连云港同科汇丰国际项目可行性研究报告

同科·汇丰国际项目可行性研究报告PAGE©2008年上海易居房地产研究院版权所有第1页共207页同科·同科·汇丰国际项目可行性研究报告目录TOC\o"1-5"\h\z\u第一部分项目总说明 15一、项目开发单位简介 151.1.2、资源审核 15、项目现状介绍 15、地块周围环境 16、配套设施 16、地块周围的交通情况 161.1.3、综合分析 17地质状况分析 17公用工程 17气象条件研究 18环境保护 19消防及卫生措施 19节能节水措施 20二、项目位置 20三、项目现状 211.3.1．四至范围 211.3.2．地势、地况现状 21四、项目周边社区配套 211.4.1．交通状况 211.4..2．教育：大中小学及教育质量情况 221.4.3．医院等级和医疗水平 221.4.4大型购物中心、主要商业和菜市场 221.4.5．文化、体育、娱乐设施 221.4.6．公园 221.4.7．银行 22五、规划控制要点 22第二部分连云港城市发展方向研究 24一、连云港城市发展现状分析 242.1.1城市区位分析 242.1.2城市地理分析 242.1.3行政区划分析 262.1.4对外交通分析 27二、连云港城市发展潜力研究 282.2.1连云港发展优势分析 282.2.2能源优势分析 292.2.3土地资源优势分析 302.2.4政策优势分析 31政策支持四个倾斜 32国家级连云港经济技术开发区实施的优惠政策 33连云港市招商引资优惠政策 332.2.4新浦区发展优势 342.2.5新浦新区发展优势 36三、连云港城市规划 372.3城市规划前景 372.3.1规划核心“战略东进、拥抱大海” 372.3.2三大城市定位分析 37国际性的海滨城市 38现代化的港口工业城市 39山海相拥的知名旅游城市 402.3.2．总体规划 402.3.3．城市建设规划 412.3.4.人口规划 432.3.5.房地产业及城市建设用地规划 432.3.6新浦新区控制性详细规划 44四、宏观经济 462.4.1连云港整体宏观经济概况 462.4.2主力产业分析 462.4.3投资分析 472.4.4消费市场分析 482.4.5居民收支分析 492.4.6财政收入分析 492.4.7信贷形势分析 492.4.8宏观经济对房地产影响分析 502.4.9、GDP发展情况 512.4.10、居民消费水平 512.4.11、固定资产投资 522.4.12、社会消费品零售总额分析 522.4.13、房地产投资总额分析 532.4.14、房地产施工面积分析 532.4.15宏观经济对房地产的促进 54第三部分连云港市整体市场分析 56一、土地市场 563.1.1、市场概述 563.1.2、供应分析 563.1.3、成交分析 583.1.4新浦区土地供应情况分析 60二、住宅市场 613.2.1、市场总体特征 613.2.2、住宅供求分析 623.2.3、住宅供应分析 633.2.4、住宅成交分析 643.2.5、住宅价格分析 653.2.6、客户需求分析 663.2.7、竞争项目 67新浦区项目介绍 67竞争项目分析 68三、商业市场 773.3.1全国商业地产变迁 77持有形物业明显增加 77大项目集中放量 78商业与地产迈向深度合作 78大中型城市开发布局多中心化 78、二三线城市成投资新热点 783.3.2连云港地区商业地产调研 79连云港市商业规划及发展方向 79、新浦区主要商业区域特点 80新浦区目前商业的主要特点 80新浦商业项目前景展望 813.3.3需求市场分析 823.3.4连云港商业市场概述 83供求分析 83供应分析 84成交分析 85价格分析 87市场环境分析小结 88四、办公市场 883.4.连云港办公市场概述 883.4.1、供求分析 893.4.2、供应分析 903.4.3成交分析 913.4.4、价格分析 92五、保障性住房市场分析 933.5.1保障性住房发展情况 933.5.2保障性住房投入 943.5.3保障性住房对商品房影响分析 95保障性住房的供应对象与商品房的消费对象不重叠 95保障性住房覆盖面在临界线以下 96保障性住房与商品房的建设资金来源不同 96保障性住房用地比例不高 96保障性住房不会进入市场 96六、连云港市房地产市场发展趋势 973.6.1我国二三线城市房地产发展趋势 973.6.2连云港市房地产发展趋势 98七、市场需求分析 99.3.7.1连云港市2008年住宅消费市场调查 99．购置新房情有独钟 99．自用为主导 100．地区是置业者首选 100．最爱的是小高层或多层 100．三房是首选 1013..7.1.6了解楼盘信息的渠道 102．最希望的面积区间是90-100平方米 1023.7.2项目整体定位原则 102第四部分项目定位 105一、项目可行性初步验证 1054.1.1、项目区位分析： 1054.1.2、项目周边配套分析： 106、教育配套资源分析 106、自然景观资源分析 107、商业配套资源分析 107、市政配套资源分析 108、公共道路交通配套 1094.1.3、项目周边案例分析 1094.1.4、客源结构分析： 1104.1.6项目swot分析 112优势分析 112劣势分析 113机会分析 113威胁分析 1134.6.4项目SWOT分析结论 115二、市场定位： 1164.2.1主题定位 1164.2.2定位阐释： 1164.2.2形象定位： 116三、客户定位 1174.3.1.客户群体的构成与特征的描述 117客户细分理论和准则 117.1客户细分理论 117.2客户细分准则 118房地产的消费效用与客户群 118、整体客户定位 119客户需求分析 120目标客户分析 120.2目标客户群总体描述（共同特征） 121消费心理 124.1购买本项目类别物业的原因分析 124.2目标客户细分和心理分析 125、客户年龄以及区域分析 127、产品情感偏好选择过滤 128、目标客户分布定位 1280目标客户群特征 1294.3.2目标客户需求分析 1314.3.3.本项目吸引和流失目标客户的因素列举与分析 134四、产品定位 1354.4.1建筑规模和总平面布置 135项目区位 135总平面布置 1364.4.2规划设计 1374.4.3建筑设计 1384.4.4景观设计 1394.4.5、户型分析 141五、价格定位 1454.5.1、定价方法 145成本加成原则 145市场比较原则 145整体发展原则 1454.5.2、价格定位策略 146六、营销策略 1534.6.1营销推广整体策略 1534.6.2、推广目标及方针 1534.6.3、项目销售策略 154销售推广总体目标 154销售方法 154销售进度 154销售执行流程图 155公开发售的销售策略 155销售阶段性突破与控制策略 157销售绩效评估 158销售程序 1594.6.4、项目整合营销推广策略 160整合营销基本策略 160项目营销推广策略 160品牌形象宣传 1604.6.5分阶段营销推广策略 1604.6.6项目形象持续期（预热期） 1644.6.7项目宣传火热期（强销期） 1664.6.8项目持续热销期（持续期） 167七、营销推广计划 1674.7.1项目整体推广策略 1684.7.2品牌形象导入期 1684.7.3项目形象推广持续期 1684.7.4项目品牌接受期 1714.7.5品牌稳固期 172第五部分：建设周期计划 174一、项目开发分期情况 174二、项目开发进度安排: 174第六部分：项目投资估算及资金筹措 176一、 项目编制依据与投资估算 1766.1.1项目投资估算依据 1766.1.2项目投资估算 176二、销售成本估算 1786.2.1管理费用 1786.2.2、销售费用 1786.2.3、财务费用 178、其他费用 179三、销售收入预测 1796.3.1商品房预售方案 179三、资本金及资金筹措 180四、融资方案 1804.4.1项目资金来源 180项目资本金筹措 180项目债务资金筹措 1806.4.2融资方案分析 181资金来源可靠性分析 181．融资结构分析 182．融资成本分析 182．融资风险分析 1826.4.3融资前分析 183项目投资内部收益率 183项目投资净现值 183项目静态投资回收期 1836.4.4融资后分析 183盈利能力分析 183．偿债能力分析 184．财务生存能力分析 1846.4.5不确定性分析 185盈亏平衡分析 185．敏感度分析 1856.4.6融资评价结论 186第七部分：财务效益分析 187一、收入 187二、成本费用 187三、损益及利润率 1877.3.1、经营税金 1877.3.2、所得税 1877.3.3、利润率 187四、主要财务指标 188五、风险分析 1887.5.1风险因素识别 1887.5.2风险评估方法 1897.5.3风险防范对策 1917.2.4．政策风险对策 1927.2.5市场风险对策 1927.2.6工程风险对策 1927.2.7资金来源风险对策 1937.2.8社会风险对策 193六、总体评价 193第八部分：可行性研究结论与建议 194一、结论 1948.1.1、可行性研究报告编写依据 1948.1.2、结论 194二、建议 195项目解读经济指标具体数值占地面积439亩绿化率36%容积率2.5总建面积联排别墅22176平方米高层建筑460300平方米多层建筑47628平方米酒店式公寓26100平方米写字楼74923平方米商业69917平方米超市18198平方米地下建筑面积90300平方米项目位于连云港市新浦区苍梧路，属于老城区住宅居住区与新区高档住宅居住区连接地带，既能享受市中心完善的生活配套资源，又具有新区良好景观资源优势。而连云港将对项目所在的东区板块进行规划建设，建成后的东区板块将建成集商贸、居住、行政办公为一体的综合性居住区，项目建成后将吸引更多的商务、居住需求。宏观经济可行性:连云港作为苏北经济振兴的重要阵地，城市经济始终保持健康稳定发展；房地产市场进入快速稳定发展阶段，市场发展前景良好；城市宏观经济、产业发展、人均收入水平、城市规划和交通规划等为房地产市场发展提供了发展基础和强劲的市场购买力。房地产整体市场可行性：连云港房地产市场呈现出刚性需求较强的趋势；受地理环境的影响，刚性需求依旧旺盛；市场整体价格上涨明显，年均增速12%；由于结构分化较为明显，房地产规模和价格仍有较大的上涨空间。高端物业市场可行性：连云港高端住宅市场同样呈现明显的供不应求状态，城市内部的高端住宅需求较为强劲，价格持续上涨。由于供需失衡的结构性影响，高端住宅市场将继续保持上升势头；高端住宅开发潜力明显。项目自身开发可行性：项目位于新浦区苍梧路，属于传统高档住宅居住区与新区高档住宅居住区连接地带，既能享受市中心完善的生活配套资源，又具有云台山良好景观资源优势。第一部分项目总说明一、项目开发单位简介1.1．1、项目概况1.1项目名称：同科·汇丰国际1.2开发单位：江苏两淮同科置业有限责任公司1.3项目位置：原连云港市职业技术学院、连云港师范高等专科学校老校区，它北临文昌路,南至苍梧路,西至巨龙路,东临滨河大道1.4基地现状：目前项目由两幅地块组成，总占地面积约为33.15公顷，其中原师范高等专科学院老校区为18.78公顷，原连云港市职业技术学院老校区为14.37公顷。目前职业技术学院老校区地块已拆迁完毕。师范高等专科学院地块预计于2009年初拆迁完毕。项目性质：居住用地，兼容商业、办公用地公司住所：新浦区郁洲南路东方花园c3c4座开发资质：贰级注册资本：10000万元整项目负责人：苗建1.1.2、资源审核、项目现状介绍该项目暂定名为“同科·汇丰国际”，该项目位于连云港市中心区，地理位置优越独特；根据“连规条[2006]098、连规条[2006]100”建设用地规划设计通知书确定为新老城区和东西城区结合处，原连云港市职业技术学院、连云港师范高等专科学校老校区。它北临文昌路,南至苍梧路,西至巨龙路,东临滨河大道,地块建设基地面积约439亩。项目所处地区交通条件优越，商业气氛浓厚，成为连云港市项目东临江苏省新海高级中学和80米沿河景观带，南临市政府行政中心，西临连云港最大的开放式公园苍梧绿园；位置独特、交通便捷、环境优美；区域位置非常优越，无论是项目体量还是地位在连云港均属首屈一指。项目总占地439亩，规划建筑面积约80万平方米，总投资约24亿元人民币，是集住宅和商业为一体的大型综合社区。项目建筑形态有多层、小高层、高层、联排别墅、高档商业街、学校、幼儿园和5A级写字楼，整体建筑为简欧式现代风格。该项目已于2008年6月完成了项目的初步规划，并开展项目的前期工作，包括项目整体规划，营销策划，广告宣传以及项目售楼部的建设并投入使用。、地块周围环境（1）社会资源：该项目东距连云港市大学城、淮海工学院总部、新海高级中学，市图书馆仅一河之隔；市委市政府办公区亦近在咫尺；南临特易购超级购物中心；与将建成的八佰城市走廊商业街仅一路之隔；西到苍梧绿园、外国语学校、云台宾馆、苍梧小区（市政府家属区）约600米，至华联商圈、振兴大厦、龙河大厦、市第三人民医院等商业、医疗、办公中心区约1000米；港师一附小、港师附中、市第二人民医院、大润发超市、体育运动中心等各知名场所的位置也都在1500米内。该项目所处区域为市政府行政办公区和学院区，人文气息十分浓厚。（2）自然景观：本项目沿苍梧路西去不到500米，即到苍梧绿园。苍梧绿园目前是连云港市区唯一的开放式公园，占地近500亩，广场、绿地、池塘、竹林、喷泉等景观，深受港城人民的喜爱；有水才有生机，有水才有公园，该项目紧邻的东盐河也规划要建宽达80米的河滨公园，东盐河是市内的主要河流之一，河面宽阔，波光粼粼，建成后的河滨公园更将是杨柳依依，倒影水中。引东盐河河水进入小区，建生态水景社区，定会与河滨公园外景内接、内景外延，相得益彰；、配套设施项目周围市政配套有市委市政府、市委党校、市博物馆、妇女儿童活动中心、市图书馆等；教育配套有海韵幼儿园、兴业幼儿园、育才幼儿园、师专三附小、港师附中、外国语学校、新海高级中学、广播电视大学、卫生学校、职业技术大学、师范专科学院、淮海工学院等；商业配套有大学生公寓一条街、特易购超市、金神话娱乐城和即将建成的八佰城市走廊商业街、各色餐饮中心、KTV等娱乐场所；金融方面，各大银行在本项目附近均有营业点。、地块周围的交通情况项目西靠巨龙路，南临苍梧路，北到文昌路，东至即将修建的运河路。苍梧路与巨龙路为市区的主要交通干道，文昌路与运河路为次级道路。沿苍梧路向西500米到苍梧绿园、1000米到华联商圈，向东1000米到连徐高速公路，东南向500米到市政府。3路、18路、21路、24路、103路公交车在项目边上有站台，交通极为方便。1.1.3、综合分析地质状况分析连云港市在大地构造上介于华北地区、苏鲁隆起区与扬子淮地区苏北凹陷两个不同构造单元之间，响水深段裂缝灌云县田楼至燕尾港向黄河以北东向延伸。连云港市就位于北断裂以东，呈平原丘陵，山作半圆形排列，是近海退去而形成的一块较为年轻的陆地，整个市区可划分为三大工程地质区：I区，构造削蚀山地；II区，山前增积台；III区，海积平原。该校地段属于III区，海积平原。该地块水文地质条件良好，属于地下水质对砼无侵蚀性地基。第2层淤泥层是本工程地质不良层，地震时易产生液化震险，对抗震不利。5—2、5—3层是坚硬的含砂浆黏土层，具有承载能力较强的持力层。地下水主要接受大气降水补给，受外界的影响较大，并随着富、枯水季节水位有所变化。场地周围无污染源，根据地区经验该区地下水变化幅度约1.0米，对各类混凝土、钢筋混凝土中钢筋和钢结构无腐蚀性公用工程连云港市市区范围已解决了供电、供水、通讯等市政公共设施。供电：该项目商业办公楼和住宅小区，属一类高层居住建筑，其负荷等级为一级。整个项目供电电源：由城市2个不同区域变电站分别引来四路独立10KV电缆回路供给。整个项目设置二处10KV开闭所(开关站)。每两路电源经开闭所10KV配电后，以2组环网方式馈给各个10/0.4KV变配电所。10KV开闭所其配电结线方式采用单母线分段结线，两路电源正常时分列运行，当一路电源故障时，联络开关自动投入；每路开关要求均能承担本开闭所总容量的100％10/0.4KV低压变配电系统：根据本项目建筑单体的设计及分布，小区内约设置12处10/0.4KV变配电所,各变配电所内分别设置2或4台10/0.4KV干式变压器及高、低压配电装置。为保证重要负荷及消防负荷用电，在不同环网上的变压器低压侧各馈出一回路电源至消防负荷最末级配电箱处设置自动切换装置。供水：本工程采用城市自来水，供水的水源取自四周市政道路上市政给水管网，用直径500--1000铸铁给水管引入。供水环网压力不低于0.3MPa，采用变频水泵直接供水方式，满足商业办公楼和高层住宅小区直接供水的要求。小区给水管网布置应满足居住区的水量、水质、水压、地区消防及安全给水的要求。居住区给水干道及配水管网以环状管网布置为主、支状管网布置为辅的方式布置。雨水：区内雨水通过管道及雨水明沟收集后排入雨水支管内，就近排入附近河道。污水：区内污水由管道收集排入污水管，再排入市政污水管网，最后排至连云港市污水处理厂集中处理。供热：预留暖气管道，建议可采用分户式供暖。供气：由新奥然气公司直接供给，具体由开发商与新奥然气公司签定有关协议。通讯：每户预留电话、宽带、有线电视接口，直接接入市电话、城市有线电视网。智能化：配置周界报警和电子对讲系统。气象条件研究连云港市处于暖温带与北亚热带过渡地段，气候温和湿润，四季分明，属大陆近海过渡性湿带气候类型，受季风的影响比较显著，河流属于淮河下游水系。常年平均气温为14摄氏度，1月平均气温为-0.4摄氏度，7月平均气温27摄氏度。历年平均降水在910—980毫米之间，降水期主要集中在7、8、9三个月。全年无霜期220天，年均日照时数达2400—2600小时，太阳辐射总量为每平方厘米117.6—125.5千卡。一年四季主导风向为东南风。由于受海洋的明显调节，连云港市是属于季风特点的海洋性气候，四季分明、寒暑适宜、光照充足、雨量适中。地形对气候也有一定的影响，海拔600多米的云台山高耸海边构成了特有的气候峰区。云台山区常年平均气温为14摄氏度，具有我国南方热带、亚热带向北方暖温带，温带气候过渡地带的特点。常年平均温度14.4平均最高气温17.4平均最低气温12.0年平均降水量872.3毫米年最大降水量1380.7毫米年最小降水量520.7毫米年最大积雪深度13厘米年最大冻土深度25厘米主导风向东风及东南风偏东基本风压：45KG/M2基本雪压：45KG/M2基本地震烈度：7度环境保护人可以改造环境，环境也可以改造人。贯彻“以人为本”、“尊重自然”与“可持续发展”的思想，创造一个生态环境好的社区，增加人们文化修养，充实人们高尚情操，是提高国民整体素质的重要举措。此项目全部采用地埋式管线，屋顶不设屋顶水箱，在总体外观上构成良好的形态。提高生活质量，超前考虑二套供水系统，即一般生活用水和饮用洁净水。该项目在建设中对周围环境的影响主要是噪声、污水、污物等三方面问题。为了减少噪音源的干扰，加强主干道的道路绿化；公用设施尽可能布置在噪音非敏感区，与住宅保持一定的缓冲距离；对重要设备选低噪音和隔振措施。所有机房做建筑隔声处理。为保证环境空气质量良好，能源主要采用电和煤气，并合理布置集中绿化和一般绿地，营造怡然自得的居住氛围，形成科学健身的理想场所。绿化是环保的重要组成部分，整个绿化系统采用点、线、面多样化的绿色组合，景观节点、道路绿化带和集中绿化带，营造出不同的景观层次，将建筑与绿化相互渗透融为一体。污水、污物的主要来源是施工产生的建筑垃圾和建成后生活产生的污水、污物。建筑垃圾按城管部门规定的时间、地点及时进行清理。生活污水经设置的净化池无害化处理后排入市政污水管网。生活垃圾实行袋装化管理，集中至垃圾箱内，由环保部门统一运出市外处理。消防及卫生措施消防整个小区严格按照中华人民共和国民用建筑防火规范进行设计。高层建筑均设消防楼梯，前室大于4.5m2，合用前室大于6m2，均有直接对外采光，排烟。基地内消防车能达到每一单元，高层住宅有足够登高面宽及场地。各楼满足规定的消防间距。卫生基地内设有大面积绿化为居民提高优美的环境和新鲜的空气，并有利于防尘降噪。各建筑单位间距均符合日照要求。每户均保证二个以上朝南房间。住宅均保证明厨、明卫、明卧、明厅，日照窗地比满足规范要求。小区内污水处理设在小区绿地下。高层及小高层电梯均远离卧室、起居室。降低了噪音干扰。节能节水措施节能措施为了减少能源消耗，采取以下措施：1、空调及通风系统的砚机根据不同用途，设置时间控制，定时开启风机，达到节能目的；2、采3、选用节能电气产品，广泛应用节电。发光效率高的发光源和照明灯具，减少用电负荷。如节能型灯，日光灯采用电子启动器等，每年可节电20%。4、选用节能电机，供电设备采用节能、安全器件，线路采用铜芯电线、电缆供电，以达到节能目的。5、建设过程中采用节能新型墙体材料，屋顶选用良好的隔热保温材料，门窗均采用中空玻璃以节约能耗。6、充分利用建筑空间，尽量采用自然排风方式，节省设备购置费和用电量。节水措施选用高效水泵和节能电机，水系统选用变频和平衡阀，采用国家推荐节水器具，根据不同用途及分区设置适当数量的水表以节约用水和进行平衡测试。生活热水分为饮用水和洗涤用热水，饮用开水由各层开水房、电开水器供应，生活热水系统采用上供下回方式供应，锅炉选用节能型锅炉，热水管采用EPF复合管，排水管采用PVC排水管，节省热能。二、项目位置项目地处连云港市新浦区巨龙路以东，苍梧路以北，文昌路以南，东至将修建的运河路（原连云港职业技术学院、连云港师范专科学院老校区）。本案副商圈东区板块陇海商圈苍梧绿园本案副商圈东区板块陇海商圈苍梧绿园三、项目现状1.3.1．四至范围项目处在新浦行政中心区，项目南紧繁华的苍梧路，北为温哥华国际花园住宅小区，西紧巨龙路，东边与淮海工学院隔河相望，地理位置优越。1.3.2．地势、地况现状地势平坦，地面现状平整，基地现状为净地，可以直接动工开发。四、项目周边社区配套1.4.1．交通状况（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；主要线路：公交专线103路：新浦火车站--墟沟国展中心公交3路：新华公交站—磷矿公交24路：连云港市政府--石棚山景区公交21路：新浦火车站—车管所1.4..2．教育：大中小学及教育质量情况淮海工学院，连云港最高学府；连云港广播电视大学；连云港新海高级中学，国家级示范高中；连云港师专一附小，连云港知名小学。1.4.3．医院等级和医疗水平连云港市第一人民医院东院区，国家三级甲等综合性医院；连云港第三人民医院暨妇幼保健院；连云港第二人民医院东院区；1.4.4大型购物中心、主要商业和菜市场振兴特易购、苏果超市、家得福超市主要商业——华联商厦商圈、在建中的八百城市走廊商业街菜市场——巨龙路沿街菜市场1.4.5．文化、体育、娱乐设施连云港市体育健身中心连云港市教育图书馆1.4.6．公园苍梧绿园（连云港市区唯一的开放式公园）1.4.7．银行江苏银行、中国建设银行、中国银行等五、规划控制要点项目指标规划总用地32.39公顷总建筑面积815085平米地上建筑面积724785平米地下建筑面积90300平米总人口13740户户均人口3人/户容积率2．50绿化率36%第二部分连云港城市发展方向研究一、连云港城市发展现状分析2.1.1城市区位分析在中国的在中国的π型经济布局中，上面的一横是沿海经济带，左边的一撇是陇海兰新产业带，右边的一竖是长江经济带，共有两个重要交汇点，一个是上海，一个是连云港。是中国东部沿海地带唯一的近海腹地还没有得到充分开发的黄金地区，是江苏省实施沿东陇海线产业带与沿海经济带开发战略的叠加区，是带动沿海和苏北振兴的龙头。南通连云港位于中国中部沿海，江苏省北部，南连长三角，北接胶东环渤海，东引日韩，西带冀南徽北。新亚欧大陆桥的起点始于连云港，使连云港处于沿海开发带与沿东陇海线产业带的交点，区位优势明显。2.1.2城市地理分析连云港因面向连岛、背倚云台山、环抱港口而得名，城市依山傍海，山海相拥，港城一体，横亘绵延200平方公里的国家级云台山风景名胜区贯穿市区，形成了独具特色的旅游景观和城市园林风光。前云台山中云台山前云台山中云台山连岛后云台山港口连云港境内共有14个风景区、近120个风景点，其中，云台山顶峰玉女峰海拔625米，是江苏最高峰；地处海中央的东西连岛面积7.57平方公里，是江苏最大岛屿，拥有江苏面积最大、沙质最好的浴场；连接海岛与陆地的拦海大堤全长6700米，是全国最长的海上长堤，被誉为“神州第一堤”；东海温泉出口水温82摄氏度，富含多种微量元素，被誉为“华东第一泉”。孕育古典名著《西游记》的花果山和浪漫神奇连岛海滨浴场都是国家4A级风景区，分别被评为全国十佳文明风景区示范点和全国15个健康型海水浴场。此外，古迹众多的孔望山、锦屏山，幽似桃源的宿城山水等，构成了连云港“海古神幽”独特的自然景观。2.1.3行政区划分析连云港下辖新浦、连云、海州三区，赣榆、东海、灌云、灌南四县和一个国家级经济技术开发区。由于一直以来，新浦区为连云港市政府所在地，与港口所在地连云区相距35公里，所以连云港虽称“港”但并未如青岛一样发展为一个“海滨城市”。连云港城市发展的“哑铃”状，制约了其城市化进程，在新一轮城市发展中，连云港市政府着力打造城市东部“滨海新城”，将连云港打造成国际性生态型滨海城市、现代化港口工业城市、山海相拥的知名旅游城市。图：连云港新浦城区2.1.4对外交通分析机场机场京沪高速连霍高速宁连高速沿海高速204国道327国道205国道310国道242省道236省道326省道324省道连云港水、陆、空交通兼备。海运：连云港是国家主枢纽港、集装箱干线港、中西部最便捷出海港。与世界上160多个国家和地区近1000个港口建立了贸易往来；在客运方面，开通了直达日本、韩国的国际航班（相距500海里，单程只需1天左右），对连云港的旅游、外贸促进较大。内河航运：连云港内河航道总里程1127.5公里，其中等级航道449公里。铁路：连云港是新亚欧大陆桥东端起点，通过陇海铁路经阿拉山口越过欧洲大陆抵荷兰鹿特丹，是贯穿中国中部的主要干线。高速公路：【连霍高速】（045国道）横贯中国大陆的东、中、西部，从连云港连云区（与连云区大港西路衔接）始发，经连云港海州区、东海、新沂、邳州、徐州，再经安徽、河南、陕西、甘肃等地，直达新疆霍尔果斯，是中国建设的最长的横向快速陆上交通通道，最终将成为中国高速公路网的横向骨干。【宁连高速】为南京至连云港的高速通道，从连云港宋跳立交始发，途径淮安，抵南京车程只需3小时。【沿海高速】系国家高速公路网，北起沈阳南至海口，在江苏境内为连盐高速公路（连云港—盐城）和盐通高速公路（盐城—南通）。在规划中，沿海高速公路将有多个通道和上海相连接，其建成后将成为我国东部沿海正式意义上的沿海交通大动脉。连霍高速、宁连高速、沿海高速在连云港境内相交，能快速连接沿海各地及内陆腹地；其中连霍高速在连云港城区内还能快速连接连云港新浦市中心区与东部城区。航空：连云港机场达到国际4D级标准，可以起降波音737等大型客机，已开通直达北京、上海、广州、大连、沈阳、杭州、南京、厦门、桂林等大中城市的空中航线。连云港五大运输体系健全，为其经济发展提供纵横发展的有力支撑。二、连云港城市发展潜力研究2.2.1连云港发展优势分析连云港有港口优势。盐城大丰港不论是自然条件还是知名度，都无法与连云港相抗衡，南通洋口港虽然自然条件较连云港好，但尚在建设之中。在沿海三市中，只有连云港已经建成了10万吨级的海洋深水良港。目前，江苏“举全省之力振兴连云港”，这源于江苏对出海口的强烈需求。随着上海洋山开港、宁波—舟山港一体化完成，长三角“杭州湾化”的趋势越来越明显。江苏进出口无论是取道宁波—舟山港还是洋山港，都意味着成本的增加。而更严重的是由于没有自己的出海口，江苏正在演变成上海与浙江的“腹地”。要避免这种趋势，江苏就必须打造自己的深水大港，而选择连云港不失为目前快捷且最不坏的选择。在沿海三市中，南通属于苏中，苏通大桥一旦贯通，南通将完全融入上海，成为“北上海”，对苏北的带动实在有限。而连云港与盐城相比最大的优势就在于其得天独厚的地理位置。中国区域经济发展形成的是一个独特的“兀”字型结构，上面的一横是沿海经济带，下面的两竖一条是长江经济带，一条是陇海线经济带，三条经济带相交的节点，一个是上海，一个是连云港。所以，没有沿海经济带的发展就没有整个苏北的发展。而在苏北，没有连云港的发展就没有东陇海线的发展，更没有徐州的发展。发挥连云港的港口优势，是“振兴苏北”的引擎和抓手。2.2.2能源优势分析江苏田湾核电有限公司连云港市拥有国内一流的火力发电厂（总装机容量约115万千瓦），正在兴建国内单机装机容量最大的核电站—田湾核电站（中俄两国间迄今最大的技术经济合作项目），一期2台机组于07年并网发电，新增发电容量212万千瓦，全部四期工程建成后总装机容量达到1000万千瓦，接近“三峡”发电量，可为城市建设和产业发展提供充足能源。江苏田湾核电有限公司核电站安全范围（国家标准）核电厂周围1-2KM内不能有火源；4公里以内，无飞机航线或起落通道时，可不考虑飞机坠毁。厂址10KM以内无机场，厂址16KM以内设计每年起落不大于193d2次的机场和16km范围外设计每年起落不大于386d2次的机场，可以不考虑飞机坠毁。江苏新海发电有限公司江苏新海发电有限公司化工厂，炼油厂，火药厂，炸药厂，油和天然气储存设施及其输送管线和陆地与水路运输道路，应离开5-8KM安全距离。能形成爆炸气云以及能进入通风系统得易燃气体和蒸汽，应离开厂址8-10KM核电站为连云港带来了丰富的电力资源，但也因周边控制影响对土地使用有约束，连云港市区向东南方向扩展受限制。2.2.3土地资源优势分析连云港拥有大量尚未开发利用的盐田、滩涂等土地资源。有滩涂160万亩，可开发浅海水域400万亩，有工业性质低产盐田300平方公里。对盐田、滩涂的改造利用可以节约和保护大量的耕地资源，减少对原住民的搬迁，为城市建设提供更多具有价值的滨海空间。天津滨海新城、深圳湾的填海区开发有着成功经验。岛屿式填海连续式填海内湾式填海案例日本神户第一人工岛工程、东京湾临海副都心、荷兰IJBURG工程香港中环湾仔、深圳湾、天津滨海新区香港迪斯尼乐园、上海芦潮港新城简介一般选择在大型内湾区域进行岛式填海在一定水深范围内采用连续填海方式可以获得最大的填海面积填海方式主要选择在快速淤积地区岸线海岸线较长完整简洁岸线与原岸线长度相近优点四周临水，通过大小岛屿穿插，可以形成丰富的内外海湾景观。便于防洪，成本相对较低获得内部滨水景观，避免因淤积带来远离滨水的可能。劣点对于航道和防浪保护较差。造价较高。内部亲海性较差，只可获得外湾滨海景观亲水岸线增加不明显2.2.4政策优势分析07年元旦，温家宝总理莅临连云港视察指导工作，明确指出连云港的发展不仅要同苏北的发展、江苏的发展结合在一起，而且要放在连接南北、沟通东西的重要战略位置来对待。总理的指示高屋建瓴，深思熟虑，把连云港的发展放到国家层面，摆上了带动更大区域发展的战略高度，提升了连云港发展的战略定位，赋予了连云港发展的重大使命，带来了连云港发展的重大机遇。为贯彻落实总理指示精神，国家发改委、交通部、中国人民银行等有关方面，也都表示将深入贯彻总理讲话精神，对连云港给予更多的关注与支持。对照优化开发、重点开发、限制开发、禁止开发四类功能区特征，对照资源环境承载能力、现有开发密度、发展潜力等评价指标，连云港属于重点开发区域范畴，可以得到国家的政策支持。国家重点开发区评价指标连云港现实条件现有开发密度（低）人口密度小，工业化、城市化水平低开发意义（大）有着重要的战略区位，在促进区域共同发展中具有重要的作用环境承载能力（强）生态环境良好，空气容量大，污染排放总量小，水资源比较洁净，是全国控制污染最佳城市第二名，空气质量江苏最优、沿海上佳。（可适合大型重化工业布局）发展潜力（大）有一个深水大港，有较大面积的尚待开发的产业用地，有较好的交通和资源条件，有重大的产业载体，有诸多战略机遇和良好的发展态势近年来，江苏省委、省政府高度重视连云港的发展，将连云港作为振兴苏北的龙头，沿海和沿东陇海线开发的主战场，在全省生产力布局、港口建设、基础设施投入等方面全力支持连云港发展。07年3月1日，江苏省委在南京召开常委会，专题研究连云港的建设与发展，提出举全省之力振兴连云港，在干部配备和人才引进、资金投入、资源配置、项目布局等政策上向连云港倾斜，将连云港建设成为振兴苏北的龙头，全省开放的新增长极，全国连接南北、沟通东西的重要经济枢纽政策支持四个倾斜【在干部配备和人才引进上倾斜】：已于2007年引进30名清华大学博士生任职于连云港市政府。【在资金投入上倾斜】：据连云港市发改委获悉，省财政、省交通厅和江苏交通控股有限公司等年内计划安排15.25亿元支持连云港发展；省政府对东陇海铁路电气化改造工程连云港东客站项目补助5500万元；从2007年起，对新开辟且正常运行一年以上的集装箱国际航线给予奖励，所需资金在省财政2000万元补助资金总盘子中列支。【在资源配置上倾斜】：将连云港港区及港口物流园区内企业缴纳的税收省市留成部分全额集中，建立港口建设专项资金，用于连云港港基础设施建设；

港口建设过程中属于填海造地的海域使用金，可在项目用海施工期限内分期缴纳。港口建设上缴的海域使用金除按规定上缴国家部分外，其余部分返还用于港口基础设施建设。【在项目布局上倾斜】：同意连云港开展30万吨级进港航道前期研究；同意通榆河北段工程建设的前期工作，力争2007年开工建设；同意设立港口规划、国土资源管理机构，作为连云港市规划、国土资源部门的派出机构。港口基础设施建设符合独立选址条件的用地项目，涉及农用地转为建设用地的，优先安排用地指标。国家级连云港经济技术开发区实施的优惠政策【土地政策】工业用地出让年限为50年，可根据项目规模、技术含量、投资强度，实行一事一议，提供不同的优惠地价，建设项目用地的各项手续均可在区内办结。【财税政策】为扶持进区的重点企业，开发区管委会从可支配财政收入中拨出专款，设立“科技发展金”。科技发展金扶持数额将根据企业的投资规模、技术含量、经济效益以及对国家贡献大小予以确定，具体为：在开发区注册的企业，可申请当年实际缴纳的增值税、企业所得税、营业税中开发区留成财力50%的科技发展金扶持，扶持期限10年，其中生产型企业自投产年度算起，非生产型企业自领取营业执照之日算起。对增资或再投资的企业，能独立核算的，可申请相当于新增增值税、企业所得税、营业税中开发区留成财力50%的科技发展金扶持；不能独立核算的，以增资前一年度应缴的增值税、企业所得税、营业税为基数，可申请相当于因增资形成的增量税收中开发区留成财力50%的科技发展金扶持。实行重大项目“一事一议”。连云港市招商引资优惠政策1、在连云港市兴建的生产型外商投资企业，减按24%税率征收企业所得税。经营期在10年以上的生产型外商投资企业，可从获利年度起，第一、第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。免征地方所得税。2、从事能源、港口、码头等基础设施建设的项目减按15%税率征收企业所得税，经营期在15年以上的，经批准、从获利年度起，第一年至第五年免征企业所得税，第六年至第十年减半征收企业所得税。3、企业按规定减免税期满后，经考核合格的产品出口企业，凡当年出口产品销售额达到当年企业全部产品销售额70％以上的，可继续减半征收企业所得税，继续免征地方所得税。经考核合格先进技术企业可以再延长三年减半征收企业所得税。4、外商投资企业如发生年度亏损，可以用下一年度的所得弥补，下一纳税年度所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但最长不能超过五年。5、外商投资企业的外国投资者将其从企业分得的利润，用于再投资．增加注册资本，或者再投资兴办其它企业、经营期不少于五年的，经批准，可退还再投资部分己交纳的企业所得税的40%，若再投资举办的是产品出口型企业或先进技术型企业，可全部退还再投资部分己交纳的企业所得税。6、对符合国家，起《外商投资产业指导目录》鼓励类的项目，在投资总额内进口的自用设备，按国家有关规定，享受有关免税优惠政策。7、对于总投资在500万美元以上，科技含量高或跨国公司投资举办的生产性项目在土地使用和各项费用收取上，采取“项目带政策”，“一事一议”的方法，个案处理。实行专项特殊的优惠。2.2.4新浦区发展优势新浦区是连云港市的政治、经济、文化中心。辖区面积461.1平方公里，人口43.9万人。下辖3个乡、2个镇、6个街道办事处及1个林场，国有云台农场、岗埠农场分布于境内。新浦区海陆空交通十分便捷，是连接西北、中原和苏北、鲁南的主要交通门户。距港口、机场均在30公里以内，陇海铁路贯穿境内，宁连、徐连、汾灌高速公路及204、310国道纵横穿越，国家“十五”规划中的同三和连霍两条高速公路在此交汇。作为区域性商贸中心，拥有大型专业市场十余个，市场年成交额近百亿元。全长1170米，集购物、休闲、旅游、观光为一体的陇海步行街造型别致，规模位居全国前列。

新浦区具有独特的旅游资源。国家“4A”级风景名胜花果山坐落其间；始建于南北朝的南城镇是苏北地区有名的佛教、道教胜地；拥有山海、玉兰花王的东磊风景区有“蓬莱仙境”之称；被誉为“江苏九寨沟、苏北张家界”的国家“4A”渔湾风景区更是风姿卓越，是避暑纳凉的旅游胜地。新浦区物产丰富。盛产板栗、银杏、核桃等干果以及樱桃、杏、李等水果。大岛山采石区是华东地区最大的石材集散地。近年来，新浦区实施三产兴区、二产强区、民营富区的发展战略，经济和社会事业迅猛发展，城市建设日新月异。2004年实现地区生产总值21.35亿元，一般预算收入1.6亿元。新浦区正敞开热情的怀抱，真诚地欢迎海内外朋友前来投资兴业，共创美好未来。陇海步行街连云港市陇海步行街，是新浦区委、区政府通过招商引资在原废弃的陇海铁路路基上兴建起来的一条休闲、娱乐、观光、购物为一体的现代化步行商业街。全长1170米，占地面积184亩，建筑面积13.1万平方米，总投资4.5亿元。

步行街日人流量达到1万人次，节假日达到5万人次，年商品零售总额超过8个亿，基本形成东街为大众化经营，中街为精、名、品经营，西街为妇女儿童用品、中外餐饮经营的特色明显、商品门类齐全的现代化商业旺区，“要方便购物去陇海步行街、要放心购物去陇海步行街、要文明购物去陇海步行街”已成为我市市民的口头禅。该街先后获得“江苏省百城万店无假货示范街”、“中国最具升值前景商业街”等称号。目前正在争创全国文明示范街。苍梧绿园苍梧绿园于1999年7月建成开放，占地28公顷（420亩），总投资2000多万元，是目前全省城市建成区内面积最大的绿园。园内栽植树木7.26万株、常绿球类和花灌木6.3万株、冷暖季草坪20.44万平方米，建有紫薇园、石趣园、园中园和高尔夫水上练习场、迷你高尔夫球场、网球场、游泳池、垂钓中心等，成为集休闲、娱乐、观赏为一体的大型绿地。草坪、树林、鲜花、恰似都市的绿洲，是市民回归自然，享受自然的好去处。高新技术产业开发区简介连云港高新技术产业开发区是1997年8月由江苏省人民政府批准设立，占地面积12.6平方公里，与国家级开发区实行“两块牌子、一套班子”的管理体制，其前身为宋跳工业区，其范围东至新墟公路，南至高渠道，北至宋跳河，西至陇海铁路，目前已开发5.7平方公里。区内设有科技企业孵化器，同时设有“科技风险金”和“科技发展金”，扶持高新技术成果产业化及高新技术企业的发展。目前进区企业已达50多家，初步形成了精细化工、电子、建材、食品等特色产业。2.2.5新浦新区发展优势区域情况新浦新区以东盐河绿化风光带为界，分为东西两片，东片为连云港市的政治、文化、体育中心，西片为新区生活居住用地，并配套发展片区商业服务设施。新区规划“三横四纵”道路总骨架，“三横”即苍梧路（宽50米）、朝阳东路（宽80米）、海宁路（宽60米）；“四纵”即瀛州路（宽60米）、郁州路（宽60米）、科苑路（宽60米）、学院路（宽40米）。区域发展新浦新区位于连云港市新海地区的东南，西自瀛州路，东至宁连公路，北至苍梧路，南至海宁路，市新浦新城区建设的起步区，占地6.75平方公里。新浦新区是集行政、文化娱乐、体育、教育和地区性商业、金融、居住为一体的现代化的新城市中心区。

区域规划规划延承上一轮规划结构。以东盐河绿化风光带为界，分为东西两片，东片为连云港市的政治、文化科技艺术中心，西片为新区生活性用地，并配套发展片区商业服务设施、文化娱乐设施。其中东片为体现市政府的中心地位，并兼顾考虑文化设施可容纳大批人流的要求，采用对称布局的形式，规划打破传统方格网的路网格局，以市政府为核心，形成环状路网，并将市政府与各类行政办公用地、后勤服务设施、会议中心、宾馆以及文化科技艺术中心有机组合，形成统一整体；西片则以街坊形式布置居住用地，依托现状，沿道路布置带状商业，适当向纵深发展，形成朝阳路与巨龙路“╋”字形商业中心，在瀛州路与苍梧路、海宁路交叉口分别形成两个公共设施节点。运河西路与科苑路之间，依托东盐河的自然条件建绿化风光带。三、连云港城市规划2.3城市规划前景2.3.1规划核心“战略东进、拥抱大海”从城市发展上看，长期以来，连云港处境尴尬。向北，融不进环渤海经济圈；向南，离长三角太远；向西，淮海经济区面临整体坍陷的困局，惟有向东是其优势所在。“东进”战略的确定让连云港徘徊在海洋与内陆间的脚步寻找到了新的坐标。2007年3月，连云港历史上前所未有的填海工程———新中港填海造地工程启动，整个工程将造地1.85平方公里。而更重要的是，在这背后还有50余平方公里的填海工程以及屹立于此上的东部滨海新城。连云港将向东、向大海发展，未来滨海新城将是连云港整个城市的核心区、中心区。这是一次具有重要意义的战略转变，连云港真正意义上的海洋时代正在开启，这不仅将让苏北从此沐浴清新的海风，而且更有可能拉动整个江苏“出海”。2007年4月21日，江苏沿海开发工作会议召开，沿海在江苏被提到前所未有的高度。这不仅表明江苏的沿海意识正在觉醒，更意味着江苏对苏南等地的路径依赖与体内循环正在逐渐被打破，其既有的发展范式正在转变。这对作为江苏沿海三市的连云港而言是一个不可多得的崛起机遇。根据“东进”规划，连云港将逐步形成沿海、沿东陇海线的“T型”产业布局；以东部城区、新海城区和赣榆县为“三极”、滨海新城为“一心”的“一心三极”城市布局；以连云港主体港为“一体”，南北延伸的海岸线及港口为“两翼”的“一体两翼”港口布局。2.3.2三大城市定位分析按照国家和江苏对连云港的发展新定位，连云港正在抢抓新一轮的发展机遇，全面掀起大开发、大开放、大建设、大发展热潮，加快建设国际性的海滨城市、现代化的港口工业城市和山海相拥的知名旅游城市。国际性的海滨城市2005年7月，连云港拿出400万元，向全球征集东部滨海地区发展战略规划，历时3个月，最终确定8个方案并进行整合，形成了连云港东部滨海地区战略规划。规划中的东部滨海地区将形成“一体两翼，组团递进，三极拉动，重点突破”的整体空间结构，由内至外形成港湾服务区、中央商务区、海滨居住区、高新产业区、外围产业区五个层次和多个组团，成为能够承托城市未来希望的滨海新城、支撑城市经济腾飞的产业基地和带动区域经济发展的枢纽大港。港湾服务区港湾服务区中央商务区滨海居住区高新产业区外围产业区在实施过程上，留出从山到海、从城到海的生态廊道，保持青山常在、碧水长流、蓝天白云、清新怡人的生态环境。把东部城区、新海城区、赣榆城区作为相互联动的三大增长极进行规划建设，三极合围形成连云港未来的中心城市。按照现代城市理念，收拢三极，向中心发展，在位于三极之间的盐田滩涂上崛起一座50平方公里的海滨新城，寓商务、金融、会展、娱乐、办公、居住、旅游等多种功能于一体，成为连云港中心城市的核心，也成为苏北地区规模最大、功能最为完善的国际化商务中心。目前，有80多家世界顶级规划单位汇聚在连云港，进行各项详规的编制，实现详规的无缝对接。正在建设连接新海城区与海滨新城的花果山大道，在海滨新城规划范围内掀起滩涂围垦和基础设施建设热潮，加快推进国际商务中心、连岛旅游度假区、东哨西墅片区建设，抓好东部城区重要节点的整治出新，陆续建成一批标志性建筑，初步展现海滨城市的风貌。同时，积极推动新海城区“互连东进”，加快科教创业园、体育中心开发建设。确保做到每一项工程建设都要找有水准、有实力、有信誉的建筑施工单位来做，尽量避免留下败笔。到2010年，中心城市规划人口超过130万人，规划建设用地面积达到160平方公里，基本建成现代化的大城市、充满活力的区域中心城市、富有魅力的国际性海滨城市。现代化的港口工业城市港口是连云港的核心战略要素，连云港的发展必须依靠港口来带动。建设亿吨大港，充分发挥港口的龙头带动作用，提升整个区域经济的发展实力，是连云港的必须选择。目前的港口发展已经有了一定的基础，06年以来，通过调研论证，连云港确立建设港口群、发展组合港，延伸“一体”、拓展“两翼”，形成“一体两翼，提升主港，两翼齐飞”的总体思路，举全市之力加快港口的建设与发展。【提升主港】就是调整完善主体港区功能，以集装箱和大宗物资中转运输为重点，加快集疏运通道、深水航道和大型专业化泊位建设，大力发展综合物流和贸易，巩固并提升区域性枢纽港地位。【两翼齐飞】就是跳出现有港湾，在全市176公里海岸线上加快开辟南北两翼港区。南翼港区，重点开发徐圩港区、灌河港区；北翼港区重点开发赣榆港区，适时启动以大型石油接卸为主的前三岛港区。除前三岛港区外，其他港区重点依托盐田及滩涂资源发展临港工业，实现港口与工业互动发展。目前，突出抓好15万吨级航道、第五第六代集装箱泊位、25万吨级矿石码头、东南北三大疏港通道建设，争取启动建设30万吨级航道和南北两翼港区，为提升港口功能、拉开“一体两翼”组合港框架创造条件。确保“十一五”港口吞吐量翻一番、集装箱运量翻两番，2008年实现吞吐量过亿吨、集装箱300万标箱，2010年实现吞吐量1.2亿吨、集装箱400万标箱，把连云港港初步建设成为长三角和渤海湾之间重要的区域性国际枢纽港、集装箱干线大港和带动区域发展的组合大港。山海相拥的知名旅游城市国内外港口城市发展的经验表明，一个现代化的国际港口城市必然是一个服务产业兴旺发达的旅游都市。连云港有着现代港口与历史文化的双重优势，资源禀赋条件得天独厚，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡、《西游记》的发源地、中国水晶之都和中国优秀旅游城市；环视全球，开放式的优质旅游环境，是国际性港口旅游城市的一个显著标志，以港口为依托的发达物流经济和旅游为核心的流量经济成为世界绝大多数港口城市的主导产业。连云港在旅游开发过程中，将采取“统一规划、分步实施、抓住重点、滚动发展”的方针，同时将开发优美自然风光与发掘深厚文化底蕴结合起来，把发挥地方旅游资源优势与改善旅游服务结合起来，突出“山、海、岛”特色，继续加快景区景点深度开发和配套建设，建设一批品位高、吸引力强、效益好的旅游精品工程和精品线路，进一步增强连云港旅游对外吸引力和发展后劲，努力把连云港建设成中西部地区最向往的沿海旅游胜地和江苏省的海滨花园。2.3.2．总体规划整体规划概述连云港总体规划确定的城市性质为我国沿海中部沟通东西、连接南北的区域性中心城市，国际性的港口工业城市，现代化的滨海旅游城市。城市职能为沟通东西、连接南北的重要节点与区域中心城市；我国中部沿海的国际性干线大港；江苏省乃至国家级临港产业基地；山海相拥、环境优美的现代化海滨城市；开放创新、和谐发展的生态宜居城市。未来港城将逐渐建立“一体两翼、一心三极”的空间结构。“一体”即连云港中心城区，是全市的行政、文化、商贸及交通中心，“两翼”即连云港中心城区南、北两侧的产业发展及综合配套区。“一心”即滨海新城，“三极”分别为新海城区、南翼新城和赣榆新城。2.3.3．城市建设规划到“十一五”期末，城市居民人均道路面积、住房面积全面达到小康标准，城市绿化覆盖率达到40%，城市人均公共绿地面积超过15平方米，加快东部城区和滨海新城供水设施建设，自来水普及率达到100%。建设西气东输市区门站、高中压调压站，建设高压燃气管道20公里，中压燃气管道130公里，燃气普及率达95%。加大城市环境建设投入，加快城市污水处理厂和污水收集系统建设，市区生活污水集中处理率超过75%，生活垃圾无害化处理率达到100%。充分发挥沿海临港、旅游资源丰富、历史文化底蕴深厚的特点，着力培育“国际性的海滨城市、现代化的港口工业城市和山海相拥的知名旅游城市”，增强城市的创造力、吸引力和辐射力。建设城市标志性建筑物，形成具有连云港特色的城市风格。加强城市绿化工程建设，到2010年，市区和四县全部通过国家生态示范区验收。加快城市基础设施建设、旧城改造、住宅开发和县城、小城镇建设步伐，进一步提高城市建设水平，不断推进城市化进程，努力增强城市总体功能，实现城市建设一年一变化，三年明显变化，五年大变化的战略目标。在沿街建筑改造工程方面，坚持环境改革和建筑改革并重，对主次干道两侧、重点窗口地带、城市出入等实施绿化、美化、亮化，切实改变面貌。在“十一五”期间，宏观上看，全球和区域经济一体化日趋明显，国际间、区域间生产要素流动和产业转移加快；我国进入了一个新的发展阶段，社会主义市场经济体制日益完善，经济结构战略性调整和城市化进程加快；江苏省“两个率先”快速推进，统筹区域发展力度进一步加大，特别是沿东陇海线产业带和沿海经济带建设，将我市摆在了全省生产力布局的重要位置，为我市加快发展提供了重大历史性机遇。我市正由工业化初期向快速扩量增效的工业化中期迈进，工业化的快速推进正促使我市经济社会结构发生根本性的转变；目前我市的城市化水平达到40.1%，城市框架将逐步拉开，城市功能日臻完善，正处在城市化加速攀升期，城市支撑能力的增强为汇聚各类发展要素提供了良好的载体，城镇空间的扩大为农村人口转移创造了更好的条件。根据不同视角分析，我市正处在实现经济起飞的关键节点上，将进入一个持续高速增长阶段。到2010年，全市地区生产总值在2005年的基础上翻一番以上，突破1000亿元，年均增长16%以上，人均地区生产总值达到20000元以上，比2005年翻一番以上，三次产业结构调整为11：53：36；到2010年，财政总收入达到140亿元，其中地方财政一般预算收入达到70亿元，年均增长25%左右;全社会固定资产投资五年累计达到2600亿元以上。城市化水平达到48%；中心城市人口突破100万人，建成区面积达到100平方公里以上；城镇登记失业率控制在4.5%以内；城镇劳动保障三大保险覆盖面、新型农村合作医疗覆盖面、高中段教育毛入学率全面达到小康标准；居民卫生服务体系健全率力争达到小康水平。城镇居民人均可支配收入超过16000元，年均增长10%以上；农民人均纯收入超过5600元，年均增长8%以上；恩格尔系数下降到40%以下。人口规模达到500万人，人口自然增长率控制在8‰以内;单位地区生产总值能源消耗比“十五”期末降低20%左右；耕地保有量38万公顷;森林覆盖率达到20%；环境质量综合指数保持在80以上。港口货物吞吐量达到12000万吨以上，其中集装箱吞吐量突破400万标箱。2.3.4.人口规划本次规划预测连云港市域总人口在2015年达到523万，2030年达到633万人。城市化率2015年达到60％，2030年达到75％。城镇人口2015年达到314万，2030年达到475万。2.3.5.房地产业及城市建设用地规划加快市区房地产业发展。围绕中心商务区建设，重点加快商务中心、高端商务住宅区、外商公寓区、商贸商务设施建设，适应城市发展的要求；加快滨海居住区建设，进一步加快不同层次的商品房、经济适用住房建设，适应中心城市人口快速增长的住房需求。“十一五”期间，连云港市将健全和完善房地产开发建设和管理服务体系，建立以商品房为主体，经济适用房、拆迁安置房和廉租房为重要组成的住房供应体系和保障体系，切实改善中低收入居民住房条件。积极发展健康住宅和绿色环保住宅，加快节能省地型住宅建设；积极推进房地产开发和物业管理的分业经营，提高物业管理水平。进一步规范市场秩序，加强市场监管。至2010年，房地产业增加值在2005年的基础上翻一番以上。在“十一五”住房建设规划的基础上，连云港市也将进一步编制新近5年住房建设规划，统筹和指导近期港城城市住房建设，从而提高住房保障水平，对广大群众住房消费提供明确预期，引导房地产项目有序开发，促进市场平稳运行和推进合理消费，逐步实现“住有所居”的目标。至2010年，中心城市人口将达到100万人，“十一五”期间新增住房面积960万平方米左右。5年新增住房约10万套。从2007起至2010年，市区每年拆迁面积约120万平方米，拆迁户数约0.6万户。2008连云港市危旧房改造计划完成137万平方米，其中住宅130万平方米，非住宅7万平方米，完成改造项目15个。2012年城市人口总规模控制在130万人以内，城市建设用地总规模控制在170平方公里以内。2030年城市人口总规模控制在200万人以内，城市建设用地总规模控制在240平方公里以内，平均每年约增加5平方公里。2012年，人均居住建筑面积达32㎡，住房总量4160万㎡；现有住房总量2318万㎡，市区未改造完成的重点棚户区待拆迁改造面积约230万㎡；到2012年，需增加住房2072万㎡。到2012年底，连云港市区将增加人口48.03万人，这部分新增加人口按照人均住房32㎡计算，需增加相应住房建设面积约1537万㎡。现状人口对婚房的需求：以前几年平均日结婚14对、需购置新房的为10对测算，需要住房约164万㎡。拆迁改造安置住房需求，未来五年内拆迁改造面积约230万㎡，约需要住房360万㎡满足被拆迁人群的居住需求。二手房及租赁约需要住房200万㎡。基于至规划期末流动人口总量约为5万人的预计，相应住房需求约75万㎡住房。综合分析预见，2008-2012年规划期内住房需求约为2100万平方米。考虑人口增长的不确定性，规划期内住房需求总量将按1800-2000万平方米进行安排。套型建筑面积90㎡以下住房面积1260-1400万㎡，占总建筑面积的70%。其中，新浦区建设5.01-5.76万套、469.2-521.2万㎡；海州区1.97-2.28万套、187.8-208.7万㎡；而连云区（含经济技术开发区）将成为连云港市区近期住房建设规划的重点区域，规划期内将建设住房10.99-12.91万套、1143.0-1270.1万㎡。在各类住房安排计划中，保障性住房即廉租住房（套型面积50㎡以下）和经济适用住房（套型面积60㎡左右），建设规划面积约180-200万㎡，占住房供应总量的10%；政策性商品住房即两限普通商品住房（套型面积90㎡以下）和中低价位、中小套型普通商品住房（套型面积90㎡以下），面积约1080-1200万㎡，占住房供应总量的60%。其中，两限普通商品住房面积约180-200万㎡，占住房供应总量的10%，中低价位、中小套型普通商品住房面积约900-1000万㎡，占住房供应总量的50%；普通商品住房和高档商品住房占住房供应总量的30%左右。瀛州路宁连高速苍梧路海宁路东盐河市政府巨龙路朝阳路瀛州路宁连高速苍梧路海宁路东盐河市政府巨龙路朝阳路连云港市新浦区新区规划用地面积675.5公顷，规划修编总人口10规划以东盐河绿化风光带为界，分为东西两片，东片为连云港市的政治、文化科技艺术中心，西片为新区生活性用地，并配套发展片区商业服务设施、文化娱乐设施。东片为体现市政府的中心地位，并兼顾考虑文化设施可容纳大批人流的要求，采用对称布局的形式，规划打破传统方格网的路网格局，以市政府为核心，形成环状路网，并将市政府与各类行政办公用地、后勤服务设施、会议中心、宾馆以及文化科技艺术中心有机组合，形成统一整体；西片则以街坊形式布置居住用地，依托现状，沿道路布置带状商业，适当向纵深发展，形成朝阳路与巨龙路“╋”字形商业中心，在瀛州路与苍梧路、海宁路交叉口分别形成两个公共设施节点。小结：连云港城市将以新浦老城区为核心向东拓展，规划的新行政中心周边将是近期开发最具潜力区域，连岛开发将跳脱城市概念，连接新浦区与连云区的沿线将是远期开发最具潜力区域。各规划区域开发潜力评估：区域规划总用地（K㎡）区域优势近期潜力远期潜力滨海商务核心区9.83山海景观、连云区商贸聚集区45连岛海滨旅游度假区7.63江苏第一大岛、山海景观3.55东哨西墅6.3连云区政府、山海景观34中云20.55经济开发区、前、中、后云台山33.5猴嘴8花果山大道、沿海铁路客运站点33.5嘉泰15.3规划都市型产业基地2.53东河新城3.965新浦区政府、大学园区34新浦新区6.755市政府、政治文化、科技艺术中心45凤凰新城8南城镇政府、凤凰山公园、城市“南大门”34孔望山新城5.2059海州区政府、山水景观33.5蔷薇河片区2.523城市“西大门”、蔷薇河2.53解放东路片区6.01新浦中心城区东延伸、大浦河33.5备注：0代表“不好”；4代表“很好”四、宏观经济2.4.1连云港整体宏观经济概况2007年中央、省政府赋予连云港更高的发展定位，给予了更大的关心和支持。国务院总理温家宝于2007年元月2日专程来连云港视察指导工作；江苏省委2007年3月3日召开常委会专门研究加快连云港经济发展问题，并决定举全省之力支持和推动连云港发展建设；2007年连云港迎来了前所未有的重大机遇。这一年，连云港全市经济社会发展保持“十一五”首战之年的良好势头，地区生产总值增长15.1%，财政总收入跨越百亿元台阶，县域经济发展实力快速提升，各项事关全局、事关长远的重点工作扎实有效推进，全市又好又快的发展态势进一步显现；城乡居民收入迅速增加，改革发展成果共享度不断提高，群众生活明显改善，人心思进、创业发展的氛围更加浓厚，构建和谐社会的基础进一步强化；开放的港城受到海内外有识之士的广泛关注，各类资源加快汇聚，实际到账注册外资7亿美元、比上年翻一番，总量、增幅分别居苏北、全省前列，区域发展综合优势进一步彰显；国际性海滨城市建设框架全面拉开，组合港建设步伐加快，产业发展加速推进，城市、港口、产业互促联动发展效应进一步增强，规划绘就的美好愿景正快步走向现实。2008年连云港实现了跨越式发展的美好开端，今年以来，在复杂多变的宏观经济形势下，连云港市统筹做好改革发展稳定的各项工作，着力解决影响经济运行中的突出矛盾和问题，经济呈现快速增长态势。财政收入继续高速增长；消费市场零售额增幅持续攀升，固定资产投资稳定高位增长；工业生产增势保持在较高平台，港口运输继续提升；城市居民收入稳中有升；通胀压力逐步减小，信贷紧张局势有所缓和。2.4.2主力产业分析全市工业经济总体上呈较快增长态势。前三季度，规模以上工业增加值169.24亿元，增长19.1%；增幅比上年同期低0.2个百分点，与1-7月份持平；比全省平均高3.1个百分点，居十三市第3位，居苏北第3位。工业总产值609.82亿元，增长40.6%；其中新产品产值39.08亿元，增长32.4%。实现销售产值590.41亿元，增长39.3%；其中出口交货值56.32亿元，增长29.7%。重化程度继续提高。连云港市规模重工业企业704家，占规模企业数的58.4%，完成产值344.60亿元，占规模工业比重56.5%，比上年同期上升了3.3个百分点。重工业产值增长47.7%，增速比规模工业平均水平高7.1个百分点，比轻工业快15.3个百分点。重工业对规模工业增长贡献率达63.1%，拉动全市规模工业增长25.6个百分点。重工业增速加快主要得益于新增企业，新增企业完成产值94.82亿元，同比增长2.3倍，占重工业比重达28.3%，对重工业增长贡献率高达59.6%,拉动重工业增长28.4个百分点。高新技术产业快速发展。规模高新技术产业工业产值127.86亿元，增长45.2%；增幅高于规模工业4.6个百分点;产值占规模工业的21.0%，同比提高1.5个百分点。其中新材料保持了强劲的增长态势,完成现价产值54.11亿元,占全市高新产值的42.3%，增长76.3%,对全市高新企业产值贡献率达到58.8%,拉动全市高新企业产值增长26.6个百分点。支柱行业发展良好。农副食品加工业、化学原料及化学制品制造业、医药制造业、非金属矿物制品业、电力热力的生产和供应业是工业五大支柱，共实现产值380.76亿元，增长46.2%；占规模工业62.4%；对规模工业产值增长贡献率为68.3%，拉动增长27.7个百分点。新增规模企业生产快速增长。今年以来，全市净增规模工业企业167个，其中赣榆县37个，东海县43个，灌云县38个，灌南县31个，新浦区1个，海州区-3个，连云区6个，开发区15个。目前全市共有1206个规模工业企业，其中赣榆县260个，东海县223个，灌云县196个，灌南县180个，新浦区63个，海州区56个，连云区67个，开发区94个，市直67个。前三季度,全市新增规模工业企业实现产值53.72亿元，占全市的8.8%,同比增加48.71亿元,增长9.7倍，增幅比规模以上工业总产值高929%；新增规模企业对连云港市工业产值增长的贡献率达27.6%，拉动全市产值增长11.2个百分点。工业用电平稳增长。前三季度工业用电量为25.16亿千瓦时,增长8.1%;增幅同比高4个百分点，环比降低1个百分点；比全省平均低0.2个百分点，列全省第8位。前三季度。连云港港口累计完成吞吐量6811万吨，增长20.0％，比上年同期高1.9个百分点；完成集装箱运量187万标箱，增长63.8%，比上年同期高20.2个百分点。2.4.3投资分析前三季度，连云港全市投资保持高位增长，共完成全社会固定资产投资483.47亿元，增长34.1%；环比增长0.9个百分点，比上年同期低1.6个百分点，保持了平稳较快增长的良好发展态势。其中，规模以上完成固定资产投资415.41亿元，增长35.8%，环比增长1.8个百分点；完成工业固定资产投资291.77亿元，增长33.3%，环比增长2.4个百分点。城镇固定资产投资324.24亿元，增长38.2%，增幅比比全省高14.4个百分点。市县投资均快速增长