宝安商业升级改造方案

商业升级改造方案宝安商业升级改造方案1Contents目录经济测算项目定位项目分析运营管理工程改造宝安商业升级改造方案2PartOne项目分析01宝安商业升级改造方案3深圳市近五年GDP及增长率（亿元）深圳市近五年社会消费品零售总额及增长率（亿元）新宝安区近年GDP及增长率（亿元）新宝安区近年社会消费品零售总额及增长率（亿元）1-1区域经济发展概况宝安商业升级改造方案4深圳经济增长极珠三角经济中心1-2区域未来发展分析◎深港现代服务业合作区◎深圳进一步走向世界的桥头堡◎和谐宜居滨海城市◎深港大都会，香港的中环

◎华南地区重要经济增长极◎全球物流枢纽深圳未来在前海宝安商业升级改造方案5本项目宝安区组团定位2005—2020年项目位于宝安城市新区功能区内，2005—2020年城市规划中，宝安城市新区功能区包括新中心区和碧海新区两部分，该区重点发展商贸、金融、信息和房地产业，并集中了城市的行政、文化、体育等主要职能，充分展示滨海城市特征。项目3公里范围内城市规划情况分析功能区职能规划面积规划/平方公里人口规划/万人城市新区功能区新中心区未来发展成为面向二十一世纪，现代化、高效率的花园式滨海城区；建设成为深圳市西部次中心，成为宝安区乃至于深圳市富有海滨特色和都市魅力的区域。7.29.7碧海新区集中发展第三产业、高效集约利用土地，建生成为宝安区西南部全新的、整体的、环境优美的、配套设施完善的现代化海滨城区8.414.0城市更新功能区宝安老城区结合老城区的产业结构调整、城市旧区的更新改造，完善配套设施系统，形成宝安的商业中心区9.218.6西乡老城区通过旧城改造，产业调整升级，完善配套设施，提高城市化质量，使之成为集居住、商贸、先进工业于一体的综合片区16.019.0大铲湾港片区建设1.0—5.0万t级集装箱码头，与港区、仓储区之间建立畅通的通道联系6.61.0合计47.462.31-3项目周边未来规划分析宝安商业升级改造方案61-4项目位置分析3公里辐射核心商圈3kilometresbusinessareaForeignerEntrepreneurTourist100,000teachersandstudents30,000Civilservants330,000whitecollarsworkers600,000residents100,000peoplefrommetro63万3公里核心辐射商圈人口630000populationwithin3kilometerscorebusinesscircle400万宝安区常住人口4milliondistrictpermanentresidentpopulation沿江高速西乡大道广深高速南海大道地铁罗宝线地铁环中线（1公里）（3公里）（4公里）（6公里）宝安商业升级改造方案7地铁1号线、5号线无缝接驳，紧邻地铁11号线，2016年6月底11号线开通DoubleMetroLines:Lineno.1andno.5ClosetoMetroLineno.11,whichwillfullyoperatein2016◎深圳机场/15分钟◎后海中心区15/分钟◎深圳湾口岸/20分钟

◎深圳北站20分钟◎福田中心区/20分钟1-5项目交通分析宝安商业升级改造方案8项目指标占地面积24291.58㎡建筑面积135000㎡容积率5.55绿化率37%商业总建筑面积15643.08㎡自持商业建筑面积14094.26㎡自持商业自持商业已售街铺已售街铺已售街铺已售街铺1-6项目建筑指标一层平面图项目商业总建筑面积为15643.08㎡，其中自持商业面积为14094.26㎡，由于一层位置较好的街铺已出售，所以项目商业面临着不完整性，总体量偏小等现状，同时也造成了二三层定位难问题。宝安商业升级改造方案91-7项目建筑外观ACDB项目建筑外立面设计相对陈旧，缺乏商业氛围，在后期升级改造中需花费一定的设计成本和建造成本。通过外立面改造将更有利于解决项目定位与商品定位等问题。宝安商业升级改造方案101-8项目周边主要住宅熙龙湾西岸观邸天域金成名苑西岸花园玖龙玺壹方城宏发领域天悦龙庭好旺角尚都西城上筑宝新花园怡景花园卡罗社区本项目1公里项目500米范围主要小区序号小区名称小区户数人口/人1丽晶国际85529932宏发领域135447393西城上筑143150094天悦龙庭123443195好旺角177262026尚都133846837宝新花园188658合计817228602注：以平均每户3.5人计算宝安商业升级改造方案111-9周边商业街本项目创业一路裕安一路翻身路宝安大道新湖路项目1.5公里范围主要商业街一层租金商业街名称租金范围（元/月·㎡）平均租金（元/月·㎡）创业一路

250—600365裕安一路250—400

325新湖路250—400

290宝安大道150—350

260

翻身路200—600

320宝安商业升级改造方案121-10项目周边主要商业项目“传统百货+超市”组合，年销售额约6亿元，商业面积2万平方米创业天虹5400平方米体验式水景景观，16米无障碍动线大型购物中心，年销售额约12亿元，商业面积19万平方米海雅缤纷城综合性超市4800平方米+街铺西城上筑社区型购物中心，年销售额约8000万，商业面积2.3万平方米万科生活广场7个主题商业楼层、2个风情商业街区、4个文化艺术广场、9大自然采光中庭大型购物中心，商业面积26万平方米壹方城“超市+租赁区”，年销售额约1.4亿元，商业面积1.2万平方米宝安永旺超市宝安商业升级改造方案13壹方城B2L3L1B1L2L4宝安商业升级改造方案14壹方城特点分析主力店9%AnchorStores餐饮34%Food&Beverage零售45%Retail休闲娱乐7%Entertainment配套服务5%Services占地面积：10万平方米商业建筑面积：26万平方米三大下沉式广场：5400平方米停车位：3000个特色：7个主题商业楼层、2个风情商业街区、4个文化艺术广场、9大自然采光中庭业态配比分析宝安商业升级改造方案15海雅缤纷城宝安商业升级改造方案16海雅缤纷城特点分析占地面积：4.6万平方米建筑面积：近30万平方米停车位：3000个总品牌数：约500家体验式水域景观：5400平方米主力店：BUYIT超市、海雅百货、海雅大剧院、万达影院、欧悦溜冰场、ZARA、H&M、优衣库、GAP···宝安商业升级改造方案171-11项目周边配套分析项目周边配套设施完善，分布着宝安区主要的企事业单位、银行金融、科教文化等配套，其中宝安行政中心、宝安体育中心、图书馆、少年宫、演艺中心以及学校、公园、酒店、购物中心等均在项目1.5公里范围内滨海广场演艺中心、图书馆、少年宫宝安商业升级改造方案18宝安中心区人口结构金字塔公务员企业家中高管商务白领律师医生教师家庭主妇学生无业人士其他宝安中心区消费者职业构成分析◎人口结构宝安中心区约63万人，其中以20—50岁人群为主◎消费者职业宝安中心区消费者职业调查中商务白领、学生占36%1-12消费者构成分析主要客群主要客群宝安商业升级改造方案19◎消费频次36%宝安居民每周外出消费3次或以上◎消费收入占比宝安居民消费意愿大于其他片区消费者深圳各区每月购物中心消费频率占比分析深圳居民特区内宝安区33%30%41%南山区福田区罗湖区29%29%31%深圳各区每月消费支出与收入占比分析1-13消费者支出频率分析宝安商业升级改造方案20消费者是否会因赶潮流而购物68.4%消费者会因为追逐新潮产品而选择前往消费场所购物会68.4%25.5%消费者表示不一定会因为追逐新潮产品而选择前往消费场所购物不一定25.5%6.1%消费者表示不会因为追逐新潮产品而选择前往消费场所购物不会6.1%1-14消费者心理特征分析宝安商业升级改造方案211-15项目SWOT分析劣势威胁优势机会周边人口购买力强，目标客群量大商圈商业成熟，培育期短项目交通便捷，购物出行方便建筑外观设计与商业定位不符周边商业竞争激烈一层商业不完整，二三层定位难项目体量小，辐射范围受制商业物业落后，改造开发成本高前海将成为深圳未来经济增长极前海国际级“自贸区”成立宝安商业升级改造方案22小结依托前海中心区及宝安区经济快速增长，项目未来发展空间大地铁沿线物业，商业辐射范围扩大周边购物中心大而全，定位需走差异化、主题化道路宝安中心区主力人群集中在20—50岁之间，消费力强，喜欢新潮产品项目分析总结宝安商业升级改造方案23PartTwo项目定位02宝安商业升级改造方案24宝安的心脏地带BAOANCenter体验城市的青春活力Experiencethevitalityofyouth楼上商业Upstairsbusiness——潮生活·创意文化体验中心2-1预设案名SUNNYLOFT·阁楼宝安商业升级改造方案25年轻人80%学生群体15%其他5%2-2客群定位他们是偏爱潮流的80末、90后，年轻时尚，追求创意和趣味的生活方式，他们多为个性化小资，喜欢体验生活，追求个性化生活品质他们追求自我，以自我为中心他们18—28岁之间，阳光烂漫，喜欢探索，接受各种新潮特别的产品宝安商业升级改造方案262-3业态面积配比宝安商业升级改造方案272-4概念定位方向分析购物中心（壹方城、海雅缤纷城）超市（华润万家、吉之岛）百货（创业天虹、万科生活广场）市场空白项目周边竞争分析文化创意个性潮周边商业竞争激烈，壹方城、海雅缤纷城体量大、业态齐全、配套完善；创业天虹，万科生活广场品牌齐全，华润万家、吉之岛能满足消费者日常生活需求

项目自身条件制约，不宜与周边商业直面竞争，应避其锋芒，另辟路径，寻找市场空白年轻潮生活文创街区宝安商业升级改造方案28骑鹅公社宝安商业升级改造方案29骑鹅公社宝安商业升级改造方案30悦界宝安商业升级改造方案31零售已售街铺2-5一层业态布局使用面积：1497.2㎡建筑面积：3026.13㎡使用率：49.5%首年租金：468万元使用面积平均租金：248元/㎡·月建筑面积平均租金：123元/㎡·月宝安商业升级改造方案32零售街铺RetailStreetshop潮乐阁1F：时尚零售宝安商业升级改造方案33配套零售主题展示2-6二层业态布局使用面积：3472.3㎡建筑面积：5744.25㎡使用率：60.4%首年租金：832万元使用面积平均租金：200元/㎡·月建筑面积平均租金：121元/㎡·月宝安商业升级改造方案34配套零售主题展示SupportingRetailThemedisplay文创阁2F：创意街区宝安商业升级改造方案35配套零售主题展示2-7三层业态布局使用面积：3135.2㎡建筑面积：5323.88㎡使用率：58.9%首年租金：518万元使用面积平均租金：138元/㎡·月建筑面积平均租金：81元/㎡·月宝安商业升级改造方案36配套零售主题展示SupportingRetailThemedisplay随意阁3F：休闲体验宝安商业升级改造方案37PartThree经济测算03宝安商业升级改造方案383-1商业业态租金规律

相同条件下的业态租金对比商业业态商场扣点租金（元/㎡·月）主/次力店5%—8%45男装/运动休闲12%—18%105女装20%—25%135精品20%—25%155童用15%-25%125餐饮配套10%—15%80娱乐配套5%—15%75文化教育配套10%—15%80注：以商场平均租金为100元/㎡·月计算宝安商业升级改造方案393-2项目平均租金测算通过选取项目附近具有直接参考价值的购物中心及百货，采用市场比较及加权平均法估算本项目大概租金范围，所选取的权重比例主要根据参考案例与本项目之间的距离以及体量、主要业态、消费客群等与项目相似性进行比较得出项目周边可参考集中商业一层租金情况商业体名称平均租金（元/㎡·月）（使用面积）对本案参考权重比例（100%）加权平均租金项目修正系数（入市培育期）项目预计租金（元/㎡·月）天悦龙庭26010%约286（元/㎡·月）使用面积0.9约260（元/㎡·月）使用面积宏发领域32025%尚都31010%西城上筑23025%好旺角26015%万科生活广场2505%创业天虹3605%壹方城4505%宝安商业升级改造方案403-3项目租金测算丽晶国际项目升级改造后收益测算楼层使用面积/㎡建筑面积/㎡使用率十年单位平均租金元/㎡·月（租金+管理费）十年平均月收益/万元（租金+管理费）十年平均年收益/元（租金+管理费）十年总收益/万元（租金+管理费）1F1497.23026.1349.5%18856.9682.76827.12F3472.35744.2560.4%188108.21299.012989.83F3135.25323.8858.9%13270.4844.58444.9合计8104.714094.2657.5%167235.52826.228261.9丽晶国际项目各楼层商业收益现状现单月租金收益现年租金收益十年租金收益（按5%年递增率预算）73.7万元884万元11119.1万元宝安商业升级改造方案413-4租金收益总表丽晶国际项目经营收益测算表（金额单位：万元）预估收益第一年第十年十年合计备注平均租金+管理费（元/㎡·月）123223167按自持面积（14094.26㎡）测算主营收入合计1796349025344租金收益其他收入4115304642包含管理费、广告收益、特卖收益总收入2207402029986

开业后运营成本费用6187976978包括人事费、市场费、物业综合费、经营税费、其它费用开业后运营合计盈亏1589322323009不包括二次改造费用开业筹备期费用216302163包含招商费用、筹备期人事费用、筹备期推广费、二次装修工程改造费用开业筹备期合计盈亏-574322320846

注：项目使用面积8104.7㎡，建筑面积14094.26㎡，使用率57.5%宝安商业升级改造方案423-5租金收益细表丽晶国际项目经营收益测算表（金额单位：万元）预估收益第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年合计备注租金增长率0%5%8%8%8%8%8%8%8%8%

L1租金收入4464685055465896376877428028666288建筑面积3026.13㎡，第一年建面平均租金约123元/㎡·月，使用面积1497.2㎡，第一年使用平均租金为248元/㎡·月L2租金收入832874943101911001188128313861497161711740建筑面积5744.25㎡，第一年建面平均租金约121元/㎡·月，使用面积3472.3㎡，第一年使用面积平均租金为200元/㎡·月L3租金收入51854458863568674180086493310087316建筑面积5323.88㎡，第一年建面平均租金约81元/㎡·月，使用面积3135.2㎡，第一年使用面积平均租金为138元/㎡·月平均租金（单位：元/㎡·月）106111120130140152164177191206150按自持建筑面积为14094.26㎡测算主营收入合计179618862037220023752566277129923232349025344

其他收入4114204314424544674814965125304642包含管理费、广告收益、特卖收益总收入220723062467264128293032325134883744402029986包含主营收入与其他收入开业后运营成本费用6186286456636827037247477717976978包括人事费、市场费、物业综合费、经营税费、其它费用开业后运营合计盈亏158916781823197821472329252827412973322323009不包括二次改造费用开业筹备期费用21630000000002163包含招商费用、筹备期人事费用、筹备期推广费、二次装修工程改造费用开业筹备期合计盈亏-57416781823197821472329252827412973322320846除去运营成本及开业筹备期费用后的净利润宝安商业升级改造方案433-2收益测算丽晶国际项目经营收益测算表（金额单位：万元）预估收益第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年合计备注租金增长率0%5%8%8%8%8%8%8%8%8%

L1租金收入4464685055465896376877428028666288建筑面积3026.13㎡，第一年建筑面积平均租金约123元/㎡·月，使用面积1497.2第一年平均租金为248元/㎡·月L2租金收入832874943101911001188128313861497161711740建筑面积5744.25㎡，平均租金约121元/㎡·月，使用面积3472.3平均租金为200元/㎡·月L3租金收入51854458863568674180086493310087316建筑面积5323.88㎡，平均租金约81元/㎡·月，使用面积3135.2平均租金为138元/㎡·月平均租金（单位：元/㎡·月）106111120130140152164177191206150按自持建筑面积为14094.26㎡测算主营收入合计179618862037220023752566277129923232349025344

管理费2922922922922922922922922922922918按合同建筑面积15元/㎡·月测算广告收益38414448525660657076550递增率为8%特卖收益8187941021101191291391501621173首年收益占主营收入4.5%，递增率为8%其他收入4114204314424544674814965125304642包含管理费、广告收益、特卖收益总收入220723062467264128293032325134883744402029986包含主营收入与其他收入人事费用1201241271311351391431481521571376按工资3%增长率预算市场费用1201241271311351391431481521571376首年支出占主营收入6.7%，增长率为3%物业综合费用2522522522522522522522522522522520每平方建筑面积物管费为14.9元/月经营税费（国地税费）1011061141231331441551681811951419占年租金总收入5.6%其它费用25232426272930323436287包含财务费用、行政费用、保险、通讯费用、信用卡手续费开业后运营成本费用6186286456636827037247477717976978包括人事费、市场费、物业综合费、经营税费、其它费用开业后运营合计盈亏158916781823197821472329252827412973322323009不包括二次改造费用招商费用25

筹备期人事费用60

筹备人事费占首年主营收益3.3%筹备期推广费用80

筹备推广费占首年主营收益4.5%二次装修及工程改造费用1998

包含装修设计费开业筹备期费用21630000000002163包含招商费用、筹备期人事费用、筹备期推广费、二次装修工程改造费用开业筹备期合计盈亏-57416781823197821472329252827412973322320846除去运营成本及开业筹备期费用后的净利润宝安商业升级改造方案443-6工程费用丽晶国际商业二次装修、改造费用估算表序号工程名称总造价(万元)备注1消防改造1961、增加设备设施

2、局部管网、强弱电改造2通风与空调2931、冷却塔移位、管网改造

2、主机、风柜检测维修3电梯维修改造1681、维修测试

2、改造报检4室内装修6401、公区装饰设计、施工

2、商铺拆除、砌筑、隔断5供配电改造1851、配电柜、电缆安装敷设

2、原有二、三级供电线路改造6给排水改造421、上下水主管增加

2、原有上下水改造7漏水修补1561、土方开挖、回填、绿化恢复

2、防水施工8外立面改造2231、局部玻璃幕墙拆除安装

2、增加广告灯箱及建筑泛光照明9预备费95.155%10合计1998.15宝安商业升级改造方案45PartFour运营管理04宝安商业升级改造方案464-1组织架构组织架构共16人宝安商业升级改造方案474-2人员编制表丽晶项目部门岗位人数工资备注店总店办店总1人118000总监级运营管理部经理经理1人110000

助理助理1人16000主管级管理员管理员4人（兼防损）414000人均：3500综合管理部经理

110000

人力行政主管1人16000

工程领班1人、维修员2人314000领班：6000维修员：4000财务主管1人、会计1人、出纳1人315000主管：7000会计：4000市场策划部

主管1人16000

合计

1699000