房地产全流程工作01：目录及房地产基本概念-培训

新者的必修课！房地产不等于钢筋加水泥，也不等于建筑加园林加规划。产品主义只是一个前提条件，产品发展到一定程序再提高的空间已非常有限，且边际成本越来越高，边际越来越低，甚至是得不偿失。展的重大趋势。浅说房地产浅说房地产——房地产基本概念本天导读房地产概念房地产开发概念房地产业概念浅说房地产房地产是中国经济的支柱产业，与国民经济中举足轻重的钢铁产业、有色金属产业、建材产业、水泥产业、玻璃产业、家具产业等息息相关。房地产这个古老而又全新的行业，在中国的经济发展浪潮中，不仅扮演着推动角色，同时，通过进一步的市场化考验和发展壮大重新焕发青春。雄心勃勃的房地产企业正抓住历史最好的战略机遇走向世界。熟悉房地产概念是快速掌握房地产基第一天浅说房地产——房地产基本概念础知识的关键一、房地产的定义及分类1.区分房产、地产、房地产、泛地产房产是指建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂房、商业、仓库、服务、文化、教育、办公用房等。地产是指土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等；土地是指地球的表面及起上下一定范围内的空间，既是自然之物，又是劳动产物，体现在生产关系中，是社会所有权和使用权关系的载体；建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。房地产是房产和地产的合称，俗称不动产，它包括土地和建筑物及其他土地定着物。泛地产是指将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育、教育、科技等产业融合起来，形成各种产业的房地产。在泛地产中，不一定以“房子”为核心。房子可能是主体，也可能只是附属的配套设施。泛地产的实质其实是一种“产业嫁接”，也就是房地产（尤其是住宅开发）与各种行业的嫁接，这是一个资源整合、优势互补的过程，它为地产业构筑一个更为宽广的运行平台和空间，最后产生“1+1＞2”的产业效应。一般意义上说的“不动产”是狭义房地产的范畴，它是房产和地产的合称。我们经常看见的有“顺驰不动产”。房地产的定义及分类新兵入门2.房地产业概念房地产业是指从事房地产开发建设、租售经营以及与此紧密相关的中介服务，如装修、物业管理等经营活动的行业。（1）房地产业分类房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。熟悉房地产概念是快速掌握房地产基第一天浅说房地产——房地产基本概念础知识的关键房地产业投资开发业地产服务业物业管理地产经纪价格评估地产咨询（2）房地产业与建筑业的区别和联系房地产业与建筑业既有区别又有联系。质，属于第三产业。两个产业有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和承担发包者，建筑业则是承包单位按照承包含同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建设生产任务。房地产的定义及分类新兵入门（3）房地产市场与一般商品市场的区别房地产市场与一般商品市场的区别市场类别房地产市场一般商品市场

比较项目市场形态不完全竞争完全竞争产品特质差异很大，异质性产品具同质性价格决定由少数买者与卖者决定由市场供给和需求决定地方习惯使用习惯影响价格价格不受使用习惯影响信息来源信息渠道狭窄信息渠道众多法规管理法规管理烦琐较少法规管理主客观因素主观判断较多客观判断较多供给面缺乏弹性弹性较高需求面不确定性的需求因素确定性的需求因素保值心理保值能力强保值能力弱预期心理预期增值能力强，具投资价值预期增值能力弱区位影响影响力大基本不受影响熟悉房地产概念是快速掌握房地产基第一天浅说房地产——房地产基本概念础知识的关键3.房地产功能分类类型房地产的定义及分类新兵入门（1）房地产住宅的９种类型中国目前的住房政策明确：对高收入者供应商品房，对中等收入者供应经济适用房，对低收入者供应廉租房，并对廉租房的房租进行暗补或明补，以满足不同收入水平居民住房的需求。①单元式住宅单元式住宅又称梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层、高层住宅所采用。单元式住宅特点每层以楼梯为中心，安排户数较少，一般为2〜4户，大进深的每层可特点1服务户，住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又为住户提供方特点2便特点3建筑面积较小，可以标准化生产，造价经济合理仍保留一定的公共事业面积，如楼梯、走道、垃圾道，保持一定的邻特点4里交往，有助于改善人际关系②公寓式住宅公寓式住宅)。公寓住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等。单元内有一层或二层，如跳跃式住宅。熟悉房地产概念是快速掌握房地产基第一天浅说房地产——房地产基本概念础知识的关键③别墅住宅从概念上讲，别墅住宅相当于独院独户的西式洋房或小洋楼，又称花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或两、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，住宅水、电、暖供给一应俱全，室内装修豪华，并富有变化。户外道路、通信、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。这种类型又可以分为三类：别墅分类豪宅类别墅。豪宅是为满足少数社会富裕群体对稀缺资源较多占有的第一类需求而定制的豪华住宅。就国内的豪宅市场看，一般以价格每套200万元以上(含装修)的城市公寓和300万元以上，作为大致的别墅价值界限普通的别墅。“别”即是另外一类，就是第二居所，房主多用于度假或第二类是采取“2+5”的生活方式周末居住类别墅。中国第一批独立住宅大多作为别墅来卖，以满足中国第一代第三类富人的需要。在销售层面叫做别墅，但并不具有第二居所的含义④商品房商品房是指房地产开发企业开发建设并出售、出租，并按照市场价进行交易的房层。别墅住宅、跳跃式住宅、复式住宅等都属于房地产住宅的商品房类型。⑤经济适用住房我们把具有保障性质的政策性商品住房，称为经济适用房。一般经济适用房，享受税费减免政策，建设标准控制在中小套型，住房设计及其建筑标准强调住房的使用效果和建筑质量。经济适用住房售价实行政府指导价，即按保本微利的原则，由建设成本加上3%的开发建设利润确定。经济适用住房购买对象有明确界定，以惠及中低收入家庭。房地产的定义及分类新兵入门⑥廉租住房廉租住房是指政府和单位在住房领域履行社会保障功能，向城镇常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住宅。廉租住房的一个重要特征是租住者无产权，这也是与经济适用房的主要区别。⑦普通住宅普通住宅是为普通居民提供的，符合国家人口、资金和土地资源等基本国情，适用国家一定时期的社会经济发展水平，而确立的国家标准住宅。它代表一定经济条件下一个国家或地区城市居民实际达到或能够达到的居住水平。熟悉房地产概念是快速掌握房地产基第一天浅说房地产——房地产基本概念础知识的关键链.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；.单套建筑面积在120（含）平方米以下(北京市是140平接.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。⑧高级住宅高级住宅是为满足市场高收入阶层的特殊需求而建造的高标准豪华型住宅，包括高级公寓、花园住宅和别墅等。高级住宅地段好、规模大、环境优雅，多位于城镇郊区独立成为小区。多为低密度、低容积率、高品质、高绿化率的别墅群。这类住宅的户型和功能空间多样化，装修、设施和设备高档化，区内多数有游泳池、桑拿浴室、网球场、健身房、儿童游乐室等配套设施。高级住宅富有代表性的楼盘如：上海的珠江玫瑰园、陆家嘴花园、汤臣中心、仁恒滨江园等。⑨低档住宅低档住宅主要指建筑较早、功能有所短缺、结构单薄、设备不全、设施陈旧的住房。其住宅结构大多为砖木结构，住宅成套或不独立成套；室内面积狭小，居住拥挤；室内分间或不分间，老少混居一室；厨房、厕所狭小或厨房厕所几户共用；室内几乎没有供水供电之外的其他设施，或几户共用一自来水源。（2）商业地产的９种类型商业地产是目前房地产市场中受追捧的形式。主要包括以下9种类型：房地产的定义及分类新兵入门①百货商场、购物中心商铺百货商场、购物中心商铺是指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型Shopping项目在国内多个大中城市开发建设。②市场型商铺这里的“市场”是指各种用于某类商品或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有的是单层建筑，有的是多层建筑。这类市场里面的铺位在零售业中所占比重较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场。比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。③商业街商铺商业街指以平面形式布置的单层或多层商业房地产，商业街的命名多体现地段特征。与商业街的发展紧密联系的是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多收益颇丰，运营不好的商业街，其所在投资商、商铺租户、商铺经营者大都面临亏损。④住宅底层商铺商业街过去较长时间在国内取得了良好的发展，其住宅底层商铺是指位于住宅或其他建筑物底层的商用铺位，它可能包括建筑中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以物地下1〜2层或其中部分楼层。住宅底层商铺鉴于住宅小区会带来的稳定客某类商品为经营内容的商最│佳│实│战│经│验│大│本│营中国房产实特训书，目前多数已取得成功，但有些跟风项目的经营状况却并不好，取得成功的较少。熟悉房地产概念是快速掌握房地产基第一天浅说房地产——房地产基本概念础知识的关键源，投资经营风险相对较小，成为投资者热中的商铺投资对象，开发商也可获得很大的投资收益。⑤社区型商铺社区型商铺是指位于住宅社区内的商用铺位，其销售对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1〜3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但较多以铺位形式存在。⑥商务楼、写字楼商铺它们是指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值值得关注。⑦交通设施商铺交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。街区商铺的价格一般是住宅的2〜3倍，而核心商圈⑧“都市型”商铺“都市型”商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置及其所在地区自身的商业价值，商铺的客流量大，商铺销售商品品种丰富多彩，高档商品多，单位商品利润率高，特房地产的定义及分类新兵入门别是黄金地段，寸土寸金，经营有方可获得很大收益。例如北京王府井大街、西单商业街，上海南京路都属于典型的“都市型”商铺。⑨“便利型”商铺“便利型”商铺指用以经营食品、日常生活用品等为主的，位于社区周边、社区里面、写字楼里及其周边娱乐城内的，能补充大百货商场不足的小面积商铺。如写字楼里面的小商店、小超市、公寓社区里的小超市、住宅社区的干洗店等都属于该种类型。（3）新型住宅的8种形式①生态住宅生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废、无污染、生态平衡的建筑环境。这里的环境不仅涉及住宅区的自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等，也涉及住宅区的人文环境、经济系统、社会环境。②绿色住宅“绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是一种全方位的立体环保工程。它是既适应地方生态又不破坏地方生态的建筑，具有节最│佳│实│战│经│验│大│本│营中国房地产实战特训营丛书熟悉房地产概念是快速掌握房地产基第一天浅说房地产——房地产基本概念础知识的关键地、节水、节能，能改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。③花园式住宅花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房，两、三层小楼花园式住宅建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅的水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通信、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。④分时度假住宅分时度假住宅英文为Time-Share，正确的翻译应是分时段多产权度假公寓。这是一种将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合的全新投资模式和度假住宿设施，起源于20世纪60年代的法国。最初只是几个亲朋好友共同购买一栋别墅，供大家不同时间分别使用。后来这种消费方式风靡欧洲，并在20世纪70年代引入美国后得到迅速发展，进而延伸到世界各地，成为全球推崇的新型休闲度假方式。熟悉房地产概念是快速掌握房地产基第一天浅说房地产——房地产基本概念础知识的关键⑤产权酒店产权酒店是传统房地产向分时度假过渡的中间产品。这是把酒店客房分割出售，业主可以拥有酒店客房部分产权，除每年的旅游度假居住外，其余时间可以委托酒店物业管理公司进行管理，投资者并可享受每年的经营收益分红。时权酒店(TimeshareHotel)和投资型酒店都是一种休闲旅游地产，其实质就是“分时度假+房产投资”，即产权式酒店。⑥智能化社区智能化社区是利用现代化4C（即计算机、通信及网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。第一天浅说房地产——房地产基本概念智能化住宅标准标准类型具体功能实现可视对讲功能；门禁系统功能；家庭智能化报警功能；安全保安系统可进行程序自动化控制功能；可实现室内无线遥控功能、通过电话进行远程遥控功能、电源控制及调光功能通信系统实现住户主要房间有独立的信息点，光纤宽带多媒体信息网接入小区，提供外语电视节目甲级标准信息服务系统增加实现电子购物、电子图书馆、远程医疗登记等功能环境控制系统实现家电自动控制功能；公共水电设施监视等功能安全保安系统实现小区周界的监控和红外线报警防范；火灾与煤气报警；紧急呼救报警；电话线被切断与防破坏报警通信系统实现住户的至少两对电话线和一个宽带国际互联网络（Internet）插口；可接收有线电视网节目乙级标准信息服务系统实现三表远程计量，计算机网络功能及一些物业管理功能环境控制系统实现背景音响与公共广播、出入口控制、社区公告版在智能化住宅中通常分为甲级和乙级两个标准。除了乙级标准所有的功能外，甲级标准的住宅另需增加一些功能，同时整个系统应是一个由中央控制中心同时附带数个分控中心构成的集散控制系统。⑦高科技型住宅这是指数字化、智能化建筑，包括自动调温、感应式照明、家电全自动遥控、计算机统一集中控制水、电、气费用等，以及利用信息高速公路实现家庭办公、网络购物等功能。房地产开发房地产的定义及分类新兵入门是土地创造价值的核心过程⑧健康住宅所谓“健康住宅”，指使居住者在身体上、精神上、社会上处于良好状态的住宅。具体来说，应具有以下8条标准：健康住宅８条标准标准具体内容引起过敏症的化学物质的浓度很低，尽可能不使用容易散发出化学物防污防毒质的胶合板、墙体装修材料；二氧化碳浓度要低于1000PPM；悬浮粉标准尘浓度要低于0.15毫克／平方米设有性能良好的换气设备，能将室内污染物质排至室外，特别是对高通风换气气密性、高隔热性住宅来说，必须采用具有风管的中央换气系统，进标准行定时换气。在厨房灶具或吸烟处，要设置排气设备室温标准起居室、卧室、厨房、走廊、浴室等室温应全年保持在17~27℃之间湿度标准室内的湿度全年保持在40％~70％之间噪声标准噪声级要小于50分贝日照标准一天的日照要确保在3小时以上；设有足够亮度的照明设备安全标准住宅具有足够的抗自然灾害能力具有足够的人均建筑面积，并确保私密性；住宅要便于护理老龄者和舒适标准残疾人第一天——房地产基本概念二、房地产开发概要浅说房地产1.房地产开发含义房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。从广义上讲，房地产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，在地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。房地产开发概要新兵入门狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。根据划分标准的不同，房地产开发具有多种形式。（1）按开发内容分类①综合开发综合开发是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收，直到建成商品房进行销售、交付使用的整个过程。这是开发公司科学地组织开发建设、经营管理和服务的一项系统工程。②土地开发土地开发是指办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、路通及土地平整的“三通一平”的全过程。土地开发与综合开发的区别在于，土地开发不包括房屋建设的过程，一般是土地开发以后，按照当时的市区别场价格，通过拍卖、招标的方式，把已开发的土地转让给有关单位进行房屋建设，并按规定收取土地开发费。③房屋开发房屋开发是在土地开发的基础上，获得土地使用权后，按照城市规划的要求，组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营活动的全过程。第一天——房地产基本概念房地产开发浅说房地产是土地创造价值的核心过程（2）按开发承担方式差异分类开发公司自己负责从本项工程的可行性研究、征地拆迁直到房屋独自开发建成经营的全过程。接受用户或投资单位的委托，根据已划定的征地红线，进行规划委托开发设计、拆迁安置、组织施工，直到建成后交付委托单位。开发公司按规定收取开发管理费或承包费。接受某项开发工程后，根据公司自身的能力和工程项目的性质、分包开发工程量的大小，将该工程分包给有关专业工程公司。（3）按开发阶段分类1前期开发指开发区破土动工以前的一切准备工作。包括调研、选址、申请土地、征地、拆迁安置、规划设计、制订建设方案等工作。2中期开发指对房地产的经营管理全过程，包括房屋建设、竣工验收、出售（租赁）等内容。３后期开发指房屋的售后服务，包括保修、维修、使用等房屋的维护管理工作。房地产开发概要新兵入门（4）按开发用途分类房地产按照开发的用途分，可以分为工业物业开发，商业物业开发和住宅物业开发。按开发用途分工业物业开发住宅物业开发商业物业开发即商业地产的开发，是目前房地产开发的一个新的亮点。商业物业开发投资回报周期长，风第一天浅说房地产——房地产基本概念（5）按开发等级分类房地产按照开发等级可分为：房地产一级开发，房地产二级开发。一级开发指对国有土地（毛地）或乡村具体土地（生地）进行统一征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当配套设施建设，使其达到建设条件，再进行有偿出租或转房地产开发概要新兵入门房地产开发是土地创造价值的核心过程后再进行拍卖或出租，由买地者去建造房屋。（6）按开发程度分类按开发程度分类分类内容生地主要是指可能为房地产开发和经营活动所利用，但尚未开发的农地毛地是指具有一定城市基础设施，但土地上有待拆迁房屋的土地熟地是指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，具有完善的城市基础设施的土地在建工程是指地上建筑物尚未全部建成，还没有达到交付使用条件的房地产现房是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产2.房地产开发范围房地产开发范围包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电信、修道、绿化、房屋建设等多项内容组成。第一天浅说房地产——房地产基本概念修道绿化房屋建设征地通电信房地产开发范围拆迁安置供电规划设计供水3.房地产开发流程环节建筑工程按照建筑物的主要部位划分为：地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给排水及采暖、建筑电气、智能建筑、通风空调、电梯９个部分。地基与基础、主体结构先施工，在此期间，同时预埋水电管线、预留水电洞口，主体结构完成到一定程度，内部装修、水电安装可穿插进行，外装修一般待主体封顶后，从上至下进行施工。其主要过程为：勘察设计-开工-施工-竣工验收-投入使用。虽然房地产开发是一个十分复杂的过程，但从操作上看，每个开发项目都可分解为８个项目建议书阶段可行性阶段设计阶段开工准备阶段阶段。开发项目施工阶段的八个阶段竣工验收阶段租售阶段使用阶段该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%〜0.8%。房地产开发概要新兵入门（1）项目建议书阶段项目建议书阶段是