【《房地产公司债务重组财务效应问题研究》15000字（论文）】

S房地产公司债务重组财务效应评价实例分析3S业集团债务重组分析 3.1S业集团简介 13.2S业债务重组动因分析 23.3S业集团境内债务重组计划 53.4S业集团境外债务重组计划 74S业集团债务重组财务效应评价 4.1盈利能力 94.2偿债能力 4.3营运能力 4.4发展能力 4.5债务重组行业比较分析 4.6债务重组市场绩效分析 5债务重组后S业集团存在的问题 5.1有息负债增加造成巨大压力 5.2利益分配不均 245.3现金支付压力大 5.4境外债权人利益不稳定 6债务重组后S业集团提升财务效应的建议 6.1开拓新的债务重组组合方案 6.3规范债务重组信息披露 6.4对存在特殊条款的债务做好提前准备 S集团是一家大型综合性房地产开发公司，成立于1999年，并于2009年成功在香港联交所上市。目前，公司业务范围涵盖房地产开发销售、物业服务管理、商业运营等多个行业。集团目前拥有巨额总资产2200亿元，包括集团旗下20多家集团，100多家分支机构。到目前为止，公司共有员工12000人。S业集团旗下有6家上市公司，目前在中国50多个主要城市拥有80多个开发项目，包括珠江三角洲、华中、长三角、环渤海和成渝地区。房地产品牌及相关业务体系体现了非常强的市场竞争优势。据相关统计，2020年集团房地产营销总额为720亿S业集团始终站在城市综合产业经营者的高度，以“专业、创新、价值、责任"为企业核心价值观，以全球视野，以矢志不渝的创新精3.2S业债务重组动因分析至2015年1月31日，S业有11个项目待售或受到深圳政府的限制。此外，许银行也采取了一些行动。截至2015年1月31日，S业因诉前资产保全被当截至2015年3月2日，多家银行也冻结了公司的多笔存款，共计约3.7亿元，以解决公司存在的违约问题。此外，在2015年1月底，S业收到了包括项目合作伙伴在内的多家贷款机构的一系列加速还款通知，要求立即偿还得的现金收入持续下降。其中，仅11-12月一个月直接从20.98亿元下降至15.92亿元，2015年1月为5.15亿元，2015年2月为1.43亿元。(单位：十亿元)境外债务合计预估境外债权人受偿率S业集团在境内贷款下的资产保全申请有64份，其中，债务总额约479.7亿元，但已经裁定的资产保全金额仅137.6亿元。照此计算，境内债权人的受偿率约为29%。而根据表3-2所示，清偿顺序靠后的境外债权人，受偿率仅为2.4%%,相比于在债务重组下可达30%的最大收益，破产清算会让境外债权人损失惨重。3.3S业集团境内债务重组计划2015年3月2日，S业公布了其境内债务的重组计划，准备通过利息削减与479.71亿元，包括银行债务124.18亿，非银行金融债务355.53亿，在其650.1亿的境内外计息债务总数额在总债务结构中占据了73.79%,因此成功实现境内银行债务银行债务非银行金融债务图3-3S业债务结构口3.3.1减免债务利息□在确保债务抵押品与担保不发生任何变化，同时在债权人本金不遭到影响的前提下，债务利息能够在一定程度降低，不过该利息必须要确保在央行推出的贷款基准利率的百分之七十及以上。对于房地产公司来说，其开发贷款一般来说是不会高于3年的，所实行的贷款利率是根据央行推出的基准率作为依据的，所以能够对境内债权人实施利息降低的比例至多为30%。S业集团在2014年末境内外合计借款本金与利息金额如表3-3所示，其中按要求或一年内到期的借款占总数的90%以上，主要是因为S业集团出现违约情况，一年以内到期的借款包括了被要求提前偿还的部分。假设将按要求提前还款的金额全部按照一年内到期进行粗略计算，根据中国银行规定的贷款利率，S业集团境内借款的利息的金额大概能够减少3.65亿元左右。□2014年S业集团借款情况单位：亿元按要求或一年内到期一至二年二至五年五年以上资料来源：S业2014年财务报表将原有债务还款年限延长，延长之后剩余年限原则上在3至6年范围内，若按要求或一年内到期一至二年二至五年五年以上合计2014年2015年2016年3.4S业集团境外债务重组计划2015年3月8日，S业公布了自己的第一次境外债务的重组计划，其实施方此设计出了最后的重组计划，计划中其为债权人制定了3个重组路径，本轮债务重组计划取得了大部分境外债权人的同意，并在2016年5月20日成功通过表决。S业的境外债务结构如表3-5所示：表3-5S业境外债务境外债务金额到期日息票率可转债与票据2015可转债15亿人民币2016票据18亿人民币2017票据2.5亿美元2018票据8亿美元2019票据2020票据5亿美元银行贷款11.5亿港元工商银行贷款2.5亿港元S业提供的第一种重组路径为债权人可将其持有的部分或所有债务以1:1的该方案新发行债券本金的710,即每持有1000元新债券，就能在触发事件后获得价值70元的现金或普通股，选择这种重组路径的原债权人可以根据自身以及债券或境外贷款的债权人的默认选择。新债券的具体发售情况如表3-6所示。境外债务金额到期日2.5亿4.5亿C系列票据5.5亿6亿E系列票据6.5亿路径二为债权人可将其持有的部分或所有债务以1:1.02598的比例转换为具有新本金、新到期日及新息票时间表的新债券，即每1000元的原债务将会变成10259.98元的新票据。倘若新票据触发了或然价值权，则该路径的收益将会净利润增长率总负债增长率若营业收入增长率大于0,表明企业的销售收入处于增长阶段，即与前一个会计年度相比营业收入仍在不断增长。如上表4-4所示，S业自2016年实施债务2014年12月开始，由于受到多处房源被锁事件持续发酵以及深圳多处正在销售项目陷入停滞的影响，严重影响了该集团2015年的营业收入，使其急剧下滑，总负债增长率，指的是企业年末总负债的增长额同年初总负债的总额之比。期选取为41天。事件基准日设定为S业首次发布债务重组公告日2015年3月2日期益率累计超额收益率-10.14%-1.11%-0.12%-0.17%-2.16%-0.13%图4-10S业市场表现分析图重组的首次公告日2015年3月2日之前的20个交易□中股价的表现极其不平稳，划造成的。2015年3月2日，S业在融创方面的主导下，率先公布了其境内债务示出了短暂的上升趋势；但在2015年3月8日公布的境外重组计划遭到了海外一些投资者对其未来发展持怀疑态度；因此，在2015年3月22日，S业又再次达到强势有效的市场状态，另外由于所选案例的特殊性(S业于2015年3月底停牌),因此仅利用短期累计超额收益率来衡量S业的市场表现并不完善。本文将表4-6S业债务重组超额收益率计算表持续1个月持续36个月持续48个月持续56个月对恒生指数的对恒生能源、金融和工业制品业行业指数的BHAR(%业制品业行业指数。S业于2015年3月2日进行了债务重组，并且于2015年3月27日停牌，因此在测算S业的购买持有超额收益率时，首先选取了该集团重组后且停牌前的一个月，其次S业于2017年3月复牌，选取了持有36个月、48个月及56个月的股票数据变化进行分析。根据测算结果可以得出，S业自债务数为基准的一个月购买持有超额收益率为-1.31%,且以恒生能源、金融和工业制品业行业指数为基准的一个月购买持有超额收益率-1.03%,这都说明当一个投资为基准的的36个月、48个月和56个月，其购买持有超额收益率均为正数，尤其是36个月时其购买持有超额收益率分别是26.40%和16.29%,这说明当一个投资者在债务重组发布公告当天购入其股票且持有36个月，其股票的收益率高于5债务重组后S业集团存在的问题截至2021年6月末，S业集团流动负债有1341.52亿元，其中一年内到期的及现金等价物有419.49亿元，可以覆盖短期负债。然而，2021年下半年S业在销售疲软、回款下降、偿还大量债务后，出现现金流阶段性困难。截至2021年10月20日，S业账面虽有240亿元受限现金和120多亿元在途现金，但上述资流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计992.37亿元。带息负债比为52%。过大有息负债给S业集团的日常运营造成了巨大的压力，也S业在境内和境外债务重组方式上保持一致，但境外重组方案未获得通过的其中，银行贷款有3笔，分别是汇丰银行的4亿港币、汇丰银行的7.5亿港币(不同期限)和工银亚洲的2.5亿港币，3笔银行贷款本金共计约1.8亿美元；境外债券有6笔，分别是18亿人民币点心债(指在香港发行的以人民币计价的债券)、15亿人民币可转债和4笔高收益美金债，这6笔境外债券的本金合计约为24.52018年S业集团的融资成本只有25.73亿元，这一数字相对于超千亿规模的S业集团的现金流量表显示，该公司2018年用于支付融资利息的现金流出高达惊人的108.62亿元，远超其利润表中25.73亿元的融资成本，是其当年归属股错的话，108.62亿元这个数字可能更接近于S业集团2018年的真实财务费用，资成本可能在10%左右，这与其最近发债计划披露的数据基本吻合务重组反提案，主要涉及将境外债权人所获净现值由75%提升至87%;新高息较原提案约高出2%-6%;此外，现有股东或在岸债权人将注入2亿美元8年期发布得很及时，但2014年和2015年的财务报告直到2017年才发布。同时，通反映出该公司面临的巨大财务压力。此外，根据相关报道中披露的“明股实债”等问题，S业集团仅申报国内债务480亿元，境外债务170亿元，实际债务远不止于此。截至2014年底，其未偿债务达到300亿元。此外，融创在债务重组前地表明债务重组对集团未来的发展带来了积极的影响。特别是2017年集团净资产利率达到20%,说明S业能够在盈利的前提下，高水平保障业主权益。数据变偿债能力来看，良万亿行业集团的资产负债率总