房地产基础概念

房地产基础概念房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。1、房地产的形态：①单纯的土地;②单纯的房屋;③土地和房屋的综合体。2、房产是房屋及其权利的总称，地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地，又包括已开发和待开发土地。房地产的特征1、房地产位置的固定性土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制;2、地域差别性每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同;3、房地产的高质耐久性.4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。房地产手续：五证两书1、《建筑用地规划许可证》：建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。2、《建设工程规划许可证》：有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。3、《国有土地使用证》：经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。4、《建设工程施工许可证》：建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。5、《商品房销售(预售)许可证》：市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件6、“两书”：《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》房地产名词解释及建筑基础知识——名词术语跃层——跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室;二层安排卧室、书房、卫生间等。复式——区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高);错层——户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅。进深——幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度);开间——住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适);层高——房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);净高——一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);建筑间距——两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定。户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室;建筑系数——“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。三通一平——通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。七通一平——大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通迅通、热力通、煤气通、场地平正。名词解释及建筑基础知识——术语1、用地性质：指规划用地的使用功能2、用地面积：指规划地块划定的面积3、用地红线：指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。4、容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：5、建筑容积率=小区内总建筑面积之和/小区总占地面积×100%(总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和)控制高度;又称建筑限高，指地块内建筑物地面部分最大高度限制值。一般地区，其建筑高度平顶房屋接女儿墙高度计算;坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度房计算。7、建筑密度:指地块内所有建筑物的基底面积占地块面积的比例，即：建筑密度=建筑基底总面积/规划用地面积8、绿化率：指各类绿化用地总面积占该地块总面积的比例。绿地率=居住区绿地面积/居住区用地总面积×100%绿化率=植被垂直投影面积/居住区总面积×100%9、建筑间距系数指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数。多层标准：1.510、层高：是指居室本层结构顶面至上一层结构顶面之间的距离(含楼板厚度)。11、净高：是指居室本层结构顶面至上一层结构顶面之间的距离(减去一个楼板厚度)房地产土地使用年限：居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年综合或其它用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年建筑分类——建筑高度分类1、低层——3层及3层以下2、多层——3层以上，7层以下3、小高层——7层以上，11层以下4、高层——12层以上，30层以下5、超高层——30层以上房地产销售专业术语--案场销售1、起价：指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。2、基价：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。3、均价：指商品房在销售价格相加之后的各数除以单位建筑面积的和数(销售总建筑面积)，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的"不计楼层、朝向，以2800元/平方米统一价销售"，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。4、预售价：指商品房在期房时预售的价格。5、标价：又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。6、成交价：是商品房买卖双方的实际交易价格。7、销控：楼盘销售情况反映在电子档或纸质的上的买卖情况。8、租控：招商情况反映在电子或纸资的招商情况。房地产市调重要性及市调内容重要性：a)市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提;b)是销售稳定和提高的基础;c)是了解竞争对手优、劣势的有力方法;d)是楼盘本身提高经济效益的主要方法。市调内容1.地段(地点、交通、环境等)2.公司组成(发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等)3.基本参数(占地面积、总建筑面积、容积率等)4.建筑类别(商场、住宅、商住房、别墅等)5.面积与户型(面积与户型配比情况)6.周边及区内配套设施(周边