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文档简介

市场分析PROJECTOVERVIEW重庆住宅市场分析受疫情影响上半年供销双低,但重庆成交量居全国第一,价格稳中有升;供销仍处高位,下半年去库存压力较大,巴南区仅次于渝北区、北部区,排名前三。市场分析MARKETANALYSIS区域开发扩张,市场容量攀升,受大市场影响,成交均价逐年上涨;80²以下刚需缩减明显,但2020年有回升趋势,80-100²产品仍占主导。100²以上产品中,100-120²占相对比例,成交结构100-120²由16年13%上升为28%,120-140²由6%上升到17%,改善市场缓慢上升。

242230219295217222741 2212523020783145589542662638350994010816050100150200

2503003500200040006000800010000120002014年

2015年

2016年

2017年

2018年

2019年商品住宅供求走势(巴南区)供应体量(万方)成交均价(元/²)29%23%15%

3% 43%44%42%

39%

15%24%31%7%12%12%17%

2%2%4%6%2%4%3%

4%100%90%80% 17%70%60%

50%40%30%20%10%0%

2016年

2017年

2018年

2019年商品住宅供应结构变化(巴南区)38%40%35%29%16%

8% 33%38%43%43%39%37%13%13%13%24%28%6% 3%6%10%15%17%2% 2%2%2%3%7%4%2% 2%4%3%4%100%90%80% 19%70%60%50%40%30%20%10%0%2014年2015年2016年2017年2018年2019年商品住宅成交结构变化(巴南区)成交体量(万方)80²以下80-100100-12080²以下80-100100-120120-140140-160160²以上120-140140-160160²以上市场分析MARKETANALYSIS巴南区:刚需主导地位不变,改善市场缓慢上升2020年商品住宅成交结构变化(巴南区)市场分析MAKETANALYSIS4茶园鹿角界石李家沱龙洲湾

竞品分析CASEBACKGROUND区域价值排序重庆区域价值排序:距离主城核心区越近,区域价值越高。穿山过桥越少,区域价值越高。区域价值排序:茶园=李家沱>鹿角≥龙洲湾>界石主城核心区0.5小时车程区域主城核心区1小时车程区域茶园=李家沱>鹿角≥龙洲湾>界石市场分析MAKETANALYSIS5当前区域在售主要产品类型为叠拼、洋房、小高层:叠拼面积段为建面123-187,建面单价为14200-18100元洋房(T2)面积段建面94-143,建面单价为13300-14700元,小高层(T2/T6)面积段建面72-161,建面单价为12000-13500元。茶园楼型楼盘户型套内面积段(㎡)建筑面积(㎡)套内价格(元/m²)建面价格(元/m²)总价(万元)备注叠拼康田澜山樾三房114-147123-1581628014200175-208金科南山四房、五房106-135125-1592130018100226-288

首创禧瑞山河三房

132-142

待售中交漫山三房126-130143-1471770015600223-229

北大资源紫境府四房135-160157-1871900016400257-306

T2洋房金科联发東悦府三房77-8394-991660013600127.8-134.6

中交漫山三房83991590013300132

康田澜山樾三房97-108115-126

售完首创禧瑞山河三房1201431750014700210

T2小高层首创禧瑞山河三房1201431750014700210

北大资源紫境府四房128-131158-1611660013500213-217

T6小高层金科联发東悦府二房、三房60-8077-99153001200092-118.8

T6高层金科南山三房59-8572-104152001250090-130

鹿角楼型楼盘户型套内面积段(㎡)建筑面积(㎡)套内价格(元/m²)建面价格(元/m²)总价(万元)备注叠拼保亿湖山鹿鸣四房、五房101-104123-1261600013300163.5-167.5中国铁建南国天骄三房、四房115-134130-1491470013000169-194金辉碧桂园雅居乐·麓铭府四房118-134142-1601648013700194.5-219T2洋房璟樾云山三房、四房78-11798-1401530012800125-179

领地观云府三房、四房81-11493-1311860013300151-174

中国铁建南国天骄三房941091610013900151.5

金辉碧桂园雅居乐·麓铭府三房、四房100-116116-141

售完中海悦麓山三房、四房105-121123-1401350011100129-163

T2小高层璟樾云山四房971281420010800138

T4小高层中国铁建南国天骄三房75-8390-981530012800115-125

保亿湖山鹿鸣三房75-8890-105123001020091.8-107.1

T6小高层保亿湖山鹿鸣三房、四房61-8773-105

待售T6高层璟樾云山三房68-7084-86

售完中海悦麓山三房72-8188-99

售完金辉碧桂园雅居乐·麓铭府三房、四房100-103116-128

售完李家沱楼型楼盘户型套内面积段(㎡)建筑面积(㎡)套内价格建面价格总价备注T2洋房龙湖春江天境三房、四房90-136108-1631630013500147-220

华远海蓝城三房、四房104-127124-1471510012700157.5-186.6

T6/T8高层龙湖春江天境(T6/T8)三房、四房57-12169-152138501150079-174.8

华远海蓝城(T6)三房69-9787-119128001020088.7-121.4

当前区域在售主要产品类型为叠拼、洋房、小高层:叠拼面积段为建面123-160,叠拼建面单价为13000-13700元,洋房(T2/T4/T6)面积段建面98-141,建面单价为11100-13900元,

小高层(T2/T4/T6)面积段建面73-128,建面单价为10200-12800元。当前区域在售主要产品类型为洋房、高层:洋房(T2)面积段建面108-163,建面单价为12700-13500元/㎡,高层(T6/T8)面积段建面69-152,建面单价为10200-11500元/㎡。市场分析MAKETANALYSIS6龙洲湾楼型楼盘户型套内面积段(㎡)建筑面积(㎡)套内价格元/㎡建面价格/㎡总价(万元)备注叠拼阳光100阿尔勒三房、四房101-116125-1371510012300153-168

中交锦悦三房、四房111-148126-1631410013600157-203

荣盛锦绣南山三房、四房109-118132-1421420011800167

碧桂园天麓四房137-153165-1841600012000220-310

融信澜湾三房、四房120-195145-2351700014150205-260

碧桂园保利云禧四房151-156183-1881550013300235-290

联发龙洲湾1号三房、四房176-191213-2311590013000280-370

T2洋房中建滨江星城三房、四房72-10487-119118001110085-116

联发玺悦三房、四房82-10597-1201300011800114-140

融信澜湾三房、四房83-14198-1661280011000107-182

荣盛锦绣南山三房、四房90-101106-1191140010000103-115

合谊理想城四房107-126126-1481260010400135-157

清能小南海花园二房、三房108-141128-1661450012300150-195

中交锦悦三房、四房125-131140-1461280011600161-167

T6小高层中建滨江星城三房、四房61-12576-14012780940078-131

T8小高层联发玺悦三房、四房72-8187-98130001080094-105.8

T2小高层清能小南海花园二房、三房63-8776-105126001050080

T6高层中建滨江星城三房、四房61-12576-14012780940078-131

中交锦悦三房、四房84-11899-1331200010500101-136

阳光100阿尔勒三房、四房8510211050930078-131

当前区域在售主要产品类型为洋房、高层、小高层、叠拼:叠拼面积段建面125-235,叠拼建面单价为12000-14150/㎡。洋房面积段建面87-166,洋房建面单价为10000-12300元/㎡,小高层(T2/T6/T8)面积段建面76-140,小高层建面单价为9400-10800/㎡,高层(T6)面积段建面76-140,高层建面单价为9300-10500元/㎡,界石楼型楼盘户型套内面积段(㎡)建筑面积(㎡)套内价格元/㎡建面价格/㎡总价(万元)备注T2洋房华南城·巴南华府(二期)三房、四房78-11798-1401530012800125-179

恒大锦城二房、三房891081144010020121

阳光城新希望翡丽锦悦三房、四房105-121123-1401350011100129-163

T4洋房恒大锦城二房、三房546911550904062

T4小高层华南城·巴南华府(二期)三房、四房59-7571-94153001280054-70

T6高层御华兰亭二房、三房79100106008400元84

阳光城新希望翡丽锦悦二房、三房1061189500-97008500-8800100-103

T8高层御华兰亭二房、三房5465100008400元54

当前区域在售主要产品类型为洋房、高层、小高层:洋房(T2/T4)面积段建面69-140,建面单价为9040-12800元/㎡;小高层(T4)面积段建面71-94,建面单价为12800元/㎡;高层(T6/T8)面积段建面65-118,建面单价为8400-8800元/㎡;高层、T4(小洋房供货少)去化快,中大型T2去化慢、卖的不好,小洋房T2较少茶园建面建面单价叠拼123-18714200-18100洋房94-14313300-14700小高层72-16112000-13500李家沱建面建面单价洋房108-16312700-13500高层69-15210200-11500鹿角建面建面单价叠拼123-16013000-13700洋房98-14111100-13900小高层73-12810200-12800龙洲湾建面建面单价叠拼125-23512000-14150洋房87-16610000-12300小高层76-1409400-10800高层76-1409300-10500界石建面建面单价洋房69-1409040-12800小高层71-9412800高层65-1188400-8800SITE融信澜湾刚改+改善总图:行列式T2洋房、叠拼、T6小高中建·滨江星城刚改+适度改善总图:行列式产品:T2洋房+T6高层+叠拼总图:行列式产品:T6高层+T2洋房+叠拼金辉碧桂园雅居乐·麓铭府刚改+适度改善保亿湖山鹿鸣刚改+适度改善总图:行列式产品:T4小高+T6小高+叠拼总图:行列式产品:T6高层、T2洋房阳光城新希望翡丽锦悦刚改+适度改善市场分析MARKETANALYSIS总图:行列式产品:T6高层、T8高层、T2洋房御华兰亭刚需+适度改善龙洲湾鹿角界石总图:行列式产品:T4洋房+T2洋房恒大锦城刚需+适度改善总图:行列式产品:T4小高+T2洋房+叠拼中国铁建南国天骄刚改+适度改善中交锦悦刚需+适度改善总图:行列式T2洋房、叠拼、T6小高龙洲湾竞品分析市场分析MARKETANALYSIS竞品分析龙洲湾竞品分析融信澜湾(在售)产品:T2洋房、叠拼、T6小高单价:清水-叠拼套内17000+元/㎡清水-洋房套内12000+元/㎡主力产品特点:3~4居+主卧套间+阔景大阳台中建·滨江星城(在售)产品:T2洋房、T6高层、T6小高单价:清水套内11000-13000元/㎡主力产品特点:4居+阔景大阳台+舒适主卧套间+横厅高层98.54m²(3室2厅2卫)

洋房124m²(4室2厅2卫)

中交锦悦(在售)产品:T6高层+叠拼+T2洋房单价:清水洋房套内12000+元/㎡清水洋房套内12000+元/㎡清水洋房套内12000+元/㎡主力产品特点:2居-3居+阔景大阳台+横厅高层99m²(3室2厅1卫)洋房141m²(3室2厅2卫)高层81.3m²(3室2厅1卫)

洋房132m²(4室2厅2卫)

叠拼145/235m²(4室2厅2卫)

小高层95.19m²(3室2厅2卫)

叠拼126/145m²(3室2厅3卫)

竞品分析市场分析MARKETANALYSIS鹿角竞品分析保亿·湖山鹿鸣(在售)产品:T4小高+T6小高+叠拼单价:清水-套内10000-10600元/㎡主力产品特点:4居+主卧套间金辉碧桂园雅居乐·麓铭府(在售)产品:T6高层+T2洋房+叠拼单价:清水高层套内10500-10800元/㎡清水洋房套内9700-13000元/㎡主力产品特点:3居-4居+阔景大阳台+舒适主卧套间+横厅小高层90m²(3室2厅2卫)

小高层105.91m²(4室2厅2卫)

中国铁建南国天骄(在售)产品:T4小高+T2洋房+叠拼单价:精装修洋房套内9700-11600元/㎡主力产品特点:3居-4居小高层83m²(3室2厅2卫)洋房94m²(3室2厅2卫)高层套内116m²(3室2厅2卫)

洋房套内100m²(3室2厅2卫)

叠拼115m²(4室2厅2卫)

叠拼142m²(4室2厅2卫)

叠拼121m²(4室2厅2卫)

界石竞品分析御华兰亭(在售)产品:T6/T8高层+T2洋房单价:清水-套内10000-10600元/㎡主力产品特点:3~4居+主卧套间新希望·阳光城·翡丽锦悦(在售)产品:T6高层+T2洋房单价:清水高层套内10500-10800元/㎡清水洋房套内9700-13000元/㎡主力产品特点:4居+阔景大阳台+舒适主卧套间+横厅高层76m²(3室2厅2卫)

洋房100m²(4室2厅2卫)

市场分析MARKETANALYSIS恒大锦城(在售)产品:T4洋房+T2洋房单价:精装修洋房套内9700-11600元/㎡主力产品特点:2居-3居洋房73m²(2室2厅1卫)洋房85m²(3室2厅1卫)高层118m²(4室2厅2卫)

洋房132m²(4室2厅2卫)

御华兰亭VS本项目市场分析MARKETANALYSIS竞品规划布局(御华兰亭)

御华兰亭本项目当地品牌影响力一线品牌一线品牌楼面地价

(元/㎡)1200+4000用地规模

(㎡)181333197353交通离轨道站点较远贴临规划轨道站点景观资源西侧小片绿地

北侧、南侧、东侧地块不临景观西侧公园

250m-400m南侧主干道分隔地块配套资源临规划商业、学校紧邻大片产业园临规划商业、学校紧邻大片产业园用地进深用地进深较大,约500米用地进深较约400米可利用景观进行绿脉渗透车行到达南侧第三个到达北侧第一个到达南侧最后到达布局特点行列式为主错位布置外部景观充分利用内部形成景观中庭产品设计T6、T8高层T2洋房T4洋房化优势横厅大阳台高得房率、多赠送较长的产品链客户定位刚需+适度改善刚改为主、刚需为辅规划高中规划中学规划小学公园绿地自然山体华雄·时代智慧产业园规划医疗用地规划商业SITE规划商业桂花小学轨道交通20号线轨道交通8号线示意走向规划站点规划站点规划站点规划站点1公里配建幼儿园SITESITESITESITESITESITE规划站点御华兰亭规划学校界石中学万象城市广场新界商街规划商业规划小学

新希望·阳光城·翡丽锦悦VS本项目市场分析MARKETANALYSIS

阳光城·翡丽锦悦本项目当地品牌影响力一线品牌一线品牌楼面地价

(元/㎡)1000+4000用地规模

(㎡)70549197353交通离轨道站点较远贴临规划轨道站点景观资源西侧小片绿地

北侧、南侧、东侧地块不临景观西侧公园

250m-400m南侧主干道分隔地块配套资源东南临商业地块东侧临产业园临规划商业、学校紧邻大片产业园用地进深用地进深约450米用地进深较约400米可利用景观进行绿脉渗透车行到达南侧第二个到达北侧第一个到达南侧最后到达布局特点行列式为主外部景观充分利用内部形成景观中庭产品设计T6高层T2洋房T4洋房化优势横厅大阳台高得房率、多赠送较长的产品链客户定位刚改+适度改善刚改为主、刚需为辅竞品规划布局(翡丽锦悦)规划高中规划中学规划小学公园绿地自然山体华雄·时代智慧产业园规划医疗用地规划商业SITE规划商业桂花小学轨道交通20号线轨道交通8号线示意走向规划站点规划站点规划站点规划站点1.6公里配建幼儿园SITESITESITESITESITESITE规划站点阳光城翡丽锦悦规划学校规划学校界石中学万象城市广场新界商街规划商业

恒大锦城VS本项目市场分析MARKETANALYSIS

恒大锦城本项目当地品牌影响力一线品牌一线品牌楼面地价

(元/㎡)1000+4000用地规模

(㎡)243927197353交通离轨道站点较远贴临规划轨道站点景观资源西侧临绿地

中间地块与东侧地块不临景观西侧公园

250m-400m南侧主干道分隔地块配套资源斜对角临商业地块北侧临学校临规划商业、学校紧邻大片产业园用地进深用地进深较大,约130~240米用地进深较约400米可利用景观进行绿脉渗透车行到达南侧第一个到达北侧第一个到达南侧最后到达布局特点行列式错位布局为主,局部围合式大中庭布局外部景观充分利用内部形成景观中庭产品设计T4竖厅洋房T2洋房T4洋房化优势横厅大阳台高得房率、多赠送较长的产品链客户定位刚需+适度改善刚改为主

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