租赁合同风险

租赁合同风险租赁合同范本风险租赁合同范本风险1什么是租赁合同范本风险？请看本站合同范本频道介绍首先，在租赁合同中易出现的漏洞普通有：

1、对标的物商定不明确，特别是对租赁物的数量和质量商定不明确造成纠纷；

2、对标的物的使用商定不明确，承租人对标的物进行超负荷、掠夺性使用，致使租期届满后租赁物已无法继续使用；

3、租赁物的维修和保养商定不明确，根据合同法有关规定，普通应由出租人负责维修和保养，但当事人另有商定的除外。

4、租赁合同推行中出现的欺诈。另首先，在合同推行过程中常见的欺诈重要有：

1、.出租人不按合同规定交付租赁物。实践中重要是迟延推行。

2、.出租人不推行合同规定的维修和保养义务。租赁物的故障不是由于承租人的过失所引发为条件。

3、承租人不按合同支付租金。重要是迟延交付。

4、承租人私自变化租赁物的现状。

5、承租人私自将租赁物转租别人。

6、承租人逾期不返还租赁物。

7、出租人运用租赁物套取押金。

在租赁合同欺诈中经常出现出租人运用租赁合同，规定承租人交纳与租赁物价值相称的押金，而当租赁期届满时，承租人却找不到出租人，出租人实际已经席卷大笔押金潜逃。承租人实际可能耗费了较高金额'购置'了并不想购置的物品。租赁合同范本风险2违约行为是合同法律风险最重要的体现方式。一方当事人有违约行为，会给另一方当事人带来推行合同的不便，也会造成另一方当事人的经济损失。违约行为除了通过合同条款加以事先规制之外，更重要是通过损害赔偿的方式进行弥补，让守约方获得对应的利益以弥补受到的损失，不能让违约方由于违约行为而获得利益，因此需要对违约和损害赔偿进行简朴的介绍。1、违约的条件。违约的条件比较简朴，就是合同的一方或者双方当事人不推行法律规定或者合同商定的义务，或者推行合同义务不符正当律规定或者合同商定的情形。与侵权行为不同的是，违约行为不需要考虑当事人是不是在主观上含有过失，终究是故意还是过失；只要在客观上有违反合同的行为，即能够认为产生了违约。具体到租赁合同，出租人方面重要的违约形式有：不在规定时间内提供租赁房屋、提供租赁房屋的条件与合同商定不一致、未办理租赁合同登记备案手续、未对房屋正常使用的损害提供维修服务、私自将已经租赁的房屋再租给其别人等等；承租人方面重要的违约行为有：不按照商定的时间和数量支付租金、押金或者确保金等财物、不按照合同商定的用途使用租赁房屋、未经出租人许可私自将房屋转租给第三人、合同到期后拒不按照商定将房屋交换出租人等。2、违约损害赔偿的方式。违约后普通能够采用的损害赔偿的方式重要有下列几个。（1）实际推行、继续推行。也就是违约方在客观上仍然存在继续推行合同的条件、守约方也乐意规定违约方继续推行合同，直至将合同按照商定全部推行完毕为止。相比较其它违约损害赔偿的方式而言，实际推行的成本较少，法律根据也比较明确，较少发生争议的几率，因此在实践中发生违约损害赔偿案件，法院也会规定当事人首先采用实际推行的方式承当违约责任。（2）采用补救方法、恢复原状。具体到租赁合同来说，能够规定出租人尽快将房屋存在的缺点修复、将原先已经中断的水电煤供应恢复、通过自购建材将房屋已经受到毁损的部分尽快恢复原状；能够规定承租人另行寻找租赁房屋、继续经营以减少实际损失、适宜减少房屋租金，等等。采用补救方法重要是为了采用方法避免损失的不恰当扩大。（3）赔偿损失。这是最常见的违约损害赔偿方式。重要有：①违约金。根据双方在合同中商定的如发生违约情形，违约方需要向守约方承当一定的金钱赔偿。违约金只有双方在合同中商定才干规定赔偿。违约金兼有赔偿实际损失和处罚违约行为的双重属性；如果当事人商定了违约金，但数额局限性以赔偿实际损失的，在支付违约金之后还应当赔偿实际损失；如果当事人并没有由于违约行为受到损失，但商定了违约金的，也应当承当违约金。违约金商定的数额过高或者过低的，在诉至法院后能够请求法院予以适宜调高或者调低。违约金过高予以调低的，普通认为最高数额应为实际损失的30%。②实际损失。涉及直接损失和间接损失两部分。直接损失是指由于对方的违约行为造成当事人现有财产的减损灭失和支付费用的增加。例如：因承租人不恰当使用房屋造成房屋构造发生变形，出租人紧急聘任工人对房屋进行维修加固，但只修复了一部分，尚有一部分无法修复。在这里，房屋构造无法修复的部分就是出租人现有财产的减损灭失；该修理费根据法律应由承租人负担，出租人垫付的修理人工费就是支付费用的增加。直接损失是现实的财产损失，普通是比较容易拟定的。间接损失则比较难以理解，它是指合同在全方面和适宜推行之后能够实现和获得的财产利益。普通来说，间接损失普通是指可得利益的损失，或者说是利润的损失。例如说，承租人获得租赁房屋后经出租人许可又转租别人，承租人因此而获得的利益即为可得利益。如果发生损失，则为间接损失。根据《合同法》第一百一十三条的规定，间接损失的赔偿不得超出违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。这些规定比较疑难，大家只要懂得要赔偿间接损失或者可得利益损失这些概念就能够了。③商定赔偿计算方式。这又是合同法赋予我们的强大武器。由于损害赔偿的计算办法是一件较为复杂的事，如果双方当事人能够在合同中事先对可能发生的违约行为作一大概的预计，并对违约赔偿计算方式作一较为具体和明确的商定，则在事后进行损害赔偿工作时无疑含有相称的便利性。④采用方法避免损失扩大的合理费用。在违约行为发生后，双方均应当采用适宜方法方式避免损失的扩大。一方或者双方不采用适宜方法造成损失扩大的，对于损失扩大的部分，当事人无权规定损害赔偿。对于采用方法避免损失扩大而支出的合理费用，能够由违约方承当。租赁合同范本风险31、与合同效力有关的几个概念。（1）合同成立：合同经双方（或者多方，下同）签字或盖章后即能够成立。合同成立普通均代表合同生效，或者说合同发生法律效力，但个别状况下合同不一定生效。成立是一种时间点。（2）合同生效：合同符正当律规定的生效条件，产生法律效力，可获法律保护。生效也是一种时间点。（3）合同有效：合同生效后，在推行过程中含有法律效力，可获法律保护。与生效不同，有效是一段期间。（4）合同无效：合同从订立开始，或者从某一时间点开始，没有法律效力，不受法律保护。（5）合同效力待定：合同成立后并不立刻生效，在合理期间内满足生效条件后产生法律效力，否则属于无效合同。（6）合同解除或撤销：合同含有法律效力，从解除或撤销之日起不再含有法律效力。对于合同当事人来说，合同成立、生效和有效是当事人追求、但愿实现的目的。合同无效是合同当事人尽量需要避免的状况。合同解除或者撤销，则要视具体状况而定，有些时候，合同解除或者撤销对当事人不利；但有些时候，合同解除或者撤销是对当事人有利的，这时就要合同当事人充足运使用方法律规定和合同商定的权利，行使解除权或者撤销权；作为另一方当事人来讲，则应当充足考虑到合同解除或者撤销给自己带来的风险，并事先加以防备。2、合同效力方面的法律风险防备。（1）合同成立方面。合同成立方面的法律风险我们提四点。第一，主体合格。如果合同订立主体是公司，应当提供公司通过最新年检确认的工商营业执照，或者在工商注册登记的机读基本资料。如果订立主体是事业单位、社会团体、民办非公司单位的，应当提供事业单位的事业单位法人登记证书、社会团体法人登记证、民办非公司单位证书。如果订立主体是个人的，应当提供身份证，证明年满18周岁。第二，双方当事人真实的签字盖章。在订立租赁合同时，双方在合同上的盖章原则上应当是公司的公章，或者是公司的合同专用章，这都是能够的。但有些公司在合同上加盖公司的财务专用章，这就有问题了，严格来说在合同上加盖财务专用章，是不能代表公司意志的，因此这种状况要避免。如果合同的订立主体是个人的，则个人签字、加盖自己的私章也都是允许的。但这样由于个人签字、自己的私章没有在有关管理部门登记备案过，难以事后分辨真伪，因此最佳是请当事人来当面签字或者盖章，并在订立合同时对照对方的身份证、确认身份状况后再由其签字盖章为妥。固然身份证也有可能是假的。第三，要通过正当授权。如果单位不是法定代表人订立合同的，必须提供由单位加盖公章的授权委托书，并在其中载明含有订立合同的明确授权。在实践状况中，可能订立合同的人除了法定代表人之外，还可能是经理、副经理甚至是部门经理、业务人员等，这些人的身份必须予以明确，并在签约时提供授权委托书。第四，如果要订立的合同金额巨大，或者订立的是重大的合同，那除了上面这些要注意的状况外，还必须收集对方当事人的公司章程、公司通过工商登记备案的公章样本、对方订立合同人员的签字盖章样本、对方的股东会决策或者董事会决策等等法律文献，或者规定提供担保，以减少订立合同可能带来的法律风险。（2）合同生效方面。生效方面我们提四点。第一，口头合同与否有效力的问题。从合同法规定看，合同法是承认口头合同的效力的。双方即使没有书面的合同，但只要双方在实际推行合同，一方将房屋出租，另一方实际入住、使用该房屋，并准时交纳租金的，合同也是有效的。《合同法》第214条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。从由于口头合同在诸多具体问题方面不容易讲清晰，一方如果不予承认的，另一方很难主张权利，因此租赁合同应当尽量订立书面，避免口头合同。第二，实际推行的合同的效力问题。这种状况重要体现在双方达成租赁房屋的一致意见，或者在租赁合同到期之后，双方没有续签合同，但仍然继续推行合同，出租人没有收回房屋，承租人也按期缴纳租金，双方维持现状的行为的效力问题。根据《合同法》第232条，这些状况属于不定时租赁，双方能够继续推行，合同继续有效，但双方均能够随时解除合同。承租人只要告知出租人解除即可；出租人要解除的，应当提前合理时间告知承租人，方便承租人及时寻找新的租赁场合。第三，电子合同的效力问题。合同的形式除了书面和口头之外，还能够通过电子邮件等方式订立。这种状况现在也诸多见，双方没有订立合同，但都能够提供电子邮件、手机短信等方式证明双方之间存在合同。合同法承认这种形式的效力，但是由于举证较为困难，电子邮件也有一定的形式规定才干够作为证据，因此建议双方在通过电子邮件形式达成合同一致意思后再补充订立书面合同为好。第四，生效能够附条件。上面我们讲了，绝大部分合同都是双方签字盖章、合同成立之后就生效，但少部分合同中对合同的生效时间是附有条件的。例如，有些合同商定，承租人预付的三个月租金到账之后，合同才生效；尚有些合同商定，合同在双方办理了租赁合同登记备案手续之后才生效；甚至尚有合同商定要等上级部门审批通过之后才生效等等。我们认为这些条件的商定并不是不能够，但是这些商定都迟延了合同顺利生效的时间，并产生了诸多不拟定因素，而如果合同不能如期生效，浪费签约的人力物力时间不说，还给合同当事人带来了履约的风险，特别是开始准备推行合同或者已经推行了合同义务的一方当事人来说更加不利。因此特别商定生效条件要谨慎，法律法规有直接规定的除外。（3）合同无效方面。我们提四点。第一，《合同法》第52条规定了合同无效的具体状况：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以正当形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。这些内容比较复杂，大家在这里只要理解一下内容就能够。第二，最高人民法院《最高人民法院有关审理城乡房屋租赁合同纠纷案件具体应使用方法律若干问题的解释》（《租赁司法解释》）的规定。如该解释第二条和第三条规定，因房屋属于出租人就未获得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或者未经同意或者未按照同意内容建设的临时建筑，出租人与承租人订立的租赁合同无效。第三，最高人民法院《有关未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》的规定。这个规定讲，对于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，与否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同状况分别看待：如根据《中华人民共和国消防法》规定，必须通过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。这重要是指用于餐饮、娱乐、商业、办公等公共场合的租赁房屋，如果未办理过消防验收或者验收不合格的，有发生重大消防安全责任事故的隐患，不利于维护社会公共利益，故这类租赁合同无效。如不属于必须通过公安消防机构验收的，则不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。这个问题在订立租赁合同的时候，应当引发足够的重视。第四，如果房屋租赁合同最后被法院确认无效的，则当事人请求参考合同商定的租金原则支付房屋占有使用费的，法院普通应予支持。按照法律规定，原本合同无效之后，双方当事人获得财产应当返还给对方。但租赁合同比较特殊，承租人缴纳了租金后，实际使用了房屋，这部分利益无法返还给对方。因此采用“无效当有效解决”的原则，是法院从公平的角度出发，考虑到承租人实际使用了房屋，不支持合理使用费不太公平的角度来设定的。（4）合同效力待定方面。这重要是集中在合同法第四十七、四十八、五十一条。重要规定是：未满18周岁的人订立的合同，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，无处分权的人处分别人财产订立的合同，如果事后合理时间内获得监护人同意、被代理人授予代理权、财产全部权人处分财产授权的，合同有效。否则，合同无效。具体状况这里不多讲了。租赁合同范本风险4随着现今租赁市场的日益活跃，租赁合同成为市场交易中最活跃的合同之一，但其中的法律风险常不能被当事人重视到而引发了一系列的争议，给当事人带来了经济损失。基本案情：我司将一地块租借给A司使用，租赁期为八年。A司将地块转租给B司。合同到期后，B司不搬离场地，且欠A司数月租金。A司将B司诉之法院，我司是地块的全部权人，与本案有直接的利害关系，法院追加为第三人。原告规定被告支付拖欠租金且搬离场地偿还地块。本案的争议的焦点是支付租金及合同到期后场地返还。笔者反思整个合同订立推行全过程，确实存在着瑕疵。下面仅是笔者对租赁合同瑕疵的个人分析，但愿能为将来租赁性质的合同订立减少法律风险，提供一定的参考作用。一、租赁合同的概念租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同中交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人，使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。租赁合同是转移使用权的合同。顾名思议，仅发生财产使用收益权的转移，不失财产全部权。承租人使用完毕后，仍应交还财产，无权对之处分。二、常见租赁合同条款在订立时存在的瑕疵及风险笔者将工作实践中所经历的多份租赁合同的条款和上述案例的条款进行了对比，分析，总结，将最容易引发合同纠纷的瑕疵条款进行列明以下：1.租赁范畴不够明确。在笔者经历的一份场地和岸线租赁合同中，仅商定栈桥、墩子及码头边沿线长度。无细节的描述，无示意图示表明确切的租赁范畴，商定范畴不明造成这成为双方争议之一。租赁合同中最基本的标的物条款不明确，给合同埋下了风险。造成双方权利义务不明确，引发纠纷的。2.场地出租无交接的书面手续留存。标的物的交接状态不明确，无法分辨何物是原先存在的，何物是后添附的，与否能够拆解等等，引发在合同终止的偿还状态的不拟定性。3.租赁期限过长。例如上述案例中合同租期长达八年，造成合同双方当事人受合同拘束的状况长久不能变化，从而不利于保护当事人的权益和发挥财产的效用。4.不重视转租条款的内容。订立严禁转租条款，但事实上发生转租事实。对转租方的选择未做任何的前期调查。从本案能够看出，对真正实际承租人的资产和信用状况不明，造成了长久拖欠租金行为的发生及不肯偿还标的物的行为。5.押金条款商定、违约金商定数额较低。换句话说，就是违约成本过低，承租人继续使用标的物得来的利益，远远不不大于违约金，无畏违约行为。6.在合同推行过程中，对承租人要对租赁物状态变化的请求，无明确无书面、必定的回复，以造成默认了承租人的行为。在合同终止时对标的物的状态确认上碰到了障碍。这是出租人在合同推行过程中，对租赁物的状态控制不善，造成风险的产生。7.普通为合同执行，出租人会与实际承租人另订立租赁合同，如办理某许可证所需，经常会有一种三方合同的存在。且不说三方合同的有效性存在争议，但一种标的物出现了两份租赁合同，就不符正当律规定。这也是上述案例中造成我司以第三人身份参加诉讼的重要导火索。三、后来订立租赁合同所需注意事项1.租赁期限不适宜过长。租赁期限是租赁合同的重要内容之一，租赁合同的期限原则上由租赁合同当事人商定。《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超出。超出的，超出部分无效。”“租赁期限届满，当事人能够续订租赁合同，但商定的租赁期限自续订之日起不得超出。”租赁期限过长会造成承租双方的状态长时间不能变化，不利于新状况的发生，调节合同的有关条款。承租人在订立租赁期限条款时，应结合本身的具体状况，合理拟定租期。待合同终止后，双方均故意，能够续订，及时修订上份合同中的缺点之处。2.对租赁物的描述清晰精确，做好交接书面确认。在合同中要有具体的条款对租赁物的有关属性做出明确的规定，这些内容重要涉及租赁物的名称、租赁物的数量、性质、用途等涉及到可能影响合同效力的问题，特别应规定所租赁的财产应含有承租方所拟使用的目的，避免因双方对租赁物的特性和用途理解上的分歧而影响合同的效力，利于避免索赔时，出现纠纷。若是出租时应推行特别程序或准备的出租物，应事先办理有关手续，如1995年建设部规章《都市房屋租赁管理方法》第13条规定：房屋租赁实施登记备案制度。3.谨慎选择合同承租方，尽量避免订立转租条款。对方当事人的履约能力及资信状况对租赁合同的推行是至关重要的。在合同订立前，要理解对方资信状况，能够通过查看其营业执照，理解注册资金、经营范畴、公司经济性质，可到本地工商行政管理机关去查询，或通过对方的老客户，从侧面理解对方的资信状况。在合同签字盖章时应及时审查合同上的承租人与否与签字盖章的姓名或名称一致。确信对方含有履约能力，商业信誉良好，合同推行较有保障才干与之签约。4.明确租金支付条款，发现违约立刻采用方法。租金条款可能发生争议的情形重要为承租人拒付租金或延付租金，为了及时弥补因承租人违约行为而造成的损害后果，出租人应在合同中明确承租人支付租金的时间和方式，并对其拒付租金或延付租金时能够采用的救助方法作较为具体的规定，《合同法》规定对承租人无正当理由拒付租金或延付租金时，经出租人催告后的合理期限内，承租人仍不支付时，出租人能够解除合同。这是一项法定解释权，但要注意的是，对于什么才是“合理期限”法律并未明确，出租方能够事先在合同中订明这一期限。法律对此另有规定的依法律的特别规定，例如根据《都市私有房屋管理规定》，承租人累计6个月拒不交纳租金的，出租人有权解除合同。应根据法律规定订立合同条款。5.加大违约成本的商定，守约者的保护力度增加。合同中应当对可能出现的违约情形，规定具体违约责任的承当方式、违约金或是损失赔偿金的计算办法，避免简朴地陈说“如果承租方违约应承当违约责任”的高度概括性条款，以免在发生合同纠纷时对承租人如何承当违约责任产生争议。最高人民法院有关〈合用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)中第二十九中有关违约责任的商定中“当事人商定的违约金超出造成损失的百分之三十的，普通会认定为”过分高于造成的损失。人民法院可能不予以支持，因此在订立违约责任条款时，应注意违约金比例不予过高。6.合理选择管辖地。该条款常会被无视，但管辖地的合理选择对合同纠纷的顺利解决有较大影响。不管是仲裁，或是法院管辖，应从便利诉讼及减少合同争议解决成本的角度，综合合同的具体内容选择合同的订立地、推行地、被告住所地、原告住所地、不动产所在地等与合同亲密有关的地点的法院管辖。7.关注时效特殊性。根据《民法通则》第一百三十五条规定，普通当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年。但《民法通则》第136条规定诉讼时效期间为1年的状况包含延付或者拒付租金。应主动跟踪合同的履约过程，发现有延付或拒付租金状况时，应及时向对方发出告知函或催讨函或提起有关的诉讼，确保时效内主动行使该正当权利。8.重视在履约过程中对合同相对方财产状态的关注，及时采用财产保全手续，有助于执行程序的开展。普通在租赁纠纷中，由于合同相对方不能准时支付租金，拖欠租金数额较大而诉之法院，因诉讼期限较长，承租人可能通过多个手段隐匿财产，损害出租人的利益。我国《民事诉讼法》专章规定的财产保全制度，就是为了避免当事人在起诉法院后，可能遭受难以弥补的损害而规定法院对承租人的财产进行查封、扣押、冻结等，避免承租方恶意转移财产。这时就需要出租人能提供被执行财产线索，若无，法院无法启动保全方法，即便出租人在诉讼中获得胜诉，因出租人无法向法院提供对应的财产线索，最后造成执行无法开展，出租人的收取租金的权益仍无法得到保障。因此在合同推行过程中和发生诉讼后，出租人应主动关注并收集承租人的财产信息，也是为将来发生争议做好诉讼准备。9.做好合同推行过程中的各类证据材料的收集工作。在合同推行中合同文本、补充合同、会议纪要、双方的邮件、传真来往，每月租金的支付凭证，各类带有公章的各类文献等都是合同推行的重要证据。在平时的工作中一定要做好留存，若在将来争议发生时，都是重要的证据。这也需要合同经办人及合同推行人提高证据意识，多为公司保存某些证据资料，形成严谨的证据链，使自己成为诉讼的主动者，为公司挽回更多的损失。四、结语笔者通过实践中经历的真实案例的真实感受和客观分析现租赁合同条款的瑕疵点，让读者理解到如何减少租赁合同法律风险，即从订立时对租赁合同风险把控和履约过程中的时时跟踪。固然这仅仅只是笔者工作实践的体会，目的是能让读者从中吸取一点经验，在将来的工作和生活中，都不要因合同条款的不完善或合同推行中过程出现了问题而引发经济损失，这对公司的健康发展来说，含有十发重要的意义。租赁合同范本风险5租赁合同根据法律有无特别规定可分为普通租赁合同和特别租赁合同。普通租赁是指法律没有特别规定的租赁。特别租赁是指法律有特别规定的租赁。一、问题的提出我国合同法第231条规定：租赁物在承租期内由于不可归责于当事人的因素而毁损、灭失的，由承租人承当损害后果。这里的根据是租赁物为出租人全部，出租人是租赁物的受益者，应当承当与收益相称的风险。[1]这就是所谓的“全部权主义”的风险负担原则，它意味着物的“全部权”的获得，不仅仅是享有权利，还要推行对应的注意义务，含有风险防备意识。能够说，全部权主义风险负担原则的最初确立，遵照了权利义务一致性这一准则，现有有助于对物权的彰显，又有助于保障与物有关的侵权行为中赔偿责任的明确。但是，随着商品经济的发展和发达，物的全部权在体现形式上越来越复杂，对物的表明形式的占有并能证明就是物的全部者。而真正的全部者，除了“法律控制”外，往往由于多个因素并不直接控制该物。在这种状况下，物的风险大小、规避方法、环境因素、直接管理者的注意程度等，都不是全部权能够直接掌控的，一旦发生风险，把该风险后果全部由全部权人来承当，与否有失偏颇呢?因此，本文的重要目的是:以租赁合同为对象，分析多个在全部权人对物没有现实控制的情形下，有关物的风险负担责任的分派问题。二、租赁合同的构造分析租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，属于有偿、诺成、双务合同。就实质而言，租赁合同是转移使用权的合同，即一方当事人将自己的财产交给另一方占有、使用并收益的合同。(一)租赁合同的法理根据。社会资源是有限的，而人的欲望是无限的，只有在欲望的无限性和资源的有限性之间建立某种平衡关系，才干实现社会的发展进步和社会关系的和谐。[3]这里的“欲望”，我们抛弃贬义色彩的偏见，能够理解为对改造物质世界的愿望和主观努力。而资源的有限性，在法律上直接体现为全部权的有限性，人们不可能在同一物上同时拥有全部权。没有全部权，人们对物的运用就会缺少根本性的合理支持。与之同时，在市场经济时代，资源的有效配备、使用以及发挥资源的最大功效，进而获得最大化的经济利益是市场主体的愿望。物，从法律角度讲，是全部权保护下的客观存在。全部权，意味着对物的公共性的排斥，除了全部权人外，其它任何人如果想运用该物，就必须通过某种法律行为征得全部权人的同意，从全部权人那里获得对物的全部权或者其中部分权能的转让。以物为对象，人与人之间的物权流转的正当性重要基于双方合意的合同行为，该合同行为的实质在于对物的各项权利的交易或重新分派。全部权，对于具体的物而言，含有唯一性，即一种物上面不能够同时存在两个以上的全部权。全部权又含有固定性特点，只要是纳入法律规范范畴的物，首先都要明确其全部权，没有全部权的明确，该物的流转、使用以及收益的正当性都值得怀疑。全部权的唯一性和固定性特点，在保障物的全部权人正当权益的同时，也限制了物的充足使用，并且可能影响全部权人从自己的全部权中获得实际的利益。因此，在尊重全部权的以上特点的基础上，人们对全部权的内容进行具体的分析，提出了全部权所包含的四项权能：占有、使用、收益和处分。当我们发现全部权的具体权能后来，为物的充足有效的使用提供了崭新的思路。人们在不转移全部权又不直接行使使用权能的时候，同样能够通过该物获得尽量多的利益。(二)租赁合同权利义务分派。以租赁物为对象，双方的权利义务分派重要是：第一，出租人对租赁物享有全部权。全部权涉及占有、使用、收益和处分四项权能。在租赁合同中，出租人把占有、使用和收益的权能都转移给承租人了，其保存的是最根本的处分权。通过处分权的保存，确保出租人对租赁物的法律控制，监督承租人对租赁物的使用状况第二，出租人收取租金的权利。通说认为，租金是物的法定孳息，收取租金的权力是基于出租人的全部权而派生出来的权利。因此，尽管从表面上看来，租金也是某种“收益”，但是这种收益重要是资本性受益，没有出租人劳动因素的参加。[4]从出租人角度，租赁物是资本投入，而不是生产工具。第三，承租人对租赁物占有、使用、收益的权利。承租人之因此订立租赁合同，目的在于获得收益，其对租赁物的占有和使用都是为了实现收益的目的。这里的收益，是指承租人运用租赁物的正常功效，通过自己的劳动而获取的利益。能够看出，承租人的“收益”和出租人的“租金”是两种不同性质的收入，这种不同的本源重要在于对租赁物拥有的不同性质的权能。(三)租赁合同的社会效用。任何合同行为，主体的平等性除了人格平等以外，还在于权利平等。这里权利平等，意味着互相尊重对方现有的权利，承认对方各项私权利的合理性与正当性。双方之间发生合同行为的前提，在于都是某些权利的正当持有人。由此推及到租赁合同，其社会效用在于：在不转移全部权的状况下，通过合同行为对全部权权能予以合理配备，物尽其用、各取所需，解决了在全部权缺少的状况下，非全部权人正当占有、使用物的问题，实现物的功效最大化和社会资源的有效配备。三、租赁物的风险负担在经济交往中，风险是客观存在的。随着人们经济交往活动的范畴不停扩大，多个风险也不停增加。如何规避风险是当事人都非常重视的问题，人们在谋求经济利益的同时，都尽量减少风险程度，以减少自己的获利成本。在高风险社会里，没有任何经济风险的经济活动是不存在的，于是人们转而关注风险的负担问题，即一旦发生风险的时候，由谁来负担风险带来的损失。(一)风险的特性。物的风险重要涉及两种情形：一是物本身的毁损、灭失风险;二是物给别人造成损害时的赔偿风险。[5]有关第二种情形，这里不多赘述。我们重点探讨物本身的毁损、灭失风险问题。这类风险的特点是:第一，发生在经济合同行为中。也就是说，风险重要在物的流转状态中发生。经济合同的双方当事人对标的物都由某种现实权利，这种现实权利是他们负担风险的前提。如果某个物的全部权利都归某一种人全部，其风险也全部归该人所负担，而没有讨论风险负担责任的必要了。第二，风险来自于不可归责于当事人的事由。这是风险的实质性特性。在现实生活中，人们的物发生损失无非两种因素：一是“天灾”;二是“人祸”。“人祸”重要是违约责任和侵权责任问题，其中都涉及当事人对某些商定或法定义务的违反。[6]引发风险的“天灾”重要涉及：一是不可抗力，例如战争、地震等，人类无法预见、无法克服、无法避免的事件;二是意外事件，重要指当事人已经尽了合理的、力所能及的注意义务，仍不能避免的客观事件;三是当事人不能预见的第三人的因素，例如第三人对物实施的犯罪行为。第三，风险含有预设性。[7]在经济合同中的风险并不是必然会发生的。人们之因此关注风险，重要在于对将来可能损失的紧张。这与侵权或违约行为中的损失负担不同。在侵权或违约损害中，损害都是已经发生的或者说是现实性的，这些损害的发生以及对其前因后果的分析判断是追究有关当事人赔偿责任的前提。而在风险负担中，人们不必等待损害出现就已经根据有关商定或法律规定理解自己与否应当承当某些损失。风险的预设性，增强了人们在经济交往中对风险的防备意识，进一步明确了彼此对物的权利义务分派，有助于增强彼此信任，提高经济交往的效率。(二)有关法律规定评价。我国民法通则以及合同法对风险的承当责任有比较具体的规定，重要是按照不同性质的法律关系实现不同的风险负担原则，重点以“全部权主义”和“交付主义”为参考原则，即在风险负担与物的全部权状况、交付占有状况之间建立某种联系，后来者为根据来判断前者。我国合同法第231条对租赁物风险负担问题的规定重要采用全部权主义，把租赁物的毁损、灭失风险负担全部归结到出租人，除非承租人有过失。其立法特点是:第一，对风险的界定采用排除式叙述，即对租赁物产生损害的客观事实只要不可归责于双方当事人的过失，都属于风险的范畴;第二，负担责任的排他性，即只要发生风险，都由出租人来承当损害后果;第三，商定排除风险，即出租人只有通过事先的商定才干转嫁或减少风险对自己的威胁。这里的重要问题是：第一，没有考虑现实控制因素与风险的关系。物的风险的产生，尽管可能不是承租人所能控制的，但是，风险的发生往往是多个因素促成的，如果承租人的某些非过失行为是风险发生的条件之一，或者说风险的发生与承租人的非过失行为有关联时，承租人与否应当分担风险带来的部分损害呢?第二，举证责任的不可操作性。由于全部权人失去了对物的现实控制，当风险发生后来，如何来举证该风险的发生时，直接管理人与否尽了善良管理义务呢?尽管能够通过证明责任的分派来督促直接管理人谨慎管理、使用租赁物，但是，现实生活中的具体操作又存在诸多困难，特别是对证据真伪分辨往往受客观条件的制约。由此，需要对租赁合同中的风险负担进行重置。基本的原则是：1.有助于物的流转;2.体现公平合理;3.有助于风险的补救。从司法实践看，似乎采用全部权主义与交付主义相结合的原则更为合理，既能确保双方当事人的利益，又能够增进社会资源的有效配备和使用，增进市场经济的发展和发达。注释：[1]与之相联系的是，在侵权行为法中，当物给别人造成损害的，如果没有另外的直接管理人的话，全部权人也可能要承当赔偿责任。[2]在背面对风险特性的分析中，能够看出风险负担问题事实上只有在各类合同行为中才会有探讨的意义。买卖合同中风险负担问题比较典型，但是本文之因此选择租赁合同为切入点，在于租赁合同中租赁物的风险负担问题与人们日常生活中的“自觉经验”有所差距。本文试图探讨这种差距的体现以及因素，并叙述法律规定的风险负担原则的法理根据。[3]正如《荀子·礼论》中所说：“人生而有欲”，需要“以礼义分之，以养人之欲，给人之求，使欲不必屈于物，物不必屈于欲，两者相持而长”。[4]按照马克思的经济学观点，以地租为代表的租金是全部权的经济形式，它建立在资源的稀缺性基础上，全部权人对资源的垄断使他们得以与资源的使用者达成“合意”，从中获取超额利润。[5]在侵权行为法中，当物给别人造成损害的，如果没有另外的直接管理人的话，全部权人也可能要承当赔偿责任。[6]对商定义务或法定义务的违反，实质在于对物的权利人正当权利的非法侵犯。此时，该侵犯人所承当的赔偿损失等义务重要基于对其非法行为的处罚或补救。而与之对比，风险的负担者并不是由于其对物有非法侵犯行为，而恰恰相反，是由于其在物上有某种正当权利。[7]这里有必要提到保险合同。保险合同之因此出现，就在于人们对风险有了预见性认识，风险负担者试图通过保险合同进一步减少自己的风险。从保险合同的功效看，基于其它经济合同行为而订立的财产保险合同含有附属性质。租赁合同范本风险6要防备这些漏洞与欺诈，我们应当这样做：1.订立租赁合同前应尽量理解对方当事人的有关信息。订立租赁合同前应对对方的法律地位、经营范畴、资信状况以及履约能力、商业信誉进行必要的考察，如当事人自己进行理解有困难，能够向对方当事人所在地的工商部门进行查询，并且能够通过对方同行业或有关公司进行理解。2.对于租赁合同中的条款，制订应尽量详尽明确。在订立租赁合同中当事人应注意以下事项：a.合同条款应当尽量全方面，特别是重要条款不能遗漏，否则易出现纠纷。b.对合同字句应当认真斟酌，字句表述应清晰具体，避免模棱两可，易产生多个解释的语句出现。c.在租赁合同中，对于租赁物的使用、租赁物的维修保养应当予以明确规定，以避免出现纠纷。d.在租赁合同中制订明确的违约条款及赔偿数额。e.为避免合同欺诈，当事人能够附加某些条款，如，担保条款、附期限条款、附条件条款等，以确保合同顺利推行。f.订立租赁合同，期限在六个月以上的应采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定时租赁。对于不定时租赁，我国《合同法》规定，当事人能够随时解除合同。碰到问题时，我们能够采用下列补救的方法来减少或挽回损失1、对出租人不按期交付租赁物致使承租人无法实现合同预期的目的，承租人能够规定解除合同、支付违约金或赔偿损失。2、对技术规定较高的出租物，出租人应交付有关使用阐明、装配图纸、操作规程等，这些在制订租赁合同时就应加以明确商定。3、租赁物上存在权利瑕疵，第三人对租赁物主张权利致使承租人不能使用收益的'，承租人能够规定减少租金或免交租金。4、承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人能够规定承租人在合理期限内交付，逾期不交付的出租人能够解除合同。5、承租人私自变化租赁物现状出租人能够规定承租人恢复原状或赔偿损失。如征得出租人同意并因此增加了租赁物的价值，返还租赁物时承租人能够规定出租人支付一定开支。6、承租人未经出租人同意将租赁物转租别人的，出租人有权解除合同。7、对运用押金进行合同欺诈的防备方法。在租赁合同订立中，合同双方当事人都尽量避免风险，而重要工作都应在合同订立迈进行。出租人普通但愿承租人能提供押金或担保并但愿金额能与租赁物价值相称，以避免合同欺诈的发生。承租人则但愿不交押金或少交押金。对出租人来说除规定承租人提供一定数额押金外，还应对承租人的身份状况、资信能力等方面进行综合考察以免损失。对承租人来讲，则应对租赁物的价值有清晰理解，根据不同状况在租赁物价值范畴内决定押金的多少。租赁合同范本风险7一、书面合同的必要性根据我国《合同法》的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定时租赁。这意味着，如果口头商定租赁期限为六个月以上而没有订立书面合同，口头商定的租赁期限则视为不成立，只能认为不定时租赁。另外，缺少书面合同，双方的权利义务不易拟定，容易发生纠纷。因此，无论租赁期限长短，哪怕只有一种月，最佳订立书面的租赁合同，明确双方的权利义务。普通来说，租赁合同应当涉及租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。二、合同无效的认定在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前，实践中对于房屋租赁合同无效的认定不一，严重损害了法律的拟定性和统一性。《房屋租赁解释》限定了无效合同的范畴，仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超出承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。同时，允许当事人在一审法庭辩论终止前采用补救方法，最大程度地维护合同效力。另外，即使租赁合同被认定无效，承租人仍要支付房屋占有使用费，普通参考合同商定的租金原则。在违法建筑物范畴的认定上，拟定未获得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经同意或者未按照同意内容建设的临时建筑，超出同意使用期限的临时建筑为违法建筑。因此，在订立房屋租赁合同前，承租人应当严格审查出租人与否为建筑物的正当权利人，建筑物与否为正当建筑。三、租赁期限的拟定根据我国《合同法》的规定，租赁期限不得超出二十年。超出二十年的，超出部分无效。租赁期间届满，当事人能够续订租赁合同，但商定的租赁期限自续订之日起不得超出二十年。这里需要注意的是，如商定租赁期限为六个月以上但是未订立书面的租赁合同，房屋租赁只能视为不定时租赁，当事人能够随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前告知承租人。四、房屋装饰装修的解决房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的解决，始终是实践中的热点和难点问题。在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前，如何解决承租人对房屋的装饰装修，缺少统一的裁判规则。《房屋租赁解释》根据房屋的装饰装修与否经出租人同意、租赁合同与否有效、装饰装修与否形成附合合用完全不同的解决规则：1.承租人未经出租人同意装饰装修的费用，由承租人负担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。2.承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意运用的，可折价归出租人全部;不同意运用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意运用的，可折价归出租人全部;不同意运用的，由双方各自按照造成合同无效的过失分担现值损失。3.承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有商定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。4.承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的解决没有商定的，按照下列情形分别解决：(一)因出租人违约造成合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失;(二)因承租人违约造成合同解除，承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意运用的，应在运用价值范畴内予以适宜赔偿;(三)因双方违约造成合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过失承当对应的责任;(四)因不可归责于双方的事由造成合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。5.承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人无权请求出租人赔偿附合装饰装修费用的，但当事人另有商定的除外。我们注意到，《房屋租赁解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的原则。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人普通已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范畴。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的拟定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同推行期间摊销的装饰装修费用。因此，承租人如需对房屋进行装饰装修，应当经出租人同意，合理拟定租赁期限，并在租赁合同中对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修如何解决作出明确商定。五、房屋扩建的解决《房屋租赁解释》在看待房屋扩建问题上同样根据房屋扩建与否经出租人同意、与否办理正当建设手续合用不同的规则：1.承租人未经出租人同意扩建发生的费用，由承租人负担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。2.承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的解决没有商定的，按照下列情形分别解决：(一)办理正当建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;(二)未办理正当建设手续的，扩建造价费用由双方按照过失分担。因此，承租人如需对房屋进行扩建，应当经出租人同意并办理正当建设手续，同时在租赁合同中明确商定扩建费用由谁承当。六、同意转租的推定为了最大程度地保持法律状态的稳定，《房屋租赁解释》规定出租人懂得或者应当懂得承租人转租，但在六个月内未提出异议，无权以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效。因此，出租人如懂得承租人未经同意转租，应当及时行使权利。七、租金的诉讼时效实践中，我们经常碰到出租人由于诉讼时效已过而无法主张租金。这首先由于出租人不懂得延付或者拒付租金合用一年的特别诉讼时效，而觉得诉讼时效是二年。另首先，出租人经常存在一种误区，认为只要双方租赁关系仍存续，租金即不存在诉讼时效问题，这是错误的。租赁合同是继续性合同，其租金的诉讼时效是按每一种支付周期分别计算的，承租人应当按照合同商定的期限支付租金。对支付期限没有商定或者商定不明确，根据合同法第六十一条的规定仍不能拟定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。因此，如果承租人未能在上述支付期限内支付租金，出租人应当及时催告或者提起诉讼，以免超出一年的诉讼时效，无法得到法律的保护。八、优先购置权的行使与限制优先购置权纠纷始终是实践中的难点问题。《房屋租赁解释》对承租人的优先购置权的合用情形作了进一步限制，明确下列情形承租人无权主张优先购置房屋：(一)房屋共有人行使优先购置权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，涉及配偶、父母、儿女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙儿女、外孙儿女的;(三)出租人推行告知义务后，承租人在十五日内未明确表达购置的;(四)第三人善意购置租赁房屋并已经办理登记手续的。如不存在上述情形的，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内告知承租人或者存在其它侵害承租人优先购置权情形的，承租人如何谋求救助?《房屋租赁解释》明确规定，承租人不能以此为由请求确认出租人与第三人订立的房屋买卖合同无效。事实上，出租人与第三人订立的房屋买卖合同有效与否，与承租人能否优先购置房屋无关。即使出租人与第三人订立的房屋买卖合同有效，只要第三人并非善意购置出租房屋或者尚未变更登记至第三人名下，承租人都有权主张优先购置房屋。否则，承租人只能向出租人主张赔偿损失。租赁合同范本风险8房屋租赁合同在现实生活中是一种惯用的合同类型，房屋租赁合同看上去比较简朴，合同条款也比较少，但房屋租赁合同的纠纷却时常发生。根本的因素是甲乙双方当事人合同条款订得不全方面，在推行房屋租赁合同过程中经常会出现某些原来没有考虑到的状况。为了避免纠纷，在订立及推行房屋租赁合同时应当注意下列几个法律问题：一、合同的主体资格问题1、在订立合同时，承租方首先要查看出租方的房产证，土地使用权证，如果没有房产证，则要看出租方有无房屋买卖合同或授权委托书等手续。出租方要审查承租方的咨信状况，租金支付能力，社会诚信状况。2、承租方还要审查，出租的房产与否已经被抵押。3、大型店面房统一出租，出租方本身对出租的房屋不拥有产权，只是接受各位业主的委托统一对外出租，但在合同推行期内有个别业主规定提前收回自己的商场摊位自己做生意，由此发生纠纷如何解决，在订立这类合同时承租方应当规定出租方对此有承诺或确保。4、有些特定内容的房屋租赁合同，出租方应当事前办理好报批核准登记手续。例如专业性的市场，开办单位要对外大量分别出租摊位，根据国家工商行政管理局的规定，应当事先向工商行政管理部门申领《市场登记证》，只有领了《市场登记证》方可对外招商宣传及出租，这一点也是承租人应当注意的。5、在房屋租赁期内，公司作为出租方如果发生了破产、公司转制、公司歇业或被注销等状况，如何补救，承租方如不能继续租赁房屋由此而产生的经济损失如何赔偿。6、在房屋租赁期内，承租人作为自然人死亡后，其共同生活的家庭组员可否沿续原来的房屋租赁合同，继续居住使用该房屋。二、租赁合同的标的物在房屋租赁合同中，规定写明房屋的坐落地址、房屋的间数层数、建筑面积，房产证编号，并把房地产的规划红线图及房产平面图作为合同附件。还要写清晰房屋的附属设施。有时合同中最佳要标明租赁房屋的用途是居住，还是用作经营场合。三、租赁期限的起算租赁期限的起算普通有二种状况：第一种状况，是从房屋租赁合同订立之日起开始起算。第二种状况，考虑到承租方要对房屋进行装修等因素，或出租方要办理有关报批登记手续，租赁期间的起算时间可商定在几月几日开始或者合同签字后多少日开始，从合同订立之日到正式开始起算租赁期限的这段时间称为免租期。免租期内，承租方无需承当租金，但于此期间发生的装潢施工所耗水、电费则应承当。根据《中华人民共和国合同法》的规定，一次合同租赁期限最长不得超出二十年。四、租金的计算及支付方式年租金原则普通是固定的，但也能够双方商定租金按一定比例或一定金额每年递增。租金支付时间，由双方商定，按月支付，按季支付，或按年度支付，但在商定按年度支付时，双方应商定年度的概念及起始时间，否则，可能引发误解。五、租赁房屋的交付合同中应当商定房屋的交付时间。租赁房产交付时，双方应商定派代表到现场检查房产的完好状况，应当结清前期的水电费、通讯费、闭路电视费等有关费用，并订立房产交付确认书及有关财物移交清单。六、履约确保金为了保护出租方的利益，避免承租方提前撤场，或拖欠有关费用，应当规定承租方向出租方支付一定金额的履约确保金。七、税收及有关费用的承当在房屋租赁合同中，应当明确，水电费、通讯费、治安费、保洁费等费用，哪些有出租方承当，哪些有承租方承当。并且承租方作为公司，支付了房租金后，一定要向出租方索要正规有效的税务发票以免被税务部门查处。特别要提示的是，在合同中要写明，租金与否是含税价。八、合同中应商定，房产及其设施哪些部位由出租方进行定时维修保养，哪些由承租方维修。这里应当注意，出租方对房产及设施的定时维修保养应当事先告知承租方，并尽量在承租方认为适宜的时间进行以确保承租方的正常经营不受影响或干扰。九、水、电供应出租方应确保房产含有持续的、不间断的、能满足承租方满负荷正常运转规定的水、电、通讯等各技术条件的供应。例如，作为商场或工厂用途的，供电量应不不大于250KW或电容量不不大于300KVA。还要商定，如上述技术条件非因市政部门因素或不可抗力，而因故中断，则出租方应当在多少时间之内修复。十、承租方只承租部分楼层或房屋用于经营活动的，出租方须确保承租方可根据其营业需要，自行拟定营业时间，并确保承租方在其营业时间内可根据需要正常使用公用的各通道、电梯、空调、员工盥洗室等设施。十一、承租方在租赁的房产立面墙上做招牌、广告，双方应当在合同中商定，涉及到墙体、顶楼部分是出租方与其它各产权人共同使用的，承租方在使用广告位置之前，应由出租方与其它产权人共同商定各自的广告牌位