央企地产业务重组将向国有企业转型

央企地产业务重组将向国有企业转型

最近，国有企业，特别是拥有强大资源的中央企业，大规模进入房地产，连续获得土地大清单，引起了舆论的激烈讨论。据报道,6月26日,中国电子信息产业集团旗下成都中泽置业公司拿下北京市“奥运村乡”地块,价值19.6亿元,此前它还拍得“广渠路10号”地块。6月30日,央企中化集团的子公司方兴地产以40.6亿元夺得北京市广渠路15号地块,北京新“地王”于此诞生。7月6日,上海绿地以30.25亿元的总价竞得大兴区黄村19号和20号项目,保利地产以16.3亿元拍得新城北区2号地块。对此,媒体质疑这一现象是否为房地产业“国进民退”。投资房地产业务重组实际上,这一现象的出现并不偶然。特别是此轮金融危机背景下国家实行经济刺激计划实施过程中,国企获得资金支持的能力明显比民企强大,无论是政府投资项目还是银行信贷资金的流向,国企都具有天然且传统的优势。现在手握重金的央企在寻找“撒钱”的机会。此外,国资委早在2004年就有意重组央企房地产业务,并下文圈定房地产央企正规军,其中就有中国建筑总公司、保利集团、中房集团、华润集团、招商集团、华侨城集团等14家公司。国资委研究中心宏观战略研究部部长程伟在接受采访时曾透露:“央企地产业务重组将向着相反的方向进行:一方面,非地产主业的央企将旗下的地产业务剥离;另一方面,已发展成熟的大型专业地产央企借机并购,壮大实力。”而在此之前,据国资委公开资料显示:169家央企中,有130多家企业涉足房产业,比例高达80%。据称,2008年,国资委下定决心再度重启央企房地产业务重组。此番“国字号”高调进军地产业,频频抛出大手笔竞拍土地、收购地产项目或者地产企业股权,与这些央企借机扩张势力、壮大实力,意图在房地产业务重组中占据有利位置不无关系。住房保障领域:国家主导下的行业内部领导然而,此番举动已经受到各方面的质疑,对于不按市场规律出牌,任凭资金实力不计成本天价拿地而可能带来国有资本亏损、银行信贷资金的坏账以及可能引起房价再行上涨的问题引起大家普遍担心。除此以外,或许更为深层次的问题是事关国有经济的产业布局,即房地产业是否属于国家主导和控制需要国有经济参与的行业?显然,这决定着房地产业是“国进民退”还是“国退民进”的调整方向。此问题之复杂显而易见。不同的角度、不同的立场以及不同的利益攸关,都有不同的认识和看法。笔者认为,房地产业是个大的概念,应区分不同的领域来进行分析。众所周知,任何一个国家和地区,除了高收入和部分中等收入家庭有能力依靠自身的力量解决住房问题外,总有一部分中低收入阶层不能通过市场机制而只能借助政府的帮助才能购买商品住房或者解决居住问题,这是市场机制的“盲区”,政府有义务和责任为低收入阶层提供保障性住房。居民住房权利的实现,虽然主要依赖市场机制,但国家通过住房保障机制的干预亦是不可或缺的。因此,房地产业存在住房市场领域和住房保障领域。对国有经济来说,强调“进入”的是住房保障领域,而强调“退出”的是住房市场领域。积极鼓励国有企业进入住房保障领域虽然我国1998年房改时强调住房保障体系是城镇住房市场的主体,但在随后的发展中却偏向了“重市场、轻保障”,呈现在我们普通人面前更多是住房保障制度的实施情况不尽理想的现实。建设部公开通报表明,截至2006年底,只有的77.9%城市建立廉租住房制度,全国累计用于廉租住房制度的资金只有70.8亿元,累计只有54.7万户低收入家庭,通过廉租住房制度改善了住房条件。相对于全国1000万户人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭,现有廉租住房建设进展缓慢、规模有限,难当重任。经济适用住房建设情况同样不容乐观。对照经济适用房要占到70%至80%建设比例的房改最初设想,各地经济适用房建设量根本达不到这个比例。《经济适用住房管理办法》第17条规定开发商的利润应控制在3%以内,相对于整个房地产业的高利润,如此微利显然不能勾起开发商的胃口。而廉租住房主要用于满足家庭最基本居住需求,且与最低收入家庭的承受能力相适应,几乎是零利润或公益性的,开发商更是没有兴趣长期参与其中。因此,应当在政策上积极鼓励国有企业进入住房保障领域。首先,从职能来看,这类国有企业可以设立成专门或者主要承担为中低收入居民家庭提供廉租房、经济适用房等保障性住房的主体,体现国家提供公共产品和公共服务保障居民住房权利的政府职能。其次,从性质来看,应将这类国有企业构造为不以盈利为目的、公益性的企业。因为廉租房也好,经济适用房也好,开发建设这些保障性住房本身是没有利润或者很薄的利润,如果要以盈利为目标对这类国有企业进行经营考核,实际是将其与普通房地产企业相提并论,目前我国住房保障严重滞后的一幕就会重复上演。第三,从营运来看,国家不仅应该在财政资金上支持其设立,对其经营亏损予以财政补贴,还应从土地、税收、信贷等政策上进行扶持,以便其能够以低于市场价格甚至低于成本的价格向低收入群体提供合适的房源。事实上,强调国有企业进入住房保障领域,既有国际经验,也符合国有企业特征以及国有经济布局需要。从国际经验上看,由政府直接或者政府设立专门的国有住房公司负责建造向中、低收入阶层出租或出售公共住房的做法在国外较为常见,至今仍发挥着重要的作用。以世界公认较好地解决城市住房问题的国家新加坡为例,其最成功的经验就是政府推行组屋计划。据统计,新加坡87.6%的人口居住在政府组屋内。从国有经济布局来看,通常认为国有经济需要参与的领域主要是自然垄断和提供公共物品等需要国家参与的行业。国有企业的优势主要不在于参与竞争,而在于弥补市场失灵,在市场经济条件下,一般性的营利性和竞争性企业,国有经济都可以退出或部分退出,但对于具有较强社会效益但非国有资本无力或不愿进入行业和领域,国有企业应当进入。因此,国有企业参与住房保障领域既是弥补市场缺陷的重要手段,也是体现国有企业社会公益性和追求社会效益的形式。国有企业在房地产市场领域的角色分工从现有国资委的部署透露的信息来看,其显然并不认为国企应该完全从房地产行业退出,而是沿袭其一贯的思路,培育少而精的“国字号”企业,集中资源,形成优势,并在房地产行业保持足够的份额,形成行业控制力,发挥主导作用。这在近些年来国资委一直致力的央企房地产业务重组中可以清晰看到国资委的态度:限制国企进入房地产业的数量,追求国企进入房地产业的质量。事实上,已经有不少国企通过市场化洗礼,成为房地产行业的佼佼者,知名的如中海、保利、招商和华侨城等。据此,笔者初步判断,国有企业在房地产市场领域的“退出”是长期的过程,而且也不会彻底全部退出,在目前相当时期内,国有企业在房地产市场上的土地储备、资金融通、项目审批、与政府公共关系等方面的优势仍然明显。如此以来,房地产市场上将并存两类完全不同的国有企业,但其角色分工不同:住房市场领域的国企经营各类商品住房,以利润最大化为追求,与从事经营性、赢利性业务的其他房地产公司别无二样,其初始资本虽然也来自政府财政预算,但投入后即完全与政府分离,完全依靠自身开发和经营房地产项目的能力和水平与其他民营房地产公司、外商投