C-REITS2022年下半年投资策略分析报告：底层资产特征市场高质量发展

C-REITS2022

年下半年投资策略详解底层资产特征，参与市场高质量发展2022

年

6

月

28

日CONTENTS目录1.

C-REITs市场日渐成熟2.

保障性租赁住房：住房供应新增长点3.

物流仓储行业：供给缺口持续，龙头优势明显4.

产业园区：区位和运营并重5.

垃圾焚烧及水务：有增长空间，欠补及水价问题有望解决6.

收费公路：疫情扰动明显，理性看待全年回报7.

风险提示8.

投资策略11.C-REITs

市场日渐成熟21.1我国公募

REITs

市场方兴未艾，改革取得初步成功

我国公募

REITs

产品自上市以后走势大体可以分为三个阶段：

2021

年

6

月-8

月，市场处于观望期，量价逐步回落。

2021

年

9

月-2022

年

1

月，公募

REITs

市场关注度显著上升，各类

REITs

价格出现不同程度上涨，呈现较为活跃的成长趋势。

2022

年

2

月以来，多只

REITs

由于价格上涨过快宣布停牌，市场也开始回归理性，并即将迎来第一批解禁。REITs

市场组合变化1.1我国公募

REITs

市场方兴未艾，改革取得初步成功

预计今年

6

月中下旬

9

只首批公募

REITs

产品解禁规模约为百亿元。截至

2022

年

6

月

15

日，目前已上市

12

只产品总市值达

523

亿元，流通市值约为

153

亿元。我们相信，解禁将进一步繁荣

REITs

市场的活跃度，促进市场合理定价。解禁资金规模及份额占比测算预计解禁资金规模(亿元)战略投资者中解禁份额占比353025201510560%50%40%30%20%10%0%0中金普洛斯

中航首钢绿能浙商沪杭甬平安广州广河

华安张江光大红土盐田港富国首创水务

东吴苏园产业

博时蛇☐产园4资料来源：Wind，各基金公告，中信证券研究部

注：解禁资金规模为初始募资规模1.2市场规模、认知度进一步提升

根据国家

新闻发布会，前

11

只已经上市的

REITs

用于新增投资的净回收资金约

160

亿元（即募资资金剔除原始权益人认购部分，再剔除税收，费用和债务偿还），预计可带动新项目投资超过

1900

亿元。到

2021

年年底，净回收资金中已经有约

50

亿元投入新项目的建设。

投资者对公募

REITs

产品的认知度也在不断提升，参与热情也较首批产品更为高涨——第二批网下申购有效认购倍数平均高达

43

倍，较首批的

8

倍显著提升。部分

REITs

的募集资金投向公募

REITs

产品网下有效认购倍数一览60.0050.0040.0030.0020.0010.000.00项目总投资额（亿元）拟使用募集资金规模（亿元）REITs

产品普洛斯

REIT建信中关村募集资金投资项目多个产业园项目122.9951.0488.133.5711.869多个物流园项目中关村工业互联网产业园中关村（京西）人工智能科技园

I

期22.53.16北京首钢新能源发电项目（生活垃圾二期）项目18.828.82首钢绿能永清县生活垃圾焚烧发电厂项目（一期）多个产业园项目3.810.78第二批第一批苏州工业园90.2223.45资料来源：各基金招募说明书，中信证券研究部资料来源：Wind，各基金公告，中信证券研究部51.3政策持续鼓励和支持

政策积极鼓励市场做大做强。我们相信，REITs

市场有望在

2022

年下半年继续扩容。目前处于公告审批中的

REITs

项目更新时间2021/10/292022/5/6项目名称临港东久智能制造产业园

REIT管理人受理交易所上交所上交所深交所上交所上交所深交所资产类型目前阶段已反馈已受理已受理已受理通过资管公司产业园紫金江苏交控高速公路

REIT红土创新深圳人才安居保障性租赁住房

REIT中金厦门安居保障性租赁住房

REIT国金铁建重庆渝遂高速公路

REIT鹏华深圳能源清洁能源

REIT资管高速公路2022/5/302022/5/302022/6/6红土创新基金中金基金保障性租赁住房保障性租赁住房高速公路国金基金2022/6/15鹏华基金发电已问询资料来源：上交所，深交所，中信证券研究部注：统计时间截至

2022

年

6

月

15

日基础设施公募

REITs

申报与审批流程资料来源：《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求》，《公开募集证券投资基金运作管理办法》，《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》，中信证券研究部61.3政策持续鼓励和支持

2022

年

4月，沪深交易所分别公告，针对

REITs

的新购入基础设施项目业务指引。上交所扩募规则的要点内容具体要求1）符合相关法律法规要求；2）基础设施基金投资运作稳健，运作时间原则上满

12

个月，运营业绩良好，治理结构健全；3）持有的基础设施项目运营状况良好，现金流稳定；基金要求4）会计基础工作规范，最近

1

年财务报表的编制和披露符合企业会计准则或者相关信息披露规则的规定；5）中国证券监督管理委员会（以下简称中国证监会）的其他条件。基金管理人、基金托管人、持有份额不低于

20%的第一大基础设施基金持有人等主体除应当符合相关法律法规外，还应当：1）基金管理人最近

2

年内没有因重大违法违规行为，未受到证券交易所公开谴责，不存在其他重大失信行为；2）基金管理人现任主要负责人员不存在最近

3

年受到中国证监会行政处罚，或者最近

1

年受到证券交易所公开谴责，或者因涉嫌犯罪正在被司法机关立案侦查或者涉嫌违法违规被中国证监会立案调查的情形；机构要求3）基金管理人不存在擅自改变基础设施基金前次募集资金用途未作纠正的情形；4）基金管理人、持有份额不低于

20%的第一大基础设施基金持有人最近

1

年不存在未履行向本基金投资者做出的公开承诺的情形；5）基金管理人、持有份额不低于

20%的第一大基础设施基金持有人最近

3

年不存在严重损害基础设施基金利益、投资者合法权益、社会公共利益的重大违法行为；6）中国证监会规定的其他条件。项目要求1）基础设施基金存续期间拟购入基础设施项目的标准和要求与基础设施基金首次发售一致；2）遵循基金份额持有人利益优先的原则。资金来源可以单独或同时以留存收益、对外借款或者扩募资金等作为资金来源。7资料来源：上交所官网，中信证券研究部1.4投资者多元化

2021

年

11

月，银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，主要内容包括明确机构资质、设定投资标的条件、完善风险管理流程、加强投资主动管理、强化监督管理要求，进一步为长线资金进入REITs

市场提供制度保障。

和首批

9

只

REITs

相比，后续发行的

3

只

REITs

产品的配售资金来源更加多元化。首批

9

只

REITs

的配售资金结构后续

3

只

REITs

的配售资金结构战略配售比例网下配售比例公众配售比例战略配售比例网下配售比例公众配售比例100%100%80%60%40%20%0%80%60%40%20%0%华夏越秀高速建信中关村华夏中国交建资料来源：Wind，各基金公告，中信证券研究部资料来源：Wind，各基金公告，中信证券研究部81.5产品底层资产多元化

底层资产类别扩围逐步落地，近期，政策引导保障性租赁住房

REITs

试点加速开展。“985

号文”中，基础设施资产类别定义已较“40

号文”有进一步的扩展，底层资产多元化趋势明显。“958

号文”涵盖的标的资产类型陆续落地试点资产类别交通基础设施40

号文（20

年

4

月

30

日）

958

号文（21

年

7

月

2

日）958

号文改变大致无变化收费公路等交通设施包括收费公路、铁路、机场、港口项目进一步明确能源基础项目的范围。发电设施被明确定义，并且火电被排除在外。充电基础设施被明确定义包括风电、光伏发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目，特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目，分布式冷热电项目能源基础设施水电气热等市政工程市政基础设施包括城镇供水、供电、供气、供热项目，以及停车场项目明确了停车场的基础设施地位大致无变化城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目生态环保基础设施城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用应为面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库，包括通用仓库以及冷库等专业仓库仓储物流基础设施

仓储物流明确了仓储物流项目的定义，点名冷链物流位于自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区、战略性新兴产业集群的研、产业发展服务平台等园区基础设施。科技产业园区、特色产业园区

其中，国家级与省级开发区以《中国开发区审核公告目录（2018

年版）》发布名单为准，战略性新兴产业集群以国家发展改革委公布名单为准国家战略性新兴产业集群、高

发平台、工业厂房、创业孵化器、产业园区基础设施大致无变化包括数据中心类、人工智能项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络

大致无变化。智能计算中心和数据中心应是融合新型基础设施信息网络等新型基础设施有线电视网络项目，智能交通、智慧能源、智慧城市项目包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目具有供水、发电等功能的水利设施；为数据中心类保障性租赁住房纯新增项目其他基础设施自然文化遗产、国家

AAAAA级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施，其中自然

纯新增项目文化遗产以《世界遗产名录》为准非试点项目（负向排除）酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围。项目土地用途原则上应为非商

非试点项目进一步明确。定义上将商业地产单提业、非住宅用地

和此前有所区别9资料来源：国家，中信证券研究部2.

保障性租赁住房：住房供应新增长点102.1我国住房供应的重要组成部分

2021

年国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了我国以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的住房保障体系。中国的住房保障体系类型方式保障范围房源来源参与主体公租房租赁城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭主要来自于划拨的公租房土地的新建，部分也来自多渠道筹措。公租房管理机构集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设保障性租赁住房

租赁共有产权房

产权符合条件的新市民、青年人等群体市场化机构住房困难群体供应，优先供应无房家庭主要来自土地出让中的共有产权住房供应国有产权代持机构资料来源：中国政府网，中信证券研究部保障性租赁住房申请及运营要求主要面向人口净流入的一二线城市，解决新市民、青年群体等的住房困难问题，申请不设收入门槛、不限户籍，通常要求申请人在当地有稳定工作，同时有住房困难申请对象要求重点在产业功能区、商业商务聚集区、城市建设重点片区等就业岗位集中片区，以及轨道交通站点附近等交通便捷区域开展和实施，有效缓解供需匹配问题项目选址特点套均面积要求租金定价机制租赁期限要求原则上每套（间）建筑面积不超过

70

平方米，以

30～45

平方米的小户型为主租金价格接受政府指导，按年度或者适时公布保障性租赁住房周边同地段同品质的市场化租赁住房评估租金，保障性租赁住房的优惠租金标准按不高于评估租金的九折确定，租金年度涨幅不得超过

5%原则上不超过

5

年，部分城市要求不超过

3

年（如上海），到期后若仍符合条件可续租免收城市基础设施配套费，可凭项目认定书按规定享受土地、金融、税收以及执行民用水电气价格等优惠政策；编制年度住宅用地供应计划时，对保障性租赁住房用地应优先安排、指标单列，做到应保尽保其他政策亮点11资料来源：各地住房和城乡建设局等政府部门官网，中信证券研究部2.2补住房供应体系短板，保障性租赁住房供给放量

在已公布的“十四五”住房规划的城市中，广州、深圳、上海规划新增的保障性租赁住房分别占新增住房供应的

46%、45%和

43%，占新增保障性住房供应的

91%、74%和

67%。2022

年

1

月

11

日，住建部表示将进一步扩大保障性租赁住房供给，40

个重点城市初步计划于“十四五”期间新增

650万套（间），各地方政府部门也相继明确建设目标。部分城市“十四五”期间新增各类住房供应量的比例部分省及直辖市“十四五”期间规划新增保障性租赁住房（万套）140商品住房保障性租赁住房公租房共有产权房100%90%80%1201008070%60%50%40%30%20%60402010%0%0广州深圳上海南京青岛广东

浙江

江苏

上海

北京

山东

重庆

福建

四川

河南

安徽

湖北

广西

江西资料来源：各地政府官网，中信证券研究部资料来源：各地政府官网，中信证券研究部122.2补住房供应体系短板，保障性租赁住房供给放量

据住建部数据预测，2022

年全国将建设保障性租赁住房

240

万套，较

2021

年全国

40

个重点城市累计建设

94

万套增长超

1.5

倍。大量保障性租赁住房的建成，也意味着此类

REITs

的底层资产十分充裕。部分城市“十四五”期间规划新增保障性租赁住房（万套）及占新增住房供应的比例筹建套数占新增住房供应的比例（右轴）80604020050%40%30%20%10%0%资料来源：各地方政府官网，中信证券研究部深圳“十四五”期间保障性租赁住房规划建设节奏东莞“十四五”期间保障性租赁住房规划建设节奏2021202220232024202520212022202320242025资料来源：深圳市住建局，中信证券研究部资料来源：东莞市住建局，中信证券研究部132.3让渡土地红利是保障性租赁住房盈利模型实现闭环的前提

保障性租赁住房的租金更接近市场化租金水平（九折较常见），供给也比较充裕，所以障性租赁住房的土地一般不是来自于划拨，市场化供给之下地方政府往往仍然能获得土地出让金收入。2021

年全国共推出涉租赁土地约

616

宗，规划建筑面积达

1284

万平米，其中纯租赁用地和配建租赁用地占比分别为

40%和43%，为主要出让方式。2021

年全国涉租赁用地供应比例2017-2021

年全国纯租赁用地成交情况（万平米）纯租赁用地配建租赁用地竞自持租赁用地面积宗数（右轴）6005004003002001000908070605040302010020172018201920202021资料来源：CRIC，中信证券研究部资料来源：CRIC，中信证券研究部2.3让渡土地红利是保障性租赁住房盈利模型实现闭环的前提

一线及新一线城市涉租赁用地出让最高。2021

年土地集中出让中，上海出让涉租赁用地规划建面最大，达

272.9

万平米，涉及

76

宗地块；杭州涉租赁用地成交宗数最多的城市，共计

101

宗，总计规划建面

155.8

万平米。所以，保障性租赁住房本身是有大量位于核心一线城市的亮点资产的。2021

年部分城市出让涉租赁用地建面（万平米）及占出让住宅用地的比例涉租赁用地规划建面租赁用地建面占总住宅用地规划建面占比（右轴）3002502001501005018%16%14%12%10%8%6%4%2%00%上海杭州宁波合肥深圳北京成都武汉无锡南京青岛福州重庆广州苏州15资料来源：CRIC，中信证券研究部2.3让渡土地红利是保障性租赁住房盈利模型实现闭环的前提

保障性租赁住房要实现可持续的盈利模型，关键前提是地方政府让渡土地出让红利。上海部分土地出让情况地块名称用地性质规划建筑面积(㎡)起始价(万元)成交价(万元)成交楼面价(元/㎡)自贸区临港新片区综合产业片区

ZH-02

单元

E06-01,E05-04

地块住宅用地住宅用地126,298243,83899,11499,1147,8486,900自贸区临港新片区综合产业片区

ZH-02

单元

E01-04,E02A-01,E03A-01

地块168,260168,260自贸区临港新片区综合产业片区

ZH-02

单元

E08-01,E07-01,E03B-01,E04B-01,E04A-01

地块综合用地(含住宅)住宅用地266,54292,361183,01121,16035,300299,36319,962183,01121,16035,300299,36319,9626,8662,291自贸区临港新片区重装备产业区和物流园区分区

04PD-0303

单元

H07-03

地块(保障性租赁住房)自贸区临港新片区重装备产业区和物流园区分区

04PD-0303

单元

H02-02

地块(保障性租赁住房)住宅用地153,814104,78760,1272,295浦东新区上海国际旅游度假区西片区横沔城镇单元(02PD-0002-01)07-01,08-06

地块(“城中村”改造项目-康桥镇横沔老

住宅用地街地块)28,569浦东新区惠南东城区中单元(PDS3-0203)A4-3

地块(保障性租赁住房)住宅用地3,32016资料来源：中指研究院，中信证券研究部2.3让渡土地红利是保障性租赁住房盈利模型实现闭环的前提

由于投融管退渠道的缺失，尤其是民企融资成本偏高，纯租赁用地开发仍以国企为主。2021

年土地集中出让中涉租赁用地建面排名前

20

企业排名1企业涉租赁用地建面（万平米）上海港城开发（集团）有限公司武汉经开投资有限公司44.7231.1130.0027.4022.3122.2121.9820.7720.4019.9919.7719.3219.3019.2318.9518.1117.6616.7416.2014.22440.3923技术有限公司4上海浦东发展（集团）有限公司龙湖集团控股有限公司56杭州滨江房产集团股份有限公司武汉临空港投资集团有限公司重庆市城市建设投资（集团）有限公司绿城房地产集团有限公司宁波市江北区城市建设投资发展有限公司融创房地产集团有限公司保利发展控股集团股份有限公司招商局集团有限公司7891011121314151617181920融信（福建）投资集团有限公司旭辉控股（集团）有限公司上海金桥（集团）有限公司苏州高新城市发展有限公司中国海外发展有限公司上海张江高科技园区开发股份有限公司四川中瑞天悦实业有限公司合计17资料来源：CRIC，中信证券研究部2.4存量土地和建筑是保障性租赁住房的补充来源

在符合相关规划条件的前提下，集体经营性建设用地、企事业单位划拨用地、产业园区用地、闲置非居住存量建筑均可用于保障性租赁住房建设，且属于国有用地的变更土地用途无需补缴土地价款。保障性租赁住房的土地来源来源详情集体经营性建设用地城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营。符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营。企事业单位依法取得使用权的土地产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由

7%提高到

15%，建筑面积占比上限相应提高提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。新建普通商品住房项目配建。住宅用地中租赁用地供应比例资料来源：中国政府网，中信证券研究部2022

年北京拟供租赁住宅用地来源2022

年北京拟供租赁住宅用地分布集体经营性土地中心城区存量房屋及企业自有用地新增国有建设用地产业园区配套用地多点及副中心生态涵养区资料来源：北京市政府官网，中信证券研究部资料来源：北京市政府官网，中信证券研究部182.5天作之合：保障性租赁住房和

REITs

保障性租赁住房的出租率有比较好的保障，市场租金水平阶段性下行时保障性租赁住房租金也能基本保持稳定。且保障性租赁住房一旦投入使用，一般不需要大修和扩能，后续资本开支投入相对比较小。部分省市保障性租赁住房租金标准要求省/市保障性租赁住房租金标准广东省租金接受政府指导，年度租金涨幅不超过

5%浙江省、山东省、河北省、江苏省、湖南省、河南省、江西省、福建省、云南省厦门市、赣州市、杭州市、石家庄市、邯郸市、天津市、东莞市、太原市、洛阳市租金标准按低于同地段同品质的市场化租赁住房评估租金执行租金标准按不高于同地段同品质市场租赁住房评估租金的

95%执行租金标准按不高于同地段同品质市场租赁住房评估租金的

90%执行南宁市海南省、安徽省、吉林省南昌市、南京市、西安市、长春市武汉市、嘉兴市租金标准按不高于同地段同品质市场租赁住房评估租金的

85%执行租金标准按不高于同地段同品质市场租赁住房评估租金的

80%执行青岛市19资料来源：明源地产研究院，中信证券研究部2.5天作之合：保障性租赁住房和

REITs

5

月

27

日，国家

、证监会联合发布了《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》。同日上交所、深交所分别公告已申报保障性租赁住房基础设施

REITs

项目各

1

个，意味着我国

REITs

市场试点在扩容增类的过程中取得了实质性的突破。《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》具体内容通知要求详情有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环有利于更好吸引社会资本参与，拓宽保障性租赁住房建设资金来源充分认识保障性租赁住房发行基础设施

REITs

的重要意义有利于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，推动实现全体人民住有所居有利于防范化解重大风险，保持房地产市场平稳健康发展坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务深入落实房地产市场平稳健康发展有关要求项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求发起人（原始权益人）发行保障性租赁住房基础设施

REITs

的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，如确无可投资的保障性租赁住房项目也可用于其他基础设施补短板重点领域项目建设严格规范回收资金用途鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目，促进形成投资良性循环发起人（原始权益人）在项目申报发行基础设施

REITs

时，应当对回收资金用途作出承诺，并以适当方式向社会公开发行保障性租赁住房基础设施

REITs

的发起人（原始权益人）应当每季度向有关证券交易所、中国证监会派出机构和省级发展改革委报告回收资金使用情况进一步压实参与方监督职责切实加强沟通协作发起人（原始权益人）的控股股东、实际控制人不得以任何方式挪用回收资金，并承诺监督发起人（原始权益人）遵照规定使用回收资金基金管理人应当完善相关业务制度，并将发起人（原始权益人）回收资金使用等有关情况按相关信息披露要求向社会公开沪深证券交易所要制定有关业务监管细则，确保上述要求落实中国证监会各派出机构、沪深证券交易所、中国证券业协会、中国证券投资基金业协会等有关单位要加强相关业务过程监管，压实机构主体责任，落实各项监管要求沪深证券交易所要抓紧明确审核和持续监管安排，对发行上市、信息披露、回收资金使用等事项加强监督管理20资料来源：国家，证监会，中信证券研究部2.6首批保障性租赁住房

REITs

一览

当前已申报的两单保障性租赁住房基础设施公募

REITs

分别以

4

个深圳和

2

个厦门保障性租赁住房项目为底层资产，分别拟募资

11.58

和

12.14

亿元，2023

年预期现金分派率均大于

4%。当前已受理两单保障性租赁住房

REITs

基础信息公募

REITs

名称红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金深圳市人才安居集团有限公司(发起人)、深圳市福田人才安居有限公司、深圳市罗湖人才安居有限公司原始权益人厦门安居集团有限公司基金管理人基金托管人红土创新基金管理有限公司招商银行股份有限公司中金基金管理有限公司兴业银行股份有限公司位于深圳的

4

个保障性租赁住房项目，包括安居百泉阁、安居锦园、保

位于厦门的

2

个保障性租赁住房项目，包括园博公寓和珩琦公寓，基础设施项目利香槟苑、凤凰公馆，总建筑面积

15.67

万平米总建筑面积

19.86

万平米上市交易所深交所上交所拟募资金额11.58

亿元4.25%12.14

亿元4.28%2023

年预期现金分派率21资料来源：各

REITs

招募说明书，中信证券研究部2.6首批保障性租赁住房

REITs

一览——深圳保租房

REIT

基本情况

深圳保租房

REIT

底层资产项目质素优异，租金吸引力强；项目运营状况良好，租户来源稳定。深圳保租房

REIT

项目租金及周边可比项目租金（元/平米）截止

2022

年

3

月深圳保租房

REIT

项目承租人类型占比用人单位个人租金单价周边可比项目租金单价定价比例（右轴）100%80%60%40%20%0%16014012010080604020050%45%40%35%30%25%20%15%10%5%安居百泉阁安居锦园保利香槟苑凤凰公馆资料来源：深圳保租房

REIT招募说明书，中信证券研究部截止

2022

年

3

月深圳保租房

REIT

项目租赁合同到期时间分布20222023202420250%安居百泉阁安居锦园保利香槟苑凤凰公馆资料来源：深圳保租房

REIT招募说明书，贝壳找房，中信证券研究部

注：周边可比项目租金单价均为

6月贝壳找房平台房源租金报价资料来源：深圳保租房

REIT招募说明书，中信证券研究部222.6首批保障性租赁住房

REITs

一览——厦门保租房

REIT

基本情况

厦门保租房

REIT

基础设施项目租户高度分散，项目租约期限为

1

年的面积占比为

98.6%，2022

年即将到期的租约面积占比

66.1%。但我们认为，项目周边配套设施完善，租金较周边可比项目租金显著降低，未来租赁稳定性仍有一定保障。厦门保租房

REIT

项目租金及周边可比项目租金（元/平米）截止

2022

年

3

月厦门保租房

REIT

项目承租人类型占比租金单价周边可比项目租金单价定价比例（右轴）70605040302010080%70%60%50%40%30%20%10%0%个人租户企业租户资料来源：厦门保租房

REIT招募说明书，中信证券研究部截止

2022

年

3

月厦门保租房

REIT

项目租赁合同到期时间分布202220232024园博公寓珩琦公寓资料来源：厦门保租房

REIT招募说明书，贝壳找房，中信证券研究部

注：周边可比项目租金单价均为

6月贝壳找房平台房源租金报价资料来源：厦门保租房

REIT招募说明书，中信证券研究部232.7保障性租赁住房

REITs

特征总结

综合保障性租赁住房行业特征及新申请两单

REITs

招募书披露的具体信息，我们认为保障性租赁住房

REITs

有四大主要特征，包括政策主导、运营稳定、多方监督、区域集中。保障性租赁住房

REITs

特征24资料来源：中信证券研究部3.

物流仓储行业：供给缺口持续，龙头优势明显253.1物流仓储结构性供给缺口持续

现代物流行业面临供需错配，需求增长显著快于供给。从全国来看，上海、天津、成都等城市物流仓储总供应面积相对较高，是我国物流仓储市场的主要发展区域。仓储业固定资产投资完成额（亿元）2018-2020

年通用仓库及立体库面积（亿平方米）固定资产投资完成额:仓储业（亿元）YoY通用仓库立体库8,000.06,000.04,000.02,000.0-20.015.010.040.0%30.0%20.0%10.0%0.0%5.0--10.0%2012

20132014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021201820192020资料来源：Wind，中信证券研究部资料来源：物联云仓，中信证券研究部2021

年中国部分城市物流仓储租金情况总供应量（万平方米）未来半年新增供应（万平方米）净有效租金（元/平方米/天；右轴）800.0600.0400.0200.0-5.004.003.002.001.00-资料来源：高力国际，中信证券研究部

注：净有效租金为

2021

年下半年统计数据，不包含税费、物业管理费及免租期263.1物流仓储结构性供给缺口持续

在需求端，随着我国网上零售占社会消费品零售总额的比重逐步升高，电商渗透率持续提升，由此所带来的对物流仓储的需求增加十分明显。2015-2021

年社会消费品零售总额及实物商品网上零售额占比2011-2021

年全国社会物流总额社会消费品零售总额（亿元）实物商品网上零售额占比30.0%全国社会物流总额（万亿元）YoY500,000400.0300.0200.0100.0-30.0%25.0%20.0%25.0%400,000300,00020.0%15.0%10.0%5.0%15.0%200,000100,000-10.0%5.0%0.0%0.0%2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

20212015

2016201720182019

20202021资料来源：Wind，中信证券研究部资料来源：Wind，中信证券研究部2011-2021

年社会物流总费用2011-2021

年社会物流总费用:保管费用YoY社会物流总费用:保管费用（万亿元）占比（%）40.0%社会物流总费用（万亿元）6.05.04.03.02.01.0-20.015.010.05.0-20.0%30.0%20.0%10.0%0.0%15.0%10.0%5.0%0.0%201120122013201420152016201720182019202020212011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021资料来源：Wind，中信证券研究部资料来源：Wind，中信证券研究部273.2疫情影响小

2022

年初至今受局部疫情影响，通用仓库平均空置率有所提升，租金向下回落，但整体幅度较小，稳定性相对较好，受疫情影响有限。

尽管疫情管控使得部分仓库暂停作业，也确实压抑了部分正常的物流需求，但我们预计，随着局部疫情缓和，物流仓储设施租金将很快修复至正常水平，并呈现长期稳定和持续增长的趋势。全国重要物流节点城市通用仓库平均租金及平均空置率（元/平方米/月，%）全国平均租金（元/平方米/月）32

城市平均租金（元/平方米/月）全国空置率（%）32

城市空置率（%）30.0025.0020.0015.0010.005.00-18.00%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%2022

年

1

月2022

年

2

月2022

年

3

月2022

年

4

月2022

年

5

月资料来源：物联云仓，中信证券研究部；注：32

个主要物流节点城市包括哈尔滨、沈阳、大连、长春、太原、郑州、武汉、长沙、南昌、合肥、北京、天津、石家庄、青岛、济南、苏州、无锡、南京、上海、杭州、宁

28波、嘉兴、深圳、广州、东莞、佛山、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州3.3龙头优势明显，大宗交易活跃

投资者对物流资产关注程度及投资偏好也日渐显著，根据仲量联行统计，中国各类资产类别投资成交量中，物流及工业类别的资产成交量占比已从

2019

年的

5.3%增加至

2021

年的

23.3%，提升明显。根据

CBRE

统计，2021

年国内物流行业融资额达

1,816

亿元，为

2014

年以来新高（高于

2017

年历史高点

1,770

亿元），物流行业融资潮的出现也将推动未来新一轮高标仓的租赁需求。2019-2021

年中国各类资产类别投资成交量占比2021

年物流行业融资额（亿元）2,0001,8001,6001,4001,2001,000800物流及工业办公楼零售酒店另类资产综合体23.3%5.3%600400200-20142015201620172018201920202021资料来源：仲量联行，中信证券研究部

注：内环为

2019

年，外环为

2021

年资料来源：CBRE，中信证券研究部293.3龙头优势明显，大宗交易活跃

物流仓储具备规模经济效应。不同区域仓库的广泛布局有利于形成网络效应，有利于公司获得客户，降低管理费用。所以，我国的物业仓储行业形成了头部化的竞争格局。我国物流仓储行业的参与者，又分为第三方物流仓储和物流企业自营扩张的物流仓储。第三方物流仓储行业方面，海外巨头占据领先优势。物流企业本身也重视自持仓储资源，故而也形成了不小的规模。物流地产行业的经营特性2020

年国内第三方物流仓储行业企业市场份额情况其他,27.4%普洛斯,

28.5%深国际,2.4%平安,2.9%万纬,8.0%宝湾,6.5%嘉民,4.4%安博,4.4%ESR,4.6%丰树,5.2%

宇培,5.7%资料来源：中信证券研究部绘制资料来源：戴德梁行，中金普洛斯

REIT

招募说明书，中信证券研究部；注：上述存量未包含电商自建仓库，未包含仓储物流行业参与者所持有之产业园、冷链仓储等类别资产303.3龙头优势明显，大宗交易活跃

普洛斯集团（GLPGroup）是全球范围内开展现代物流设施运营的运营商，旗下

GLPJ-REIT

从上市至

2021

财年结束，共进行了

9

次物流仓储基础设施资产收购，其成熟的扩募经验或许能对中国

C-REITs

产品未来的发展提供一定程度的参考，助力我国

REITs

市场制度日渐完善。普洛斯集团

GLPJ-REIT

历史扩募情况统计时间IPO

上市201320142015201620172018201920202021事件IPO

收购资产

第

1

次后续募资

第

2

次后续募资

第

3

次后续募资

第

4

次后续募资

第

5

次后续募资

第

6

次后续募资第

7

次及第

8

次后续募资

第

9

次后续募资新增物业数量309116568114新增物业价值（亿日元）2,0875606154525828208481,366493资料来源：公司公告，中信证券研究部普洛斯集团

GLPJ-REIT

历史扩募情况统计已持有物业（亿日元）新获取物业（亿日元）9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000-IPO

上市20132014201520162017201820192020202131资料来源：公司公告，中信证券研究部3.3龙头优势明显，大宗交易活跃

普洛斯集团投资管理的物流及不动产基金包含核心型、增值型、机会型三个类别。目前普洛斯集团在中国投资管理的基金共

11

只，其中就包括在我国市场上市发行的中金普洛斯

REIT（核心型基金）。普洛斯集团投资管理的物流及不动产基金类型普洛斯集团在中国投资管理的基金基金名称发行时间2013类型货币类型美元注册地离岸离岸离岸在岸离岸类型特征GLPChinaLogisticsFundIGLPChinaLogisticsFundIIGLPChinaLogisticsFundIIIGLPChinaValue-AddVentureIGLPChinaValue-AddVentureII机会型机会型机会型增值型增值型增值型核心+核心+核心+核心+2015美元核心型

核心不动产基金旨在获得长期稳定、波动浮动较小的收益，所投资的资产设计和品质高水准2021美元2017人民币美元2018增值型

增值型不动产基金收购价值打折的资产，提供资金改造升级，优化运营业绩，从而创造价值GLPChinaValue-AddVentureIII

2020人民币人民币人民币人民币人民币人民币在岸在岸在岸在岸在岸在岸/离岸GLPChinaIncomeFundIGLPChinaIncomeFundIIGLPChinaIncomeFundIIIGLPChinaIncomeFundIV2019202120212021机会型

机会型不动产基金通过开发高质量、大规模、位置优越、按照客户需求设计建造的现代物流设施，获得投资回报GLPC-REIT（中金普洛斯

REIT）

2021核心型资料来源：公司官网，中信证券研究部资料来源：公司官网，中信证券研究部323.3龙头优势明显，大宗交易活跃

易商红木（ESR）是由新经济驱动的亚太区最大的不动产管理公司，总资产管理规模达

1,402

亿美元（含

ARA

收购），约

84%的资产配置集中在亚太地区。ESR

的三大业务板块构建了资金循环通道，利用自身发展部门物色、设计、建设资产，并将营运稳定的资产售予公司所管理的基金及投资公司（亦可能售予不动产投资信托基金），以实现发展利润，实现资金回流，用作日后项目发展。ESR

的资金循环模式ESR开发利润自持物公司出资自持业租金开发部门投资部门投资基金回报公司出资回报公司出资发展基金房地产基金/REITs

等出售管理费出资回报出资投资者回报投资者选地设计建造租赁稳定经营持续资产管理33资料来源：公司公告，中信证券研究部绘制3.3龙头优势明显，大宗交易活跃

在收购

ARA

之后，2021

年经扩大

ESR

集团物业组合出租收入中，62%来自于电子商务及第三方物流公司，集团前

10

大租户中

9

名为电子商务相关公司。ESR

分部

EBITDA（百万美元）经扩大

ESR

集团

2021

年资产管理规模地区分布结构投资基金管理

开发美国及欧洲,15%1,000800600400200-中国,23%印度,1%澳大利亚及新西兰,AUM17%日本,23%东南亚,11%20172018201920202021韩国,10%资料来源：公司公告，中信证券研究部注：不含

ARA收购资料来源：公司公告，中信证券研究部注：含

ARA收购经扩大

ESR

集团

2021

年按收入划分的物业组合出租状况经扩大

ESR

集团

2021

年按收入划分的物业组合十大租户其他,9%Coupang9.4%冷冻链,5%JD.comSBLogisticsCorp亚马逊7.2%3.4%制造,7%2.5%2.3%ZenyMarketKurly1.8%零售,17%电商及三方物流,NakanoShokaiNitori1.7%1.6%62%WoolworthsGroup1.4%EmergentColdPtyLtd1.3%0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

9.0%

10.0%34资料来源：公司公告，中信证券研究部注：含

ARA收购资料来源：公司公告，中信证券研究部

注：标红为电商及第三方物流租户；含

ARA收购3.3龙头优势明显，大宗交易活跃

万纬物流是万科地产旗下物流仓储品牌，2018

年通过收购太古冷链进入冷链行业，目前冷库仓储规模排名国内第一。公司项目运营效率较高，稳定期高标库出租率及冷链使用率在高位维持稳定。万纬物流持有项目情况万纬物流持有项目稳定期出租率/使用率高标库（个）175冷链（个）可租赁建面（万平方米，右轴）高标库出租率冷链使用率1,2001,000800100%80%150125100755025-60%40%20%600400200-0%201920202021201920202021资料来源：公司公告，中信证券研究部资料来源：公司公告，中信证券研究部353.3龙头优势明显，大宗交易活跃

安博（Prologis）2021

年

Top10

租户中有

9

名为电商及第三方物流租户。嘉民（Goodman）2021

年

Top10

租户中亦有

5

名属于电商及第三方物流公司。截止

2022

年

3

月

31

日，丰树物流信托（MLT）持有中国物业资产

42

个，持有物业价值从

2021

年

3

月

31

日

86.78

亿元提升至

2022

年

3

月

31

日

131.69

亿元。物流市场的向好趋势推动资本化率相应有所压缩，这也有助于资产组合评估价值的上涨。安博

2021

年前十大租户占总净有效租金比重情况嘉民

2021

年按净收入占比划分的前十大全球顾客AmazonAMAZONGeodisFedExGXODEUTSCHEPOST(DHL)A.P.MOLLER-MAERSKKUNCHIHomeDepotDHLDSVPanalpinaKuehne+NagelUPSBMWGROUPSFEXPRESSIRONMOUNTAINKOCHJD.COMCEVALogisticsCOLESGROUP0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%0%2%4%6%8%10%12%资料来源：公司公告，中信证券研究部

注：标红为电商及第三方物流租户资料来源：公司公告，中信证券研究部

注：标红为电商及第三方物流租户丰树物流信托持有中国资产相关情况截止

2021

年

3

月

31日截止

2022

年

3

月

31日持有物业数量（个）持有物业价值（百万元）Caprate（%）308,6784213,1694.50%-6.50%4.25%-6.00%3.3龙头优势明显，大宗交易活跃

2021

年

9

月，京东产发（JDPropertyGroup）要约收购中国物流资产（ChinaLogisticsProperty）已发行股本部分股权，该笔交易于

2022

年

1

月落实。其后京东产发提出强制性有条件现金要约，陆续对其他股份持有人发起要约且进展顺利。该笔股权要约收购交易也象征着产业巨头仍在积极布局存量的物流仓储资产。

中国物流资产持有的物流资产项目资源丰富，京东产发对中国物流资产的要约收购将直接为京东集团提供优质稳定的自营物流仓储资产储备，相较自建基础设施节省了一定的时间成本。2021

年以来物流地产交易案例（部分）时间交易内容2021

年

1

月2021

年

3

月黑石以

11

亿美元收购富力集团“空港物流园”70%的股权苏宁易购控股子公司苏宁易达物流、南京宁昌与普洛斯投资（上海）有限公司的关联方珠海普实、CLH88（HK）Limited

四方共同认缴“珠海普易物流产业投资合伙企业”份额。2021

年

6

月2021

年

6

月2021

年

6

月2021

年

7

月2021

年

9

月2021

年

9

月2021

年

10

月2021

年

11

月2022

年

2

月2022

年

5

月2022

年

6

月远洋资本收购红星美凯龙旗下物流地产包保德信、新宜中国共同完成了两笔中国物流地产项目的收购交易深圳国际控股

16

亿收购上海、天津、重庆三处物流高标仓项目高盛联合新宜中国共同收购两批位于重要物流枢纽城市的物流地产项目京东智能产业发展向中国物流资产控股提出要约，以现金代价

39.87

亿港元收购公司

26.38%已发行股本某北美大型投资机构收购位于大湾区的物流地产项目凯德中国信托宣布与非关联第三方达成协议，收购位于上海、昆山、武汉和成都的四个优质物流资产远洋集团以

7.8

亿元认购远洋物流地产ESR

宣布集团与一家全球领先的机构投资者合作，完成一个优质物流及工业资产组合的收购（11

个已竣工的物流及工业资产，总建筑面积逾

55

万平方米）东百集团拟将旗下

3

家全资子公司

100%股权转让予领展房产基金（REITs），转让对价人民币

9.47

亿元顺丰控股拟以人民币

4.932

亿元向子公司顺丰房托

REIT

出售长沙产业园

100%股权资料来源：仲量联行，各公司公告，中信证券研究部373.3龙头优势明显，大宗交易活跃

顺丰控股在境内持有部分自建的电商仓库、食品冷库及医药冷库，其自营仓库管理面积逐年提升。顺丰房托基金（SFREIT）是顺丰控股旗下在香港联交所上市的

REIT

产品。2022

年

6

月

6

日，顺丰控股发布公告，拟将旗下子公司持有的长沙产业园

100%股权售予顺丰房托

REIT，我们认为，未来顺丰控股集团旗下子公司成熟运营的优质资产将有望持续注入顺丰房托

REIT，以实现资本运转效率的提升和物流资产运营管理规模的稳定扩张。顺丰控股自营仓库面积逐年稳步增加（万平方米）电商仓库食品冷库医药冷库40035030025020015010050-20172018201920202021资料来源：公司公告，中信证券研究部

注：公司

2021

年未单独披露自营“电商仓库”面积，按公告中自建和加盟合计管理面积减去加盟合作仓库占地面积得到估算值顺丰房托投资组合包含三项现代物流物业（截止

2021

年

12

月

31

日）物业名称地区香港新界租期/土地使用权

可出租面积（平方米）出租率

顺丰控股所占可出租面积比重资本化率4.40%估值（百万港元）5,660.0亚洲物流中心

-顺丰大厦佛山桂城丰泰产业园芜湖丰泰产业园2061

年2049

年2066

年160,32284,95162,38292.6%100.0%98.5%65.9%99.9%89.1%广东省佛山市安徽省芜湖市5.25%595.35.50%286.538资料来源：公司官网，公司公告，中信证券研究部3.3龙头优势明显，大宗交易活跃ESR

旗下在管基金投资工具（截止

2021

年

12

月

31

日）基金规模（百万美元）地区基金名称管理面积（千平方米）

基金类别开始日期e-ShangStarCaymanLimitedRCLFI2,0458922,326

开发902

开发371

核心325

核心1,108

开发270

核心-

开发2014

年

5

月2012

年

7

月2017

年

10

月2019

年

1

月

总体来看，我们认为中国物流仓储行业，正在向“平台+REITs”的方向发展。ChinaInvescoCoreFundNCICoreFund365中国317我们认为，随着

ESR

等不动产经营管理GIC8962019

年

12

月

2020

年

3

月2021

年

12

月2015

年

11

月2018

年

7

月2020

年

6

月-Manulife310企业维持较为稳定的上市市值和业绩表现，中国境内物流仓储

REITs

的推出，大平台的募集资金优势可能更加显著，募集资金优势结合资产运营的网络优势，或推动头部企业不断崛起。Mega2,0002,6432,3362,111280SouthKoreaDevelopmentFundISouthKoreaCoreFundSouthKoreaDevelopmentFundJV2AMCProjects1,665

开发529

核心/核心+446

开发197

核心韩国ESRKendallSquareREITRJLFII1,8564691,037

REIT153

开发2020

年

12

月2018

年

4

月ESRJapanCoreFundJapanIncomeFundRJLFIII1,3121,3473,0762,562605

核心485

核心2018

年

12

月和海外不同，物流企业背景，从自用出发的京东和顺丰，也可能在未来物流仓储的行业竞争中占据很大的份额。

日本2021

年

10

月2019

年

6

月多时点702

开发Otherinvestmentvehicles1,020

多类型ESR-REIT2,3331,421

REIT2016

年新加坡SabanaREIT636390

REIT2010

年POPIII10220

核心+2019

年

2

月PACTEALT25215819

增值87

核心+22

核心+647

核心+486

开发43

核心2017

年

12

月2019

年

11

月2019

年

12

月2020

年

6

月2020

年

8

月2021

年

7

月2021

年

6

月EOPIVEALPEADPEALPIIEMP119澳大利亚1,0051,6139532,6141,706

核心+ESRIndiaLogisticsFundESRMumbai3424587816

开发266

开发2018

年

11

月2020

年

12

月印度39资料来源：公司公告，中信证券研究部合计35,61318,0643.4物流仓储

C-REITs

经营回顾和展望

截止目前，我国上市物流仓储

REITs

产品包括中金普洛斯

REIT

和红土盐田港

REIT

两单，二者底层资产出租率均维持高位，2021

年报资产评估结果较招募书资产评估结果分别增值

1.38%、1.35%。已上市物流仓储

REITs

产品底层资产表现REITs

名称中金普洛斯红土盐田港项目名称招募说明书评估结果

(万元)163,7002021

年报评估结果

(万元)168,000增值率2.63%0.00%1.00%0.90%1.53%0.68%0.98%1.38%1.35%租金（元/月）

出租率69.58

97.71%70.2

98.05%位置普洛斯北京空港物流园普洛斯通州光机电物流园普洛斯广州保税物流园普洛斯增城物流园普洛斯顺德物流园普洛斯淀山湖物流园苏州望亭普洛斯物流园合计北京市48,90048,900北京市20,10020,30025.86

100.00%42.61

100.00%35.89

100.00%30.86

97.24%35.14

100.00%广东省广州市广东省广州市广东省佛山市江苏省昆山市江苏省苏州市88,90089,70058,70059,600103,400104,10050,90051,400534,600542,000盐田港现代物流中心170,500172,81039.32

99.00%广东省深圳市40资料来源：各基金招募说明书，各基金年报，中信证券研究部3.4物流仓储

C-REITs

经营回顾和展望——中金普洛斯

REIT

2021

年，中金普洛斯

REIT

基金招募书预测经营目标实际完成情况良好，在进行可比期间调整后，报告期内

EBITDA

及可供分配金额分别实现

103.5%、106.4%。

2022

年一季度，基金持有资产各项经营指标完成进度良好，截止

2022

年

3

月

31

日，7

个仓储物流园平均出租率98.33%，超过

95%到期租约面积完成续租，运营总体平稳，期内经营收益受疫情影响较为有限。中金普洛斯

REIT2021

年年报部分经营指标中金普洛斯

REIT2022

年

1

季报部分经营指标2021.06.07-经营指标（百万元）2022

年度（募集说明书预测值）2022.01.01-2022.03.31（实际值）经营指标（百万元）2021

年度2021.06.07-2021.12.31实际完成率完成进度（募集说明书预测值）

（按可比区间调整后预测值）

2021.12.31（实际值）营业收入净利润381.7630.8993.0510.2063.4467.6573.3324.4%33.0%26.7%26.9%33.9%41营业收入净利润378.1832.30214.4818.32209.2215.0397.5%82.1%EBITDA237.36250.10134.61141.84139.30

103.5%150.96

106.4%EBITDA237.32251.61216.07可供分配金额可供分配金额经营活动产生的现金流量净额233.62132.49145.70

110.0%经营活动产生的现金流量净额资料来源：基金招募说明书，基金年报，中信证券研究部注：调整比例为实际可比运营

207

天/全年

365天

=56.71%资料来源：基金招募说明书，基金年报，中信证券研究部3.4物流仓储

C-REITs

经营回顾和展望——红土盐田港

REIT

2021

年红土盐田港

REIT

实际运营情况良好，基本完成了招募说明书预计实现的经营目标，在进行可比期间调整后，报告期内

EBITDA

及可供分配金额分别实现

106.1%、109.7%。2022

年

1

季度，基金持有资产各项经营指标完成进度良好。虽然由于疫情原因短暂封控导致部分仓库作业暂停，但随着疫情迅速得到管控，来自电商和第三方物流的需求依然稳定强劲，有力推动高标仓物流市场稳定发展。红土盐田港

REIT2021

年年报部分经营指标红土盐田港

REIT2022

年

1

季报部分经营指标2021.07.01-2021.12.31（募集说明书预测值）2021.06.07-2021.12.31（按可比区间调整后预测值）2021.06.07-2021.12.31（实际值）经营指标（百万元）2022

年度

2022.01.01-2022.03.31经营指标（百万元）实际完成率完成进度（募集说明书预测值）（实际值）营业收入净利润109.6436.6384.0481.0429.4411.5623.8523.0126.9%31.6%28.4%28.4%营业收入净利润54.3917.9041.6038.1461.5320.2447.0643.1466.74

108.5%21.82

107.8%49.95

106.1%47.31

109.7%EBITDAEBITDA可供分配金额可供分配金额剔除合格投资经营活动产生的现金流量净额剔除合格投资经营活动产生的现金流量净额47.1053.2847.9390.0%90.5423.2425.7%42资料来源：红土盐田港

REIT

招募说明书，基金年报，中信证券研究部注：调整比例为实际可比运营

207

天/预测运营

183

天=113.11%资料来源：红土盐田港

REIT

招募说明书，基金年报，中信证券研究部3.4物流仓储

C-REITs

经营回顾和展望

展望未来，我们认为物流仓储

REITs

的发展可能具备以下特点：1.

租金稳定成长的优势会更加明显。由于物流仓储资产，尤其是核心物流节点的资产长期处于供不应求的状态，我们预计其租金往往可以超越募集资金说明书中的预测值。租金本身的超预期表现，又可能推动投资者要求现金分派率继续下降。2.

物流仓储资产基本面表现基本不受疫情干扰。和高速公路车流量受疫情影响严重不同，物流仓储资产的租金受疫情影响比较小。这可能进一步提升投资者对物流仓储资产的热情。3.

因为

C-REITs

存在不同区域物业分区域审批的过程，这可能使

C-REITs

市场更多出现区域性的物流仓储

REITs，而类似普洛斯这样跨区域的

REITs

可能较为稀缺。4.

由于我国尚有规模庞大的