房地产项目申请报告书模板

...wd......wd......wd...目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章工程申报单位及工程概况31.1工程申报单位概况31.2工程概况41.3工程技术方案71.4工程综合评价结论26第二章开展规划、产业政策和行业准入分析272.1工程所在地经济和社会开展概况272.2开展规划分析302.3产业政策分析312.4行业准入分析34第三章资源开发及综合利用分析373.1资源利用方案373.2资源利用方案373.3水资源节约措施383.4建筑材料节约措施39第四章节能方案分析404.1节能编制依据404.2能耗状况和能耗指标分析404.3节能措施和节能效果分析444.4可再生能源的应用46第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析485.1工程选址及用地方案485.2土地利用合理性分析485.3征地拆迁和移民安置规划方案48第六章环境和生态影响分析496.1环境和生态现状496.2生态环境影响分析496.3其他环境保护措施526.4环境影响结论54第七章经济影响分析557.1工程经济影响分析557.2工程经济效益分析557.3行业影响分析587.4区域经济影响评价58第八章社会影响分析598.1社会影响效果分析598.2社会适应性分析608.3社会效益分析618.4社会风险分析62第九章工程招标639.1招标范围639.2招标组织形式639.3招标方式63第十章结论与建议6510.1结论6510.2建议65一、附表二、附图1、地块控制性详细规划平面图2、规划总平面图三、附件1、建设单位营业执照2、建设单位资质证书3、建设用地批准书第一章工程申报单位及工程概况1.1工程申报单位概况1.1.1工程申报单位申报单位名称：申报单位住所：公司类型：有限责任公司〔自然人投资或控股〕法定代表人：注册资本：1.1.2工程申报单位主营业务经营范围为：房地产开发〔贰级〕；商品房销售、租赁；酒店管理；。1.1.3工程申报单位成立日期成立日期：20031.1.4工程申报单位经营情况#####成立以来，本着“安全第一、质量第一、诚信第一、对业主负责、对客户负责,取信于社会〞的宗旨，勤于敬业，不断拓展业务，不断造就精品楼盘，倍受社会的认可与好评。近五年来，连续获得“重合同守信企业〞称号，享誉南宁房地产市场。公司以科学管理、立足全区、面向全国、走向世界的企业开展方针，以“团结拼搏、开拓进取、勇于创新〞的企业精神，竭诚为社会服务，为广阔人民营造理想的居住环境。公司下设有：总经理办公室、综合部、财务部、工程部、销售部等部门，机构健全；拥有一批生产能力和组织能力较强的公司领导班子，以经济实力雄厚为根基，管理标准，合法经营，是一个开拓创新的综合性企业。1.2工程概况1.2.1工程名称########1.2.2工程类型新建1.2.3工程的建设背景被誉为“南国铝都〞的平果县坐落在右江河畔，为百色市东大门，是我国大西南出海通道上的重镇，为滇、黔、桂三省区的交通要冲，桂西重要的商贸物资集散地。在广西宏观经济战略布局中，平果处于桂东南开发与桂西开发的结合部，是右江河谷经济开发带的重要组成局部，是国家大型骨干企业“平果铝〞及西南、华南电力系统重要枢纽350万伏超高压变电站所在地。县城驻地处在广西首府南宁市和桂西中心城百色市之间，距离首府南宁市100公里，距百色市120公里，成为承接并发挥南宁中心城市向桂西山区经济辐射与吸引的“二传手〞。区位优势十分突出。近年来，为适应广西百色市经济的快速开展，平果县继续坚持以业兴城的原则，大力开展建设产业，不仅推动人口、生产要素及产业向城镇聚集，还将城市性质改造成为面向东盟现代化服务区域中心，亚洲铝都核心区和右江门户城市，及现代化宜居园林城市。平果县大学城区作为平果城市开展的“新区〞，将逐步建设成为以“文化、教育、居住〞为一体的城市新区。工程所在地四周环绕城市道路，地理位置十分显要，交通非常便捷。工程位于广西平果县进城高速分支路东侧大学路西路南侧交汇处，距离县政府约1.5公里，四周濒临规划中各类商住用地，学校，商业街，交通便利，配套设施齐全。1.2.4工程的建设地点工程位于西路南侧交汇处。1.2.5工程申请报告编制依据〔1〕《中华人民共和国城乡规划法》；〔2〕《中华人民共和国房地产管理法》；〔3〕《平果县2010年-2030年城市总体规划》；1.2.6相关设计标准〔1〕《建筑设计防火标准》〔GB50016-2014〕；〔2〕《民用建筑设计通则》〔GB50352-2005〕；〔3〕《高层民用建筑设计防火标准》〔GB50045-1995，2005版〕；〔4〕《城市居住区规划设计标准》〔GB50180-1993，2002年版〕；〔5〕《建筑给水排水设计标准》〔GB50015-2003，2009年版〕；〔6〕《建筑内部装修设计防火标准》〔GB50222-1995〕；〔7〕《建筑灭火器配置设计标准》〔GB50140-2005〕；〔8〕《民用建筑电气设计标准》〔GJ16-2008〕；〔9〕《汽车库、修车库、停车场设计防火标准》(GB50067-1997)；〔10〕《无障碍设计标准》〔GB50763-2012〕；〔11〕《公共建筑节能设计标准》〔GB50189-2005〕；〔12〕《广西壮族自治区居住建筑节能设计标准》〔DB45/221-2007〕；〔13〕《建筑构造荷载标准》〔GB50009-2012〕；〔14〕《高层建筑混凝土构造技术规程》〔JGJ3-2010〕；〔15〕《百色市城市规划管理技术规定》2008年版；〔16〕国家和地区有关的设计标准、标准和规定。1.2.7建设规模及主要建设内容本工程位西路南侧交汇处。三期拟建1栋25层商业楼、8栋22层住宅、7栋20层住宅和9栋18层住宅楼，沿街1~3层局部为商铺，并设置平战结合的人民防空地下室，本案总建筑面积为303501.46m2工程主要经济技术指标表详见表1-1工程主要经济技术指标表。表1-1工程主要技术经济指标表编号工程单位数量备注1规划总用地面积㎡653342净用地面积㎡653343总建筑面积㎡303501.464计容建筑面积㎡247957.31其中高层住宅面积㎡198348.21商业面积㎡49437.46公共厕所㎡81.5物业用房㎡90.145架空层绿化面积㎡3515.596地下室面积㎡52028.56其中人防面积㎡20184.417机动车位地上个271车位：住宅户数＞1:1地下个14528非机动车位个33349总户数户169810居住人数个54343.2人/户11建筑占地面积㎡16091.5312绿地面积㎡23585.5713容积率-3.8≤3.814建筑密度%24.63≤25%15绿地率%36.1≥35%本工程分四期建设：一期：26#、27#、28#、29#；占地面积：4300㎡，建筑面积68762.37㎡，地下车位363个，地上100个，467住户；二期：21#、22#、23#、30#；占地面积：4100㎡，建筑面积80395.56㎡，地下车位363个，地上40个，425住户；三期：16#、17#、25#；占地面积：3450㎡，建筑面积68894.36㎡，地下车位363个，地上31个，396住户；四期：18#、19#、20#；占地面积：4241.53㎡，建筑面积85449.17㎡，地下车位363个，地上车位100，410住户。1.2.8工程建设进度方案本工程分四期建设，方案建设期为73个月，其中前期准备工作时间为15个月，2014年10月至2015年12月；施工工期58个月，于2016年1月开工，2020年9月底竣工，2020年10月竣工验收。1.2.9工程总投资工程的总投资为99062.65万元，资金筹措方式全部为业主自筹。〔工程投资具体情况详见第七章经济影响分析中的投资本钱估算小节〕。1.3工程技术方案1.3.1以景观均好性及人性化设计理念作为规划设计总体原则。所谓景观均好性是指通过合理的规划设计，使尽可能多的住户能享受城市美景或小区内景，使住宅的景观价值最大化；所谓人性化设计理念是指通过合理的规划建筑设计使居民在小区生活、居住的每个技术细节都能满足生理和心理的高层次需要。1、交通流线交通系统的设计尽可能实现人车分流，并兼顾社区物业管理及统一智能化管理设计，从而在交通组织上形成一个有利于生态环境的交通系统，以提高机动性和可达性，满足住区居民出行方便和生活的便捷、安全、安静的需要。住宅区人流主要由小区北面的入口广场进入，西北角和东南角分别设计了车行入口，形成安全独立、便捷、步移景异、树枝状的景观步行人流体系。住宅区车流主要由西北角和东南角车行入口进入，围绕小区外围设置小区环路，交通流线清晰、简洁、快捷，并较好解决了小区消防问题。而小区的地下车库入口侧从小区的南侧两个入口和北侧的一个入口进入。2、园林景观小区的绿化景观环境本着生态的原则，挖掘用地特征和周边景观条件，通过“外借内造〞的手法，将小区住宅环境的均好性最大化。“外借景观〞主要通过引入城市街景，形成绿色的住区周围环境，提高社区的环境品质。“内造景观〞是指小区内部绿化景观体系以公共绿化活动中心为核心，以环形道理绿化景观和宅间绿化为补充，向各院落空间内辐射，在各视线交汇点设计景观节点，形成处处有景、处处景异的园林式居住环境。1.31、商业建筑体系商业局部着眼于商业价值的提升和住区城市界面整体形象的营造，在东北边临街局部住宅3层采用大空间商业模式，商业活动与休闲步道及绿化相结合，前后惯通，左右相连，以亲切的尺度、宜人的空间创造人性化体验式商业的气氛。2、住宅单体建筑设计〔1〕单体套型平面方正、实用，南北通透，尺度适宜，明厨明卫，动静分区。整个小区北面设计了8栋22层的住宅楼和东北面的1栋25层商业楼，底部为3层沿街商业，小区中间局部设计了7栋20层的住宅楼，小区南面设计了9栋18层的住宅楼，小区整体形成北高南低的建筑天际线，小区通风采光良好，充分考虑广西的气候特征，并延续“前庭后院〞的居住文脉，设置了入户花园和空中露台，并在最正确景观位置设置客厅与主卧，充分表达人性化的设计理念。〔2〕所有公共楼梯、电梯间直接对外通风、采光。〔3〕精心的立面设计。住宅立面要符合内部的空间要求，在立面设计中我们着重解决了以下几点：建筑造型上力求表现出简欧式建筑风格的美感，色彩上选择暖色涂料，局部辅以白色及咖啡色石材或涂料，构筑出简洁、新颖、独特、时尚的现代建筑形象。3、配套公建设计本区设有商业、公厕、物业管理、变配电房、垃圾收集点等配套设施，满足小区居民的正常需要。4、建筑做法与材料〔1〕建筑朝向南北布置。在不利朝向上通过阳台等措施减少日照影响。屋顶及各向外墙体采用节能隔热措施，室外内外建筑材料选用环保型产品；〔2〕屋顶采用厚的挤塑聚苯乙烯泡沫塑料泡沫板50+钢筋砼110；〔3〕外墙使用190烧结页岩空心砖或多孔砖砌筑，内墙使用加气混凝土砌体；〔4〕外窗构造使用普通铝合金窗+low-E中空玻璃。1.31、工程概述本工程位于西路南侧交汇处。三期拟建1栋25层商业楼、8栋22层住宅、7栋20层住宅和9栋18层住宅楼，沿街1~3层局部为商铺，并设置平战结合的人民防空地下室，本案总建筑面积为303501.46m22、自然条件及设计要求〔1〕本工程所在地平果县的根本风压为W0=0.35KN/m2〔按50年重现期〕，地面粗糙度B类。〔2〕本工程所在地的抗震设防根本烈度为7度。按《建筑抗震设防分类标准》的规定，本建筑抗震设防类别为丙类，故本工程住宅局部地震作用和抗震措施均按7度设计。设计地震根本加速度为0.10g〔3〕本工程设置人防等级：常六级。〔4〕主要楼〔屋〕面活荷载：卧室、客厅、住宅卫生间：2.0KN/m2阳台：2.5KN/m2前室、走廊、门厅、楼梯：2.0KN/m2电梯机房、设备用房：7.0KN/m2办公楼：2.0KN/m2商铺：3.5KN/m2车库：4.0KN/m2露台：2.0KN/m2上人屋面：2.0KN/m2不上人屋面：0.5KN/m2屋顶花园：3.0KN/m2地下室顶板：4.0KN/m2〔考虑施工时堆放材料或临时荷载〕消房车道：20.0KN/m2计算地下室外墙时，其室外地面荷载取：10KN/m2楼梯，阳台，女儿墙栏板顶部水平荷载0.5KN/m2门、窗自重〔包括玻璃及塑钢支架〕为2×0.5=1.0KN/m2〔5〕本工程建筑物安全等级二级，建筑构造设计的合理使用年限为50年。3、构造设计〔1〕上部构造选型从各单体建筑的高度、使用功能、经济性等方面综合考虑：18层高层采用剪力墙构造，抗震等级剪力墙为二级；20、22、25层高层采用剪力墙构造，抗震等级剪力墙为三级；多层建筑采用框架构造，抗震等级为三级。〔2〕新材料、新技术、新构造的应用填充墙采用烧结页岩空心砖或多孔砖，减少构造自重，降低能耗。直径大于20mm的钢筋采用等强全效粗直螺纹接头，减少用钢量。钢筋采用新三级钢HRB400，减少用钢量。〔3〕根基形式本工程地基根基等级暂定为乙级，拟定框架剪力墙构造采用筏型根基，框架构造根基拟采用独立柱基，要求等《岩土工程详细勘察报告》出来后再最后确定。〔4〕主要材料的选用砼强度等级：C20~C45，待计算确定。钢筋：采用HPB235、HRB335、HRB400，重要位置采用等强全效粗直螺纹接头〔d≥20〕。填充墙：填充墙采用190烧结页岩空心砖或多孔砖砌筑。1.31、水源采用城市自来水,拟从地块东侧和北侧两侧分别接驳一根dn200进水管，在建筑物周边埋地敷设形成dn200给水环网，供本工程全部生活给水、消防给水使用。2、生活用水量本工程用水主要为居民生活用水及绿化浇洒用水。工程日用水量计算如下：表1-2工程用水量计算表用水部位用水定额用水单位最高日用水量m3/d用水时间h平均时用水量m3/h时变化系数K最大时用水量m3/h住宅200L/人•d53821076.42444.85289.7商业6L/m2·d49437.46296.621224.718731.537.0781公共厕所45L/人·次40018240.7521.50物业用房50L/人•班301.580.191.50.28架空层2L/m2·d3515.597.0380.8810.88地下室2L/m2·d52028.56104.06813.01113.01绿化2L/m2·d23585.5747.1781.211.2道路广场2L/m2·d22269.444.5481.711.7小计1595.32145.35未预见水量按以上用水量的10%计159.5314.53合计1754.86159.883、给水方式本建筑物采用市政管网直接供水和生活变频加压设备供水相结合的供水方式。按建筑层数分低区、高区：低区：一～四层，由市政管网压力直接供水；高区：五层以上，由泵房内生活变频加压供水设备供给。4、用水计量住户生活用水水表出户集中设置，采用一户一表形式的普通水表。本工程排水采用污废水与雨水分流形式。〔1〕住宅生活污废水在室外总管收集，经化粪池初步处理后排入市政污水管。〔2〕住宅分体空调冷凝水由排水立管收集后排至室外。〔3〕住宅厨房与卫生间污废水分开立管排放。〔4〕小区化粪池结合总平面设置。1.31、排污系统：卫生间粪便污水、废水采用合流制，卫生间及厨房分设立管，住宅卫生间污水管采用双立管排水系统，废水管均采用普通单立管排水系统。管道出户后排入室外污水管网，污水收集经埋地化粪池处理后排入市政污水管。地下室污废水设集水坑收集，用潜水排污泵提升排放。2、排污量：本地块生活污水设计最大日排放量为1362.37m33、地下汽车库、发电机房、设备房排水设集水井收集后，用潜水排污泵排至室外，排入室外雨水管。地下室泵房排水设集水井收集后，用潜水排污泵排至室外雨水管。1.3采用百色市暴雨强度公式q=1817〔1+0.505lgP〕/(t+5.7)0.58，建筑屋面雨水设计重现期为5年，降雨历时5min，降雨强度q5=5.25L/s·100m屋面雨水按重力流设计，由雨水斗聚集后经雨水立管排至室外雨水管道。场地雨水由雨水口排至室外雨水管道。室外雨水管道最终排入市政雨水管网。1.3.7管材及管道敷设〔1〕室内生活给水支管采用PP-R塑料给水管,热熔连接；在裸露阳光下铺设的地方及水泵进出口的给水管道，采用衬塑钢管卡环或法兰连接。室外给水管采用PE塑料给水管，热熔连接。〔2〕住宅厨房、卫生间给水管道一般为明装，单管供水，并预留热水器给水接口；分户水表设于建筑专用水表间或室外外墙面。〔3〕污废水、雨水系统立管采用PVC-U内螺旋消音塑料排水管；其余采用普通PVC-U排水塑料管，专用胶粘接。排水立管布置在室内或外墙较隐蔽处，保持立面美观。住宅卫生间污水管道同层敷设，防止悬吊在下层住户上空。〔4〕所有消防给水管道均采用内外壁热镀锌钢管。1.31、电源〔1〕电源按10KV高压一回路，引接到本小区高压开闭所箱内，用高压电缆直接埋地敷设。〔2〕从高压开闭所分别引接四回路10KV高压，到三、四期地下室，其中两路到3#变配电所，另两路至4#变配电所。〔3〕在3#变配电所内，拟设四台800KVA变压器，用作一户一表系统，另设一台630KVA变压器，用作公共用电。在4#变配电所内，拟设四台800KVA变压器，用作一户一表系统，另设一台630KVA变压器，用作公共用电。〔4〕为了向小区一级负荷提供不连续的电源，拟在小区内设置柴油发电机组一台，机房设在地下室。2、负荷等级本工程的住宅楼为一类高层建筑，所有消防用电设备均为一级用电负荷；走道照明、值班照明、障碍照明及安防系统用电和客梯、排污泵、生活水泵等亦为一级用电负荷；其余多层住宅及商业用电均为三级负荷。3、负荷估算电力负荷估算见下表。表1-3电力负荷计算表序号设备名称用电面积〔m2〕用电指标〔w/m2〕装机容量〔kW〕〔kx〕cosφtgφ计算功率P30Q30S301住宅198348.21407933.930.40.850.623173.61967.63734.02商业49437.46703460.620.80.850.622768.51716.53257.43公共厕所81.5302.450.80.850.622.01.22.34物业用房90.14302.700.70.850.621.91.22.25架空层3515.59517.580.60.850.6210.56.512.46地下室52028.568416.20.60.850.62249.7154.8293.87室外照明49242.4929.850.80.850.627.87884.99.38公用设备7500.40.80.753002253759合计12593.46514.13852.77686.510乘同时系数K∑p=0.95862.73467.56917.9变压器选择(kVA)SGB11-800/10干式变压器8台+SGB11-630/10干式变压器2台4、线路的敷设从变配电箱至各栋楼用电设备的电源干线，采用电缆桥架中敷设，至管井内的所有干、支线在管井中明敷，管井外沿板中、墙中暗敷设；5、弱电设计、电视、宽带等系统，本工程只负责预埋管，各系统的接线、开通由专业的营运商自行安装；6、火灾自动报警系统〔1〕为了及时发现火灾和及时扑灭火情，对本小区建设火灾自动报警系统。消防控制室设在一期大门值班室内。〔2〕从一区一期消防控制室引接一回路消防报警总线，至本三、四期地下室总线箱内。〔3〕对必要的场所安装感烟或感温探测器及手动控制按钮。〔4〕消防自动报警系统线路一律配钢管暗敷。7、防雷与接地系统〔1〕本工程防雷视情况按民用一类建筑物防雷标准设计；〔2〕在屋面设避雷带作为防雷接闪器；利用建筑物的人工挖孔桩内的钢筋作地极，采用共同接地方式，接地电阻值≤1Ω；〔3〕按标准要求、根据需要做等电位联结。8、照明节能措施〔1〕办公室、会议室照度标准值为3001x、走道501x、起居室1001x、卧室751x；〔2〕采用T5型三基色高效光源的灯具，实行一灯一制的控制方式；〔3〕充分利用自然光。1.3本工程人防工程设于地下一层。地下室设11个常六级人防单元，每个人防单元均设4个抗爆单元，人防单元平战结合，平时作为地下车库，战时转换为地下人员掩蔽所或人防物资仓库。平战结合中战时的门沿封堵和管道的封堵详见《人民防空地下室设计标准》(GB50038-1994)。1、给排水〔1〕地下室人防按平战结合设计，战时作为掩蔽所，平时作为车库及设备用房。〔2〕人防水源由室外给水环状网引进给水管，并设置人防给水表，供给战时水箱及人防口部洗消用水。战时水箱临战前采用不锈钢拼装，饮用水箱和生活水箱分开设置，以防饮用水被动用。生活水箱设置管道泵，加压供给生活及人防口部洗消用水。〔3〕人防主出入口部扩散室地面设有防爆地漏，排至口部外集水坑。人防主出入口部防毒通道地面设有地漏，排至洗消间集水坑。人防次出入口通风竖井、除尘室、扩散室、滤毒室及密闭通道地面设有防爆地漏，排至口部外集水坑。人防区内设干厕污水坑，污水坑设有冲洗龙头、加压排水装置和通气管。〔4〕有关管道穿人防区防护构造楼板均应设置刚性防水套管、穿外墙设柔性防水套管，管道穿入人防时在人防内侧设置〔管道穿人防单元墙时两侧均设〕P=1.0MPa或P=1.6MPa闸阀〔防爆波用〕，闸阀距防护墙内侧200mm以内，防护隔绝时关闭。2、电气〔1〕设计范围本工程包括人防范围内平时和战时的电气系统设计。~220/380低压配电系统；照明和动力系统；战时通信电源及弱电系统；接地及安全措施。〔2〕本工程电力系统电源〔~220/380V〕的分界点为人防电源配电箱内进线开关进线端。进线的防护密闭管由本设计提供。〔3〕负荷分级甲类核六级常六级二等人员掩蔽所内的根本通信设备、应急通信设备、音响警报接收设备、应急照明为一级负荷，战时使用的正常照明、重要的风机和水泵、三种通风方式装置系统、洗消用电加热器淋浴器、区域水源的用电设备、电动防护密闭门、电动密闭门和电动密闭阀门为二级负荷，其它负荷为三级负荷。〔4〕供配电本工程在地下人防单元内设置独立的动力及照明配电箱，平时由大楼低压系统供电，战时由人防区域电源供电。两路电源在区内专用配电箱处采用自动切换。本工程采用放射式与树干式相结合的配电方式，人防区内的所有配电箱、控制箱均采用落地式或挂墙式明装。战时风机为手动控制，排烟风机采用就地控制与自动控制、消防中心手动控制三种控制方式。污水泵采用水位自动及就地手动控制。配电系统：本工程的防护单元配电回路自成体系，所有线路均采用铜芯电缆，穿过人防围护构造的配电线路均应采用防护密闭措施。进出防空地下室的动力、照明线路，采用电缆或护套线。在人防值班室内设置AC380V16A三相四孔插座、断路器各1个和AC220V10A单相三孔插座5个。5、照明设计照明光源，一般场所均选用I类带电子镇流器高效节能荧光灯和其他节能型灯具，洗消间、水泵房选用防潮防水灯。平时照度按原设计值，战时通用房间照明的照度标准值如下：值班室、配电室150lx盥洗间、厕所75lx出入口100lx人员掩蔽室、通道75lx风机室、水泵间、滤毒室、除尘室、洗消间75lx车库50lx人员出入口、通道、防化通信值班室设置应急照明。应急照明采用集中式EPS作为备用电源，战时EPS连续供电时间不小于防空地下室二等人员掩蔽所的隔绝防护时间3h。临战前人防区域内的吸顶灯加设防掉落保护网，线槽灯改为链吊灯。进出人防地下室的照明线路要改用护套线。〔6〕设备安装本工程人防电源配电箱、控制箱、信号箱应选用具有防潮防霉性能好的产品。控制箱、信号箱明装，箱底距地1.3m。通风方式信号控制箱AC设在防化值班室内，通风方式信号箱ASn设在战时进风机房、值班室、人员出入口最里一道密闭门内侧。有防护能力的音响信号按钮QA设在战时人员主要出入口防护密闭门外侧，音响信号装置设在AC箱内。〔7〕接地在防化值班室内设置LEB局部等电位联结端子板，同时应将以下导电局部做等电位连接：保护接地干线；电气装置人工接地极的接地干线；室内的公用金属管道如通风管、给水管、排水管、电缆或电线的穿线金属管；建筑物构造中的金属构件，如防护密闭门、密闭门、防爆破活门的金属门框等；室内的电气设备外壳；电缆金属外护套。〔8〕通信在防化通信值班室、战时进风机房等房间内设有出线盒，留有线路与市话网络联通，救护站留有与当地人防指挥机关联络的专线线路。在各防护单元防化通信值班室内设有战时应急通讯配电箱，容量按3KW设计。各人防区在主要出入口的最后一道密闭门外侧设置呼唤音响按钮，音响装置设在清洁区的适当位置。在各人防区内设置清洁、滤毒和隔绝三种通风方式的音响和灯光信号。〔9〕平战转换本工程强、弱电管线穿过临空墙、防护密闭隔墙、密闭隔墙，除平时消防有要求采取封堵外，可不做密闭处理，在临战30d转换时限内完成。平时设计选用的吸顶灯，应在临战时加设防掉落保护网罩，日光灯的灯管两端应在临战时采用尼龙丝绳绑扎，线槽灯改为链吊灯。战时使用的动力配电箱、照明箱、控制箱、照明动力线路，人防呼叫按钮及管线，通风方式信号装置均应要安装到位。1.3.10暖通工程1、本工程由住户根据需要自行安装分体式空调。2、地下室车库战时转换为一个核六级常六级人员掩蔽所，设有清洁式通风、滤毒式通风、隔绝式通风三种通风方式，清洁式通风量按每人5m³/h计算，滤毒式通风按每人2m³/h计算，隔绝防护时间大于3小时，3、送风系统：新风经楼梯间、防爆波活门、扩散室、滤毒室内的LWP-X型油网滤尘器及RFP-1000型过滤吸收器由脚踏电动两用风机由风管送至防护单元内。4、排气系统：滤毒通风时室内空气由设于干厕与洗消间隔墙上的PS型自动排气阀超压排至洗消间、滤毒通道，再经扩散室和防爆波活门排至室外。清洁式通风时由设在洗消间隔墙上的带密闭阀的短风管自然超压排向扩散室至室外。5、为了更好地贯彻平战结合方针，战时使用地通风设备及管道先不安装，但其所需的预留洞及预埋件均在土建施工时全部施工到位，仅平时使用的通风排烟系统，战时撤除。仅平时使用的孔洞，战时封堵和加固，以保证六级人防地下室的使用和防护能力。1.31、建筑防火设计〔1〕本工程20F\22F\25F的高层建筑，属一类建筑，耐火等级为一级；18F的高层住宅，属于二类建筑，耐火等级为二级。〔2〕高层主体与周边建筑的间距符合城市规划和《高层民用建筑设计防火标准》要求。〔3〕高层建筑周边设有不小于4米的消防车道，与周边城市道路衔接形成环形消防车道。〔4〕消防登高面设在主体出入口侧，主楼在消防登高面一侧直接落地，此范围有直通楼梯间的出口，并留有相应的登高操作场地。〔5〕在一层设消防控制室，有直通室外的安全出口。〔6〕防火分区：标准层按标准要求走道及合用前室均设置自动灭火系统，住宅标准层按一个防火分区考虑。商业用房设有火灾自动报警系统及自动灭火系统，每层按一个防火分区考虑。〔7〕安全疏散和消防电梯高层塔式住宅的点式单元，设有一座通向屋顶的防烟剪刀楼梯。剪刀楼梯的梯段之间，设置耐火极限不低于1.00h的实体墙分隔。剪刀楼梯分别设置前室。设一部消防电梯〔800kg〕，合用前室面积大于6㎡。住宅疏散楼梯的宽度均大于1.1m，走道净宽>1.2m，满足《高层民用建筑设计防火标准》要求。各疏散梯在首层均有直通室外的出口，首层疏散外门的净宽均大于1.10m。地下室每个防火分区均有不同方向的二个安全出口。地下室的汽车库库内人员安全出口与汽车疏散出口分开设置，设一个独立安全出口，与设备用房之间设一连通口。汽车库内设自动灭火系统，其库内最远工作地点至楼梯间的距离不超过60m，疏散宽度不小于1.10m。2、给排水专业：〔1〕小区按一次火灾设计。本小区按一类商住楼进展防火设计，室内消火栓用水量40L/s，室外消火栓用水量30L/s，火灾持续时间2小时。地下车库按Ⅰ类汽车库进展防火设计，室内消火栓用水量10L/s，室外消火栓用水量为20L/s，火灾持续时间2h。自动喷淋用水量为40L/s，火灾持续时间1h时。〔2〕由于市政只有一路进水，地下室设消防专用水池，能满足室内外消防用水。小区最高层住宅屋面设置一座消防专用水箱，能满足小区消防前期十分钟用水量。〔3〕市政进水管围绕本区内部敷设成环，上设室外消火栓。地下消防水池设有室外消防提升泵，提升室外消防水至室外消防取水口。〔4〕小区各楼均设置室内消火栓系统。室内消火栓系统采用临时高压给水系统，系统分两区设置，以保证每区静水压小于1.0MPa。室内消防加压统一设置，加压泵位于消防泵房处。消火栓充实水柱不小于11.3米，均能保证两股水柱同时到达任何部位。〔5〕地下室及一到三层商业设置自动喷淋系统，按中危险II级设计。地下室柴油发电机房及油箱间设置水喷雾系统，灭火强度20L/min.㎡，最不利点工作压力大于0.35MPa，水喷雾与喷淋共用加压泵。〔6〕气体灭火系统本工程变配电房等重要设备房设置气体灭火系统保护，气体灭火系统采用S型热气溶胶预制灭火系统。S型热气溶胶灭火设计密度不小于0.14Kg/m³,灭火剂喷放时间不大于120S，喷口温度不大于180℃每个防护区所用预制灭火装置不超过十台且同时启动。3、电气专业本工程含一、二类高层建筑，按满足国家标准要求，设置火灾自动报警系统。按一级保护对象设计火灾自动报警控制系统。火灾自动报警系统的形式为控制中心报警形式。〔1〕消防电源、消防设备配电：消防设备的用电按一级负荷要求设计，平时由市电供电；当市电均停电时，由柴油发电机供电。消防控制室、消火栓泵、喷洒泵、水喷雾泵、消防电梯、排烟机、正压风机等消防设备用电均采用双回路最末一级配电箱处自动切换。所有消防设备供电均采用采用阻燃耐火铜芯交联聚乙烯电力电缆，末端线路均采用阻燃耐火聚氯乙烯绝缘铜芯电线，配电线路采用金属线槽或穿钢管沿吊项天棚内或楼板、墙内暗敷设。在吊顶内敷设的有关消防设备线路，其金属线槽、穿线钢管采用刷防火涂料保护措施。〔2〕火灾自动报警及消防联动控制：火灾自动报警系统形式为控制中心报警系统。各建筑物火灾自动报警系统保护对象等级为一级。消防控制室设置如下：机房名称 面积 管理范围及备注 机房位置消控中心 50m2火灾自动报警系统为总线式。根据不同场所发生火灾的特点选用火灾探测器。各防火分区均设置手动报警器、消防插孔、层号灯、水流指示器、消防栓启泵按钮等。报警主机应配置一备用的CPU双处理单元，同时应与打印机、图文电脑连接。系统另应配备DC24V备用电源装置。当报警动作后，系统提供彩色图形显示。当火灾确认后，中央联动系统可自动或手动启动消防泵、喷淋泵、水喷雾泵等、排烟风机、正压送风机，开启排烟阀、关闭有关部位防火卷帘门及控制电梯降至首层、对非消防电源切除、接通应急照明等。在水泵房、柴油发电机房、空调机房、低压配电室、值班室、电梯机房、气压罐室等设置消防专用固定式对讲机，在所有手动报警器旁设置对讲插孔。消防控制室设有直通119。消防控制室的一般要求、消防安全管理、控制和显示要求、信息记录要求、信息传输要求等应满足公共安全行业标准《消防控制室通用技术要求》GA767-2008。〔3〕火灾应急照明：疏散楼梯间、前室、疏散走道、各营业厅、观众厅、配电室、消防控制室、消防水泵房、柴油发电机房等按标准应设置火灾应急照明的场所均应设置火灾应急照明。建筑物内走道、疏散走道和安全出口处均设有疏散指示标志灯；〔4〕火灾应急播送及警报装置：消防控制室设置紧急播送设备，在地下车库等设置扬声器，保证防火分区内任何一处至扬声器的步行距离不大于25米。当火灾时，火灾分区及相关防火分区采用强切手段全功率输出，并设有多种播放音源供火灾时播出。同时住宅上部公共走道设置声光报警装置。〔5〕漏电火灾报警系统：本工程用电设置漏电火灾报警系统，对消防设备漏电只报警不切断电源，系统主机位于消控室。漏电火灾报警系统应具有以下功能：探测漏电电流、过电流等信号，发出声光信号报警，准确报出故障线路地址，监视故障点的变化。储存各种故障和操作实验信号，信号储存时间不应小于12个月。切断漏电线路上的电源并显示其状态。4、暖通专业〔1〕楼梯间及前室防烟：北侧22层的没有自然排烟条件的防烟楼梯间采用分段加压送风，在屋顶及底层各设一台加压送风机；火灾时，消控中心给加压送风机工作讯号，通过每隔三层设置的加压送风口向楼梯间均匀送风。北侧22层的每个没有自然排烟条件的防烟楼梯前室(或合用前室)采用分段加压送风，分别在屋顶层及底层设一台加压送风机；在每层侧壁上设一个加压送风口(带消控装置)，当某层着火时，消控中心给该层及其上一层加压送风口开启讯号，同时加压送风机工作，向该层及上一层加压送风。〔2〕地下室排烟：为了方便疏散和扑救工作，本工程地下室设备用房内走道各设一个排烟系统，并另设一台送风机以便在着火时补充50％的新风量。本工程每个地下室车库的每个防火分区均按6次/h换气次数设计排烟系统，并按大于3次/h换气次数设计补风系统，以便补充大于50%的新风量，着火时的补风及排烟系统与平时的送排风系统合用一个系统。〔3〕通风系统的防火措施：通风系统按防火分区设置，少量穿过防火墙的风管都装有防火阀。所有通风管道、柔性软接头以及配件均采用不燃材料制作。1.31、垃圾收集方式为袋装化集中式收集，住宅每层均设封闭式成品垃圾箱。2、在适当位置设置垃圾收集点，既方便垃圾的清运，又确保居民方便使用。3、二级生化处理所产生的污泥由环卫部门定期外运。1.31、住宅入口、平台、候梯厅、电梯、走道等进展无障碍设计；2、配套公建按规定进展无障碍设计：残疾人停车位设置、公厕设残疾人厕位、商店设无障碍坡道。1.4工程综合评价结论工程的建设有利于促进工程所在地房地产市场的安康平稳开展。本工程建筑方案比拟完善，在总平面布置上有效地合理利用空间。建筑设计经济科学，构造结实可靠，消防符合有关标准的要求，另外工程的给排水和通风及空调设计也是比拟完备的。总体来说工程的规划设计是经济、适用、可靠的。工程开发商将在工程开发、产品设计、市场定位、服务水平、营销筹划等方面精益求精，力求为商户住户带来更优质的经营环境和生活。第二章开展规划、产业政策和行业准入分析2.1工程所在地经济和社会开展概况2.1.1地理位置####县处于东经108度18分至107度53分、北纬23度12分至23度54分之间，具有优越的区位优势，处在国家“西部大开发〞形成的“南〔宁〕—贵〔阳〕—昆〔明〕〞经济带的咽喉地带，又处于“中国—东盟自由贸易区〞，是大西南出海的重要通道，是右江河谷经济开发带的重要组成局部。县城处在南宁至百色线的中心，距南宁市118公里，距百色市129公里，是南宁至百色政治、文教、科技交流及经济开展的桥梁，是南宁中心城市向桂西北地区辐射的重镇。2.1.2地质地貌###县土地总面积2457平方公里，合371.04万亩。其中石山区占48%，丘陵和谷地占34.3%，平原占17.7%。最高海拔934.6米〔位于海城乡西北部的鬼头山主峰〕，最低海拔76米〔地处四塘镇濑江与右江集合处〕。地势北高南低，南北低山丘陵，中部岩溶地貌。平果县地势是中高、南北低，从西北部向东倾斜。右江穿过西南面，沿岸海拔110米左右，红水河支流平治河流经北部，高程在200-230米左右，中部为大石山区，海拔280至450米。海城乡鬼头山的顶峰934.6米，是境内最高点，最低在城关粮所一带，海拔106米。2.1.3气候特征平果县属亚热带季风性气候。夏长冬短，光照较强，热量充足，雨量充分，霜雪极少。年日照时数平均1682小时，多的年份达1800小时。平果年均气温21.5℃，无霜期345天以上。每年降雨主要集中在6～9月，年均降雨量1359毫米，北部和东部近邻都阳山脉，地处迎风面，降雨多，年降雨量达1400～1500毫米，西南部地处背风面，降雨较少，年降雨量1200～1400毫米。2.1.4.水文地质状况#####县河流分为红水河及右江两大水系，河流总长456.2公里，河网密度0.18公里每平方公里。东北部有黎明河、达洪江、达赛河于凤梧镇仕仁村义可上屯集合成平治河，汇水面积2029.6平方公里。东南部有濑江、龙马河、新圩河、达敢河、达乐河等注入右江，集雨面积1199平方公里。县境内有枯水流量在0.1立方米每秒以上的小河溪、沟26条，其中有利用价值的9条。全年地表径流总量14.286亿立方米〔保证率50%计〕。除右江外，各河溪水源均属雨源型，受气候条件及地形、植被的影响，洪水期与枯水期流量悬殊，洪汛期河水上涨，沿河两岸易涝，枯水期水位下降，加上河床深，利用率低。2.1.5据《中国地震动参数区划图》〔GB18306-2001〕，在区域构造上，平果县属于7度地震设防区，其根本地震加速度值为0.10g，地震动反响谱特征周期为0.35s。工程场地属相对稳定区。2.1.6电气资源全县雨量充分，溪河众多，多年平均降雨量1356毫米，径流量74.38亿立方米，流域面积50平方公里以上的河流有6条，河道长度共302.2公里，水能理论蕴藏量2.13万千瓦，可开发量1.07万千瓦，年发电量3500万千瓦小时。境内有中、小型水库49座，塘坝174处，有效库容1.5亿立方米；有3座水电站，年发电量为959万度。此外，平果是广西重要输电走廊通过的重镇，三回天广500千伏输电线路穿城而过，县城有1座500kv变电站、2座220kv变电站2座110kv变电站，可以便利地下载电能，电力充足。2.1.7交通运输条件南百高速公路全程188公里，其中平果至南宁86公里，车程约45分钟；平果至百色102公里，车程约1个小时。同时，南昆铁路、324国道、南百二级公路、右江航道和南昆高速公路穿境而过，两条省级公路经县城辐射到周边各县；右江河上溯百色，下达南宁、梧州、广州出海，形成了公路、铁路、水路四通八达的交通网络。2.1.8施工条件本工程所在地地势平坦，不占用城市主干道，不涉及拆迁安置。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承当施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而广西满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。2.1.9政策环境本工程的建设符合平果县城市建设总体规划和平果县大学城新区总体规划，贯彻了平果市政府城市建设的开展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。为加快大学城新区的建设和开展，平果县人民政府已将大学建设纳入城市开展首要工作，对于进驻大学城工程也给予更多的优惠政策支持。平果县经济社会开展目标定位和总体开展思路〔2013-2015〕中对加快城镇化步伐，实施城市提升工程提出了也提出了具体要求一是加快城镇化建设规划工作。完善《平果县2010年-2030年城市总体规划》和《平果县2010年-2020年土地利用总体规划》编制工作，那劳、莫鲁、雷感、驮湾、达岭、排往、那马等7个片区土地储藏、建设规划和开发利用工作。到2015年，力争县城区面积达30平方公里以上。二是全面推进城市提升工程。继续推进完成东扩5000亩北师大平果教育园，开拓20000亩工业园新区，南接6000亩碧桂园江南区，北造5000亩城北新区，中改县城旧城区的规划，全面拉大城市框架，2013年重点推进北京师范大学平果教育园、炼沙河景观工程、沿江景观大道、调水连通工程、大型体育场等一批带动力强的重大根基设施工程，不断提升城市服务功能；加快推进观音山开发；全力打造国际会议中心、城中村改造、城市光亮工程等一批特色工程。三是标准房地产市场秩序，加强保障性住房建设。重点推进碧桂园二期工程建设，加快推进一品天下、东方国际、大都汇、CBD中央城、龙景世家、麒麟华府等一批房地产工程建设。稳步推进保障性住房建设。加快小城镇建设步伐，力争完成马头、四塘、太平、海城、旧城、黎明等6个乡镇政务中心用房建设。荣旺•东方国际三期工程的建设是对开展思路的具体落实。2.2开展规划分析2.2.1国民经济和社会开展规划符合性分析《中华人民共和国国民经济和社会开展第十二个五年规划纲要》指出必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量根本平衡、构造根本合理、房价与消费能力根本适应的住房供需格局，实现广阔群众住有所居。建设健全经济、适用、环保和节约资源的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。2.2.2工程建设符合百色市“十二五〞开展规划纲要〔2011-2015〕“十二五规〞开展规划纲要“第二章优化区域空间布局〞的“第二节推进主体功能区划〞提出：右江区、田阳县、田东县和平果县为自治区级重点开发区。主要任务是处理好经济建设与环境保护的关系，坚持走新型工业化与城镇化相协调的道路，合理配置土地、水、电等要素资源，大力开展特色优势产业，积极开展新兴产业，完善根基设施体系，提高吸纳资金、技术、产业和人口集聚的能力，增强对周边辐射带动作用。本工程所占地块的土地用途为：城镇住宅用地。本工程的建设正是符合百色市“十二五〞开展规划，有利于促进规划目标的实现。2.2.3工程建设符合平果县“十二五〞规划〔2011-2015〕开展要求平果县“十二五〞规划提出：促进房地产业稳健开展。“十二五〞期间要续建一批，竣工一批，新开工一批工程，方案完成投资120亿元以上，完成建筑面积500万平方米以上。因此，本工程的建设属于房地产行业同时也符合“十二五〞规划开展要求。2.3产业政策分析1、2003年，国务院关于促进房地产市场持续安康开展的通知〔国发[2003]18号〕，确立的房地产业是国民经济“支柱产业〞的定位。2、2006年5月，国务院办公厅出台了《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供给构造稳定住房价格意见的通知》〔国办发[2006]37号〕，对全国房地产建设产生了重大的影响。3、2006年5月国六条出台，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产产业安康反战的六项措施。4、2006年7月建设部又下发了《关于落实新建住房构造比例要求的假设干意见》〔建住房[2006]165号〕，一系列的文件明确提出各地须编制城市住房建设规划。5、2008年国务院办公厅出台《关于促进房地产市场安康开展的假设干意见》〔国办发〔2008〕131号〕。6、2008年12月7、2009年12月8、2010年1月9、2010年4月17日，国务院就有关问题向各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构下发《国务院关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知》具体如下：一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责。二、坚决抑制不合理住房需求。严格限制各种名目的炒房和投机性购房。三、增加住房有效供给。增加居住用地有效供给和调整住房供给构造。四、加快保障性安居工程建设。完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。五、加强市场监管。加强对房地产开发企业购地和融资的监管、加强对房地产开发企业购地和融资的监管。10、2011年1月26日《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》也就是新国八的出台，具体内容是：一、进一具落实地方政府责任。地方政府要切实承当起促进房地产市场平稳安康开展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。二、加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购置、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。地方人民政府要切实落实土地供给、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成方案任务。三、调整完善相关税收政策。加强税收征管，调整个人转让住房营业税政策。四、强化差异化住房信贷政策。对贷款购置第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。11、2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施〔称为“国五条〞〕。具体内容有：1、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、方案单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价根本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建设健全稳定房价工作的考核问责制度。2、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、方案单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差异化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。3、增加普通商品住房及用地供给。2013年住房用地供给总量原则上不低于过去五年平均实际供给量。加快中小套型普通商品住房工程的供地、建设和上市，尽快形成有效供给。4、加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程根本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程工程同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。5、加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。近年来随着我国房地产市场的升温，国家也相继出台了相关的调控政策，这些政策对房地产市场起到了一定的调控和引导作用，促进了房地产市场的良性安康开展。尤其是随着社会经济的开展，人民生活水平不断提高，人民对住宅的多样化，可选择性及功能质量和环境质量的要求越来越高。工程的设计严格遵守国家、自治区的各项政策规定，服从国家和地方对商业房地产、住宅房地产产品供给构造的宏观调控。因此本工程的建设符合国家和地方在房地产行业的各项政策。2.4行业准入分析2.4.1行业准入条件根据《城市房地产开发经营管理条例》第二章房地产开发企业第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备以下条件：①有100万元以上的注册资本；②有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。《城市房地产开发经营管理条例》第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进展审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持以下文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：①营业执照复印件；②企业章程；③验资证明；④企业法定代表人的身份证明；⑤专业技术人员的资格证书和聘用合同。第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承当相应的房地产开发工程。具体方法由国务院建设行政主管部门制定。2.4.2建设单位概况工程总用地面积65334.00㎡，总建筑面积为303501.46㎡，拟规划为集沿街商业、高层住宅为一体的功能配套集全的高档现代人文社区。工程临街设置1-3层商铺；负一层地下室设置为停车场和设备用房。本工程分四期建设：一期：26#、27#、28#、29#；占地面积：4300㎡，建筑面积68762.37㎡，地下车位363个，地上100个，467住户；二期：21#、22#、23#、30#；占地面积：4100㎡，建筑面积80395.56㎡，地下车位363个，地上40个，425住户；三期：16#、17#、25#；占地面积：3450㎡，建筑面积68894.36㎡，地下车位363个，地上31个，396住户；四期：18#、19#、20#；占地面积：4241.53㎡，建筑面积85449.17㎡，地下车位363个，地上车位100，410住户。本工程建设单位公司具有房地产开发贰级资质，可以承当建筑面积25万平方米以下的开发建设工程，符合本工程开发要求。工程各项技术经济指标均符合广西壮族自治区相关部门的要求。所以，本工程的建设，符合房地产行业准入条件。第三章资源开发及综合利用分析3.1资源利用方案本工程开发建设过程中需要耗用的自然资源及原材料为：钢材、水泥、砂、石、抛光砖、瓷砖、水、电等。3.2资源利用方案3.2.1土地资源利用土地的合理开发利用必须根据当地的土地经济的规律和土地本身的自然规律，有效地对土地进展开发、整治和利用，提高土地有效利用率，使土地生态效益、经济效益和社会效益能得到有机的统一。为了保证社会的整体利益及城市规划的整体实施，促进平果县房地产业的安康开展，必须严格按照中华人民共和国的根本国策要求让土地资源的利用，符合广阔人民群众的根本利益，努力实现土地使用价值的最大化。本工程在土地使用方面遵循了以人为本、规划为先、价值第一原则。一方面做到物尽其用，合理使用。另一方面，严格按规划要求合理布局，使该住宅的规划指标更趋于合理，使土地资源的利用更加科学。同时严格按规划条件的各项导引性指标要求设计本工程的建设规模、停车位、道路及绿化面积等，并充分利用现有的公共配套资源，从而实现土地资源利用的最大化。从而取得最正确的经济效益、社会效益和生态效益。工程总用地面积65334.00㎡，方案在该地块上建成荣旺•东方国际三期工程，建筑密度24.63%、容积率3.8符合宗地建设规划指标：建筑容积率≤3.8，建筑密度≤25%，建设规模经济技术指标合理。3.2.2水资源利用本工程不开采地下水，水源采用市政自来水给水管网。本工程最高日用水量为1754.86m3。3.3水资源节约措施水资源是地球上最重要的资源之一，而缺水是一个世界性的问题，水资源的节约意义重大。水资源的紧缺已经影响到了人们的生活。所以节约用水已经成为了人们的一种绿色生活的理念。在设计的过程中，要做到以下的几项措施，力求到达节约水资源的目的。3.3.1充分利用市政供水压力〔1〕通过调查收集和掌握准确的市政水压、水量及供水可靠性的资料，为设计合理给水系统提供依据。〔2〕根据用水设备、用水卫生器具和水嘴的供水最低工作压力要求，确定一～四层由市政管网压力直接供水，五层以上，由泵房内生活变频加压供水设备供给。〔3〕水泵设计市政管网直接供水可充分利用市政供水压力，无能耗，无运行费用。变频调速加压供水设备充分利用自来水管网的原有压力能源，在同样供水需求的情况下，可以选用功率相对较小的水泵及控制设备，同时在夜间小流量用水的情况下利用自来水水压直接供水而无需起动水泵。相比拟于传统的带水池的变频恒压变频调速恒压供水可节约大量的电能运行本钱及投资本钱。变频调速加压供水采用水泵与自来水管网直接相连，用压力调节罐作为水泵进水储水装置，采用真空消除器消除管网内所产生的负压充分利用自来水管网的原有压力的根基上实现了供水的二次增压，且丝毫不会影响管网其它用户水，节省建水池，水箱的投资，在保证管网水质的同时，无二次污染，又可充分利用管网的原有水压，其节能效果极其显著可达50%以上。3.3.2采用节水型和设备〔1〕采用瓷芯节水龙头；〔2〕所有止回阀进口侧设有旁路小支管DN15试水阀，方便定期检查它们是否失灵反向漏水，满足节水节能要求；〔3〕卫生器具与配件采用节水型产品；〔4〕合理配制水表等计量装置，建筑物的引入管、住宅的入户管及公用建筑物需计量的水管上均应设置水表。3.3.3其他措施〔1〕小区内的绿化灌溉采用地埋式喷灌和涌泉灌，在保证绿化灌溉的根基上充分进展节约水资源；〔2〕积极开展节约水资源的宣传，提高人们的节水意识，自觉建设节水型社会；〔3〕采用节水措施后，要对水消耗进展分析，力争到达同类行业用水的先进水平，到达高效利用水资源。3.4建筑材料节约措施本工程外墙使用烧结页岩空心砖或多孔砖砌筑，内墙使用加气混凝土砌体，相比于传统的墙体材料，在保证墙体质量的同时，大大节约了资源用量。第四章节能方案分析4.1节能编制依据4.1.1相关法律、法规、规划和产业政策《中华人民共和国节约能源法》；《中华人民共和国电力法》；《民用建筑节能管理规定》建设部[2005]76号令；《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》〔国发〔2007〕15号〕；《国务院关于加强节能工作的决定》〔国务院令28号〕；《重点用能单位节能管理方法》〔国家经贸委1999.3.10〕；《关于固定资产投资工程核准、备案节能评估和审查工作有关事项的通知》〔并发改资环函字【2010】24号〕；4.1.2建筑类相关标准及标准《综合能耗计算通则》〔GB/T2589-2008〕；《公共建筑节能设计标准》〔GB50189-2005〕；《广西公共建筑节能设计标准》〔DBJ/45-003-2012〕；《广西壮族自治区居住建筑节能设计标准》〔DB45/221-2007〕；《民用建筑设计通则》〔GB50352-2005〕；《公共建筑节能设计标准》〔GB50189-2005〕；《节能建筑评价标准》〔GB/T50668-2011〕；《绿色建筑评价标准》〔GB/T50378-2006〕；《绿色建筑技术导则》〔建科【2005】199号〕；4.2能耗状况和能耗指标分析4.2.1工程所在地的能源供给状况工程所在区域内已经具备完善的市政设施的接口，只要工程本身必要的区内管路与市政的接入，即可满足工程建设施工和使用要求，能源供给条件〔给水、排水、电力等市政配套〕初步具备。〔1〕供水：采用城市自来水,拟从地块东侧和北侧两侧分别接驳一根dn200进水管，在建筑物周边埋地敷设形成dn200给水环网，供本工程全部生活给水、消防给水使用，能满足工程的用水需求。〔2〕排水：卫生间粪便污水、废水采用合流制，卫生间及厨房分设立管，住宅卫生间污水管采用双立管排水系统，废水管均采用普通单立管排水系统。管道出户后排入室外污水管网，污水收集经埋地化粪池处理后排入市政污水管。地下室污废水设集水坑收集，用潜水排污泵提升排放。〔3〕电力：本工程的住宅楼属于一类高层建筑，按一类负荷要求供电；居民生活用电按三级负荷要求供电。电源按10KV高压一回路，引接到本小区高压开闭所箱内，用高压电缆直接埋地敷设。从高压开闭所分别引接四回路10KV高压，到三、四期地下室，其中两路到3#变配电所，另两路至4#变配电所。为了向小区一级负荷提供不连续的电源，拟在小区内设置柴油发电机组一台〔250kW〕，机房设在地下室。4.2.2工程的能源消耗种类、年消耗量本工程为居住为主的建筑，建设期间及建成后需要消耗的能源主要是水、电和石油液化气。根据住宅建筑能耗的组成，对本工程能耗种类作以下分析。1、生活用水消耗量生活用水消耗量计算见下表表4-1年用水量表用水部位用水定额用水单位最高日用水量m3/d用水时间h时变化系数K年用水天数年用水总量万m3住宅200L/人•d53821076.424236519.64商业6L/m2·d49437.46296.62121.52504.94公共厕所45L/人·次400182423650.33物业用房50L/人•班301.581.52500.03架空层2L/m2·d3515.597.03812000.14地下室2L/m2·d52028.56104.06812002.08绿化2L/m2·d23585.5747.17812000.94道路广场2L/m2·d22269.444.54812000.89小计1595.3229.00未预见水量按以上用水量的10%计159.532.90合计1754.8631.90年总用水量为31.9万m3，折标系数采用当量值0.0857kgce/t，折算为27.34吨标煤/年。2、电力消耗〔1〕根据《全国民用建筑工程设计技术措施-电气节能专篇》的规定，民用建筑的电力负荷计算在方案设计阶段，可根据单位指标法进展计算，计算年耗电量如下表。表4-2用电负荷计算表序号负荷类别数量(㎡)用电指标kW/㎡总负荷kW系数日最大小时数h天数年耗电量(万kW•h)1住宅198348407933.930.46365695.012商业49437703460.620.88365808.403公共厕所82302.450.883650.574物业用房90302.700.782500.385架空层3516517.580.6123654.626地下室520298416.230.612365109.387室外照明49242.4929.850.8123653.458公用设备750.000.414365153.309变压器损耗52.211.0636545.7410合计12645.571820.86〔2〕工程年总消耗电量和用电能分析年总消耗电量为1820.86万kW•h，折标系数采用当量值1.229tce/万kW•h，折算为2237.84吨标煤/年。3、石油液化气参考相关的城镇用气标准，用气量热值指标取2100MJ/人·年，石油液化气低位发热量为50.24MJ/kg，折标煤系数为1.7143kgce/kg，则工程年用气指标为2100÷50.24=41.8kg/人·年。表4-3工程用气量用气量工程用气指标用气单位数年用气量〔t〕用气量41.8kg/人·年5459228.19未预见气量总用气量5%22.8总计250.99工程年用石油液化气总量为250.99t，折合430.27吨标准煤。4.2.3工程的能源消耗1、工程综合能耗根据《综合能耗计算通则》GB/T2589-2008附录A，本工程主要能源和耗能工质的品种及年需要量详见表4-3：表4-4工程主要能源和耗能工质年需要量表序号能源种类计量单位年需要实物量参考折标系数年需要折标煤〔吨标准煤〕1电万千瓦时1820.861.2292237.842水万吨31.90.85727.343石油液化气t250.991.7143430.27年耗能总量〔当量值〕2695.452、工程能源消费对当地能源消费的影响本工程建成运行后，主要能源消耗为电能，年消耗定额电力1820.86万千瓦时，折标煤量2237.84吨；年消耗新鲜水量31.9万m3，折标煤量27.34吨；年消耗石油液化气250.99t，折标煤量430.27吨；预计年总消耗能源折标煤量为2695.45吨(等价值)。百色市及平果县电力、水供给量充足，工程的建设对当地能源影响很小。4.2.41、本工程属于住宅为主的综合建筑，其建筑能耗受百色市平果县当地的气候条件影响。对于日光充足、炎热潮湿的本地区居民来说，用于降低室内空气温度的能耗(主要是空调能耗，以往是电风扇能耗)是家用能耗的主要局部。2、建筑能耗受到家庭人口构造、居民传统文化的影响。家庭人口构造对于住宅建筑能耗的影响主要表现在三个方面：一、从数量上说，人口多的家庭倾向于消耗比拟多能量；二、从人口年龄上说，老人或儿童人数比拟多的家庭倾向于消耗比拟多的能量；三、从行为上说，在家停留时间长的居民将消耗比拟多的能量。本工程以高尚低密度户型为主，住户家庭人口数量介于3-6人；人口年龄上预计本工程入住的老年人口占较少比例；住户在家停留时间主要为晚上7点至早上8点。4.3节能措施和节能效果分析4.3.1工程主要节能措施本工程在方案设计中，要充分考虑利用既有资源，提高设备的运行效率和优化设备的技术参数，以到达整体的节能效果，主要措施如下：1、建筑本体围护采用隔热设计；2、构造设计适当考虑压缩建筑构造空间；3、控制变压器空载损耗，合理选择配电系统布局，以及利用谷电和平电的议价优势；4、加强节能管理。4.3.2相关专业的节能措施1、建筑节能〔1〕在总平面规划上，综合考虑朝向、风向的关系，力求到达良好的自然通风，充足的日照，并强调室内通风及蓄热，尽可能多地将住宅布置成南北向。〔2〕在满足住宅局部平面功能合理的同时，尽量减少外墙面的凹凸，在单体设计时在满足住宅功能及立面造型需要同时，注重控制外窗的面积，开窗面积已考虑节能要求，窗墙面积比符合《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》规定的指标；窗墙面积比，为南向≤50%，北向≤45%，东西向≤30%。超过指标者均采用双层玻璃解决。〔3〕外门窗的气密性为4级，采用断热铝合金型材门窗，符合节能要求。外门窗安装时，其门窗框与洞口之间均采用发泡填充剂堵塞，以防止形成冷桥。〔4〕住宅平屋顶采用倒置式屋面做法，设计在保温层采用50mm厚的挤塑聚苯乙烯泡沫塑料泡沫板进展保温隔热，其传热系数K≤1.0w/〔m2.k〕符合节能要求，局部屋面采用绿化措施，以到达降温、隔热效果。〔5〕建筑墙体采用190烧结页岩空心砖或多孔砖砌筑，对构造负荷有利，又具有良好的隔热保温性能，并铲除粘土砖的能耗。外立面采用飘窗的处理，不使大面积的玻璃幕墙，可以减少能耗。2、电能电节能工作的重点是：建设健全节能管理机制，正确设计供配电系统，选用高效节能产品，通过科学设计、科学管理，实现供配电及用电设备的经济运行。主要采取如下节能措施：〔1〕选用节能型低压电器设备选用推荐的SC〔B〕11系列的变压器，与国家标准相比，空载损耗和负载损耗都有一定程度的下降。按照以往评估经历，变压器年耗电量可减少10%。照明光源选用更加高效的T5荧光灯，与荧光灯T10、12相比，根据经历值，可节约照明用电30%左右。水泵及供水设备采用变频设备，降低能耗、提高效率。〔2〕选用节能降耗型分体式空调设备工程建成后鼓励住户选用节能降耗的空调设备，同时分体式空调器的能效除与空调器的性能有关外，与室外机的合理布置有很大关系，为保证空调器发挥最大的成效，应将室外机设置在通风良好的地方，防止阳光直射，或有障碍物使进、排风不畅和短路，而造成空调器能效降低。3、水资源水资源是重要的物质资源，充分重视和合理利用水资源。〔1〕采用适当的方案，收集雨水，回灌地下水。〔2〕适当将雨水集中，用于绿化、喷洒道路用水。雨水充分利用，投资少，效果明显，应适时选择方案和充分利用。〔3〕采用适当管理措施，强化节水型卫生洁具的使用，采用节水型生活用水器具。〔4〕强化设计、施工、管理质量，减少管网的漏失率。注重管材接口，控制管网漏失率小于国家规定的标准。〔5〕供水充分利用市政管网压力。4.4可再生能源的应用全国三分之二的国土面积年日照小时数在2200小时以上，年太阳辐射总量大于每平方米5000兆焦，属于太阳能利用条件较好的地区。xx、青海、新疆、甘肃、内蒙古、山西、陕西、河北、山东、辽宁、吉林、云南、广东、福建、海南等地区的太阳辐射能量较大。本工程根据实际情况建议使用太阳能作为新能源。我国的太阳能利用系统已经成熟，实现与建筑的较好结合，向太阳能建筑一体化方向开展。建议业主在工程设计过程中与设计单位、节能设备生产厂家共同研究决定节能方案。第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1工程选址及用地方案5.1.1工程选址本工程位于西路南侧交汇处。5.1.2用地方案工程用地面积65334平方米〔约为98亩，净用地面积〕