评估方法：房地产评估方法评估方法

评估方法：房地产评估方法评估方法产评估方法评估方法方法计算方法市场调查问卷地价方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较原理。再以房地产为例,房地产的价值等价于市场上能带来同值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进即可应用。因此在房地产市场经济比较发达的国家和地区，市。在同一地区或同一供求范围内的类似地区列情适用:1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等;3.很难成为教堂、寺庙等;4.风景名胜区土地;5.图书馆、体育馆、学校法收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我用适当出评估基准的现值，以此来判断资产价值的各种评估方法的产的价值取决于它所带来的未来收益的大小,未来收益的现价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对最大收益的预期,历史资料的作用主要是利用它们来推知未合理性。在其他条件不变的情况下,仅仅因心理波动,也会影响到房地产的价值。收益法的。利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产为评估标的来估测评估对象的价值。根据评估对象的预期收益以用货币衡量;为未来收益所承担的风险收益也是可以衡量的公园等公用、公益性房估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料;(2)预测估如净收益);(3)求取报酬率或资本化率、收益乘数;(4)选用适宜益价格。三、成本法成本法是以假设重新复制被估房地产所需估房地产价值的一种方法，即以重臵一宗与被估房地产可以产，所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳的理论依据是生产费用价值论和替代原理。以房地产评估为例,是以当前房地产的重新开发建设成,其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求房地产的未来运用效率无关。因此,成本法评估的价值是会计价是:房地产成本的增加不一定能增加其价值,投入的成本不多也高,但是在运用成本法估价时,投入成本的增加就意味着房地产产的现时重臵成本,即按现时市场条件重新购建与被评估资产状态下的资产所需要的成本耗费,然后再减去各项损耗,所得到产的评估值。因为资产的价值是一个变量,影响资产价值量变与其他评估方法相比具有特殊用途，一般特别适用于房地产市馆、新开发地等特殊性房地产评估比较适用。但由于土地的价效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本加它的使用价值，所以成本法在土地评估中的应用范围受到新构建价格;(3)测算折旧;(4)求取积算价格。四、假设开发法假倒算法或预期开发法。假设开发法是将被估房地产开发后的入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房价时，首先要估算开发完成后房地产正常交易的价值，然后与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费被估土地价值。具体来说，作为一个房地产开发商，他购买是将其出售赚取利润。开发商买地，进行土地投入，必须是越高越好。因此，开发商就会根据规划部门对该地块的限率、建筑密度、绿地覆盖率、建筑物高度、朝向等，以及有确定该块土地的最佳使用状况。然后根据当前的房地产市场房地产的售价，以及完成这以开发所需花费的建筑费、设计付资本的利息和开发商应得的正常利润。这样，开发商就可所愿意支付的最高价是多少。也就是说，这个最高价等于开扣除开发成本和相应利息、利润之后的余据假设开发法的基本思路，其基本公式是:P=A-;C——投资利息;D——开发商合理利润;E——的一个具体计算公式为:土地价值=房屋的预期售-利润-税费区，假设开发法的计算公式为:地价=楼价-建筑费用-利润或地价=总开发价值-开发费用-开发者收益-费和对现有承租者的补偿、基建费、业务费、财务费、应现实评估中假设开发法的一个较具体的计算专业费用-销售费用-利息-税费-假设开发法评估的基本思路，假设开发法评估的程序为:调估房地产的最佳开发利用方式，预测房地产开发完成，预测开发利润，测算投资利息和税费，估算待估对象质状况、地形地貌、基础设施状况和生活设施状况以及公用设确定开发完成后的土地状况和房地产市场条件等，在城市规划及法律法规等限制定地块的最佳利用方式，包括确定用途、容积率、绿地覆盖率择最佳的开发利用方式时，最重要的是选土地用途的选择，要与房地产市场的需求相结合，并且需要进所开发房地产的类型，对开发完成后的房地产总价，可通过两对于出售的房地产，如居住用商品房、工业厂房等，可采用市场比确定，首先采用市场法，确定所开发房地产用收益法将出租净收益转化为房地产总价。具体确定时需要顾)单位建筑面积月租金或年租金;2)房地产出租费用水平;3)房地出租的净面积。其中，租金水平可依据类似房地产来确定。例:根租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来租金净收益为每地产的资本化率为8%，总建筑面积为5000平方米，出租产的总价可确定为(假设房屋收益年期为无限年期):?18%?1.84.估算各项成本费用(1)估算开发建筑成本费用。开直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润等)可采用比较法类建筑物当前平均的或一般建造费用来测算，也可通过建筑工期，是指从取得土地使用权一直到房地产全部销售或出租据等量资本要获得等量利润的原理，利息应为开发全部预付是建造工程费用的利息，还应包括土地资本的利息。房地产地价款、开发建造费、专业费和不是自有资金，也要计算利息。这些费用在房地产开时间是不同的。在确定利息额时，必须根据地价款、开发费用所占用的时间长短和当时的贷款利率高预付地价款的利息额应以全部预付的价款在整个开发建设工期费假设在建造期内均匀投入，则利息以全部开发费和专业费为半计算。若有分年度投入数据，则可进一步细化。例如，建造入部分计息期为一年半，第二年投入部分计息期为半年等。开房地产销售的营业税、印花税、契税等，应根据当地政府的税费用是指用于建成后房地产销售或出租的中介代理费、市场营商的合理利润一般以房地产总价或预付总资本的一定比例计算米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，假设期为2年%，建筑费和专业费在建设期内均成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2%，开发商要求的投资利润开发成本及费用，可采用假设开发法进行评估，计算公式为:-专业费-利息-销售税费-楼价=2000?2.5?9000=4500000000?2.5=15000000(元)专业费=建筑费?10%=15000000?10%=1500000(元税费销售费用=45000000?2.5%=1125000(元)销售税费=4500000000(元)(5)计算利润利润=(地价+建筑费+专业费)?10%=(地价?1650000利息利息=地价?[(1?6%)2-1]+(15000000+1500000)?[(1?6%)-价+990000(7)求取地价地价0-16500000-1125000-2925000-0.1?地价-1650000-0.1236?地价-810000?1.2236=17824452(元)(8)评价结果单位地价45?2000=8912(元/平方米)楼面地价=8912?2.5=3565别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的从其定义可以看出，基准地价不同于宗地地价，它有一个屋出租、买卖等材料，分别采用多种方法试算样点地价，对样积率、交易情况、土地条件等修正，得到标准宗地地价，然后还要评估标定地价。标定地价是市、县政府根据需要评估的宗，在正常经营管理的条件下，在一定使用年限内的价值。标定地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率等行评估，也可以利用房地产市场交易资料，采用宗地评估的一:(1)基准地价是区域性价格。这个区域可以是级别区域，也可准地价的表现形式通用;(2)是宏观调控地价水平的依据;(3)是国家征收城镇土地税收府参与土地有偿使用收益分配的依据;(5)是进一步评估宗地地价的利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估结果，按照替的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在评。在我国许多城市，尤其是房地产市场不太发达的城市，基准的方法。基准地价修正法的基本原理是替代原理，即在正常的用功能的土地，在正常的房地产市场中，应当件与级别或区域内同类用地平均条件格期日等素修正系数表选取适宜的修正系数，对基准地价进行修正，即大批量的进行宗地价格的评估，因此，可快速方便地进行大面料是采用基准地价修正法评估宗地地价必不可少的基础性资料成果资料，主要包括土地级别图、基准地图、基准地价表、基准地价修正系数表和相应的因素条件说明、所处的土地级别、所对应的基准地价，确定相应的因素条件素的指标条件按照与被估宗地所处级别和用途相对应的基准地条件说明表中所要求的因素条件，确定宗地条件的正系数表中的因素一致。宗地因素指标的调查，应和土地登记资料及有关图件，不能满足需要的，应进行实地的指标值，查对相对应用途土地的基准地价影响因素指标说数表，得数。对所有影响宗地地价的因素都同样处理，即得到宗地的全部最高出让年期，而具体宗地的使用年期可能各不相同，因此必须。土地使用年期修正系数可按下式计算:1?y?1?1(1?r)1(1?r)mny用年期修正系数;r——土地资本化率;m——n——随着时间的迁移，土地市场的地价水平会有所变化，因此必准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估基准日时的地价系数。基准地价对用的是该用途土地在该级别或均质地域内的容积率可能各不相同，同时容积率对地在同一个级别区域内，各宗地的容积率的差别甚至很容积率的修正。也就是说，必须将趋于平均容积率下的地价式求算待估宗地的地价水平。待估宗地地价=待估宗地所处修正系数数?其他因素修正系数六、路线价法(一)路线价法的含价值高低随距街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临街同一评估方法。与市场法、收益法等对个别宗地地价评估方法相土地迅速进行评估，是评估大量土地的一种常用方法。所谓定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，求取的价。路线价法在英美早已施行，应用于课税标准价法认为，市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大价值越高，离开街道愈一街道的宗地根据其为不同的地价区段。在同一路线价区段内的宗地，虽然于宗地的深度、宽度、形状、面积、位臵等仍有差异，地价也制定各种修正率，对路线价进行调整。因此，路线价法的理论路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进是常用的一种表达方式:宗地总价=路线价?深度百分率?临街宽，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则需依下列公式计算:宗地总价=路线价?深度百分率?临街宽度?分率?临街宽度?其他条件修正额(四)路线价的适用范围如收益法、市场法仅适用于对单个宗地进行评估，而路线价法土地进行评估，特别适用于土地课税、土地重划、征地拆迁等量土地进行评估的场合。路线价法是否运用得当，还依赖于较排列整齐的宗地，以及完善合理的深度修正率表和其他条件修定、路线价的评估、深度百分率表和其他条件修正率表的制作同一路线价区段，路线价区段为带状地段。街道两侧接长度称为路线价区段长度。路线价区段一般以路线价显著增减街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况同一路段也可划分为两种不同的路线价。繁华街道有时需要附宅区用地区位差异较小，所以住宅区的路线价区段较长，甚至都相同。路线价区段划分完毕，对每一路线价区段求取该路线格，路线价的设定必须先确定标准宗地面积。标准宗地，是指主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。标准的临界深度。临街深度，是指宗地离开街道的垂直距离。标准国而异。美国为使城市土地的面积单位计算容易，把位于街区0英尺(30.48米)的细长形地块作为标准宗地。日本的标准宗地为6.36米的长方形土地。实际评估中的标准深度，通常是路线价区段估员依买卖实例用市场法等基本评估方法确定;第二种是采用地价格的各种因素分成几类分别加以评分，然后合价上的点数。第一种方法是各国通用的方法。根据选定大小，然后评估标准宗地价格，根据标准宗地价格水平及街道近情况、土地利用状况划分地价区段，附设路线价。标准宗地地价计算方法，如收益法、市场法等。在应用市场法评估标准价区域调查的买卖实例宗地进行地价影响因素分析，实例宗地条件不同，应对不同条件部分进行因素修正，由此求得标准宗质数表，深度百分率表的制作是路线价法的难点和关键所在，长久以来根据丰富的实际资料，制定了各种路线价法法则(克利夫兰法则)、霍夫曼法则、哈柏法则、爱迪线价虽然相同，但由于宗地的宽度、深度、形状、面积不同，单位面积的价同。在影响地价的因素当中，深度对地价影响较大。现在假设有一临街宽度m度n米的长方形宗地，每平方米平均单价为A元，则该宗地的总价格mnA示的宗地，沿道路的平行方向，将深度以某)区分成n快细片土地，从临街方向起依次每片土地的单位面积价，参见上图土地价值与地块临街距离关系曲线。由此土地总价mnAmama+man?1+man从而A=(a1+a2+…+an?1+an)?n即土地单位面积价积价格的面积加权平均值。如将各小地块单位面积价格以百分度百分率。深度百分率的表现形式有三种，分别为:单独深度分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象，累计深，平均深度百分率呈递减现象。单独深度百分率的表现为:a1>agtagtgt;an?1>an累计深度百分率变现为:altaagtaa+a3<…<a1+a2+…+an一般来说，将标准深度的平00%，平均深度百分率与累计深度百分率之间的关系就表现为:计深度百分率?标准深度?宗地深度制作深度百分率表，要考虑)确定标准深度;(2)确定级距;(3)确定单独深度百分率;(4)根据需深度百作要求，以标准宗地的平均深度百分率(平均单度百分率、累计深度百分率综合制成一分率表。下面以四三二一法则为例，说明深度百分率的制作方法准深度为100英尺(30.48米)的宗地，每25英尺(7.62米)其单独深累计、计算示例如下:50英尺(15.24米)的累计深度百分率等于前25英尺单独深度百分率加上后25英尺(7.62米)的单独深度百分率，即:40%+30%尺(15.24米)的平均深度百分率等于前25英尺(7.62米)的单独深度百分(7.62米)的单独深度百分率除以50%，即(40%+30%)?100?50=140%。30%+20%)?100?75=120%。根据同样的Rule度100英尺(30.48米)的普通临街地，与街道平行区分为四等份，第一个25英尺(7.62米)的价值为路线价的40%，第二个25英尺(62米)的价值为路线价的30%，第三个25英尺(7.62第四个25英尺(7.62米)的价值为10%。如果超过100英尺(30.八七六法则来补充。即超过100英尺(30.48米)的第一个25英尺(7.线价的9%，第二个25英尺(7.62米)的价值为8%，第三个25英尺(7.SomersRule是由苏慕斯(Willamers米2.5%，后半50英尺(15.24米)部分占27.5%，若再深50英尺(115%。其深度百分率即在这种价值分配原则下所在美国俄亥俄州克利夫兰市应用而著名，因此一般将其称为ClevelandRule3)霍夫曼法则霍夫曼法则(HoffmanRule由纽约市法官霍夫曼(Hoffman)所创造的，是最先被承认对于各种则。霍夫曼法则认为:深度为100英尺(30.48米)的宗地，在最24米)的价值应占全宗地价值的2/3。在此基础上，则深度100英尺(30最初的25英尺(7.62米)等于37.5%;最初的一半，即50于67%;75英尺(22.86米)等于87.7%;全体的100英尺(30.48米)后，尼尔(Neil)修正了霍夫曼法则，由此创造了所谓的霍夫HoffmanNeilRule。4)哈柏法则哈柏法则(HarperRule法则认为一宗土地的价值与其深度的平方根成正比，即深度的平方根的10倍。也即深度百分率=(10?深度)%。例如，一宗50英100英尺(30.48米)深土地价值的70%。因为深于70%。但标准深度不一定为100英尺(30.48米)，所以修为:深度百分率=路线价法的应用举例现有临街宗地A、B、C、D和EB0.7?10=14000(元)B=2000?0.9?20=36000(元)B=2000?1.0?20=40000(元)B=.0+0.09)?30=65400(元)七、房地产价格指数房地产价格指数(Realestateindex过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。包括商品房、公有房屋屋的销售价格的变动情况。房屋销售价格指数的优点是“同质建筑结构、地理位臵、销售结构因素影反映一定时期内房屋租赁价格总水平变动趋势和变动程度的相格是指房屋所有人出租房屋使用权所取得租金的价格。房屋租取得房屋使用权。它包括住宅租赁、办公用房租赁地易价格指数指房地产开发商或其他建设单位在进行商品房开发用权而实际支付的价格的变动趋势和程度的相对数。土地交易商或其他建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权、工业用地、商业旅游和娱乐用地及用于建造办公、教育、医其他综合用地四部分。土地交易价格指数，就是指反映一定时动趋势和变动程度的相对数。土地交易价格指数的主要分类为、商业、旅游用地等。这三套指数的计算方法相似，均采等经济活动有关的各种价格指数，准确地反映全社会及各类房地产价格指数积极开展统计分析，及时反映新情况和售价格包括商品房销售价格、公房销售价格和私房销售价格三屋租赁价格。房屋租赁价格包括住宅、办公用房、商业用房地产开发商、房地产代理商、有关企事业单位、机关团体及部分量、金额。季度数量、金额由该季三个月的实际交易数相加地段、房屋结构等统计口径的一致性，保证基期、报告期价格没有时，可通过以下方法推算:(1)用同类房屋、同级地段接近)、同样结构的非本座建筑物的基期平均销售(租赁)价格/(同类房屋、同级地段、同样结构的平均价格变动幅度+1)房用当地基期同级地段、同类房屋、同样结构的平均销售(租赁)种类很多，其编制方法也多种多样。归结起来，这1)成本投放法(InputCostMethod本投入法是根据营造各项投入成本(包括材料及人工费用等)的变化情况格指数的重要编Price法是选取地产售价的中位数来编制价市场价格易受极端值(即最高、最低价)影响，而中位数leethodBailyMuthNourse63年提出的重复售出模型。根据同一宗房地产在不同时期后，icPriceMethodHedonic法和效用估价法，认为房地产由众多不同的特征组而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合不同，使得房地产的价格产生差异。因此，如能将房地产的价格影响因素分解出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征(或品质)数量固定不变时，就M1991年提出了将二者混合并利用广义最小二乘法(GLS)分析随机误差变量方差HillJR.Knight、C.F.Sirmans对PooledGLS，提出基于最大似然估计法(MLE)的Pooled接的影响是房地产交易案例少包括“中房指数”在，采用聚本，然后对样本进行较长时间的跟踪调查。中房指数将物业按1994年11月北京物业的比较价格为基值，各城市的四类物业的别分为高、中、低三档，以各类各档次物业的销售量为权计算，最后将这四类物业的平均价格以竣工量为权数求得加权平均格作为各城市的物业比较价格，运用下列公式计算各城市的房期城市房地产价格指数,某时期该城市物业比较价格/1994年11×100%中房指数是一种修正的拉氏指数，以基期商品房比较价定为1000点，属于定基指数;计算时采用加权平均方法，权数的规模比重。基期与权数在一定时段内固定，在市场结构有了得推行之业结构类型的变动，公式所选用的权重是报告始公式所用的权重是固定的(即基期)的物业面积。原始公式的业结构变化所引起的指数变动，使得指数变动完全表现为物业用的公式则操作简便，实施费用降低，但如果完全按照加权平，则会在指数中包含非价格变化因素。为了解决这一问题，中中多先用同一项目。同一小区的物业价格样点。这其实是想。但是，由于中国各地区的二手房市场远未放开，所以采论上还存在着很多问题，在现实操作中也是一时之计，并未同样，伟业指数、上房50指数等也都存在着指数理论基础不的最基本的资料，为保证指数的科学性和准确性，首先应保证区域和物业类型分布、样本数据的及时更新、样本数据的在房地产指数编制的样本数据方面存在着样本规模小、样月度、季度甚至年度公布，并且公布的是上一的数据，这在很大程度上只是对市场发展的历史轨迹的一种描者则往往更加关心市场的未来走势。这种房地产指数的滞后性的推广和应用。另一方面，囿于国内目前关于房地产市场、房数的理论研究深度的限制，以及房地产实际从业者对市场研究等原因，房地产指数的作用远未得到充分发挥。包括中房指数数定期的公布报告、市场分析报告等也大都存在着内容少、信不够，以及就指数论指数、只是进行一些简单的说明和肤浅的求法这种估价方法的诞生过程是《选房比较表》帮助买房客户中发现的——响成交价的高低，如果我们能把这种满当的修正(即考虑供需平衡等市场调节因素)，价方法的技术路线。既然我们从供方的成本卖价入手，可以场成交价是供需双方博弈的结果，我们从需求方的买价入手法。这就是今天我向大家介出(成本)价格化并叠加，最后得到最终法的“姊妹法”——求方心中的满意度价格化，再调整，得到最终价格结果。我们可以假设市场上存在一名十分代表市场上绝大多数需方的客观购房标准，他会对满足自己心高的价格，而对满足自己心理需求差的房产出较低的价格。那度”量化成价格后，进行适当的市场调整，就可以得到该房产价格。衡量这名客观消费者心中的“总满意度价格”可以用累是将需求方设想该房购买后的满意度，量化成价格后累加，公价格=底层次的居住满意度价格+中层次的居住满意度价格+高层底层次的居住满意度包括:最原始的遮风、挡雨、休息、避兽需求满意度;高层次的居住满意度包括:荣誉感、炫耀感、堪舆的需求满意度;将上属三个层次的居住满意度量化成价格后累格。例如，知道客观消费者愿意为某房产带给他的底层次居住、休息、避兽等)支付2000元/平米，为其能带来的中层次居住付500元/平米，那么不考虑市场因素(即卖方因素)的影响，这2000+1000+500=3500元/平米。但是，量化这三种层次的满意相当大，因此，我们不推荐采用这种累加方式，而建议采用接产出最高的价格，那么减去对该房产的不满意分项的量化价格当的市场修正，即得给房产的评估价格观需求者所出的最高价格=该需求者对某房产完全满意时所出的需求价格=客观需求者对该类房产最满意时的最高出价,对该房举例来说，我们先假想一名需求者，他的出价水平和技巧最能的需求群体，而且我们又知道，当有一套很完美的房产(朝南)点，他会出最高价50万元。现在要评估的房产和那套完美的房受朝向南朝向换成东朝向)是1万元，那么，我们就可以得出那套朝东格是50-减法很象目前拆迁评估中我们所使用的市场法，都是先求出最高值求的满意度的量化价格，它是从需方角度去考需求法首先只站在了市场的一边，既买方的角度去计算(成度入手);而市场法调整的立足点是状况、情况和时间三要素方的角度去考虑的。扣减法的具体步骤为:1)确定待估价房析该类房产的主力需求群(更准确地说，就是客观需求群);3)核付价格(该需求群对某房产完全满意时所出的价格);4)分析)从该需求群的角度，对估价房产的各因素评分并量化不满意付价格”—“量化的不满意度价格”=“需求方愿意付出的房价”;7)对上一步的价格进行市场格。完全满意时所出的最高价格，可以用房价收入比等数据市场法的状况调整相类似的方法如对需方购房消费下我们举例说明需求法的具体计算过程:需求扣减法的公开市场价格。一、客观需求者所出的最高价格客观需