某大学城设施设备及房屋本体维护管理方案

第一章提高项目管理服务水平的整体设想及策划高层次人才的培育，增进科技创新实力和发展后劲，提高经济质量和文化力的美妙将来，充分呈现其时代特色显明、文化氛围浓郁、生态环境美丽的人文魅力，塑造出国内一流、国际知名的聚产学研于一体的高等教化发核，以“卓越质量管理”和“竭诚为您服务”为立足点，以先进的管理技术和丰富的管理阅历为依托，明确工作重点，实行科学先进、切实有效的构建校内管理新模式---“优质低价”模式鉴于我国的国情和高校城物业的特殊性，以及政府廉政建设的客观要成本，同时供应高水准的优质管理和服务，努力探究一种可资借鉴的校内”。――采纳“集约型”管理方式，提高物业管理专业化技术含量，以降(一)、工作重点1)、制订修理、养护支配：制订科学、合理的日常和定期的修理、养过早损耗或损坏,对房屋结构易出现问题的部位在查勘中进行重点检查,制订日常和定期的(二)、管理难点：1、由于缺少设备安装前期的介入管理，设备在运用初期阶段各类技术2、管理区域广，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应增多，加3、电梯及中心空调系统实行甲方分包形式，使得乙方及维保单位在实4、消防监控室由甲方支配人员值班，一但发生火警意外，增加保障应措施之一：派遣精锐骨干，组建优秀管理团队；素始终是第一位的，实践证明，委派项目经理和管理骨干的综合素养是项派驻最优秀的管理者和技术人员，组成富有效率的管理团队，并持之以恒开展系统有效的培训工作，使他们能不断地适应物业管理发展的需求，为校城的物业管理全面推行，并结合项目特点，确立适合的质量目标。在管理服务人员的培训过程中，要增加质量体系实操实力，使广阔员工熟识体措施三：加强及学校各管理机构的关系协调和合作；系若协调不好，必将演化为提高项目管理服务水平的一种阻力，须要协调要全面加强及学校教务处、学生处、后勤处等各管理机构的合作，使之形措施四：留意发挥学生自治、自律的实力；学生、学生会的作用，提倡学生自治、自律，潜移默化地增加学生参及管质量目标秀住宅小区(大厦、工业区)达标评分细则》的各项分项标准。质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保障各项质量目标完成的实1上建立日常检查制度；定期进行全面分项检修；严格日常管理，2率建立严格的修缮制度，修理人员接到《修理通知单》后需带工具10分钟内到现场，小建立回访制度和回访3率上建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度、考核制度和奖上上4率上完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，全部机电保养修实施24小时专人值班；故障刚好解除。5实行巡查制度，建档6率下(年)高校城管理部经理为责任消防员下属全体落实防火平安三级检小时值班，统一调动7率‰以下(年)做好做细日常工作，实行措施，加强及运用人的沟通，定期走访运用人，征求管理提高员工素养；投诉8人员培训自学及培训相结合；抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位人员培训；培训考核制度及奖罚相结9率上建立健全回访制度，做好服务回访记录，加强服务队伍服务意上上采纳现代化的科学管理手段，努力完善服务体系，在日常工作中广泛收集运用人看法，加强双方沟通及档技财案档技财案运机水第三章拟实行的管理方式和工作支配第一节拟实行的管理方式理组织架构图校城的设施设备及房屋本体维护管理工作。管理部下设档案资料科、技术 (五)机构图说明： (1)管理部内部采纳直线职修能制的组织形，尽量削减管理环节，提(2)管理部内部实行公司领导下的项目经理负责制，下设各专业科。(3)各专业科技术负责人构成管理层，各班组负责具体的管理服务工(六)部门职责说明：(一)项目经理室：年度工作规划和专题工作各部门工作绩效进行监督(5)负责管理部对外关系的协调。(二)档案资料科 (三)技术科 电力、照明系统、给排水系统、中心空调系统、消防广播系统及电梯等其 (四)财务科(1)负责管理部内部的建账、核算、费用收缴及日常的财务管理。(2)负责管理部内部所需各类物资、材料的选购、保管、发放、统计。建立规章制度，2、工作流程图说明效地加以运用，信任只要依据完善后的质量方针和程序去运作，三、信息反馈处理机制1、信息源全面丰富。2、信息搜集科学有效。3、信息通道畅通。(二)、信息传递示意图 管 管理行业物业管理管理员工是否需处信NO是否可利是否需处信NO是否可利(四)、信息反馈及处理机制说明(三)、信息反馈处理流程图YESYES、科质量标准和措施随时加以衡量并订正，对组织外部引进的管理阅历保持主工作支配1参及规划、设计图2制订具体管理方案3派出工程人员参议456完善管理及办公78制订及完善管理9物业的验收及接管、各项资料的第四章管理人员的配备、培训一节管理人员的配备(一)、管理人员配备的原则(二)、管理部人员配备方案管理部经理室)合计(三)、操作层人员配备方案合计(四)、人员配备方案说明： (五)、人员素养概述：技术负责人：1、具备三年以上项目管理工作阅历，持有项目管土建、水电、机电修理人员：具备一年以上项目管理实操工作阅(六)、主要管理人员简历附后节管理人员的培训(一)、管理部经理：除娴熟驾驭物业管理系统学问和技能外，重点是具备专业经营战略的宏观分析，决策组织、协调和限制实力，具备现代管理学、组织行为学等学科前沿学问，以及具备独立、创新、进取、博爱等现和管理要求，了解管理部的经营思想，以及任劳任怨，团结协作，精益求(四)、分解目标为：：(一)、项目管理中的热点、难点和焦点问题的学问和处理。机电修理等(四)、企业文化(物业管理理念，企业精神等)职业道德和现岗位应用岗位应用培训类别及方式：(一)培训类别2、上岗培训：侧重于专业技能及职业道德的培训，在员工到岗的头两3、在职培训：管理层侧重于综合管理实力的培训，操作层侧重于专业4、转岗培训：侧重于新岗位的专业学问及技能的培训，在员工到新岗(二)培训的组织方式4、依据不同的主题，物业管理中的视点问题，进行专项研讨、攻关，(一)培训系统图培训支配 培训考核(二)系统图说明：；序。管理部员工培训支配分为两部分。第一部分为物业接管前期人员的强化培训，采纳集中授课的学习方式进行；其次部分为管理期间员工培训支培训时间授课方式考核方式1物业管理法规三天公司本部全新工考核容2物业管理专业六天有关部门考核％3高校城管理目标模式及投标二天公司本部全新工岗位考核4高校城物业管二天公司本部全新工5整体布局、水电设施、消防设施、空调供暖系统等内容二天全新工考核行6房屋验收交接一天公司本部考核7设施及设备维护标准及作业一天公司本部考核8各工种工作技巧和服务礼仪规范及人际沟一天公司本部考核9消防职责及灭火作战实施程一天公司考核半本部识2、正常管理期员工培训支配序号培训时间象考核方式1业管理培训单位组织学三年校考试业管理有较深的理论相2中专班学习三年考试提高本专业3电脑网络及十天考核4管理技能学二天课学问考核客户的沟通5组织协调、公共关系及公众形象培训二天部考核增加组织协建立良好的7有关主管单位支配、规定必需参与依据实际状况支配依据规定要求以提高业8修理服务人考核确保每年该以上达到中级技工等级劳动平安卫一天部工考核动平安卫生消防技能训练及演习三天作单位员培训实际操作战实力操作规程示范三天部工实际操作员工操作技能服务意识、一天部工考核务意识增加员工职业道第五章管理服务用房及工作必需的物资装备原则管理工作必需的物资装备(一)、物资装备的原则(一)、办公用房所需面积(二)、办公用房支配管理工作中必需的各类物资，包括办公用品，机电修理用品、员工制服和值班工具等(详见附表)。(一)行政办公用品项目量注(二)修理工具项目量注具1(三)消防器材项目量(四)开办费合计：176100元(其中固定资产59000元，不含管理用房装第六章房屋本体维护管理支配和实施一、肯定保证有一个正常的办公、学习环境，特殊是日常所需的水、要加强管理。保证外墙面、建筑小品的外观完好、整齐。是建材贴面的无脱落；是玻璃幕墙的清洁光明、无破损；是涂料的无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。空调安装有序，室外招牌、广告、霓四、杜绝各种平安事故的发生。通过加强对监控中心的维护和管理，一、房屋共用部位、共用设施设备的修理养护支配分日常修理和定期维护个方案，具体内容如下：果1 造成结构局部受损较轻由技术科按房屋修缮规定实施修理；如局部受损较重请专家“会诊”提出方案，托付专业公司实施(2)因施工质量缘由造成结构问题，(1)平安坚固，(2)功能完好。2面由技术科按有关修(1)无鼓无脱，(2)无违章，边(3)整齐、无污3由技术科按相应作(1)无积水、无(2)隔热层完好(3)避雷网无间(4)天面水箱无(5)无违章，无6由技术科依据相应(1)线路无乱搭(2)照明灯具正(3)开关、箱体7由技术科按相应技术作业规程实施修理(1)箱体完好，(2)设施能有效(3)灵敏，精确8助理室、技术科和清洁管理部负责组(1)墙体、地面、(2)室内设施齐(3)整齐、无灰(4)无违章、无9由技术科按相应技术作业规程实施修理(1)墙体、窗户(2)设施、设备(3)整齐、无污(4)无堵塞，无道(1)上、下水畅(2)无污渍，无(3)无违章私接棚(1)完好，无破(2)线路畅通，果1每年对房屋基础进行一次检查，防止虫害及腐蚀性液体技术科负责组织(2)结构性能2(1)每年对外墙面(2)每三年对较大面积渗漏及损坏，修理无效的，进行(3)每年对国徽进(4)每三年对外窗台进行一次平安性技术科负责组织(1)平整、无(2)整齐统一。3面(1)每年粉刷避雷(2)每年全面修补(3)每年对屋面防(4)每半年疏通屋(5)每半年清洗天面水箱一次，消毒技术科及清洁管(1)屋面无积(2)隔热层完(3)避雷系统(4)水箱水质6明每年检修一次线路和灯具，更换老化应作业规程实施(1)线路无老 (2)灯具正常7 (1)每半年进行(2)每年对消防箱翻新一次，消防带(3)每年对消防疏散标记进行一次维技术科负责组织(1)设施完好(2)报警系统8(1)每半年对公共(2)每年对楼梯踏步进行一次全面维 扶手、栏杆进行一(4)每年对公共窗户进行一次全面维技术作业规程实施(2)整齐、清9(1)每年对卫生用具进行一次全面维(2)每年对水、电设施进行一次全面(3)每年对墙面、顶棚、窗户进行一技术规程实施修(1)完好、无(3)整齐、清 查一次雨水口，更技术规定实施修理(2)上、下水(3)无渗漏。棚(1)每年对冷、暖气管道进行一次全(2)每年对顶棚进(3)每年对通讯线路进行一次全面检技术科负责组织(1)完好、无(2)线路畅通、本体修理服务标准(2000)的要求来执行：第七章机电设备设施的管理维护方案行ISO9001：2000质量管理体系，对各类机电设施设备进行高质有效的定期维护保养，对各分包单位进行全方位的质量监督和管理，严格依据各类应急处理方案，处理机电设施设备的突发事故。运用各种科学手段，最大程度的实现节能降耗，创建良好的经济效益和社会效益，为广阔师生供应一个平安、舒适的高品第一节供配电系统的管理假如说机电设施设备是整个建筑系统的核心部位，那么供配电系统则不同场所的用电性质和特点，配备相应的专业技术人员，制定行之有效的行。一、设备的定期维护保养方案和标准。(一)、每日巡察保养项目。1、电力变压器(干式)序号1234变压器室序号1面1、清扫(擦拭)柜正面；2面电度表铝盘转动正常序号1面1、清扫(擦拭)柜正面；好2℃序号12屏3蓄电池纳吸式比重计)，液位不低45箱保证储油至少能供机组运6油润滑油位高度应在油尺有7序号1箱无灰尘、污迹，状况符合运行要求，无过热变色现象，连接21、检查房顶、四壁、地无损坏、无杂物、无漏水，能防止小动物进入，干净整齐，(二)、每周保养项目序号12线序号1面无破损，无松动34地电室下缆序号12面手动(用转换开关)逐组投切电容器限制正常功能良好，34接触良好，无过热，序号12统3油位正常(保证24小时运4油位高度应在油尺有效刻5器6(三)、年度保养项目序号12器三相电阻应平衡(相间差别间差别不大于三相平均值3好4明、通风、序号123点三相同期到位、接触面(线)作牢靠敏捷无缺损件坚固，无松动，颜色符合规定4地电室下缆齐123测量电容器二极对外壳及表用微法表测量或用电压流12更换机油滤清器，检查机油油质，老泥浊变黑，应更换机油，清洗或更换油水分别器，更换或清洗柴油1线况2体3用接地电阻测量仪测量接地1体2用接地电阻测量仪测量接地Ω二、供电系统应急抢修、处理方案(一)、供电系统抢修限时规定：网柜急停按钮并刚好通知修理人员前来解除故障，在零配件齐全状况下故7、对全部设备设施故障抢修状况都要进行具体记录，包括故障发觉时间、故障部位、故障缘由、抢修措施、零配件更换，材料耗用状况、抢修(二)、停电应急处理措施1、对于供电局提前通知，检修高压线路支配停电时，技术科应刚好通2、对于突发事务停电时，技术科应及供电局联系，问明停电缘由刚好3、当修理和保养电气设备须要支配停电时，技术科应提前通知管理部及校方停电范围、时间，值班员应按要求做好保证平安的组织措施和技术措施，修理负责人应向修理人员进行技术交底和平安交底后，方可起先工4、为供电内部出现突发事故时，值班员应马上通知技术科，技术科接到通知后，快速组织人力抢修，必要时通知管理部，由管理部通知校方停三、校内区电力节能措施1、对全部的露天照明灯具采纳钟控系统进行限制，杜绝人为开头不刚2、对各楼宇内的走廊、消防通道等公用部分的照明，全部采纳声、光3、地下室采纳低照度分散照明，能达到一般照明效果即可，灯具全部4、依据校区内各处场所用电性质的不同，合理进行电力配载，并依据冬夏两季用电量的差异，合理选择电力变压器的投入数量，使变压器处于节消防系统的管理方案及标准，并依据此方案及标准进行全方位的维护保养。为了避开在应急中出现不必要的漏洞，做到分工明确，忙而不乱，还依据高校城的环境一、消防设施、设备的定期维护及保养支配和标准设备序号目消防控制台1各类指示灯(含电源、信指示灯指示月2月3如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨4各电器元件接线端子及用螺丝刀逐个紧固各端子连接5线如有稍微破损或6用小毛刷、皮老7限制台表面用干擦布、毛刷设序备号目区域报警器1“AcPower” 亮2在按下内部电源电压/后备电压切(或+24V(+5V)月3按下“FireTest”键“Zone示灯和“Switch月4动5信号(电源)线如有稍微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严峻时更换6表面及内部用小毛刷、皮老虎7击碎玻璃按月设备序号目集中报警器1“AcPower” (绿色)指示灯不亮月2在按下内部电源切换键或外部键“BatterryTest”指示是否正常指针指示月3按下“FireTest”键“ZoneAlarm”指示蜂呜器和警月4用螺丝刀逐个紧固各端子连接5信号(电源)线如有稍微破损，破损或老化严峻6表面及内部设备序号目烟感探头1红色指示灯亮2在距探测器区域报警器上相应位置的报警指示设备序号目防火1限制箱内部如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨卷帘门2限制箱内部各电器元件接线端子及用螺丝刀逐个紧固端子无烧损3机械部分(齿如有锈损用煤油无锈损且表面涂有润滑油4用煤油清洗锈损5电机接线端子6击碎玻璃按月序号维护保养项目防火门12防火门弹簧有损坏、更换备度3消防通道、排烟系统1排烟风机表用擦布、毛刷除尘月2限制柜内部如有烧损现象，拆下后用砂纸打3限制柜内各接线端子及用螺丝刀逐个紧固4限制柜电源月5排烟阀(1)微动开关及内部接线端子用螺丝刀紧固各固定螺钉及各接月(2)复位按钮、导轮、用油壶给导轮、设备序号加压送风系1月2统3用螺丝刀逐个紧固4月5亮月消防系统控制柜1月23用螺丝刀逐个紧固4线5尘尘设备序号消防指示牌1态月2月设备序号消防应急广播系统1主机各电源信号、限制信号月2各切换器、限转换工作正常月3好月4各接线端子及用绝缘胶带包扎5磁带机磁头月6各层扬声器接线是否坚固、如松动，用螺各扬声器接7用毛刷、皮老设备机房1擦布打扫设备净月2机房内照明、开关电灯、通月3地漏排水通畅月设备序号灭火器材1围月2月3月喷淋1捷月系统2水3更换并添加润捷4添加盘根或更换垫片，清洁5月6月7月8多火警应急处理措施(一)、对接报火灾的处理：1、管理部任何人员接到或发觉火警时，马上向管理部办公室值班人员2、现场指挥员立刻通知管理部经理、助理、消防限制中心及各部门负3、现场指挥员集合校内区内全部在场员工，若部门负责人不在场，则防通道畅通，指定专人引领消防车进场；在等候消防干警的同时，组织人(二)、校内区灭火应急方案值班员和平安管理部长,由其确定是否打“119”(三)、拔打“119”电话报警程序：3、讲清起火单位属多层，还是属于高层建筑(几栋几层)。三、落实防火平安“三级”检查制度地段、设备物资进行一次检查，消退火灾隐患及落实有力整改，每月向公电梯管理制定必要的管理制度，对电梯维护保养单位进行全面的监督和管理，严格、电梯的定期维护及检修方案(一)、曳引机的保养(1)、箱体内的油量应保持在油针或油镜的标定范围，油的规格应符合要(2)、润滑油脂润滑的部位，应拧紧油盅盖。一般一个月应挤加一次；(3)、应保证箱体内润滑油的清洁，当发觉杂质明显时应换新油。一般对(4)、应使蜗轮蜗杆的轴承保持合理的轴向游隙，当电梯在换向时发觉蜗 (6)、当轴承在工作中出现撞击、磨切等不正常噪声，虽经调整亦无法解(7)、当减速箱运用年久，蜗轮杆的齿磨损过大，在工作中出现很大换向(2)、制动瓦在松开时，及制动轮的周向间隙应匀称，且最大不超过(4)、当发觉制动瓦磨损，导致铆钉头外露时，应更换制动瓦。(1)、应保证曳引绳槽的清洁，不允许在绳槽中加油润滑；径。(1)、应保证电动机各部分的清洁，不应让油浸入电动机内部，应常常吹(2)、对运用滑动轴承的电动机，应留意油槽内的油量是否达到油线，同(3)、当电动机运用年久，转子轴承磨损过大，出现电动机运转不平衡，(4)、应保证电动机的良好绝缘，一般在季度检查中应检查绕组对机亮的(二)、曳引绳及绳头组合的保养加以调整(相互拉力差应在5%以内)；曳引绳伸长，使间隙过小甚至遇到缓冲器时，可将对重下面的调整垫摘掉(假如有的话)，如不能以此解决问题，则应截短曳引绳，重新浇注绳头。(三)、限速器及平安钳的保养保持良好，一般一周应加油一次，当发觉限速器内部积有污物时，应加以清洗(留意不要损坏弹簧上的铅封)；(四)、导轨和导靴的保养。(五)、轿门、厅门和自动门锁的保养丝绳松驰时，应予张紧，对于摆杆式和撑臂式联动机构，应使各转动关节处转动敏捷，各固定处不应发生松动，当出现厅门及轿门动作不一样时，(六)、自动门机的保养(七)、缓冲器的保养发觉低于油位线时，应添加(保证油的粘度相同)；(八)、重量补偿装置的保养(九)、寻向轮及反绳轮的保养刀修整平滑(忌用砂布)，并将屑未擦净；(十)、三相桥式硒整流器的保养(十一)选层器的保养2、应保持动触头盘(杆)运动敏捷，视需加注润滑油；减速器及各传动部。(十二)平安爱护开关的保养(十三)机房和井道的保养处理方案(一)电梯困人救援方案：1)、确定轿厢所在位置(依据楼层灯指示或当心开启外门察看)；4)、用人力开启轿厢门(要慢，用力不要过大)；6)、重新将外门关好(人在厅门外不能用手打开为止)；1)、利用电话或其它方式，通知轿厢内的乘客保持冷静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊惶，同时如轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其完全；3)、拆除电机之轴端盖(如有)，安上旋柄座及旋柄；4)、救援人员用力把持旋柄，另一救援人员手持掣动杆轻轻撬开掣动，留人救援程序为准(二)、电梯故障抢修限时规定：(三)、电梯运行预险应急处理措施：第四节给排水系统的管理点，制定出定期的维护保养支配及标准，并按此支配及标准进行全方位的一、排水系统定期维护保养支配及标准 (一)生活给水系统序号期说明1 2 月 (脂) 3 象月 (脂) 打开泵盖，检查内芯零部件状况，检查其磨损腐蚀和冲刷程度，必要1箱 清洗、消毒 、按水池水箱清洗操作规程进行2 3阀 漏4阀日常检查 5日常检查 6压力表 按计 量局要求周期检测7 8室 1道查 2 (二)消防水系统检查项目名称说明1 2月 (3)检查联动轴的对中程度(有联动轴的) 月 (油) (4)绝缘良好(电 (电部分)1室内消火栓 2室外消火 栓 3水泵接和器 4室内小型消 箱门完整无缺，箱门 阀门启闭敏捷，无， 5自动消防报 无锈蚀，连接坚固6自动消防喷头7闸阀、截止 8 按计要求1 通 2 表面无锈蚀 固3卡 1 连接坚固，表面清洁 (三)排水系统检查项目名称说明1日常检查 漏2日常检查噪音，排水流畅 物堵塞 1阀 捷 漏2排水栓卫生日常检查 冒、滴、漏3 1室内排水管道保持水流畅通，无堵塞， 卡2室外排水管道井盖完好，启闭便利，爬梯坚固，井底流槽要畅通，给排水系统应急处理方案(一)、给排水系统事故应急处理措施：1、给排水工须持证上岗，常常巡查供水系统，发觉有跑、冒、滴、漏2、尽量保障供水的连续性，当支配检修阀门确需短时停水时，应提前4、对于内部突发事故引起停水，值班员应马上通知技术，技术科接到通知后，快速组织人员进行抢修并刚好通知校方停水时间，缘由和复原供5、定期清洗二次供水蓄水池，应提前出示通知，告知停水时间及复原格。(二)、给排水系统故障抢修限时规定。(1)高压水泵发生故障后，运行人员应刚好启用备用水泵，停止故障泵的运行，并刚好通知修理人员修复故障，在零配件齐全的状况下，故障(2)干管阀门裂开时，应刚好关闭前一级阀门，并通知修理人员更换(3)一般水龙头损坏，其更换时间不得超过1小时。(1)室内外排水干管如发生裂开，应即刻组织抢修，修复时间不得超(2)排水干管、沟渠、沙井发生堵塞，其疏通时间不得超过3小时。第五节中心空调系统的管理一、中心空调机组的定期维护保养及检修(一)、每日巡察保养项目序号1位23456音789况A、检查冷却塔进出水是否B、检查冷却塔风机运行状况C、检查冷却水塔和水箱补漏(二)、每周检查项目每周检查制冷剂的充注量，要求制冷剂保持在正常液体，如发觉液位偏低(三)每季度检修项目(四)、半年检修项目序号1机油过滤器换2嘴3(五)、年检修项目序号1润滑油系放出及更换压缩机油槽内的统2蒸发器及B、依据须要检查及清洗管束水过滤器清洁、畅通，管束固3压缩机电机电机空气通路畅通、绕组清洁，绕组绝缘正常，清洗电滑油4检查制冷主机及制冷辅机清洁限制柜内电器元件，紧5水质需符合标准，否则需进6绕组清洁，绝缘正常，清洗7阀门漏水检修，保温层修补冷却水管道加药除垢、除水、中心空调机组的预防性保养压下降30%或运用了半年以后，油过滤器必需更换；(1)、常常检查电机安装螺栓，确认