物业管理区域内房屋日常管理与维修养护方案

物业管理区域内房屋日常管理与维修养护方案1维修服务要求及标准梯、上下水系统、供电设备等部位日常维护、巡检，发现问题及时维修。房屋土建及设备小修范围及维修质量标准室内地面、散水损影响其功能的，应修补。楼面或地面的块料面层损坏、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，应局部拆换。质量标准：维修后应平整、光滑、接槎平顺。室内墙面及顶棚小修内容：内墙、踢脚线及顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补。质量标准：维修后的内墙面及顶棚应恢复原有使用功能，与基层结合牢固。检修门窗质量标准：维修后的门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，窗纱绷紧，不露纱头。清扫屋面、雨落管等雨落管局部残缺、破损应更换。配件。屋面补漏补漏范围。质量标准：屋面部补漏后应达到不再滴漏。雨塔等结构构件小修内容：雨塔、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀；保护层剥落的，应补抹。质量标准：经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。楼体抢修抢修抢险内容：楼体出现脱落、断裂等紧急情况时，如外墙砖体开裂、掉砖等，应先警示、排险、抢修。质量标准：以安全为前提，尽快抢修。【时限要求】给水系统小修、换管，通风管道堵塞；建筑物内所有门、窗故障等，自接到报修之时起15分钟之内到达现场处理。除急迫性小修之外的零碎修项目为维护性小修：自接到报修之日起，一日之内处理或与报修人预约修复日期。上下水系统小修范围及维修质量标准室内给水系统小修、局部换管净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换；给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐。跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。卫生设备小修内容：卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修。淋浴间花洒、混水阀等设备设施的运行管理、维护、保洁、定期检查及维修，发现设备故障要及时排除并上报。灵活、有效，无跑、冒、漏、滴现象，能正常使用。排水、排污管道等小修内容：楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应疏通，配件残缺应补齐。质量标准：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水，达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。建筑本体维护周期、要点、质量标准表序项目名周号 称 每基础及月承重结1构（柱、

巡视维护要点1．检查承重结构有无裂纹、变形和腐蚀。2．发现问题及国物业管理考评标准要求对建筑物进行维护。1．检查基础及承重结构整体

质量标准1．基础沉降在国标允许范围之内。2．承重结构无大的损伤及变墙） 每的结构性能是否完好。年1．检查天面及平台地面伸缩缝密封胶有无变硬、疏松开每裂、脱落现象。月

形。无大面积积水现象。2平台

检查地面是否有裂缝、起鼓、空洞，有无渗漏现象。1．伸缩缝密封胶老化问题发每年密封胶。

2．无渗、漏水现象。3．无起序项目名号 称

巡视维护要点2．对地面裂缝，因会造成防补漏施工队进行处理。检查地面瓷砖是否有损坏、空鼓、脱落现象。

质量标准3

检查楼梯踢面和踏面有无每破损、空鼓、松脱现象。 扶手无锈迹损月检查楼道扶手有无损坏、坏。锈蚀现象。4．检查大理石面2．大理石无污1．对楼梯扶手除锈，涂刷一平整。每次保护漆。2．更换或重贴损年坏或脱落的瓷砖。1．检查墙面涂料颜色是否一致，有无水渍印。 瓷片无脱落、

每2．检查墙面是否有裂纹、起污渍。2．墙面月鼓、脱落现象。 无污渍水渍及3．检查大理石、瓷片墙面是霉变痕迹。否有损坏、脱落、松动现象。序项目名号 称

巡视维护要点1．对墙面涂料及裂纹脱落现

质量标准

半象发现后及时填补粉刷。年2．对松动脱落的大理石重新装贴。1．检查外墙面是否清洁，有无污渍，玻璃幕墙有无损伤、每污渍。月1．检查门窗有无损坏、松脱现象。

外观清洁，无损伤。2．无渗、漏水。每2．检查门窗与墙体缝隙密封1．门窗、玻璃月材料有无开裂、脱落。 完好无损清洁门、窗 3．检查门窗转动部位是否灵美观，无霉变。活，转动时有无噪音。 2．门窗关闭灵维修损坏门窗，更换损坏活，无异响。半部件。年为转动部位加注润滑油。称期称期1．检查吊顶天花有无损伤、擦、划痕及裂纹，如有问题及时更换、修补。吊顶天每2．检查吊顶天花有无水渍印花月和霉变印，发现问题及时清除。3．检查吊顶天花有无陷落，若有问题重新安装或更换。起壳、地鼓、开裂现象，对出现的问题及时处理。2．检查广场瓷砖是否损坏、松脱，标每志线是否整齐，对有损坏脱落道路、广场月部位及时更换修补。3．检查广场及道路伸缩缝是否完好无损。4．检查道路道牙是否完好无损，油漆是否脱落。半1．更换损坏的道牙，对道牙年进行一次刷漆。7

巡视维护要点

质量标准天花吊顶平整，无污渍。2．无裂缝及破损。道路广场整洁，无堆放杂物。8 2．地面瓷砖无陷，伸缩缝正常。维修服务方案高师生满意度。范围：适用于物业中心辖区内提供的维修服务。房屋土建及设备小修服务流程APP上述信息通知维修人员。维修人员到达维修地点后轻轻敲门或按门铃，用户许可后方可进入室内维修。工程维修人员接到维修工作单后在维修记录本上签收；根据维修内容准备必要的工具及维修材料，按照相应的维修服务承诺时间准时到达维修服务现场；要求紧急维修必15接到报修之日起，一日之内处理或与报修人预约修复日期。维修人员应尽量保持良好的仪容仪表，维修服务过程中采用文明礼貌用语。如因材料原因暂时不能维修的，应向报修人解释清如属校区自购设备故障无法维修的，应详细说明原工作单》上。工程维修人员进行维修时，应根据现场情况采取相品染保洁员进行清理。完成维修经报修人验收合格后工程维修人员应在示报修人对服务满意度进行评价。维修人员每日将已完成的《维修工作单》返回工程部归档，以作日后收费及查询依据。维修主管每月按时统计维修服务费，材料使用量和购清单交主任审核。维修服务硬件要求：维修人员每天下班前清洁工具箱、维修工具、清洗清洁布。要求做到无明显油污和灰尘；21维修人员素质要求：维修人员每天应保持良好的精老师面带微笑、使用文明礼貌用语。房屋土建及设备小修服务流程图房屋土建及设备小修服务标准序序内容服务标准号接到服务请求时：1受理时间一般维修事项15分钟内将维修指令传达至维修人员；紧急维修事项5分钟内将维修指令传达至维修人员。维修人员接到指令:上门时间 一般维修事项2小时内到达现场与报修人（非上下班确认，并展开维修工作（须准备材料和工具2时间乘坐客时；体） 分钟内达现场与报修人确认，并立即展开工作。因故不能立即维修，与报修人联系商定上门3预约上门因材料工具或其它因素不具备立即展开维修服务时间。如不能确定告知报修人与物业中心联系，由物业中心另行预约

简易性维修完成时间不超过1小时，返修率≤1%；一般性维修完成时间不超过4小时，返修率≤3%；复杂性维修完成时间不超过48小时，返修率≤5%；5意率服务用语

维修服务满意率≥95%“你好，我是**物业服务中心维修人员，请问是**需要维修吗？”“好的，我马上为你检查”或“对不起，我马上为你处理”