土地投拓地块初判及静态经济测算

第一部分 项目初判意义第二部分 项目初判注意事项第三部分 项目初判模板第四部分 典型房企项目初判借鉴目录CONTENT第一部分

项目初判意义项目初判是什么？01项目初判目的02研究项目所处政策环境、市场背景，分析项目竞争关系，同时对项目内外部质素做初步分析，得出项目市场占位、项目定位；通过项目占位、定位得出初步物业发展方向，并预判售价，根据售价、成本做静态经济测算，初步测算投资收益。初步投资收益达到公司预定目标再进行项目定位研究。项目初判是什么？？项目初判目的？？1明确项目所处环境，为项目市场占位提供支撑2明确项目竞争环境，精准预判项目售价及销售周期3通过对过往客户梳理及未来客户预判，锁定目标客群4根据预估售价、销售周期进行经济测算，为拿地提供战略依据第二部分项目初判注意事项项目初判注意事项01项目初判注意事项市场环境的透彻性客户需求的精准性政策环境的前瞻性价格预判的合理性01020304销售利润的可控性05城市宏观背景分析01项目本体分析02区域市场分析03项目定位及物业发展方向建议04项目初步经济测算05第三部分

项目初判模板PART01城市宏观背景分析宏观调控政策城市区位城市交通城市规划城市房地产市场根据以往政策调控规律，一般6年为一个周期，扶持期为2年，打压期为4年，目前新一轮调控正处于第三年，且十九大确定长久调控基调，因此估计未来一到两年内，政策调控或将持续。3月23日3次升级“限购”限购范围从7区扩大到13区、从一手房扩大到二手房；提高购房资格门槛，社保需满2

年4月12日3次升级“限贷”11区二套房首付•款从4成提高到6

成；只要拥有2套以上住房均不予贷款3月2次升级

“限价”政策清水價不能高於上

一批次的成交均價；精裝價不能超過清水房價的30%，且不能高於3,000

元/m24月13日“限售”出台限购区域内新购买房，须取得不动产权证满3年后方可转让交易4月21日

“限商改住”出台严禁商办项目擅自改变为居住用途11月16日

“摇号”政策出台大成都范围内所有新开盘项目均纳入“公证摇号”排序选房范围11月30日

“户籍制度改革”新政发布取消了原来的“购房入户政策”；实行“条件入户”和“积分入户”

双轨制3月17日土拍新规最高限价+抽签竞得6月27日2次升级土拍新规限价竞买+竞商业自持比例+抽签竞得9月7日3次升级土拍新规限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房比例5月15日4次升级“限购”限购对象从原来的个人变成了家庭；限购范围从13区扩大到全成都23区提高新入户购房的社保年限10月1日重启“限购、限贷”新增“限价”每人只能新购1套一手房，范围为主城區+高新南區+天府新區。二套房首付比例提高至40%（原35%）新申領預售證價格需低于成都2016年城鎮居民收入漲幅11月17日2次升级“限购、限贷”高新区、天府新区购房需户籍、社保或个税满一年且无住房高新区、天府新区二套房首付从40%提高到不低于70%2016年11月10月3月4月6月9月11月5月2017年2018年宏观调控政策城市区位14.8KM高新区天府广场13.7KM13.7KM兴隆湖成都市人民政府6KM高新区：成都市政府所在地，首批国家高新技术产业开发区，国家高新区排名全国第3位，仅次于北京中关村和上海张江。世界第一大单体建筑（环球中心）、国家软件产业基地（软件园），新会展中心等位于该区，是成都金融、商务、科技、会展和政务中心。经济人口：区域规划人口153万人，常住人口90万人（中心城区排名前三），2017年GDP为1666亿元，居成都首位。地块位置：地块位于高新区新川板块，是中新（新加坡）在中国西部合作首个大型高科技产业发展聚集区。地块位于成都市高新区，成都金融、商务、科技、会议展览和政务服务中心。城市交通温江地处成都之西，素来以环境优美、生态宜居而著称，被视为成都的城市后花园近年来温江建成成温邛高速、光华大道拉近与主城区的距离，同时现正大力建设地铁四号线，目标是发展成成都西部副中心，而不仅仅是城市的后花园，城市发展潜力巨大成温邛高速光华大道光华8线（在建）成温邛快速通道芙蓉大道纵：横：１2345１

柳城大道南熏大道温泉大道土龙路绕城高速１２345１2

345成都西部新城，生态宜居示范区五纵五横一地铁交通体系，交通便捷，导入性强城市规划温江光华片区以“休闲商务中心”“世界现代田园城市体验地”

“国际品质的时尚购物目的地”“西向成都核心引擎（西成都CBD）”为定位，大力发展现代化商贸和商务服务业、文化创意和总部经济等大商务、大文化产业，配套发展生态人居，以新兴服务业集群发展建设活力城市。功能分区具体功能描述生态旅游区生态环境优越，主要发展花木业和旅游业科技创意产业区以温江科技园为载体发展现代化工业、制造业基地现代服务区着力打造现代商务、高端商贸、医疗康复、健康产业与交通等多功能融合的复合型经济区域本案老城区大学城光华新城本案位于光华新城，紧邻老城，是温江政府重点打造区域，具备较好的发展基础。城市房地产市场‖房地产市场沿革1生态资源，光华大道开通，奥园、锦绣森邻、仁和春天大道、金河谷等一批低密复合项目开启了光华大道成都近郊改善居住优选地。234在政务驱动，及佳兆业、中森、及其他本土开发商影响下，区域价值开始建立；之后以本土中小型开发商进驻为主，以刚需产品捕捉城市外溢客户。【04-06年】城市价值启动住宅产品与老城区价格基本持平甚至反超，光华大道三段一年成邑、三年成都,形成城市级规模。家乐福、永辉超市、伊藤洋华堂开业运营，客群逐渐升级，区域上逐渐扩大生态外溢到新城吸附地铁4号线延长线即将通车、区域价值快速提升，价格与击量均上涨，区域吸附力增强。【07-09年】城市价值承接【09-13年】城市价值飙升【14-16年】城市价值兑现随着地铁的开通，城市化进程加快，温江进入城市价值拔升的高峰期城市房地产市场‖土地市场时间供应成交宗数面积(亩)宗数面积(亩)建筑面积(万㎡)均价(万元/亩)楼面地价(元/㎡)溢价率(%)2010年1613621168719617962710.82011年86341212383402197971.732012年845563458124710545.992013年11984119821851437630.92014年96507546143358136818.792015年151159159752122009171.682016年1499612873134307199644.5温江土地市场2015-2016年整体成交土地面积上涨，预计近两年，众多项目入市，房地产进入快速发展期。成交地价上涨：2016年楼面价达到1996元/㎡，同比上涨1.1倍，是2010年3倍。城市房地产市场‖土地市场品牌开发商加速在温江布局：恒大拿下4宗合计330亩用地，其中最高楼面价达到3840元/㎡，合能拿下3宗合计183亩地，金科拿下2宗合计140亩地。成交主要集中在光华新城南部区域，未来将是房地产开发的热点区域，竞争激烈。土地位置净用地面积(亩)土地用途分类容积率可开发体量(万㎡)成交单价(万元/亩)成交楼面地价(元/㎡)溢价率(%)关联商科林路东段169号94住兼商4.0025.0234877.50成都宏盛汇友房地产开发有限公司柳城街办燎原社区三、八组、新华社区一组17商业4.505.2205683.330成都锦荣兴茂智业房地产开发有限公司柳城街办新华社区一组、燎原社区五组（星光慧）32商业4.008.561228.750成都璐达房地产开发有限公司公平街办太极社区10组，龙凤社区2、3组，建安社区2组，红桥社区6组245商业1.5024.5585800成都市实验外国语学校涌泉街办花土社区九、十、十一组（天来汇景）116商兼住4.5034.73601199.980成都天利来房地产开发有限公司公平街道合江社区二组30住兼商2.504.9290174045合能集团公平街道合江社区二组42住兼商3.008.4260130013.04涌泉街办花土社区十、十一、十二组（合能珍宝琥珀三期）112住兼商3.5026.130413030柳城街办新华社区，涌泉街办明光社区107住兼商2.5017.86403840113.33恒大地产柳城街道新华社区，涌泉街道明光社区94住兼商2.2814.35703755.7978.13柳城街办新华社区，涌泉街办花土社区60住兼商2.5010.1410246028.13柳城街办新华社区，涌泉街办明光社区69住兼商2.5011.5402241225.62海峡两岸科技产业开发园学府路南段268号33住兼商4.008.8420157582.61佳信云翔房地产开发有限公司涌泉街办花土社区1、2组，前锋社区6组101住兼商2.5016.82201319.940金科地产涌泉街办花土社区1组40住兼商2.506.72201319.940涌泉街办花土社区5、10组20商兼住4.005.3202757.50乐山鼎创天鸿置业有限公司柳城街办万盛社区5、6、7组，天府街办学府社区6组144商兼住3.0028.7137685.010上海新尚置业有限公司柳城街办燎原社区八组18商业4.505.3205683.240四川海天永信置业有限公司，成都腾逸置业有限公司柳城街办燎原社区八组、红光社区五组16商业5.005.2220660.040公平街道合江社区二、四组45住兼商3.009.0260130013.04四川品润房地产开发有限公司公平街办太极社区11、12、13组48住兼商4.0012.83841440.0220四川众城房地产开发公司永宁镇城武社区十、十一组115商业2.5019.199593.990泰康之家蜀园成都养老服务有限公司本地块恒大地王城市房地产市场‖住宅市场（供需存）2010年-2016年温江区住宅各面积段销售套数占比面积(段㎡)2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年50以下2%3%4%1%1%1%0%50-703%5%6%7%6%6%6%70-9040%39%47%52%52%52%49%90-11014%14%16%16%16%18%20%110-13019%23%15%15%15%15%14%130-15012%10%9%7%7%5%5%150-1701%1%1%1%2%1%1%170-2003%2%1%1%1%1%2%200-2502%2%1%1%1%1%1%250平以上2%2%1%1%0%1%1%2016年下半年市场回暖，量价齐涨，10月销售大涨，环比上涨近6成。城市以首置主导，改善性需求上涨趋势明显：近几年温江区刚需市场成为主力，70-90㎡销量近五成占比，90-110㎡首改型需求占比达20%，同比上涨2%。今年供小于求，消化库存，截止目前库存为261万方，去化时间为1年。城市房地产市场‖住宅市场（总价段走势）住宅销售的主力总价段在40-50万，50-60万占比上涨，30-40万占比下跌；客户总价接受度提升，改善型需求逐步入市。30-60万是市场成交的主力总价段，占据7成的市场份额；今年主力成交集中在40-50万（35%），占比比2010年提高9个百分点；50-60万成交占比为19%，比2010年提升9个百分点。30-40万占比20%，比2010年下滑9个百分点。30万以下受市场供给影响，大幅缩减仅占1%，2010年-2016年温江区住宅各总价段销售套数占比情况总价段(万元)2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年30万以下11%13%8%2%2%5%1%30-40万27%25%31%20%18%21%20%40-50万26%26%29%37%36%35%35%50-60万10%15%14%18%21%18%19%60-70万10%8%6%11%9%9%10%70-80万4%3%4%4%5%5%5%80-100万5%3%3%4%5%4%5%100-120万3%2%2%2%2%1%1%120-150万1%2%1%1%1%0%1%150万以上3%2%2%2%1%1%2%城市房地产市场‖住宅市场（面积段与总价关系分析）成交量最高的为80-90㎡（占整体成交的35%），主力总价40-50万（占整体成交21%），其次是30-40万（占比8%）及50-

60万（占比6%）。其次为70-80㎡（占比15.4%），成交总价在30-50万（占比14%）。110-130㎡（占比14%）改善型产品总价主力在60-70万（6%）之间；再次为90-100㎡（占比13%）总价主要在40-50万（占比6%）及50-60万（5%）。80-90㎡70-80㎡

90-100㎡110-120㎡120-130㎡100-110㎡2015-2016年住宅物业各面积段对应总价段成交分布面积段30万以下30-40万40-50万50-60万60-70万70-80万80-100万100-120万120-150万150万以上合计50以下0.7%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.7%50-600.5%0.3%0.1%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.8%60-701.1%4.1%0.2%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%5.4%70-800.7%7.3%6.6%0.7%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%15.4%80-900.1%7.5%20.6%5.8%0.7%0.4%0.0%0.0%0.0%0.0%35.1%90-1000.0%0.9%6.2%5.1%0.9%0.1%0.0%0.0%0.0%0.0%13.3%100-1100.0%0.0%1.3%3.0%1.0%0.4%0.2%0.0%0.0%0.0%5.8%110-1200.0%0.0%0.2%3.0%3.5%0.5%0.3%0.0%0.0%0.0%7.5%120-1300.0%0.0%0.1%0.5%2.8%1.8%1.6%0.1%0.0%0.0%6.9%130-1500.0%0.0%0.0%0.4%0.8%1.2%1.9%0.4%0.1%0.0%4.8%150-1700.0%0.0%0.0%0.0%0.1%0.1%0.3%0.3%0.0%0.1%0.9%170-2000.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.3%0.3%0.3%0.3%1.2%200-2500.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.1%0.2%0.3%0.4%1.0%250以上0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%1.0%1.0%合计3.1%20.1%35.2%18.6%10.0%4.6%4.6%1.3%0.7%1.8%100.0%商业市场总体回落，截止2016年10月，销售量同比大幅下滑40%，预计年销售量不足10万㎡；价格经历快速增长后开始回归，2015年同比下调18%，截止2016年10月，同比上涨2%。商业存量高企75.6万㎡，库存周期超过7年。城市房地产市场‖商业市场15年到16年温江公寓市场情况1.6 70001.4 60001.2 50001 40000.80.6 30000.4 20000.2 10000 02015年1月

2015年2月

2015年3月

2015年4月

2015年5月

2015年6月

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2016年1月

2016年2月

2016年3月

2016年4月销售面积(万㎡) 新增面积(万㎡) 成交均价(元/㎡)面积段销售套数（套）8007006005004003002001000总价段销售套数（套）1600140012001000800600400200030万以下

30-40万 40-50万 50-60万 60-70万 70-80万

80-100万

100-120万15年温江公寓市场表现一般，16年出现转折，公寓市场表现良好，但波动很大，量价关系明显，后市不可预测性较强。温江区域公寓成交面积段主要集中70㎡以下，主力成交总价在30万以下。月均去化3700㎡，整体成交均价4800元/㎡。城市房地产市场‖公寓市场宏观背景总结房地产政策：上半年政策、经济端出台各项措施促进房地产发展，大力去库存，市场快速拉升，10月房地产限购限贷新政集中出台，成都主城区及近郊限购政策开启，旨在去杠杆化，规避系统性风险，抑制投资，控制房价过快增速，限贷细则使得改善性需求购房成本增加，影响开始显现。市场监管加大力度，彻查违规推广及销售行为。城市规划：温江城市规划向东、向南发展，光华新城为城市发展主流方向，而本项目也处于光华新城南区，发展潜力较大。房地产发展：城市配套进一步成熟，进入快速发展期，整体市场供需两旺，量价齐升。刚需刚改为主力供需，改善产品比例增加。从宏观及中观市场来看：整体市场向好，而本案地处城市发展核心区域，周边规划及发展潜力较大，对促进房地产开发具备积极影响。PART02项目本体分析区域及交通项目四至项目指标不利因素区域配套土地属性‖

地块区位及近地铁物业新老城交界，距离四号线站点仅800米，温江未来核心发展区项目位于温江区南江路与永兴路交汇处，新老城交界区域，距离即将开通的地铁4号线凤溪占约800米，但距离公交主干道光华大道较远，目前交通通达性较差。本案光华新城土地属性‖

地块四至北侧：紧邻熟地，正对“积家御景”东侧：紧邻南江路，正对路环实业有限公司厂房南侧：紧邻五牛印务公司，现状为已倒闭的厂房西侧：紧邻永兴路，对面为农民自建房项目周围多为老式厂房，整体现状形象较差。土地属性‖

地块指标新老城交界，地块容积率3.0，可建体量112200㎡，建筑密度≤30%，绿化率≥30%。单宗地块小，不利于整体布局，需要深化设计，力争增强产品舒适性。地块2地块1指标合计地块1地块2建设用地面积（M2）374002366713733规划用途二类居住用地兼容≤20%商业用地计容建面(M2)1122007100041200限高（M）建筑密度≤30%容积率≤3.0绿地率（%)≥30%本案宗教、禁忌（庙宇、教堂、清真寺、殡仪馆、火葬场、公墓、监狱或看守所、刑场等）危险物及辐射（高压电线路、变电站、雨污、水泵站、核电站、油气库站、弹药库、微波、通道、无线通讯基站、高铁、辐照中心等）环境变迁（规划中的公路、道路、高架桥、铁路建设；绿地、水面、树林等改变现状）地下状况不利因素有画勾不利因素描述，及到项目红线距离对方案成本的影响对客户的影响噪音、污染、恶臭（机场、铁路、公路、立、交桥、工厂、集市、学校、车站、货场造、纸厂、化工厂、橡胶厂、废品站、产生烟雾和扬尘的场所、垃圾场、污水河

/

塘

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沟渠等）√地块西侧靠近轻轨线增加隔音屏成本，设计上注意考虑降噪整体地块质素极优，几乎无劣势（地下管线、电缆、暗渠、水渠、沟壑、池塘、地下有原建筑物桩基或其他建筑物构筑物）地表状况（地表有堆土、坑池、地表现状建筑物、保留或拆除物、林木、青苗、鱼塘等，以及是否完成相应补偿）属于填湖、填海地块、是否临湖

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河

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江

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海土地属性‖

不利因素分析有无噪音污染、垃圾场、变电站等。土地属性‖

区域特性本案位于光华新城，紧邻老城，是温江政府重点打造区域，具备较好的发展基础。温江光华片区以“休闲商务中心”“世界现代田园城市体验地”

“国际品质的时尚购物目的地”“西向成都核心引擎（西成都CBD）”为定位，大力发展现代化商贸和商务服务业、文化创意和总部经济等大商务、大文化产业，配套发展生态人居，以新兴服务业集群发展建设活力城市功能分区具体功能描述生态旅游区生态环境优越，主要发展花木业和旅游业科技创意产业区以温江科技园为载体发展现代化工业、制造业基地现代服务区着力打造现代商务、高端商贸、医疗康复、健康产业与交通等多功能融合的复合型经济区域本案老城区大学城光华新城土地属性‖

周边交通成温邛高速光华大道光华8线（在建）成温邛快速通道345温泉大道土龙路绕城高速１ 纵：１

柳城大道2

南熏大道２ 横：１

芙蓉大道2345１234不临城市干道，地块当前通达便利性不强项目位于温江区南江路与永兴路交汇处，新老城交界区域；距离即将开通的地铁4号线凤溪站约800米，但距离公交主干道光华大道较远，目前交通通达性较差。公共交通：本案附近即为南江路站，目前已开通309、309A、319三条公交线路，可达成都主城；5土地属性‖

周边商业地块临近光华新城商圈和大学城商圈，距离均在5公里以内，辐射性较强，距老城商圈7公里，辐射性次于光华新城和大学城商圈。名称商圈等级距离（公里）光华新城商圈核心商圈4.5公里大学城商圈核心商圈4公里老城商圈核心商圈7公里家乐福永辉土地属性‖

教育医疗地块临近大学城及老城，温江二中（市重点中学）和第五人民医院（三级甲等），同时距离温江公园2公里，教育、医疗和配套条件具备吸附学区房和改善需求的客户置业需求。学校名称基本概况学校等级距离四川农业大学18个学院、8个研究所、74个本科专业211工程6KM公平实验学校约200教师、2000学生——5KM温江中学高中部教学班：初中21个，高中12个；在校学生：1463人国重3KM涌泉学校29个班，约900学生、100教师——2km庆丰街小学35个班，约100教师——3KM成都中医院大学17个学院，31个本科专业重点本科3KM四川交通职业技术学校9个学院，56个本专科专业国家示范高等学院3KM温江二中74个班，约300教师市重3KM西南财经大学27个学院，34个本科专业211工程3KM成都师范学院17个学院，24个本科专业普通本科2km医院名称医院基本情况医院级别及内外资距离第五人民医院临床科室34个，编制床位1380张三级甲等3km温江区人民医院临床科室20个，编制床位380张二级甲等3km配套名称基本概况距离光华公园占地380亩，

“现代都市桃花源”

项目3km温江公园占地280亩，大型现代化公园园林项目3km土地属性‖

周边产业项目临近中国西部唯一的国家级海峡两岸科技产业开发园区，主要发展生物医药、食品饮料、电子信息产业，已入驻正大、统一、中粮等近1000家著名企业，且有5家世界500强企业落

户，提供了一定的产业支撑。温江海峡两岸科技园企业分布图本案海峡两岸科技产业开发园区2KM土地属性‖

地块总结本体属性分析，地块具备做区域刚需及改善型住宅基础条件。地块指标：地块单宗规模较小，被规划道路隔断，指标紧凑，需要深化设计方案，力争兼顾产品舒适性和面积控制，支撑项目较高溢价。区域交通：地块位于光华新城南区，与老城、大学城近邻。城市核心边缘，区域交通通达性不强，但地铁沿线高价板块存在外溢机会，有利于地块打造刚需兼顾改善型产品。生活配套：地块周边当前生活配套不足，同享重点学区、医院，公园生态资源，需完善基础的街区商业生活配套。周边产业：海峡科技园以生物医疗、食品饮食、电子信息的专业市场为主，周边产业客群以刚需置业需求为主，辅以部分改善需求。PART03区域市场分析住宅市场简析商业市场简析公寓市场简析住宅市场简析路径锁定板块竞争竞争格局特征小结1.11.21.3万春生态板块生态居住高价值板块区域发展成型，逐步成熟观光农业，文旅产业支撑金马湖板块产城融合区，生态高价值区域产业起步发展金马湖、文体休闲配套温江大学城产城融合独立发展板块区域发展成型，逐步发展成熟学区价值、产业经济主导学区、产业主导的产城融合板块——大学城板块城市高价值板块——光华新城、温江老城生态高价值板块——万春、金马湖板块光华新城西部新城核心区，高价值规划板块区域发展成型，加速成熟江安河生态资源，综合商业配套光华大道温江老城成熟价值高认知板块区域发展成熟，发展缓慢成熟生活配套5大居住板块，3大价值层级发展。光华新城作为新城核心，城市价值高规划板块，发展成型，日趋成熟，开发热点，竞争激烈。温江市场板块分布竞争板块选取37大学城板块：产城融合独立发展板块地铁4号线经过区域，预计2017年下半年通车靠近老城，可享受老城现有商业配套区域发展成型，逐步发展成熟学区价值、产业经济主导光华新城北部：城市核心区，高价值拥有江安河生态景观资源、碧落湖公园临地铁4号线最近区域；完善的教育、商业等生活配套房地产发展较早期区域，房地产发展成熟未来房地产可开发用地仅有少量本项目光华新城南部：房地产发展起步阶段，未来开发热点区域承接光华新城北部处延发展区域；临地铁4号线；基础配套待完善区域，区域形象提升阶段随着光华大道以北区域开发用地减少，区域迎来发展契机开发热度集中客群有交叉发展条件相似区位相近选取市场重点竞争板块进行多维度对比分析竞品项目恒大名城金恒德时代金悦合能珍宝琥珀三期洲际春天广场光华瑞廷湟普国际湟座泰合新光华府恒大新城光华大道以南，本地块所在板块，开发项目众多，房地产开发热点区域。竞争板块——光华新城南部板块随着光华新城北部区域开发用地减少，光华新城南部板块迎来发展契机，未来房地产热点区域光华新城南部：房地产发展起步阶段，未来开发热点区域承接光华新城北部处延发展区域；临地铁4号线；基础配套待完善区域，区域形象提升阶段随着光华大道以北区域开发用地减少，区域迎来发展契机价值洼地光华新城南部板块分析项目开发商占地（亩）总建（万方）容积率物业类型开盘时间梯户数恒大名城恒大地产9824.64.00高层/超高层2016-10-29（畜客3个月）2梯4/2梯5/2梯6/3梯7金恒德时代金悦金恒德9534.613.95高层2015年7月2梯4/2梯6合能珍宝琥珀三期合能集团11226.083.50高层2015年10月2梯2/2梯5/2梯6洲际春天广场洲际置业107384.98高层/超高层2013年10月2梯6/3梯8光华瑞廷森鑫房产6625.123.48高层2016年8月13日3梯6湟普国际湟座成泰房产9743.364.59高层2014年12月2梯3/2梯4/2梯5/2梯6/3梯10泰合新光华府泰美投资74203.79高层2014年7月2梯4/2梯6恒大新城恒大地产177404.00高层2014年5月2梯4品牌房企逐步进入，中大项目开发为主（60-180亩），在售项目高容积率（3以上）；光华新城南部板块房地产市场光华新城南部板块房地产市场多数项目采用点式围合布局，恒大、金科采用2T4\2T5布局，其余均为2T6、3T8布局。恒大名城光华瑞廷洲际春天广场金科天宸光华新城南部板块住宅物业量价刚需主场：主力去化产品为80-90㎡，总价44-54万，少量60-80㎡

及120-130㎡产品。单盘最高走量约150套/月，恒大名城精装增配，走量最高。第二梯队90-96套/月，走量产品60-80㎡，总价33-44万，光华瑞庭低价抢客，实现走量。第三梯队60-70套/月，主力走量80-90㎡总价41-62万，90-110㎡总价46-76万。项目产品面积（㎡）主力销售面积（㎡）整体推出（套）整体去化（套）2016年销售数据存量（套）销售（套）均价（元/㎡）月均走量（套）总价（万元）恒大名城80-140101-107/82-86866550550精装720018372-79/59-62316金恒德时代金悦60-14080-90254218691504602115048-54665合能珍宝琥珀三期70-110/138/169/20170-80/80-90265421471477555714838-44/44-50485洲际春天广场60-11060-803981377795755239633-44142光华瑞廷84/86/99/105/110863282662664744904162湟普国际湟座50-14050-901498934692精装78666939-70564泰合新光华府70-12080-90/70-80/90-100178096163952126441-46/36-41/46-5269恒大新城80-140120-130/80-90/100-1103304220962068866282-89/55-62/68-761089代表竞品个案 恒大名城占地98亩，总建25万方，容积率4。首批次2016年10月29日开盘，推出866套精装房，精装标准1500元/㎡，带地暖与新风系统，开盘去化550套。改需为主力，辅以套二套四主力产品：82-86㎡二房及101-107

㎡套三双、90-95

㎡套三单，114-129㎡套三双及135-140㎡套四。量价关系：成交均价7200元/㎡，价格区域6800-8000元/㎡，开盘去化约550套，含畜客期月均走量183套，走量最高。客户构成：地缘性客户60%（温江本地改善、本地就业、乡镇客户），大城西客户30%，省内5%，三高地区养老投资客5%。主力刚需+首改，适当减少改善占比（对比恒大新城）,增配提升性价比面积（㎡）套型供应套数供应占比

（㎡单价/元）总价（万元）销售套数去化率月均走量（套）存量（套）82-86套二24428%720059-6255064%183（畜客期3个月）31690-95套三单13415%64-66101-107套三双23027%72-77114-11610012%82-84123-129627%88-93135-140套四9611%97-101合计866100%59-101即将面市新盘 金科天宸光华新城南部首个高低配项目位置涌泉街办花土社区，林泉南街以西，共和路以南物业类型高层：26、28、33、34层（底层1-2层商业）小高层：7+1、9+1层联排商业：高层底层2层商业，2层独栋商业楼4层农贸市场经济指标汇总北地块南地块占地（亩）140.77100.5240.25总建面（万方）32.7823.639.15地上计容面积（万方）23.4116.706.71住宅面积（万方）21.7815.386.40商业面积（万方）1.070.810.25容积率2.492.492.5建筑密度——27.79%26.80%绿地率——35.05%35.15%机动车位2845个（地下2563个）2042个（地下1840个）803个（地下723个）光华新城南部板块客户特征客群分析：大城西挤压类客户及省内二级城市客户为主，部分温江改善类客户；置业目的为满足居住需求及改善类需求；【客户描述】客户来源：大城西挤压客户30%，温江下属乡镇拆迁客户20%，省内二级城市客户40%、阿坝、青海等高寒高污染地区投资兼养老5%，其它5%；大城西挤压类客户：性价比<地铁<未来发展潜力；客户分布在沿光华大道、日月大道周边、如成飞、万家湾周边客群拆迁类客户：性价比<地铁<产品；投资兼养老客户：性价比<地铁<升值潜力；客户年龄：刚需客户以青年置业为主，年龄集中在20-35岁，改善型客户主要集中在30-50岁。购买认可点：性价比、地铁开通后便利性及升值力；性价比【客户认可度】地铁未来发展潜力产品客户白描（光华新城南部）李女士从事工作：温江某医药企业管理人员基本介绍：34岁，已婚有一小孩，老家在绵阳，之前一直做药品有关的工作，后来换了工作到温江医药城一家企业做管理人员，年收入约12万左右；目前居住情况：目前住的公司租的房子，平时老公家人和孩子住在成都东门方向；置业经历：首次置业，由于从东门到温江上班太远，不想每天来回东西向跑，消耗时间太多，一直考虑在温江换套房子，一家人开心的住一起，方便照管孩子，2016年10月看中了恒大新城一套四房子，还是精装，觉得非常划算，单价接近7000元/㎡，和市区相比，便宜了近一半；产品需求：110-120㎡套四，总价70万以内；买房看重因素：一步到位，产品功能性，性价比竞争板块——光华新城北部板块竞品项目洲际亚洲湾佳年华新生活佳兆业丽晶公馆蓝润光华春天珠江御景湾千禧河畔国际社区城市核心区：交通/教育/商业配套成熟，生态资源优质；品刚与刚改并存，随着地块开通，区域价值提升；依托江安河生态资源优势，温江新区发展的最早区域，房地产发展成熟，区域价值最高；随着地铁开通，区域吸附力增加；

随着房地产发展成熟，未来产可开发用地仅有少量。光华新城北部板块发展现状49项目开发商占地（亩）总建（万方）容积率物业类型开盘时间梯户数洲际亚洲湾洲际置业224775.00高层，超高层2013年5月2梯5/2梯6/3梯11佳年华新生活佳年华置业11649.53.49高层2013年11月2梯4/3梯7佳兆业丽晶公馆佳兆业集团8724.554.24高层，超高层2014年11月2梯6蓝润光华春天蓝润集团128344高层2015年9月2梯6珠江御景湾珠江地产160404.77中高层，高层2012年10月1梯1/2梯2/3梯2/2梯4千禧河畔国际社区永昶地产4901634.00高层2012年12月2梯4/2梯6知名开发商集中涌入，大规模、高容积率，开发周期长；在售项目大部分在2012-2013年集中入市，2016年无新项目入市；光华新城北部板块房地产市场洲际亚洲湾佳年华新生活蓝润光华春天大盘云集，采用点式围合布局，品质改善型项目2T4户设置，刚需项目2梯5、2梯6，3梯7户设置。光华新城北部板块总平布局光华新城北部板块住宅市场量价项目产品面积（㎡）主力销售面积（㎡）整体推出（套）整体去化（套）2016年销售数据存量（套）销售（套）均价（元/㎡）月均走量（套）总价（万元）洲际亚洲湾40-18080-100/70-80/100-110659045991508582415146-58/40-47/58-64374佳年华新生活60-12080-90/90-100/60-70343029811226586712347-53/53-59/33-41389佳兆业丽晶公馆60-15080-90/90-1002469181397663059850-57/57-63562蓝润光华春天60-12070-80/90-100/80-901868123880454388038-43/48-54/43-49630珠江御景湾70-300130-150/160-1702436245375574997697-113/120-128198千禧河畔国际社区70-90/120-13080-906028425966761516749-551769刚需兼改善：主力去化产品为80-90㎡，90-110㎡

及120-130㎡产品；单盘最高走量120套/月，单价5824-5867元/㎡，80-90㎡总价46-53万，90-100㎡53-59万，100-110㎡58-64万。第二梯队80-98套/月，单价5438-6305元/㎡，80-90㎡总价43-49万及50-57万，90-100㎡48-54万。第三梯队60-70套/月。单价6151-7499元/㎡，

80-90㎡总价49-55万，130-150㎡97-113万面积段（㎡）套型供应套数销售套数均价(元/㎡)总价（万元）月均去化（套）65-67套二单3911079-84套三单卫287142580046-4990-97套三双卫309183580052-56110套三双卫（临河）12523630069项目基础信息：占地115亩，建面49.5万㎡，容积率3.49；产品以79-84㎡套三单卫及90-97㎡套三双卫为主，占比约60%，河景最佳位置设置110㎡舒适型套三双卫；量价关系：成交均价约5800元/㎡，2016年整体市场表现较好，月均去化可达110套；客户构成：大城西受价格挤压客群约50%，30-40%二级城市在温江工作，10%来自成都周边区县外省药老客户约5%；二期产品高性价比、总价控制较好的快销刚需项目代表竞品个案 佳年华.新生活光华新城北部板块客户特征客群分析：大城西挤压及省内二级城市为主，其次追求河景资源的改善型客户为主，置业目的为改善居住环境、享受完善配套及资源占有【客户描述】客户来源：地缘客户15%，大城西挤压客户30%，二级城市30%；主城区其它区域挤压客户5%，省内客户10%、兰州、青海等高寒高污染地区投资兼养老5%，其它5%；大城西挤压类客户：价格<区域成熟度<地铁<教育配套；客户分布在沿光华大道、日月大道周边、如成飞、万家湾周边客群；地缘性客户：区域发展潜力<教育配套<商业配套<生态环境；

投资兼养老客户：区域<价格

<生态环境<地铁；客户年龄：刚需客户以青年置业为主，年龄集中在20-35岁，改善型客户主要集中在30-50岁。购买认可点：区域成熟度、地铁开通后便利性及升值力；江安河生态资源【客户认可度】商业配套教育配套地铁产品客户白描（光华新城北部）张先生从事工作：132厂员工基本介绍：29岁，未婚，老家在南充，在成都读书毕业后一直在132厂工作，年收入约12-15万，工作相对稳定；目前居住情况：在金沙租住房子，套一每月租金2000元；置业经历：首次置业，由于家里催着结婚，正在光华大道沿线看房，本来想买万达广场附近，几乎都是一万多才能购买，老家是农村的，不给给予我首付支持，所以选择在温江购买，2016年9月初看中了位于江安河附近的“洲际亚洲湾”，均价大概在6000元/㎡左右，与外光华附近过万房价相比，还能接受，装修费也省下来了；产品需求：90-100㎡左右套三双卫，总价65万以内；买房看重因素：地铁4号线，江安河资源，居住环境及配套竞争板块——大学城板块本项目竞品项目明信仕林府金强欧郡地铁首座（隆华首府）中铁丽景书香积家御景和信孔雀城大学城板块板块发展现状产城融合独立发展板块，依托大学城教育，临近老城区的地理优势，区域发展成型，逐步发展成熟；房地产起步较晚，区域依托大学，逐步发展房地产市场，属于价值洼地；开发周期晚，区域新旧更替阶段，区域配套及区域形象升级换代中。依托地铁4号线优势，房地产具有升值潜力学区价值、产业经济主导。大学城板块板块房地产市场项目开发商占地（亩）总建（万方）容积率物业类型开盘时间梯户数明信仕林府蜀府信义322904.00高层2013年12月2梯6金强欧郡金强集团4818.283.98高层2016年1月2梯5/2梯6/3梯8地铁首座（隆华首府）温江维奥74254.80高层2014年1月2梯5/2梯6中铁丽景书香中铁八局190584.00高层2011年9月2梯6积家御景新光华房产5713.53.50高层2014年9月2梯5/2梯6和信孔雀城和信地产20055.64.19高层2013年2月2梯5/2梯6早期以大盘开发为主，14年入市项目以中小盘开发为主；本土及中小开发商云集；大学城板块板块项目总平布局和信孔雀城明信仕林府中铁丽景书香采用点式围合布局，刚需项目，高容积率，以2梯5户，2梯6户为主；大学城板块板块住宅物业量价项目产品面积（㎡）主力销售面积（㎡）整体推出（套）整体去化（套）2016年销售数据存量（套）销售（套）均价（元/㎡）月均走量（套）总价（万元）明信仕林府60-16080-90376830681045542010543-48700金强欧郡60-11080-90116310181027519710341-46145地铁首座（隆华首府）60-12080-90/60-702260173177251437741-46/30-36469中铁丽景书香30-12080-905296455465550276640-45742积家御景70-13080-901100107151752065241-4629和信孔雀城50-15080-90/120-1303908333236855173744-49/66-71572刚需主场：主力去化产品为80-90㎡，少量60-70㎡

及120-130㎡产品。单盘最高走量100套/月，均价5197-5420元/㎡，主力80-90㎡总价41-48万。第二梯队50-70套/月，均价5143-5206元/㎡，主力80-90㎡总价40-46万。第三梯队40套/月，均价5517元/㎡，主力80-90㎡总价44-49万，120-130㎡66-71万。代表竞品个案 和信孔雀城3期10月22日开盘推出8/9号楼面积（㎡）套型整体供应套数供应占比3期1批次整体销售套数去化率单价（㎡/元）总价（万元）2016年销售套数月均走量（套）存量（套）供应套数供应占比51-55套一2567%6412%21785%5200-551728-303543979套二3178%41%316100%43-0222181-86125932%21440%111789%44-4711211142912827%6412%23684%50-030346105套三单64417%489%62397%57-033321119套三双1945%00%194100%65-0810123-12584822%13626%79394%67-681021055130-1421003%00%100100%71-782630合计3900100%530100%359692%28-7836837304临地铁，老城配套，套二为主，40万以内2013年推出的占地200亩大盘，建面55万㎡，容积率4.19，临地铁凤溪站。产品与市场主流产相悖，走量较差：主力79-91㎡供应占一半，105㎡设置套三单，123-125㎡设置套三双产品，套型对应面积大，总价高。量价关系：成交均价5150-5398元/㎡，2016年整体月均去化23套，3期1批次于2016年10月22日开盘，畜客近4个月，开盘去化230套。项目总体评价：靠近老城区，临地铁，有区位优势，套二面积偏大，占比近5成，与主流需求相悖。客户构成：温江地缘60%（拆迁、老城换房、乡镇、就业），城西挤压客户20%，二级城市10%（甘孜阿坝等地）。大学城板块客户特征客群分析：温江老城拆迁、周边乡镇及老城改善客户及省内二级城市教育等需求客户为主。置业目的：满足居住需求、教育需求及部分改善需求，依赖老城配套。【客户描述】客户来源：大城西挤压客户20%，温江下属乡镇拆迁客户25%，

温江老城改善类客户10%；大学城教职工10%，省内二级城市客户30%、其它5%。大城西挤压类客户：性价比<地铁<未来发展潜力。客户分布在沿光华大道、日月大道周边、如成飞、万家湾周边客群拆迁类、周边乡镇客户：性价比<地铁<产品。乡镇客户分布在周边和盛镇、永盛镇、万春镇等。老城改善类：离老城近<地铁<升值潜力。客户年龄：刚需客户以青年置业为主，年龄集中在20-35岁，改善型客户主要集中在30-50岁。购买认可点：区域位置、性价比、地铁开通后便利性及升值力。区域【客户认可度】地铁性价比产品发展潜力客户白描（温江大学城）张艳艳从事工作：温江某中学英语教师基本介绍：27岁，单身，从事教育行业工作已有5年，西南财大毕业，对温江这个城市有深厚的感情；目前居住情况：目前在温江海峡新城租房居住；置业经历：首次置业，想在学校附近购买一套套三的房子，温江居住环境不错，考虑以后长期居住在这里；买房还真是苦恼事，之前看了光华大道那边房子，普遍都6000

出头，后来看了大学城附近楼盘，价格才五千左右，购买了明信仕林府一套三户型，结果10月底就涨到5700，还好在涨价前就购买了；产品需求：90㎡左右套三，总价50万以内；买房看重因素：价格、产品功能、性价比板块对比分析板块优势代表楼盘楼盘特征第一梯队走量第二梯队走量第三梯队走量套/月走量产品（㎡）总价段（万元）套/月走量产品（㎡）总价段（万元）套/月走量产品（㎡）总价段（万元）光华新城北部江安河景观资源商业、教育成熟配套临地铁新生活、千禧河畔、亚洲湾、蓝润春天2012-2013年早期开发大盘为主120-15080-9090-10046-5353-5980-9880-90套三双70-8090-100套三双48-5738-4348-6367-7680-90130-15049-5597-113光华新城南部性价比地铁升值潜力时代金悦、合能珍宝、泰和光华府、恒大名城、光华瑞廷2014-2015年中小盘集中入市150-18080-90/精装101-107套三双（恒大名城）清44-50精装72-7989-9660-8086套三单33-444162-6980-90/

精装50-90120-13041-46/39-7082-89大学城性价比享老城配套

大学城人文气息临地铁仕林府、欧郡、地铁首座、书香丽景、孔雀天城中小盘14年集中入市103-10580-90（套三单/双）41-4852-7780-90（套三单）41-463780-90（套三套二）44-49光华新城北部房地产开发早，配套成熟，价格最高，刚需与首改产品为主，80-90㎡总价比南部高2-3万/套。光华新城南部走量：后续房地产发展的热点板块，整体刚需+刚改，最高走量150套/月，80-90㎡总价比大学城高2-3万/套，新盘恒大名城通过精装、增配提升性价比，比恒大新城面积控制，实现区域最高走量。大学城低价抢客，走量平稳：享受老城配套，地铁4号线最尾端，中小楼盘开发为主。板块潜在供应分析板块在售楼盘存量供应潜在供应项目未开发土地供应量光华新城北部新生活2期（约1600套），千禧河畔（2000套），亚洲湾（1500套），蓝润春天（约1200套）——16万方光华新城南部光华瑞庭（1300套）、恒大名城（1000套）恒大未来城、金科天成（141亩，高低配）、创理想102万方大学城仕林府2期（117亩）、和信孔雀城（2000套）——42万方光华新城南部是未来房地产开发的热点区域：新盘最多，存量土地可开发量超100万方。光华新城南部在在售项目存量供应为主，南部以新推盘及土地存量为主；大学城以土地存量为主。大城西挤压客群，省内二级城市客户价格承受力较高5300-5700元/㎡，总价超过60万套三双产品有抗性客户关注：成熟教育、商业配套；地铁区域升值力温江拆迁、周边乡镇及老城改善客户及省内二级城市教育等需求客户客户经济实力较弱，对价格敏感，楼盘低价促销可实现走量：积家御景年初以4700元/㎡实现滞销产品走量清盘。客户关注度：价格、性价比、地铁配套、离老城近享受配套；大城西挤压客群、省内二级城市客户及温江改善客户：

客户对价格承受力低于以北区域。总价50万以内走量。客户关注：性价比、区域升值潜力、地铁光华大道以北主要大城西挤压客户、省内二级城市为主，辅以部分外省资源占有类客户；光华大道以南以大城西挤压客户、省内二级城市为主及部分温江改善客户；大学城以温江拆迁、本地就业、周边乡镇及老城改善客户及省内二级城市教育等需求客户为主。【客户敏感点】刚需：价格>功能>交通>配套>环境改善：品质>环境>配套>价格>功能板块客户征总结PART04项目定位方向初判SWOT分析竞争占位分析项目定位方向项目物业发展方向优势strength片区：光华新城价值洼地.未来新城核心区聚合：恒大、金科、合能等众多发展商聚集劣势weakness指标：规模较小，区域级大盘不成立交通：深度再改、城市豪宅不成立配套：区域级生活敏感配套缺失机

会opportunity容量：青羊新城、光华大道跨越式发展需求待释放

层级：理智型准城西客户，受城市挤压，地铁连接细分：重居住功能性、长期性，而非及时性威胁threat竞争：光华新城南部潜在土地供应竞争：北部新城与大学城同质化分流聚合区域规划&品牌价值缔造高性价品刚及刚改客群置业首选（稀缺区域+品质产品）吸附受挤压的理性客群SWOT抓住潜在机会●自造核心优势项目定位‖

核心价值构建极致赠送、高性价比新核心、大城西重新定义温江居住标准金辉品牌实力项目

发展方向借势温江新城区域发展及地铁4号线的通车，以具备功能性的高性价比产品、体验式园林景观、软硬件配置升级，重新定义温江居住标准，实现金辉地产品牌落地。项目定位‖

项目竞争占位第一梯队第二梯队第三梯队恒大、金科、合能规模、品牌优势精装及创新产品洲际、湟普国际产品适销对路借助区域及品牌开发商进行错位竞争光华瑞庭、新光华府产品适销对路低位价格竞争金辉规模劣势、品牌优势创新高性价比产品凭借四大核心构建要素，成功占位第一梯队右半段，树立品牌形象面积控制，产品创新，单价与第一梯队竞争，总价与第二梯队竞争项目定位‖

项目竞争占位打破常规，主打品质刚需+首改，依托项目品质、现场展示、产品性价比、配置、产品附加值及服务吸附大城西受价格挤压的客户及温江本地改善型客群，重新定义温江居住标准。领导者—制定游戏规则—垄断价格—产品有不可复制性—建立成本优势挑战者—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值—建立低成本结构第一步：树立区域标杆，作为区域领导者第二歩：重新定义新的居住标准，挑战温江市场，作为全城的挑战者追随者补缺者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者整体定位：光华新城·人文典范·TOP级精品美宅项目定位‖

物业发展方向思考项目定位‖

产品组合区域属性城市新中心，辐射新老城板块配套成熟，交通便捷；未来房地产集中开发区域。地块属性楼面价2600元/㎡；容积率3.0，中低密度产品机会产品高赠送，附加值提升；高层去化速度快，洋房溢价能力高客户属性温江本地品刚及首改，地缘性强；大城西高房价挤压的首改，注重户型功能尺寸及品质可选物业发展类型品质高层+墅质洋房项目利润最大化由区域、地块、产品机会和客户属性分析，本案的产品方向为品质高层+墅质洋房，追求项目利润最大化，同时保证产品适销对路。PART05项目初步经济测算售价预估静态收益测算光华新城北部板块房地产市场温江区域在售洋房项目较少，以“金科天宸”

洋房作为本案价格制定参考项目，目前金科项目洋房平层均价9500元/㎡，底楼及跃层均价约11000元/㎡，本案较金科项目而言，规模及品牌影响力稍显不足，本项目洋房价格建议如下：平层9000元/㎡，底楼及顶跃10000元/㎡比较因素项目主因素分项因素权重本案金科天宸彩叠园边城香格里区域因素40％区位交通8%0-222购物休闲5%0-555自然景观10%0000区域成熟度10%0035区域规划7%0055品牌10％开发商品牌10%0350项目自身因素50％项目规模5%0252梯户比5%0000外立面5%00-5-8户型设计10%0-5-8-8朝向3%0000景观状况5%0031楼间距4%0