会计学专业“营改增”对房地产企业的税负影响分析-以保利地产为例

绪论现阶段经济迅猛发展，“营改增”政策的实施为了经济健康稳健的发展作出重要的保障。减少国家对企业进行重复征税情况，减轻企业的税负负担是“营改增”最大优点，增强企业的经济活力。“营改增”在2011年拉开了序幕，2012年-2014年间税改的试点工作也取得了突破性的进展，不仅试点范围不断扩大，而且涉及的行业也在持续增加。2016年5月1日起“营改增”在我国正式起航，增值税占据历史舞台，营业税就此取消。这是我国目前规模最大的结构性减税措施。房地产行业是国民经济的重要组成部分，对国民经济的增长具有显著作用。它的经营情况和其他行业的的经营情况大有不同。它的不同点在与：一是房地产企业开发投入大，工期较长；二是较高资产负债率经营；三是产业的关联性很强。“营改增”实施前，房地产上游公司存在着重复征收税费的问题导致税费转接到了下游公司，产生了重复收税的现象。但是“营改增”实施后，对下游以销售为主的企业在购置用于建筑材料的增值设备可以进行抵扣，一定程度上消除了重复收税的问题。减轻了赋税有利于房地产毕业在市场上增加经济活力，促进社会经济的发展。“营改增”的实施确实对房地产企业起到了积极的作用，但在政策的实施下也面临着巨大的挑战。因此，在这里提出一些合理改进的意见，使得房地产企业能够更好的应对税制改革，促进企业和行业的稳健发展。一、政策实施后房地产企业面临的问题（一）进项税抵扣不足首先，鉴证咨询或现代服务的征税税率根据税法规定选择6%或3%。设计建筑图纸、地貌勘探、招标合作企业、合作合同的公证和竣工验收后的备案和决算等繁多步骤是房地产企业开发的前期工作，但是这样繁杂的前期工作均纳入鉴证咨询或现代服务中，而他们产生的进项税额远对于销项税额来说是无关痛痒。同时，房地产企业的开发过程中，项目招标、土地竞拍、拆迁补偿、质检消防等，大量的手续都需要项目所在地政府进行办理，在办理的过程中产生种类繁多的费用，但是缴纳费用的金额是无法获得增值税专用发票，因此不能对销项税额进行抵扣。再者企业可能是考虑到了进货物资的成本在一些私人采沙场或者是从个人渠道采购获取的砂石等建筑材料，然而这样的购进货物方式大部分是获取不到增值税专用发票，也是无法视为进项税额进行抵扣；其次，房地产行业属于劳动密集型行业，支付给工人的劳务费虽然较多但是可抵扣的进项税额的扣除率较低。对于房地产企业为建筑工程所购进的建筑材料或是应税劳务的核算，不是仅仅纳入“在建工程”这个科目，同时对建筑物进行修缮、装饰所产生的费用进行核算时也不可以纳入“在建工程”科目中。新税法规定还增加了不能纳入“应付工资”、“应付福利费”等科目的情况，其中包括用于集体福利和个人消费的购进的物品和其他支出或是劳务费用所产生的税额是无法进行抵扣。在房地产企业前期开发阶段，是将工程通过承包形式承接出去的，但是农民工或是没有纳税资质的个人是这些外包的建筑公司的绝大多数员工，在这种情况下企业在这方面难以如数抵扣税款；然后，房地产开发也属于资本密集型的行业，企业在开发阶段难免资金短缺，会向银行或者相关金融机构贷款周转，每年支付给银行或者相关金融机构的利息和费用对企业来说都是一笔巨额资金，“营改增”政策规定，销项税额中可抵扣的不包括贷款服务利息支出的进项税额，并且同时规定，接受贷款服务时，新规出台后，对于企业向贷款方支付与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等所产生的金额需要缴纳增值税，而这些费用的增值税是不能进行进项抵扣的。虽然，向银行进行贷款可以抵扣部分的费用，但这部分金额还是起不了什么作用；最后，众所周知房地产企业开发有一个最鲜明的特点，那就是开发的周期比较长，但是工程可以抵扣的进项发票需要房地产企业开发工程完结以后才会开具，而有些开发工程经历的时间比较长，因而无法在当期进行抵扣。以上的几种因素都是会造成房地产企业进项抵扣不足的原因。（二）企业财务管理的难度加大“营改增”的实施，对生命力顽强房地产企业来说是机遇，但对于生命力不够顽强的企业来说是挑战。在“营改增”实施以前，核算方式非常的简单，而且会计人员的工作只需要处理计提、缴纳环节。但对比起以前企业会计核算方式不仅开始变得复杂化，而且内容也变得极其多样化和繁多化。一是在“营改增”之前，购进建筑材料时所产生的进项税额一并纳入原材料/在建工程这个科目的账面价值，但是政策实施后，购进建筑材料所获取发票的税额计入“应交税费———应交增值税（进项税额）”这个新的科目中。对于“简易计税方法”的项目的会计处理与“营改增”前相同都不需要核算进项税额。政策前后核算方式进行对比可以得知，原来的进项税额要从建筑材料账面价值中扣除纳入应交税费———应交增值税（进项税额），所以“营改增”之后资产的账面价值就会有所减少。然而资产负债率是影响企业在市场中的竞争力的重要因素，企业的资产减少负债不变必定会造成产负债率有所增加；二是所缴纳税额发生了变化，“营改增”前，缴纳的税费是营业税=营业收入*适用的税额。“营改增”后，缴纳的税费是增值税=（销项税额-进项税额）*税率，会计核算复杂度大大增加，税改中增值税核算新增加了一个重要的科目“应交税费——应交增值税”，“销项税额”、“进项税额”、“进项税额转出”等是该新增科目的二级核算明细科目；三是明确增值税纳税人也成为“增值税”的重要内容，销售不动产、转让土地使用权和建筑业服务和原来保持一致都属于是视同销售的范围，经过税改后视同销售的范围进一步扩大，范围包括只要用在公益事业或是社会公众为对象的、无偿提供服务和无偿转让不动产、无形资产，那么内容核算的工作也大大的增多；四是不仅土地增值税预征的计税依据发生变化，而且建筑安装工程费支出发票扣除也发生了变化。《国家税务局关于全面推开营业税改增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务局总局公告2016年第23号）规定，接受建筑安装服务取得的增值税发票应在发票的备注栏注明建筑服务发生地（市、区）名称及项目名称，否则土地增值税纳税人不得将金额计入增值税扣除项目。这一系列的变化都会给房地产企业的财务管理带来挑战。（三）合作伙伴的流失“营改增”实施后，增值税专用发票成为了最重要的票据。开具增值税专用发票只能是税务机关和一般纳税人。新规出台后，小规模纳税人不仅不具备开具增值税专用发票的能力，而且对于小规模纳税人想要开具增值税专用发票的要求也是极其严苛。小规模纳税人需要专票时要及时的向税务机关申请，经过核实真实情况得到批准后税务机关才能代为开具专票。在“营改增”实施之前，房地产企业在前期购买较为零星的材料的时候可能会选择小规模纳税材料公司购买材料，但是“营改增”政策之后，多数的房地产企业不会从小规模纳税材料公司购进材料了，因为小规模公司没办法开具增值税专用发票，这样一来就会增加房地产企业的采购成本，房地产公司不得已只有从一般纳税材料公司中购进材料，这样才能从一般纳税材料公司中获取增值税专用发票从而进行抵扣。如果非要和小规模合作又会增加房地产企业的开发成本，因此，房地产企业为获得合法的增值税专用发票，就会失去和一大批材料质量和价格性价比较好的小规模纳税人进行合作。（四）发票管理风险增大一个房地产企业需要开具的票据是非常之多的。“营改增”后增值税发票分为两大种类：增值税普通发票和增值税专用发票。税改前发票的种类本就已经是复杂多样的，而纳税人经营活动所需的发票又各不相同，新规后对于发票的选择不仅仅要满足自身企业的要求更要同时满足购买方的要求。不熟悉新规的企业在发票管理上就会难上加难。新规实施，财务人员专业水平参差不齐，不能对凭证进行合理且严格管理，对业务流程不熟悉，同时对税控设备进行不恰当的操作等，造成可以抵扣的进项税额凭证丢失或损坏，使得原本一些可抵扣的进项也无法抵扣，最终导致“营改增”实施后企业房地产企业缴纳的税款增多。税改后造成很多房地产企业对获取专用发票的意识淡薄的重要原因是因为在政策以前，只要取得普通发票对从事经营活动的房地产企业来说即可。房地产企业涉及业务领域众多，经营活动又复杂化，地域涉及也较广，对新规不熟悉的房地产企业很难将票据的认证抵扣时间控制在有效地期限内。而且，“营改增”实施以前，房地产业不仅对票据的开具不规范，而且也普遍存在着“虚开”发票等现象。“营改增”以后，虽然有的房地产企业已经改进，但还由于这些不良的想象存在的时间较长，所以票据的管理还是有很大的问题。由于，虚开增值税发票案件屡见不鲜，很多房地产公司也牵扯其中。国家出台了一系列的相关法律新规来打压房地产企业存在开具不真实的、不可以进行抵扣增值税专用发票等违法行为，同时对增值税专用发票的管理系统不断完善和建立更加的精确的稽核比系统，来降低房地产企业对票据不合理管理的风险。二、“营改增”实施后对保利地产的税负影响（一）“营改增”实施对保利地产增值税的影响税改前营业税=营业收入×税率，计算的程序简单明了。税改后企业缴纳的增值税=销项税额-进项税额，不仅要计算出销项税和进项税还要对其进行差额计算，相对其以前程序就变得复杂起来。税改以后企业有许多项目的进项是可以进行抵扣的，譬如土地出让可进行抵扣。保利地产的土地成本可分为从政府中购入的和从企业中购入的。保利地产从政府手中取得的土地所产生的资金是没有征收增值税的，因而保利地产支付的土地出让金是不可以从销项中抵扣的，但一般纳税人将土地出让给保利地产是可以进行抵扣的，再者从二级市场取得的土地使用权取得专用发票，房地产企业也可以进行抵扣。由于其他更多可抵扣进项税额只可企业内部财务人员知晓，所以企业实际的可抵扣的进项税额应该更多。因为精确的数据无法正确的得知，所以本文只能通过估算进行测算对比。税改前营业税多少只能通过营业收入来确定，而且营业税没有可抵扣的金额，保利地产扩大销售，收入增多营业税也会随之增多，但是税改后保利地产作扩大了销售，即使收入上升也没关系，因为所需的成本也会跟着上升，但增值税本质是差额，进项可抵扣的项目增多，差额也会缩小，那么保利地产缴纳的增值税相对会减少。（二）“营改增”实施对保利地产税金及附加的影响图表图表SEQ图表\*ARABIC1-12015-2018年主营业务收入单位（亿）数据来源：2015-2018保利地产年报营改增后，将营业税金及附加科目改为税金及附加，税金及附加是指企业经营活动负担的相关税费，主要包括：消费税、城市维护建设税、教育费附加、资源税、房产税、城镇土地使用税、车船税、印花税等，其中城市维护建设税、教育费附加占税金及附加的比重较大。税改前营业税作为城市维护建设税、教育费附加的基础，而营业税的支柱是营业收入。数据显示2015-2018年的主营业务收入都有大幅度的提升，那么税改前企业缴纳的税金及附加的负担也会随之变重。税改后城市维护建设税、教育费附加的税基是增值税，而增值税的本质是销项与进项的差额，由上面的测算我们可以知道随着增值税的减少，城市维护建设税、教育费附加也会相对的减少，对税金及附加的负担也会相对减弱。（三）“营改增”实施对保利地产企业所得税的影响图表SEQ图表\*ARABIC22015-018年保利地产利润总额及所得税变化图单位（亿）数据来源：2015-2018年保利地产年报在税改之下的企业所得税似乎并没有像增值税和税金及附加那么乐观。企业的所得税费用=（利润总额+可抵扣暂时性或-应纳税暂时性差异）*税率（25%）。所得税费用很大一部分原因是由利润总额决定的。从数据上看税改后，所得费用在2016年-2017年变化似乎不大，但事实上经过测算可知，新政后的所得税费用是上涨了的，特别是利润总额如果上涨的越快，所缴纳的所得税费用会随之增多。造成企业所得税上涨的主要原因：一是政策后由于企业缴纳的增值税减少，那么保利地产能在税前扣除的附加税就会有所减少；二是新税率的影响下，进项税额和销项税额会造成企业收入和成本的上升，上升的程度虽然不同，但是最终会影响到利润总额的变化，虽然我们无法知道可抵扣的暂时性和应纳税暂时性差异，但利润总额的上升，会让企业所得税费用随之上升；三是政策后企业在获取增值税专用发票时，确认的收入、开发的费用和开发成本计入费用或是成本的价格属于不含税价格，因此保利地产税前可以扣除的成本或者费用的金额就会减少；四是增值税属于价外税，而营业税是价内税，因此增值税是不能够在税前扣除的。这些都原因都会导致保利地产在新政之后所得税费用有所上升。营业税和增值税都属于商品税，但是增值税的税率具有灵活性、多变性等优点，增值税不仅消除在征税过程中重复征税的问题，进项税额还可以抵扣销项税额，同时也可将税负转嫁到下一个阶段，将房地产企业的超额税负负担最小化，“增值税”政策不仅达到最优商品理论的要求，还有利于促进房地产企业经济稳步发展。三、“营改增”实施下应对的建议（一）国家层面1.优化纳税服务在2016年5月25日，国家税务总局发布的75号文件《国家税务总局关于进一步优化营改增纳税服务工作的通知》，文件中对试点纳税人存在的纳税申报、发票认证及开具、税收减免等问题以及权益维护方面做出了重要的指引，各地方税务机关应积极响应，同时各地方税务机关根据文件的重要指示结合当地的实际情况进行工作，同时利用好信息化手段为纳税人提供优质的服务，如：网上税费申报、网上税费缴纳等。这样不但提高了税务机关的工作效率还提高纳税人的办事效率。2.加大对中小型房地产企业的支持大型房地产企业虽然在我国的房地产行业中占据主导地位，但是迅猛发展的的经济也催生出许多的中小型房地产企业。中小型房地产企业的人力物力都不及大型房地产企业的人力物力雄厚。因此在财务管理和内部控制等方面都不够完善，所以他们在政策实施后面临的税负风险更为严重，而且中小型企业的名声不及大型企业，资金来源的渠道狭窄，资金链颇为紧张，而且借款利息支出也较大，所以国家应了解中小型房地产企业的诉求，为他们提供更多的税收优惠政策或是银行借贷优惠等。例如，银行对信用较高的中小型企业可以相对增长还款时间或银行适当降低借贷的利息率。或是，中小型企业在贷款的过程中会产生各种费用，而这些费用是不能进行抵扣，可以根据不同级别的企业采取不同级别的费用税率，中小型企业的税率可以适当低于一般纳税企业的税率。与此同时，中小型企业购买零星材料时，金额规定在一定的范围内且要证明其购入零星材料实际应用在开发建造，即可对零星材料的进项进行适当的抵扣。（二）企业层面1.加强进项税额的管理做好税前抵扣是降低增值税赋税最效果的办法。我国出台“营改增”这一政策的目在于缓解企业的税负压力。因此，增强对进项税额抵扣的监管不仅是房地产企业的重点工作，强化项税额的抵扣工作更是企业运营过程中的重中之重。一是房地产企业的财务部门不仅要对“营改增”深入了解，在房地产企业项目工程的实施过程中，更要了解上游企业会出现哪些税负转嫁环节，房地产企业与上游企业应该积极做好沟通交流，特别是与建筑企业合作过程中保持密切的交流也是重要工作之一，双方利益相均的条件下，尽力争取更多可抵扣的进项税额；二是房地产企业应对建筑材料供应伙伴的选择上予以重视。为确保建筑材料的质量不仅要选择具有优良资质的大型建材供应商，也应尽量选择具备资质的合作方来保障辅助材料的质量。与优质建材企业进行合作时，也应该优先玉能够获得增值税专用发票的供应商进行合作，这样才能将进项税额的抵扣到达最优化；三是房地产企业应有效控制劳务成本可与能缴纳劳务报酬税费的正规劳务企业通过公开招标等形式进行长期的合作；四是房地产企业项目工程具有周期长、资金耗费大等特点。如果房地产企业运行所需的资金不足，应该与贷款产生的部分费用可抵扣的正规的银行进行贷款，并与适合自身企业的银行建立长期的合作关系。2.加强增值税专用发票管理“营改增”后，税负的增减和经营情况起着关键性作用的是增值税专用发票。因而，房地产企业对于获取增值税专用发票的来源应尽可能的拓宽，保证可抵扣凭证合法性的同时及时在票据规定的时间内认证抵扣。一是严格审核专用发票的合法性。房地产企业对发票类型不仅要做好进行精细的分类更要保证发票的完整性，取得合法的专用发票是发票管理工作的基本。增值税专用发票是重要的原始凭证，对企业来说也是最重要的会计资料之一。企业需要专票进行抵扣所以检查企业增值税专用发票的真实性是税务机关和审计机关的最重要的工作之一，绝不允许存在错误、虚假的增值税专用发票，发票的发生应是真实存在的，按照国家有关法律规定严格遵守填写发票；二是房地产企业对专用发票的管理制度进行完善。对于整理发票、保存发票和整理好税务机关和有关部门需要的资料的工作，为保证税务机关和有关部门能够及时对房地产企业进行检查，企业应该完善财务部门设立相关的会计岗位来进行对接工作。3.调整企业经营战略，做好税筹规划在“营改增”政策的新形势下，房地产企业要具备对政策敏锐的洞察力，还应重视“营改增”实施后在税改方面发生的变化，做好相关的解读工作，并协调好房地产企业内部的配合。一是根据采购期规律，在原材料销售的淡季或者是供大于求时，原材料的价格进入低谷期，在原材料价格淡季和市场供大于求时进行囤货是房地产开发企业可考虑的策略，在这时候购进的原材料不仅成本价格相对降低，还减少了企业的开支，同时税负负担也可成功转嫁给供应方；二是房地产开发企业可对商品房进行精装销售，只要大量的装修材料取得增值税专用发票且用于商品房精装修的税额，是可以进行进项抵扣的。采取买房赠送面积的促销方式进行销售是销售业绩不佳的房地产开发企业可以采用的不二策略，但是同时也要注意对于赠送的部分所产生的增值税，规矩税法规定是要将其视为视同销售征收税费，因此在与客户订立销售合同时，房地产企业应在合同中尽量避免出现“赠送”或是“免费”等字眼，同时明确总价款中已经含概所有商品的价款，房地产企业也可以通过打折进行销售，不然就会使得企业的税收负担加重；三是房地产企业的财务部门要充分了解各项工程的材料成本比重和相对应的税率，利用纳税对象的不同，则税率不同的差异；四是在一级土地市场上，企业如果通过一般的方式购入土地所支出的土地出让金是不能够进行抵扣的，那么房地产企业为尽可能规避土地出让金不能抵扣的情况可以采取股权收购、资产收购等方式购地，因此房地产企业要做好事前的工作，确定纳税可筹划的空间。政策实施以前的工程可抵扣的还可以按照以前的政策抵扣，政策以后实施的工程应合法的按照“营改增”政策抵扣。各地方的房地产企业要关注本企业所在地域的其他税收优惠政策，做好税筹以缓解税制改革给企业带来的压力。4.提高企业财务人员的综合素质房地产企业想要稳定健康的发展，就应该增强应变能力。为了让“营改增”的思想深入人心，使企业能够在“营改增”的形势下稳步健康发展。一是企业应从内部人员入手，很多的企业都是家族企业，特别是在财务部门中重要的岗位都是自己的亲人，不仅违背了《会计法》，而且他们的财务知识薄弱，在政策实施后不能很好的进行财务工作，因此企业应该放弃采用亲人到财务部门工作，应该招揽社会上的英才，让社会上的英才利用他们的专业知识来帮助企业渡过新政的坎；二是提高企业其他普通员工的综合素质水平，更要提高房地产企业管理层和决策层的综合素质的水平，这样管理层和决策层在管理和决策的时候就会更加具有全局的意识，在新政实施后财务人员向管理层汇报工作时也能提出有利于企业发展意见；三是要加强对房地产企业财务部门的人员对新政策的学习。在企业内部设立考核制度，企业应在固定的时间对财务人员进行考试，或是定期的新财务政策的宣传活动，以确保房地产企业的财务人眼能够及时有效的学习到新的财政内容，经过再学习考核不通过的财务人员应调离财务部门，同时，房地产企业也可以在企业内部举行知识竞赛活动，来提高财务人员对新政策学习的积极性，表现突出的员工可以获得相应的奖励；四是要加强房地产企业采购前线工作人员的培训，在“营改增”以前，工作人员对发票的管理意识非常薄弱，但是“营改增”之后，对发票的保存尤其重要，所以采购人员在购进原材料时应妥善保存好增值税专用发票，而且在政策以前，很容易出现采购人员代开发票、虚开发票和吃回扣的现象，所以房地产企业的采购人员要增强增值税进项税额抵扣意识和企业的主人翁意识，对于供应商要优先选择能够提供合法的增值税专用发票的，且及时的获取合法的抵扣凭证，同时也要加强自身的职业道德素质，不能受利益的诱惑，为企业在新政策的形势下降低税负和改进企业经营状况作出自己的贡献。结论截止到今日，“营改增”在全国范围内已经全面实施了，房地产的增值税税率也在不断的下调，“营改增”是把双刃剑，一面降低重复征税的问题，但另一面也存在着巨大的挑战，如果房地产企业不能够及时的适应政策的实施，很有可能会阻碍企业的发展，甚至可能会导致企业的灭亡。前进的道路充满荆棘，所以房地产企业应该要及时的解决在政策的形势下出现的问题和风险，最大程度的克服政策对企业自身的冲击，做好万全的应对措施，最终使得房地产企业在这个竞争激烈的市场中稳步健康的发展，进一步促进国民经济的发展。参考文献[1]YUNLING.TaxRisksofUniversityHotelsbasedon