土地增值税法概述

土地增值税法土地增值税的概念

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。我国土地增值税的特点1、以转让房地产的增值额为计税依据2、征税面比较广3、实行超率累进税率4、实行按次征收纳税义务人

转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。征税范围

征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。【例题1·单选题】下列各项中，应征土地增值税的是（）。A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有住房C.抵押期满转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案】C【例题2·多选题】下列行为中，应当征收土地增值税的有()。A．将房屋产权赠与直系亲属的B．由双方合作建房后分配自用的C．以房地产抵债而发生房地产产权转让的D．以房地产作价入股投资房地产开发公司的【答案】CD税率

土地增值税采用四级超率累进税率（我国唯一）增值额=应税收入-扣除项目金额比率=增值额/扣除项目金额应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

应税收入与扣除项目

（一）应税收入的确定纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。（二）扣除项目的确定（重点）

1、取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用2、房地产开发成本（适用新建房转让）包括土地征用及拆迁补偿费（包括耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用

【例题3·多选题】下列项目中，属于房地产开发成本的有（）。A.土地出让金B.耕地占用税C.公共配套设施费D.借款利息费用【答案】BC3、房地产开发费用（适用新建房转让）（１）纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内（２）纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内【例题4·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%。该企业允许扣除的房地产开发费用是多少？【答案】该企业允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）。4、与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。企业状况可扣除税金详细说明房地产开发企业（1）营业税（2）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%（2）由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除企业状况可扣除税金详细说明非房地产开发企业（1）营业税（2）印花税（3）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额；营业税税率为5%（2）印花税税率为0.5‰（产权转移书据）5、财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转让）从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20% 【注意】（1）此项加计扣除针对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策；（2）取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。

【例题5·计算题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额的合计是多少？【答案】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额=10000×（10%+20%）=3000（万元）。

6、旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。评估价格=重置成本价×成新度折扣率【例题6·判断题】转让旧房的，应按房屋的净值、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。（）【答案】×【难点归纳1】从不同转让标的看扣除项目的差异。新建房地产转让时可扣除：1．取得土地使用权所支付的金额；2．房地产开发成本；3．房地产开发费用；4．与转让房地产有关的税金；5．财政部规定的其他扣除项目。存量房地产转让时可扣除：1．取得土地使用权所支付的金额；4．与转让房地产有关的税金；6．旧房及建筑物的评估价格。【例题7·多选题】以下项目中，转让新建房地产和转让旧房产计算其土地增值税增值额均能扣除的项目有（）。A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本C.与转让房地产有关的税金D.旧房及建筑物的评估价格【答案】AC【难点归纳2】从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异。1、房地产开发企业转让新建房2、非房地产开发企业转让新建房3、各类企业转让存量房4、各类企业单纯转让未经开发的土地

企业情况转让房地产情况可扣除项目房地产开发企业转让新建房1．取得土地使用权所支付的金额2．房地产开发成本3．房地产开发费用4．与转让房地产有关的税金①营业税；②城建税和教育费附加5．财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）企业情况转让房地产情况可扣除项目非房地产开发企业转让新建房1．取得土地使用权所支付的金额2．房地产开发成本3．房地产开发费用4．与转让房地产有关的税金①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加企业情况转让房地产情况可扣除项目各类企业转让存量房1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用2．转让环节缴纳的税金①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加3．房屋及建筑物的评估价格评估价格＝重置成本价×成新度折扣率企业情况转让房地产情况可扣除项目各类企业单纯转让未经开发的土地1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用2．转让环节缴纳的税金应纳税额的计算方法

第一步，计算收入总额第二步，计算扣除项目金额第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数第五步，套用公式计算税额。公式为：应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

【例题8·计算题】某房地产开发公司与某单位于2007年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城建税税率为营业税税额的7%,教育费附加征收率为营业税税额的3%，印花税税率为0.5‰）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。（1）确定转让房地产的收入：转让收入为15000万元。（2）确定转让房地产的扣除项目金额：①取得土地使用权所支付的金额为3000万元②房地产开发成本为4000万元③房地产开发费用=（3000+4000）×10%=700（万元）④与转让房地产有关的税金=15000×5%+15000×5%×（7%+3%）=825（万元）⑤从事房地产开发的加计扣除=（3000+4000）×20%=1400（万元）⑥转让房地产的扣除项目金额为=3000+4000+700+825+1400=9925（万元）（3）转让房地产的增值额=15000-9925=5075（万元）（4）增值额与扣除项目金额的比率=5075÷9925≈51.13%（第二档40%，5%）（5）计算应纳土地增值税税额：应纳土地增值税=5075×40%-9925×5%=1533.75（万元）【例题9·计算题】李某系某市居民，于2005年2月以50万元购得一临街商铺，同时支付相关税费1万元，购置后一直对外出租。2008年5月，将临街商铺改租为卖，以80万元转让给他人，经相关评估机构评定，房屋的重置成本价为70万元，成新度折扣率为80％。要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。（1）李某转让商铺应缴纳的营业税、城建税、教育费附加。（2）李某转让商铺应缴纳的印花税。（3）李某转让商铺应缴纳的土地增值税。

【答案】（1）营业税、城建税和教育费附加＝（80－50）×5%×（1＋7%＋3%）＝1.65（万元）（2）印花税＝80×0.05%＝0.04（万元）（3）可扣除项目＝70×80%＋1.65＋0.04＝57.69（万元）增值额＝80－57.69＝22.31（万元）增值率＝22.31/57.69＝38.67%＜50%土地增值税＝22.31×30%＝6.69（万元）税收优惠

1.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免税。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，在2005年以前由各省、自治区、直辖市人民政府规定。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省