廉租住房发展问题优化

本科论文本科论文摘要廉租住房是一种为低收入家庭解决住房问题的住房保障类型。近年来经济发展越来越快，但是廉租住房却出现发展缓慢的现况，针对发展现状本文对出现的问题进行进一步研究和探讨。本文以潍坊市廉租住房政策为研究对象，通过分析我国廉租住房的政策以及山东省廉租住房的政策，研究潍坊市廉租住房政策发展现状及发展过程中遇到的难题，结合国外廉租住房政策的相关经验，从而为我国廉租住房发展过程中出现的问题提供相应的解决对策和建议。通过对潍坊市廉租住房问题的研究，进一步的分析了我国廉租住房存在的一些问题，为以后廉租住房政策的进一步完善和发展奠定基础，也进一步满足了更多住房困难家庭的住房需求，为社会的公平运行和谐稳定奠定基础。关键字：廉租住房，发展问题，优化

AbstractLow-renthousingisatypeofsocialhousingsecurityusedtosolvehousingproblemsforlow-incomefamilies.Inrecentyears,theeconomyhasdevelopedfasterandfaster,butthelow-renthousinghasdevelopedslowly.Inthispaper,thecurrentproblemsarefurtherstudiedanddiscussed.Thisarticletakesthelow-renthousingpolicyofWeifangastheresearchobject,analyzesthelow-renthousingpolicyinChinaandthepolicyoflow-renthousinginShandongProvince,studiesthecurrentstatusofthelow-renthousingpolicyinWeifangandthedifficultiesencounteredinthedevelopmentprocess,andcombinesRelevantexperienceofrentinghousingpolicy,soastoprovidecorrespondingsolutionsandsuggestionsforproblemsarisinginthedevelopmentoflow-renthousinginChina.Throughtheresearchontheproblemoflow-renthousinginWeifang,itfurtheranalyzessomeoftheproblemsinlow-renthousinginChina,whichlaysthefoundationforthefurtherimprovementanddevelopmentoflow-renthousingpoliciesinthefuture,andfurthermeetsthehousingneedsofmorefamilieswithhousingdifficultiesTolaythefoundationfortheharmoniousandstableoperationofsociety.KeyWords:Low-costhousing，Developmentissues，Optimization

目录 1．绪论 21.1研究背景 21.2研究意义 21.2.1理论意义 21.2.2现实意义 21.3国内外研究现状 21.3.1国内研究现状 21.3.2国外研究现状 31.4研究思路及方法 41.4.1研究方法 41.4.2研究思路 52.界定与理论基础 52.1廉租住房的定义与特征 52.1.1廉租住房的定义 52.1.2廉租住房的特征 52.2廉租住房的理论基础 62.2.1马斯洛需求层次理论 62.2.2贝弗里奇计划 63．潍坊市廉租住房政策的发展及实施 63.1我国及山东省廉租住房政策的发展历程 63.1.1我国廉租住房政策的发展历程 63.1.2山东省廉租住房政策的发展历程 63.2潍坊市廉租住房政策的发展历程 73.2.1潍坊市廉租住房政策的发展历程 73.2.2潍坊市廉租住房政策的实施现状 73.3潍坊市廉租住房政策的实施内容 93.3.1保障对象 93.3.2租金标准 93.3.3补贴发放 93.3.4申请材料的审查 103.3.5保障退出 104．我国及潍坊市廉租住房政策实施中存在的问题 104.1我国廉租住房政策实施中存在的问题 104.1.1廉租住房保障标准和保障对象单一 104.1.2廉租住房的资金来源有限 104.1.3地方政府不重视，廉租住房政策的宣传力度不够 114.1.4退出机制不健全 114.2潍坊市廉租住房政策实施中存在的问题 134.2.1供应数量不足 134.2.2相关配套设施不完善 135．推进潍坊市廉租住房政策实施的建议 135.1潍坊市廉租住房政策制度方面的实施建议 135.1.1提高廉租住房的保障范围和标准 135.1.2加大廉租住房的资金投入力度 135.1.3健全廉租住房的准入和退出制度 145.1.4进一步扩大廉租住房的供给数量 145.2.潍坊市廉租住房政策运行管理方面的实施建议 145.2.1提高廉租住房的宣传力度，增强政府的公信力 145.2.2提高廉租住房的配套设施建设，保障社会公平 14结论 15致谢 16参考文献 17前言随着经济的发展以及社会水平的提高，一些低收入家庭的住房难问题显得越来越突出。房价的飞快上涨使得一些低收入家庭无力购买商品房，政府提出了相应的住房保障政策，其中廉租住房政策就是住房保障的一种，本文主要研究了我国廉租住房政策的发展历程，以山东省潍坊市为例详细的阐述了我国的廉租住房在发展过程中遇到的问题，结合西方国家廉租住房政策的经验采取相应的措施解决我国在廉租住房发展过程中遇到的问题，进而促进我国廉租住房政策的完善。本篇论文主要采用定量分析法以及文献研究法，通过对潍坊市廉租住房建设数量和廉租住房相关文献进行研究，发现廉租住房在发展过程中出现的一系列问题，采取相应的措施对问题加以解决。

1．绪论1.1研究背景随着经济的发展，住房问题已成为社会突出问题之一，住房需求是公民的基本需求。越来越多的居民因为过高的房价而买不起房，一些低收入家庭甚至都到了租不起房的地步，为了进一步保障居民的基本生活需求，因此政府出台了相关的住房保障政策用以保障公民的基本居住权。政府通过提供相应的廉价住房和提供相应的补贴资金保障公民的基本住房需求。1.2研究意义1.2.1理论意义通过对我国廉租住房政策的进一步研究，发现廉租住房政策在发展过程中存在的主要问题，推动我国廉租住房政策在实际社会应用方面的价值，进而为我国的廉租住房的进一步发展和实施奠定坚实的基础。通过对廉租住房政策的深入探讨，促进我国住房保障体系的发展和进步。1.2.2现实意义廉租住房政策的实施，缓和了社会矛盾，维护了低收入家庭的基本住房权利和社会的和谐稳定。有利于维护社会公平，防止社会差距拉大，进而为实现共同富裕的目标奠定基础。廉租住房政策的实施为实现住房全覆盖目标和建设社会主义和谐社会和全面建成小康社会奠定住房方面的坚实基础。1.3国内外研究现状1.3.1国内研究现状我国在1998年提出了廉租住房的设想，同时发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。关于廉租住房政策国内研究部分包括以下三个方面。(1)廉租房的保障范围狭窄。梁小民（2001）认为廉租住房的保障范围较窄，涉及的人群较少。他提出应该将社会中低收入群体也纳入廉租住房的住房保障范围。望晓东（2007）从住房的保障资金和保障范围角度考虑，认为我国廉租住房保障对象应该随着廉租住房政策的发展逐渐扩大，应该从最初的城镇低收入者等相关群体得到保障之后，然后逐渐扩大至城市合法纳税人、非城镇户口的外来务工人员以及城镇中低收入家庭等。李斌（2009）指出廉租住房的保障范围不应该只包括城镇低收入人口也应该包括非城镇户口中的外来务工人员和流动人口，这些群体也应该被纳入保障范围。胡媛（2019）指出，我国最初保障住房的对象只涉及本城镇的低收入家庭，让城镇低收入家庭住有所居，而外来的务工人员不在保障范围内。2011年，我国开始进一步扩大廉租住房的保障对象范围，开始将城镇的外来务工人员以及刚毕业就业的大学生纳入保障范围。2014年，我国开始实行公廉并轨制度，制度实施后，人们对公租房的保障范围一直高度关注，然而一些地方政府没有开展公租房制度，导致保障性住房处于闲置状态。(2)关于廉租住房融资制度不合理的研究。巴曙松（2006）对我国廉租住房的融资模式进行了阐释，指出我国的廉租住房融资制度存在许多的障碍。他指出通过房地产证券化、信托投资基金以及房地产租赁等三大举措来解决融资制度不合理的问题。赵斌（2008）指出廉租住房建设大部分资金都是由地方政府出资，中央只承担小部分资金。由于地方政府的资金不足，任务负担重，地方政府建设廉租住房的积极性不高。秦振扬（2019）指出，我国的公租房存在着资金投资额度大，投资回收期长等特点。在我国的公租房资金投资占比中，政府占总比的70%，其他投资渠道占少数，这就造成政府的资金投资负担过重。另一方面，虽然我国的保障性住房呈现出进一步扩大发展的态势，但是主要集中于棚户区改造，对公租房的支持力度较小。赵以邗（2010）指出我国的公租房和廉租住房应该实行REITS融资模式，用以促进我国的廉租住房和公租房的融资渠道和融资能力进一步提高。(3)关于廉租住房准入与退出机制不合理的研究。袁文全（2007）提出有关廉租住房的退出缺乏明确的法律，导致对违法廉租住房退出机制缺乏严格的监管。曾慧敏（2009）提出我国的廉租住房的准入与退出缺乏相应的法律法规以及相应的规范机制，廉租住房的保障对象没有进行明确的界定，导致廉租住房在实施的过程中出现了一些投机取巧的现象。李岚（2010）指出我国未建立起居民的诚信档案系统以及没有建立完善的居民收入的动态监督系统，从而导致廉租住房的发展进一步受阻。冯银东、高悦凡（2019）指出，我国的廉租住房退出机制存在立法机制不完善，缺乏统一的退出法律法规。廉租住房缺乏专门的监管机构，缺乏有效的监督和检查。廉租住房实施过程中，没有建立相应的绩效考核和绩效奖惩制度，导致一些管理人员的积极性没有得提高。邹开亮、邵帅、宋柯颖（2019）指出公共租赁住房缺乏理论和实践的支持，在实践中出现了很多问题，而退出机制不完善就是众多问题之一。1.3.2国外研究现状国外学者对廉租住房的研究主要集中在西方国家出台了廉租住房政策的法律法规。体现在政府在廉租住房政策实施过程中所发挥的作用以及所扮演的角色，以及关于廉租住房配租方式的选择问题的研究。(1)关于廉租住房制度政策的研究。国外学者出台许多关于廉租住房政策的法律法规，这些法规主要体现在1955年日本颁布《公营住宅法》，美国为了改善贫困人口的居住条件，在1937年通过了第一个住房保障方面的法案。1949年通过《全国可承受住房法》进一步完善了住房保障制度。1960年，新加坡政府为了保障居者有其屋，通过了《建屋与发展法》鼓励低收入者购买组屋。英国KleinmanMark指出应该将住房保障制度纳入英国社会保障的范围，根据社会福利分配的相关条件，由政府来进行统一管理。(2)关于廉租住房执行过程中政府所扮演的角色方面的研究。最具有代表性的是比较住房的先驱Donnison(1956)，根据政府在保障住房中扮演的角色的不同，将廉租住房政府发挥作用的角色划分为雏生型、全面责任型以及社会型三种。雏生型主要指政府对保障住房没有系统的规划和建设思路，只是盲目的执行政策。社会型是指政府在廉租住房政策实施过程中政府重点关注低收入家庭的住房问题。全面责任型是政府将居民的住房需求作为自己的主要职责和任务，实现居民住房需求作为自己的主要目标。立宛陶学者M.Burinskiene在文章中探讨了政府的住房援助政策，其中对廉租住房的实施主体州政府责任进行了定位，指出廉租住房实施主体是各地方政府和州政府，指出当前市场经济的条件下，廉租住房是解决贫困群体住房问题的主要方法，各级相关政府应该给予财政支持。(3)关于廉租住房配租方式的研究。在廉租住房配租方式的选择上HenryJ.Aaron利用替代效用函数，对相关的变量进行了分析，指出廉租住房的配租方式与三个因素有关。这三个因素分别是替代的弹性限度、用于住房补贴的资金份额、以及居民家庭住房支出占家庭总消费支出的比重。DavidDonaidson和CharlesBlackorby指出，实物配租与货币补贴相比，具有更强的灵活性与选择性。政府利用实物配租的方式向住房利益相关者进行住房利益分配。Arthuro’Sullivan指出，美国的公共住房政策不利于美国低收入家庭摆脱住房困难并且容易造成低收入者的进一步阶层分化，指出应该实行货币补贴的方式增加家庭效用，缓解低收入家庭的住房困难。(4)关于西方国家廉租住房经验与模式。美国主要通过政府直接兴建公共住房、私人部门出资筹建以及用优惠券代替建造公共住宅等方式进行公共住房建设。在低收入家庭的住房问题上提出了很多政策来进行干预。美国政府在1937年颁布首个保障住房法案《临时住房法案》，该方案的出台对美国社会上的失业家庭起到了明显的帮助作用。20世纪60年代，美国由于住房问题出现城市暴政，于是政府开始重视对住房保障问题，加大住房保障的力度。政府对低收入群体通过用减少租金、成立专门的住房保障机构以及兴建租金较为低廉的住房等形式加强对保障住房的管理和监督。政府还通过发放相应的资金补贴的方式来解决低收入群体的住房问题。新加坡政府针对人多地少的国情，采取了政府调节与市场调节相结合的方式。20世纪60年代新加坡政府开始着手准备实体房屋建设计划。1960年颁布《建屋发展法》，成立相应的住房建设局，为建设住房进行规划。1964年，新加坡政府积极鼓励低收入困难家庭购买房屋。1968年，新加坡政府对住房公积金的使用途径重新做了说明，明确了公民可以利用住房公积金购买房屋。1989年，新加坡人均居住面积已达21平方米，全国98%以上的人口拥有了住房。1.4研究思路及方法1.4.1研究方法文献综述法，通过进一步的研究我国廉租住房政策这一专题，查阅相关的书籍、整理、提炼、分析廉租住房政策方面的前沿文献和资料，然后对我国廉租住房政策发展中出现的问题及解决方法做出相应的阐述的过程。定量分析法，运用廉租住房方面的统计资料和数据，对我国的廉租住房进行进一步的规范化研究的过程。1.4.2研究思路首先写了我国廉租住房的发展历程紧接着写了山东省以及山东省潍坊市廉租住房的发展历程，以潍坊市为例重点研究廉租住房在发展过程中出现的问题，然后根据西方国家住房保障方面的经验采取相应的解决方法和措施。2.界定与理论基础2.1廉租住房的定义与特征2.1.1廉租住房的定义廉租住房政策是一种针对既无力购买商品房又无力购买经济适用房的城镇最低收入家庭而设计的一种社会保障性的住房政策。廉租住房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租住房的形式分为：实物配租和租赁住房补贴。最低收入家庭的界定：所谓最低收入家庭是指家庭成员人均收入和家庭财产状况符合当地人民政府规定的最低收入标准的城市居民家庭。2.1.2廉租住房的特征(1)保障对象具有特定性。廉租住房的保障对象必须符合廉租住房政策规定的城镇最低收入家庭的申请标准。廉租住房的供应对象范围较窄，具有一定的社会人群针对性。只有这样才能确保廉租住房的供应机制与廉租住房的保障对象的相互匹配。(2)补贴方式主要以租赁住房补贴为主，实物配租方式为辅。租赁住房补贴主要指住房保障对象在得到相应资金补贴后，用补贴资金去市场租赁住房。实物配租方式主要是指政府为保障对象提供相应的住房，保障对象按规定缴纳一定数量的租金。租金核免，主要是对那些已经租赁了相应住房又符合廉租住房申请条件的低收入家庭，对他们的租赁住房租金采取相应的减免政策，以减轻他们的租金负担。(3)廉租住房的资金实行政府部门在银行开设的预算外资金账户管理的方式，廉租住房的专项费用用于租赁住房补贴的发放，廉租住房的建设和管理等。(4)廉租住房是具有严格申请条件、准入条件、退出条件的住房保障制度。在廉租住房的实施的过程必须严格遵循相应的程序和条件，如有违反上述条件则会得到相应的法定机构的惩治。(5)廉租住房对那些城镇低收入家庭来说具有相应的社会住房保障性，解决了低收入家庭的住房难题。在廉租住房政策的实施中政府占据了主导作用，政府提供了相应的政策和法规，确定了廉租住房的保障范围和对象、廉租房的准入和退出机制并对廉租住房进行了有效的管理。2.2廉租住房的理论基础2.2.1马斯洛需求层次理论马斯洛需求层次理论在廉租住房政策发展过程中奠定了一定的理论基础。马斯洛的需求层次理论把人的需要划分为生理需要、安全需要、社交需要、尊重需要和自我实现需要五种。生理需要是个体发展最基本的需求，满足居民的基本住房需要是满足基本生理需要中一个重要的组成部分。只有居民的基本住房需要得到更好的满足，才能为后面的需要提供前提和基础。五种需要相互发展，相互促进，为个体进一步的发展和完善提供理论基础。2.2.2贝弗里奇计划英国经济学家贝弗里奇在1941年负责对英国社会保障现状进行调查。重新拟定了一套社会保障体系即《社会保险和相关服务报告》。该报告明确规定每个公民都具有受社会保障的权利，受保障居民根据规定每年向政府缴纳规定金额的保障费，到期根据规定标准领取相应的保障金和津贴，这些保障金用来保障困难家庭的日常生活的正常进行。贝弗里奇报告中涉及到了社会救济方面的内容，这方面内容主要用来满足社会上的低收入群体基本的生活需要。这些基本生活需求中就包括满足困难群体的住房问题等，因为与廉租住房的发展有相通之处，所以将此理论作为廉租住房政策的基本理论基础。3．潍坊市廉租住房政策的发展及实施3.1我国及山东省廉租住房政策的发展历程3.1.1我国廉租住房政策的发展历程20世纪90年代，我国廉租住房正式开始实施。1999年我国颁布关于廉租住房的首个管理办法即《城镇廉租住房管理办法》。该办法的出台为我国廉租住房政策的发展奠定了坚实的基础，是我国保障性住房建设过程中的重要里程碑。该办法指出在廉租住房的运行过程中政府担任主要职能。2004年，为了进一步加强对廉租住房的管理与细化，我国又出台了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，该管理办法的出台，标志着我国廉租住房政策进入了一个关键性的阶段。2007年颁布了《廉租住房保障资金管理办法》，该办法进一步对廉租住房的资金的主要来源渠道、资金的主要分配形式、资金的具体管理等工作做了进一步的详细阐述。标志着我国的廉租住房的资金来源和渠道以及资金分配形式更加的明确和规范。截止到2007年末，全国各地级市以上城市基本上开展了廉租住房制度建设。2014年《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》的颁布，标志着廉租住房政策正式从单一的独立住房保障体系退出，开始列入公共租赁住房的保障范畴，开始出现多种公共租赁住房保障政策并轨运行的局面。3.1.2山东省廉租住房政策的发展历程山东省政府开始实行廉租住房政策是在1999年。1999年，山东省政府颁布《山东省城镇廉租租房管理暂行办法》，该办法主要依据国务院早前颁布运行的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》所制定。该暂行办法明确对廉租住房的定义进行界定，指出了廉租住房的保障标准范围、保障对象、廉租住房的房屋来源、资金来源以及房屋建设标准、建设用地、申请审批条件、准入与退出等内容。该办法的颁布标志着山东省廉租住房正式开始实施，为进一步解决城镇低收入家庭的住房问题提供保证。2004年，山东省政府颁布了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，该办法与暂行条例不同，该办法的出台标志着廉租住房政策作为正式的规范条例被确定下来，标志着山东省的廉租住房管理运行与全国的廉租住房管理运行基调基本一致。2008年山东省政府颁布了《山东省廉租住房管理办法》，标志山东省根据本地的地方特色出台了关于本省具体的廉租住房政策。该办法对廉租住房的租赁政策做了进一步的规范，并且根据本省各地区不同的经济发展水平和条件，灵活的制定省内不同地区的廉租住房长远发展规划。2014年，山东省出台了《关于推进公共租赁租房和廉租住房并轨的实施意见》，该意见的提出，标志着我国的廉租住房政策正式的纳入公共租赁住房政策中，两种住房保障政策开始并轨实施。廉租住房过去未完成的任务继续执行原来的廉租住房政策，新开展的廉租住房执行计划开始使用公共租赁住房政策。3.2潍坊市廉租住房政策的发展历程3.2.1潍坊市廉租住房政策的发展历程潍坊市廉租住房政策的实施起步较晚，是从2005年开始的。2005年潍坊市政府发布了《潍坊市城镇租赁住房和救济住房管理办法》标志着潍坊市廉租住房政策的开端。该办法详细阐述了廉租住房的定义、廉租住房的主要保障对象、主要保障形式、住房的建设面积以及建设用地等的安排情况。2011年，潍坊市政府颁布《潍坊市廉租住房管理办法》，该办法着重阐述了城镇低收入困难家庭以及实物配租方式的具体含义，增加了关于廉租住房后续管理过程中的监督管理问题，上述途径加深了公民对廉租住房政策的理解，规范了廉租住房的建设与管理。2014年，中央政府颁布了《关于公共租赁租房和廉租住房并轨运行的通知》后，潍坊市政府在2015年颁布《潍坊市公共租赁住房管理办法》。该住房保障办法的颁布，廉租住房的保障范围开始扩展，不仅包括低收入家庭还扩大到了城镇外来务工人员等“夹心阶层”，进一步保障了更多人的住房权利。3.2.2潍坊市廉租住房政策的实施现状2005年，潍坊市政府颁布《潍坊市城镇租赁住房和救济住房管理办法》，标志着潍坊市廉租住房政策进入了一个新的阶段。2007年，潍坊市政府确定了潍坊市直属区廉租住房的租金标准。根据标准将中心城区的奎文区和潍城区的租金补贴主要标准设为每月5.58元/平方米。而较偏远市直区租金主要补贴标准设设为每月2.28元/平方米。以上租金标准的设定充分的考虑到了不同地区经济发展以及收入水平的差异。截止到2007年年底，潍坊市的所有市直区以及所有县级市和县都分别建立起了廉租住房制度。2008年潍坊市一共建设廉租住房851户，其中实物配租方式43户，租赁住房补贴方式808户。鉴于潍坊市廉租住房补贴方式集中于租赁住房补贴，2009年潍坊市加大了实物配租方式的补贴，增加实物住房补贴方式房屋116套。2011年，潍坊市政府提出加大住房公积金的使用渠道，除其中涉及的管理费用和贷款准备金，剩余资金全部用于廉租住房的管理和建设。同年潍坊市政府花费2400万元购买了1000套商品房专门用于实物配租形式的廉租住房。由于住房公积金的补贴，潍坊市廉租住房的每月每平方米的补贴标准也提高两元。2012年，潍坊市共建设廉租住房335套，累计花费4500万元。2013年潍坊市共计建设廉租住房165套。2014年开始公共租赁租房和廉租住房合并为公租房。2015年，潍坊市共办理公共租赁住房3300套，其中货币补贴形式408户。2016年到2019年潍坊市直属区共计公共租赁租房房源1064套。表3.1潍坊市直公共租赁住房房源信息一览表序号分布区域项目名称总套数（套）地理位置1奎文区华安锦绣樱园89樱前街与虞河路交汇处东南角虞河路3308号2经济区居易家园55玄武街新元路交汇处西行100米3奎文区中央生活城114胜利东街与文化路交叉路口东南角胜利东街4778号4潍城区大邦渤景湾329北宫西街与长松路交汇处西北角5高新区玉清家苑114玉清街与银枫路交汇处东南角银枫路166号6高新区金丰名苑27卧龙街与银枫路交汇处东南角，银枫路322号7高新区金都国际广场17北宫街以北潍县中路以西，北宫东街1999号8奎文区银泉广场109健康街虞河路交汇处东南角9奎文区江山帝景84虞河路与玉清街交汇处东200米路南，玉清街16346号10高新区华都凤凰山庄26潍坊市高新区宝通街以南潍安路以西11潍城区朝阳锦园100卧龙街和友爱路交叉路口西北角小计10643.3潍坊市廉租住房政策的实施内容3.3.1保障对象潍坊市公共租赁租房的主要保障对象是城镇低收入住房困难家庭。公共租赁住房的保障对象涉及到了外来务工人员、刚毕业就业的大学生以及中心城区外来创业及从业人员、市区机关、事业单位新入职人员。3.3.2租金标准廉租住房的保障面积标准为60平方米,补贴标准如下:（1）租赁补贴标准：潍坊市租赁住房补贴标准按照市直属区的不同而有所差别。潍坊市将租赁住房补贴标准分为两类，一类是潍坊市经济发展较快的直属区包括奎文区、潍城区、经济开发区、高新开发区、综合保税区。凡是户口在以上五个市直区的城镇最低收入家庭，每月可领取9元/平方米的补助金。经济发展较快的城镇低收入家庭每月可领取5.4元/平方米的补助金。可领取租赁住房补贴第二类的是潍坊市经济发展相比较慢的市直区包括寒亭区、坊子区、峡山经济开发区、滨海经济开发区四个市直属区。凡是户口在以上四个市直区的城镇最低收入家庭，每月可领取的补助金为6元/平方米。发展相对较慢市直区的城镇低收入家庭每月领取的补助金为3.6元/平方米。（2）实物配租标准：实物配租的前提条件是房屋面积是否超过60平方米。住房面积在60平方米以内的城镇最低收入家庭，最低收入家庭需要按照市场规定标准租金的40%缴纳相应的住房租金，低收入家庭需要按照市场规定租金标准的70%缴纳相应的住房租金。住房面积超过60平方米的城镇低收入家庭，按照市场规定标准中的最低租金标准收取租金。资金来源：潍坊市公共租赁住房的资金主要来源于潍坊市政府以及潍坊市直属区政府两部分。按照经济的发展差异分为两类，奎文区、潍城区等经济发展速度较快的市直属区该区政府需要承担30%的资金，剩下由潍坊市政府承担。其他的潍坊市直属区应与潍坊市政府分别承担50%的资金。3.3.3补贴发放符合公共租赁住房申请标准的家庭，潍坊市住房保障局首先对资金补贴的标准和资金金额进行核定，然后申请个人可以按照住房保障局的相关规定到指定银行开设指定公共租赁住房补贴账户，然后潍坊市财政部门按照标准每月将相应的补贴划定个人指定账户。3.3.4申请材料的审查（1）最低收入家庭和低收入家庭申请。廉租住房的申请人首先向所在社区的居民委员会提交相应的申请材料。居委会将相关材料提交所属的街道办事处。街道办事处接到材料后，统一移交到本街道所属的市直属区住房保障部门。市直属区的住房保障部门对材料进一步核实，审核完成后移交到潍坊市民政部门。民政部门需要对申请者个人信息进行核查和检验，检验完成后最后交给潍坊市总的住房保障部门来进行最终的审核检验，审核完成交由潍坊市新闻媒体予以公示，公示后发放资格证明，享受保障。（2）新增部分人员申请。廉租住房政策中没有涉及公共租赁住房政策中所涉及到的新增人员，新增人员的申请材料直接由所在单位直接提交到所属市直属区的住房保障部门，其他的申请流程与最低收入家庭的申请流程相同。3.3.5保障退出公共租赁住房实行一年一次审核的审核制度。每年的复核标准与最初申请的程序和条件相同。公共租赁住房中新增保障对象的承租时间为5年，如果承租满5年，应该按照相关规定有序退出。如果在承租期满后符合其他公共租赁租房的申请条件可以继续申请相应的公共租赁住房。最低收入家庭和低收入家庭，在审查相应的收入条件和居住条件后，如不符合规定的申请条件，也需按照相应的规定腾空相应的租房。4．我国及潍坊市廉租住房政策实施中存在的问题4.1我国廉租住房政策实施中存在的问题4.1.1廉租住房保障标准和保障对象单一廉租住房的资格申请标准在《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》中有明确的规定。申请廉租住房的家庭必须满足所在地规定的人均最低收入标准、满足所在地规定的人均最低居住面积标准、家庭中至少有一人为城市户口三个条件。上述规定的实施，将城镇务工人员以及那些人均家庭收入满足标准但是仍然没有能力购买住房的人员排除在外。廉租住房的申请对象标准将这些“夹心层”排除在保障范围内，如果上述群体在住房需求方面得不到有效的保障，无论是对社会稳定还是经济发展都会产生影响。另外，公共租赁住房的面积只简单的规定为不超过人均居住面积的60%，这就给相应家庭带来了一些相关住房功能性方面的难题。所以还应该考虑公共租赁住房的发挥的性能，对建设房屋本身的稳定性、便利性等基本外部基础设施建设也应该考虑进去。4.1.2廉租住房的资金来源有限在廉租住房的建设过程中，配套资金不足时经常出现的问题。根据廉租住房的相关政策，我国廉租住房的建设资金渠道主要来源于以下几种，（1）我国中央财政划拨的公共租赁住房保障性住房资金；（2）部分住房公积金；（3）土地出让获取的净收益（一般是总资金的10%以上，根据地区不同有所差异）；（4）地方政府根据公共租赁住房中的实物配租方式获取的收益;（5）社会捐助及其他方式筹集的资金。在上述几种资金来源中，除了土地出让净收益10%属于固定的资金以外，其他几种来源均不稳定，存在不同程度的风险。社会捐助及其他方式的筹款更是困难，随着房地产市场的暴力发展，加上政府的引导不积极，导致廉租住房在社会上的了解度不足，住房保障方面的公益捐助不理想。随着社会的发展，廉租住房的硬性任务不断加大，地方政府的廉租住房建设压力加强。在我国的廉租住房建设中，中央政府承担廉租住房建设过程中的一小部分资金，廉租住房建设中的大部分资金都是由地方政府承担的。而且地方政府的财力有限，只能通过银行贷款的途径，这就导致资金的成本高，地方政府的压力大。因此，地方政府的财力不足是廉租住房发展过程遇到的重要问题。4.1.3地方政府不重视，廉租住房政策的宣传力度不够1998年，我国的住房保障制度存在不完善保障范围窄的情况，政府开始构思廉租住房制度。我国在1999年就颁布了《城镇廉租住房管理办法》，指出让政府在廉租住房政策实施方面扮演统领者，进而向城镇低收入家庭提供廉租住房以保障低收入家庭公民的基本权利。但是截至2006年，我国仍然还有13个省（自治区），70个以上的地级市仍未建立起相应的廉租住房和公租房制度。主要原因主要是由于地方政府的不够重视以及草率应对，一些地方官员认为如果实行廉租住房制度将导致商品房的价格被拉低，从而影响地方政府所谓的“第二财政”收入，影响到当地经济的发展以及当地相关政府官员的绩效水平。并且现在我国的廉租住房制度没有建立严格的奖惩机制和评估机制，导致一些地方政府官员存在侥幸心理，认为这些都不会对自己的不作为造成威胁。4.1.4退出机制不健全我国的廉租住房退出机制不健全主要体现在以下方面：首先，没有建立相应的公民收入查询体系和收入征信体系。各地方的管理机构对居民的实际收入情况没有一个准确的了解，即使对每月的工资水平有了解，但是也存在申请者赚取外快等情况。其次是对申请者的个人申报不实情况的没有有效的惩罚措施和相应的法律制裁和惩罚。这就导致存在大量的谎报不实信息以及制造假材料等情况，导致一些符合申请条件的申请者反而没能得到相应的住房保障。最后就是我国的廉租房政策退出机制只规定了退出条件，而没能给退出者提供相应的退出保障，从而出现居民退出廉租住房后实际的生活水平降低的情况。表4.1部分城市廉租住房退出机制城市退出标准退出方式惩罚措施货币补贴实物配租北京连续一年超出北京市城镇居民最低收入标准。停止发放限六个月之内腾退住房申请人出现骗租、期骗隐瞒真实家庭现状而享受相应的住房保障的情况，申请人根据廉租住房配租的标准，按照廉租住房所在地的租金标准补足相应的承租期的租金。广州家庭人均资产已超过广州市规定最低标准的。通过购买住房等形式具备相应的住房条件的。出现不符合广州市廉租住房规定标准的其他情形。领取租赁补贴的，给予保障对象12个月的过渡期，过渡期内发刚租赁补贴的50%:过渡期满，停止发放租赁补贴。廉租住房政策中按照实物配租方式来获得补贴的家庭，应该按照廉租住房政策约定的时间腾退相应的住房；暂时因为特殊情况无法腾退廉租住房的家庭，给予12个月的租房缓冲期，12个月时间里按照同期市场住房的租金缴纳住房租金。12个月后，仍然不腾退住房家庭，按照现行市场标准租金缴纳费用。申请人出现骗租、期骗隐瞒真实家庭现状而享受相应的住房保障的情况，由广州市房改办住建办收回房屋，按照同时期市场交纳租金的标准填补相应的住房租金，如存在货币配租情况，应该归还相应的补贴资金。构成犯罪的移交司法机关依法追究刑事责任。上海家庭收入超过城市最低保障的。是当前居住的住宅需要搬迁的。是家庭人口出现变动的。停止发放一旦家庭的人均收入超过最低保障规定的标准，又或因为其它问题达不到廉租住房继续申请资格的家庭，给予这些家庭半年内的过渡期，到期后退出廉租住房申请人出现骗租、期骗隐瞒真实家庭现状而享受相应的住房保障的情况，由上海市区廉租办按照市场租金标准收回相应的租金，货币配租方式应当停止发放相应的货币补贴。4.2潍坊市廉租住房政策实施中存在的问题4.2.1供应数量不足潍坊市的保障性住房主要集中于棚户区改造和经济适用房建设上，最近几年加大了公共租赁住房的力度，但对廉租住房的建设数量一直不大。潍坊市的廉租住房建设储备不足，发展缓慢。廉租住房数量满足不了当前低收入阶层的需要，房屋的供给与需求方面产生了严重的冲突。潍坊市的廉租住房主要以新建设的住房为主，能够收购的住房数量少，廉租住房的房源来源单一，住房供给数量少。同时，随着经济的发展，越来越多居民开始选择在市区内购买住房，这就导致公有住房的数量越来越少，社会捐助的房屋数量有限，廉租住房的数量供给不足。4.2.2相关配套设施不完善潍坊市的廉租住房建设小区主要分布在城市的外围，不太发达地区，这就导致居民的交通不便利，乘车困难，影响了居民的正常上下班时间以及学生上下学的时间。另一方面廉租住房建设在城市的中心区是不现实的问题，这样就导致了一些申请者在申请廉租住房的过程中面临两难选择，一边是有房住另一方面是有工作有收入。由于廉租住房的资金建设紧缺，廉租住房的周围设施建设也不完善，治安条件差、没有休闲锻炼的地方等。相关设施配套不健全明显有违社会公平。5．推进潍坊市廉租住房政策实施的建议5.1潍坊市廉租住房政策制度方面的实施建议5.1.1提高廉租住房的保障范围和标准进一步提高廉租住房的保障范围和保障标准。保障范围增加群体包括外来务工人员、不符合条件又买不起房的中低收入家庭以及刚毕业即将工作的大学生等。将这部分人适当的划入廉租住房的保障范围对社会的发展以及社会公平都有进步意义。保障标准方面的局限主要是不能仅以保障面积作为唯一的衡量指标，还应该对廉租住房申请家庭居民的实际需求进行合理的规划。不能在廉租住房的分配过程中进行笼统的安排和规划，而是应根据申请人的现实情况来划分，主要包括根据申请人的身体状况可以安排一些较低层的楼房，对家里工作孩子上学距离较远的可以安排一些跟实际的工作单位和学校距离较近的住所等，采用柔性化的方式将廉租住房进行进一步合理的分配和发放。5.1.2加大廉租住房的资金投入力度加强中央的转移支付能力。我国自税制改革之后，中央承担的资金份额越来越少，地方承担的资金份越来越多，以上措施直接的导致了地方政府的资金不足，没有足够的资金来解决相应的社会保障问题。因此中央应该科学合理的调配中央财政预算，加强对住房保障方面的资金支持。应该好好利用社会力量这一因素，地方政府应该用优惠政策鼓励社会力量积极参与到廉租房的建设过程中来，促进廉租住房建设主体的多元化。5.1.3健全廉租住房的准入和退出制度建立廉租住房的评价指标，建立相应的准入与退出指标评价体系。加强廉租住房的动态监测，建立廉租住房申请者的个人征信系统建设。建立个人的信用系统档案，将个人的信息、经济情况记录档案，为廉租住房申请者的准入与退出方面提供一手的资料。根据申请者的信用等级来判定是否符合廉租住房的申请和退出标准，实行互联网个人信用电子档案，降低审查的复杂性，节约时间。同时完善廉租住房的监管系统，加强廉租住房建设过程中的内部监督和外部监督，建立相应的法律法规，对违反廉租住房申请和退出流程的申请者给予相应的法律处罚。5.1.4进一步扩大廉租住房的供给数量廉租住房的供给数量是廉租住房政策实施过程中的一项重要指标。保障廉租住房的房源充足，根据每年廉租住房的申请人数有一个大概的数量上的估计。强化廉租住房的规划建设，调整廉租住房的供应结构，进一步保证廉租住房实物配租房源的充足。同时要进一步加大租赁住房补贴的资金，保障资金金额充足。廉租住房租赁住房补贴方式相比较廉租住房实物配租方式具有节省空间以及节省相应的规划上的优势，可以在廉租住房建设过程中加大对廉租住房租赁住房补贴的力度。5.2.潍坊市廉租住房政策运行管理方面的实施建议5.2.1提高廉租住房的宣传力度，增强政府的公信力地方政府对待廉租住房建设应该拥有长远的眼光和良好的期望，要更快的加大廉租住房的建设力度和宣传力度，加强廉租住房制度的建设和维护。各级政府要紧跟全国各地廉租住房建设，学习各地方政府的廉租住房建设经验，进一步保障低收入家庭的住房水平，