社区商业有黄金暨万科城风情步行街案例分享

?房地产筹划大全—名企历年案例?

团圆网社区商业有黄金暨万科城风情步行街案例分享第一局部社区商业的价值社区商业的价值住宅价格2-10倍的诱人比例；通过销售，奉献销售收入和利润，提高工程赢利能力；提升住宅品质，增加住宅获利能力。深圳万科金色家园占地30000平方米，总建筑面积16.7万平方米；其中商业面积15027.31平方米，占总面积的8.99%。目前结算面积占总工程的4.62%，但是其利润占结算利润的21.68%。目前有麦当劳、肯德基、招行、工行、民润、思妍丽等品牌商家。9%VS30%

—深圳万科金色家园3000M2VS80%

—成都万科金色家园工程总规划：总占地面积3.85万平方米；总建筑面积约11万平方米。其中：街铺规划总面积:2952.25平方米;独立商业面积:7105平方米;商业的奉献:05年成都公司利润80%的来源成都金色演进过程

—规划过程成都金色演进过程

——最终的规划方案街铺面积:2952.25平方米第二局部万科城·风情步行街模式万科城·风情步行街依托于万科城，万科城总建筑面积达43多万平方米，其中商业建筑面积3万平方米。筹划面临的问题周边尚待开发；企业内有消费力的常住人口少；商业规模为难；周边分散分布着几个小商业中心；万科城位于深圳CBD的第一延长线筹划背景从城市横向开展空间来看，万科城处在三个圈层最中心的第二圈层中部，是深圳城市空间轴向开展后转入梯度同步建设的起步区域。筹划背景万科城所在坂雪岗中心是近期深圳快速开展的区域中心之一筹划背景

根据2002年6月深圳市龙岗区坂雪岗片区规划，坂雪岗将建设成为高新技术产业为核心、综合配套、功能完善的生态园区。片区的区域定位大致为三个方向：深圳市高新技术产业带上重点高科技产业园区；以高科技工业为龙头，先进工业为根底和第三产业并重开展的特区卫星城；特区前方的高科技产业园和居住、生活配套效劳区，深圳特区的后花园。坂雪岗片区现在是深圳市高新技术产业带的重要组成局部，目前已有十多个国家、地区的外商和国内投资者前来投资，落户的外资、合资、民营的企业近200家，其中投资亿元以上的已有十多家，如华为、富士康生产基地、新天下、惠而浦空调生产基地、美国当纳利印刷公司、日本爱华、石化坂田基地等。该片区在建或协议引进工程10项，总投资估算63.68亿元，建成投产后年新增产值183.3亿元筹划回忆

万科城·风情步行街筹划思想打造一个集主题饮食、特色购物、娱乐休闲、Loft空间为一体的富有西班牙风情的,以商业步行街为表现形式的区域型商业中心。

填补片区中高档消费目的地空白

商业规划理念秉持“主题引导、体验休闲、业态互生、合理布局〞为规划原那么。坚持选择能具有良好生存能力的业态/商家为组合，优先选择极具影响力的品牌，追求科学的便利消费组合与布局。以塑造“大城生活方式〞为宗旨，缔造百年持续繁荣为目标，进行商业业态组合规划，形成集社区购物、特色美食、社区休闲及社区文化于一体的能满足“一站式〞消费的具有浓郁西班牙浪漫风情的商业步行街区。构建中国第一个集特色购物、主题饮食、娱乐休闲、Loft空间为一体的富有西班牙风情的livingmall。三大主题规划彰显商业魅力时尚购物中心——创导体验式主动消费、感受消费国际美食坊——打造深圳最著名的中西美食街娱乐休闲广场——构筑无限魅力娱乐空间时尚购物中心主动消费超市社区品牌店感受消费情趣爱好西班牙风情时尚购物中餐系列商务酒楼中式酒楼风味餐厅中式快餐西餐系列咖啡语茶西式快餐特色西餐国际美食坊娱乐休闲广场表现形式小镇风情娱乐表演足浴桑拿咖啡茶艺特色酒吧广场文化健身美容娱乐物业载体万科城市政广场人工湖园林建筑艺术小品娱乐休闲广场建筑规划理念万科理念的突破万科城·风情步行街是万科“建筑无限生活〞在商业领域的一次重要实践。社区商业的城市化相对于常规的社区商业，万科城风情步行街更侧重商业的城市性，以及社区配套设施的城市共享性及经营性。加州设计理念，西班牙风情在建筑规划上，表达了浓厚的西班牙风情。在建筑和各种功能小品及商业元素方面都表达了西班牙的文化和风情。参考美国加州洛杉矶“FashionIsland〞〔时尚岛〕购物中心设计理念，融入西班牙风情，独树“时尚、休闲、优雅〞的风格。借鉴美国购物中心在二楼设置连廊的方法，尽量模糊一、二楼商业的界限，形成双首层概念。关键词回忆底商：万科城风情步行街的规划充分表达了底商的概念。通过规划小区开放路〔毕加索大道〕，增加了商业的临街面，同时利用路面标高的不同规划布置商业，使一、二层都具有底商的概念，提高了商业价值，使商铺具有均好性。餐饮中心：万科城商业规划的重点是餐饮，它是商业定位的关键，通过餐饮中心的规划定位，可以最大限度地吸引外来人群的光临。经过调研，我们发现坂田片区缺乏高档次和高品位的餐饮，只有简单的马路商业，而周边华为、新天下、富士康等企业有着非常活泼的商务活动，蕴含巨大的餐饮消费能力。前期对丹桂轩、肯德基等商家的走访，对餐饮中心的定位也得到进一步的验证。商业中餐饮中心面积约1万平方米，含高档商务酒楼、各地菜系的特色餐厅、品牌快餐等各式美食，形成多元化、多层式的消费结构。关键词回忆6米层高：为提高商铺的附加价值，我们对局部商铺规划了约5.6-6米的层高，商铺可隔成2层空间使用。Livingmall：更多表达的是一站式集餐饮、休闲、购物为一体的业态齐全的商业综合街区，它是没有顶盖的MALL，同时与社区生活、文化相交融的开放式的商业形态。室外平台：为餐饮商家规划了大量休闲观景平台，表达特色风情。主力店：任何商业中心都有自己的主力店，根据万科城风情步行街livingmall的商业形态，我们将主力店锁定为一家主力酒楼、一家品牌超市，它们的招商是整个商业街招商的重点。丹桂轩和华润万家的招商成功对后期商家招商起了的巨大的典范作用。装修类商家的规划：万科城为分期开发，使装修类的商家在2-3年内在小区都能有生意，而小区前期入住的的阶段，社区类的配套商业由于入住人流少，经营会比较困难。因此利用它们入住时间的互补性，可实现平稳过渡，在早期规划装修类商家，既能解决商铺招商，又能有效地控制商业的形象。待小区逐渐成熟后，装修类商家会逐渐退出，而社区配套类的商业会替代入住。因此我们在小高层的商业集中规划了装修类商家，形象较差的商家放在二楼，形象较好的放在一楼。关键词回忆“街、铺、景〞等多角度多方面营造建筑景观与商业气氛情景交融创造休闲生活空间与“逛〞街的真正乐趣12000平方米市政广场，7000平方米人工湖全球风行的“步行街〞商业模式品牌商家的

“集体冲动〞筹划出的投资价值全景式、独立式，集多元化、休闲娱乐及景观为一体风情步行街;抢先进入高新技术开发区，抢购70年产权创富原始股；纯独立式商业街铺;华润万家、肯德基、丹桂轩等众多国内外一线品牌商家强势进驻;12000余平米的超大市政广场;双首层设计〞加倍凸现价值;商铺规那么，实用率高;流畅的人、车动线设计;概念炒作赢得市场区域商业中心；万科城商圈；社区livingmall示范工程；大深圳下的商业格局；中国社区LIVINGMALL示范工程2005年3月22日，万科城风情步行街获得了由中国商业联合会购物中心专业委员会、中国购物中心产业资讯中心和深圳零售商经纪专业委员会联合颁发的“中国社区LIVINGMALL示范工程〞称号，授牌仪式在深圳特区报业大厦举行。客户积累成功6月11日公开出售前总共积累客户1200多名;领取抽签卡800多名;当天参与抽号客户581名；速战速决，快速套现6月11日中午12点前推出铺位哄抢完毕；7月24日一小时内销售完毕大铺、连铺与分批选房6月11日公开出售的当天，为了保证开盘的成功，对于大铺和连铺在早上9：00-10：00进行先选铺。面积大、总价高的铺位不一定就是销售的难点。众多约束文件，最大限度保护各方利益带租约销售的利弊分析利：1、能够在一定程度上控制业态；2、给未来商业描绘更美好的前景；3、解决因返租带来的财务问题；弊：1、无法很好的控制业态；2、很难参与业态的调整和优化；3、对经营的向好开展缺乏必要的手段；

几种销售模式的比照销售模式优点缺点返租销售利于控制业态；业主利益受保障；短期内套现；对整体楼盘的利益；经营压力大；每年返租的财务问题；返租结束后的市场状况净销售经营无压力；销售后与公司无关；无法控制业态；影响楼盘整体素质；影响住宅销售；带租约销售能够在一定程度上控制业态；给未来商业描绘更美好的前景；解决因返租带来的财务问题；经营责任小；有利于住宅的销售和商铺的销售无法很好的控制业态；很难参与业态的调整和优化；对经营的向好发展缺乏必要的手段；对于万科品牌而言是一种两难境地；委托租赁销售可以部分控制业态；属于“霸王条款”；只能作为补充手段；招商压力大；以后的客户关系取决于具体的业主；第三局部社区商业的筹划社区商业的价值社区商业的价值与社区的地段直接相关、在表现上可以与容积率相关商业价值容积率商业价值繁华程度商业的价值与繁华程度和容积率成正相关社区按规模分类

大型社区―居住区，是指大规模、公建设施配套完整的聚居地，人口规模3万人以上或用地规模60公顷以上。中型社区―小区，人口规模10000-30000人或用地规模15-60公顷。小型社区―组团，规模一般较小，人口10000人以下或用地规模15公顷以下，是单纯的居住形式。社区商业的分类按照规模分类面积规模辐射关系10000平米以内本社区10000-30000邻近社区30000平米以上区域商业中心社区商业的总体规划要求

商业从空间上和时间上实现便利性，便利居民的消费，便利效劳的提供。社区商业设施的建设布局实现商业的相对集中及住宅和商业的相对别离，以保证住宅的宜居性和商业不扰民。各社区商业设施的外观与社区整体风格相协调。社区人均商业用地面积不少于1平方米。业态结构比例为购物：餐饮：其他效劳约为：4：3：3社区商业业态设置小型社区应配置便利店、餐饮店、洗染店、美容美发店、花店、面包屋、旧货废弃物回收站等。大中型社区应配置超市〔百货〕、便利店、餐饮店、洗染店、维修店、美容SPA/纤体、美发店、自助银行、药店、冲印、音像/文具、家庭效劳网点及旧货废弃物回收站等。社区商业规划布局大中型社区应按人口、地块条件配置多点式便利商业组合，小型社区可结合自身情况集中配置便利社区商业组合。社区商业设施应配置在社区对外开放、人流多、道路相对宽敞，便利的地方，应临街或临路设置。大中型社区应建社区商业中心或社区商业街等集中式商业形式。社区商业中心或社区商业街应配有功能较完善的商业效劳业网点15个以上。社区商业中心内应有不少于10种业态店铺的规划，各业态搭配协调。规划中的社区商业中心与居住区的距离不少于100米，辐射半径约1000米。在建社区的规划中应有社区商业中心。社区商业物业条件要求集中独立商业:要求层高最低4.5米，柱距在6米以上，楼层2层以下为宜，特殊情况下不超过3层;满足不同招商目标对于面宽进深比的要求和房屋荷载的要求及业态可转换;设置货流通道，设置适当的停车位;独立商业根据未来用途和商家，在结构上预留强弱电、空调、电梯等设施设备的安装条件。底商:要求层高最低3.5米，层数不超过2层，面宽与进深之比1：2为宜;不低于1：3；留水、电、气、污等各项设施的接驳；.预留商家招牌的设置。扩大消费半径的商家类型3000平方米以上的超市1000平方米以上的餐饮特色精品屋专业店同类商家到达10家以上的业态社区商业的规划原那么之一：尽可能规划成街铺◆街铺的优势：独立产权、适应强、易变现◆投资客户对街铺的青睐：潮汕人、温州人◆街铺的价值规律：同一个，借鉴评估案例与理论◆一层街铺价值是二层街铺价值的2-4倍，或更高社区商业的规划原那么之二：尽可能将面积进行销售◆对一般开展商而言，核心利益在于将商铺直接销售，以变现。◆对于规划条件容许工程，尽可能规划成独立的小街铺，以便快速出售。◆对10000平方米-30000平方米的商铺，必须考虑保存三分之一左右面积的集中商铺，以安排主力商家。社区商业的规划原那么之三：尽可能利于商家提高经营收入◆租金决定售价◆提高商家经营收入的细节：视觉通畅、招牌明显、展示面大、人流易达、无死角、金角银边、有夹层、双首层、业态组合、人流向更高楼层引导。社区商业的规划原那么之四：尽可能减少对住宅的负面影响◆对住宅负面影响的例举：商业人流干扰住户路线，餐饮影响住户，噪音、光、异味等污染容易传到达住户◆追求双赢而非单赢或双输◆商业与住宅独立，交通流线分开，通过平台、挡墙等设计构件将商业与住宅分开◆建立过渡的灰空间、转换层。社区商业的价值提升方法之一：主力商家对租金与售价的提升关系◆主力商家其租金常常为正常租金的25%-60%左右，而且租期长，免租期长，递增少，物业交付条件苛刻，物业管理费让利。◆主力店对商铺租金的提升在1.5-4倍之间，或更高。社区商业的价值提升方法之二：引导客户流向◆回家路线设计◆外来客户流向◆客户逛街的习惯◆进口与入口的安排◆关键节点诱导：商家、雕塑◆地下、空中车库人流组织社区商业的价值提升方法之三：设定合理的租售比例和销售节点◆对于必须规划有集中商业的铺位，其必须保存的面积比例在30-60%之间◆工程财务要求与租售比例：最低要求收回商业局部所有的投资◆价值最大化与销售节点安排：商家经营稳定后，商铺价值最大，开业2-3年。社区商业的价值提升方法之四：客户驻留气氛的营造方法：◆环境法◆休闲设施法◆视觉刺激法◆商家组合引导法◆促销活动社区商业的价值提升方法之五：可能经营餐饮的铺位相关设施到位；◆餐饮的价值：万金油业态、扩大消费半径、解决高楼层价值◆餐饮设施要求社区商业的价值提升方法之六：规划相应的停车位；◆停车位的意义◆停车位的比例要求：60-120个车位/万平方米社区商业的价值提升方法之七：利于商家经营的招牌位置规划；◆招牌的意义：商家最重要的广告◆商家与开展商的矛盾：个性化与统一规划的矛盾、大与小的矛盾◆招牌的根本要求：明显，位置统一，尺寸标准社区商业的价值提升方法之八：富有生命力和能提高售价的业态组合；◆业态组合的良性互动：购物、饮食、休闲、娱乐是一种可以内部循环的业态组合；成功的专业市场，生命力强◆消费者的习惯：目的单一化和多样化的趋势。单一化—专业市场，多样化-物质与精神的双重享受。社区商业运作过程中的常见问题之一：无视社区商业的价值；◆无视社区商业的经济价值和对住宅的奉献值◆在规划设计过程中将商业作为边角料处理◆在土地市场低估商业的价值而丧失时机社区商业运作过程中的常见问题之二：以住宅的思维规划商业；◆住宅的布局方式◆住宅的外立面◆住宅的景观情结社区商业运作过程中的常见问题之三：无所作为的街铺；◆不考虑商业经营的客观要求和规律,单纯沿街排布◆不考虑商家的组合,标准化的面积设置◆不考虑客流的集聚要求,单调的街面社区商业运作过程中的常见问题之四：不切实际的扩大商圈；◆好大喜功,盲目的扩大商圈的覆盖范围，规划市场无法消化的面积，导致商铺空置社区商业运作过程中的常见问题之五：自生自灭的商家组合；◆开展商无所作为，不引导、不培育、不控制、不管理社区商业运作过程中的常见问题之六：商家不得不持有的商铺规划。◆由于产权划分不合理，招商力度虚弱，商家经营困难，商业价值低廉，或无经营价值，导致开展商无法变现，不得不持有商铺。常见商家的拓展要求梅林商业步行街北京富力城龙湖紫都城百安居沃尔玛精装修公寓3万平米街铺内容简介：一、包含六大版块内容：研究报告、规划设计、工程工程、营销筹划、商业地产、管理综合全套容量：600GB，海量……二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业……三、企业实战〔开发商、代理商、广告公司〕：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火……四、热点城市〔覆盖全国绝大局部地区〕：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛……五、内容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG……郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货！全国范围送货上门！！货到付款！！！由于篇幅所限，以下仅列出2021年更新的局部资料如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取假设干资料，联系客服验证！更多详情介绍请登陆：联系QQ：1323556639

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