和设施设备等的钥匙管理。9、完成管理处交办的其他任务。四、工作规程1、在物业管理部、管理处的领导下，接受公司工程部技术指导，做好物业的接管验收、整改、交付工作，收集和保存产权、竣工资料，产权资料复印件、竣工资料目录交公司综合办公室归档，2、对小区房屋、道路、场地进行检查、养护、维修工作，每年12月份做出年维修养护计划和资金预算，上报管理处和公司工程部，3、对小区公共设施、设备、附属配套设施的检查、养护、维修工作，每年12月份做出年维修养护计划和资金预算，上报管理处和公司工程部。4、对小区公共部位、公共设施设备进行日巡视检查，发现损坏填写《工程保修单》，小修24小时完成，一般维修三天之内完成，急修即时完成，由工程主管或由业主委员会签字确认。5、负责业主自用部位、设施的24小时有偿急修、维修。接到任何报修，半小时到场处理，检查督促业主和住户按规定进行房屋装修。6、对保修期内物业的质量问题的维修、整改情况进行监督管理，保修期结束之前半年对房屋、设施设备、道路场地等质量再进行检查，对存在的问题要求相关方进行整改，并将整改情况书面记录在相关方质保金申请单上，报管理处和公司工程部。7、每月20日做好本部门采购物资的预算计划，报管理处审批。8、每月25日前负责统计水、电、能源耗费，并上报管理处。9、业务办理入住手续后一个月内，负责统计汇总业主收房后水、电表底数上报管理处。10、公共部位和公共设施设备的移交按政府规定填写《物业移交确认单》，正式交付使用前发生的水、电抄表数在半年之内陆续上报管理处。11、每年或按规定对管理处各部门使用的计量器具进行检验，并确保本管理处使用的监视和测量装置满足规定要求。12、工程部主管负责对监控室的综合管理，包括技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备配件、材料的采购计划的编制预算，外委修理的联系工作，对维修保养工作进行指导及检查监督。13、做好本部门的服务质量的检查及考核工作，发现不合格或潜在不合格服务时应及时整改，必要时采取相应的纠正措施或预防措施。14、对本部门办公现场和工作操作现场环境、危险源的控制，如个人安全防护、资源管理，配合、参与坏境因素、重大职业健康安全风险的识别与评价工作。15、每二周组织召开部门例会，有会议纪要，制定、总结月工作计划，将公司的管理方针、管理目标、指标和管理处方案、法律法规、标准及其他要求传达给员工，并实施、遵照执行。16、对本部门员工的岗位技能和突发事件应急预案的培训和演习，每年12月份做出下年度培训计划。17、负责建立业主和住户维修档案工作。五、检查和考核（一）检查：管理处主任对工程维修部主管工作的检查检查频次：日检、周检、月检（二）考核内容1、岗位职责；2、方针目标、指标（三）考核依据按公司评分标准进行考核六、相关记录《避雷接地装置检测记录表》《服务设施购置申请表》《污水系统检查记录表》《水处理检查记录表》《消防系统检查记录表》《地下排水系统检查记录表》《定期巡视表》《设备维修保养记录》《下水道定期疏通记录表》《_______年设施设备维修养护计划》《高压配电房检查记录表》《低压配电房检查记录表》《小区公共设施设备一览表》《标识汇总清单》《标识台账》（非格式）《年度工作计划》（非格式）《房屋修理养护任务单》《服务质量检查与考核表》《技防系统维修整改验收单》《空置房维修养护登记表》《物品申购单》《废物清单》《归档技术资料清单》《能源消耗统计表》《环境监测评估报告》《废弃物处置统计表》《不合格品处理报告》《基础设施清单》《进货检验记录表》《信息联络表》《服务质量检查表》避雷接地装置检测记录表年月NO:地点\内容外观测量数据Ω连接点牢固性备注注：标准要求为__________Ω,此表一年检查一次检查人：年月日服务设施购置申请表NO:申请部门申请人申请日期新设施安置部位：购置设施目的及用途：建议购置设施型号、规格及质量要求：部门负责人：日期：设备主管部门审核意见：审核人：日期：审批意见：审批人：日期：污水系统检查记录表NO:_______________月份时间/内容12345678910111213141516171819202122232425262728293031备注1#集水泵2#集水泵1#污水泵2#污水泵1#爆气机2#爆气机格栅预爆气机流量m³/h氨氮量电气控制柜压力表通风排水备注注：正常在表格内打“√”，不符合打“×”，此表每天一次。检查人：____________水处理检查记录表NO:_______________月份时间/内容12345678910111213141516171819202122232425262728293031备注1#搅拌泵2#搅拌泵3#搅拌泵加药泵出水泵溶气泵格栅括渣机潜水泵电气控制柜压力表通风备注注：正常在表格内打“√”，不符合打“×”，此表每天一次。检查人：____________消防系统检查记录表年月日 NO:内容序号是否出水前接闸门完好开关灵活编号清晰油漆脱落盖帽完好牢固性备注注：此表每月检查一次，正常打“√”，非正常打“×”检查人：___________地下排水系统检查记录表年月日 NO:内容编号自手动功能单向阀灵活积水进淤泥清理出水是否良好开关箱备注注：此表每月检查一次，对上述栏目内容应及时修理，完好打“√”检查人：___________定期巡视表 NO:日期_____年_____月_____日区域：__________巡视班次___________巡视人___________巡视内容结果备注巡视班次结果备注办公场地照明、卫生设备、锁具黑色路面污水盖损坏情况☆人工湖设备、水面、河道、灯具有否异常街坊雨、污水盖损坏情况☆小区监控中心、路灯控制柜△电信箱情况△CATV箱情况☆摄像头、云台等牢固性煤气中压站有否漏气、外观☆φ20绿化笼头使用情况☆小区广告牌牢固、照明是否正常☆φ50绿化笼头使用情况☆小区箱变更及支箱是否正常△消防栓使用情况☆高路灯故障小区各类电缆井盖破坏情况☆庭院灯故障老人健身设备安全情况☆草坪灯故障儿童设施安全情况排水系统使用情况△围墙设施及周边环境情况垃圾桶及标志牌使用情况注：此表定期巡检，不带符号为每天一次，打☆每三天巡视一次，打△每七天一次，正常在表格内打√，不符合在表格内打×，目前无此项内容打：/并注明。房屋/设备维修保养记录NO:序号房屋/设备设施名称房屋/设备设施编号维修项目及内容维修员日期负责人________年房屋/设备设施维修保养计划NO:房屋/设备设施编号名称维修周期维修日期修改单位/人备注下水道定期疏通记录本NO:年月日期区域第一季度工作人备注第二季度工作人备注第三季度工作人备注第四季度工作人备注注：此表需注明疏通地点、时间，责任人，遇有特殊时间，增加疏通次数。高压配电房检查记录表________年_________月序号检查内容123456789101112131415161718192021222324252627282930311电缆接头2母排3变压器正常4排风、温升5指示灯6表具指针7电容补偿8安全辅助9标志牌10门锁11清洁卫生12有功数13无功数14峰值15谷值16平值17检查人备注注：此表每天检查一次，有测量数据的填写检查数据；无数据要求的正常打“√”，非正常打“×”低压配电房检查记录表NO:_________年__________月_______日序号检查项目结果备注1房内照明、排风2房内卫生、柜体卫生3电气柜面开关完好无损4线路坚固无松动、无异味5无器件动作正常、无异声6开关关闭灵活、标志清晰7指示灯完好、指示正确8接地良好9各类表具指针完好10按钮、开关状态11电容器完好12柜面清洁无杂物13变压器无异声、温度正常注：检查项目符合要求打“√”，不符合打“×”此表一星期检查一次检查人_______________小区公共设备设施一览表NO:序号编号设施名称使用部门备注审批表：《标识汇总清单》NO:序号标识名称数量位置责任人编制人/日期：审核人/日期：房屋修理养护任务单管房单位：上海晨宏物业管理有限公司第（）管理处报修人姓名地址报修时间有人时间到达时间报修人验收报修部位报修项目预约日期开工日期完工日期完工时间月日修缮日期（）费用类别（）分摊方式（）自用部分公用部分公共设施业主自理修缮基金电梯水泵基金公共设施基金自然幢门牌幢住宅区域查勘部位查勘修理项目查勘数量实做数量实做工时量方数量预算定额材料费质量验收备注编号工时人工费填表人修理人查验员月日定额工料费凭证发放报修凭证报修日期年月日报修人姓名报修部位报修项目填单人说明：1、报修后如管房单位未按规定时间派员修理，可凭此证催修。2、请报修人（户）妥善保存此证，以备查核。3、报修项目修竣后，请报修人（户）验收、并在任务单上签字。4、报修项目修竣后，此证即兴行作废。材料领耗记录材料名称规格单位估料数量领料数量实耗数量退料数量实耗金额备注折旧料或整料记录材料合计服务记录回访记录业主联系电话：（工程）服务质量检查与考评表检查人：被检查人：年月NO:序号检查内容检查结果采取纠正措施整改结果1小区各类设施有台账运行正常2有年保养计划、实施记录3报修制度、夜间值班制度建全落实4房屋竣工验收有交接手续5房屋结构完好，每年检查有记录6围建道路、场地完好，有年保养计划、实施记录7排水沟疏通维修及时8附属配套设施如：休闲、娱乐、健身设施完好，有巡视检查记录9小区危险隐患部位的安全警示标识完好10各类照明设施完好11技防设施、交通设施完好12对服务外委承包的管理13采购设施的验收、登记建账14计量器具年检15装修巡视管理16房屋维修、维修档案完整齐全17仓库管理、出入库、检验手续齐全说明：检查结果应写详细技防系统维修整改验收单维修时间维修地点维修系统监控系统□周界报警系统音响系统□电子巡更系统对讲系统□车闸系统故障内容故障分析维修方案工程部审核意见检修结果维修人员__________工程部：____________保安部：_____________工程部主管意见签字_____________年月日管理处意见签字_____________空置房维修养护登记表填表人：年月日房号项目房间内墙面、顶棚进户门塑钢门窗设施设备涂料粉刷空鼓裂缝框扇锁铰链框、玻璃、密封条、压条、搭扣、顶水、电、开关、技防设备备注责任人：完成情况打“√”要求：维修频次每套每季一次完成时间：物品申购单申购部门/人申购日期：NO:项目经理财务总监物品名称规格/技术要求数量预计金额实际金额小计用途：董事长总经理常务副总主管副总废物清单NO:日期废物名称类别数量处置方式责任人废物清单NO:日期废物名称类别数量处置方式责任人《归档技术资料清单》NO:序号归档资料名称归档资料编号归档场所归档日期经办人份数《能源消耗统计表》部门：能源类别表号及表位水电统计人/统计日期备注上月本月上月本月《环境监测评价报告》监测对象：监测地点：监测标准（要求）：序号监测日期监测时间监测值结果判断监测人备注《废弃物处置统计表》部门：日期废弃物种类排放量处置办法统计人审批人备注《不合格品处理报告》NO:不合格情况描述：签名/日期：确定：（）采购员签名/日期：（）仓管员签名/日期：处理意见：（）降级使用（）退货（更换）（）报废签名/日期：纠正预防措施：编制人/日期：审批人/日期：执行记录：采购员/日期：仓库员/日期：基础设施清单NO:序号名称规格型号数量维护保养要求责任人备注编制人/日期：审核人/日期：《进货检验记录表》NO:序号检验物资名称物资总数检查数量检验内容检验结果备注检验人/检验时间：《信息联络单》送达部门：抄送部门：发出部门：发出人：批准人：发出日期：信息摘要：（主题：□质量问题□职业健康安全问题□环境问题□事后备案□其他）此信息是否需要反馈（发出部门填写）：□反馈□无需反馈□其他处理措施：已发出《纠正和预防措施报告》给___________（部门名称）。其他：处理措施验证（必要时填写）：验收人/日期：服务质量检查表被检查部门：__________________检查时间：___________________序号检查内容检查结果不合格项整改情况检查人：检查频次：管理处主任月/次；物业管理部季/次；管理者代表半年/次。上海晨宏物业管理有限公司企业标准工程维修部领班工作规程上海晨宏物业管理有限公司发布工程维修部领班工作规程一、岗位工作关系1、直接上级：工程主管2、直接下级：无3、平级关系：维修工4、横向协调：无二、任职资格要求文化程度中专及以上，年龄45岁以下，参加过物业管理、工程技术培训，具备工程类强、弱电上岗证，从事本岗位工作一年以上。三、岗位职责1、对工程维修部主管负责2、负责实施物业的前期介入管理、接管验收整改、交付使用工作。3、负责小区公共设施设备、公共部位、配套设施设备年计划的实施。4、落实小区24小时值班制度、报修维修工作。5、实施业主和住户的房屋维修监督和管理。6、基础设施的维修、保养、建账工作，7、办公环境（卫生）的管理工作。8、基础资料的管理工作、节能管理。9、协助装修管理。四、工作规程（一）前期介入、接管验收前期介入：1、带领维修工熟悉物业的单体施工质量和小区配套进度、隐蔽工程、管道走向、进出口信息位置等。2、对在建暴露的公共部位的隐蔽工程自画方位线路、走向简图，做好阀门井位置记录以备提供日后物业管理使用，与开发商的竣工图比对，有误的地方重新进行标识。整改验收：1、接管前准备好记录表单及验收工具。2、做好分项验收计划，责任到人。3、每日汇总验收的问题，一式二份，开出整改单一式二份送交一份工程维修部主管备份，一份送达施工方进行整改。4、跟进整改进度和质量，定期向工程主管回报整改验收情况，实施再验收。接管交付：1、按规定时间接受钥匙。2、整理钥匙，核对门号室号，防止交付时有差错。（二）维修养护1、对小区的公共、共用、配套设备设施按计划进行维修养护有记录，确保公共设施设备正常使用。2、定期对设施设备、道路、场地进行巡查记录，保持设施设备的室、箱、房、井的清洁卫生，消除和减少安全隐患。3、确保公共设备设施、道路、场地等的完好率。（三）业主的报修和维修1、遵守行业岗位规范，报修维修及时，件件有落实。2、提供24小时维修服务，接到任何报修，半小时到场处理，落实夜间值班维修服务。3、报修登记填写规范、完整，不能有遗漏。4,、约时不误，业主不在要有留言条，另约维修时间。5、房屋维修回访率100%，零星报修维修回访10%。（四）基础资料管理1、对常用的物业施工竣工图、配套设施竣工、安装施工图纸简历档案，出管理处客户服务收费员统一管理，有借阅、归还登记手续。2、报修登记本、报修单、任务养护单应填写规范、字迹清楚，每月装订成册，包括夜间值班报修记录，并由客户服务部收费员归档、保存。3、业主房屋维修资料一户一档，从房屋验收整改开始归档，以后每维修一次做好一次记录，由客户服务部收费员归档保存。（五）基础设施管理1、对工程维修部的固定资产、设备、工具建立台账，定期检查，维修保养。损坏严重的，应该申请报废和另行申购，确保服务质量。2、减少、杜绝由此而引起的作业安全事故。3、负责维修费用的计量器具的建账、年检工作。4、仓库环境整洁，标识清晰，对本部门采购的物品进行检验，合格物品入库，出让库手续齐全，账物卡相符。（六）节约能源1、在不影响业主正常的工作。生活。居住环境的前提下，采取措施，节约水、电能源消耗，减少浪费。2、对水、电能源进行管理，及时发现、制止盗用水、电现象，定期查阅、核对水、电表抄表情况。3、合理限定保绿、保洁用水，积极利用自然资源。（七）装修管理监督装修管理，定期检查有记录。对正在拆、改管道、设备、安装、施工阶段的装修户，应至少每周一次以上进行巡视，发现问题及时劝阻、制止，要求整改，防止在日后产生邻里之间纠纷发生。（八）每月做好小区公共部位、公共设施设备和物业管理用房日常水、电的抄表、账单核对、统计、分析、上报，对异常情况采取措施。（九）每季对维修工进行停电、停水、煤气泄漏、水管爆裂等突发事件应急预案的培训，有培训记录。（十）保持办公环境卫生的整洁，定期整理，使员工有良好的工作环境。（十一）与市政部门经常保持联络、沟通，解决小区水、电、气等方面的突发和疑难问题。（十二）完成其他交办的任务。五、检查与考核（一）检查工程维修部主管检查领班工作；检查频次：日检、周检、月检（二）考核内容1、岗位职责2、管理目标、指标（三）考核依据按公司评分标准进行考核六、相关记录《避雷接地装置检测记录表》《服务设施购置申请表》《污水系统检查记录表》《水处理检查记录表》《消防系统检查记录表》《地下排水系统检查记录表》《定期巡视表》《设备维修保养记录》《下水道定期疏通记录表》《_______年设施设备维修养护计划》《高压配电房检查记录表》《低压配电房检查记录表》《小区公共设施设备一览表》《标识汇总清单》《标识台账》（非格式）《年度工作计划》（非格式）《房屋修理养护任务单》《服务质量检查与考核表》《技防系统维修整改验收单》《空置房维修养护登记表》《物品申购单》《废物清单》《归档技术资料清单》《能源消耗统计表》《环境监测评估报告》《废弃物处置统计表》《不合格品处理报告》《基础设施清单》《进货检验记录表》《信息联络表》《服务质量检查表》《监视和测量装置年度检验/维修计划实施表》《计量器具历史记录卡》《监视和装置台账》避雷接地装置检测记录表年月NO:地点\内容外观测量数据Ω连接点牢固性备注注：标准要求为__________Ω,此表一年检查一次检查人：年月日服务设施购置申请表NO:申请部门申请人申请日期新设施安置部位：购置设施目的及用途：建议购置设施型号、规格及质量要求：部门负责人：日期：设备主管部门审核意见：审核人：日期：审批意见：审批人：日期：污水系统检查记录表NO:_______________月份时间/内容12345678910111213141516171819202122232425262728293031备注1#集水泵2#集水泵1#污水泵2#污水泵1#爆气机2#爆气机格栅预爆气机流量m³/h氨氮量电气控制柜压力表通风排水备注注：正常在表格内打“√”，不符合打“×”，此表每天一次。检查人：____________水处理检查记录表NO:_______________月份时间/内容12345678910111213141516171819202122232425262728293031备注1#搅拌泵2#搅拌泵3#搅拌泵加药泵出水泵溶气泵格栅括渣机潜水泵电气控制柜压力表通风备注注：正常在表格内打“√”，不符合打“×”，此表每天一次。检查人：____________消防系统检查记录表年月日 NO:内容序号是否出水前接闸门完好开关灵活编号清晰油漆脱落盖帽完好牢固性备注注：此表每月检查一次，正常打“√”，非正常打“×”检查人：___________地下排水系统检查记录表年月日 NO:内容编号自手动功能单向阀灵活积水进淤泥清理出水是否良好开关箱备注注：此表每月检查一次，对上述栏目内容应及时修理，完好打“√”检查人：___________定期巡视表 NO:日期_____年_____月_____日区域：__________巡视班次___________巡视人___________巡视内容结果备注巡视班次结果备注办公场地照明、卫生设备、锁具黑色路面污水盖损坏情况☆人工湖设备、水面、河道、灯具有否异常街坊雨、污水盖损坏情况☆小区监控中心、路灯控制柜△电信箱情况△CATV箱情况☆摄像头、云台等牢固性煤气中压站有否漏气、外观☆φ20绿化笼头使用情况☆小区广告牌牢固、照明是否正常☆φ50绿化笼头使用情况☆小区箱变更及支箱是否正常△消防栓使用情况☆高路灯故障小区各类电缆井盖破坏情况☆庭院灯故障老人健身设备安全情况☆草坪灯故障儿童设施安全情况排水系统使用情况△围墙设施及周边环境情况垃圾桶及标志牌使用情况注：此表定期巡检，不带符号为每天一次，打☆每三天巡视一次，打△每七天一次，正常在表格内打√，不符合在表格内打×，目前无此项内容打：/并注明。房屋/设备维修保养记录NO:序号房屋/设备设施名称房屋/设备设施编号维修项目及内容维修员日期负责人________年房屋/设备设施维修保养计划NO:房屋/设备设施编号名称维修周期维修日期修改单位/人备注下水道定期疏通记录本NO:年月日期区域第一季度工作人备注第二季度工作人备注第三季度工作人备注第四季度工作人备注注：此表需注明疏通地点、时间，责任人，遇有特殊时间，增加疏通次数。高压配电房检查记录表________年_________月序号检查内容123456789101112131415161718192021222324252627282930311电缆接头2母排3变压器正常4排风、温升5指示灯6表具指针7电容补偿8安全辅助9标志牌10门锁11清洁卫生12有功数13无功数14峰值15谷值16平值17检查人备注注：此表每天检查一次，有测量数据的填写检查数据；无数据要求的正常打“√”，非正常打“×”低压配电房检查记录表NO:_________年__________月_______日序号检查项目结果备注1房内照明、排风2房内卫生、柜体卫生3电气柜面开关完好无损4线路坚固无松动、无异味5无器件动作正常、无异声6开关关闭灵活、标志清晰7指示灯完好、指示正确8接地良好9各类表具指针完好10按钮、开关状态11电容器完好12柜面清洁无杂物13变压器无异声、温度正常注：检查项目符合要求打“√”，不符合打“×”此表一星期检查一次检查人_______________小区公共设备设施一览表NO:序号编号设施名称使用部门备注审批表：《标识汇总清单》NO:序号标识名称数量位置责任人编制人/日期：审核人/日期：房屋修理养护任务单管房单位：上海晨宏物业管理有限公司第（）管理处报修人姓名地址报修时间有人时间到达时间报修人验收报修部位报修项目预约日期开工日期完工日期完工时间月日修缮日期（）费用类别（）分摊方式（）自用部分公用部分公共设施业主自理修缮基金电梯水泵基金公共设施基金自然幢门牌幢住宅区域查勘部位查勘修理项目查勘数量实做数量实做工时量方数量预算定额材料费质量验收备注编号工时人工费填表人修理人查验员月日定额工料费凭证发放报修凭证报修日期年月日报修人姓名报修部位报修项目填单人说明：1、报修后如管房单位未按规定时间派员修理，可凭此证催修。2、请报修人（户）妥善保存此证，以备查核。3、报修项目修竣后，请报修人（户）验收、并在任务单上签字。4、报修项目修竣后，此证即兴行作废。材料领耗记录材料名称规格单位估料数量领料数量实耗数量退料数量实耗金额备注折旧料或整料记录材料合计服务记录回访记录业主联系电话：（工程）服务质量检查与考评表检查人：被检查人：年月NO:序号检查内容检查结果采取纠正措施整改结果1小区各类设施有台账运行正常2有年保养计划、实施记录3报修制度、夜间值班制度建全落实4房屋竣工验收有交接手续5房屋结构完好，每年检查有记录6围建道路、场地完好，有年保养计划、实施记录7排水沟疏通维修及时8附属配套设施如：休闲、娱乐、健身设施完好，有巡视检查记录9小区危险隐患部位的安全警示标识完好10各类照明设施完好11技防设施、交通设施完好12对服务外委承包的管理13采购设施的验收、登记建账14计量器具年检15装修巡视管理16房屋维修、维修档案完整齐全17仓库管理、出入库、检验手续齐全说明：检查结果应写详细技防系统维修整改验收单维修时间维修地点维修系统监控系统□周界报警系统音响系统□电子巡更系统对讲系统□车闸系统故障内容故障分析维修方案工程部审核意见检修结果维修人员__________工程部：____________保安部：_____________工程部主管意见签字_____________年月日管理处意见签字_____________空置房维修养护登记表填表人：年月日房号项目房间内墙面、顶棚进户门塑钢门窗设施设备涂料粉刷空鼓裂缝框扇锁铰链框、玻璃、密封条、压条、搭扣、顶水、电、开关、技防设备备注责任人：完成情况打“√”要求：维修频次每套每季一次完成时间：物品申购单申购部门/人申购日期：NO:项目经理财务总监物品名称规格/技术要求数量预计金额实际金额小计用途：董事长总经理常务副总主管副总废物清单NO:日期废物名称类别数量处置方式责任人废物清单NO:日期废物名称类别数量处置方式责任人《归档技术资料清单》NO:序号归档资料名称归档资料编号归档场所归档日期经办人份数《能源消耗统计表》部门：能源类别表号及表位水电统计人/统计日期备注上月本月上月本月《环境监测评价报告》监测对象：监测地点：监测标准（要求）：序号监测日期监测时间监测值结果判断监测人备注《废弃物处置统计表》部门：日期废弃物种类排放量处置办法统计人审批人备注《不合格品处理报告》NO:不合格情况描述：签名/日期：确定：（）采购员签名/日期：（）仓管员签名/日期：处理意见：（）降级使用（）退货（更换）（）报废签名/日期：纠正预防措施：编制人/日期：审批人/日期：执行记录：采购员/日期：仓库员/日期：基础设施清单NO:序号名称规格型号数量维护保养要求责任人备注编制人/日期：审核人/日期：《进货检验记录表》NO:序号检验物资名称物资总数检查数量检验内容检验结果备注检验人/检验时间：《信息联络单》送达部门：抄送部门：发出部门：发出人：批准人：发出日期：信息摘要：（主题：□质量问题□职业健康安全问题□环境问题□事后备案□其他）此信息是否需要反馈（发出部门填写）：□反馈□无需反馈□其他处理措施：已发出《纠正和预防措施报告》给___________（部门名称）。其他：处理措施验证（必要时填写）：验收人/日期：服务质量检查表被检查部门：__________________检查时间：___________________序号检查内容检查结果不合格项整改情况检查人：检查频次：管理处主任月/次；物业管理部季/次；管理者代表半年/次。《监视和测量装置年度校验/保养计划表》NO:序号名称规格型号精度控制/维保要求校验/保养日期校验/保养单位责任人编制人/日期：审核人/日期：计量器具历史记录卡NO:名称：____________规格型号：___________编号：____________检定结果记录检定日期检修情况结论检定员检定日期检修情况结论检定员《监视和测量装置台账》NO:序号名称规格型号精度控制/维保要求有效期责任人备注编制人/日期：审核人/日期：上海晨宏物业管理有限公司企业标准工程维修部维修工工作规程上海晨宏物业管理有限公司发布工程维修部维修工工作规程一、岗位工作关系1、直接上级：工程维修部主管2、直接下级：无3、平级关系：污水处理工、水电工、电梯巡视员4、横向协调：无二、任职要求文化程度初中及以上，50岁以下，参加过相关岗位知识培训，具备强、弱电上岗证书，从事本岗位工作一年以上。三、岗位职责1.对工程维修部领班和主管负责。2、负责房屋的验收、整改工作。3、负责对小区公共设施设备、道路场地等的维修保养工作。4、负责24小时对小区业主提供零星报修，维修工作。5、负责排水管、井道的疏通、维修工作。6、保管好个人工具。7、装修管理8、保持办公环境的清洁四、工作规程（一）小区公共设施设备、公共部位的维修养护1、熟悉小区业主和住户情况，熟悉小区水、电布网情况。2、负责小区各楼层强弱电线路、电表箱、插接开关、照明开关、及各照明总电源控制柜内的电气元件的检查与维修工作。3、负责弱电井内电话系统、有线电视无线系统、防盗对讲系统线路及元器件的检查维修工作。4、负责生活水泵房，污水处理及附属设备、各楼道、小区道路、绿地、娱乐场所、办公室等一切地方的照明和照明线路及设备的检查与维修工作。5、负责霓虹灯、彩灯电气设备的监护管理。6、负责完成所管辖范围内的设备设施房、表箱内的清洁卫生工作。负责排水管、排水井等疏通、维修清理工作。（二）业主零星报修维修1、为业主及时处理有关水电报修、维修工作。2.、做好报修登记（包括夜班）日夜间交接班登记。3、接到任何报修，半小时到场处理，确保维修质量。4、每日填写《房屋修理养护任务单》、《定期巡视表》及其他工作记录。5、每月定期抄写公共部位、公共设备设施水、电表数，并同时检查水、电表运作是否正常，采取措施节约水、电能耗。6、配合消防专职人员定期对消防设备进行检查试验与维修。7、对本岗位工作范围内发现的隐患及处理不了的问题，填写《信息联络单》，上报维修部领班。8、保管好个人工具、公共工具、检测仪表等，发现损坏及时维修。（三）协助装修、安装管理工作，按装修管理工作规程执行。（四）掌握停电、停水、煤气泄漏、水管爆裂等突发事件应急处理措施。（五）完成维修领班交办的其他工作。五、检查与考核（一）检查工程维修部领班对维修工工作的检查检查频次：日检、周检、月检（二）考核内容1、岗位职责2、夜间值班记录：（三）考核依据按公司评分标准进行考核六、相关记录《房屋维修养护任务单》《定期巡视表》房屋修理养护任务单管房单位：上海晨宏物业管理有限公司第（）管理处报修人姓名地址报修时间有人时间到达时间报修人验收报修部位报修项目预约日期开工日期完工日期完工时间月日修缮日期（）费用类别（）分摊方式（）自用部分公用部分公共设施业主自理修缮基金电梯水泵基金公共设施基金自然幢门牌幢住宅区域查勘部位查勘修理项目查勘数量实做数量实做工时量方数量预算定额材料费质量验收备注编号工时人工费填表人修理人查验员月日定额工料费凭证发放报修凭证报修日期年月日报修人姓名报修部位报修项目填单人说明：1、报修后如管房单位未按规定时间派员修理，可凭此证催修。2、请报修人（户）妥善保存此证，以备查核。3、报修项目修竣后，请报修人（户）验收、并在任务单上签字。4、报修项目修竣后，此证即兴行作废。材料领耗记录材料名称规格单位估料数量领料数量实耗数量退料数量实耗金额备注折旧料或整料记录材料合计服务记录回访记录业主联系电话：定期巡视表 NO:日期_____年_____月_____日区域：__________巡视班次___________巡视人___________巡视内容结果备注巡视班次结果备注办公场地照明、卫生设备、锁具黑色路面污水盖损坏情况☆人工湖设备、水面、河道、灯具有否异常街坊雨、污水盖损坏情况☆小区监控中心、路灯控制柜△电信箱情况△CATV箱情况☆摄像头、云台等牢固性煤气中压站有否漏气、外观☆φ20绿化笼头使用情况☆小区广告牌牢固、照明是否正常☆φ50绿化笼头使用情况☆小区箱变更及支箱是否正常△消防栓使用情况☆高路灯故障小区各类电缆井盖破坏情况☆庭院灯故障老人健身设备安全情况☆草坪灯故障儿童设施安全情况排水系统使用情况△围墙设施及周边环境情况垃圾桶及标志牌使用情况注：此表定期巡检，不带符号为每天一次，打☆每三天巡视一次，打△每七天一次，正常在表格内打√，不符合在表格内打×，目前无此项内容打：/并注明。上海晨宏物业管理有限公司企业标准电梯巡视员工作规程上海晨宏物业管理有限公司发布电梯巡视员工作规程一、岗位工作关系1、直接上级：工程维修部主管2、直接下级：无3、平级关系：污水处理工、水电工、电梯巡视员4、横向协调：无二、任职要求文化程度初中及以上，年龄45岁以下，参加过相关岗位知识培训，具备电梯工上岗证书。三、岗位职责1、负责小区公共设施设备的日常维护保养工作。2、负责对电梯设备的定期巡视管理工作。3、协助相关工种完成工程维修部其他维修工作。四、工作规程1、熟悉电梯的操作，电梯机电基础概况，并要求持证上岗。2、掌握电梯突发情况的应急预案，在情况发生时维持现场秩序，并及时协助处理。3、对电梯机房钥匙的日常管理，并做好相应的记录。4、监督外包单位电梯设施设备的定期维修保养，并做好记录。5、巡视电梯出入口，各层召唤箱、轿厢、照明、应急装置、机房等设施设备的完好情况。如发现情况及时记录上报。6、巡视各层出入口、机房墙面、门窗完好情况。7、对电梯出入口各层召唤箱、轿厢、机房的卫生状况进行巡查，发现情况及时联系清理。8、巡视楼内消防开关的完好度，机房里消防器材的完好。9、协助装修期间电梯的管理，在巡视中发现超重或发现危险品及时进行制止。10、对发现不安全隐患等问题及时上报。检查与考核：领班检查电梯巡视员工作（一）检查1、每周检查巡视记录2、每周检查电梯运行情况3、每周检查报修情况（二）考核：岗位职责上海晨宏物业管理有限公司企业标准安全作业操作工作规程上海晨宏物业管理有限公司发布安全作业操作工作规格工程维修部从业人员必须经过劳动部门专业培训机构培训，考核合格，取得特种作业操作证后，持证上岗工程维修部员工必须熟练掌握触电急救等急救方法。（一）带电作业：一般情况必须断电后操作，特殊情况经工程维修部主管批准后，做好防范措施后方可操作。1、维修人员进行带电维修前，必须确认作业设备、线路及带电作业部位。2、维修前必须认真检查维修工具绝缘部位的完好，确认完好方可使用。3、带电作业必须使用辅助安全工具。如：绝缘手套、绝缘鞋、绝缘垫等。作业时必须穿长袖工作服。4、带电维修必须一人操作，一人监护。5、维修时做好周围的防护工作，加设防护栏，悬挂标志牌。6、所有电气维修前必须用验电器进行验电。验电器必须完好。（二）登高作业1、升降梯登高作业。2、升降梯应每年进行检测，检测合格方可使用。3、每次作业前应对升降梯机械、电气设备、线路等进行检查，确认完好方可使用。4、使用时应确认各支撑顶是否牢靠，确保使用时不发生倾斜。5、使用时对升降平台进行水平矫正，确认在水平范围内后，方可使用。6、使用时必须一人操作，一人监护。（三）靠梯和人字梯：1、使用前检查梯子是否完好，发现有虫蛀或变形现在严禁使用。2、为防止靠梯翻到，踢脚与墙面间距离不得小于梯长的1/4。3、为限制人字梯开脚度，其两侧应加拉链或拉绳。4、在光滑地面作业，梯脚应加橡套或加胶垫防滑。（四）安全用具是保护工作人员人身安全的重要用具，因此各种安全用具均须保持良好的工作性能和对其采取正确的使用方法，并须进行定期检查、试验和维修。不能使用的工具和设备，应及时报废。（五）按时做好高配电间年检和电工工具绝缘性测试工作。（六）井下作业必须戴好安全带和防毒面具，现场应确保二人及以上作业。（七）特使工种人员按时复证持证上岗。上海晨宏物业管理有限公司企业标准报修工作规程上海晨宏物业管理有限公司发布报修工作规程一、目的及时对报修进行有效处理，确保公共设施正常运行，及业主的日常生活。二、职责工程维修部负责对各项报修进行有效处理。三、工作规程1、客户服务部，接业主和住户报修，用语礼貌规范，并能比较具体的记录报修内容。同时开具《房屋修理养护任务单》，记录发单时间和返单时间。2、工程维修部接到《房屋修理养护任务单》后，半小时到场处理，根据报修内容，派工程维修人员准备好相关工具、配件、附属件等，在既定时间内到现场维修，记录到达时间，如有任务不能赶到，及时通知客户服务部，由其与业主和住户进行电话沟通，另约时间上门维修。3、工程维修人员工具包内必须配备手套、鞋套、抹布、垫布等件套。上门维修需注意礼貌规范用语。4、如维修项目为有偿服务内容，必须向业主和住户出示相关收费明细表。5、对业主和住户自备物品的维修安装，完工后在报修单上注明。6、对维修安装前或作业中发现的隐患及时向业主和住户反映，如业主和住户执意作业，须向业主和住户做好解释工作，并由业主和住户签字确认。7、维修完毕后，工程维修人员需做到工完料清，经业主和住户检查好，并在报修单上签字确认。8、工程维修人员在维修完毕后再报修单上认真填写相应内容。9、工程维修部、客户服务部根据《客户投诉及回访工作规程》要求，做好维修回访工作。10、对回访中有不满意或其他情况，工程维修部及时上门了解情况，及时处理、记录。《房屋修理养护任务单》房屋修理养护任务单管房单位：上海晨宏物业管理有限公司第（）管理处报修人姓名地址报修时间有人时间到达时间报修人验收报修部位报修项目预约日期开工日期完工日期完工时间月日修缮日期（）费用类别（）分摊方式（）自用部分公用部分公共设施业主自理修缮基金电梯水泵基金公共设施基金自然幢门牌幢住宅区域查勘部位查勘修理项目查勘数量实做数量实做工时量方数量预算定额材料费质量验收备注编号工时人工费填表人修理人查验员月日定额工料费凭证发放报修凭证报修日期年月日报修人姓名报修部位报修项目填单人说明：1、报修后如管房单位未按规定时间派员修理，可凭此证催修。2、请报修人（户）妥善保存此证，以备查核。3、报修项目修竣后，请报修人（户）验收、并在任务单上签字。4、报修项目修竣后，此证即兴行作废。材料领耗记录材料名称规格单位估料数量领料数量实耗数量退料数量实耗金额备注折旧料或整料记录材料合计服务记录回访记录业主联系电话：上海晨宏物业管理有限公司企业标准二次污水处理维修保养工作规程上海晨宏物业管理有限公司发布二次污水处理维修保养工作规程一、目的及时处理污水处理设备故障，确保设备正常运行，保证污水达标排放。二、职责工程维修部负责污水处理设备的维修保养。三、工作规程1、工程维修部污水工负责对污水处理设备的维修保养。2、工程维修部每年制订污水设备设施维修养护计划。3、根据年度计划要求的时间、内容、标准，对污水设备设施进行维修保养，有记录。4、维修保养期间根据不同情况，采取相应的安全防范措施，确保设备及人员的安全。5、污水处理站的日常维护；（1）每日按《污水系统检查记录表》内容检查各水泵、鼓风机噪音、温升、漏水是否正常，并做好记录。如发现不正常现象及时处理。（2）每天及时清理栅渣，栅渣晾干后作为生活垃圾装袋外运。（3）每日对污水处理站各设备仪表、处理构筑物等进行巡查，发现情况及时处理。（4）每月全面清扫一次。（5）每季度所有设备维护一次。（6）每年清理各单体构筑物一次。（7）认真记录污水处理系统设备运行情况、检查情况、试验报告，并妥善保存，以便查阅。（8）对发现的不安全隐患及处理不了的问题，提出整改意见并上报。记录：《污水系统检查记录表》污水系统检查记录表NO:_______________月份时间/内容12345678910111213141516171819202122232425262728293031备注1#集水泵2#集水泵1#污水泵2#污水泵1#爆气机2#爆气机格栅预爆气机流量m³/h氨氮量电气控制柜压力表通风排水备注注：正常在表格内打“√”，不符合打“×”，此表每天一次。检查人：____________上海晨宏物业管理有限公司企业标准二次供水管理工作规程上海晨宏物业管理有限公司发布二次供水管理工作规程一、二次供水管理的要求1、二次供水由指定的给排水维修工负责管理。2、给排水维修工负责水箱、蓄水池的管理工作，要求水箱、蓄水池结构完整、加盖、加锁，水口、水管干净，并申办二次供水卫生合格证。3、二次供水设施，须经供水管理机构和卫生防疫机构进行设计和竣工验收。4、委托经卫生防疫站认可的有资质的专业公司进行对水箱、蓄水池的清洁和消毒，二次供水清洁、消毒人员（机电），须持“健康证”、“培训证”。工程维修部应对水箱、蓄水池的清洁、消毒工作进行监督检查。二、年度水箱、蓄水池清洗及消毒计划工程维修部主管每年12月制定不少于二次的水箱、蓄水池清洗及消毒计划。三、通知1、工程维修部主管于每次水箱、蓄水池清洗及消毒计划实施前两天通知客户服务部，书面告知小区业主和住户。2、在水箱清洗、消毒计划实施前24小时出停水告示，通知小区住户。四、控制蓄水池水量清洗水箱、蓄水池前一晚，工程维修部人员应注意控制蓄水池进水量。五、放水为确保业主和住户的正常供水，放水工作必须提前到清洗、消毒水箱、蓄水池的前3小时进行，并记录放水时间和结束放水时间。六、记录和报告1、由工程维修部有关人员负责记录清洗、消毒水箱、蓄水池的全过程，并经工程部主管审核，管理处经理签字后存档。2、卫生防疫站的《卫生检测结果报告单》原件由管理处客户服务部收费员存档，副本由综合办公室保留一份备查。上海晨宏物业管理有限公司企业标准房屋、公共设备设施、配套附属设施的日常养护工作规程上海晨宏物业管理有限公司发布房屋、公共设备设施、配套附属设施的日常养护工作规程一、养护1、工程维修部主管每年12月制订本小区下年度《年度设备设施维修养护计划》和预算（非格式化），总经理批准。2、维修人员按《年底设备设施维修养护计划》和预算（非格式化）的规定具体实施养护工作，并记录于《设备维修保养记录》。3、公司工程部对年计划及预算的实施情况进行抽查、考核。4、中、大修项目由公司工程部进行检查、监督、验收。二、维修1、一般性的修缮（小修）（1）维修开关a.分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因b.如果是短路故障，首先将空气开关置于“OFF”位置，用万能表（兆欧表）检查线路，查出故障点后给予排除。c.经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时，必须采用同一技术规格的合格配件进行调换安装。d.如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应将该线路负荷减少。（2）灯管白炽灯的维修a.切断电源，取出白炽灯，如果灯丝已经烧断，可更换同一型号向卡口或螺旋灯泡安装上去，试电查看是否正常。b.灯管不亮可先检查启辉器，如损坏可更换新的；试电检查如不亮时，取出灯管并更换同规格、同型号的灯管，再次试电检查，如仍不亮时可检查线路和流器，查出故障立即排除，恢复正常照明。c.其他情况造成的灯不亮情况按照一般程序进行处理。（3）线路检测a.线路停电检修应及时通知业主和住户。b.开关烧坏的处理c.电表损坏应通知供电局进行更换d.进户接线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固。e.线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理。f.当确认故障排除后方可送电。（4）插座无电a.由于市政停电或线路维修造成的停电应通知用户。b.插座接线端子松动，可拆开插座板紧固接头后重新安装，检查试电情况。c.线路短路造成的停电参照处理。（5）水龙头漏水a.关闭户内水阀门，拆卸下水龙头并检查出故障点。b.根据业主需要，更换损坏的胶圈部件或更换新水龙头（业主自备），如因水龙头有砂眼漏水的必须更换新的水龙头，需经业主在《房屋修理养护任务单》上签字确认。c.打开水阀门检查水龙头是否有渗漏，使用时切勿过度拧紧。（6）马桶不通