物业管理工作实施细则

物业管理工作实施细则

第一章总则

第一条为了规范物业管理行为，维护当事人的正当权益，根据《省物业管理条例》的规定，结合我市实际状况，制订本细则。

第二条我市行政区域内的物业管理活动合用本细则。

第三条新建住宅区必须实施物业管理。配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实施物业管理。配套设施不全的原有住宅区，本地人民政府应当有计划地组织综合整治，提高配套水平，逐步发明条件，实施物业管理。

激励机关、企事业单位办公区域，以及配套设施比较齐全的大厦、工业区、商业贸易区、旅游区、学校等其它物业，实施物业管理。

第四条市房产管理局是全市行政区域内的物业管理行政主管部门，负责本细则的组织实施。

辖市、区人民政府应当加强对辖区物业管理工作的领导，协调有关职能部门共同推动物业管理工作。辖市、区物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理。

建设、规划、城管、公安、民政、财政、物价、工商、税务、园林等有关部门，在各自职责范畴内，依法做好物业管理活动的有关管理和服务工作。

街道办事处负责对辖区内物业管理与社区管理、社区服务的互有关系进行协调，指导和监督社区居委会、业主委员会和物业管理公司开展工作。

第五条物业管理公司按照国家和省有关规定享有第三产业优惠政策。

新办的物业管理公司从事居民服务业的自开业之日起，可减征或免征所得税1年。

新办的劳动就业物业管理服务公司，凡安置失业人员和其它公司下岗职工达成从业人员总数60%，经劳动部门认定，税务部门审批，免征公司所得税3年；免税期满后当年安置待业人员占公司原从业人员总数30%以上的，减半征收所得税2年。

对社区服务项目，经有关部门审核同意，3年内免征营业税，都市维护建设税和教育费附加随营业税一同免征，3年内免征工商行政性收费。

物业管理公司以全部收入减去代业主或承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额作为营业额计征营业税。

新成立物业管理公司3年内享有下列优惠政策：免缴物价调节基金、粮食风险基金、防洪保安基金、优待金、残疾就业保障金，缓缴人防基金。

物业管理公司受托管理的经政府整治的老住宅社区物业管理公共服务费列入代办项目，不计入纳税基数，使用物业服务专用票据。

第二章业主及业主大会

第六条房屋的全部权人为业主。

业主在物业管理活动中按照法律的规定和物业服务合同的商定享有权利，并承当对应义务。

业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。只有一种业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，物业管理的组织形式能够由业主自主决定。

第七条物业的承租人或者实际使用物业的其别人为物业使用人。

物业使用人在物业管理活动中应当恪守有关法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反规定的，有关业主应当承当连带责任。

第八条一种物业管理区域成立一种业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主构成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主正当权益的组织。凡需投票表决的事项，应当由业主本人根据投票权数订立赞同、反对或者弃权的书面意见。业主委托本物业管理区域内其它业主参加会议的，受托的业主能够代为转交投票的书面意见。

物业使用人出席业主大会的，应出具业主的书面委托书。如业主出具书面委托书确有困难的，经社区居委会证明该物业使用人为业主直系亲属且长久居住的，可出席会议。

物业管理区域内业主户数多于200户的，可由业主代表构成业主代表大会。业主代表由业主大会筹办组以幢、单元、楼层等为单位推荐出1一5名候选人，经民主选举产生。业主代表大会的业主代表应当于参加业主代表大会7日前，就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。业主代表的任期与当届的业主委员会任期相似。

第九条物业管理区域的划分应当遵照方便居民的生活和工作，有助于物业实施统一管理，有助于社区建设与管理，有助于公建配套设施发挥最大效益的原则，由辖市、区物业管理行政主管部门具体划分。物业管理区域划分后，辖市、区物业管理行政主管部门应当在物业管理区域内公示。

第十条物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达成50％，或者首户业主入住已满2年的，应当依法召开初次业主大会，选举产生业主委员会。

分期开发的物业区域，能够先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会，应当在物业区域新的一期交付使用的物业建筑面积达成50％后来，及时补选或改选业主委员会。

第十一条建设单位应当在符合初次业主大会成立条件后30日内，以书面形式告知物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处；业主也可书面告知物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门。

辖市、区物业管理行政主管部门应在收到书面告知15日内，会同街道办事处组织、指导、协调成立初次业主大会筹办组。筹办组工作经费由建设单位承当。

第十二条初次业主大会筹办组由社区居委会、建设单位和业主代表构成，人数普通为7－15名。筹办组的组长由社区居委会工作人员担任，业主代表由社区居委会推荐产生。

筹办构组员名单拟定后，以书面形式在物业管理区域内公示，公示时间不少于5日，筹办组自公示期满后成立。

筹办组自成立之日起30日内依法做好业主大会召开的各项准备工作，并完毕召开初次业主大会的工作。物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门应当指导筹办组召开初次业主大会。

第十三条业主在初次业主大会会议上的投票权数，住宅房屋实施一户一票。与住宅同一物业区域内的非住宅物业按照每一房屋权属证为一票，每一房屋权属证所登记的建筑面积超出该住宅社区住宅户均建筑面积一倍以上的，可增加一票。单个业主所持有的投票权最高不超出全部投票权的30%。

业主在第二次及其后来的业主大会上投票权数的拟定，由业主大会议事规则规定。

第十四条召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。业主大会会议能够采用集体讨论的形式，也能够采用征求意见的形式。涉及选举业主委员会和讨论议决有关物业管理区域重大事项内容的会议时，应当采用集体讨论的形式召开业主大会。

第十五条业主大会会议分为定时会议和临时会议。业主大会的定时会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年最少召开一次。经20%以上的业主建议，或者经拥有物业管理区域内30%以上投票权数的业主建议，应当召开业主大会临时会议。

业主委员会不推行职责召集业主大会定时会议和临时会议的，辖市、区物业管理行政主管部门能够责令业主委员会限期召集。逾期仍不召集的，由物业管理区域所在地的街道办事处指导社区居委会组织召集。其它单位和个人召集的业主大会会议无效。

第十六条业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的正当权益，依法推行职责并承当义务。业主委员会对业主大会负责并报告工作。

第十七条业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会由5至15人的单数构成，业主委员会委员候选人由业主联名推荐，联名业主的具体人数由筹办组根据物业类型和物业管理区域内业主总人数拟定。业主委员会选举采用差额选举的方式，差额比例不低于20％。

业主委员会委员在任届内拒不推行业主义务，以及其它因素不适宜担任业主委员会委员的，业主委员会应当终止其委员资格，并在物业管理区域内公示。委员资格终止之日起3日内，应将其保管的档案资料和有关财物移交给业主委员会。

第十八条物业管理区域内，应建立社区居委会、业主委员会、物业管理公司负责人参加的联席会议制度。联席会议由物业所在地的街道办事处指定专人负责召集和主持。联席会议重要协调解决物业管理中的重大问题。

第十九条业主委员会的委员能够获得一定数量的津贴。津贴来源和津贴原则由业主大会决定后在物业服务合同中商定。业主委员会委员不得在本物业管理区域服务的物业管理公司中兼职并接受物业管理公司津贴。业主委员会不得从事经营活动。

第二十条业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。业主委员会委员如出现个别缺额时，业主委员会应按法定程序及时予以补充，并通告全体业主。业主委员会委员缺额超出半数以上时，应召开业主大会予以补选。

第二十一条业主代表、业主委员会任期届满3个月前，街道办事处应当指导、督促换届选举。

业主委员会因客观因素集体辞职或解散的，物业所在地的街道办事处应及时指导社区居委会依法组织召开业主大会，重新选举业主委员会。

第二十二条建设单位依法制订的业主临时公约和经业主大会通过的业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和物业使用人含有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定以及经业主大会授权由业主委员会与物业管理公司订立的物业服务合同，应当在物业管理区域予以公布，对物业管理区域内全体业主和物业使用人含有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章规定的，物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门应当依法予以撤销，并通告物业管理区域内的全体业主。

第三章物业管理公司

第二十三条物业管理公司应当依法获得物业管理公司资质，并在资质等级许可的范畴内从事物业管理活动。

物业管理公司应当在经营服务场合公示营业执照、资质证书和从业人员的职业资格证书。

已领取国家统一制发的物业管理公司资质等级证书的外地物业管理公司，来我市从事物业管理活动的，应当到市房管部门备案。

第二十四条物业管理公司在物业管理活动中根据法律的规定和物业管理服务委托合同的商定享有权利，并承当对应义务。

物业管理公司应当将与建设单位或业主委员会订立的物业服务合同的重要内容，在物业管理区域内予以公示，接受业主监督。

物业管理公司因故提前终止服务，或按照物业服务合同的商定时限届满的，应当提前三个月书面告知业主委员会，并在物业管理区域内书面通告全体业主，同时公示物业管理服务费收支状况，公布物业管理用房及其它属于全体业主的公共财物，接受业主质询。

物业管理公司按照合同商定退出物业管理区域的，由业主委员会另聘物业管理公司。在未贯彻物业管理公司之前，其社区环境卫生、绿化管理、公共秩序等服务，由物业所在地街道办事处协调社区代为临时管理。

第二十五条建立物业管理公司履约确保金制度。物业管理公司履约确保金用于物业管理公司非正常退出物业后、新聘物业管理公司进入物业前过渡管理的费用。履约确保金的原则不低于每万平方米建筑面积1000元，具体数额由建设单位或业主委员会，在物业服务合同中与受托的物业管理公司商定。履约确保金存入辖市、区物业管理行政主管部门指定的帐户。如物业服务合同期满双方不再续约的或因不可抗力因素造成合同终止的，在辖市、区物业管理行政主管部门的监督下，建设单位或业主委员会应将履约确保金全部退还物业管理公司。

第二十六条承当前期物业管理服务的公司在初次业主大会未成立前，因故终止前期物业服务合同的，仍由原建设单位负责重新选聘前期物业管理公司。

第二十七条初次业主大会上应当作出续聘或辞退前期物业管理公司的决定。业主大会作出续聘前期物业管理公司决定的，业主委员会成立后应及时与续聘公司订立物业服务合同；业主大会作出辞退前期物业管理公司决定的，业主委员会应当根据业主大会的决定，在30日内完毕重新选聘物业管理公司的工作，并与新聘的物业管理公司订立物业服务合同。

第二十八条物业管理公司应当配合街道办事处、社区居民委员会在本物业管理区域内开展有关工作；协助公安部门维护物业管理区域内治安秩序、制止违法行为。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。

第四章物业管理服务与收费

第二十九条新建住宅物业出售前，建设单位必须通过公开招标方式选聘含有对应资质的物业管理公司实施前期物业管理，并与选聘的物业管理公司订立前期物业服务合同。

第三十条新建物业出售时，建设单位与物业买受人订立的物业买卖合同必须包含前期物业服务合同商定的内容。

建设单位必须在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以阐明。物业买受人在与建设单位订立物业买卖合同时，应当对恪守业主临时公约予以书面承诺。

第三十一条物业服务合同的重要内容由当事人参考物业管理主管部门制订的示范文本商定。

第三十二条普通住宅公共服务收费实施政府指导价。政府指导价由市价格主管部门会同物业管理行政主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务质量等因素，制订对应的物业服务分项目收费基准价及浮动幅度，并定时公布。通过招标拟定的公共服务费收费原则，招标结束后向价格主管部门备案。价格主管部门应及时出含有案文献。未通过招标拟定的公共服务收费原则，事前应报价格主管部门审核。已产生业主委员会的普通住宅物业管理公共服务费的具体收费原则由业主委员会经业主大会同意后，按照我市物业服务收费的有关规定，与物业管理公司在物业服务合同中商定，并报市价格主管部门备案。

高档住宅、别墅、非住宅用房等其它物业的公共服务收费，由当事人在物业服务合同中协商拟定。满足部分业主、物业使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费，由当事人协商拟定。

物业管理公司应当在物业管理区域内以书面形式公布物业服务与收费的项目和原则等内容。物业管理公共服务费按月或季度收取，最多可预收一年。

物业管理公司应当定时向业主公布物业管理服务费的收支状况，最少每六个月公布一次，并接受业主委员会的监督和质询。

第三十三条业主、物业使用人应当按照物业服务合同的商定及时交纳物业管理服务费，不得回绝推行依约交纳物业管理服务费的义务，损害其它业主的利益。

第三十四条前期物业服务合同生效之日至销售房屋经综合验收含有交付条件的当月发生的物业服务费用，由建设单位承当。销售房屋经验收含有交付条件的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同商定的前期物业服务收费原则承当；房屋销售合同未商定的，由建设单位承当。根据房屋销售合同商定，已经验收含有交付条件的房屋，因物业买受人的因素未及时办理入住手续的物业服务费用，由物业买受人承当。

房屋交付给业主后，业主进行装饰装修期间应全额交纳物业服务费。业主、物业使用人持续六个月未居住且向受托的物业管理公司办理未入住书面告知手续的视为空关房，业主在空关房期间的物业服务费按70％交纳。

已竣工但尚未售出或者因建设单位的因素尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳。

物业出租、出借或者以其它方式由别人使用的，物业服务费由物业使用人交纳，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第三十五条建设单位应承当所委托物业管理项目的前期介入费用、接管验收费用、物业管理公司的开办费用及项目分期建设造成的前期物业管理服务费局限性的补贴等。各项费用和补贴的具体原则及支付方式由建设单位与物业管理公司根据项目规模、配套等因素协商拟定并在前期物业服务合同中商定。

第三十六条车辆在物业管理区域内停放和管理等事项，由业主大会决定。已成立业主委员会的社区，车辆停放收费原则应报价格主管部门确认后执行；未成立业主委员会的社区，车辆停放收费原则由价格主管部门审核后执行。车主对车辆有保管规定的，由车主和物业管理公司另行订立保管合同。

住宅物业管理区域内的机动车停车场，由本物业区域业主共有，合同另有商定的除外。但是，法律有规定的从其规定。属于业主共有的机动车停车场应当提供应本物业管理区域内的业主、物业使用人使用，不得转让给物业管理区域外的单位或者个人。物业管理区域内车辆应在指定的停车位停放，不得影响其它车辆和行人的正常通行。对不按规定停放影响住宅物业管理区域道路通行或者公共安全的，物业管理公司有权按有关合同进行解决，由此产生的费用由车主承当。

第三十七条物业管理区域内但凡向最后顾客收取有关费用的，有关收费单位能够委托给物业管理公司代为收取。委托代为收取费用的，双方应当订立有偿服务合同。物业管理公司能够依合同将物业公共服务费与委托代收的有关费用合并征收。

第五章物业的使用和维护

第三十八条新建物业项目规划设计方案应当根据有关法律、法规和本细则的规定安排物业管理服务用房等有关配套设施。规划部门应在规划核准的图纸上标注物业管理服务用房的具体位置并在经济指标中注明面积；设计单位应在图纸上注明设计的实际面积。对于建设规模较大、有多个相对独立组团构成的物业项目，其物业管理服务用房的建设应以方便业主使用为原则合理规划配备。

新建物业项目内的路灯、水、电、燃气等配套设施的管护、生活垃圾的清运等，建设单位必须与有关部门办理一次性移交手续。

物业项目交付进行综合验收时，所在地的物业管理行政主管部门应当按照规划对物业管理服务用房和有关配套设施的建设、移交进行验收。

第三十九条物业管理服务用房建设的具体原则和用途为：按物业管理区域房屋总建筑面积4‰的比例建设，根据建设比例物业管理服务用房面积不大于100平方米的按100平方米建设，其中：‰作为物业服务和业主委员会办公用房；‰作为物业服务经营用房,物业服务经营用房应在规划的商业配套房中提供。

建设单位在移交物业管理服务用房时，应达成国家有关物业管理服务用房建设的基本原则。不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、人防工程、室内层高局限性米的房屋计入物业管理服务用房面积。

本细则实施之前建成的住宅区未提供物业服务经营用房的，可参考上述面积原则，列入政府整治项目中逐步建设完善。

第四十条物业服务办公用房和物业服务经营用房属该物业管理区域全体业主共有，应当办理共有产权登记。

物业管理区域内的产权属于全体业主共有的经营用房、共用部位、共用配套设施设备和场地，经业主大会决策，由业主委员会与物业管理公司订立委托经营管理合同，其收入重要用于补充该物业区域的物业管理服务费局限性。业主大会与物业管理公司订立的委托经营管理合同应在物业区域内予以公示，业主委员会每年可对委托经营管理的财产状况进行审计，审计成果应当在物业管理区域内公示。

第四十一条物业管理公司在接管物业时，必须严格按照该物业的规划设计原则和国家有关规范，对物业的共用部位、共用设施设备进行承接查验。因未按规定进行承接查验造成物业管理服务矛盾纠纷的，物业管理公司承当对应责任。

物业服务合同终止时，原物业管理公司应当在接到辞退告知书之日起7日内将物业档案资料移交给业主委员会或者业主委员会指定的物业管理公司。

第四十二条业主、物业使用人应当按照规划行政主管部门同意的用途或房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得私自将住宅房改为经营性用房。业主将住宅房屋变化为经营性用房的，除恪遵法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，任何部门不得同意住宅房屋变化为经营性用房。

第四十三条业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理公司。物业管理公司应当将房屋装饰装修的严禁行为和注意事项告知业主或者物业使用人。并与其订立物业装饰装修管理服务合同。

第四十四条业主或物业使用人装饰装修房屋，必须恪守国家、省和市有关装饰装修的管理规定，实施白蚁防止解决。物业管理公司发现业主或者使用人有损坏或不采用有效方法而影响到房屋安全等行为时，应当及时劝阻，并督促改正。对拒不改正的，应快速向有关行政主管部门报告。有关行政主管部门接到报告后，应及时组织人员赴现场调查解决，确保业主生命财产安全。

第四十五条任何单位和个人不得私自占用物业管理区域内的道路、绿地、场地、环卫设施和排水设施。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、绿地、场地的，应当事先告知物业管理公司，按有关规定报有关部门同意后方可施工，并在商定的期限内恢复原状；造成损失的，应当予以对应赔偿。

第四十六条业主和物业管理公司应当对物业定时维修养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响别人正常使用的状况时，负责人应当及时维修养护。

物业管理公司对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，有关业主和物业使用人必须予以配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，负责人应当负责修复或者赔偿。

第四十七条房屋在国家规定的保修期满后来，房屋室内部分，由业主自行维修；房屋的共用部位和共用设施设备，由物业管理公司根据国家规定和物业合同的商定定时维修养护。

第四十八条一种物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备专项维修资金，维修资金归全体业主全部。含有电梯的住宅还应当建立电梯更新专项资金，电楼更新资金，归电梯受益人全部。

维修资金和电梯更新资金的具体收缴原则和使用方法，由市房管部门会同市财政部门按国家有关规定制订。维修资金和电梯更新资金应当存入政府指定的银行，设立专门账户，按幢建账，按户核算。

业主转让物业时，其维修资金和电梯更新资金账户中的剩余