房地产行业研究报告

房地产行业研究报告目录TOC\o"1-3"\h\z第一部分全国房地产行业分析 1一、房地产业在国民经济中的地位： 1二、我国房地产业发展历程： 1三、全国房地产业现状分析 2（一）行业重要经济指标 2（二）行业产品构造 9（三）行业内公司状况 9四、旅游地产现状 12（一）旅游地产在房地产行业中的地位 12（二）旅游地产的分类 13（三）旅游地产市场现状 14第二部分西安房地产行业分析 14一、西安房地产市场供求状况分析 14二、商品房价格走势分析 19第一部分全国房地产行业分析一、房地产业在国民经济中的地位：据专家预测中国房地产业最少还含有40年的发展空间，这是由两个基本需求所决定的：一、十多亿人口的住房需要。中国现有人口13亿，每年净增人口1200万，每年结婚人数980万对，农村到都市打工人口7400万，这些都构成了庞大的需求人群，并且各行各业都需要房子和配套设施。预计要到本世纪中叶这种需求才干平衡。二、随着生活水平提高不停改善住房条件的愿望。现在，中国都市家庭人口平均为3.12人，参考国际上的原则，三口之间的居住空间以不不大于100平方米较为合理，而要达成这样一种规定最少要十年。二、我国房地产业发展历程：从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产市场从此消失。直到1979年开始经济体制改革，中国房地产也才有了发展的契机。按发展速度划分，中国房地产市场大致可分为下列三个阶段：第一阶段：1979~1991年，与经济体制改革和对外开放不停推动相适应，以住房制度和土地制度的商品化改革为标志，房地产作为生产要素开始进入市场。1980年4月，邓小平发表了有关建筑业和房地产的谈话，此后全中国开始了城乡住房制度的改革。1990年，中国国务院公布了《城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理方法》，再加上浦东开发开放的带动作用，1991年下六个月，房地产市场呈现了明显的回升趋势。第二阶段：1992~1997年中国房地产市场初步形成。1992年初，在邓小平南方谈话的推动下，中国房地产市场得以全方面发展。1992年，房地产开发投资731亿元，同比增加117.5%；土地开发面积2.334万公顷，同比增加175%。1993年，在上年市场快速发展的推动下，中国房地产业发展出现了过热趋势。这一期间，全中国商品房开发投资额同比增加143.5%，新开工面积同比增加136%，房地产开发公司靠近万家。政府随即采用了一系列调控方法，房地产业也也告别了疯狂，迎来理性。1994和1995年，中国房地产开发投资额分別只比上年增加了31.8%和23.3%，1997年更是出現了负增加，为-1.2%。第三阶段：1998年后来，中国房地产市场进入了新的发展时期。1998年，在政府的激励和引导下，中国房地产市场明显转暖，这一发展的特点是以住宅建设和消费为重点，以改善城乡居民居住条件和带动经济增加为目的，逐步消化存量，实现房地产市场的平稳发展。三、全国房地产业现状分析上六个月，随着防治非典获得重大的阶段性胜利，房地产投资保持强劲增加势头，全国完毕房地产开发投资3816.81亿元，同比增加34.0％。其中，商品住宅投资比重有所下降，同比减少3.2个百分点。上六个月，房地产开发到位资金增加快速，同比增加48.4，高于去年同期15.1个百分点。土地供应量快速增加，完毕土地开发面积同比增加40.0％。开、竣工面积大幅度增加，同比分别增加31.0％、40.4％。上六个月，商品房销售价格增速减缓，同比增加5.4％。（一）行业重要经济指标1．投资额90年代以来房地产投资在我国经济和投资增加中起到了重要作用，在1990年之后，房地产业始终是我国经济发展的热点，对我国经济保持快速增加起到了重要的支撑作用，投资对经济发展的增进作用明显增强，而房地产投资又是投资增加的主力，1999年以来，每年的投资增加都高于总投资的增加，占总投资的比重在达成16.9％，是前所未有的高比重（见表1）。表11990-我国固定资产投资和房地产开发投资年份全社会固定资产投资（A）房地产开发投资（B）B/A×100％绝对值（亿元人民币）增加速度（％）绝对值（亿元人民币）增加速度（％）19904517.02.4253.3—7.15.619915594.523.9336.232.76.019928080.144.4731.2117.69.0199313072.361.81937.5164.914.8199417043.130.42554.131.815.019959.317.53149.023.315.7199622913.514.83216.42.114.0199724941.18.83178.4—1.212.7199828406.213.93614.213.712.7199929854.75.14103.213.513.732917.710.34984.121.515.136898.012.16245.525.316.9？？？？？资料来源：《中国统计年鉴》（1990-），中国统计出版社。图11990-我国固定资产投资和房地产开发投资增加率2．销售面积和销售收入表21991-我国房屋销售面积及销售收入年份销售商品房面积（万平方米）销售住宅面积（万平方米）出售给个人住宅（万平方米）商品房销售收入（亿元人民币）19902865.52544.6730.8201.819913025.52745.2926.56237.919924288.93812.21456.0426.619936687.96035.22943.4863.719947230.46118.03344.51018.519957904.36820.93378.11257.719967900.46898.53666.81427.119979010.27864.35233.71755.2199812185.310827.17792.62408.4199914556.512997.910408.52555.016984.115136.913505.03572.0资料来源：《中国统计年鉴》（1990-），中国统计出版社。图21988－商品住宅销售面积与销售收入增加率3．新开工面积、施工面积、竣工面积图3可见，近几年商品房新开工面积、施工面积与竣工面积连年增加。1998年受国家政策激励及住房制度改革的影响，商品房新开工面积增加率高达45.35％，1999年新开工面积增加率有所减少，但新开工面积又呈现快速增加之势，这预示此后几年商品房施工面积与竣工面积还将不停增加。新开工建设的商品房以住宅为主。图3全国商品房新开工面积、施工面积与竣工面积（万平方米）4．价格走势近几年，全国商品房价格稳中趋升（见图4），1998年房价上涨3.3%，1999年略有回落，跌0.5%，涨2.4%。1998年突击购房，提前透支了部分购置力，使1998年房价上涨幅度较大。99年房价小幅下跌，重要受办公楼价格下跌影响。图4全国商品房平均价格走势（元/平方米）房价是市场状况的显示屏，也是市场发展中的灵魂。由于房地产是不动产的缘故，使房地产市场存在着明显甚至极大的差别性。各地的社会、经济发展差别大，加上房地产政策方法不一，是造成各地的房地产市场差别性的重要因素。先看北京房价，商品房平均售价２０００年每平方米４９２５元，２００１年５０５１元，２００２年４７６５元，２００３年上六个月是４６３９元。２００１年最高，２００２年降一点，２００３年又降一点。固然，平均房价变化与商品房供应构造变化有关，但从总体上看，近两年北京房价比较稳定，给人感觉没有太大变化。上海房价，２０００年后来的３年，房价年年上升，２０００年上升３．４％，２００１年上升７．８％，２００２年攀升１３．１％，今年一季度攀升１６％，７月份又比６月份涨了４％。上海市２００２年房地产市场出现了有史以来“几个最高”，即投资、竣工、销售的数量以及房价等创历史最高。４年前，北京平均房价比上海要高５０％，当时上海商品住宅的均价每平方米约３０００元，而北京约４５００元，现在，上海的普通商品住宅价格与北京的经济合用住房价格差不多，这可能是上海没有建经济合用住房的一种因素。现在，商品住宅价格上海已经跟北京拉齐了。广州房价，不同于上海，也不同于北京，已持续四、五年出现稳中有降，今年上六个月与去年同期相比又下降５．１％。高层住宅的均价从１９９９年每平方米５５２５元下降到２００２年的４７２７元，多层住宅从每平方米３８００元下降到３１００元。5．盈利状况房地产行业的毛利率（不计土地成本）近几年始终保持在40%左右（见表3），若考虑土地成本，则毛利率在20%左右，但利税率自1995年以来不停下降（见表4）。1991－1994年房地产行业的利税率始终在15%以上，随即，受宏观调控的影响，房地产行业经营收入虽有增加，利税率却不停下降，重要因素是行业竞争日趋激烈，以及商品房供应出现构造性过剩，大量商品房空置积压。表3房地产行业的毛利率（不计土地成本）年份商品房售价（元/平方米）商品房造价（元/平方米）毛利率（%）19961806111138.4819971997117541.1619982063121840.9619992053115243.88

表4房地产行业经营状况（亿元）年份经营总收入利税率（%）1991284.0316.931992528.5619.8619931135.9122.2319941288.1820.3819951731.6713.519961968.785.6319972218.464.2319982951.214.3419993026.013.646．资产负债率房地产行业的资产负债率高，近几年始终在76%左右（见表5）。房地产开发需要投入巨款，而公司自有资金普遍局限性，重要依靠负债经营。表5房地产开发公司的资产负债（亿元）年份资产总计负债总计全部者权益资产负债率（%）199716416.9612515.463901.5076.2199819526.1814857.254668.9276.1199918744.8014263.884480.9376.17．商品房空置量全国商品房空置面积近几年增加很快，但增幅趋缓，终究空置面积达成9124万平方米（图5），占竣工房屋面积的39.6%，其中商品住宅空置量占70%。商品房空置的因素，从宏观面看，是商品房供应量过多及有支付能力的需求局限性；从微观面看，重要是房地产开发公司投资决策失误致使所开发的项目的选址、定位、设计、构造等与建成后当期的市场脱钩，或者由于周边配套设施缺少，或工程质量但是关，或房价过高，造成一部分商品房销售不出去而形成空置。近年来商品房销售面积增加很快，但销售的重要是新开发的商品房。尽管国家也出台了不少政策增进空置商品房的消化，但实际消化的空置商品房少，每年尚有部分新开发的商品房空置，致使商品房空置面积连年上升。消化空置商品房将是将来几年房地产行业面临的重要问题。另外，空置率也存在很大的地区差别。例如广东的空置率稍高，它的空置量占到全国总量的１／５到１／６，而它的开发量、竣工量只占全国的１／８。市场经济下，房价及其升降重要是由供求关系决定的。都市房屋的供求状况，又最后将反映在商品房空置量上。按都市常住人口计算，２００２年终上海人均空置商品房是０．６６Ｍ２，北京是１．１６Ｍ２，广州是１．６８Ｍ２。根据市场经济理论，当一种产品供不不大于求时，价格是上不去的；相反出现供不应求时，想要降价，也是不可能的。房地产市场也不例外。广州人均空置面积最多，供不不大于求明显，因此价格往下降；上海人均空置面积最少，出现供不应求，因此价格往上涨。上海在１９９９年以前的几年中，房价也是稳中有降的，而当时的人均空置房面积是现在２倍以上。北京处在中间状态，供求相对平稳，房价相对稳定些。图5全国商品房空置面积（万平方米）8．土地购置土地储藏是房地产开发公司可持续发展的核心资源，全国房地产开发公司土地购置面积大幅度增加（图6），阐明各房地产开发公司看好此后几年的市场前景，增加土地储藏。图6全国房地产开发公司土地购置面积（万平方米）（二）行业产品构造我国商品房开发以住宅为主（见表6），住宅竣工面积占全部商品房竣工面积的82.6%。住宅中又以普通住宅占居主体，别墅和高档公寓的竣工面积始终控制在2.9%－3.8%之间。表61996－我国商品房竣工面积构造（万平方米）199419951996199719981999累计1395015592153571582017567214112510527303住宅1137012525122331246514126176412060322544别墅、高档公寓479484444554609646959经济合用房91914371903235240635372普通住宅10891111221035210008111651293214272办公楼5966888391058996979952891商业用房1340150315711628179225622787其它6448767146696537799881081非住宅25803067312433553441377045024759（三）行业内公司状况1．业内公司状况1999年终，我国共有房地产公司25762家，其中内资公司21422家，港、澳、台投资公司3167家，其它外商投资公司1173家。内资公司中，国有公司7370家，集体公司4127家。图7显示了多个类型公司所占比例。图7各类公司所占比例我国对房地产开发公司实施资质管理，未获得房地产开发资质等级证书的公司，不得从事房地产开发经营业务。由表8能够看出，我国房地产行业公司总数过多，其中大多数资质等级低，公司规模小，行业集中度低，1999年公司平均土地开发面积仅3617.58平方米，远远达不到行业规模经济规定，行业资源极度分散，运用效率低。由此造成行业竞争激烈，平均利润率减少。诸多公司专业水平低，特别近来一两年涌入的不少公司以前一向没接触过房地产，有的公司本身素质又很差，有极强的投机性。一级市场上土地供应秩序混乱、土地供应量失控也是房地产行业公司总数过多的重要因素，各公司都能通过不同渠道得到土地，进行房地产开发，致使土地资源分散，平均开发成本高。表8全国房地产行业公司状况年份199719981999公司总数（个）212862437825762公司平均员工人数（人）323434平均实收资本（万元）1790.882370.471754.86平均资产（万元）7712.568009.757276.14平均经营收入（万元）1042.211210.601174.60平均土地开发面积（平方米）3462.983170.933617.58大的房地产开发商重要聚集于京、沪、深、穗。底全国共有房地产上市公司52底全国共有房地产上市公司52家北京9家上海11家深圳12家广州3家新黄浦浦东金桥中远发展外高桥陆家嘴中华公司兴业房产金丰投资世贸股份张江高科海鸟发展深圳万科深振业深宝安ST深物业深华源深天地深深房深宝恒深长城深万山深天健世纪星源光彩建设金融街世纪中天阳光股份中关村天鸿宝业金地集团天创置业北京城建珠江控股珠江实业东华实业粤宏远据悉，现在上海、广州、南京、深圳、成都等地已经开始清理整顿房地产公司，提高了项目开发的“门槛”，对公司的规模及专业化程度都提出了更高规定。一级市场上土地供应秩序混乱、土地供应量失控的状况此后也将得到改善。由于房地产行业地区性很强，现在绝大多数房地产公司都只在本地进行房地产开发，少数公司到其它都市进行房地产开发普通采用合作开发的形式，只有极少数实力雄厚的公司才干在两个以上的都市独立进行房地产开发，如中国房地产开发集团、万科。展望将来，房地产开发公司必将向规模化、品牌化方向发展。现在房地产行业竞争激烈，行业平均利润率下降，规模优势、品牌优势越来越成为公司赢得竞争的核心。现在大多数房地产公司规模不大，它们开发的楼盘规模也小。此后规模大、配套齐全的住宅社区将成为市场需求主流，而这样的楼盘只有大公司才有能力开发。万科在向规模化、品牌化方面发展走在全国房地产行业的前列，在行业内的竞争实力首屈一指。2．其它行业众多公司纷纷进军房地产市场房地产行业所运用的重要技术已经成熟化和公开化，不存在技术方面的进入壁垒，因此进入房地产业比较容易。加上房地产行业的利润空间广阔，从而吸引了海尔、联想、TCL、新但愿、康佳等外行公司纷纷进军房地产市场。3．香港六大房地产商也纷纷挺进大陆房地产市场表9香港六大房产商在大陆开发项目166948166948682786246946531北京嘉里中心嘉里不夜城1期上海嘉里中心深圳嘉里中心北京上海深圳嘉里建设21107433464恒隆广场港汇花园上海恒隆集团1605495456846402111364王府井大街新东安市场中环广场名仕园锦城花园北京上海广州新鸿基地产2421268678490837363013290768朝阳路关东店2号地段静安区南京西路北侧688号地段闸北区老沪太路201号越秀区珠海广场珠海区同福花园北京上海广州恒基中心196508204237132858206528969北京新世界中心1、2期上海中山广场香港新世界大厦新世界棕榈园深圳西鹿湖发展项目北京上海广州深圳新世界中国56238827815114848597773东方广场上海浦东花木区住宅华尔登广场梅龙镇广场北京上海长实及和黄总面积（万平方米）项目名称都市发展商四、旅游地产现状（一）旅游地产在房地产行业中的地位在传统房地产开发机会逐步减少，住宅消费开始向舒适性转移的情形下，大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域。随着我国正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体，为我国旅游房地产市场的开发，提供了巨大的发展空间。旅游地产在上个世纪八九十年代曾活跃一时，重要集中于沿海地区。后由于盲目开发、供不不大于求，出现大量闲置空置房。现在在全国范畴内旅游地产都呈井喷之势：这些开发商在北京、上海、大连、福建等地已开工的旅游地产项目达成近百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店超出80家。全部这些都让人们感觉到，在房地产新政下，旅游地产似乎有走上市场前沿地带的趋势。国外发展轨迹旅游房地产的发源地始于法国地中海沿岸。上世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户，标志着旅游房地产市场的开始，今天遍及世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、休闲别墅，将旅游房地产推向高潮。在亚洲，日韩泰等国近几年大打“旅游度假牌”，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游业、休闲度假业，并获得了可观收益。非主流热门事出有因旅游地产在上个世纪八九十年代曾活跃一时，重要集中于沿海地区。由于盲目开发、供不不大于求，出现大量闲置空置房。本次“复生”，业内专家认为有其客观因素。首先，从国家政策上，党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及有关产业发展的新政策。为我国旅游房地产的发展提供了广阔的平台。据国家旅游局透露，到1999年，我国过夜旅游人数和旅游外汇收入分别位居世界第五位和第七位，奠定了亚洲旅游大国的地位。在旅游假日经济持续增加的状况下，必将吸引大量投资，其中涉及含有丰富开发和营销经验的房地产商，对旅游休闲度假区的开发建设提供了良机。另首先，从都市基础设施特别是高速路的发展来看，北京、上海、广州、深圳等大都市路网系统发展快速，从人均汽车的拥有量来看，北京已达成8个人一辆车的水平，上海12个人一辆车，深圳、广州约10个人一辆车。对于建立在车轮上的旅游房地产而言，这无疑是一种增进其发展的利好消息。第三，集中在旅游都市、沿海地区大中型都市周边的空置房在主动寻找盘活资产、提高效益的新途径，相对的，主流产品的饱和也促使地产资金另辟蹊径，抢占先机。（二）旅游地产的分类旅游始终是房地产投资开发的一种重要领域，旅游房地产是指旅游度假为目的的房地产开发营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功效。普通有下列几类：——休闲度假区内的住宅别墅、度假村：投资集团、房地产商，运用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的含有投资回报和多个功效的住宅项目。——时权酒店：将酒店的每个单位分为一定的时间份如：一年51周，出售每一种时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间或一周的居住权。——产权酒店：将酒店的每一种单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。普通状况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。——养老型酒店：投资人往往是最后消费者，在退休前购置退休养老度假村的某一种单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。普通状况下该度假村在产权人逝世后由管理公司回购再出售。收益归其家人全部。——旅游休闲培训基地、国际休闲度假中心：含有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功效的房地产开发项目。——时值度假型酒店：消费者购置一定数量的“分数”，作为选购产品的货币。他们能够使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。“分数”消费能够获取更大的折扣和免费居住时间。（三）旅游地产市场现状现在，在全国许多旅游资源较为发达的地区，如海南、浙江、北京、上海、广东、山东、云南、大连、天津、四川等地，旅游房地产市场行情十分看好，售价远远超出同类地段普通商品房的价位。国内现在涉足旅游房地产的公司超出百家，涉及首创、海航、中信、中旅等大型公司，也涉及珠江地产、天鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团、青岛汇泉旅业等一大批房地产投资商、开发商、旅游公司，大家均看好将来中国的旅游房地产市场。第二部分西安房地产行业分析一、西安房地产市场供求状况分析1．市场透支，需求看淡自1999年以来，政府多次推出降息、利息税征收和其它一系列刺激性政策，特别是西部大开发的一系列动作的推动，使原来显现疲软的西安区域经济，呈现出持续性的旺热。在这种区域经济实质环境之下，西安房地产这块不甘寂寞的陆地，也开始了新一轮的苏醒和震动。西安的货币化分房、二手房进入市场、大面积中转房等刺激，也直接促动了整体购房欲望。特别是经营都市理念的推出，西安房地产业似乎已出现新的高潮来临的景象。然而，应当认识到：从房地产专业角度来看，这种“大形势看似火旺，房地产开发和销售高潮似到未到”的状况的实质，显示了西安房地产现在的开发及房地产需求双方，对将来市场潜力都有一定程度的“透支”。因此，我们预计，在将来的时间内，除非所述诸因素发生趋势性或人为推动等变化，否则终将因地方政策实际推动乏力、开发商策划推广无序、买家实际购置力下降等因素影响，使西安房地产的有效需求（现有需求又有购置力）仍相对弱化。2．供应量继续增加、大盘转移综观西安房地产市场，首先是需求的实际平淡，首先却是开发量客观的不停增加。或者说，在西安，并且不仅仅在西安，与需求看淡同时出现的，是房地产市场供应量的不平衡的持续增加。我们已经注意到，在旧城（房）改造、经济合用房等开发热潮之后，特别在西安这样的古城，大量的供应已势不可挡地逐步向郊区集中、向大盘集中。3．开发利润继续看淡、影响因素不停增加从整体上看，由于供过于求造成价格下跌或有价无市，从而使开发利润总体水平减少成为必然趋势。共同作用而影响开发利润下降的其它因素尚有：（1）相对优质的郊区大盘，如：紫薇苑、欧洲世家、田园都市、雅荷智能家园，以及较早一点推出的开元名仕家园等，推出时间和地区都相对较为集中，引发老城区多数含有旧城改造等性质的普通性项目楼盘受挫。（2）房地产业内竞争的白热化和各发展商营销手段的同质化，终将造成价格成为最直接和最有力的竞争手段，从而隐现着公开的价格大战的暴发。二、区位发展趋势1、从开发角度看：热点终将北移众所周知，由于政府不停加强政策和规划的引导、市政建设力度有目的的倾斜，特别是经营都市理念的推动，在西安土地供应的特殊实情，西安楼市的热土正逐步外移，郊区大盘不停涌现。即使现在多数西安民众还乐意选择南郊做为居住首选，但进一步分析能够预言，由于“东郊贫、西郊困、南郊已拥挤”，就实施经营都市的战略中远期的土地条件来看，或从西安房地产发展的土地资源整体而言，西安房地产主战场或人们居住意想趋向北移，将是势不可挡的。2、从需求角度看：居住郊区化将成为主流专家研究显示：一种都市，当人均GDP达成一定程度，就会出现居住郊区化趋势。近年来，“城里的富人在郊区”，也佐证了居住郊区化。西安近几年的经济发展，特别是在都市中心规模和发展都有局限性的状况下，实际应含有了居住郊区化的条件。近两年，随着都市化的进一步加剧，大批民众不满于都市中心大范畴出现的交通拥挤、空气污染、环境恶劣、治安恶化等。从而，引发和加剧着人们的居住郊区化思潮。此时此刻，在西安郊区，确实适时出现了某些规模较大、环境较好、比较价格相宜的楼盘，从而实际加速着居住郊区化的进程。随着中国进入WTO，以及汽车成为人们生活和工作的必需品，加之考虑到西安都市中心发展的局限性等，能够预言，西安的居住郊区化，将逐步成为都市发展的主流。诚然，对房地产发展商来说，居住郊区化是机遇与风险并存。城区边沿和近、远郊，相对而言无疑有大量低廉的可行性土地尚待开发，期待着那些实力强大的开发者，在那里形成规模经济。但终因其规模大、周期长、资金投入大，总也呈一种风险和考验。无论如何，既然老城居住功效淡化或空心化、居住郊区化，是都市发展的必然趋势，有实力的发展商，就不必面对郊区项目始终做壁上观，而应“该出手时就出手”，勇担风险，爱拼才会赢。保持强烈的风险意识，研究市场，苦练内功、不停创新、把握大势、营造品牌，是将来发展商成功的必由之路。三、商品房价格走势分析1－9月份，西安固定资产投资完毕196.1亿元，同比增加49.1％，其中房地产开发投资增加85.8％，房地产价格呈现“两升一降”态势，房屋销售价格和土地交易价格水平上升1.3％和0.6％，房屋租赁价格水平下降0.9％。西安高科（集团）三季度新上市的紫薇田园都市，其价格在2200－2300元/平方米之间，销售面积达28242平方米，占本季销售面积90.7％。西港房地产（西航花园）、陕西金裕房地产（青青家园），1－9月累计销售价格在1200－元，面积分别达57437和44588平方米。市场销售活跃销售价格上涨，1－9月商品房价格同比上升1.7％，其中住宅类价格上涨1.8％。同时大量经济合用房进入消费市场，致使销售面积和销售额的同时增加，带动各个房地产公司楼盘销售异常活跃，引致经济合用房、多层和高层住宅价格分别上升1％、2.7％和1.9％。受政府限制开发高档住宅用地审批影响，别墅、高档公寓价格上升2.2％和0.7％，致使豪华住宅价格上升1.7％。另首先，受二环这条西安市“金腰带”的全线贯穿，其地理位置日益受到众多投资商青睐，紧邻南二环的西高新作为西安经济发展热点，聚集了高档写字楼、众多社区、商业、娱乐业等，形成浓厚的商务氛围和高素质的人文环境，投资型买房渐成潮流，其房价的走高带动全市商业用房和写字楼价格上升。1－9月写字楼和商业用房价格分别上升1.3％和1.2％。“二手楼市”的潜在需求较以往更为旺盛，交易额稳步上升，据统计，1－9月西安私有住房交易量增加1.9倍，其中住宅增加87.3％，非住宅增加5.7倍。另外，随着房地产投资额的不停加大，土地的供求关系日益突出，其显现在都市中心、南郊一带，其价格上涨尤为明显，土地市场需求量的增大，带动土地交易价格水平上升0.6％。而住宅租赁市场则因受非典疫情影响，客源减少，加之社区对外来人员种种限制，价格走低，造成房屋租赁价格水平下降0.9％。上述具体现象，首先是由于开发商成本的提高，体现在建筑构造、设施水平、物业管理水平等方面的改善；另首先是居民收入和消费水平的提高，再加上西部大开发这一宏观因素影响。从这几个方面我们分析认为，西安商品房价格的涨幅是合理的，也是正常的。预计在此后一段时间内，西安的商品房价格将逐步保持稳定，不会再有较大的涨跌，这是由于：一、住房分派制度的改革，使商品房市场需求在将来几十年内会保持一定的市场空间，而市场的供求关系是市场价格的决定性因素，因此商品房价格大幅下跌的可能性不大。二、国家已宣布取消了47项房地产税收，并决定在近年投入1700亿元人民币建设经济合用房，以满足低收人家庭购房，这将会在一定程度上克制商品房价格的快速上涨。三、现在购房者中，以某些垄断行业及某些大型公司的职工为主，譬如电信公司、金融业、保险业、汽车业、电力业等公司的职工，因这他们受种种因素的影响，收入相对较高，是购房的主力军，入世后，这部分购房主力军有可能受到影响，由于一旦中国市场全方面放开，许多原本处在垄断或优势地位的公司会受到冲击，其预期收入和现有收入将会受到影响，从而会影响到他们的购房主动性。四是近两年来商品房销售的高增加有一部分是数年积聚能量的释放因素，其对商品房市场的作用将会逐步走向平稳。美文观赏1、走过春的田野，趟过夏的激流，来到秋天就是安静祥和的世界。秋天，虽没有玫瑰的芳香，却有秋菊的淡雅，没有繁花似锦，却有硕果累累。秋天，没有夏日的激情，却有浪漫的温情，没有春的奔放，却有收获的喜悦。清风落叶舞秋韵，枝头硕果醉秋容。秋天是甘美的酒，秋天是壮丽的诗，秋天是动人的歌。2、人的一生就是一种储蓄的过程，在奋斗的时候储存了但愿；在耕耘的时候储存了一粒种子；在旅行的时候储存了风景；在微笑的时候储存了愉快。聪颖的人善于储蓄，在漫长而短暂的人生旅途中，学会储蓄每一种闪光的瞬间，然后用它们酿成一杯美妙的回想，在四季的变幻与交替之间，散发浓香，珍藏一生！3、春天来了，我要把心灵放回萦绕柔肠的远方。让心灵长出北归大雁的翅膀，乘着吹动彩云的熏风，捧着湿润江南的霡霂，唱着荡漾晨舟的渔歌，沾着充盈夜窗的芬芳，回到久别的家乡。我翻开解冻的泥土，挖出埋藏在这里的梦，让她沐浴灿烂的阳光，期待她慢慢长出枝蔓，结下向往已久的真爱的果实。4、好好享有生活吧，每个人都是幸福的。人生山一程，水一程，轻握一份懂得，将挂念折叠，将幸福尽收，带着明媚，温暖前行，只要心是温润的，再遥远的路也会走的安然，回眸处，愿阳光时时明媚，愿生活到处晴好。5、漂然月色，时光随风远逝，悄然又到雨季，花，仍旧美；心，仍旧静。月的柔情，夜懂；心的清澈，雨懂；你的深情，我懂。人生没有绝美，曾经习惯漂浮的你我，曾几何时，向往一种平实的安定，风雨共度，淡然在心，凡尘远路，彼此守护着心的路程。沧桑不是