地铁商业开发的基本原则

地铁商业开发的基本原则

通过地铁建设，对沿线商业服务的发展有重大影响。如何合理开发利用和规划地铁商业,达到交通畅通、商业发达的双赢局面,在我国城市地铁建设步伐加快的今天,是值得注意和研究的问题。1地铁商业贸易业务地铁的建设开通,地铁总公司除了运营这项主要业务外,还有房地产开发、商业贸易业务、通讯业务和广告业务等一些附属业务。地铁的交通功能导致了城市人流的集中,由于廊道效应的作用,在地铁沿线的局部地区将形成特殊的商贸资源,这些资源高度依附于地铁。地铁商业贸易业务,是指对地铁商贸资源——地铁站厅商铺、地铁商业街、地铁上盖商用物业等的开发规划和经营管理。地铁的开通,使站点周边地区的用地性质有很大的改变,尤其明显的是步行合理区(指乘客到地铁车站的合理步行时间所达到的距离范围)。而地铁步行合理区对商业用途的影响最大。从理论上讲,距离地铁车站400～450m的范围内的商务、办公等收益最大。由于地铁人流效应和品牌效应等会带动站点周围400～450m范围内原有商业的发展,并吸引一些新的商业进驻,这也应属于地铁商业。因此,地铁商业是指对地铁商贸资源的开发利用以及由于地铁效应影响的距离站点400～450m范围内的商业。2该法案的基本原则1.地铁商业开发规划工作要与城市发展分区规划协调地铁商业活动是地铁的重要功能,也是城市或区域的重要功能。地铁商业开发规划应纳入地铁发展计划及城市总体规划中。地铁商业开发规划工作要建立在城市分区规划的公共设施建设分区基础上,重点提出网点数量、业态结构、网点规模、业主条件等内容。规划制订要立足于整个城市和区域的发展,进行统筹考虑;要将地铁站点附近传统商业街、城市中心区、名胜古迹、旅游景区及市郊新兴商业中心区作为规划重点,结合地铁站点所处的社区划分进行布局。2.与网点的关系地铁商业具有区域性,其开发规划应考虑地铁线路的走向,以及地铁站点所处的区域,特别要以站点附近的商业发展情况作为基础。商业网点数量多少、规模大小、档次高低,要同地铁站点所处区域的经济发展状况、消费群体分布和购买力水平等相适应,避免贪大求多、过分聚集和重复建设现象。要充分考虑本地区和周边地区的消费水平和市场环境特点、现有商业网点状况、交通设施条件等,既要着眼于长远,又要从实际出发,合理确定网点的数量、规模、档次和业态结构规划。3.地铁商业网点空间商业结构调整包括商业空间结构和商业业态结构等的调整。商业空间结构是指商业活动中销售和消费因素相互作用的动态平衡关系在商业业态及其等级、规模、组织等方面的空间体现。在地铁商业开发规划中,应当注重“大中型与小型、新建与改造、集中与分散、综合经营与专业经营”相结合。根据地铁所经商业区域的特点,确定不同业态、类型的商业网点规模和数量。当前,要注意控制地铁站点附近大型百货商场的盲目发展,积极引进新型业态和技术,适当发展便民、利民的连锁超市,以及集购物、餐饮、休闲、娱乐等于一体的新型商业组织形式。4.增加网点,引入竞争机制地铁商业开发规划应当充分考虑地铁站点区域或一定商圈范围内的同业竞争状况。对于商业竞争不够充分的地铁站点所处的地区应适当增加网点,引入竞争机制;对于商业竞争相对充分的地区,新增大型商业网点应当采取慎重的态度;对于同业竞争十分激烈,经营难以维持的地区,新增大型商业网点应当进行严格限制,同时采取切实措施限制土地使用性质,切实维护地铁公司及投资者的利益,尽量避免两败俱伤的现象。5.地铁地下空间由于地下空间空气流通相对较慢,因此对于需用明火烹制的食物、有异味的食物、无盖的散装饮料、易燃易爆物品等都不能在地铁地下空间经营。同时商家也不能用拍手、发传单、吹喇叭、广播等形式招揽顾客,以免造成人流不通畅和噪声污染。总之,地铁商业的开发规划建设必须符合城市环境综合治理的要求,以为居民提供便利和服务为原则,创造良好的生活环境,不断提高居民的生活质量。3关于地铁商业发展的一些建议1.从经营模式上看,区域间商业空间发展不均衡,单一线上形成了新的商业，这也是当前最上海在结合地铁的运行开发专业化、特性化的地铁商业,作好地铁站点的规划与建设,以此带动周边经济的发展等方面,已经积累了一些经验。上海轨道交通1号线建设初期,各区政府主动结合自身特点,确立不同站点地区的商业特色,取得了非常好的经济和社会效益。以卢湾区为例,辖区内的淮海路是闻名海内外的商业街,但是他们在制定发展战略时还是对各个站点的商业特色进行了区分:黄陂南路站确立了以太平洋百货等为主的高档商业中心;陕西南路站周边发展成了以经营特色服装的中小店面为主的商业街;衡山路站附近则以工艺品店、特色酒吧为主要发展方向。经过几年的建设,目前市民和游客在选择消费项目时非常明确,很多时候都是用地铁车站来区分的。又如广州地铁1号线上较成功的中华广场,通过吉之岛、中华百货两大主力店来吸引人流;同时,充分利用其紧邻陵园手机电讯一条街的优势,把手机电讯、数码产品的销售也吸引到中华广场中来,形成了自己的特色;并利用靠近英雄广场及足球场的地理优势,每逢有重大的足球赛事都把大屏幕摆到广场上来吸引顾客。2.日本地铁20万客流随着地铁的建设,地铁上盖被商家极力吹捧,这主要得力于它与地铁进出口的零距离效应以及地铁的人流效应。香港以太广场处有3条地铁交汇,每日带来30万客流;日本的东京银座,有5条地铁线路交汇,每日带来40万客流。地铁上盖发展较好的香港,其90%的商用物业都设于地铁进出口,其人流量、消费额都较其它位置的商铺高出30%,租金也高出50%以上。广州地铁上盖商业的天河城广场和中华广场也是成功的典范。地铁上盖商业的发展,必须根据周围的人流和居民情况等来确定模式,在商业环境较好的地盘可适当开发一些大型商场,但不能千篇一律,重复建设。3.地下空间业态结构大型百货在我国是比较传统的商业业态形式,其布局在某种程度上甚至引导着地铁的走向。如广州地铁串起了市区所有营业面积超过5000m2的大型百货店。我国香港地铁商业的发展比较成熟,业态齐全,集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的购物商场遍地皆是。地铁客流量带动了商场客流,促进了地铁周边各种商业的发展,但要控制大型百货店等单一业态店的发展,应以人为本,开发规划地铁地面商业时要以现代化的集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的综合购物商场为主。《广州日报》2003年8月7日发表的《商铺投资,谁能超越正佳》一文中的资料显示(见表1),广州地铁商业因为是“摸着石头过河”,在业态选择上有些盲目地发展大型百货和大型超市,此后不得不予以调整。这种不成熟的地铁商业开发模式,给市民和商家造成了一定的损失。4.地下商业空间地铁资源是建立在地铁基础之上、可以反复利用、会给社会带来财富增长的一类资源的总称,是在地铁建设和地铁交通的形成过程中逐步形成的、与地铁交通紧密相连且由于地铁交通带来价值增值的各种特定资源。地铁站地下商业资源主要包括地铁站厅空间和通道空间以及地下商业街,这些资源是有限的,且具有一些天然的缺点,有些商品不能经营。地铁站厅商铺主要经营报刊、西饼、冲印、西药、洗衣、精品等,以连锁店居多,商品档次较高。在这一点上广州地铁有成功的经验,如2号线的站厅商铺基本都实现了7-ELEVEN便利店、天天洗衣店、中信文化报刊亭、戈德自动售货机、ATM自助银行、同济药店等的连锁经营。通道商铺指位于站点与地面之间的通道的商铺。这种商铺主要布局在人流特别多的站点的进出口通道上。考虑到通道疏散人流的功能,如果布局太多商铺,会导致人流拥塞。地下商业街是指几个商业空间在地铁站地下层连通发展而成的大型地下商业设施,以及为提高经济利用价值或鼓励投资开发而在地下穿越通道的单侧或双侧开发的地下商业设施。一般而言,换乘枢纽站的位置最适合开发规划地下商业街。不少城市采取了塔式的和综合式的联合换乘枢纽车站,有的地下车站不仅可以换乘好几种交通工具,而且还分层设置商店、仓库、停车场等设施,这样旅客转乘、购物都很方便。虽然地下商业街为行人提供了丰富多彩的商业活动空间,缓解了地面