【万科房地产公司运行风险及控制对策分析12000字（论文）】

万科房地产公司运行风险及控制对策研究目□录TOC\o"1-3"\h\u5714摘要 I10505绪论 131871第1章相关内容概述 3215201.1运行风险概念 3154721.2运行风险分类 3182471.3运行风险防范步骤 326442第二章房地产企业运行风险分析 5246692.1房地产企业运行风险现状 5229782.1.1利率风险 5122642.1.2通货膨胀风险 5219902.1.3政策风险 5236262.2房地产企业运行风险成因分析 5191892.2.1内部环境因素 5308812.2.2外部环境因素 617669第3章万科股份有限公司存在的运行风险 8226133.1企业概况 827823.1.1万科股份有限公司简介 8276543.1.2万科股份有限公司经营现状 8255253.2企业风险管理体系 9232643.2.1万科房地产公司风险管理体系 929853.2.2万科房地产公司风险管理信息的收集工作 10255073.2.3万科房地产公司风险管理体系的评议工作 1021802第4章企业运行风险管理存在的问题分析 11109784.1资产负债率过高 1199194.2经营现金流匮乏 1121204.3风险意识薄弱 11163184.4缺乏内部管理 1213021第5章房地产运行风险控制的对策建议 13173905.1合理控制房地产开发成本 13278125.2加强现金流管理 13197665.3提高财务人员运行风险管理意识 1441125.4加强内部管理 1431684结论 1513845参考文献 16摘要房地产不仅具有消费产品的性质，同样也具有投资产品的性质，如果一味地推动房地产行业的发展，这会产生很多负面的影响，导致供过于求，通货膨胀现象明显，如果严重了甚至会造成经济危机。同样，如果房地产业发展水平较低，不仅无法促进当地剩余劳动力的就业情况，还不利于当地经济的可持续发展。所以，我国要高度重视房地产行业的发展，积极利用国家政策的宏观调控来促进地产业的稳健发展。我国国民经济中集团公司拥有着巨大的作用和地位，关系到国家的经济和人民的生活，由于经济全球化、科技不断进步以及经济政治的高速发展，集团公司将面对更多的不确定风险以及更加具有挑战的竞争环境和生存环境，所以风险管理就显得尤为重要。本文通过万科公司分析我国房地产运行风险问题的现状，找出隐藏在其中的问题和适当的解决对策。认为房地产行业应当着重控制自己的开发成本，然后在保持企业良好效益的情况下不断提升自己的品牌质量；要努力控制企业自身资产负债率，寻找更多的融资形式，比如票据、公司债券等等，保持公司拥有一部分的资金；同时要强化对企业自身员工的激励，借助于诸如股权激励的办法来带动工作人员的工作积极性；应当在一定程度上对企业自身的存货规模加以控制，努力改善企业自身提供产品的质量，为市场带来更多高质量产品；要在产品形式上进行创新，开发出更多新形式的房地产类型。同时要在保持国内市场份额的基础上，在实力允许的前提下适当进入国际市场进行经营，打造良好的品牌形象；要借助较好的预算工作，加强内部的控制来最大范围内的规避运行风险的出现，此外还要努力强化企业财务人员风险防范意识。关键词：房地产；运行风险管理；万科股份有限公司绪论为了使公司不但能够应对瞬息万变的市场环境，而且还能长远可持续经营，这就需要公司在经营过程中，及时调整经营管理战略和经营发展方向，采取正确、高效的经营方式，避免运行风险的产生。企业面临着的运行风险愈来愈复杂化和多样化，其中就包含政策与经济风险、公司内部风险、业主风险等等。为了能够让公司增加可持续发展力。同时为了防止运行风险对公司造成经济损失，避免造成陷入破产、倒闭等严重后果，必须要加强公司运行风险防范性对策研究。本文根据万科股份有限公司近几年的经营情况，运用风险控制和内部控制理论进行实践，结合财务数据分析，深入研究了对房地产业运行风险的分析、评估和防范，着重探讨了优化房地产企业内部控制流程在运行风险管理中的积极作用，试图为万科股份有限公司从风险管理和内部控制的建设上加强经营管理的应对上提供建议，以便公司能有效应对运行风险，将经营损失降到最低，从而保障企业高质量地可持续发展。针对财务当中的风险开展管理已然演变为当前发达国家所普遍运用的管理形式。但是我国和西方国家对比时，在对财务进行风险管理领域，不管是管理方式还是对资金的使用都全面居于落后水平，有着非常明显的差距。所以，分析全面才能较好的推动企业持续发展。而且促使企业具备较强的技术和信息来对其本身可能出现的财务危机加以应对，强化企业在市场当中的竞争优势已然演变为需要各方重点关注的内容。运行风险成因研究方面，王萌萌（2020）认为房地产公司财务状况恶化以及营运收入降低是因为内外部环境和条件产生了无法预测和难以控制的变化所导致的。丰冠华（2016）主张导致房地产行业出现运行风险的原因，不仅包括企业自身的原因，还包括外界环境的原因。王吉（2018）主张房地产行业所面临的风险，不仅包括投融资活动当中所存在的风险，还包括对于会计，财务管理方面所存在的风险，另外，企业的内部控制制度不完善也会带来相应的风险。丁红梅（2018）认为造成我国当前房地产行业存在运行风险的原因主要是由于企业的偿债能力较差，盈利能力不足，资本结构不合理，在企业内部没有建立完善的风险评估机制。李晓辉（2016）认为企业外部影响运行风险的因素，不仅包括政治方面的因素，还包括经济方面的因素。运行风险计量与判断分析研究方面，李莉（2018）认为如果房地产企业资本结构没有进行合理的规划，产生了大量的负债，就会导致企业需要面临大量的运行风险，所以为了应对这种运行风险，应该不断地丰富融资途径，在企业内部建立完善的风险管理机制。蔡国庆（2018）针对房地产企业的运行风险，建立了Z计分模型，通过建立模型可以发现我国市场的外部环境对于房地产企业等运行风险就有一定的影响，并且行业内的竞争，以及企业内部所面临的会计，财务危机等等，都会影响企业的运行风险。吴威辰、李露创新采用功效系数模型和风险坐标图法对我国相关土木工程行业的运行风险与财务危机进行计量，并最终认为营运能力、偿债能力、发展情况、盈利能力、现金流量创造和管理水平这些因素对运行风险有巨大影响。余咏山（2018）认为企业要在内部建立完善的内部控制体制，要加强对于运行风险的管理和预警，不仅要对企业的流动资金进行全面的监管，还要对企业短期和长期的投融资活动进行全面的评估和预警。朱清华（2018）学习了相关的因子分析法，并且结合了聚类分析法的相关知识，对于影响我国房地产行业运行风险的原因进行了具体的分析，并且将不同的风险划分为不同的等级。根据前述内容我们能够发现的是，基本上当前学者们的分析都将房地产企业中运行风险是什么以及性质如何作为关键，而笔者在这里将会重点关注当前房地产企业在进行运行风险管理中会存在着怎样的问题，并着重研究这一过程当中企业自身在管理上的不足部分，并借助多个角度来对企业自身所面对的运行风险加以衡量，最后借助于定量分析发来针对企业自身运行风险的各方面内容进行详细的研究，然后再给出相应的解决办法。相信在某种程度上会为国内相关企业完善运行风险预防、控制制度带来相应的参考价值。

第1章相关内容概述1.1运行风险概念运行风险是指企业在采购、生产、库存、销售、回款等经营流程的各个节点出现的不确定因素导致企业资金或利润变动的不确定性现象。运行风险通常包括采购风险、库存风险、生产风险、销售风险、售后风险等。运行风险会严重影响企业的经营活动和财务表现。当前随着我国市场经济的快速发展，宏观环境和行业环境出现诸多变化，企业经营过程中也可能遇到很多不利或不确定因素，这些外部因素和内部因素对企业的经营业绩和日常运营造成了一定风险，这种风险总体上就是运行风险。1.2运行风险分类通常而言，企业的运行风险来自于不同的层面，既有企业外部的，也有企业内部的。外部运行风险因素主要来自于企业外部环境，外部环境又可分为宏观环境和行业环境。宏观环境主要包括政治环境、经济环境、社会环境等；行业环境主要指企业所处的行业本身。表1-1运行风险分类外部运行风险来自政府的风险：技术标准的变化、行业法规的变化、行政行为（规划变更、土地征用等等）来自周众的风险：相邻的争议、资源争夺（水、电、气等）、环境担忧（噪声、污水、灰尘等）来自市场的风险：客户丢失、货品损毁或丢失（物流环节）、货款回收、运输安全与成本等来自相关方风险：原辅料质量、采购周期、采购成本等。内部运行风险产品风险、营销风险、财务风险、人事风险、组织与管理风险等。外部风险包括：①宏观风险：包括由政治、经济、法律、社会及技术变革等环境因素对企业经营带来的风险。②行业风险：行业生命周期的变动、行业的壁垒、行业的集中度、行业价格的波动性等，都会给行业内或行业外相关企业带来不可避免的运行风险。内部运行风险因素来自于企业内部，体现在企业生产经营流程的各个环节，体现在企业采购、生产、库存、销售、人事、售后这一完整的价值链活动中。从管理层面，一般认为企业风险是由运行风险和运行风险组成，其中，与商品生产和销售直接相关的风险成为运行风险；与企业投资、融资决策相关的风险称为运行风险。但事实上，所有的运行风险因素都会影响企业的经营活动和管理决策，进而影响企业的绩效水平，最终体现在企业的融资、投资和营运三大风险上。1.3运行风险防范步骤风险防范是指在经营管理中在风险发生之前，消除或减少引发事故的根源性因素，运用各种方法和措施，降低风险概率发生可能性，消除或减少风险带来的不利影响和损失。风险防范应该采取多种预防方法综合运用，从而达到预防风险的目的。在采取风险防范措施的时候，我们要遵循风险防范的原则：对风险进行认知分析评估，根据风险评估结果的严重程度，针对企业运行风险可以采取相应的措施：造成损失后果轻微无危害的，不予采取预防措施；造成损失后果轻，暂时不会对财产和人员造成伤亡的，要考虑采取相关预防措施；造成损失后果严重，会对财产和人员造成伤亡的，立即采取相关预防措施；评估后果是灾难性的立即采取措施，排除隐患，切断发生的可能性。第二章房地产企业运行风险分析2.1房地产企业运行风险现状房地产行业一般情况下可能的风险会是利率、政策、营运能力以及投资行为等等带来的，这种风险呈现为企业自身收益的减少，损失加大。2.1.1利率风险房地产行业当中有着一种特别的现象，那就是非常多房地产企业有着较多的负债，由于存在着较多的债务这就使得不少房地产企业对利率的变化会有着非常在意的关注，特别是当前对那部分偿债能力不强的企业来说尤其如此。在买房者选择分期付款的状况下，由于贷款率的上涨，就会促使部分买房者保持观望，让房地产企业不得不面临着存货周转时间延长的局面，进一步强化了在资金方面的压力。通过强化企业拥有更多的资金，开拓全新的融资途径，最大可能的脱离银行的限制，对房地产企业来说能够很好的减轻利率变动的影响。2.1.2通货膨胀风险伴随当前国内通货膨胀明显加强的趋势，这就造成了诸多与房地产企业存在紧密关系的行业诸如建筑材料生产企业其成本持续增加，也就会使得企业在管理当中投入更多的资金，而在销售时也必须进行更多资金投入，因此房地产企业自身的成本也会由于通货膨胀的作用而大大增加。此外通货膨胀还会对诸多和房地产企业存在联系的行业造成作用。而房地产价格的增加又会在一定程度上让通货膨胀明显高于事先估计会造成物价上涨，最终又会反过来对房地产企业的成本造成负面效果。2.1.3政策风险政府在房地产领域的政策将会对该行业当中的企业各种行为造成明显的作用。具体而言，如果国家出台相关政策为某地区发展带来便利，因此相应的就会对房屋等基础设施有着较多的需要，而房地产企业必然会受益。因此房地产企业需要全面分析和关注国家所出台的方针政策，同时要顺势而为，要按照国家政策方针的导向来安排企业自身发展，只有存在着国家相关政策的扶持，房地产企业才能够真正使其发展得到保障。比如，如果某地政府对当地小区建设在各方面给予了相应的标准要求，那么房地产企业只有在生产时符合需要方能够获得政府的优惠，否则将会不得不付出额外的成本代价。2.2房地产企业运行风险成因分析2.2.1内部环境因素（1）财务管理能力在房地产企业对自身财务进行较好管理，企业资金较为充足同时又能够较好的运用财政手段进行问题解决时，相应的企业在应对各种可能的风险时一定会处理得当。相反在房地产企业没有进行较好的资金管理，也未开展相应的监督时，那么企业自身发展就会存在着很大的问题。特别是当前一些国有性质的房地产开发企业在进行财务管理时没有严格按照规章制度办事，企业章程和制度根本无法发挥作用，造成了企业在经营当中没有明确的目标，在很大程度上制约了企业发展水平的提高。（2）风险决策能力房地产企业在经营当中会面对这多种复杂的情景，怎样才能够在激烈的市场竞争当中保持优势地位，同时进行较好的投资，将会在很大程度上对房地产企业自身收益产生作用。制定了不正确的政策将会造成企业的投资不能全部收回，更严重会使得企业发展缺少资金来源。因此房地产企业需要加强对运行风险的管控，要依靠高素质人才来强化企业自身对运行风险的预防实力。（3）企业资本结构房地产企业自身的资本构造在很大程度上是和别种行业存在区别的，大多数房地产企业的资金都是企业贷款所得来的。此外由于房地产行业自身项目经营时间较长，很难在较短的时间里将资金收回，而债务过多又会让企业面临着非常大的利息压力。房地产企业自身资金链发生断裂，不能够把已经到期的债务进行偿还，那么相应的房地产企业需要通过更多的额融资形式来获得资金，要最大程度上改善资本构成结构，同时优化企业对各种运行风险的管控意识，强化对风险的管理水平。2.2.2外部环境因素(1)宏观经济环境当前房地产行业依然是带动地方经济水平提高的关键形式，而房价维持较高的水平在很多方面促进了国民经济水平的提高，也带动了居民收入的增加。最近一段时间当中，我国正在进行经济体制的转型优化，也慢慢使得房地产行业成为推动经济发展的关键行业，房地产行业的发展为GDP的增长做出了很大贡献。当前，我国城市化水平正在逐渐提高，而此外还存着诸多房屋改建工程，因此在未来一段时间中房地产行业依然会有着不错的发展环境。(2)政策环境在当前我国已经进入经济发展新常态的背景下，地方政府已经改变了过去把GDP作为唯一衡量经济发展的指标，而房地产行业在经济发展中的地位已经大不如前。按照当前经济发展形势，我国已然不会实施较为宽松的货币政策来带动经济水平提升，因此房地产企业不管是在获得房地产项目，还是进行资金投入上都会面对着诸多限制。另外国家的政策也在针对各个地区的实际情况加以调整。在一二线较大城市中，由于存在着投资热潮，因此政府必然会实施一定的政策来对房价进行调控，一方面会给予民众耕作帮助，另一方面政府还会投入资金进行经济适用房的开发，保障民众居住水平稳中提高，同时也在一定程度上限制部分过度炒房行为的出现。(3)市场环境通常情况下对运行风险等级进行认定所需要考虑的内容有：企业自身发展规划、企业在当地的影响企业产品在市场当中占据的份额、管理人员以及工作人员的素养、企业设备以及技术水平等等。前述评价标准能够比较系统的说明当前企业自身所面对着何种的财务状况，然而在这些指标当中，部分指标时很难进行落实的，所以在房地产行业当中也很难进行运用。所以笔者按照房地产行业的特征对前述指标加以变动，从而让其更加符合当前房地产整体行业的状况。第3章万科股份有限公司存在的运行风险3.1企业概况3.1.1万科股份有限公司简介万科企业股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市现代科教仪器展销中心，1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元。1991年l月29日公司A股在深圳证券交易所挂牌交易，是中国大陆首批公开上市的企业之一。万科成立早期，主要采用多元化经营模式，涉足多种经营业务，包括房地产、进出口、商业、工业、投资和广告娱乐业等。在发展进程中，万科逐渐放弃多元化经营模式，1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略。通过收缩非主营业务、调整业务结构，至2000年，住宅开发房地产成为万科的主营业务。上市以来,公司保持了经营规模和业绩的持续、稳定增长，从1989年到2007年，营业收入从2.35亿元增加到355.3亿元，净利润从0.12亿元增加到53.18亿元，总资产从1989年底的1.89亿元上升到2007年底的1001亿元，净资产从0.49亿人民币达到339.2亿元。到2005年，业务扩展到19个大中城市，树立了住宅品牌，分别于2000和2001年入选世界权威财经杂志——布斯的全球最优秀300家和200家小型企业，获“2005中国房地产百强企业综合实力TOP10评选”第一，在规模性、盈利能力专项评选中分列第一和第四，在行业中业绩优异。其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者带来了稳定增长的回报,受到市场广泛认可。3.1.2万科股份有限公司经营现状（1）营运资金该指标是计量企业偿债能力的绝对指标。计算公式为：营运资金=流动资产一流动负债。营运资金的比较分析主要是与本企业上年数据的比较，通常称之为变动分析。该公司2018年至2020年营运资本的比较数据，如表3-1所示。表3-1营运资金结构变动分析表项目201820192020金额(元)结构金额(元)结构金额(元)结构流动资产102492093.47100%142535354.40100%189741400.51100%流动负债20482802.1419.98%12416809.638.71%10838197.925.71%营运资金82009291.3380.02%130118544.7791.29%178903202.5994.29%通过观察上面的表格我们可以发现，在2018年时，企业的流动负债所需的资金达到了19.98%，而2019年和2020年的流动负债所需资金分别达到了8.71%和5.7%。（2）流动比率流动比率，又称营运资金比率或清偿比率。计算公式为：流动比率=流动资产/流动负债。表3-22018-2020年流动比率计算表项目2018年2019年2020年流动资产(元)102492093.47142535354.40189741400.51流动负债(元)20482802.1412416809.6310838197.92流动比率5.0011.4817.51地产业流动比率平均值约为1.89，在一定区间内流动比率数值越大，企业清还债务能力越强，财务分析越小，债权人的资金就更加有保障。从表3-2可分析出此公司流动比率2018-2020年在5.00-17.51间，远超过行业平均值。这表示该公司有着较好清偿债务能力。观察这几年的流动比率可以发现，从2018年到2020年，企业的流动比率不断上涨，在2019年时增加了6.48，2020年，增加了6.03，而从图表当中也可以发现，企业的流动负债不断减少，而企业的流动资产规模不断壮大，这也是导致企业流动比率不断上升的重要原因。（3）现金比率现金比率是现金类资产与流动负债的比值。现金比率越高则表示企业的支付能力越强。计算公式为：现金比率=(货币资金+短期投资净额)/流动负债。表3-32018—2020年现金比率计算表项目2018年2019年2020年货币资金（元）6371314.7411483414.6017427563.31流动负债（元）20482802.1412416809.6310838197.92现金比率0.310.921.61对于企业来说现金比率在一定范围内越高越好，房地产行业要大于0.2。从表3-3中可以看出2018年现金比率为0.31、2019年为0.92、2020年为1.16，均大于0.2，表示该企业有着较强的债务偿还能力。从相对数来看公司2019年的现金比率比上年增加了0.61，2020年比2019年提高了0.69。3.2企业风险管理体系3.2.1万科房地产公司风险管理体系伴随当前万科公司已经成立了以防范风险为目的的职能部门，企业在总部是存在着针对风险进行防范的部门的，垂直管理总公司以及子公司所有涉及运行风险的工作的。并且在全部具体项目里都安排了相应人员来对有关事项进行管理，并且这些人员是由总部直接领导的。此外总部还构建了机动小组，来负责处理突发以及紧急事项，增强制度的灵活性。万科公司总部风控部门具体复杂的内容：要总体领导企业整体风险防范工作。另外总部会另外成立法务部等部门。在各个具体项目当中以及子公司当中有关运行风险的内容也是由公司总部的风险防控部门来进行负责管理。3.2.2万科房地产公司风险管理信息的收集工作风控部门应当承担起出台风控管理制度的职能，同时要负责带动部门所有人员对企业经营当中所表现出的各种信息进行收集、上报。各个部门都应当在年终按照其实际状况填写并递交部门风险管理信息预测报告，对接下来一年度当中该部门有一定概率发生的风险以及风险的等级进行分析和预测，并提交一定的怎样对风险进行预防和解决的办法。每个部门在针对部门当中的风险开展相关探究时，需要按照企业自身风险出现的概率以及造成的损失后果来确定风险等级。对风险的评级最好要报送管理人员给予充分的注意。3.2.3万科房地产公司风险管理体系的评议工作风控部门将所有的风险管理信息预测报告递送给相关组织进行审理，而风险的等级则由每个具体部门来确定。在公司的总部职能部门进行核查之后，每个部门都应当着手出台相应的风险预防方案，该方案基本上要围绕如何对影响较大的风险进行预防和解决为主，之后需要再次将其送交给总部进行最后的查验。各个部门所提交的风险预防和解决办法当中应当出现的主要内容有：部门负责人、解决风险需要的支持、风险解决的具体办法等等。在该报告送交到总部之后，总部有关部门应当对该办法进行仔细检查，同时给予相应的反馈。而风控部门则应当针对相应办法当中的具体细节进行仔细打磨，并和有关部门开展相互交流，将方案进行最后修正与健全，之后再由风控部门加以整理，构建起万科公司体系化风险预防制度。

第4章企业运行风险管理存在的问题分析4.1资产负债率过高房地产企业所获得的资金超过其能够承担的范围过多，而且在进行投资时不够谨慎，相反盲目投资，如果出现了不能按期偿还债务的问题，那么相应的房地产企业由于破产而出现的损害就会由给予其贷款的银行来进行承担。在政府让存款保证金率维持较高水平时，相应的银行会对银根加以缩减，控制贷款规模，这就会让房地产企业面临着较为严重的资金问题。如果这个时候其依然盲目投资，造成严重超出企业负担界限，无疑会使问题加重。万科房公司当前并未制定相应的现金收支制度，该公司针对现金的管理在某种意义上看是不存在相应规章制度的，在市场出现变动的状态下，就会造成现金流动出现非常大的难题。另外万科公司在运用资金时没有制定相应的计划，而且太过注重投资不动产，使得应对紧急情况所需要的资金大大减少。相反部分企业以为公司拥有的现金规模越大，那么企业就会越灵活，然而过度资金持有将会造成资金浪费，使得企业效益减少。伴随当前经济水平的提高，会存在着越来越多的信用销售形势。而在当前竞争日益白热化的市场环境当中，万科公司依然还是借助于商业信用来开展促销活动。该公司在应收账款管理方面处于较为落后的状态。还因为在信用方面没有保持较好的状态，以及缺乏相应的工作部门来进行制度落实，使得非常多应收账款处于沉淀状态，造成了企业资金周转存在着很大的问题。4.2经营现金流匮乏现金流量比率说的是企业在特定时间当中经营获得的现金对某一时间点当中的流动负债的占比。该种数值能够较好的呈现出企业自身在短期内有着怎样的偿债能力。如果该指标数值处在较高状态，那么则说明该公司在短期内有着较强的偿债能力。然而并非该数值越高那么对企业来说状态就越佳。这是由于如果该数值太高，那么有一定的几率是因为企业对其所拥有的流动资金未能够进行全面利用，也就是说企业收益在某种意义上被减少。当前，万科企业在对资金的的管理方面是缺乏系统制度的。而房地产企业不管是开始项目建设还是到项目完成，所有环节都非常需要获得资金的帮助。但是因为该公司没有较好对资金进行管理，造成了在资金管理方面存在着诸多问题。而又因为房地产行业项目的特殊性，一般持续时间很长，造成了资金被长时间所占据而无法发挥应有的作用。4.3风险意识薄弱本文对万科公司的财务管理模式进行了相关的研究，发现其运用的管理方式缺乏创新性，管理圈存在高度集中的现象，并且企业的管理者和所有者属于同一群体，这种经营管理方式对于风险的规避十分不利。又由于该企业存在着非常明显的权力集中现象，而且并未能够对财务管理给予充分的关注，造成了企业自身职能划分不清楚，使得其自身财务管理存在着诸多问题。而且该公司也没有构建起相应的审计部门，造成了审计工作是缺乏独立性的。4.4缺乏内部管理 当前万科企业不具备较为健全的、与企业现实相吻合的管理制度，这些制度依次是：岗位管理制度、企业奖惩制度、财会人员培养制度等等。监管企业部分管理层具备着一定的法治意识，然而因为各种因素的综合作用，造成了企业自身在财务制度方面缺乏相应的规范性，甚至在会计核算中存在着漏洞，对于爆发出的问题也未能够给予充分关注，造成诸多问题没有解决，使得不少制定好的规章制度未能够得到贯彻落实，基本上公司运转不是依靠规章制度，而是管理者的主观决定。

第5章房地产运行风险控制的对策建议107495.1合理控制房地产开发成本 在2016年当中，不少一二线城市每过一段时间就会出现地王，而房地产企业希望获得较好的收益，那么在人们比较重视的地段开工当然是最为合适的。然而在土地成本较高的状态下，同时其他领域成本也无法完全估计，此时就会造成在工程完成以后政府针对房价进行抑制，房屋无法维持在相应的标准，房地产企业就会出现一定的概率进行亏本销售，来最短时间里将资金收回，如此一来就会让万科公司自身面对着更加危险的运行风险。当前国内房地产领域有非常常见的现象，就是太多企业太过看重企业自身盈利状态，而没有看到进行产业化发展的重要性，在这方面没有进行较为充分的投资。大多数房地产企业的观点是拥有了位置较好的楼盘，那么房子一定能够销售一空，就会造成所有的房地产企业不会关注怎样提高楼房的质量，把大部分心思投入到怎样获得较好的地段当中。长此以往房地产行业就不会有公司专心打造好产品。因此当前房地产企业不具备正确的观念，而万科公司需要在经营当中更加看重产品本身质量，从而来对成本进行一定的控制。万科公司应当尽可能的创造出更多的融资途径，持有更多中期票据以及企业债券等，绝不可单单依靠从银行获得融资。此外还应当重视对企业信誉的建设，借助于企业信誉来获得投资。还应当维持一定的现金保持量，来增强万科公司应对紧急事件的能力。8785.2加强现金流管理 万科公司应当按照市场走向来决定接下来企业进行怎样的行动。在本行业没有保持较好的发展状态时，绝不能够逆势而动进行项目建设。如果没有遵守市场动向就会造成企业拥有太多存货，使得资金被占用。又由于房地产领域存在着非常多国家干预因素，此外由于当前国内宏观经济状态不佳，就算国家出台了较好的措施，万科公司也不能够盲目出击。在很长的一段时间当中，对我国房地产行业来说去库存依然是主要发展方向。因此万科在进行全新项目建设时，需要对多方面内容进行分析，绝不可未经过充分论证就开展投资，进而造成企业受损。房地产信托机构在本质上看，就是借助于对社会当中较为分散的资金进行集中，将其笼络到一起进行使用，也就是将该部分资金全部运用到开发房地产项目当中。这种筹资形式的优点就是获得资金的时间比较短，而且还会受到来自政府较为严格的监督，安全是有着较为充分保障的。当前房地产公司运用信托模式来进行资金获取，紧接着在公司日常经营当中还能够借助于综合性信托来开展融资。尽管这部分融资路径在成本上比从银行得到贷款要高，然而并不过分，而且还能够迅速获得资金，同时也非常安全，对房地产企业来说是进行资金筹措的关键路径。房地产企业一方面要重视在成本方面的花费如何，另一方面还应当重视怎样将在房产销售当中的资金进行收回。因为该款项在非常大范围内带动房地产企业资金流转，也就使得企业能够维持在较好的资金运转状态而无需进行全新融资。此外还因为房地产领域自身特殊状态，造成企业自身应收账款相比别的行业有着难度明显提升而且持续的时间也较长。因此万科公司需要采取措施最大程度上回收资金，避免出现坏账。169435.3提高财务人员运行风险管理意识没有任何举措能够完全规避风险，然而公司相关工作人员保持足够的警醒，在公司正常经营当中能够迅速发现可能的风险，及时采取措施进行应对，那么企业自身的运行风险所造成的损害将会被控制在可以接受的范围内。因此当前万科公司需要重视对企业财务人员的培训，借助于各种手段来提升财务工作人员自身素养，使其能够更好的开展财务工作应对可能的运行风险。伴随当前房地产行业发展水平的提高，该行业当中已然摆脱了以往低水平的竞争模式。当前进入该市场当中的主体意图在该领域获得一定的成就时只能构建起自身核心竞争力，按照之前的发展方式已经很难在当前市场中得以生存。因此目前已经有非常多企业针对管理层开展关于财务知识的培训，来让企业管理人员做出的决定更加科学合理。5.4加强内部管理 第一，需要牢牢坚守人才是企业核心竞争力这一理念。要充分重视对人才的引进，而这也是市场对所有企业的要求。由于企业是人组成的，而企业的所有决定以及决定的执行都是人完成的，所以企业自身水平如何在很大程度上都是组成人员的素质决定的。因此企业在进行运行风险管控时，应当充分发挥人的作用，同时要对工作人员的举措进行一定的约束，要构建起权利和责任相匹配的制度，一方面要对工作人员进行能力释放，另一方面也要做好管理工作，最终才能够让工作人员较好发挥作用，帮助企业预防风险。第二，要运用来自不同领域的资金。在我国加入WTO之后，我国放低了各个主体进入市场主体进行经营的要求，有非常多外国资本以及企业来到中国，而外国资本的优势就是其所持有的技术水平比较高，而且管理理念较为先进。因此国内企业可以利用这一特点，充分优化自身资本构成，努力改善自身管理模式，对公司治理机构进行改革。房地产企业在经营当中非常依赖于进行较好的预算工作，而开展较好的预算工作能够在很大程度上让企业得以规范运行。企业的预算在制定过程当中需要按照企业自身实际来进行，一方面要涵盖各个领域，另一方面也要保持足够的灵活性，而不是将任何细节都全部规定。企业