工业产业地产策划方案

工业地产项目行销报告纲要一、工业、产业地产：下一轮地产开发热点1、“世界工厂”与xx工业地产辉煌前景随着世界制造中心向中国转移步伐的加紧，“闽三角”将成为首先“接口”之一，下一轮XX周边的原则工业厂房和当代物流用房，都将供不应求。当代工业厂房的开发和租赁，将成为房产开发的大热门。——〈〈经济人〉〉XX市的经济发展状况：,XX市工业公司法人单位主营业务收入18968611万元，其中，制造业占据大部分为94.7％，电力、燃气及水的生产和供应业占3.8％，采矿业占1.5％。主营业务收入超出百亿元的行业有5个，分布在纺织业，纺织服装、鞋、帽制造业，石油加工、炼焦及核燃料加工业，非金属矿物制品业，工艺品及其它制造业。工业公司法人单位利润总额1183823万元，其中，采矿业占2.9％，制造业占92.6％，电力、燃气及水的生产和供应业占4.5％。利润总额超出5亿元的行业有6个，分布在纺织业，纺织服装、鞋、帽制造业，皮革、毛皮、羽毛（绒）及制品业，造纸及纸制品业，非金属矿物制品业，工艺品及其它制造业等行业。工业公司容纳148万名就业人员。末，我市共有工业公司法人单位19641个，就业人员1481791人；工业个体经营户50687户，就业人员536762人。在工业公司法人单位中，私营公司12672个，占64.5％；港澳台商投资公司2310个，占11.8％；外商投资公司1298个，占6.6％。三者所占比重分别比全省高出5.5、0.9和0.4个百分点；港澳台商投资公司和外商投资公司占比分别高出全国7.7和2.8个百分点。从工业行业类型划分，皮革、毛皮、羽毛（绒）及其制品业，纺织服装、鞋、帽制造业，非金属矿物制品业就业人员数居前三位，分别占22.5％、19.1％和12.6％，分别高出全国19.5、13.9和3.6个百分点。制造业资产负债率远低于全国水平末，工业公司法人单位资产累计15230365万元，负债累计5475452万元，全部者权益累计9754913万元，资产负债率36.0％。比全国的56.8％低了20.8个百分点。这表明我市工业公司经营状况良好，含有远大的开拓发展前景，特别是制造业公司资产负债率为35.0％，值得金融公司大力扶持。XX工业地产的发展状况：据理解，截至现在，全市原则化厂房用地规划面积6285亩，已经报省政府的有1032亩，其中553亩已经省政府同意，可实施供地。现在惠安、泉港、石狮、永春、德化等各县市区已陆续建设原则化厂房。为激励公司进驻原则化厂房，某些县市还引入银行按揭贷款，政府予以一定的贷款贴息支持等有关优惠方法。有关人士认为，XX工业正进入“原则化厂房”时代。8月，在XX市委、市政府召开的XX市集约用地工业园区等专项会上，拟定了一系列有关规定，大力推动原则化厂房建设。

根据现在的土地供应政策，原则化厂房的供地方式可直接采用合同出让方式供地，条件成熟的，也能够采用招拍挂方式供地。原则化厂房土地出让金原则原则上按照本地工业用地基准地价的低限执行。

为激励和规范建设、使用原则化厂房，增进工业集中、产业集聚、公司集群，实现土地资源集约运用，XX市此后对投资规模小的普通工业建设项目原则上不再单独选址、供地，激励和引导其进入工业原则化厂房。对获得土地使用权后闲置两年以上的工业用地，原则上依法收回；收回的用地可进行原则化厂房建设。激励大公司、大集团、房屋开发公司及各类资本参加原则化厂房建设，实施投资主体多元化，并采用建、租、售相结合的运作模式，原则化厂房区内力求实施物业化管理。

有关部门还规定了工业原则化厂房建设的投资强度，容积率和开发期限。工业原则化厂房的投资建设不得低于规定的工业项目建设用地最低投资强度指标和容积率原则，容积率普通在2.0以上。在订立土地使用权出让合同时，应当商定建设者在获得土地使用权后六个月内开工，两年内完毕原则化厂房建设。对获得土地使用权满六个月仍未开工或者未能在获得土地使用权后两年内完毕厂房建设的，不得再享有土地使用权出让最低价，优惠部分予以补缴；对获得土地使用权满一年仍未开工的，按获得划拨土地使用权费用或土地出让金、土地租金的20％下列收取土地闲置费；对获得土地使用权满两年仍未开工的，同意文献自动失效，土地使用权免费收回。厂房建设期间，开发者不得转让土地使用权。

对于大批的工业厂房，有四个方面的潜在用途功效可供投资商投资规划与开发：外口公寓。商务办公用房。都市工业楼宇（园）。制造业配套功效用房。2、产业集群对中国经济发展的重要性与产业地产的辉煌前景1）什么是产业集群？产业集群在世界经济发展中的重要作用？产业集群是某产业的相似、相近与有关公司聚集某地，进而吸引某些有关服务机构进驻该地，从而形成的一种有效的经济群体。产业集群在经济竞争中产生很强的竞争优势，其本质是一种生产组织方式，通过对产业集群的有效哺育与发展能够实现多个经济发展目的。产业集群的形成普通有诱致性自发形成，强制性哺育形成和引导性哺育形成。国务院发展研究中心钱平凡——产业集群是全球性的经济发展潮流产业集群发展与工业化进程相辅相成产业集群可作为经济发展的战略方式2）产业集群的竞争优势专业化集中化网络化地区化3）中国产业集群发展趋势产业集群发展的经济社会作用产业集群的经济效应————首先，产业集群的出现明显推动了国民经济特别是地方经济的发展。——另首先，集群经济能够使同一产业内部的分工更为精细化，使一种公司能够集中于该产业的某一种工序或某一种中间产品的生产，从而能够节省成本，提高效率。——第三，集聚将促使各公司在激烈的竞争中进行技术创新，使先进的经验、技术更为快速地在区域内传递，产生技术溢出效果。——第四，核心产业的集聚对上下游关联产业产生更为强烈的需求，从而推动这些关联产业发展，进而在一种地方形成一种完整的产业链条。——第五，随着主导产业的延伸和关联产业的出现，特定产业集群所在地区的人口将大规模增加，从而带动第三产业发展。——第六，建立产业集群有助于集中治理污染，节省环保成本。产业集群的社会效应————首先，由于经济集聚——扩散效应，产业集群将发明更多的就业岗位。——另首先，产业集群的形成将造成人口的大规模集中，而人口的大规模集中正是城乡化的基础。——第三，人口的集中及其就业问题的解决，加上城乡化的推动，再辅之以适宜的农地制度创新，将增加继续重要经营农业的农民的农业用地规模，实现适度规模经营。——第四，产业集群的发展推动了公司家、管理者和劳动者素质的提高，扩大了工人、管理人员、个体工商户与公司家队伍，从而有助于优化各地的社会构造。4）产业集群的的六个特点——一是产业集群覆盖到大部分的传统行业。二是产业集群已形成较大的经济规模。三是某些产业集群已经形成特色产业和品牌。四是某些产业集群中出现了规模较大的龙头公司，吸引众多中小公司加入其产业链，带动了有关产品的技术创新。五是某些产业集群已经成长为有关行业的产业基地。六是许多产业集群产品外向度不停提高。5）产业集群对中国经济的战略作用及产业地产的辉煌前景第一、哺育与提高产业竞争优势的重要途径。第二、推动地方经济增加的重要方式。第三、增进中小公司发展的重要方式。第四、增进农村工业化与城乡化进程的重要途径。第五，国家与区域创新系统的一种重要实现方式。在新一轮全球化竞争中，产业集群将对中国经济的发展起到重要的战略作用。由于自发形成的产业集群存在着多个缺点，此后中国将兴起更多以政府引导为基础的产业集群。这意味着产业地产发展的辉煌前景。二、中国工业、产业地产的开发现状及趋势1、工业地产开发现状及趋势中国现在的工业地产开发，大多还停留在工业厂房、商铺等物业形态的单一开发层面。工业地产开发的趋势是与产业地产联姻，在符合区域经济发展总体布局与规划的前提下，进行一种工业综合开发。2、产业地产开发趋势下一轮科技园区或产业基地的开发，将由房地产开发商唱主角。当工业地产与产业地产合而为一，便诞生了一种综合性房地产开发。在一种产业集群或产业基地中，将囊括多个类型的房产形态：商铺、办公楼、原则厂房、仓储、展览馆以及配套住宅等。工业（或产业）地产事实上成为最复杂、最具挑战性的房地产开发领域。对于开发商而言，工业（或产业）地产则不仅蕴藏着新的利润空间，也将使其在区域经济发展乃至在宏观经济舞台上，发挥前所未有的重要作用。这将为房开公司及其公司领袖的可持续发展，赢得更大更广阔的博弈空间3、中国产业地产开发案例上海国际包装·印刷城堪称中国产业地产开发的先行者与代表性案例。作为中国包装印刷综合产业基地、中国包装印刷中央商务区·行CBD、中国包装印刷“一站式”采购中心与贸易港，其成功开发已引发国内、国际包装印刷业界的普遍关注。上海国际包装·印刷城的开发模式，为中国产业地产的开发积累了大量可资借鉴的丰富经验。三、XX工业地产成投资“新宠”一提到XX，人们首先想到的是一片片占地广阔的制造公司。由于制造业发达，XX经济总量连年稳居“全省状元”，但稀缺的土地资源问题也日渐突出。为理解决发展中的这一“瓶颈”问题，激励“原则化厂房”的“工业地产”政策开始浮出水面。8月，XX制订一系列有关规定，大力推动“原则化厂房”建设。9月，XX市政府出台了有关《原则厂房》的正式文献，严格工业供地条件，规定：除特殊行业外，中心都市八大组团450平方公里范畴内投资额低于1200万元、新一轮都市总体规划修编的2770平方公里规划区范畴内（不含中心城区）投资额低于800万元、其它地方投资额低于500万元的工业项目不再单独供地。对不单独供地的工业项目原则上规定统一进入原则厂房园区，通过租赁或购置原则厂房发展生产。同时规定，XX市各县（市、区）和XX开发区规划建设的原则厂房园区总建筑面积原则上要达5万平方米以上1）“土地招商”变成“厂房招商”XX早期的开发区如清濛、浔美、城东等，都是通过招商，供地给公司，让公司自行建设，于是，当一家工厂或一种新的工业区开始建设时，大片土地粗放经营，让热爱土地的农民心疼不已。据测算，现在XX工业用地的建筑容积率大多不到1.0；即便是XX现在管理相对规范的21个园区的平均容积率仅在0.8至1.2之间，容积率水平低于江浙一带1.5至2.0水平。XX市政府发展研究中心的郭副主任认为，原则化厂房招商提供了化解现在制约XX经济发展的“用地难”瓶颈的崭新思路。据他出示的一份XX市政府文献，记者看到XX市已规定，新建原则厂房单体建筑面积普通不不大于4000平方米，容积率要达成1.5。惠安县现在推出的2个通用厂房建设项目，其建筑容积率都达成1.5。记者来到位于黄塘镇的XX市第一种专属台资公司的投资区。这片规划有6000亩、年产值近60亿元人民币的中型当代台商工业基地，现在已有25家公司签约入驻，10家公司开工建设。入驻公司均为年产值在5000万元规模的台资公司，重要为轻工、电子、机械、高科技公司。据理解，XX市现在的原则化厂房建设进行六个月多来，推动速度很快。这个市由于实施“多元化投入、多样化运作、专业化招商”的市场化运作方式，大力吸引各类投资开发主体参加原则厂房建设，采用建、售、租相结合的运作模式，推行边建设、边招商。现在XX原则化厂房建设即使仍以政府为主导，但在鲤城、石狮、晋江、南安等县（市、区），政府与公司合资或与公司联合投资开发的原则化厂房也陆续拉开帷幕。于是，继住宅地产、商业地产开发之后，在XX，以原则厂房为代表的工业地产已成为各方资本竞逐的新热点。2）各方资本竞逐“原则厂房”一石激起千层浪。8月，XX赴港招商团初次推出大规模原则厂房开发招商项目，并宣布可将统一规划的原则厂房园区整体交由政府控股公司或有资质、有实力的其它投资业主开发建设，也可切块出让给各开发业主投资建设，建设的原则厂房可自用或出售、出租，实施物业化管理。这一商机，令人眼前一亮，吸引了某些境内外资本力量进入XX。记者在此间采访时看到，现在这些境内外资本工业地产项目正纷纷在XX落地：———由联泰集团与XX另一家出名公司“七匹狼”合资投建的新丝路服装城位于晋江市五里工业区，规划占地1500亩，首期用地546亩，将打造世界级纺织服装研发和生产制造基地。——联泰（香港）投资有限公司与鲤城区政府签约，合作建设60亩原则化厂房，作为台湾学者（XX）创业园一期项目。——南益集团刚刚与南安市政府签约，合作投资开发位于石井与水头两镇的约6000亩的工业城。——石狮鸿山镇，由本地政府与公司共同合作开发建设的通用原则厂房，占地180亩，总建筑面积18万平方米，计划总投资1.8亿元，现正在热火朝天开工建设中。——江南高新技术电子信息产业园区原则化厂房，建设规模为28万平方米，项目总投资1.75亿元，可通过合资、合作或公开竞价方式获得有关地块土地使用权。——南安扶茂岭项目区服装加工原则厂房，项目总投资5亿元，重要经济效益来源于开发后厂房的出租和出售。——晋江五里工业区原则化厂房，项目投资约3.58亿元，可分块或分期进行开发，以出售或出租厂房等方式获得回报。据理解，去年香港的XX原则厂房招商，项目总用地面积2300多亩，均采用原则厂房建设招商和原则厂房招租形式，让各类资本在“节省用地”中获得丰厚回报。3）“工业地产”投资潜力无限据XX市政策研究室人员介绍，工业地产在国外往往是一种都市乃至国家的经济支柱。日本的工业地产占到全世界的30%%，对日本GDP奉献在40%%以上。美国工业地产占全世界的27%%，对本国的GDP奉献也超出30%%。资料表明，世界上的制造业重心已开始向中国转移，我国的工业地产尚有很大的成长空间。以来，上海乃至全国重要都市的工业地产，始终保持着稳健的上升势头。上海69个工业开发区，一下涌出几十家专门服务原则厂房规划、设计、土地、房产开发的专业公司。事实证明，节省集约用地的时代诉求，相对便宜的土地价格，日益增加的强劲需求，清晰可见的高回报率，都吸引着越来越多的投资者进入这一领域。连日来，越来越多的投资工业地产消息令人振奋：晋江好利来玩具电子有限公司宣称已介入，投资资金最少数千万元；香港荣丰国际集团屡屡与XX市有关方面接触，探讨介入工业地产的适宜选点和合作意向……工业地产，无疑将成为XX经济发展的新引擎！四、“三套车”——××工业产业地产开发战略合作模式政府、行业协会开发商工业产业地产项目政府、行业协会开发商工业产业地产项目五、××工业产业地产项目获利模式1、前期：项目招商阶段物业形态获利方式利润水平备注纯商务楼售、租高以售为主。销售对象为厂商或投资者。公寓式办公售、租中同上商铺或展厅售、租高同上仓储售、租中、低直接销售或出租给厂商原则厂房售、租中、低同上2、后期：项目管理阶段项目获利方式获利水平备注信息服务高科技服务高产品代理高物流服务中、低物业服务低六、××项目运行模式1、前期：项目建设阶段项目建设委员会政府项目建设委员会政府行业协会房地产开发商职能部门职能部门职能部门职能部门职能部门2、后期：项目管理阶段政府政府项目管理委员会行业协会项目管理委员会行业协会开发商开发商项目管理公司项目管理公司职能部门职能部门职能部门职能部门职能部门职能部门七、××工业