关于转商品房买卖中转准问题的思考

关于转商品房买卖中转准问题的思考

共同市场的购买，即通常被称为共同市场的购买。2009年3月以来,北京二手房市场出现了前所未有的“井喷”现象,以至于出现了“北京三年内将转为二手房交易为主,二手房黄金时期将到来”的预言,其火爆局面可见一斑。之所以会出现增量房屋价格和套数双下降,存量房市场火爆的冰火两重天的局面,得益于存量房屋相较于增量房本身的一些优点和市场的需求取向,同时也是政府采取的存量房贷款7折优惠和营业税减免等救市政策的合力。存量房交易的一个重要的支撑是存量房屋买卖能和增量房屋买卖一样得到银行信贷资金的支持,其中最主要的,就是银行对存量房屋买卖开展的转按揭服务。一、不动产抵押中的转三维担保的内涵我国内地的按揭制度于20世纪90年代从香港引进,来源于英美法上的“mortgage”制度。按揭是我国香港地区的习惯叫法,在我国的法律文件和银行业务操作规范中被称为个人住房抵押贷款。作为一种房屋买卖担保方式和银行资金支持个人购房的方式,其伴随着我国房地产市场的发展而发展,现在已经成为我国居民置业的主要方式,以至于买房必办按揭。我国内地的“按揭”制度虽然来源于其他国家和地区,和其他国家和地区的按揭制度有一定的联系,但又有其不同之处。英美法国家和我国香港地区的按揭制度是通过对按揭物所有权的转移来保障债权的实现,同时赋予按揭人以回赎权。中国内地则不同:在按揭期间,银行并不取得按揭物的所有权,按揭物仍归按揭人所有,按揭房屋所有权也不会因为按揭人不清偿到期债务而当然转移于银行之手。实践中通常的做法是由银行将按揭财产变价并优先受偿,或者由开发商按照先前的约定将房屋回购,以回购款偿还银行本息。对于按揭担保的性质,学者有几种不同看法:不动产抵押说、债权质说、相当于让与担保说和组合担保说,笔者基本赞成组合担保说,因为按揭作为一种独立的担保形式,其具有不同于其他担保方式的特征。转按揭,是发达国家和我国港澳台地区普遍采取的一种购房贷款业务。它的实质是已购房屋的借款人的主体变更,包括债权人(银行)债权的转移和债务人(借款人)的变更。目前所说的转按揭主要是指债务人的变更,也就是说,购房人在未还清全部银行贷款前,将房屋出卖,买房人通过继续向银行申请二手房买卖贷款的方式购买,买卖完成后,该房产的借款人就从前一个借款人变为现购房人。在我国银行的业务操作中,转按揭分为两种:一种是交易性的转按揭,另一种是非交易性的转按揭。交易性“转按揭”是指以房产交易为目的的行为,存量房屋买卖按揭贷款属于此类,而后者则没有实质的房产交易。非交易性“转按揭”的做法主要有两种:一种是“同名转按揭”,即由新贷款银行帮助客户找担保公司,还清原贷款银行的钱,然后重新在新贷款行办理贷款,同时可享受七折优惠,其中只须付给担保公司数千元担保费即可;另一种是由中介公司经手做“假买卖”,即房主找一个自己信得过的人士作为假买方,将房产进行假转让,名义上由假买方向银行重新申请贷款,可享受七折优惠政策,但实际上仍是原房主继续还款。上述两种做法都属于违规行为。对于前者而言,优惠利率政策是首次购房贷款人才可享有的,“同名转按揭”后实际上已经不属于购房贷款,而是抵押贷款,不应享受七折优惠。如果新贷款银行将此也列为可享受优惠之列,就属于违规操作。对于“假买卖”而言,其属于骗贷行为,本身就是违法。央行在2007年底就已经明令禁止非交易性的“转按揭”业务。二、阅读和索赔系统的功能和重要性(一)开发市场的金融支持,以金融业的支持为主要动力和银行资金在增量房市场中的作用一样,金融资金在存量房市场的分配也要平衡。在增量房市场中,银行资金参与到房地产开发建设的环节,使得房地产业的供给端出现火热的局面,楼盘开发由于获得了资金注入而得到快速的推出,而对于另一端作为消费者的购房者而言,如果没有银行资金的支持,即可以通过银行按揭买房,则跟不上开发商的步伐,这会导致在一定时期内供给大于需求,不利用房地产业的发展,银行资金同时作用于房地产开发的两端,才能维持市场上的供需平衡。也正是在这个意义上说,房地产业的发展高度依赖于金融业的支持,否则,只能说房地产商需要金融业的支持。同样,在二手房买卖中,业主和买房人也都应该能先后获得银行资金的支持。(二)对于银行机构的影响对买房人而言,能够通过按揭服务实现住房需求的满足;对于卖房人而言,能够通过将还有按揭在身的房屋转让出去,或者获得资金解决燃眉之急,或者实现二次或者再次置业,提升自己的生活品质;而对于银行而言,按揭贷款本身即属于优质贷款,银行推出转按揭服务,能填补市场空白,还能够增加客户,扩大贷款规模,增加利息收入。总之,转按揭金融服务的开展能够加速房地产交易的速度,使闲置的金融资金得到利用,让首次置业者实现住房梦,使需要提升住房品质的人提升自己的生活品质。三、买方向银行的贷款确定转按揭包括两个方面,一是卖方(售房人)提前偿还银行贷款,与银行解除债权债务关系,撤销抵押登记;二是买方(购房人)申请二手房贷款,以所购住房作为新贷款的抵押担保,办理抵押登记。其业务流程为:第一步,卖方向银行提出申请提前还贷并注销房屋抵押登记;第二步,银行经审查同意的,由银行、卖方和买方签订协议,银行同意卖方转让住房,卖方承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息,买方承诺交易时将房款划入卖方在银行开立的账户上;第三步,卖方和买方签订住房转让合同;第四步,买方向银行提出新的贷款申请,贷款额可以为卖方剩余贷款余额,也可以按照下列公式计算:贷款额=所购住房市场价格×二手房贷款成数;第五步,银行经审批同意后,与买方签订新的借款合同和抵押合同,出具同意贷款的承诺函;第六步,银行与卖方到房地产管理部门办理注销抵押登记手续,卖方与买方办理房屋产权过户手续,银行与买方办理新的抵押登记手续;第七步,银行对买方发放贷款,根据买方的授权,将贷款划到卖方开立的账户上,然后根据卖方的授权,从账户上直接扣收卖方尚未偿还的贷款本息,终止原借款合同。四、中国的反恐体系存在一些问题(一)转基质时主要出现“悬转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处在于,普通的二手房按揭贷款,银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主以支付买方的购房款。但是在转按揭的过程中,由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋,无法进行二次抵押,因此需要先发放第二笔贷款,用于还清业主的第一笔贷款,注销抵押登记,再进行房屋产权过户,再次申请抵押贷款。因此,在转按揭过程中有可能出现以下几种风险:对银行而言,首先是法律风险。从银行贷款到拿到房产证办完转按揭需要一定的时间周期,银行拿出钱却没有拿到抵押品,要等所有手续都办完,才能拿到房产证,业界人士形象的将办理业务的这段时间称为“悬空”期。一旦房屋有债务纠纷,刚从卖方按揭银行“解套”,就被法院冻结,办理转按揭业务的银行就会蒙受损失。另外,还存在一定的道德风险,例如买卖双方勾结,套取银行资金等。对卖方而言存在的风险有:买方贷款后拒绝为卖方还贷;银行拒绝提前放贷;交易完成后卖方无法顺利拿到剩余房款等等。对买房者而言:卖方的贷款由买方还清后,突然改变主意,拒绝过户;银行拒绝提前放贷;交易完成后买方无法顺利拿到房产证等等。(二)抵押担保权的设立,主要有以下细算之下,我国的转按揭业务实际上包括四个环节:原债务的偿还、新债务的建立、原抵押担保权的注销和新抵押担保权的设立。在现实的实践操作中,通常这四个环节相对独立,需要买卖双方分别办理,给交易造成一定的不便。五、完善付款制度：更安全、更便捷(一)中介公司在银上担保谁做担保在安全性方面,可以采取引进担保公司、引入公证方、与房管部门加强合作、要求购房者另外提供短期抵押等方式减少风险。其中,选择实力雄厚的中介机构作担保人是避免风险的主要方式。选择实力雄厚的中介机构作为担保人可以避免多方的风险。上文已述,从按揭银行拿出贷款资金到办理产权过户这段时间内,是风险发生的主要阶段。在这一阶段,对于原贷款买房人而言,其在没有拿到现金的情况下,当然不放心将自己的房子过户给新的买房人,而新买房人当然也不可能空口从银行贷到房款,或者另找抵押物从银行贷款购房。从银行方面来讲,新的买房人首付到位、各种审核通过,银行按新规定就应该给新的买房人发放贷款,并同时解除原来买房人的抵押合同,但是没有担保,银行的利益便得不到保障。所以在这种三方均面临一定风险的情况下,选择一个有信誉、有实力的担保机构做担保才能解除三方的后顾之忧。目前比较合适的第三方担保人是专业的中介机构,其应该具备一定的资金实力,能够抵御风险,真正起到担保的作用。中介公司为买方在银行的贷款做担保,降低了银行方面的风险,同时为业主与买主双方的交易安全做担保,维护双方的权益,以保障在交易过程中业主的房屋最终能顺利过户到买方的名下,而买方的剩余房款最终也能交付到业主的手中。并且,中介公司在两家银行之间、在业主与买主之间也起到协调关系的作用。(二)方便和便利1.需要先注销后注册的抵押权我国的转按揭的操作程序相当复杂,四个环节的关联性不强。制定统一的标准有利于转按揭业务的推广和规范,同时在发挥公证方等市场服务部门的作用的前提下,可以考虑合并其中的某些步骤,比如抵押权的变更在按揭过程中要先注销再重新设立,相当麻