吉林市地下商业街市场调研报告

吉林市地下商业街市场调研报告200<一>调查时间2008年5月<二>调查方法实地走访调查、电话调查<三>调查目的初步确定项目拟建位置及区域，对项目可行性提供初步依据。<四>调查范围河南街-珲春街-解放中路一、吉林市简介吉林省的第二大城市，也是我国唯一一个与省重名的城市。吉林是中国北方著名山水城市。“一江三湖”的美景，松花湖被定为国家级旅游区，吉林雾凇被誉为中国四大自然奇观之一，龙潭山鹿场被列为国家级旅游景点。

在市区有东北最大的孔庙--吉林文庙；吉林市幅员面积27120平方公里，辖4区（昌邑区、船营区、龙潭区、丰满区）、5县市（永吉县、舒兰市、磐石市、蛟河市、桦甸市）。吉林市人口432.4万人，其中船营区44.7万人。二、拟定项目区域概况1、地理位置及基础设施介绍项目位于吉林市船营区河南街-珲春街-解放中路位置项目位置位于吉林市主要商圈位置，紧邻松花江，商业气氛浓厚，占据地利条件。河南街（珲春街延伸处）街道宽度13米，解放路延伸处街道宽度13米，珲春街延伸处有上水管线，无其他市政管线。珲春街道主车道宽度12米左右，人行道和隔离带宽度12米，总宽度24米左右，长度为900米左右，珲春街地下分布给排水、煤气、通讯、电缆管线，解放中路主车道宽度18米，辅道16米，隔离带6米，人行道12米，总宽度52米，可利用长度为1000米左右。解放大街地下分布供暖主干线、排水、通讯、煤气、电缆等市政管线，多为市政主干线，多分布在辅街和人行道上，道路中间局部有市政污水管线，其中在道路交叉口处有横向管线，由于时代广场有地下游乐场，此区域管线分布较复杂，沿道路有横向供暖主干线。街道两侧建筑多为90年代建设，配套设施较好，路面为新修沥青路面。此区域内楼体多为后期改造成商场的，结构主体陈旧，安全消防配套设施较差，商圈内有十多条公交线路在此区域停靠，区域内分布医院、企事业单位、学校、多家银行。2、区域商业情况分析商圈分布情况及政府前景规划河南街商业中心。以河南街为中心，北京路以北，解放路以南，青岛街以东，南京街以西的区域。功能与文化定位：现代时尚消费、高档消费商业区，以国内外游客和中高档消费群体为主要服务对象，购物、娱乐、观光、休闲、餐饮、文化的综合经营功能。具体规划：提高档次，着重提升商业业态、店铺商品质量和服务水平，打造成代表吉林市现代都市风貌的典型商业区；建设大型超市2处、大型专业店2处；适度设置专卖店、专业店；严格限制大型百货店的引进。东市商业中心。以重庆街为中心，保定路以南，上海路以北，天津街以西，吉林大街以东的区域。功能与文化定位：集购物、休闲、旅游、娱乐于一体的中高档消费为主的商业区。具体规划：加大基础设施建设，建设“窗口形象”；重点引进大型商业设施（超市）2处；适度引进中小型专业店、专卖店。河南街主要集中了全国的品牌专卖店，囊括了劲霸、李宁、耐克、阿迪达斯、巴黎春天、报喜鸟、以纯、七匹狼等，服装、鞋类、箱包、餐饮、家纺、金银饰品等多种业态组合。河南街地面还集中了各类日常百货商摊。河南街是以大型商场、品牌专卖、百货商摊、饮食广场为组合的商业形式,其中服装以运动休闲为主；河南街时代广场方向最为集中、最繁华位置，集中很多知名品牌的主力店铺；青岛路方向步行街道延伸较小，主要集中了国美和大型的百货公司，商业氛氛围同比较差。珲春街与河南街交口处人气旺盛，为进入主要商场的进出口，夜晚闭店时间都在21点左右。珲春街主要集中了苏宁、国美、大润发、吉林商厦、东方大厦、金店、富安居家俱广场、银行等大型商场，还有零星的品牌专卖、美容美发、眼镜超市、小型仓卖等多种业态，商业气氛同比珲春街较差，主要由于珲春街以家电为主，大宗商品购买人数相对较少的原因；珲春街与解放交口为进入大润发和珲春街的入口，人气旺盛。珲春街过解放路俭朴胡同方向为吉林市“不夜街”夜市，主要为低档小商品，夜晚呈现一片繁荣。解放中路主要集中了网通、移动、大润发、KFC、必胜客、银行、高档洗浴、高档酒店、家俱广场、时代购物广场、地下电玩广场等大型的商业及事业单位，其中时代广场人气最为旺盛，为进出步行街与时代广场的出入口，此处过街人员较多。本项目在河南街商圈有三个点、两个面。河南街商圈三个点人流量最大1、河南街与珲春街交叉口；2、珲春街与解放中路交叉口；3、时代广场解放中路路口（人流量相对较大）。本项目抓住这三个点就能达到集聚人气的效果，为项目提升价值；两个面为珲春街与解放路，浑春街以服装为主，解放路以洗浴、餐饮为主。综上所述河南街商圈商业高度集中，业态种类齐全，服装、家电、百货、餐饮、家俱、金银饰品等多种业态高度集中，商品档次中、高档。区域内无同质化项目，无完全的一站式购物商业模式，休闲区域较少，商业分布紧凑。三、项目具体分析1、项目初步区域设计及分析根据区域特点现提出规划区域方案：珲春街（北京街-解放路）600米，为单通道宽度13米，建筑面积7800平米；解放路(珲春街-时代广场)850米，为双通道22米，建筑面积17600平米。河南街两侧各延伸50米，为8米单通道，建筑面积800平米，在珲春街与解放路交口、珲春街与河南街交口、世代购物广场处设置三方案优势：覆盖商圈人气最旺点，项目体量大，能更好的扩大声势，缓解解放路交通压力。能更好的分布商业业态，创造利润最大点。珲春街施工宽度小，对两侧商家影响相对较小。方案劣势：河南街道延伸处施工将影响商家营业，造成社会影响。解放路两侧商业气氛较弱，将影响解放路地下商业氛围，解放路各交叉口地下管线复杂增加施工成本，资金回笼期增长。河南街珲春延伸处涉及商家12家，时代广场延伸处涉及商家20户。2、项目业态初步规划第一方案：珲春街以精品屋为主，主要经营鞋类、服装等；解放路为品牌广场、精品屋、手机数码卖场、餐饮广场，主要经营知名品牌、手机、餐饮。产品定位为中、高档。3、竞争物业分析⑴商业大厦共两层，在河南街、珲春街均有出口。主要经营低档产品，产品主要为服装、鞋类、箱包，部分为经营家具产品，基础设施交差。人流量较小，部分商铺有出兑、出租现象。与本项目无竞争力；⑵东方商厦商业大厦共五层，在河南街、珲春街、解放路均有出口。主要经营中、高档产品，产品囊括了服装、鞋类、箱包、家电、化妆品等各种产品，基础设施较完备，与邻近大润发形成了优劣势互补，进入商家是以返点为主，不以租金形式体现。人流量较大，但项目缺少餐饮、休闲场所。与本项目有较大竞争力；⑶时代购物广场在河南商圈与东方商厦遥相呼应，经营模式与经营种类基本与东方商厦一致。⑷时代购物地下游乐广场，此区域为地下人防工程，占地面积为2000米左右，全部为休闲娱乐区域，包括了大型电玩、保龄球、乒乓球、台球等全部项目，但此地下布局较混乱，娱乐设施较陈旧，消费档次较低，消费人群较少。综合以上竞争物业特点，对于本项目有较大竞争力为东方商厦和时代购物广场，但两家商场并不是完全的一站式购物商场，商业业态有缺失，都缺少餐饮、娱乐项目，本项目应该抓住其缺失点，取长补短，创造休闲即购物，购物即休闲的购物广场。4、河南街商铺出售、出租情况及分析河南街（步行街）两侧无一家房屋出售、出租、出兑情况，仅仅有一处铺位招商，规模较小而且已经全部招商完毕。其中在繁华地段有四层楼体正在改建，面积较小，对拟建项目无竞争。区域内商场无产权式商铺，无同比类项目，两侧门市多为个人所有。初步调查发现在河南街繁华地带使用面积40m2商铺招商情况，对在繁华地段仅有一处招商商场进行调查发现，三楼位置较好地段，19米的精品屋，月租金价格在4600元左右，单平米月租金达到242元，而且此处为刚刚招商，有一定的优惠价格。步行街地面简易摊位租金情况，占地8平米左右，月租金价格在3000元左右。珲春街一层门市单平米出售价格为12000元，租金价格在单平米每月150元左右，按照十年收回成本，单平米价格在18000元左右。解放路一层带二层门市单平米售价9000元，但此处离河南商圈较远，且面积较大。出租价格也在单平米价格每月100元左右。综上所述次地段可谓寸土寸金，地面可开发地快奇缺，为地下开发提供很好的契机。根据以上价格本项目单平米销售均价23000元。最高售价30000元。吉林市河南街商业圈出租/出售价格汇总位置序号位置使用面积出售价格(元/m2)出租价格(元/月/m2)备注1河南街601166641.66河南街背街2河南街10250河南街背街3河南街1803777两层4解放路688088新建高层5珲春街22812000两层6珲春街601007商业大厦柜台2米300生意不好7商业大厦场地2096生意不好7商业大厦精品屋100生意不好8河南街摊点10米3009河南街40833繁华地带10珲春街96347不包任何费用11时代购物3661背街道12河南街90633繁华地带13河南街19242精品屋二层14时代广场4019815东方商厦30女鞋35万任务20%扣点全年7万左右商场定任务扣点四、SWTO分析<一>优势与机会点1、地面可开发地快稀缺，地下开发奖大大提高利润空间；2、无同质化项目竞争，增加竞争力度；3、将地面摊位吸引地下，减少体面紧凑感，增加步行街观赏价值，提升娱乐、休闲比例，减少安全隐患；4、利用完善的基础设施、过街的交通功能、一站式服务吸引消费群体；5、利用产权式商铺的销售，吸引投资者购买；6、缓解河南街区域交通压力，人车分流，改善叫交通环境；7、建筑体量大，足够容纳多种业态，具有较强的规模优势。<二>劣势及威胁点1、河南街步行街市场接近饱和，竞争激烈，影响商业消费；2、地下商业街打乱了步行街商圈购物模式，能否为吉林市当地消费者接受，施工中给此区域消费者带来不便，会让一部分消费者产生反感，降低项目认知度；3、规划中的地下商业步行街铺型、面积均有别于地上商铺，商户能否在短时间内接受将直接影响招商进度；4、河南街商业高度集中，施工封路难度大，如果考虑改变施工方法，将大大提高项目成本；5、商圈已经形成，本项目需要好的运营公司管理和规划，如果后期管理不到位，将影响拟建项目竞争力度，造成死盘；6、地下水位较高，地下管线复杂，增加施工成本。综上所述，本项目优势大于劣势，潜在投资市场空间巨大，项目操作成功与否取决项目定位，特别是业态定位，本案要成功关键是要抓住项目价值诉求点，把流行、时尚文化与商业地产相结合，这也是项目的核心价值所在。五、销售政策根据项目区域特点给予以下几点建议：吸引商圈商家进驻，给予相应政策，给予减免租金的优惠政策，增加商业气氛；放缓市场投放速度，加强销售控制，拉长销售周期，拉升销售价格。在推广时让销售信息低调隐藏在品牌类广告中，制造神秘感。这样做最大的意义是给已购买铺位的业主信心，让他们看到自己的投资已经见到了效益。可以最大限度的满足他们的投资成就感，冲抵漫长的等待开业过程带给他们的焦虑感。其次也可以迎合投资者“买涨不买跌”的投资心理，用神秘感人为造成抢购态势。第三，可以实现销售利益的最大化。设定一个时间节点（如1月10日），对外宣称“销售倒计时，剩余铺位转为自持经营“10年原价收回商铺”的宣传主题，10年后业主觉得项目没有增值，公司负责原价收回商铺，给予商铺保值奠定坚实基础，增加客户购买欲望；本项目后期管理为重中之重，聘请良好的运营团队提前进入，增加进入商家对项目的信心，提升项目安全感；以购物即休闲，休闲即购物的产品定位，以完整的商业业态，从购物、餐饮、娱乐为主题，满足不同客户需要，增大购买人群；购铺返三年租金。目标群体锁定：第一层次：销售目标客户——吉林市投资者和投资自营者——长春市投资者和投资自营者第二层次：招商目标客户——公司的追随商家——吉长两地适合项目定位的经营大户——被本项目的规模和政策吸引而新加入