合富辉煌-广州琶洲新基瑞宝国际公寓整合营销建议

新基地产瑞宝国际公寓整合营销建议区域价值的提炼宏观区域利好：微观区域理解：会展经济强势带动，强大的商流、人流、资金流令会展辐射区呈外拓态势蓄势已久的商旅商务物业市场出现需求缺口投资型产品的稀缺性凸现项目所在区域的价值项目的四大主题物业功能定位构成国际化投资型产品吻合市场需求缺口商旅、商务物业炙手可热中山大学美术学院江南西商业街琶洲会展中心覆盖全面的城市快速网络地铁城市网络老城区人口密集，成熟的配套条件，实现工业中心向居住中心的成功过渡，房地产市场发展迅速文化中心经济中心居住中心中小户型一直是该区市场的紧俏产品交通中心区域经济直接受益于会展效应，办公物业市场出现新增长点项目所处地段——会展辐射圈内的商业、生活、交通中心地段+中大布匹市场华南鞋城南泰日用市场分析总结：政府重点打造，城市的新经济支柱点及发展重心具备与国际接轨的规划及配套，客源层次高端以50年基石“广交会”为主载体，客源数量庞大及稳定，酒店短期居住需求量大，兼具投资性，尤其在广交会期间收益翻倍的特性深入民心。板块内对公寓及酒店居住“求大于供”，且趋势明显在增大1、国际性、投资价值、

2、酒店及公寓需求存在供应缺口市场机会点会展商机项目资源优势挖掘市场因素会展产业一年一跃升强势增长未来市场供应以90/70产品为主同质化竞争严重位处会展辐射区国际化综合资源优势机会点打造标杆跳出区域市场避免同质化竞争项目市场定位推导户型比例以小户型为主，并占户型总数的70％以上房地产行业发展到一定成熟阶段，投资环境理想国际化资源优势：酒店、国际幼儿园、国际公寓、底商交通便利，处于会展产业辐射区的重点板块所处地段商业、生活配套完善会展产业迈向国际化，并将对房地产市场产生正面作用投资型产品特性酒店及国际幼儿园具有唯一性国际化综合资源优势会展产业强势增长优质的市场前景推导出市场定位市场定位：国际会展酒店公寓具有高度凝聚力的“地缘式”地标项目中大布匹、华南鞋城等周边专业市场以及以美院为核心的布展行业，由于会展产业令行业出现新增长点会展产业中，展览制作、布展、提供相应商业服务环节会展经济辐射区内高端酒店社交圈层社区圈层地缘效应专业效应会展效应酒店效应市场定位的延伸价值增长产业链制作、相应服务产业链展览需求产业链地缘效应项目为目标客户群构建的事业平台专业批发效应族群会展效应族群及创业奋斗族群酒店效应族群分众市场内部需求相互促进形成“地缘效应”项目价值点低成本经营交通方便高档商务形象会展经济辐射区内星级酒店成熟的配套投资群客户定位从产品特性看客户细分大于90m2的产品换房客原海珠区换房客周边专业市场\经营者客户特征：就近居住的需求，高度认同项目地段改善生活环境，提升生活品质；家庭结构相对复杂客户特征：认同区域价值，具有海珠情结；改善生活环境，提升生活品质；家庭结构相对复杂；享受城市整体配套价值。小于90m2的产品客户特征：非海珠区的居民；渴望享受城市中心整体配套价值（配套、医疗）；认同区域价值；改善生活环境，提升生活品质；家庭结构相对简单；客户特征：认识地段稀缺价值；看好市场发展前景；追求投资回报利润。看好地铁沿线物业的中长线投资者追捧地铁物业的广州人新落户广州的高级白领客户特征：追求城市中心整体配套价值；认同发展趋势；注重生活品位，追捧地铁沿线物业改善生活环境，提升生活品质；新落户广州的高级白领从产品特性看客户细分从地段看客户细分——地段外客户是关键产品特征项目地段客户(原海珠区)地段外客户需求度吸引度需求度吸引度资源特征p享有城市配套价值

（成熟生活配套、医疗、交通）★★★★★★★★★★★p地铁沿线物业的稀缺性★★★★★★★★★★p豪宅开发口碑、港资背景★★★★★★★★★★★★产品特征p地标物业★★★★★★★★★★p创新产品★★★★★★★★★★★★p户型面积偏小

（90m2以下面积占七成）★★★★★★★p标杆级的价格——★★★从地段看客户细分——地段外客户是关键地段客户(原海珠区)：以换房自住为主，以提高生活品质为目的，他们具有深厚的海珠情结，以周边专业市场以及东晓南版块原居民为主。不愿意离开原居地这个长期居住的生活圈子，他们具有较高的经济承受能力，高端的住宅项目也是他们追捧的对象；考虑到他们的置业特性，该客户在需求上会偏向大户型。地段外客户：是为追求城市配套（地铁、医疗、土地）而来，自用、投资兼有，他们要在城市中心占一席位，享受梦寐以求的整体城市配套，该客户群与项目的产品特性较为吻合，需求度相对较高，而且他们拥有足够的资金为他们跻身资源价值最大化的中心城区或获取投资利润作准备，他们是地段外（外区、外地）的一群高端客户。结论：结合项目的产品特性，地段外客户对项目需求度大大高于地段客户，吸纳地段外（外区、外地)的高端客户是决定项目成败的关键因素；东晓南版块均价：9000元/m2海珠中心版块均价：12000～14000元/m2珠江新城板块均价：14000～16000元/m2区位接近、价格定位同化竞争，导致客户层同化中坚消费层中产阶层本项目均价：？元/m2市场目标决定战略高度从地段看客户细分——地段外客户是关键寻找地段外客户从项目的发展空间看客户细分酒店效应群会展效应群依附会展产业为经营主体的展览、商业服务企业以会展产业为主要经营平台的各地商流、客流会展效应群依附于会展产业的发展，主要是经营进出口贸易、展览、商业服务企业为主多为原本经营展览相关的广告设计及广告制作公司，看好会展产业的商机办公场所选择以围绕会展中心一带交通方便、标识明确并具有一定形象的物业希望在会展中心附近设立与展览长期联动的根据点（如showroom、商务洽谈室等）目标客户群特征描述会展效应群事业处于起步阶段，决定其对企业运营的低成本要求新兴的专门服务于会展产业的商业服务公司，前身多为贸易公司会展产业中的淘金者目标客户群特征描述酒店效应群通过会展产业平台谋求商机，来自珠三角及全国地区的各行各业的参展商经常在其各自据点与参展城市间往返，需要在会展中心附近有一个交通方便、能进行简单商务行为、又能满足短期居住的据点对酒店式物业服务方面具有突出需求品牌酒店的关系客户群，对该品牌的服务有信心目标客户群特征描述消费心得生活习惯消费习惯成长背景获得信息渠道会展效应群理性支配消费；注重资源增值商务社交活动频繁；关注宏观经济对自身行业的影响；注重财富积累用于商务应酬方面的消费讲求体面；而用于个人生活方面的消费则讲求实际行为的目的性较强；渴望得到社会认同及通过财富的积累达到自我满足；人生目标清晰当地的主流媒体；经济、时事信息量大的媒体酒店效应群对有偿服务的消费价值认同度高，注重生活质素经常短期出差，规律的生活、工作作息；注重健康；生活长期依赖餐饮、商旅等服务业；注重精神生活精明的理财观念支配消费；商务必需类消费与个人生活消费有截然不同的特点拥有专业的技术技能；受教育程度较高专业领域的书籍及活动；文化类主流媒体目标客户群特征描述+合富辉煌拥有海珠天河最大的客户资源平台

高端客户资源为竞争核心源，高端物业销售专家整合一、二手资源与相关房产服务，打造最完善服务链合富的客户资源优势中信集团、中信君庭双品牌飞跃历程汇总双品牌飞跃历程企业品牌产品品牌中信东方广场实力国资开发商雄厚国资的豪宅发展商中档产品品牌，销售均价6000元/M2江景豪宅品牌销售均价逾15000元/M2中信君庭市场修正估价：约9600/m2+合富优势资源+12000元/㎡甚至更高！（含1500元/㎡成本装修）合富辉煌携手新基共同创造区域价格标杆！产品提升建议如何打造产品从空间使用上，改善产品；从功能分区上，个性产品；从使用模式上，优化产品；从软硬件配套上，美化产品。户型建议—空间打造注重入户花园的设置，在增加户内景观设置点的同时增加灵活使用空间。双阳台设计，解决晾晒与观景的冲突。外飘窗改作转角飘窗，增加采光及观景角度。功能增加—阳台的文章两房变三房可改作临时客房、书房、影音室三房变五房小型酒吧、母婴房、阳光室临时客房、书房、健身室、娱乐室柱子及剪力墙的利用收纳空间的设置，主要利用异性柱或剪力墙，在单元的角落位置设立。在人性化及空间利用方面更能体现发展商的细致。同时，在实际使用上给客户带来方便。使用模式的注重母子亲情居注重中国人家族聚居的习惯。在户型上创造同居不同住，同住不同户的居住模式空间。在产品打造过程中预留可并联单位的可能性。电梯间——酒店感觉的体现典雅气派的欧式风格简约时尚的现代风格无论风格取向如何，凸显项目档次感及格调将是设计要点。有设计元素的交楼标准建议聘请知名设计公司做样板房设计温馨居家风格IT个性风格智能化建议在本项目个单元内，除基本的客厅、主人套间设置有线电视接口外，增加在饭厅、厨房、主套洗手间设置接口，丰富客户个性使用的要求。室内电器中央控制器，室内无线网络配置等营销亮点。商业篇商业市场情况项目理解商业定位商业产品建议铺不如屋周边商铺首层租金水平约100—150元/m2/月、二层大面积铺位租价约30-50元/m2/月，盈丰路及江晓路二手商铺的售价在1.6-2.2万元/m2之间；最高水平的售价标杆为爱都新天地商铺首层成交均价2.8-3万元/m2（实用率90%,建筑面积30-50m2小铺为主）、租价报价120—150元/m2，二层（实用率70%）28-50m2小铺成交均价8000-10000元/m2、租价报价100元/m2,二层过百m2/间的大面积租价报价50-70元/m2；盈丰路最靓位置的有些铺位租价已达200元/m2（90%实用率）。百佳首、二层：租金为30元/月·m2，整体（6,000m2）销售，总价为36,000,000元，折合单价为：6,000元/m2.（首二层均价）。项目周边市场情况——区内配套商业租金令人失望二、三层售价普遍不如住宅售价本项目位于广州新城中轴线南段，可包装为“南中轴圈”版块，同时也是南洲板块的核心、东晓路的核心；区域内以临街小铺和大型社区里的小商铺为主，经营中低档次的饮食、小百货、小五金等；商业消费群以周边居民为主，陆续入住的社区居民将带来更大的消费力；项目周边的双地铁以及百佳超市等利好，带来更大的人流；东晓南放射线对本项目商业弊大于利。项目周边市场情况铺不如屋商业篇商业市场情况海珠区商业规划海珠区商业发展项目周边市场情况商业定位商业产品建议项目理解优势分析会展商圈南部商业功能区专业市场商圈项目位于南部商业功能区中心位置，能灵活把握商圈发展的动向；周边有许多成熟小区，将给项目带来一定量的消费群体；项目周边交通较为方便地通达全市各地；项目本身是一个国际商务综合体；项目有较好的展示面，能提高项目的商业价值；项目理解劣势分析东晓路放射线、内环路、洛溪大桥和内环路均经过项目的东面；项目商业的体量较小，并且商业面积被切割成较为零碎；项目的商业部分综合验收和交楼时间较长，对项目的招商有一定的影响。项目理解机会分析会展商圈南部商业功能区专业市场商圈会展商圈的逐渐成熟，使海珠区商业正从西向东移，并且商务的分量占全区的比重在不断提高，给项目带来业态选择的机会；其他商圈向外延伸，扩大项目客户范畴；交易会的举办给项目提供了向市场自我展示的机会；地铁的完工将拉近项目与其它商圈的距离；区域交通规划之利好：地铁二号线和广佛线地铁二号线延长线（地铁公司声称2010年开通）的东晓南站位于本项目二期和三期之间的出口处；广佛线（2007年开通）和二号线的交会站南洲客运站离本项目步行约10分钟；项目理解地铁二号线和广佛线根据广州市地铁总公司的一项数据调查显示，地铁一号线与二号线交会站公园前站，每天的客流量大概在11万人次左右；可以预见，日后地铁二号线支线与广佛地铁组成的双地铁为本板块每天带来相当数量的人流量项目理解商业篇商业市场情况海珠区商业规划海珠区商业发展项目周边市场情况项目理解商业定位商业产品建议商业定位定位思路商业的业态定位一般遵从两种原则：延续和新需求。顾名思义，延续：项目承接周边固有的商业规模和商业业态，并以此为项目自己身的规模和业态。此原则较为保守的延续了项目周边的市场。新需求：经过市场调研分析后，先知先觉，发掘出周边商业变化引起的稀缺业态和规模，结合项目的自身情况和市场发展的预期，以此种稀缺的业态为项目业态。此原则虽然有一定风险性，但往往带来较大的利润。商业定位延续原则——社区配套商业周边成熟的住宅小区及近30万消费群周边的社区配套业态专业市场消费群社区配套商业首层价格推算项目面积（m2）租金（元/月·m2）顶手（元）推算售价（元/m2）胜景美食908000120,00018,889胜景旁70850030,00023,000创越二手451000033,333康祈药店40800030,000颐景华苑87~550150~20025,000~30,000颐景华苑二层：租金为55元/月·m2，推算销售均价为8,250元/m2；百佳首、二层：租金为30元/月·m2，整层（6,000m2）销售，总价为36,000,000元，折合单价为：6,000元/m2商业定位商业定位延续原则——社区配套商业通过市场比较：首层：30,000~35,000元/m2二层：6,000~8,250元/m2三层：5,000~6,500元/m2二~三层将售价将比住宅低！新需求原则商业定位会展商圈南部商业功能区专业市场商圈会展商圈的扩张，专业批发市场的整合提升无疑加强了对周边商圈的辐射，贸易、会展、办公、旅业的需求也随之增加，两个商圈共同作用于南部商业功能区。并且，海珠区政府将迁移至广州大道南，势必带来一定的办公需求。但对比现今商务办公的供应，可谓触襟见肘。新需求原则商业定位本周成交的写字楼以甲级写字楼以及公寓式写字楼为主。耀中广场写字楼单位开售短短半年，销售已经接近尾声，甲级写字楼消化率之高可见一斑。中原地产专业研究人士提到，与此同时，公寓式写字楼由于组合及办公环境灵活，服务周全而得到不少投资者的青睐，富力史丹尼国际公寓和濠畔商厦便是最佳代表，富力盈力大厦的史丹尼国际公寓,目前价格已经从最初的13000元/平方米上涨到16000-18000元/平方米。——《广州公寓式写字楼深受投资商青睐》2007年05月14日房地网公寓式写字楼目标市场明确，主要是规模不大，对写字楼面积、档次以及功能服务要求不高的中小公司。它们租不起环市东、天河北等高档写字楼，而集中在商务中心区的公寓式写字楼，凭着宜商宜住、管理费低廉、交通方便的优点，适应了资金不足的小本公司的需求。——《公寓式写字楼租旺有因》羊城晚报

杰西

海珠区政府新办公楼选址于广州大道南市园艺公司地段，建设规模约为３．５万平方米，投资１．３亿元。商圈发展市场需求产品稀缺++国际会展商务平台商业定位向创业型人士提供小投资，小经营成本，24小时办公，结合展贸，酒店管理及公寓功能的展贸公寓式写字楼综合体范例►►中华国际中心广州市顶级写字楼之一的中华国际中心推出市场销售。其除了推出100-3700平方米的标准甲级写字楼单位外，在高层设计出了100余套公寓式写字楼单位，开售时售价在60万-100万元左右，成为首次进入顶级写字楼的24小时公寓式办公单位。随着WTO的进程加快，不少国际公司派驻先头部队进入广州，该类型小型甲级写字楼单位极受市场欢迎，是投资者的新宠。范例►►越秀城市广场越秀城市广场分南、北塔楼，南塔楼为39层甲级写字楼，每层面积1400平方米，北塔楼为33层高公寓式写字楼，每层面积730平方米，单元面积在80-125平方米之间，可24小时办公，设分体空调。东风路商务区的写字楼裙也是主要吸纳围绕政府机构工作的下游中小型公司。越秀城建广场也是以该部分公司客户为主力买家越秀城市广场是公寓式写字楼走俏的典型，该物业北塔以公寓式写字楼为卖点，使用分体空调，可24小时办公。每个单位还配有独立洗手间，整栋楼使用公共会议中心。中等规模企业对北塔公寓式写字楼格外接受。范例►►财智大厦财智大厦是集“居住、办公”于一体的商务综合楼，以SOHO新贵式的商务风格和酒店式物业管理另树一帜。该项目占地6,600平方米，总建筑面积42894平方米，楼宇高30层，由公寓、写字楼、商铺及立体车库四部分组成。项目酒店式豪华商务大堂、六台高速商务客梯、24小时商务会所、户内无梁柱空间为主要卖点。财智大厦户型面积从45～140平方米不等，以中小户型为主。占据靠近天河北商务圈的优势，隽园的裙楼3-4建有SOHO·APM创意式商务公寓，层高4.5-5.8米。实际为公寓式写字楼，依托天河北商务圈的商务气氛的辐射。范例►►隽园SOHO·APM功能定位首层二层三层生活、办公配套集公寓、展贸、办公一体，带酒店服务的officeroom+酒店配套集公寓、展贸、办公一体，带酒店服务的officeroom

+酒店配套街商铺办公大堂办公室酒店大堂首层间隔示意业态定位便利店、面包店、洗衣店、快餐店、品味咖啡屋、小餐饮业、品牌展示店、特色餐饮二层间隔示意街商铺办公大堂办公室酒店大堂业态定位40m2~120m2左右的展贸公寓式officeroom酒店大堂、coffeshop、酒店商务中心三层间隔示意街商铺办公大堂办公室酒店大堂业态定位40m2~120m2左右的展贸公寓式officeroom高档中餐厅、健身、spa、休闲娱乐价格定位首层定价因素项目推算首层均价元/㎡位置面积铺型物业新旧程度整体项目整合度市场预期综合评定项目——★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★爱都新天地28,000★★★★★★☆★★★☆★★★☆★★☆★★★★★★☆颐景华苑30,000★★★★★★☆★★★★★★☆★★★★★★★★★☆路段街铺23,000★★★★★★★★★★★★★★★★★建议首层销售均价为：30,000~35,000元/㎡价格定位二~三层定价11,000元/㎡通过展贸公寓式办公楼的其中的一个功能——公寓功能的收益和管理成本计算二~三层均价按照保守的40平方米房间日租金为180元/天计算，考虑70%的空置率和30%的酒店管理成本，推算二~三层毛坯销售均价：社区配套商业国际会展商务平台商业定位首层：30,000~35,000元/m2二层：6,000~8,250元/m2三层：5,000~6,500元/m2首层：30,000~35,000元/m2二~三层：11,000元/m2收益较低收益较高定位比较商业定位定论以上所述：周边街铺租售价、苏宁租价和百佳的成交案例等事例证明，项目所处区域的商铺价值不如住宅价值，以传统商铺则浪费发展商的资源商业定位建议商业部分定位为：

国际会展商务平台商业篇商业市场情况海珠区商业规划海珠区商业发展项目周边市场情况项目理解商业定位商业产品建议商铺办公大堂办公室酒店大堂首层间隔示意在展贸公寓式写字楼大堂装设扶手电梯消防楼梯在公共出开口，直接通到室外侧面的消防楼梯建议取消，用作商铺在一层外立面出设置手扶电梯通向二层的酒店大堂，将首层作为街铺销售产品建议二层间隔示意商铺办公大堂办公室酒店大堂取消中空，作为办公室用中空位置设置手扶电梯供垂直交通用每个办公室配置洗手间，淋浴设备及无烟厨房产品建议合富有能力有信心有经验操作本项目！期待与贵司就本项目商业的具体意见进一步深入沟通。酒店篇合富凭借自身庞大的资源优势，为多个项目的产品进行多元化的发展，使之更适合市场的需要，同时亦提升该项目自身的价值，令项目的发展及发展商的利润取得最优。对于住宅项目引入酒店配套，一般有以下三种发展方向：

发展成酒店式公寓——奥克伍德（山水庭院），新中酒（君林天下）

发展成商务公寓——嘉诚国际

发展成创意办公物业——光大花园、金盛大厦（3H）山水庭苑位置：白云区同大路南湖东侧规模：总占地30万㎡价格：洋房11000/㎡(毛坯)产品面积（㎡）：洋房主推150-180多平方米及300平方米管理费：2.5元/㎡销售情况：2005年7月份开售3期，由于户型、总成交额过大，及前期资金问题，成交缓慢。对应措施：合富接手后该项目后，余下的洋房改造成酒店式公寓，并成功引入奥克伍德管理公司方向一：发展成酒店式公寓售价：10500-13000元/㎡装修：送全屋装修及家电、家私租期：10年死约+5年生约回报方式：头两年固定7%回报，第三年起管理公司抽取租金收入30%作费用，其余按投资额分配。(统一经营，统一分配）销售情况：经过改造及引入奥克伍德后，采用带租约销售的方式，仅用了一个半月就将E栋92套单位全部售出，返租的租金高达130元/平方米/月。君林天下规模：占地6万平方米，总建16万平方米，共规划9栋24层产品，尊设180、240和350平方米等三种大户型为了提升项目的形象档次，合富成功引入新中酒全面管理楼盘，为项目提供酒店式物业服务/会所管理/板房管理/返租式公寓经营管理另外将C1、C2栋，总共128套单位，面积为45-52平方米，改造为酒店式公寓，售价提升至约12000-15000元/平方米同时，在新中酒接管后，其他单位的售价也提升了约20%，目前毛坯房售价约为8500/平方米方向二：发展成商务公寓公寓具有以下几个特征：1、主打投资概念，以低总价的小户型为主2、以会所为主要配套，管理服务以公共及日常服务为主3、物业管理多数聘请知名物管公司做顾问，发展商自管其中嘉诚国际就是由住宅改为商务公寓。嘉诚国际规模：占地3000平方，总建5.1万平方，总套数600套；产品：单间、一房30～60㎡，占了70％；两房约80㎡，以及少量120～150㎡的三房、四房；为了提升项目整体的市场价值，合富将项目改成以小户型为主的公寓，配合项目所在地段主打投资概念价值提升明显，销售均价从开盘时的9500元/㎡上升至12500元/㎡06年5月正式开售至今，已售出9成方向三：发展成创意办公物业鉴于项目周边拥有大量的专业市场客户，他们正处于事业发展的上升阶段，对中小型、灵活性强的办公物业需求较大，因而可以考虑将项目改造成创意办公类物业，赋予该物业一个复合的适用性，间隔灵活自由，宜商宜住，进而增加项目的投资潜力，提升项目价值。金盛大厦：塑造商务公寓差异化定位成功的典型案例，直接有效地直接击中美院高知，高产阶层的需求标榜3H：Hot＋Hip＋Happening勇于创新、勇于接受创新、时代尖端并为目标客户量身打造的鲜明形象截击市场成为区域市场热点项目住宅发展的三种方向优劣对比星级酒店普通公寓创意办公物业优势豪华的大堂、会所，贴身周到的酒店服务可以极大地提升项目档次形象，增加项目附加值投入较少，可以增加项目的升值潜力投入较少，可以增加项目的升值潜力不足成本投入大对项目整体档次形象提升不大客户层面参差，后期运作对项目形象存在一定不佳的影响结论：

通过以上三种发展方向的对比，我司建议发展方向为：酒店式公寓酒店大堂豪华会所提升项目形象档次（建议引入酒店经营公司包装成投资型产品）星级酒店式管理服务带租约进行销售提升客户对项目的信心增加项目投资潜力，提升项目的售价住宅酒店式公寓引入新中酒，签订整体租赁协议操作模式：带租约发售，提升售价综合提升本项目客户1、豪华气派的酒店大堂2、配备完善休闲娱乐配套设施3、酒店式礼宾服务4、带租约售卖通过酒店配套及服务提升住宅价值亮点一：享用酒店的星级休闲设施设计意念：围绕家庭成员休闲活动需求而设计，小而精巧、时尚而功能多样独特亮点：家庭BAND队录音室带桑拿的全天候泳池建议功能：健身房、舞蹈室、蒸汽浴室、女更衣室及沐浴间、男更衣室及沐浴间、医疗保健室、乒乓球室内、泳池、休闲咖啡厅、多功能厅（会议、PARTY、讲座、棋牌室、儿童天地亮点二：销售中心提供礼宾式服务作为酒店式的营销中心，以一对一的个性化专人服务。在提供优质的五星级服务的同时，还将带给客人区别于其他楼盘销售中心不同的服务方式。从客户的初次到访、参观示范区、交谈接待到离开，给予客户礼宾接待。亮点三：酒店式服务酒店式服务与物业管理的差异，关键在于酒店式服务是在要求更严谨的，规范化与程序化中将客户服务体现出来，而该项目标的实行，必须是在具有完善的培训及健全的管理制度的前提下方能实现。在物业管理中，与酒店有所区别的是，面对的顾客相对固定，而金钥匙服务恰是提倡个性化服务，倡导只要在不违反道德和法律的前提下尽一切努力为顾客服务，弥补了传统式物业管理的不足。营销推广篇推广及销售整体部署08-4-1308-5-108-8销售节点公开发售第二批发售第三批发售住宅部分08-108-508-8工程节点08-4酒店大堂及样板房交付使用08-1蓄客期08-3交易会宣传铺垫期销售中心交付使用商业部分08-4-1308-10销售节点商业招商首层街舖发售08-3交易会宣传铺垫期08-3围墙包装完成酒店会所示范区分众传播专业圈层会展圈层商务圈层活动营销双售楼部高端商务区巡展产业链作用产业链作用集散式销售有效购买营销模式的创新：集散式销售以分众传播的推广策略，分别对项目目标客户所属的社会圈层分别以针对性的推广手段开展宣传，并充分利用各自圈层之间的相互影响、促进作用从而达到促使其有效购买的最终目的。以点带面的主题涟漪式圈层推广美术展览、设计作品展等专业范畴的主题活动，引起高度关注，推动小众传播利用会展产业链中的连带效应，以“地缘”优势为主线，进行商业圈层推广以天河北、琶洲及海珠区星级酒店的商务、旅游带来商流、客流的商务平台为主线进行商务圈层推广社交圈层社区圈层小众传播低成本营销专业圈层商业圈层商务圈层圈层推广会展中心长期展厅活动营销设立外展点专业圈层推广线

——运用能号召目标客户的艺术话题作主线针对展场设计、布展、制作以会展相关配套服务的行业增长点，选择在美术馆举行项目产品推介会，以艺术的氛围渲染，达到对建筑、设计、艺术等专业圈层进行推广的目的。圈层推广商业圈层推广线——会展经济、事业起飞的平台选择在会展客商高度集中的会展中心设立售楼分部，强调项目的“地缘”优势作用，针对“会展淘金者”的心态，令其对项目的利益点产生最直接、最深刻的感受。

圈层推广商务圈层推广线——

“会展商务头等舱”配合会展展览的周期，在天河北及琶洲会展客商聚集的写字楼及星级酒店举行展销会，以强调项目便捷的区域及交通优势突出成熟的商业配套与酒店式服务所带来的舒适感及优越感，令目标客户看到项目商务使用价值及投资价值所在。圈层推广广告：围墙及楼梯广告为主，媒体炒作为辅1、户外广告主题：项目国际化形象，地铁交汇2、报纸炒作：以新闻软文为主，展示项目：国际化资源优势3、配合媒体：广日、羊晚、南都硬件及工程支持：1、项目现场设立临时接待中心；2、项目围墙包装完成（有咨询热线）；销售手段：1、临时接待中心接受客户咨询，积蓄客户；2、利用琶洲外展，积蓄客户；3、客户分层发动；4、启动客户资源经营平台：新基会，会刊发行蓄客期－－推广执行安排推广配合：1、琶洲会展设立长期展厅2、高端商务区巡展08-4-1308-5-108-8销售节点公开发售第二批发售第三批发售08-1蓄客期08-3交易会宣传铺垫期新基会（客户会）的建立目的：1、强化客户的归属感、提升新基品牌的服务口碑2、建立客户经营平台，为客户发动提供运作的机制与平台3、发动海盈居项目业主投资购买新基会发展的三个步骤:会员积累期将业主及来访客户转化为会员，为会员提供《新基会》杂志平台构建期借助大量高质量的会员资源，与各类商家结成战略合作伙伴运作期与战略伙伴展开各类推广合作及公关活动，为会员提供更多附加值资源配合：1、客户管理软件、短信平台2、2-3人负责协调组织实施各项工作（需要销售与物管紧密配合）广告：以会展业相关广告投放为主，媒体炒作为辅1、户外广告主题：项目投资价值，项目配套优势2、报纸炒作：报纸硬广，展示项目国际化资源优势3、配合媒体：广日、羊晚、南都硬件及工程支持：1、销售中心交付使用；销售手段：1、发动海盈居业主及合富网络客2、利用琶洲外展，积蓄客户；3、通过产品发布会以及户型资料分流客户会展宣传铺垫期－－推广执行安排推广配合：1、地铁广告投放2、琶洲会馆举行产品发布会3、交易会展场广告、门券、地图等相关广告投放08-4-1308-5-108-8销售节点公开发售第二批发售第三批发售08-1蓄客期08-3交易会宣传铺垫期琶洲展馆举行“产品发布会”推广形式：琶洲展馆长期展厅举行产品发布会推广目的：截击“会展淘金者”承接会展的人流广告：报纸硬广为主，琶洲会馆广告投放为辅1、户外广告主题：项目酒店配套卖点及会所配套卖点2、报纸炒作：紧扣春交会盛况公布开售信息3、配合媒体：广日、羊晚、南都硬件及工程支持：1、酒店大堂交付使用2、样板房交付使用销售手