关于房地产企业所得税征收规定的思考

关于房地产企业所得税征收规定的思考

自2000年以来，处于相对专业道路上的房地产行业取得了快速发展，房地产开发投资总量不断增加，房地产税收贡献显著增加。从2005年起,为了防止房地产市场泡沫过大,中央政府除了使用财政政策和货币政策,又开始采用税收政策进行房地产市场的调控。为了正确理解针对房地产行业的税收调控政策,本文对房地产企业所得税征收规定中存在的问题以及企业可采取的应对策略进行探讨。一、企业所得汇算企业所得税是对企业的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。目前,企业所得税一般采取按期预缴、年终汇算清缴的办法。在每月或者每季未,按照企业实际利润预缴企业所得税,年终进行企业所得税汇算,并且根据汇算结果进行多退少补。对于房地产行业的企业所得税,又有其自身的特殊性。(一)房地产开发企业所得税税收规定1.未东北部开发产品的经济效益房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的,对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额,计入利润总额预缴,开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。2.实际测定样本实际基于登记的应纳税额开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时,企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。3.应在汇算清缴期内清发以清现金支付清付账款,应在汇算清缴期应清计算时清查车企税“纳税人在纳税年度内预缴企业所得税税款少于应缴企业所得税税款的,应在汇算清缴期内结清应补缴的企业所得税税款;预缴税款超过应纳税款的,主管税务机关应及时按有关规定办理退税,或者经纳税人同意后抵缴其下一年度应缴企业所得税税款。”(二)房地产行业企业税收征管中的利率确定受房地产行业企业所得税特殊规定的影响,房地产企业开发经营业务的企业所得税处理并不仅着眼于具体项目的损益情况,无论项目是否完工,无论开发产品是预售还是现售,都应当在当年度确认销售收入并汇算清缴企业所得税。房地产行业与其它行业的企业所得税企业存在着区别。首先,房地产企业尚未实现收入需要按预计毛利率征税。企业销售未完工开发产品取得的销售收入,并不符合会计核算上收入的定义,在企业利润表上不会体现收益。但在税法上要求先按预计计税毛利率分季度(或月度)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。其次,房地产项目预计毛利率按项目所处区域确定。预计毛利率的确定不以项目实际盈利预测为依据,即使项目会亏损,也应以当地税务主管当局规定的预计毛利率来计算预售年度的应纳税所得额。其中:项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的,预计毛利率不低于20%;位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的,预计毛利率不低于15%;位于其他地区的,预计毛利率不低于10%。(三)根据有关规定办理增值税,或经纳税人同意后抵缴企业税收征管税法规定纳税人在纳税年度内预缴企业所得税税款超过应纳税款的,主管税务机关应及时按有关规定办理退税,或者经纳税人同意后抵缴其下一年度应缴企业所得税税款。也就是说企业多缴企业所得税可以在退税和留待以后年度弥补两种方式间选择。1.应缴地超过实际应缴数,应缴年度应缴职税对于房地产企业按预计毛利率上缴的企业所得税超过了项目实际应上缴的税款是否能够退税,存在着两种不同的观点。一种观点认为,按预计毛利率计算上缴的企业所得税,属于预缴性质。当项目清算后,上缴数超过实际应缴数,理应退税。另一种观点认为,企业所得税属于年度清算的税种,退税只允许退还在纳税年度内多缴数。预售年度按预计毛利率计算上缴的企业所得税不能退回,只能选择以后年度弥补。笔者认为,从情理角度考虑,既然是多缴的企业所得税理应退回。但由于税法对房地产企业按预计毛利率计算上缴的企业所得税是否属于预缴定义不明确,以及企业所得税是属于以纳税年度为单位清算的税种特性,决定了在这一事项上税务当局有自由裁量权。2.在同一地区进行开展业务税法规定企业亏损可以在后续五个纳税年度内弥补。这一规定是基于企业是以永续经营为目标,通过不断进行生产循环,企业在未来五年的生产循环中能够通过经营盈利来抵减亏损,以达到税负公平的结果。房地产项目具有地域性,房地产企业无法在同一地区进行简单再生产。当异地建设房地产项目时,受外部环境的影响,需要设立项目子公司来开展业务,项目子公司的生命周期与项目基本一致。因此,项目实际毛利率低于预计毛利率时,其在以前年度按预计毛利率计算缴纳的企业所得税虽然可以在完工年度调减应纳所得税额,但如果企业没有连续开发房地产项目,调减的应纳税额很有可能无法在未来年度获得弥补。二、房地产企业税收风险分析税法的原则之一是讲究税负公平。虽然税法对房地产行业企业所得税的处理给出了具体规定,但在实际工作中,房地产企业多缴的企业所得税有可能既无法退税也不可能在未来弥补。为了使企业能够在公平的税负环境下生存,企业在项目建设初期,应当针对项目盈利情况进行测算。当项目测算的实际毛利率低于税法规定的预计毛利率时,则应该采取相应的措施。(一)已完成的工作国税发31号规定:企业房地产开发经营业务中,竣工证明材料已报房地产管理部门备案、开发产品已开始投入使用、开发产品已取得了初始产权证明这三项中的任意一项完成的,应视为已经完工。因此,企业可以将项目分期开发,将前期开发项目多缴的企业所得税,与后期开发项目应预缴的企业所得税相抵减,从而避免企业多缴企业所得税。(二)应纳税所得与子公司“合并报表”冲减利润在设立公司形态时,可以采取设立分公司的公司形态。总公司如果出现亏损,则预售年度应纳税所得额与总公司“合并报表”冲减利润,可以减少应税所得,少缴所得税。如果总公司盈利,则清算年度出现多缴企业所得税时,可以减少总公司应缴企业所得税。(三)应增加房地产开发费用的结算,按项目开发成本的一定比例房地产开发费用包括管理费用、营业费用和财务费用。在会计核算时,要考虑对土地增值税及企业所得税的影响。由于在计算土地增值税扣除额时,不管房地产开发费用的实际发生金额是多少,都只能按项目开发成本的一定比例扣除。因此,房地产开发费用是资本化还是费用化,对土地增值税清算不会产生影响。为了尽量降低预售年度的应纳所得税额,可采取费用化的核算方式,这有利于增加企业所得税年度汇算时的抵扣项,减少项目预售年