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文件和合同拟订和填写的注意事项房屋定购单、合同、客户业务联系卡、情况说明、各种申请及报告、催告函禁止使用铅笔、圆珠笔和纯蓝的水笔，应使用黑色水笔和钢笔；申请人、审核人和确认人应有签字日期，某年某月某日；客户申请和情况说明落款人禁止打印，应有本人的签字及签字日期；购房客户几位，客户催告函、申请和情况说明有几位客户就应写几位客户的名称，姓名应写全称；催告函应以开发商的名义发送，也就是要加盖开发商的公章，勿以售楼处的名义发送；开发商的优惠单上策源代表不要随意签字，开发商签字盖章的文件、资料和合同要有具体的盖章或签字的日期。定金及定金罚则定金是指当事人为对债权进行担保而书面约定一方向另一方支付的一定数额（不得超过主合同标的的总额的20%）的资金。定金罚则：如果支付定金一方违约，则定金将被收取一方作为赔偿而占有，并不负返还义务；如果收取定金一方违约，支付定金一方有权要求双倍返还定金。

订金和预付款预付款：不具有担保的作用和意义，只是一种支付的手段和方式，其应用是解决合同一方资金短缺的问题。因此，收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍的返还。我国的法律对订金没有明文具体的规定，而交付订金只被视作交预付款。一字值千金,分清定金与订金。（案例：张三出租一个李四位于珠江路的一个店铺，张三在收据上写的今收到李四定金8000元。之后市场看涨，张三后悔，专租给王五。协商不成，李四起诉，判决结果张三返还16000元。）上海市房屋土地资源管理局发布的《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的规定房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵冲房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但以下四种情况例外，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：（1）房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；（2）签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；（3）双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；（4）广告、售楼书、样品房与实际情况不相符合的。拗定金最高院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。房屋定购单签订时应注意的事项n房屋定购单资料是否填写正确n房屋号码是不是公安机关批准的号码，而不是工程号n单价和总价是否遗漏了币种“人民币”及单位“元”n格式条款和非格式条款：格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

（案例：价格通知单大定最长7天。2005年4月1日签订《房屋定购单》，明确约定为成约定金。业务员却手写2005年4月10前交付定金2万元。）n所有的客户是否签字盖章。合同签订前的准备销售楼盘具备销售资格，是否取得预售许可和销售许可证明；房屋订购单和预售合同签订前应先核对客户的身份；委托买房的，代理人持有是否有公证过合法有效的委托书，外籍人士（包括港、澳、台）和委托代理人是否公证；无民事行为能力人和限制民事行为能力人（10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人），应有其法定代理人签订合同。文件和资料的管理客户催告函原件应一式二份，一份发送客户，一份存档，发送的凭证要及时存档；建立严格的资料记录和保管制度：我方与开发商之间的原始设计资料、图纸、文件、交接签收记录等应专人负责并加以分门别类妥善保管，定期做台帐。文件发送后，应有复印件，并用铅笔标注发送的时间、采用何种方式发送、对方接收人。（案例：《新闻晨报》上发布软报告，结果设计单位少写了两个字，对方认为侵权，要求赔偿。）客户的退房申请、变更申请、违约金减免申请、情况说明原件案场应保存，审批流转时将复印件附在后面即可。（案例：审批的过程较长，案场——住宅事业部——总经理室——集团，经常文件丢失。）作废的房屋定购单和合同要作废处理。商品房认购与预约转合同应该注意的事项不能随意拗定金：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

事实合同：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。到达主义大陆法系采用是到达主义，是指必须到达对方时才生效。（采用数据电文形式订立合同，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间；未指定特定系统的，该电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间。）

英美法系采用是发信主义。文件的发送催告函发送应及时，最好在客户违约的次日起拟订发送；催告函抬头应列明所有合同乙方客户；催告函应严格按照合同约定地址发送；催告函发送的对象是客户的全名；催告函发送的楼盘应是合同约定名称，而不应是推广名；催告函应以开发商的名义发送，禁止以售楼处的名义发送；催告函原件一式二份，一份致客户，一份自己留存；催告函以挂号的形式发送，最好用双挂号的形式。发给开发商的工作联系单或文件，最好由收件人签收。催告函填写注意事项签约催告函；房屋定购定购解除函；贷款资料、贷款公证、保险费等贷款催告函；房款催告函；合同解除函（合同解除函之前必须有一份催告函）房屋交付催告函房屋小产证办理催告函。房屋贷款应注意事项客户自办贷款的，应经开发商书面同意，并签订补充条款，约定何时贷款应该入帐。一旦贷款金额不能如期进帐，客户应承担的违约责任。我们要及时收齐客户贷款资料。对于申贷资料不全或者不肯支付贷款公证、支付贷款保险费的客户，我们应及时发《催告函》。签约催告函

业主：您好！感谢您对本公司的支持，定购了

物业。根据贵我双方

年

月

日签订的《房屋定购单》约定，贵方应于

年

月

日前携带定购单、产权登记名义之身份证、印章及应付款前来签约，办理购房手续，逾期视作买方放弃该物业和定金，卖方可另行处理该物业。现贵方已逾期，构成严重违约。现请贵方务必于

年

月

日前致我公司售楼处

签订《上海市商品房预售合同》，并办理相关购房手续。否则，我公司认为贵方已放弃该物业和定金，将另行处理该物业。由此产生的损失和责任均由贵方承担。特此告知开发商:（盖章）年月日定购单解除函

业主：您好！感谢您对本公司的支持，定购

物业。根据贵我双方

年

月

日签订的《房屋定购单》约定，应于

年

月

日前携带产权登记名义之身份证、印章及应付款前来签约，办理购房手续，逾期视作买方放弃该物业和定金，卖方可另行处理该物业。我方已多次致电通知贵方前来签约，现您已逾期签约。根据贵我双方的约定，您已放弃该物业，我公司将另行处理该物业。请您务必于

年

月

日前致我公司售楼处

办理相关的解除手续。否则，由此产生的损失和责任均由贵方承担。特此告知！开发商：（盖章）年月日贷款催告函

业主：您好！感谢您对本公司的支持，购买

物业。根据贵我双方

年

月

日签订的《上海市市商品房预售合同》约定，贵方采用银行贷款方式支付人民币

元。贵方委托我方代办银行贷款手续，贵方应在签定预售合同后

天内提供全部材料。我方已多次致电通知贵方91）提供申请贷款所需的全部资料；□

（2）办理贷款公证；□

（3）交纳保险费；□但贵方至今没有提供或办理。请您务必于

年

月

日前致

提供上述申贷材料或办理公证或缴纳保险费。否则，由此产生的损失和后果均由贵方承担，与我方无关。同时我公司将追究贵方的违约责任。特此告知！

开发商：（盖章）年月日自办贷款催告函

业主：您好！感谢您对本公司的支持，购买

物业。根据贵我双方

年

月

日签订的《

市商品房预售合同》约定，贵方采用银行贷款方式支付人民币

元。贵方自行办理银行贷款手续，但应在签定预售合同后

天内将上述款项到帐。现已逾期，请您务必于

年

月

日前致付清上述款项。否则，由此产生的损失和后果均由贵方承担。同时我公司将追究贵方的违约责任。

开发商：（盖章）年月日催款函

业主：您好！感谢您对本公司的支持，购买

物业。根据贵我双方

年

月

日签订的《

市商品房预售合同》约定，应于

年

月

日之前缴付人民币

元（大写：

）。现贵方已逾期，我方已多次致电通知贵方前来缴付，但至今没有收到应收的房款。请您务必于

年

月

日前致我公司售楼处

缴付上述房款。我公司将根据合同第七条规定追究贵方的违约责任。特此告知！

开发商：（盖章）年月日合同解除函

业主：您好！感谢您对本公司的支持，购买

物业。根据贵我双方

年

月

日签订的《上海市商品房预售合同》约定，应于

年

月

日之前缴付人民币

元（大写：

）。现贵方已逾期

天，我方已多次致电通知贵方前来缴付，并

年

月

日书面催告付款，但至今没有收到应收的房款。根据贵我双方合同第七条规定，如贵方逾期付款超过

天，即视为贵方不履行本合同。我方有权单方面解除合同。现合同解除条件已成就，故贵我双方

年

月

日签订的《上海市商品房预售合同》已解除。我公司将根据合同约定追究贵方的违约责任。请您务必于

年

月

日前致我公司售楼处

办理相关的解除手续。否则，由此产生的损失和责任均由贵方承担。特此告知！

开发商：（盖章）年月日交房催告函

业主：您们好！首先，感谢您们对本公司的支持，购买我公司开发的

路（“”）

号

室物业（以下简称为房屋）。根据贵我双方

年

月

日签订《上海市房屋预售合同》的第十一条规定，我方应于

年

月

日前将房屋交付给贵方。房屋符合交付使用条件后，我方于

年

月

日通知贵方应于

年

月

日前来

办理房屋交接验收手续。之后，我方又多次电话催告贵方，但贵方迟迟未来办理手续。现贵方已逾期，请贵方务必于

年

月

日前，携带《入住通知书》约定的材料，至我公司售楼中心办理该房屋的验收交接手续。根据合同补充条款约定，如贵方未按本催告书约定的日期办理该房屋的验收交接手续，则至催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋视为已交付给贵方，同时至该日起所有与该房屋有关的税费、物业费均由贵方承担。开发商：（盖章）年月日无证预售的风险

未依法取得商品房预售许可证而以预订、预约、认购、订购等方式变相预售商品房的，均属无证预售行为。违反了《上海市房地产转让办法》第33条规定处罚：应当由上海市房地局或县房地产管理部门依据《上海市房地产转让办法》第50条第一款第四项规定处罚。（责令停止销售，没收违法所得，并可以处违法所得一倍以上三倍以上罚款）房地产开发企业未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，将被认定无效，除非在起诉前取得商品房预售许可证。购房者可以退房的情况开发商证件不全：五证《国有土地使用证》、《建设用地规许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》开发商擅自变更设计：如擅自变更房屋户型、朝向、面积、房屋平面图等；因开发商原因无法办理贷款：如购房者通过公积金购房，则需开发商出具相关资料；开发商在出售房屋前已将房屋抵押或出售后抵押给他人或银行；面积超出合同约定的范围；开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。开发商没有在规定时间内办出产证。面积差异纠纷处理处理原则：有约定从约定，无约定从规定。2004.9.15《沪房地资市（2002）0263号文件已作废。（就是公共部位分摊0.8%、套内面积3%）按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理：

（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

规划、设计变更的处理

房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

房屋建设工程转让与预售合同的处理

房屋建设工程转让前已经进行商品房预售的，房屋建设工程转让人应当将房屋建设工程转让的情况书面通知商品房预购人。商品房预购人有权在接到书面通知之日起30日内要求解除商品房预售合同。

商品房预购人未按照前款规定要求解除商品房预售合同的，应当由房屋建设工程受让人继续履行商品房预售合同。

商品房质量与合同解除

商品房交付使用后，买受人认为主体结构不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人也可要求解除合同和赔偿损失。商品房买卖转移登记和权证办理

未经登记不得对抗第三人：商品房买卖应办理登记手续，未办理登记，不影响合同效力，但不得对抗善意第三人。房地产权证（小产证）的办理时限：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90天；

（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90天。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除登记合同并要求赔偿损失。

开发商可以单方面解除合同客户逾期支付合同款项超过合同约定的最后期限；因客户原因贷款没有到帐目，在合同约定期限也没有补足。合同解除前要催告：（案例）2004年6月1日签订预售合同，2004年6月1日已支付30%房款，70%余款应在2004年7月1日支付。合同约定逾期付款90天，开发商有权解除合同。现客户逾期付款90多天。（1）2004年7月2日开发商应发《房款催告函》；（2）2004年10月1日发商才可以发《合同解除函》不属于退房的理由家庭原因经济原因其它客户自身原因房屋质量有问题，但是没有达到影响居民或主体结构不合格。统一口径：不属于合同约定的解除范围，也不属于合同法规定的解除范围。即法定和约定皆不成立。客户擅自单方面解除合同不适合合同第七条预定，最高违约金可达到合同总价的30%。地下车库商品房项目附属地下车库（位）仅供该商品房小区内（包括分期实施的商品房项目）的房地产权利人购买，或者房地产权利人和承租人租用。地下车库不单独办理产证若地下车库是与商品房一并购买的，或者是在业主拿到商品房小产证之前购买的，地下车库车位号、面积等情况应在办理小产证时一并在小产证附记栏内注明。若购买商品房并拿到小产证后，业主再购买地下车位的，则应由房地产登记部门在商品房小产证附记栏内加注地下车库的车位号、面积等情况。买底楼送花园承诺无效无法律上的处分权根据国家及上海市房地产法律法规规定，一幢商品房所占用土地（包括楼座之下及楼房四周）的使用权归属全幢业主共同享有。按照法律规定，无效民事行为或无效合同