烟台阳光100城市广场S2公寓培训资料

S2酒店效力式公寓培训资料销售市场部2007年3月5日.烟台如今中高端客户居住情况怎样？回答购买S2公寓客户的假设干问题什么是投资效力式公寓？烟台中高端客户喜欢住什么样的公寓？S2公寓生活硬件配置及配套如何？点击答案S2为什么是烟台最好的酒店效力式公寓？“仲量联行〞能提供什么样的增值效力？出租手续太烦琐，谁能替我们租？.问题一烟台如今中高端客户居住情况怎样？一、需求市场二、供应市场三、市场供求数据量化分析及结论答案烟台中高档公寓市场综述.中高档公寓市场需求现状重要的经济港口城市竞争力，成为外籍、外地商务人士长期租住的支撑点，需求数量有继续增长趋势。外籍租户构造：以日、韩为主，欧洲租客较少；外籍租客租住的聚集效应明显〔特别是韩籍人士〕。中档公寓、酒店长租房，选择性小，高端需求市场被无法向中端租赁物业分流。租金：中高端需求在现阶段市场租金程度根底上仍有一定提升空间。需求市场需求现状：2万长住人口环渤海湾经济圈重要的国际开放港口枢纽城市20余万入境人次多家知名外企烟台每年固定外籍租客人群：关键点：求大于供，需求市场潜力宏大，特别是高端市场需求未被真实满足。.中高档公寓供应市场特点供应市场现状公寓租赁市场欠成熟，芝罘区、莱山区和开发区租户聚集性强；供应量：少且分散，高档公寓供量极少，市场上没有真正意义上的“酒店式效力公寓〞；供应类型：中档社区〔散租〕、酒店长租房〔协议价〕、小规模的“酒店式效力公寓〞；市场现存问题：1、供应分散、供应量少，区域租金程度差距大；2、社区硬件以及周边生活配套差；3、社区不能提供相应的中高档次配套效力；4、市场短少成熟、规范的租赁团队。供应市场关键点：烟台公寓的租赁市场存在断层景象－－“高档效力式公寓供应极少〞.市场供求现状问题公寓租赁市场求大于供。需求稳定；供应产品类型单一，可选择性差。完善效力配套的高挡公寓供应存在断层，中高端需求在向酒店、中档社区挤压。区域生活配套有待完善，芝罘区优势明显。市场租金出现明显断档，因没有相应产品支持中高端租金市场。中高端需求市场外籍租客占主流。结论:租赁市场高挡效力式公寓供应存在真空区，无法满足高端需求市场。市场综述：问题解决：？.处理烟台阳光100城市广场供应市场需求市场高档效力公寓供应为0％一、供应量化目的二、软性目的平衡点一、需求量化目的二、租金程度目的高档投资效力式公寓高档公寓需求量将会从中档社区与酒店理性释放城市中心区，实现高质量生活；社区硬件设备，周边生活配套；软行效力配套；精装修等生活增值点多的好产品。品牌租赁队伍对口效力。市场对高档公寓租金的合理预期“阳光100城市广场〞将弥补高档效力式公寓市场的空白2$3$－5$7$－9$15$－18$22$－25$点击前往首页.一、韩国人居住特点二、对物业要求三、家具、家电及装修规范要求问题二烟台中高端客户喜欢住什么样的公寓？答案喜欢住“酒店效力式公寓〞－－对驻烟外企及韩国商会访谈.韩籍人租住特点－－韩国商会访谈租住区域：开发区、莱山区，沿海小区为其首选。可以选择市内商业中心区居住，但无好工程可以选择；聚集效应：聚集特点非常明显，缘由是“平安〞、“易于沟通〞，韩籍人获得房源的主要渠道也是，朋友引见；租金：4－7〔美金/月*平米〕，租金弹性较大，社长以上级别还有租金上浮空间。租期及付款：普通是一年一签，一次性付租金，较稳定。有短期需求〔三个月或半年〕，租金可谈到7$以上。均需开具发票户型选择：独身偏爱70平米左右户型，有小孩的家庭那么多项选择择120平米三居租住。配套要求：韩籍人居住特点：平安：首要关注点，要求社区封锁式管理、安保系统完善，对半封锁式的商住社区居住存在平安顾虑；地暖：极为关注点，烟台工程极少有地板采暖的配置，而韩国人却有用地暖的传统；装修：最喜带有韩国文化的精装修，家具家电偏爱本国品牌。租房喜全套家具家电配置、精装修；会所：强调社区私人会所，配备专业会议厅、休闲咖啡等。男士偏爱高尔夫练习场，女士偏爱健身、美容；物业效力：钟点工、保姆〔很在意费用〕、翻译、大巴车接送孩子上学等全套效力；周边配套：喜欢商业、医院、学校、超市、文娱休闲设备等工程周边配套齐全的社区。.品牌：“金牌家政效力〞，有偿效力内容：保姆、钟点工、洗衣、电器维修等；物业费：0.6元/m2。租赁：物业公司为本社区业主代为办理出租〔仅限本工程〕。业主需签受托租赁协议，一个月中介费用。租客：韩国人居多，几乎占小区住户的30％；日本人少，但租住很稳定，普通签2、3年，素质较高。优势：地处开发区最繁华地段；间隔外企任务单位较近；第一家封锁式小区，三年的聚集效应，使韩国租客有很强认同感。优势：非精装修，效力内容及程度较低，专业人员配置差，使一些从长包房及效力式公寓分流的欧洲和日本客户不得不放弃。自信心：正在筹备的新工程中开发商拿出两栋楼做酒店式效力公寓，对市场、物业管理、社区配套充溢自信心。“银和怡海〞工程根本情况：韩籍人租住特点－－“银和怡海〞工程物业管理公司访谈物业管理及效力启发：物业管理：烟台市场短少真正的酒店式管理物业，在市场真空区尽快树立阳光100的国际化效力物业公司品牌，可在中高端消 费市场上获得领先及垄断。会所、商业等配套要齐全，表达城市大型建筑综合体的工程定位。出租：组建租务队伍，树立市场品牌，针对工程本身资源，一致招租，以确保工程整体租金程度和业主长期稳定的投资报答。小结：.韩籍人租住特点韩国装饰装修文化：带有明显的韩国文化及生活习惯，如：地采暖、玄关设计、花纹墙纸等。驻烟韩籍人多为35岁以上群 体，易接受传统文化元素的装修。设计风格：朴实、简约，但注重装修材质。假设租房可接受时髦简约的欧洲风格。费用：自购房装修费用10万左右，不包括家电和部分家具；租住偏爱精装配家电，但对风格无过多要求。细节：关注细节，如：宽阔衣橱要有高尔夫器具摆放处；浴巾喜叠成小方块不喜挂放；为保证平安的门禁系统等。家具家电配置特点：洗衣机〔10公斤的因国内没有普通从韩国托运〕；两个冰箱〔有个泡菜公用〕；电磁炉〔少油烟〕。设计：卧室、客厅、卫生间、厨房等空间配饰及运用设计特点。韩籍人居家设计风格特点：－－“烟台建立集团装饰工程公司〞访谈精装晋级：公寓在精装的根底上配套晋级，设计风格、家具家电配置。设计风格：简约、时髦的欧式风格，细节处表达韩籍人士的需求及特点。主旨时为了更好的出租。家具家电配置：完成根本配置的前提是保证韩籍人习惯运用的家具，如：化装台、衣橱、冰箱和电视等。配套：地板采暖、卫星电视。要点小结：点击前往首页.产品篇位置：“地段为王〞－－是效力式公寓的首要要素，通常位于商业、商务办公中心区内。周边完善配套：“高档地段〞必将拥有满足高层次消费者的完善商业、文娱配套，反之丰富的生活配套也必将成为实现商务人群高 质量生活的强劲增值点。高规范物业效力：硬件上，精装、配家具家电等，有一致的家装设计风格；软件上，知名物业管理公司真正展现高档酒店式效力。强大的出租力量：树立租务品牌，打造租务平台，一致出租以最大限制的实现客户利益。高档投资效力式公寓具备要素：“高档投资效力式公寓〞PK“普通公寓〞问题三什么是高档投资效力式公寓？点击前往首页.问题四S2为什么是烟台最好的酒店效力式公寓？一、产品定位二、质量保证答案烟台市场上的独一性、不可替代性.定位城市中心区域决议要素工程及周边完善配套配家具家电的精装修公寓高质量生活增值点社区完善效力阳光100城市广场S2公寓拥有强大出租队伍具备点城市中心区的高档投资效力式公寓S2公寓产品－－“高档投资效力式公寓〞.质量居家设计风格：意大利全规划－－空间经济美学，国际人士首选，方便投资者的出租和自用。S2公寓是烟台最好的“酒店效力式公寓〞国际物业管理：“仲量联行〞－－五星效力规范，给人最贴心的享用，规划完善，配套齐全。经典晋级精装：“赠送家具家电〞－－地板采暖，全落地窗，方廉价用，双大堂设计，表达尊贵奢华。无限投资潜力：“以租代售〞－－提供广泛的投资和租赁效力，国际商会主力引荐。市场的独特性、独一性质量保证最正确地理位置－－方便国际人士的出行；国际品牌价值－－贴近国际人士的高质量享用；进口家具家电－－符合国际人士对生活档次的追求。点击前往首页.问题五S2公寓生活硬件配置及配套如何？答案高档硬件配套为高质量生活的增值点一、居家设计风格二、会所三、空中花园四、赠送家具家电五、精装规范.S2公寓产品设计及硬件配套硬件配套家居设计风格：由意大利设计师Marco为外籍人士量身打造的时髦温馨的国际化居家生活〔目 标客户群主要偏重韩籍人〕。会所：S1、S2、T1写字楼群房商业6层〔面积：1200平米〕设为工程私人会所，功能齐全的独立会所被30米高处近3万平米的屋顶花园所包围。健身、休闲咖啡、商务会议厅、特征酒吧等，休闲、文娱的同时在专属私人会所中结交新朋友。由日本LDC环境设计事务所承当空中花园园林设计；3万平米超大屋顶花园，一片怡人的绿色，视野开阔闹市中30米高处的休闲安静花园，噪音扬尘远隔于外，闹中取静；特征商务餐吧、酒吧、茶餐厅、咖啡厅、茶馆，让您在拥有3万平米花园的同时享用时髦惬意的温馨生活。空中花园：.S2公寓赠送家电、家具规范室内家具赠送明细及品牌规范家电赠送明细及品牌表中明细及品牌能够会有微调，最终明细应以S2公寓一致说法及合同附件为准。注：.点击前往首页S2公寓精装修规范.问题六“仲量联行〞能提供什么样的增值效力？答案高规范效力能发明高额投资价值一、北京“三全酒店效力式公寓〞二、仲量联行物业公司.位置：使馆区、燕莎商圈；五星级饭店和高档购物、文娱场所云集的商务区。北京“三全酒店效力式公寓〞工程根本信息：规模：占地1万平米，总建面5.4万平米；26层塔楼，共318套公寓。面积在80－－225平米，主力户型为106－－120平米的两居至三居。硬件配套：精装修：配全套家电家具，方便入住；日式装修风格。会所：游泳池、高尔夫球练习室、卡拉OK、桑拿按摩、美容美发、酒吧、餐厅、大型健身房儿童游戏室及阅读室等，部分工程业主可免费运用。软行效力：聘请“仲量联行物业公司〞，为业主提供最具专业化和完善的规范化效力。租金程度：工程特点：优势：1、位置；2、效力〔规范化效力发明投资价值弥补了硬件陈旧的优势〕。优势：工程落成于1998年，硬件配置陈旧，如装修规范、家具家电等。租客群：以日本租客〔聚集性明显〕为主，少量欧洲客户；目的客户群锁定准确。一居：21$－25$；二居：23$－27$；三居：25$－28$〔单位：美金/月*平米〕；租金程度稳定，近两年租金有上浮趋势。租金报答率均在11％以上，这种高效稳定的投资报答是前期购买三全公寓的客户所难以预料的。.仲量联行物业公司仲量联行简介：点击前往首页规模：在全世界拥有大约150个办事处，业务普及全球50个国家，逾450个城市；在亚太地域开展业务45年，13个国家超50个办事处，员工超12,000人；在中国17个城市拥有超450名专业人员及逾3,000名驻厦员工。成果：独一入选财富杂志100家最适于就职企业和福布斯白金400强企业的房地产投资管理及效力公司；06年业务收入约20亿美圆，管理的物业总面积逾10亿平方英尺；效力内容：结合城市广场工程S2公寓，简介效力内容〔详细请参见<S2物业效力一致说法>〕阳光100城市广场是仲量联行进驻烟台的第一家房地产工程，必将成为其拓展山东市场的旗舰与标竿。公寓效力设备：会所俱乐部、餐饮与文化、超市、电视节目、宽带衔接。效力台效力工程：运动休闲：约定会所活动、高尔夫球场预定、代客订餐及预定餐位、旅游景点引见等；高兴出行：叫出租车、预定巴士、订机票火车票、代暂时喂鱼养护植物等；轻松生活：户内清洁、洗衣、叫早、代订报刊杂志及鲜花礼品、约定搬家公司、翻译、储物效力、兑换零钱、 住户保修、家政效力、代收发邮件快件、提供客用品借用等。小结：.问题七出租手续太烦琐，谁能替我们租？答案“阳光100城市广场〞有强大的出租团队一、租务队伍支持二、稳定的租金报答.买了房子谁来租工程支持成立强大的租务团队－－“城市广场〞租赁部招商平台：借助SOHO中国出租网络平台的商业客户群体及阳光100已建立的客户网络〔阳光100俱乐部〕；主题招商：主要以自留物业的主题招商为主，T1商业硬件配备以餐饮为主，S2硬件配备以电影