第三人名下的“产权房”能否执行

第三人名下的“产权房〞能否执行第三人名下的“产权房〞能否执行人民法院在执行案件，房产往往是重要的执行对象。房产权按我国的法律规定属登记物权，是以取得产权登记证实—房产证为其所有权的标志，即该物权的设立、变更、终止须经登记才能产生相应的法律效力。在司法施行中，对原属被执行人所有，却因“恶意串通、逃避债务〞等无效乃至违法行为，并已经登记在第三人名下的“产权房〞能否执行？目前，法律、法规对此无明确的规定，执行人员在具体操作中比较困难。笔者想就此类产权房的执行作些探讨。对此类产权房执行的障碍来自于两个方面：第一、如何处理好行政避让；第二，人民法院执行机构有无确认此类民事行为“无效〞的权限和职能。首先必必须强调的是，政府房产监管部门颁发房屋产权证的行为是一种十分严正的行政法律行为，其行为非经行政审判程序，任何其他机关均无权改变其行政行为的有效性，不能撤销或宣布无效。这就是行政、司法各司其职、互相尊重、互不越权处理事务的行政避让原则。因此，人民法院及其执行机构对涉及到房屋产权归属的认定，应持十分慎重的态度。同时，我们也应该看到，目前执行工作中，被执行人转移财产的状况相当严重，其中也包括转移不动产产权房。如果发现被执行人与第三人串通转移房产并变更产权登记证照的状况，人民法院执行机构如不采纳有效措施加以遏止，那么这种状况就会加速蔓延，极易使被执行人钻法律空子，与第三人勾结损害债权人的利益，而执行制度保护权利的重点在于保护债权人的利益，因此，法律应赋予执行机构对此类产权房处理的职能和权限。从法理上来看，执行机构对此类产权房可以依法执行，理由如下：第一，我国目前尚没有一部完整系统的物权法，法学专家对物权的论著很多，争议也较大，但对产权登记证的法律属性而言，其观点均是一致的。那就是：从产权登记行为的本身性质看，登记行为只是一种行政行为，它仅起到物权的公示作用，并不能承当衡量或决定房屋买卖、房屋转让是否有效的职能。第二、产权证照不等同于所有权。最高人民法院《关于落实执行民事政策法律假设干问题的看法》第56条规定，“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应让其补办房屋买卖手续〞。这一解释是对传统的不动产所有权登记要式理论的突破，它说明了：没有取得产权证的并不等于其没有该房产的所有权，持有产权证的也不等于拥有房产的所有权。那么因案外人与被执行人“恶意串通，转移财产〞、“隐瞒事实〞等无效乃至违法行为，并已登记在第三人名下的产权房，更不能因其持有产权证而得认其所有权得到法律的认可和保护。第三、取得的产权证可以依法撤销。《城市房屋权属登记管理办法》第25条规定：“有以下情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：〔一〕申报不实的.……〞；该法第35条规定：“以虚报、瞒报房屋权属状况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关注销其房屋权属证书……〞。由此可见，产权登记管理部门发现通过隐瞒、欺骗手段取得的产权证可以依法撤销。人民法院执行机构是国家终裁权的实施机构，是法院裁判权的延伸。在执行此类产权房案件中，实际上行使的是检察和裁决的职权，有准审判的性质。执行机构经执行程序依法认定的事实，当然可以作为房产监管部门撤销此类“产权证〞的法定依据。第四，执行机构执行此类产权房有严格的检察程序。首先，被执行人恶意转移房产，必必须有相关证据证实，尤其要防止损害善意取得第三人利益；其次，确认被执行人转移房产的事实必必须经三名执行员组成的合议庭讨论通过，并报院长批准；再次，还必必须书面报请产权登记部门依法撤销该产权证。经过以上几个环节的反复检察、把关后，才能对此类产权房，依照法定程序强制执行，并酌情对行为人进行制裁。江苏省句容市人民法院·唐世民小产权房合同小产权房合同小产权房合同〔一〕出卖人〔甲方〕：身份证号码：买受人〔乙方〕：身份证号码：甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。一、甲方为偿还到期贷款原因自愿将其于___________的房产及其土地使用权〔住宿房屋一处，建筑面积_____平方米；厂房一处，建筑面积_______平方米；附属场地_________平方米及附属围墙、水、电等设施，上述内容以下简称“本房屋〞〕以人民币_____拾____万____仟_____佰_____拾_____元整〔￥_____元〕的价款出售给乙方。二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿；如乙方反悔本合同，定金不退。三、本合同签按时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方须无条件协助乙方办理房屋产权过户手续，办理过户手续发生的契税、土地出让金由乙方负担。甲方承当本合同转让的房屋及土地税费。乙方在甲方交付房屋后一次性将房款交付甲方。四、本合同签订后，甲方对的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利。本合同签订后，甲方不得以本房屋为关联与他人订立任何合同。六、违约责任1、甲方应当于2009年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过30天时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币__元。2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的'违约金给甲方。逾期超过_30天时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付定金不退。3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承当，并应赔偿乙方的损失。4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照下述两种算法取高值返还乙方：本房屋合同转让金额本金及利息，利息按年息20%计算，计息期自合同签订日起算；解除合同时本房屋市场评估价，并赔偿乙方的房屋装修费用，搬迁等损失。5、如因规划部门、制定部门的原因影响房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的按下述方式解决：依法向合同签署地人民法院起诉。八、其他约定未过户前本房屋甲方以抵押形式抵押给乙方，并办理抵押手续。九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。甲方：乙方：年月日年月日见证人：年月日小产权房合同〔二〕卖方〔以下简称甲方〕：姓名：___〔身份证号码〕：地址：联系：共有人：姓名：___〔身份证号码〕：地址：联系：买方〔以下简称乙方〕：姓名：〔身份证号码〕：地址：联系：第一条房屋的基本状况：甲方房屋坐落于;位于第___层户，房屋结构为__，房产证登记面积____平方米，地下室一间，面积平方，房屋权属证书号为.第二条价格：以房产证登记面积为依据，每平米元，该房屋售价总金额为万元整，大写：***第三条付款方式：乙方于本合同签订之日向甲方支付定金___元整，大写：**日内交付万元〔大写〕，余款元〔大写〕在房屋过户手续办理完毕之日支付。第四条房屋交付期限：甲方应于本合同签订之日起日内，将该房屋交付乙方。第五条乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，乙方按累计应付款的__%向甲方支付违约金。逾期超过__日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任。第六条甲方逾期交付房屋的违约责任：除不可抗拒的自然灾害等特别状况外，甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。每逾期一天，甲方按累计已付款的__%向乙方支付违约金。逾期超过__日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，追究甲方的违约责任。第七条关于产权过户登记的约定：甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起_____天内取得房地产权属证书，(fwsir)乙方有权解除合同，甲方须在乙方提出退房要求之日起__天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的__%赔偿乙方损失。第八条签订合同之后，所售房屋室内设施不再变更。甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，质量符合国家有关规定，符合房屋出售的法定条件。房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业、有线等费用有甲方承当。由此引发的纠纷有甲方自行处理，于乙方无关。第九条甲方保证在办理完过户手续之日起日内，将户口迁出，逾期超过___日，乙方每日按已付款的__