房地产策划方案广东江门商业街项目策划建议书-191P

骏凯豪庭商业街

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PART1江门住宅市场分析

江门住宅市场分析----宏观市场

江门的楼市一直被认为是珠三角地区的楼市洼地，但从2006年开始，随着外来大型房地产商的登陆，江门楼价迅速攀升.在火爆的2007年，部分楼盘的电梯洋房楼价攀升至5000元左右，2007年全年的均价从2000元/㎡上升到3436元/㎡。2008年江门楼市受全国楼市的影响开始进入调整期，市场观望气氛较为浓厚，住宅成交量有一定下降，但是由于江门楼市的“洼地”优势，市场刚性需求的存在，随着市民对楼市信心的恢复，江门楼市将重新回到快速发展的轨道。 （注：今年3月1日起，江门市区（未包括新会）所有在售期房、现房全部实行网上即时签约，该数据更接近市场的最新动态变化，所以，以上统计图仅以市房产局官方网站公布的3月及以后的数据为基础。）数据来源：江门市房产局由2008年3-6月江门市区商品房成交量和成交均价走势图可以看出：楼市“量缩价升”的现象非常明显，成交量不断缩小与楼市的整体低迷有关，随着房价的调整到位，市场会逐渐回暖；成交量萎缩，而成交均价却一直上涨，说明大户型和高端住宅产品在成交量中占了一定的比重。楼市走势分析数据来源：江门房产局从图表看到，80平方以下的小户型约占总成交量的13%，80-120平方中大户型产品占到45%，而120平方及以上大户型产品的占总成交量42%以上，占据差不多一半的市场份额，仍然是目前楼市成交的主流产品之一，这与江门住宅市场的供应结构有着很大的关系。大户型产品成市场交易主流成交产品面积段分析图表显示,合同签约总量中，三房户型需求量最大，依然是市场交易的绝对主流；同时四房及以上的大户型产品的成交量占14%，两房及以下和三房占总量的80%以上，由此可见中小户型需求量大，而在供应量有限的市场形势下，中小户型必然热销。成交产品户型分析数据来源：江门房产局中小户型产品受市场欢迎以上数据显示，3000元/平方以下单价占总成交的61%，可见经济型住房仍然是市场需求主体，二次及以下置业者是主要购买群体。经济型住宅需求仍然是市场主流成交产品价格分析数据来源：江门房产局

江门本地市场上供应的楼盘，大户型的高端住宅（包括别墅）占据绝大比例而小户型产品的供应明显不足。因为去年房价上涨过快，市场供应的住宅户型偏大，使得房屋总价过高，超过了大部分中等收入家庭的购房能力。大量真实的需求被抑制，导致了成交量的萎缩。由此可看出江门楼市供应结构处于一种失衡的状态，需求市场和产品市场根本无法同步。产品供应结构不合理，需求市场和产品市场无法同步江门楼市特征分析

价差大，地段价值差异明显

目前江门市区各在售楼盘之间销售价格有很大差异，以洋房为例，蓬江区均价最高，江海次之，新会洋房均价最低；同一地段的不同楼盘之间价格差异也十分明显，如高尔夫一号与五邑碧桂园洋房均价相差1000元/平方，甚至是同一楼盘的不同位置的房子之间，价格差异也是非常明显。

产品在户型的设计、园林规划和包装上与珠三角其他城市相比存在一定差距，珠江地产

、碧桂园等知名地产品牌的到来给当地楼市注入了新鲜的血液，近年来一些特色的精品楼盘开始出现，楼盘开发水平有所高。产品设计落后，发展商缺乏品牌意识当地居民是主要购买群，外地购房群体逐渐扩大

江门当地人是住宅市场的主要消费群体，广州、南海、顺德

中山也有部分人到江门投资置业，而且随着江门经济的不断发展，这个人群的数量也在不断扩大，但最近由于周边城市楼价的下调，外来买家特别是炒房者有一定程度减少。自住型消费是需求主体，改善型需求继续支撑楼市健康发展市民买房显得更加理性

自住型消费依然是江门住宅市场的需求主体，随着江门城市经济的不断发展，城镇居民人均可支配收入不断增长，为住宅需求提供了更强的支付能力，使现阶段江门的旧房换新房、小房换大房、中档房换高档房的升级改善性需求旺盛。在目前的江门，改善型需求已成为市场的主导性需求，并支撑江门楼市的持续发展

市民在购房时除了关注地段、价格和环境等因素外，越来越关注户型、物业管理、升值潜力和发展商声誉等因素，说明市民购买商品房更加理性和成熟。区域住宅市场分析蓬江、江海市场分析新会市场分析

蓬江、江海房地产市场分析

区域在售楼盘分布图

五邑碧桂园高尔夫1号骏景湾豪庭凤山水岸凤飞云别墅珠江帝景湾灏昌园中天国际五邑锦绣豪庭东堤湾花园华茵堡江海花园东华·天鹅湾从上述数据来看，与07年相比，今年上半年市区除了商品房交易均价上升外，成交宗数和成交面积都大幅度减少，说明今年上半年江门市区楼市处于持续观望状态；而成交金额没有出现相应的大幅度减少，又说明大户型产品及别墅产品在总成交量中占了相当的份额，由此也大大拉高了商品房交易的均价。

项目地区商品房（含预售）其中：商品住宅宗数面积金额均价宗数面积金额均价蓬江区江海区交易情况634869.37236074.733403.12497760.72205649.463386.85同比（%）-26.30-24.83-5.6225.55-24.26-25.55-6.0326.22数据来源：江门市房产局上半年商品房交易（含预售）情况

数据来源：中原地产研究在户型结构上，三房户型需求量最大，依然是市场交易的绝对主流；两房及以下和三房占总量的80%以上，由此可见中小户型最受当地市场的欢迎。这一方面与江门市民有关，另一方面与当地市场住宅产品的供应结构有关。产品成交结构分析

从右图可以看到，80-120平方中户型产品占到37.69%，120平方及以上大户型产品的占总成交量的42.41%,说明大户型是市区住宅产品成交的主流。数据来源：中原地产研究房屋单价在3000元/平方米以下的商品住宅最受欢迎，占总成交量的60%以上；同时3000-6000元/平方米的产品占总成交量的30%，环比提高了20%，这说明高档住宅产品成交量有所增加，由此也拉高了整个楼市的均价。产品成交价格分析

新会区目前主要在售的楼盘有8个，位置集中在圭峰板块和开发区板块，产品以别墅为主，除雍翠华庭只推洋房之外，其余各盘都有推出别墅产品；圭峰板块中圭峰豪庭处于尾货消化阶段，圭峰花园及玉圭园陆续有新货推出；开发区板块新会碧桂园洋房推货量较大，别墅产品处于尾货消化阶段；今古洲二期别墅产品及洋房逐渐推出市场。预计未来新会住宅市场供应量充足，市场会保持稳步向前发展。今古洲花园新会碧桂园圭峰花园玉圭园雍翠华庭骏凯豪庭圭峰豪庭颐璟蓝天新会房地产市场分析

新会上半年楼市分析图表显示：今年1-6月份新会楼市总体走势平稳，带小区管理的商品住宅均价明显要高于普通商品住宅的价格,价格波动的幅度较小,一直维持在3000元/平方米左右的水平,说明市场的供求状况总体平衡。同时上半年的别墅市场也较为稳定，1-3月成交均价呈递增的状态，3-6月走势较为稳定，其中6月份较5月份均价有525元的涨幅，这和6月份有别墅新盘的推出有关。数据来源：新会区房产局区域项目规模销售阶段推货量价格(元/㎡)主力卖点主力户型蓬江高尔夫一号首期占地4.5万㎡；总建11万㎡在售1204800高尔夫球场147-270㎡三、四房五邑锦绣豪庭别墅107栋；5栋18洋房在售42栋别墅别墅：1.4万,洋房：4900高尔夫球场240㎡以上四房;216-638㎡别墅灏昌园别墅180户步梯、电梯洋房300户新推60别墅：1万地段、高尔夫球场150－380㎡别墅五邑碧桂园占地3000余亩在售新推花语组团384洋房;别墅90栋别墅6168洋房3000品牌、规模、性价比115-153㎡三、四房;180-650㎡别墅锦绣阳光•凤山水岸占地约30万㎡新推洋房329，别墅36洋房：4010户型、地段103-136㎡三房;叠院美墅凤飞云别墅占地180万多㎡尾货89栋别墅独立：7200联排4600凤飞云风景区、天然湖泊162-800m2别墅骏景湾豪庭占地13万平方米尾货2343600地段、社区氛围、园林120㎡三房江门房地产市场产品统计表江门住宅市场分析----

微观市场区域项目规模销售阶段推货量价格(元/㎡)主力卖点主力户型蓬江珠江帝景湾占地12万平方米在售100多5500品牌、地段、户型133-163㎡大三房嘉盛华庭共500套新推1924331地段156-259㎡三、四房上城·骏园共110户新推1103600-4400地段、大户型160㎡四房世纪花源三期占地面积130多亩新推1703500地段、成熟社区117-135㎡三房江海东堤湾花园占地99387m2内部登记3044000地段、江景、配套完善135m2-180m2三房江海花园占地140967.2m2新推563700品牌、三错层120-150㎡四房江海玉圭园占地18832m2在售2042998-3700品牌、周边环境三房华茵堡占地近230亩尾货别墅118洋房：5500（带750元/㎡装修）；别墅10000元/㎡自然景观优美126-200三、四房区域项目规模销售阶段推货量价格(元/㎡)主力卖点主力户型新会新会玉圭园占地60万m2在售别墅169；洋房100多洋房：3200别墅：10000圭峰山风景区、居住气氛成熟90-140㎡三房圭峰花园占地22万m2尾货7013000圭峰山风景区365-700m2别墅

雍翠华庭占地16591㎡尾货194平层:3200复式：4100地段、配套完善平层：120㎡三房新会碧桂园占地600亩在售洋房1320洋房：3088-3474品牌、靠中心南路商业街、高性价比135-161m2三、四房今古洲花园占地13万m2在售洋房320多;别墅30洋房：2500联排：5800独立：9000社区氛围、交通配套125-135m2三房;别墅508m2颐璟蓝天共38栋，900户在售900多平层：3241复式：4700地段优势、配套完善三、四房中山横栏胜球阳光花园占地138亩在售1288平层3300；复式3600交通便利；小户型；巴厘岛风情80-92m2两房格林美域占地80亩在售2003550交通便利；高实用率；欧式风格117㎡三房在售住宅项目价格分析

数据显示：洋房方面江海、蓬江属市中心地段，价格较高，均价达到4131元/平方米；而新会的洋房均价为3270元/平方米，与市区均价相差861元/平方米。别墅方面，由于江门市区五邑碧桂园供应量大且价格低，拉低了整体均价。相对而言，新会天然环境优于江门市区，且别墅密度低，于是别墅价格高于市区。靠近新会的中山横栏地区洋房均价为3500元/平方米，而产品的设计更加合理，会给新会住宅市场带来一定的竞争压力。数据来源：中原地产研究（注:江门全市不含中山横栏）在售住宅项目产品分析由图表可看出，江门市区在售住宅产品以面积在120平方以上的三、四房中大户型产品为主，而120平方米以下的中小面积产品则较为紧缺，供求失衡。同时别墅等高端住宅产品在所供应的产品总量中也占了很大的比例，一定程度上造成了江门住宅市场供应结构的不合理。数据来源：中原地产研究数据来源：江门新闻网客户群分析随着江门经济的持续发展，将会吸引更多的外地人口尤其是外地优秀人才的进入，外来人才在江门安家乐业，对住房的刚性需求将会逐渐显现。在目前的购房人群中，30-49岁年龄段的占了绝大的比重，达到总购房人数的3/4，这一部分

人群多是二次置业或多次置业的换房一族，以“小”换“大”的需求旺盛；购房人群中以江门本地及周边中山、佛山和珠海等地客户为主；需求结构以自住置业者为主，以初次置业、改善型置业为主的有效购买力的存在，一定程度上保证了江门楼市的持续稳定发展；江门市中心城区2008住房建设规划项目规模面积商品住房建设规模14600套建筑面积129.06万平方米保障类住房建设规模600套建筑面积4.6万平方米土地供应80.06公顷其中普通商品住房用地77.2公顷，保障类住房用地2.86公顷数据来源：江门市规划局注：2007年全年批准预售总面积为138.29万平方米，08年数据与去年相比略有降，说明在楼市观望气氛浓厚的情况下，住宅的供应量也受到了相应的调整。未来供应情况分析江门市中心城区2009住房建设规划项目规模面积商品住房建设规模12100套建筑面积110.94万平方米保障类住房建设规模400套建筑面积3.04万平方米土地供应68.8公顷其中普通商品住房用地66.9公顷，保障类住房用地1.9公顷数据来源：江门市规划局项目名称产品供应量（套）开盘时间金汇城市广场高层519预计8月份之后东华·天鹅湾洋房、别墅132（一期）估计08年8月底五邑锦绣豪庭（高层）高层洋房330预计08年9月珠江国际新城别墅200多未知中天国际（朗晴苑

）高层洋房27608年10月银泉花园洋房1000以上09年初圭峰花园公寓公寓洋房3栋11层高层洋房未定东堤湾花园三期高层洋房30408年8月凤飞云别墅度假区二期别墅200多未定江南新村项目廉租房、经济适用房18508年底未来市场供应列表江门楼市走势预测

从整个珠三角来看，江门房价有着明显的“洼地”优势，房价依然有着很大的上涨空间，而江门消费者们对楼价的升幅也有了心里准备，这体现了巨大的市场空间和发展空间。随着江门城市的快速发展，未来的一段时间内，她将会吸引更多的置业者投资置业。同时江门自然生态环境完好，又有着连片未开发的大量土地，随着城际轻轨的即将开通，随着江门交通条件的日益完善，江门非常有潜力成为“区域房地产”，成为珠三角的人居之城，成为大珠三角的居住、休闲的后花园。楼市逐渐走向成熟，发展前景良好市场短期内继续处于观望状态,“量缩价升”的现象依然存在

受全国楼市尤其是珠三角一线城市的影响，江门楼市的观望状态短期内不会改变，但随着江门房价的调整以及市民对楼市信心的逐渐恢复，未来一段时间内江门楼市将会回归稳定上升的发展轨道。

受经济大环境、刚性需求、土地政策等一系列因素的影响，江门市区商品房的开发建设近几年不会降温，商品房在供应总量上将会稳中有升。随着江门楼盘开发素质不断提高，楼盘之间竞争会更加激烈产品结构层次更加丰富，产品差距也会进一步拉开，总而言之，江门住宅市场将朝着更加理性而健康的方向发展。商品房建设规模不断加大，市场竞争将更加激烈经济实用型产品将受江门消费者青睐，高端产品升值潜力大

从以往成交的数据看，面积均值都在80-160平米左右，需求产品结构相对稳定。但随着各大房地产商的进驻，楼盘结构会发生一定的变化，供应市场将打破舒适型产品占主流的局面，主导产品会向经济实用和升值空间大等类型转变。随着“90/70”政策及限制别墅用地项目政策的逐步落实，市场上的别墅、大户型单位将会逐步减少，这些产品的升值潜力将会逐渐显现。高尔夫一号五邑锦绣豪庭灏昌园五邑碧桂园锦绣阳光•凤山水岸凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭珠江帝景湾嘉盛华庭上城·骏园世纪花源三期各区域楼盘个案之--蓬江区高尔夫一号楼盘地址江门市北环路五邑高尔夫球场段发展商江门良骏兆业发展有限公司规模首期占地：4.5万平方米；总建：11万平方米13栋19层高层联排别墅：4套广告诉求领御一城的峰景现推单位1、5、6、9、10、11、12栋面积78-270㎡，其中可望高尔夫的高层147-270㎡主力户型140㎡优雅三房，160㎡奢华四房户型比例1-15栋两房8.4%，三房58.5%，四房33.1%付款方式一次性付款/银行按揭99折销售均价洋房：4800元/㎡联排别墅：8000元/㎡以上销售/认购情况4成工程进度封顶交楼日期2008年底装修标准毛坯代理商珠江恒昌管理费1.8元/㎡*月本案优势①毗邻蒲葵高尔夫球场，景观资源得天独厚；②楼盘位于江门市滨江新区，区域升值潜力较大；③产品种类丰富，给消费者留下了更大的选择空间。劣势①楼盘紧靠北环路，靠路的小高层住宅会受到噪音影响；②周边生活配套设施不够完善，会给居民生活带来不便。板房点评样板房设置在一楼，整体设计呈现代简约型风格，色调上以暗红、黑色、灰白为主，地面、墙面采用了大量条纹木板，给人一种非常优雅的感觉。参考点①注意装修风格统一，销售大厅与样板房上保持一致，既简约又不失尊贵，可以给客户带来非常连贯的视觉享受。②过道上充分利用台阶，使得小区园林景观更有层次感。高尔夫一号五邑锦绣豪庭灏昌园五邑碧桂园锦绣阳光•凤山水岸凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭珠江帝景湾嘉盛华庭上城·骏园世纪花源三期楼盘地址江门市蒲葵高尔夫球场西北侧发展商江门市金华房地产开发有限公司开盘时间别墅：2008-1-1洋房未开盘（预计今年9月），目前已经开始登记，收取登记金10万元规模别墅107栋；5栋18层高层洋房广告诉求盛世府邸一品人生现推单位一期216-638平方别墅；119-428平方洋房户型比例洋房：119平方（一层北向单位，共5间）240平方占85%以上；420平方复式（16层以上）销售均价别墅：1.1万-1.7万/㎡洋房：3800-6000元/平方工程进度别墅封顶洋房建至3层交楼日期1期别墅今年10月装修标准毛坯管理费1.5元/㎡*月五邑锦绣豪庭优势①紧靠蒲葵高尔夫球场，自然景观资源丰富，环境优美；②南靠北环路，临近江门市汽车客运站，出行较为便利；③位于江门市滨江新区与北新区的交界处，升值空间无限④采用大使级安防系统，安全系数比其他楼盘高。劣势①周边生活、商业配套还不够完善；②别墅产品缺乏突出的山水景观资源。参考点高层洋房与别墅的分区建设非常合理，高低空间的合理布局使得高尔夫球场的景观资源得到最大化的利用。高尔夫一号五邑锦绣豪庭灏昌园五邑碧桂园锦绣阳光•凤山水岸凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭珠江帝景湾嘉盛华庭上城·骏园世纪花源三期楼盘地址江门市北环路新昌管理区灏昌园发展商佛山东建集团有限公司规模占地12.2万平方米；总建8万平方米。别墅共180户，步梯、电梯洋房300户广告诉求传世经典·理想家园客户特征年龄35-45岁，多是江门本地的生意人、成功人士，以自住需求为主。现推单位二期（共50多套，拿到预售证的15套）150－380平方米别墅主力户型独立别墅销售均价8000-10000元/㎡销售/认购情况二期新推15套，已售50%工程进度二期25%封顶交楼日期2009年初装修标准毛坯（部分带装修）管理费1.5元/㎡*月灏昌园优势①毗邻蒲葵高尔夫球场，周边自然环境优美；②位于滨江新区，周边交通网络完善，升值潜力大；③东建集团在佛山、江门一带有着较高知名度，会产生一定的品牌效应；

劣势①楼盘所在的区域各种配套设施还不够完善，会给社区居民生活带来一定的不便；②与有山有水的别墅盘相比，缺乏突出的卖点，与竞争楼盘相比不存在优势；③宣传手段和营销模式滞后，不利于楼盘的推广和销售。参考点小区园林景观的设计上以休闲养生为主题，采取“五园一环”的布局模式，进行不同的功能分区，按不同的功能分区来进行园林的规划建设，每一部分独立组团却又环环相扣，融为一体，力图营造多一些的温情。高尔夫一号五邑锦绣豪庭灏昌园五邑碧桂园锦绣阳光•凤山水岸凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭珠江帝景湾嘉盛华庭上城·骏园世纪花源三期楼盘地址江门市蓬江区环市镇大西坑风景区水库旁五邑碧桂园发展商碧桂园集团规模占地3000余亩广告诉求给您一个五星级的家现推单位小高层洋房“星语”共20栋“泊林”美墅主力户型115-153㎡三、四房户型比例星语一街、星语二街两房28.3%，三房占42.9%；四房占28.8%销售均价洋房3000元/平方米别墅6168元/平方米工程进度封顶，正装修交楼日期别墅：08年6月、10月洋房：08年底、09年3月装修标准精装修管理费1.5元/㎡*月五邑碧桂园星语泊林优势①占地3000余亩，在江门地区属于超大型楼盘，有利于形成浓厚的居住氛围；②位于西环路旁，靠近江门客运站，周边交通较为便利；③周边自然环境较好；④碧桂园品牌效应，碧桂园的产品以物美价廉著称，很受一部分人的欢迎。劣势①靠西环路的别墅会有一定的噪音影响；②“星语”组团旁边是高压变电站，对楼盘的形象也会产生一定的负面影响。板房点评洋房的装修简约时尚，米黄色的墙体给人一种非常暖和的感觉，地板统一采取条纹红木板，力求营造出温馨的居住空间。别墅：不同的面积不同的装修风格，能满足不同客户的参观需求。参考点五邑碧桂园追求给人一种清新自然的感受，从售楼大厅的布置到样板房的设计都延续着同样的思路，室内外绿色的合理搭配，相互映照，使人感觉碧桂园的居住环境更加自然，现场的环境对客户有着很强的感染力；高尔夫一号五邑锦绣豪庭灏昌园五邑碧桂园锦绣阳光•凤山水岸凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭珠江帝景湾嘉盛华庭上城·骏园世纪花源三期楼盘地址江门市蓬江区双龙大道中（加柏仁学校对面）发展商江门怡福房地产有限公司开盘时间2008年7月下旬规模占地约30万平方米，总建48.5万平方米容积率1.8总户数3470户广告诉求48万平米叠景新城忘不掉的江门味道客户特征各个年龄阶段的都有，多是一家几口人一起看房，江门本地居民，以自住型需求为主现推单位首期150套小高层电梯洋房，10套叠院美墅主力户型两房（88㎡、90㎡、95㎡）、三房（103㎡、116㎡、122㎡、136㎡）户型比例叠云轩6、7、8栋（11层）两房33%，三房67%销售均价4010元/㎡销售情况认购4成左右交楼日期2009-6装修标准毛坯管理费1.5元/㎡*月锦绣阳光•凤山水岸在售优惠措施8.9折2、3楼最低3100元/㎡（开盘前认购可享受双重98折）优势①楼盘位于江门市北新区双龙大道与西环路交汇处，交通网络完善；②离市区中心只有很短的距离，生活配套设施完善；③背靠凤山山顶生态园，自然景观资源丰富；④产品创新，每隔三层设70㎡空中花园，在江门目前的住宅产品中依然少见；⑤产品合理搭配，种类丰富，能满足不同消费者的不同需求。劣势①邻街部分的住宅可能会受到一定的噪音影响；②社区园林包括湖景等依然没有打造出来，现场效果并不理想。板房点评泰式风格的板房运用了大量的暗红木板材料，包括客厅的墙面也是很有泰国特色，三房的户型设计比较合理，实用率很高，为了取得最佳的观光效果，发展商在窗和阳台的设计上花了很大的心思，180°的观景飘窗使得眺望湖景的效果更佳，房间也显得更加通透。参考点凤山水岸充分利用每一处的景观资源并注意使其达到平衡，高层洋房与别墅高低合理布局，让建筑与自然更加和谐高尔夫一号五邑锦绣豪庭灏昌园五邑碧桂园锦绣阳光•凤山水岸凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭珠江帝景湾嘉盛华庭上城·骏园世纪花源三期楼盘地址江门市杜阮西路凤飞云别墅开发商江门市蓬江区杜阮凤飞园发展公司开盘时间一期：2007-10-规模项目占地180万多平方米（324亩），总建7万多平方，纯别墅社区，分三期开发,一期共89套；二期正在开发中，有200多套别墅，面积以275-350m2为主。广告诉求领秀山水·尊享人生客户特征客户主要来自江门、佛山、东莞等地，私人企业主居多现推单位一期162-800m2别墅单位产品比例一期：九成是独立，其余为双拼和联排二期：同样九成为独立别墅，其余是双拼销售均价现推出一期的独立别墅7200元/m2，联排的4500-4700元/m2，第二期均价7000元/m2交楼日期2008-8-30装修标准毛坯管理费花园0.3元/㎡*月，套内1.3元/㎡*月优惠措施97折凤飞云别墅度假区优势①自然环境优越。坐享30万平方米自然湖泊及周边的20000多亩原生态林；②规划配套齐全。有临街商业街和水上商业街，紧邻占地面积达103亩的大型社区配套区③纯别墅小区，丰富的别墅种类，兼顾了不同买家的需求。劣势①商业裙楼上的别墅临近小区外的大路，受噪音影响大；②别墅花园面积过小，实用率不高，停车位设置也不够不合理；③楼盘有过烂尾历史，影响)费者对楼盘的印象；④目前楼盘周边生活配套还不够完善，会带来一定的不便。高尔夫一号五邑锦绣豪庭灏昌园五邑碧桂园锦绣阳光•凤山水岸凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭珠江帝景湾嘉盛华庭上城·骏园世纪花源三期楼盘地址江门市蓬江区白石大道中发展商江门市蓬江区骏景园房地产开发有限公司规模占地13万平方米，总建29万平方米广告诉求生活·在水一方客户特征多是江门本地居民，以居住需求为主，年龄在30-50岁之间现推单位7、8、9、10四栋主力户型100-120平方三房户型比例120平方占50%140平方占25%90平方占25%销售均价3600元/平方米车位8-9万/个工程进度封顶交楼日期2009-4装修标准毛坯管理费1.2元/平方*月骏景湾豪庭优惠措施特价单元5、6、7栋3600元/平方优势①楼盘位于江门市蓬江区的中心地带，地段优势明显；②楼盘周边生活配套设施完善，多路个公交车从楼下经过，交通十分便利；③小区前期打造的园林景观效果已经非常理想，有利于感染现场参观的购房者；④一层架空形成全流通超大型的车库，实现真正的人车分流，使得社区环境更加清静舒适；⑤骏景园地产在江门的良好品牌形象，为楼盘后期产品的销售打下了很好的基础。劣势①楼盘南向靠白石大道，可能会受到一定的噪音干扰；②楼层过高，楼距较小，会造成部分单元长年照不到阳光规划图参考点骏景湾豪庭在园林景观的打造非常成功，楼宇全部采取点式设计，楼与楼之间相互错开，就使得社区园林的空间变得开阔很多，空气变得更加流通。同时，社区的水循环流动，所以水质不会变坏，而是一直清澈样板房点评样板房装修色调以米黄、橙色和桃红三色为主，追求给人一种尊贵和舒适的感觉；户型设计方正实用，大开间客厅让人感觉非常宽敞，凸窗的设计使室内的通风采光效果更佳，户型的设计也是相当的经典，实用率很高。高尔夫一号五邑锦绣豪庭灏昌园五邑碧桂园锦绣阳光•凤山水岸凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭珠江帝景湾嘉盛华庭上城·骏园世纪花源三期楼盘地址江门市蓬江区天宁路（中国电信大厦旁）发展商江门市珠江投资有限公司规模占地12万平方米,总建近30万平方米容积率2.08广告诉求珠江帝景湾，开启江门豪宅时代现推单位二期新品133-163平方米舒适大三房全南向社区“佛罗伦萨”组团9栋11层低层楼宇共180套单元主力户型133平方米三房；163平方米五房户型比例凯旋庭1、2栋，凯悦庭1-8栋，凯豪庭1栋，凯盛庭1-7，凯怡庭1-9栋；两房5.1%，三房24.1%；四房及以上70.8%销售均价5500元/㎡工程进度封顶交楼日期2008年底装修标准附送精装修管理费1.8元/㎡*月珠江帝景湾优惠措施160平方米特价单位，最高优惠可达20万优势①楼盘位于江门城市中心，地段优势明显；②周边生活配套成熟，交通十分便利；③产品设计较当地其他楼盘而言更为成熟；④珠江地产大品牌效应，更容易赢得消费者信赖。劣势①大户型产品，总价较高，留给客户选择的空间有限；②位于市区繁华地带，空气质量会受到一定的影响，同时周边城区的老建筑对楼盘整体形象也有一定影响。板房点评装修上追求气派、高贵，体现一种大宅的风范和主人的尊贵身份，色彩上以金黄色和桃红色为主，能给人带来一份尊贵的感受；户型上设计双向观景阳台，能给居室带来最佳的通风效果，大开间的客厅和超大的景观阳台，更是给视觉上带来更开阔的享受；参考点社区园林的设计采取了较为独特的手法，通过坡度和转弯的路面来使得园林更具有层次感，横向延长路面的长度，人走起来不会产生楼盘园林过小的感觉，同时在每一栋楼一层设计了通透的过道，有效地扩展了视线的范围。高尔夫一号五邑锦绣豪庭灏昌园五邑碧桂园锦绣阳光•凤山水岸凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭珠江帝景湾嘉盛华庭上城·骏园世纪花源三期楼盘地址北新区益华百货旁开发商蓬江区豪仕地产策划有限公司开盘时间2008-1-27规模总货量近500套，主要为高层电梯洋房现推单位156-259㎡高层电梯洋房主力户型三房户型比例三房80.91%，四房18.14%，四房以上0.95%销售均价4331元/平方工程进度封顶交楼日期2009-6装修标准毛坯嘉盛华庭高尔夫一号五邑锦绣豪庭灏昌园五邑碧桂园锦绣阳光•凤山水岸凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭珠江帝景湾嘉盛华庭上城·骏园世纪花源三期楼盘地址江门市蓬江区丰乐路西侧开发商江门市龙骏置业有限公司开盘时间2008-7-19规模共110户客户特征购房者基本都是来自江门市区30-45岁的换房人士，大部分是公务员和机关事业单位人员现推单位北新区160平方米阔景半山楼王主力户型四房户型比例四房90.91%，四房以上9.19%销售均价3600-4400元/平方米起工程进度2008-9封顶交楼日期2009-3装修标准毛坯优惠措施Vip客户可享受9.8折；开盘期间折扣9.8折；8月4日前成交的客户可享受9.6折上城·骏园高尔夫一号五邑锦绣豪庭灏昌园五邑碧桂园锦绣阳光•凤山水岸凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭珠江帝景湾嘉盛华庭上城·骏园世纪花源三期楼盘地址江门市北新区丰乐路开发商江门市蓬江区信宇地产发展公司开盘时间2008-3-8规模占地面积130多亩，建筑面积16万多平方米现推单位三期85-135电梯洋房主力户型畅销：85㎡、117㎡、125㎡85-135㎡户型比例两房23.5%，三房76.5%销售均价3500元/㎡工程进度封顶装修标准毛坯管便费1.2元/㎡*月世纪花源三期东堤湾花园江海花园江海玉圭园华茵堡各区域楼盘个案之—江海区楼盘地址江门市堤东路93号开发商江门市富达房地产公司开盘时间首期2005年，第二期2006年推出，三期推出时间未定规模占地99387m2广告诉求江景无边，心景无限现场人气冷清现推单位第三期为由4栋19层的电梯小高层洋房组成，两梯四户，135m2-180m2的平层三房两厅单位，200-330m2的复式单位户型比例三房两厅100%销售均价估计在4000元/m2左右（未知）工程进度3期共19.5层，已建成19层，接近封顶交楼日期2008年12月装修标准毛坯东堤湾花园三期优势①环境优美，楼盘可望一线江景,临近江门白水带公园②地理位置优越，周边商圈成熟。劣势①靠近堤东路的住宅会受到很大的噪音影响；②楼盘周边多是旧的建筑，给楼盘的整体形象带来影响；③营销手段落后，不能很好的对外展现楼盘的特色和优势东堤湾花园江海花园江海玉圭园华茵堡各区域楼盘个案之—江海区楼盘地址江门市江海花园(江门一中隔壁)开发商江门市东华房地产开发公司开盘时间2008年6-28规模占地140967.2平方米，规划总户数1354户,现有1000户,没商业街,容积率1.99，绿化率43%，此次名门组团共54套广告诉求上层别墅，尚美华府楼盘定位健康、环保、运动、舒适的大型园林生态社区现推单位“名门”组团94-150m2主力户型94㎡复式四房两厅两卫户型比例三房30.77%，四房65.38%，四房以上3.85%销售均价3700元/㎡销售/认购情况江海花园最后一批尾货,120㎡面积的单位销售超过八成，小单位（94㎡左右）存量少，大户型多交楼日期2009年8月30号装修标准毛坯管理费1.2元/㎡*月江海花园优惠措施99折优势①

地段升值潜力大，邻近轻轨、地处城际交通核心枢纽地带②位处江门生态领地—白水带自然风景区西南端，周边环境优美③户型面积跨度广，户型类型多样化，能满足不同客户的需求；劣势①小区自身配套欠缺，只能考周围的商业设施作为补充②车位少,停车难样板房点评整个户型最大亮点是错层布局，让空间立体感更强，室内交通更动态，入户花园的设计很受买家欢迎。东堤湾花园江海花园江海玉圭园华茵堡各区域楼盘个案之—江海区楼盘地址江门蓬江大桥南引桥西南侧开发商江门市玉圭园房地产公司开盘时间2008-2-8规模占地18832平方米共5幢住宅204套单元

现推单位电梯小高层主力户型三房户型比例三房57%，四房12.7%，四房以上30.3%销售均价2998-3700元/平方（往上每层按50元/平方递增）交楼日期2009年年底装修标准毛坯管理费1元/平方江海玉圭园东堤湾花园江海花园江海玉圭园华茵堡各区域楼盘个案之—江海区楼盘地址江门市江海区江海一路规模占地近230亩现推单位126-200㎡电梯洋房，别墅主力户型98-200㎡98㎡已经卖完，最小126㎡销售均价5000-6000元/㎡（带750元/㎡装修）别墅8000-11000元/㎡工程进度封顶交楼日期即买即住装修标准750元/㎡管理费1.2元/㎡*月优势楼盘自然景观优美劣势配套设施不足，交通不便华茵堡新会玉圭园圭峰花园雍翠华庭新会碧桂园今古洲花园各区域楼盘个案之—新会区楼盘地址江门市新会区会城潮兴路63号开发商江门市玉圭园房地产公司规模占地60万平方米，规划建筑面积45万平方米，以洋就房、别墅为主，楼盘分A、B两区，其中A区包括别墅46套，洋房100多套，现推出的B区有别墅169套，洋房27栋广告诉求因山而青翠，因湖而绚丽现推单位90-140㎡B区洋房；206-846㎡别墅主力户型三房销售均价洋房3100-3300元/㎡起，复式4000-5000元/m2，别墅10000元/㎡工程进度现B区共有169多套别墅，基本可拆外墙，洋房27栋，没有样板房，其中A栋的A1-A5封顶（A6-A14未建好），B栋全部封顶（B1-B6），D栋部分封顶，B区别墅基本是现房，洋房基本建好交楼日期2009-6装修标准毛坯管理费洋房1元/㎡*月，别墅2元/㎡*月新会玉圭园总规划图A区B区优势①周边环境优美，地处圭峰山东南面，紧靠玉湖风景区；②靠新会区中心地带，交通十分便利，各种配套设施全；③品牌效应，玉圭园地产在新会有很高的知名度和美誉。劣势①营销手段落后；②小区自身配套不够完善。小区环境新会玉圭园圭峰花园雍翠华庭新会碧桂园今古洲花园各区域楼盘个案之—新会区楼盘地址江门市新会区圭阳北路72号开发商江门市建泰投资置业发展公司开盘时间一期：2006-9；二期：2008-10规模占地22万平方米，总建19万平方米，车位1800个一期为公寓，共有8幢洋房,每幢有6层；二期为独立别墅，全部由88栋欧陆风格别墅组成三期有小高层、公寓、联体别墅客户特征多为江门和新会的本地人,企业老板和高级白领广告诉求山体别墅洋房，新会首个半山园林豪宅现推单位365-700m2别墅销售均价别墅13000元/m2左右工程进度三分之一建成交楼日期2009年6、7月装修标准毛坯管理费别墅1.5元/㎡*月圭峰花园优势①风景宜人。座落于江门市新会区国家4A级圭峰山森林公园脚下，距离圭峰山风景区仅30米,且有1万平方米的人工湖泊；②交通十分便利，距市区只需5分钟车程，从中山古镇到此也只需10多分钟；③规划配套设施完善。劣势①没有公交车经过，住户生活会有所不便利；②目前周边配套还不够完善。新会玉圭园圭峰花园雍翠华庭新会碧桂园今古洲花园各区域楼盘个案之—新会区楼盘地址江门新会区冈州大道中开发商江门市新会区新基业房地产开发公司开盘时间2007年5月规模占地16591.46㎡广告诉求雍容气度，王者天成现推单位一期：120-260㎡，一梯两户，12层高，共有194户，车位200个，售价8.1万/个主力户型三房、四房户型比例三房两厅两卫单位78%，四房两厅三卫22%（以上不包括复式）销售均价平层均价3200元/㎡，复式单价3880-4300元/㎡销售进度8成以上工程进度一期建至第十一层交楼日期2009-2-28装修标准毛坯管理费1.1元/㎡*月雍翠华庭优势①

楼盘位于新会区冈州大道与侨兴北路交汇处，坐拥新会最繁华地段，地段优势明显；②周边配套设施齐全，人气旺盛；③户户一梯两户，彰显业主尊贵身份；④半沉式停车场的设计，实现真正的人车分流，营造更优美的居住环境。劣势①地处繁华地段，靠马路的住宅会有噪音影响，同时空气质量也会受到一定的影响；②楼盘周边存在大量的旧的市政和居民建筑，这会给楼盘的整体形象带来影响；③建筑密度稍大，容易让人产生压抑的感觉。参考点弧形阳台和弧形阳光楼台的设计，将花园引入住宅，形成立体的园林景观，对于规模较小的城区楼盘来说，这不失为一种值得借鉴的园林设计思路。新会玉圭园圭峰花园雍翠华庭新会碧桂园今古洲花园各区域楼盘个案之—新会区楼盘地址江门市新会区会城镇新会大道中与新港中路交汇处东开发商碧桂园集团规模占地600亩，总体规划两千户广告诉求给您一个五星级的家客户特征年龄阶段28至40来岁，其中又以年轻夫妇为主现推单位现推的组团丽景清泉二街的1、2、3座共3栋(9号楼)，楼高11层，均为一梯四户单位，约135-161m2三房二厅和四房二厅主力户型150多平方四房两厅户型比例四房占三分之二，三房占三分之一销售均价单价3088-3474元/m2销售/认购情况丽景清泉今年6月份推出的11号楼132套已卖出120，9号楼卖出三成交楼日期丽景清泉于2009年的3、6、7月交楼，08年7月13号推出的9号楼于2008年7月交楼装修标准带精装修管理费1.3元/㎡*月新会碧桂园优惠措施凡于2008年7月13日成功认购，一次性付款额享受减200元/m2优惠，银行按揭额外减100元/m2优惠优势①项目地段优势明显，位于会城南环路和新港大道的交界处，临近中心南路商业中心，配套完善，交通便利；②配套完善，规划建设大型的凤凰商业街，升值潜力大；③品牌优势，碧桂园的知名度和美誉度大大的增强了消费者的信心；④规划前景可观，将成为黄金商圈。劣势①户型种类少，供顾客选择的空间有限;②靠近南环路的单位有噪音影响；③园林设计过于单调，缺乏层次感。新会玉圭园圭峰花园雍翠华庭新会碧桂园今古洲花园各区域楼盘个案之—新会区楼盘地址江门市新会区今洲路68号开发商江门市新会区浩宏房地产开发公司开盘时间一期2006年推出二期现正建设中，别墅今年6月销售规模项目占地13万多平方米200多亩，其中别墅140栋，公寓320多套广告诉求观景洋房银洲湖畔的别墅家园现推单位一期的银泉阁洋房组团和二期的别墅主洋房98-100m2的两房两厅两卫，125-135m2的三房两厅两卫单位；复式180-200m2主力户型125-135m2三房客户特征业主以新会居多，其余的为广州、深圳和港澳人士。大部分为私企老板，少量为公务员和白领管理阶层。销售均价2500元/m2起联排：5800/m2起独立别墅：7500-10000元/m2销售情况一期销售一半洋房，别墅全部售罄交楼日期2008-11管理费0.8元/㎡*月优惠措施99或者98优惠今古洲花园板房点评整体采用经典的一梯两户设计，超宽楼距，保证私密性；超宽客厅，双阳台设计，主人房带独立套间，尽享尊贵。户型实用，设计合理，坐北向南的朝向方便采光通风。优势①毗邻三和大道和今洲路，交通便利；②配套设施齐全，物业形态丰富。劣势①所处的今古洲开发区位置较偏，生活配套设施还不够完善；②营销手段落后，发展商品牌意识薄弱；③小区管理存在问题，特别是对前期开发的产品卖出后没有进行统计的管理，严重影响了社区的形象。胜球阳光花园格林美域各区域楼盘个案之—中山横栏楼盘地址中山横栏镇贴边村胜球·阳光花园规模总占地138亩，一期16万平方米，二期17万平方米发展商中山市胜球房地产开发有限公司开盘时间2008-6-28广告诉求国际化生活榜样客户特征古镇白领阶层，小榄和横栏当地私营企业主，以自住型需求为主现推单位一期1288套主力户型80-92平方米两房，带阳光花房户型比例两房约占60%；三、四房比例未知80-92平方米销售均价洋房3300元/㎡；复式3600元/㎡车位：地下200-250/个*月,地上150/个*月销售情况已认购96%工程进度部分已经封顶交楼日期2008年底装修标准毛坯管理费1.5元/㎡*月胜球·阳光花园优势①楼盘位于中山横栏镇岐江公路旁，毗邻古镇、小榄，交通十分便利；②产品类型丰富，从79㎡的两房到150㎡的四房，给消费者更大的选择空间；③所有户型设计有大面积阳台，以小户型为主，总价较低；④2.5万平方的市政绿化健民广场9月份开始动工年底交付使用，增加休闲活动空间。劣势①临近岐江公路的住宅会受到一定的噪音影响；②离中山市中心较远，周边商业配套设施有待进一步完善；③楼盘周边存在许多工业厂房建筑，会给楼盘的整体形象带来一定的影响。胜球阳光花园格林美域各区域楼盘个案之—中山横栏楼盘地址中山市中江高速横栏出口庆丰路发展商中山市世光创建地产投资有限公司规模占地80亩（5.5万m2），总建约20万平方米以十二层小高层为主，十五、十八层中高层为辅广告诉求纯粹的欧洲小镇客户特征多是中山横栏和周边几个镇的白领、私营企业主，以自住需求为主现推单位G7、G8、G9、G11（1期楼王）、F10主力户型三房户型比例二房37.5%；三房62.5%销售均价均价3550元/㎡3400-3700元/㎡工程进度封顶交楼日期2009-4装修标准毛坯管理费1.5元/㎡*月格林美域商业街在售优惠措施6.30之前购房一次性付款可享受97折，另可获得价值6000元名牌液晶电视一台；银行按揭付款可享受98折，另可获得价值6000元名牌液晶电视一台。优势①格林美域位于中山小榄、古镇和横栏三镇交界处，周边交通网络完善，出行非常方便；②欧式建筑风格，很大程度上受到中山人的欢迎；③世光创建地产在当地有一定知名度，会产生一定的品牌效应。劣势①楼盘东南向紧靠岐江公路，来往的车辆会给楼盘带来一定的噪音影响；②楼盘所在区域有许多破旧的工业厂房和村民平房，这会对楼盘的整体形象产生一定的影响。参考价值①格林美域要在中山打造纯粹的欧洲生活小镇，非常注意把欧洲生活的元素融入到建筑上，融入到园林上，在社区中充分运用各种植物，装饰材料和景观小品来体现小区的主题，取得了非常理想的效果②大面积的飘窗窗台，很好的增加了房间的使用面积，同时让固定的空间变得更加开阔。板房点评中式装修风格，运用了大量的红木材料，整个房间显得简约而大方，又有几分中国古代居室的书香气息，总体上能让人感觉到家的温馨和舒适；户型设计紧凑实用，各功能分区也非常合理，大飘窗的设计使得窗台面积更宽大。PART2江门零售商业市场分析市场特征分析在售/在租商业项目分析商业发展规划商业项目个案分析江门市零售商业市场分析

商业发展概况

江门市历史上是一个对外开放的商埠，改革开放以来，商贸流通业发展势头较好，全市商贸流通业目前已具备一定规模，特别是传统商业实现了较快增长。市场特征分析江门市基本上已形成了多样的商贸流通业态，如百货店、食品超市、便利店、专卖店的零售形式，专业市场、专业大卖场、电视直销、购物中心等；呈现出明显的发展规律，即百货业地位逐渐在下降，新兴业态迅速崛起。商业发展概况

商业空间布局

经过多年建设，江门市逐渐形成了市级与片区级城市综合商业中心。市级商业中心：主要位于蓬江区，目前有两个：以东湖百货商场、新一佳为主的港口路江华路、东华路一带；以五邑城、常安商场为主包括长堤风貌街在内的风貌商业区

片区级商业中心蓬江区海傍路一带新会区知政路、惠民路一带港口路、江华路、东华路一带商业中心长堤风貌商业区知政路、惠民路一带商业中心海傍路一带商业中心

目前，江门市零售商业，呈现各种传统零售业态包括大中型百货商场、小型专业商店、小型杂货店、各类特色零售店，以及各种现代零售业态包括便利店、专卖店、超级市场、购物中心（即综合型服务中心）并存的格局。大型商业项目定位不明确，业态五花八门，规划零乱。零售业业态混乱、缺乏主题定位商场零售市场特点分析规模小、档次低

江门市区的超市、购物广场分布相对集中，主要分布在商业较为发达的港口路、江华路、江会路、农林东路、迎宾北路，此外紫茶路、河南地区、北郊、外海镇亦有零星分布，但规模普遍较小，档次低。营业面积（㎡）数量商业项目名称30～6006怡盛廉价货场、蓬城商场、百盈自选商场、星星超级商场、祥华自选商场等1000左右3大昌超级市场、嘉联商场和汇兴超级商场5000～60001东湖百货6000～90002中旅大厦、优越美莎购物广场10000以上6江门东湖百货购物广场、新一佳江门购物广场、深圳人人乐江门购物广场、易初莲花购物广场、壹加壹泰富城购物广场、益华百货购物广场2007年江门市市区零售业情况表目前，江门市商业中心的等级配置状况是一级中心多于二级中心,商业中心的等级结构体系不合理。

二级商业中心位置过分集中在市中心，数量较少且分布不均衡,没有起到承接一级中心,下联三级中心的承上启下的作用。一些新建的住宅小区商业服务设施不足,居民生活十分不便。商业结构不合理，分布不均商业网点辐射力弱江门市商业地域是在原有基础上建立起来的,呈向心内向型结构,商业网点高度集中于城市中心，辐射力弱，偏远居民区的商业网点很少,区域性商业骨干网点发展很慢。经济因素

改革开放以来江门市经济快速发展,人民的收入有较大的提高。居民家庭经济收入状况对商品的购买能力有很大影响。对江门市城区居民抽样调查数据表明，家庭收入增加,各项消费品支出的绝对金额相应增多,例如:全年收入在10000元以下的家庭,购买服装的支出仅为633元;而全年收入在35000元以上的家庭,购买服装的支出达2363元。江门市家庭购买食品的支出在消费总支出中的比重较高。通常高收入家庭因拥有雄厚的经济实力,对商品的质量和品牌较重视,倾向于高级零售点。消费者购物行为因素分析

社会因素是影响人们欲望和行为的重要因素,如不同阶层、不同职业要求的商品档次、服务项目不同,直接影响商业的配置。个体工商户、白领阶层、干部、医生、高校教师等职业人群光顾大商店的次数较多;工人、一般职员光顾普通商店较多、农民、农民工光顾乡镇中心商店较多。高职称、高学历的专业人才对商场的档次、商品的质量、商场提供的服务要求较高。社会因素2007年江门市不同职业人口到各中心地次数统计表家庭类型户数家庭成员每年到下列中心的平均次数省级中心（广州）市级中心乡镇中心工人1297.0346.0926.81农民253.7443.1259.62知识分子2389.4471.3843.10干部22632.0169.0923.6民工632.6126.8156.25个体工商户1660.122811其它227.9956.0986.06以上数据表明：江门市居民喜欢在市级的商业中心购物消费，乡级的商业中心次之，到广州购物的行为习惯已经越来越少了。

据江门市购物内容与购物距离抽样调查表明,蔬菜、水果、肉、蛋、鱼及日常小商品距消费者住地愈近,购物行为发生频率越大;而服装、家具、耐用消费品,购物行为发生频率与消费者居住距离关系不大,主要取决于商品的质量与价格。江门市消费者购物内容与购物距离统计表购物者居住地与商店的距离

物品距离（公里）蔬菜、水果蛋、肉、鱼服装化妆品家具耐用消费品经常性购物距离2.002.265.646.237.238.05较经常购物距离4.234.536.956.816.757.47商业网点自身因素

江门市有三成多的家庭,以交通方便作为到某一商店或购物中心的理由,在各种理由中居第三位。交通方便与否是看购物中心的位置如何及有无大型停车场。一般来说,市中心交通便捷,能够连结城市的各个角落,城市职能齐全,在一定程度上吸引了外地消费者,因而造成市中心流动人口大,适合于建市级商业中心。它不但能吸引当地居民来此购物,还吸引近郊及五邑地区其他县级市的消费者前来购物。商店所处位置的交通状况经营状况及模式江门主要商业项目经营状况总体较好，人气较旺。相比起社区商铺，江门当地人更喜欢到大型的商场、超市购物消费。经营模式灵活多样，敢于创新。诸如台日式、银座式、租售结合式、保底经营式、国际先导CITYMALL商业模式等经营模式，正逐步改变着江门市民的消费观念。除此以外，江门各大商业项目还根据当地消费者的生活习惯、兴趣爱好和购物的形态规律，不断调整商业结构和布局，以适应市场的发展和要求。在售/在租商业项目分析

目前，江门市商业项目租售价格如下：租价：

60～80元/㎡；售价：蓬江区：10000～12000元/㎡；新会区、江海区：5000～7000元/㎡价格江门部分商业项目租售价格统计表项目名称租金（元/㎡·月）售价（元/㎡）地王广场80～8510000～12000优越美莎百货按营业额22%------益华百货85～9011000～13000新一佳百货75～80------江会时代城50～605000～6000中环广场85左右7000～8000商业项目的商铺面积可以自由间隔，由20多平方米到几百平方米不等；大致比例如右图所示：产品主要以平层为主，层高3米左右商铺面积

面积段（㎡）

项目名称20～4040～6060～100100～300300以上地王广场1520401510优越美莎百货203035105益华百货1015253020新一佳百货525302515江会时代城3015102520中环广场---10253035江门市部分商业项目商铺面积比例表（%）从上述数据可知，江门地区商业项目业态的比例和分布大致是：楼层一层二层三层四层业态主要经营超市百货兼营高档服装服饰、首饰、精品、皮具等主要经营女性服装经营家私家电、文化体育等经营餐饮、休闲娱乐、酒店等业态分布

业态类型

项目名称服装商场超市家私家电休闲娱乐百货零售餐饮文化体育首饰皮具其他地王广场459--13138--12--优越美莎百货75--5--5----105益华百货183532--15--------新一佳百货252525--25--------江会时代城1055358824--5中环广场--87423155--20江门市部分商业项目业态组合表小结各商业中心以零售业、餐饮业为主，商务办公、金融、旅游服务及娱乐等综合功能较弱，呈现“多中心、弱中心”的格局。虽然近年来有大型商业项目抢摊江门并且发展迅速，但有限的辐射力和贫乏的基础配套设施，一般只能扮演大众消费社区的角色，依然没有形成富有特色和竞争力的“黄金商圈”。江海组团商业中心北新区商业中心南新区商业中心根据《江门市城市总体规划》，到２０１０年，江门市主城区商业体系规划分为九大类：市级商业中心，采取“一主两副”结构，主中心为中心综合商业中心，副中心为新会商业中心和滨江商业中心；区级商业中心，规划有３个，包括北新区商业中心、南新区商业中心、江海组团商业中心。另外，还有７个组团级商业中心以及居住区级商业中心、街坊商业、专业（特色）街区、零售业态、专业批发市场、物流园区、配送中心等。商业发展规划总体规划新会组团商业中心由老城区传统综合服务中心构成。老城区知政路、惠民路一带，通过外围交通环改善，整合新会老城区商业设施，强化传零售商业发展，形成综合商业服务中心。南新区商业中心培育新会南新区现代商业服务职能，规划布置大型商业服务设施，形成以综合商业、现代办公为主体的新型商业中心，辐射城市西南地区。区级规划中环广场地王广场益华百货蓬江区市政府新一佳百货美莎百货江门蓬江区、江海区主要商业项目分布图江门市主要商业项目情况地王广场优越美莎百货益华百货新一佳（江门中店）新会时代城中环广场项目名称地王广场项目地址江门市建设路与胜利路交叉路口

规模占地面积1万多平方米，总建筑面积约３万平方米

整体布局建筑主体楼高5层，地下一层，并附设停车场项目定位集品牌、购物、餐饮、娱乐、休闲观光于一体的综合商场经营模式银座式商厦，先招商后卖铺业态组合地下一层：小面积铺位的商户，以经营中高档服装为主；一楼：以经营国际、国内的品牌时装、皮鞋、手袋等；二楼：以时尚女装为主，兼营超市、餐饮；三楼：欢乐新天地游艺中心，并经营精品妇儿用品等地王广场主要品牌美特斯邦威、亚礼得体育、欧点、袋鼠、毕莉华、日顺皇、大昌超市、真功夫等开业率95%以上。租金、售价80～85元/㎡·月；10000～12000元/㎡商业氛围良好优点1位置优越，交通方便，人流量大，营商环境良好2四面临街的银座式商厦；3投资回报率高达9%，100%带租约出售；4参考地下商铺成功销售案例，出售率达98%；5引进国际级物管公司参与商场管理地王广场优越美莎百货益华百货新一佳（江门中店）新会时代城中环广场项目地址江门市港口路15号规模优越美莎百货租赁了中旅大厦裙楼的一、二、三层，面积达１６０００多㎡，其中营业面积1.3万㎡。共5层，每层约5000㎡，每层40-50个铺位。现有营业员1000名，收银员300名；有免费停车场。整体布局商场采用中庭设计，四周环绕商铺，商场有2部观光电梯，1组扶梯；店铺数量200左右项目定位江门首家中高档的台日式精品百货；主要目标客户为港台观光的人士，各地游客，白领，金领等经营模式优越美莎百货采用台（湾）日（本）式的经营管理模式，即：经营商场不是为了出租物业，不出租任何单体的商铺，而与进驻商家采取联营合作的方式，争取双赢。这种台日式的管理模式，意味着不仅单个商户要对消费者负责，商场也要以整体信誉为所有的消费者提供商品质量和售后服务保证。由于商场与每个品牌之间是联营的关系，商场更需要通过整体的管理和促销推广手段促进消费。优越美莎百货主要品牌

1楼：国美电器、屈臣氏、麦当劳、金大福、六福、周生生、顺源珠宝、美红珠宝、鳄鱼、啄木鸟、蜘蛛王、老北京、老人头、红蜻蜓、兔牌、苹果、金利来、金盾、老爷车、七匹狼、BOSS、登喜路、华伦天奴、POLO、过桥米线、明廊眼镜、丹诗格尔、美宝莲、OLAY、卡姿兰、羽西、保仙健2楼：达芙妮、迪路、TaTa、OLAY、美宝莲、捷芙丝、欧柏兰奴、百丝服饰3楼：米老鼠、小猪班纳、以纯、IP、佐丹奴、班尼路业态组合主要业种为男女服装、金银珠宝、皮鞋、皮具、精品化妆品、少女服饰、童装、运动服装一楼黄金珠宝、精品、化妆品、男女鞋、皮包、皮具、手机、各种休闲中性服饰二楼流行少女服饰、流行饰品、伞帽袜帕、淑女装、职业装、内睡衣女裤、风衣三楼绅士服、男士精品、领带西裤、衬衫、牛仔、运动服饰、童装、床用、家用开业率1至3层全部开业，4、5层尚未有店铺入驻。商业氛围良好商铺面积格局二楼女装店铺实用面积30多㎡/间；中庭面积500多㎡租金不收租金，而直接跟各品牌的营业额挂钩（按营业额的22％收取）管理费25元/㎡优点1定位独立细分2名牌数量多3珠宝品牌集中经营4配套业种互补优质5位置优越，成行成市缺点1重叠经营严重2卖场空间限制了视野和空间的变化备注

现正调整一楼的业态：包括男装、皮具等；整幢物业属于大长江集团旗下的豪爵公司

地王广场优越美莎百货益华百货新一佳（江门中店）新会时代城中环广场项目名称益华百货项目地址江门市迎宾大道118号规模经营面积３００００多平方米，目标客户群五邑大学附近的高档住宅消费群体以及国内外旅游团项目定位百货为主，超市做精，走高档路线经营模式﹑租金﹑售价国际先导商业模式ＣＩＴＹＭＡＬＬ；85～90元/㎡·月；11000～13000元/㎡业态组合一楼：服装百货，经营金银珠宝首饰、高档化妆品、名牌时装、服饰用品、皮具皮鞋、钟表眼镜、床上用品等；二楼：乐家超市，经营家庭日用品、生鲜食品、粮油食品、儿童服装、玩具、孕妇服装、书店、婚纱摄影店、冰吧、西饼屋等；负一楼：四海电器